房地产营销项目策划书

—房地产营销项目策划书房地产营销工程策划书1

一、工程简介：

凤凰城工程位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，显现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的完成了。

如今，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售答应证估计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及根本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）。

b、小户型市场概况。

自XX年底时髦party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是XX年初，青年居易（easyXgo）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，完成了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地显现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利完成一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，如今燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60X80平米的两室户型和XXX平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全全都。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比拟，我们没有优势。

c、商铺市场

商铺是一个比拟特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、工程大型公关，是否能如期产生充足的销售势能，

其成败的关键确定于“6+1嘉奖计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，

3月15日（暂定）X3.30日的“6+1计划”悬念导入期，必需做到高调！高调！

“高调”表达在两个层面：第一是要有充足时间造势，但目前的`实际情况是时

间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必需做到

高度的集中和统一！集中全部的声响，同时说一句话——“6+1嘉奖计划”！

活动开头期4月1日——→6月15日

经过肯定阶段活动的蓄水期

宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1嘉奖计划”公开

客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1嘉奖计划”至函。至4月15

日最终一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：根本可

以认定是“6+1嘉奖计划”目标客户的集中认购期。

2．各节点媒体投放搭配

3月15日（暂定）——3月30日

主流媒体：户外+飞播

小众媒体：短信+电视飞播字幕+点对点派单

销售现场：条幅+X展架

4月1日——4月15日（暂定）

主流媒体：户外+夹报

小众媒体：短信+电视飞播字幕+点对点派单

销售现场：条幅+X展架

直效媒体：住房公积金至函（从3月24日开头投放分二到三批次投放，约一周到两周时间）

房地产营销工程策划书2

第一阶段：市场引导期时间：两周左右，不宜过长。

主题：南湖岸边、世外农家

阶段目标：在稳固“农家乐”这一消遣工程知名度的同时，转变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费爱好，形成市场预期，凝聚肯定的人气，为开业期打好铺垫。营销手段：

一、网络宣传：

1、制作工程宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校内代理登陆校内bbs发帖，发布开业期活动信息。

2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，提倡悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。

二、校内宣传：

1、印发宣传单，在华农、中南财经政法高校、中南民大、武大、华科等高校校内内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。

第二阶段：开业活动期

主题：心灵氧吧

阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。

营销手段：

1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。

2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校内征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临工程参观，并将作品在校内内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近同学生活。

3、校内内针对同学会、社团、班级同学干部等进行重点宣传，突出本工程与竞争对手相比的优势所在，强调详细优待信息。

三个季节、两个重点群体

一、春季

主题：走出校内、此处春光无限

阶段目标：抓住同学春游这一黄金时段，实行集中型宣传，在校内内形成一股消费潮流，促成引导性消费。

营销手段：

1、在校内内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校内内同时放飞，形成轰动效应。

二、新生季（秋季）

主题：来自五湖四海，我们是一家

阶段目标：利用大一新生的班级特点，实行有针对性的宣传，激发大一新生的爱好，力争使其成为稳定客源。

营销手段：

1、借助“出行小贴士”、“校内生活abc”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的气氛，强调高校是独立自主生活的开头，强调新的开头，要勇于尝试。

三、毕业季（夏季）

主题：散落天涯、永不忘你我他

阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最终一次班级活动”为主题