湖南房地产小型住宅项目整合营销方案

“xx国际公寓”项目整合营销方案xx置业策划有限公司【为80后呐喊○为80后圆梦】项目价值解析Chapter3Chapter4项目营销策略Chapter2营销战术Chapter6项目推广策略Chapter1前言部分Chapter2楼盘扫描Chapter2营销战术Chapter5项目价格预判Chapter2营销战术Chapter7概念及案名演绎前言“xx国际公寓”项目已进入建设阶段，将在年底前完成正负零工程。根据前期与贵司洽谈及我司进行深入市场调研的前提下，我司提出对于项目销售及推广进行合理系统的策略建议，确保本案能够销售得更好、更快，并保障贵司的利润最大化。项目价值解析Chapter3Chapter4项目营销策略Chapter2营销战术Chapter6项目推广策略Chapter1前言部分Chapter2楼盘扫描Chapter2营销战术Chapter5项目价格预判Chapter2营销战术Chapter7概念及案名演绎天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都豪菲斯新时代广场铂宫由上到下：金色家园未央大邦香颂国际印象天心天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线小户型分布附带小户项目纯小户项目xx国际沁园春·御院枫华府第远大麓谷旭辉藏郡西城龙庭金麓国际长沙小户型楼盘扫描长沙小户型市场特征：1、长沙小户型市场以湘江为界，河东多为纯小户型项目，河西多为住宅小区附带的部分小户型。2、在整个大河西市场，小户型供应相对较为稀缺，市场供不应求。3、在品质方面河西小户型整体档次普遍偏低，与河东差距较大。4、长沙小户型多集中在较为繁华的地段，河东芙蓉路为分布主轴，河西集中在桐梓坡路及市府片区市场分析：基于目前长沙小户型的市场供求态势分析，无论河东与河西小户型均处于脱销局面，尤其是河西市场高档纯小户型楼盘更是绝段稀缺，因此小户型公寓面临着巨大的市场机遇。中心地段的纯小户型面积：35㎡-50㎡为市场热销产品，其次为60㎡左右产品；在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快。中心地段纯小户型项目案例分析项目名销售业绩畅销产品滞销产品摩天一号09年5月9日开盘，当天销售230余套已经推货部分南向摩天轮49.7㎡销售最为理想，去化较大，余货不多北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销金色家园09年一季度销售179套，08年底开盘至今共销售865套金色家园仅32㎡、45㎡两种户型，销售情况均较好45㎡户型相对32㎡户型略差云鼎公馆09年上半年2个月销售将近100套35.89㎡（A8）31.70㎡（A1）最为畅销，销售完毕，其余40㎡左右产品销售也较好。C1、C2大户型产品相对滞销长沙中心地段纯小户扫描长沙市内近期纯小户型楼盘项目名称是否精装精装标准未来城是800元/平米谋房博客是800元/平米香麓丽舍否

伍家岭生活广场否

SOHO天都否

苹果派是500元/平米双子座公寓否

华府1号未定

新时代广场否

印象天心否

天心华庭否

新青年公寓否

巧克力空间否

鑫远杰座未定

未央大邦否

香颂国际否

左岸右岸否

铂宫是1500元/平米目前小户市场毛坯房多，精装修小户供应量小，目前精装标准集中在700-800元/平米。河西小户有存量的纯小户型项目已没有，现小户型存量较大的项目均为地段稍偏的大型社区附带的部分生活派小户型。小户市场消费人群以过渡型的自住客户较多。大河西小户市场观察河西市场目前小户型存量较大的楼盘项目名地址均价小户型面积装修标准旭辉·藏郡岳麓区观沙岭茶子山路（长郡河西校区侧）6200元/㎡45-80㎡精装修麓江·春岳麓大道与银盆南路交汇处西南角4800元/㎡40-90㎡毛胚西城龙庭金星大道与岳麓大道交汇处西南角5000元/㎡40-60㎡毛胚区域市场含小户型的在售楼盘>>商业空白区xx西城龙庭金麓国际湘腾中心城麓江·春枫华四季园盛大泽西城名仕官邸恒晟大厦天骄福邸日月商住楼待售楼盘在售楼盘项目周边楼盘均价在4700-5000元/㎡左右。项目周边在售的小户型产品少，一般为毛胚房，精装小户仅有旭辉·藏郡一个楼盘，其价格已达6200元/平方米。项目周边待售楼盘因受90/70的政策限制，皆有小户房源，未来市场竞争加大。周边商业缺乏，岳麓大道上无娱乐购物休闲的商业形态。小户型购房客户装修意向问卷调研：为做好“xx国际公寓”项目，我们进行了一次小范围的问卷调查，具体调研结论为：年龄层次主要集中在21-25岁这个年龄段，比例为57%，年龄在26-30占21%。年龄在36-40占11%。这三部分人最能代表本次问卷调查的声音，一部分为社会新锐阶层，能够迅速接受新潮事物。有62％的人会选择精装房，认可程度较高。29％的人因心存顾虑，表明这部分人对精装房不排斥，决心不明确，仍存在选择的现象。仅有7％的反对精装房，不会选择。上述说明精装修房是迎合市场需求的。目前市场精装房最为有市场发展潜力。有13％的认为精装修带来部分费用节省，有19％的认为精装修避免入住后的噪音之苦，有68%的人认为精装修节省时间的同时也省下精力。精装小户型市场接受度及关注点分析长沙的小户型市场存量小，供不应求。市内小户一般位于城市核心地段，主要面对投资客户的纯小户型项目比例大。小户市场毛胚房量大，精装修供应量小，发展潜力大。35㎡-50㎡为市场热销产品，其次为60㎡左右产品。25-35岁年龄段为主力客户群体。受到政府规划限制（90/70政策等），今后小户型竞争将加大。项目周边在售的小户型产品少，现状市场竞争较小。项目周边均价在4700-5000元/㎡左右。周边居住人群大，但商业配套缺乏，岳麓大道上的娱乐购物休闲业态暂时空缺。市场综合分析项目五价值吓解析Ch幼ap烤te钳r条3Ch乐ap锣te上r脾4项目端营销持策略Ch阀ap扫te所r强2营销条战术Ch稳ap只te终r拢6项目逃推广状策略Ch开ap骄te唤r轧1前言弊部分Ch沫ap夕te造r脖2楼盘携扫描Ch翠ap踪蝶te侦r骑2营销牛战术Ch商ap洋te怪r棋5项目众价格杆预判Ch您ap娱te况r悬2营销趟战术Ch到ap喂te喷r晕7概念岩及案睬名演世绎核心浸价值实现架项目范价值取最大田化卖掉尸不是浑问题巨，如愤何卖箭到6级20刷0元联/㎡跨以上甚？总占弯地面组积：座55愧22诊.7宣5㎡总建勇筑面毯积：刃30旬24授9.掀72流㎡建筑致密度阅：2枪3.箱89容积欣率：息6.捉99绿地劫率：污30届.1逆2停车曾位：裳14仔2个层数落：3赏2层商业着：4丽层（蚊1-汁4层辜）住房卧：2拦8层旨（5嫁-3恳2层篇）商业味总面荣积：狗40色63邻.0哄3㎡住宅羽总面仍积：贫25弟39关2.球64禾㎡本案非地处惠长沙令市河堆西北谅大桥羞立交滑桥西承南角健。项霸目规送划为丢32波层单山体楼愈，其叨中1辉层：量临街买商铺前10踏29辫.3章4㎡枕，2透-4掏层：棕每层顾商铺总10烘11抢.2区3㎡缩慧，5躬-2水3层保：每们层9爆26视.8敏8㎡横，户螺型为乏30程-7拌0㎡曾的小歪户型搅，附遍带部坦分复副式型扁结构授房。项目疏基本选概况xx国际张公寓西城陷核心么，市抛府中浅央CP垦D核克心，贺占据臣大河违西先疾导区讲绝版遗地段醒，独唉树一义帜超越捞长沙斯的繁计华五大丘区域背价值锡>>大势变利好捡：政府中投资50容0亿建均设大柜河西钳先导列区，聚滨江糖新城窗建设颤，滨群江新维城步毒行街高的规巨划，巩上万瓣拆迁找户安姥置；市府斤中央赔：CP冬D核心阅，政爆务商钉务中稍央区扛域；坐拥聚江景手：北大暮桥桥雷头堡哭，坐掌拥江蔬景无溪限；交通新便利姥：岳麓饮大道毙与银驾盆路有交汇时处，均四通棋八达抓；升值夫潜力抹：地铁橡经济处、湘死江隧熔道拉格通。过江剑隧道正，2久00遗9年房诚已动慌工五大弱项目猾价值宝>>地标谱建筑君：百米间高层轻建筑舟，北烂大桥酿头地喉标建则筑。强势竿配套印：4层底羡商完列善配消套，丈周边胳酒店移、学校一帮应俱闻全；增值屯空间唯：市府丹核心戴未来姥，商压住地敢标。酒店税公寓枯：酒店抗式服强务、完全明泽精装绘户型划设计—小户舰型典判范投资遮空间狱：30惰-7磨0㎡商住汗空间负，投秀资潜悟力巨漏大树立河西完美地标建筑市府倘中央泄·商境住地翁标五大凯区域冻价值起+五胶大项斥目价施值关键卵词：趟先导贷区、摄CP车D核找心、棉地标肌建筑喇、社筝区商诞业、露30亩-7渡0㎡恢稀缺抱产品港、商逆住空锯间、地铁姜经济斤、隧道乞拉通梦、精斑装修帖……十大抚价值吩体系计，未牵来说都来就支来…闪…项目捕价值宁解析Ch挤ap酒te贯r谅3Ch理ap飞te柱r探4项目洪营销奇策略Ch铃ap召te炉r贫2营销登战术Ch桶ap胜te具r撕6项目翠推广昂策略Ch命ap胆te翅r剖1前言咸部分Ch薄ap嫩te震r灶2楼盘亮扫描Ch毒ap祝te奖r小2营销圾战术Ch从ap盗te馅r象5项目筑价格吸预判Ch后ap农te企r泊2营销锤战术Ch缸ap标te游r缠7概念土及案途名演忙绎项目绑ＳＷ部ＯＴ怜分析【优着势】1、疲地段厚：项国目地浸处大闸河西停中央单商务复区，润中央淹生活起区，李升值拿在望且；2、叨交通舟：处新岳麓胶大道合、银顶盆南捏路及创银杉侮路交玩汇处占，二蓝大桥翁等，爸四通律八达狂；3、卵景观嫁：3瓦2层利地标构建筑抖,眺肯望湘马江景厉观优亚良；4、制配套曲：地及块周侄边有风岳麓疲区人雨民法元院，死长沙碌市政陕府，逝学校买，医伍院，善酒店菜，宜跌居宜脂商；5、循户型吗:棵户型铜设计罢合理夕,可库自由判组合保,多圈功能艘性强艳。【劣涌势】1、粘汽车衫噪音丑，空灵气污喷染大伙；2、豪南向举临移紧动信仍号铁订塔，绩辐射拘大；3、行北向产立交狠桥下抄，飞硬尘多塞，噪权音大劳，非滔常不帖利于赏居住锄；4、狼西向驼和南献向部客分都诱有1派0多岗米高西的护队坡，杀并有户房屋忙，楼滨层较姥低的献部分网阳光筝及视叼野被武阻挡黑。5、淡房间退无明功显厨阅房设驰计和竞排烟姻管道菌设计慨，部篇分户瞎型厨交房功吼能缺滤失；6、隆周边莲商业索氛围菜薄弱析，与姨商业丽中心慈区域贱相比吐不甚昏便利挽，商窝业价茶值有卖所降分低。【机英会点全】1、隙市场琴行情棚：作础为新指盘入朴市，留只要记选择筐好的森营销魂策略薯，系梢统化奴营销垒计划疮的执墨行下暴，本悬项目棕将存说在极逃大的就市场迷机会望。2、稳商务给利好产：全胃球经姨济起蹈伏不环定,乏企业妇缩减苏成本组,风哗险意耐识增森强,茄市赤中心条中央穗商务拼区售出价及荣租金响居高午不下窃，很浪多企享业为强了节香约办抛公成悦本，觉纷纷农向城葬市副部中心吨转移税。对备于地景段好躺性价底比优汁良的旱商务渡办公改物业咽，成便长型炒企业全更是犁趋之适若鹜泰。3、硬竞争损对手宽:目众前的要竞争反对手闪较少挤,只很有个恰别项灭目有挨小户旋型，杜具备术很好俩的入坑市机掌会。【威大胁点躲】1、弹政策油：下砖办年仍国家赵贷款烛从紧冷，宏校观调音控对旋房地猛产行催业限刘制加桥强，魔开发缸商风怎险增顺加；2、累发展衫趋势前:小烤户型锻，大新社区暴的开烤发模逢式受瓶到消齿费者园的喜谢爱；项目蹦ＳＷ孝ＯＴ僻分析整体敢市场息投资逢的环靠境好市府研核心蛮产品什投资掘价值虚高先导良区核六心地凶段升鬼值潜脖力大小户计型产佣品投怠资范帖围广结论定：高成暗长性造的增喝值地美位好、谎高、旺大、信广“x道x国株际公钞寓”刃引领逼河西潜新产蚕品时专代“x鼻x国之际公现寓”顾以演其功能纪、附育加值共、产希品特安色等方扣面，蕉决定气了居搬住与滨投资起价值危潜在孟力，粥在河草西小咸户型麦产品鉴竞争直市场胡中形季成差独异化筒竞争足，迅汪速占眠领市快场，剩形成轰领头乎羊趋姻势，差实现说产品哀价值尽的最芒大化活。项目诸价值财再提徐升锁定望客群兴、植吼入概慨念，鞠将项神目价洽值发泻挥到去极致客户掉分类客户类型经济承受能力置业动因需求产品投資客戶强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如铂宫等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素。办公兼自住型经济承受能力有限的初期创业者，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件目标联客户佩群体西定位遍分析目标塞客户刮群体必定位替分析目标救客户闲描述洞：有赖思想亩、有驼主张疾、特佣立独担行、布张扬向个性泪的8似0后拒族群愁……职业辣：企事喝业单做位白童领阶辟层；年龄附：25血-3叹0岁炕之间舒中青还年；文化能：本科赞以上匪学历封，具垃备良惯好的袭文化证素养院；喜好反：运动楚、交债友、惭咖啡岁、时狠尚、妥游戏威等；区域条：河西猜占5述0%合、河躁东占冻30跨%、舟其他呀占2梅0%剂；目的或：看重困物业开升值孟空间按，投卧资居气住功昼能兼副具。特立掘独行屯、激昂情张稳扬的债80旋后目标然客户俭群体怜定位修分析他们关是现俗代社斤会的研：上行蒸阶层浊、精翠英分线子！关键漫词：预先导全区、仿CP计D核谎心、犁百米稳标杆勿建筑坟、社亦区商浅业、努30嗓-7比0㎡帖商住叶空间雁、投趴资潜吹力、矿精装苹修、蹈中青磨年、讽精英秤、素搁质…缠…或自蔬住、台或投廊资、梯抑或改短期晃自住碌、长懒远投戚资，80旱后是贩我们晴应重孟点锁日定的烤目标意客群竭。市府维中央个Bo额ut剥iq怖ue请私人扫酒店佣公寓Pr划iv沸at矩e今Bo咽ut桌iq验ue贷P博er免so疼na锻l役Ho述te相l免Ap阶ar耳tm男en敞t*政经基中心伞：链接智西城示政务滚区与慰商业拿区的未枢纽红地段脊。*生活丈方式皇：简单亦的、膨放松采的8奖0后魂快乐程磁场*完善梨配套客：项目傻所处钳位置撑及自锹身商塑业配牧套的孙体现*地标滤建筑兔：枢纽鸣中心识百米零高度哈建筑罪，投爪资最岗佳选超择要实刘现项右目价旺值最淡大化雅，项庸目不弱能够剃单单肚只是就一个粥小户量型的让载体述，更组要切裤合消而费人坛群的亦特质蛮赋予吐项目挑价值猛内涵访，提事升项阁目的颂形象栏档次所和价果值高崖度。便居住拨者、木投资常者才薯会对煤于项无目未冻来有汗足够拉的信巧心。定位删建议铲：关于虾Bo城ut造iq巨ue焰的故捉事关键缴词：个性辫化酒疼店、趋雅皮吴族、卷精品胃公寓种、私农人酒机店、校精品壮商店叙、精委品生界活…遇…Bo廉ut旬iq座ue甲私墙人酒惊店：布迪枝克许友好迷的，桥谦逊泄的，蠢非常漫个性期的。挠让你煮摆脱久西装热领带区，完稼全地辉放松都在自决己的盖领地射。Boutique私人酒店Boutique品牌街区实现精装小户型、商业裙楼的完美对接。商业劫定位送>睬>消费龄群体穿：住行户及喇区域切范围勾内以咸中端嫌消费禁人群纯为主吧力。以填战补商骂业空萝白为终基础鼻，以筑可持唤续经房诚营为缺导向琴！打造Bo警ut日iq张ue式的活商业冈街区，既破拥有攻自身戏独特忠的个断性，顺又符碍合当村代时疼代潮派流，专因此盯在商肉业配约套方艺面要炭求迎已合当疫前年池轻人灾的心锅态；由于圣当前激岳麓耻大道汪沿线搜购物载休闲枝娱乐柄的商晃业业话态空蚀白，登因此赵在商慢业方泡面力尘求做捎到精乐细，吨业态浙应贴布近生茎活，振打造富便利吩生活持娱乐加的商当业配蜓套；保障炕商业厚价值期最大倡化，冻与住弹宅部见分形年成有核效互淡动，委实现慎两者恨利润修最大疯化的馋双赢慨。小型内商超反+曾品牌顺餐饮游+精漆品店败+会筑所“嘱Bo胁ut没iq俗ue泼街区浑”商业丘定位制>壁>以基业本满足头小区斧业主锦需求为原句则与住哄宅的品质图档次私相匹拉配以提升拘住宅破品质黑销售按、降其低运诉营成哑本、叠实现台赢利为目捧标在功爸能方裁面突茧出特色应化、骡主题壁化、付专业尤化商业恳业态叉建议是：Bo桌ut虹iq晚ue诸个性野商业航——本案锅位于丸市府林板块右核心提，周任边商订业配杏套较量为缺办乏，仪对日姑常生董活产嘴生了线较为满不便认的影点响，鱼因此润建议镇在本俊项目群引进坊小型麦商场豪或超亿市（课如千赔惠、溜7-适EL委EV台EN互等）硬和餐殃饮业侧态，烈改善精生活鸦配套黎，配馋以品各牌服潜饰及画会所念配套诱等业茎态。业态功能及设置数量Boutique街区——社区配套商业精品专卖店若干小型百货超市1-2美容美发2-5服装店若干西饼屋1-2咖啡、茶室各1干洗店1-2特色家居店1-2鲜花礼品水果店1-2图书音像店1-2烟酒专卖1-2特色食品店1-2网吧、健身房1-2Ho费me疫S充ho左pp扭in镜g合(家居恩订购余服务)Di冷sc药ov胜er那y尤To授ur酒(悠闲仙旅游捐服务)Fi泳ne歼L凤iv葬in堪g虑(管蚀家其服艘务)Bu纹si销ne具ss邮S岁er和vi愚ce浴s万(商务份管理殿服务)１.挑24轻小时聋酒店趣式个轧人化咸管理病服务拿什絮么支吊撑x舍x布敲迪克衣？在外蜘观设润计上戏考虑煮夜间棒效果舍。建议械引入逆新型栏房间蒜照明史系统问，主母人可印根据晋心情照调节应自己接喜欢严的灯纯光颜融色，湿在外笨观上膛就可领以形烘成一侧个巨监大的娃、不领断变脊化的鱼lo脏mo捧w愤al永l，缠从而倚达到离由内退而外挺的视蛋觉统盗一，显成为窝时尚星新潮叫的都绢市景羽观。2.急外间立面聋闪光吉墙会所纳对于根住客则具有阅聚集券性，氧而小柔型的亲极具组个性用化会翼所对蹄于年若轻一暮代更系极具祥吸引怨力。仆会所不联想纹到小类型西殖式会晃所法惹国蓬蒜皮杜乔餐厅。3.胞超玩小型恐MI赴NI仗会所根据培调查故，单匆身居准住者惩经常隙有亲麦朋聚让会，酬那么蒙住宿蹄就成斜为一杰个比晚较头滤疼的激问题面，设因立团已聚房熊，则紫体现坏了人派性化欢的关胡切。4.籍设立耳团聚粒HO砖US批E在商番业的止娱乐飘部分锋设置现小型轿MI是NI必放映这室、疮专供科住客捏欣赏讨影片禽之用猴，可打通过垂大片胡观影粗会等茎活动赏体现躬身分答感、朴尊贵津感。5.焦布穗迪克影吧完成绸定位港闪做亮登齐场嘉地蜂执行羞：营否销道王具+建造势减活动我们候将怎争样点洋燃客观户置局业激至情？市府做中央资·精决装小换户·赔布迪棕克私会人酒阀店公水寓区域护价值茎、产傍品、司概念腹、生冲活方您式实溜现高洗精准畅打击航目标便客户具群体磨。人云跳亦云板的优规势不邮是重典点，熄项目垄自身访独有舰的优旱势才折是取挪胜的莫关键喂，项营目独穴有的浮卖点殿（U混SP重）将柏是项稠目销肺售破覆局的切入检点和隐突破鞭口。一、远卖点士梳理xx湖国际体公寓突：二、绳营销典执行绳总体撑计划形象古先行以/活到动为辰主/盗环环计相扣各/不匹断刺句激1、茶工程挨进度与依据残：依据翅开发遭商提俗供的骂工程猾进度灶安排尊，项尽目2醋01办0年劳5月咐可实院现正报负零滋以上群10喷层，胜达到陶预售袖条件锦。2、貌入市蚂时机呢依据该：在目兵前长位沙房障地产书市场国形势毁涨幅里加快义的大香环境夜下，始项目谨的入报市时敲机选表择显浸得尤茂为重舒要。结合蚀本项旅目的染工程令进度书、蓄艺客周暴期、洽入市斧时机稳等综贪合考搂虑，傲本项糟目应旺以提浅早亮穗相蓄撞客、普结合酱春季顶房交规会累赠计客展户的蛙要营柏销策呜略，段在销命售氛草围形题成后玻，快炉速销伐售，绑确保固项目播开发仿商资丈金回脊笼的袄根本捆利益扶。二、叫营销该执行疗总体齿计划形象可预热形象丙塑造开盘黄热销持续陪热销强势秤蓄水2月远中突3月齐初母4月育5月佳初碧6月侨初辅7月棵中练1蜓0月狸初典1顶2月陶底叼2老01复1年晓3月胁底初步枯炒热仇板块宰,建垃立知伐名度售楼糖处筹醉备各种鄙宣传述物料雨与广礼告到奋位酒店东管理歼公司状接洽积累佳客户匹资源工地眉现场寻包装推出伪项目参树立己形象形象仇起势费。悬之念式暮户外驱出街献项目蜘初步犬形象河；聚集舰客户界资源装修来招标炒发布参加畏春季救房交墓会强势河蓄水鸽/打栋造核长心竞评争力客户恋筛选.发售VI送P卡.正式魔推出醉布迪滔克形欲象迷菌友会坊，打院造项杯目核量心竞穷争力默；装修全设计刃方案娃展示前及评宜分活拼动各种凳行销讽物料/各大流媒体拜全力挑配合健，开追始轰舞炸形象猾推进,更换钢户外绵主题实景踏体验大,刺你激销累售项目蛇开盘避及样脂板间葵开放布迪晚克形辜象迷纸友会卵第二籍阶段换促销次刺激参加歼秋季座房交编会推出崖第二泡批房草源形象括推进,更换左户外画主题xx国际住公寓赴推介摇酒会持续霜销售秩,完正成目青标产品哪体验波系列裁活动xx罩Bo蝴ut壮iq漫ue酒吧更晚会其他劈燕促进秧销售手的活哪动持续秤热销二批晴推售二、跪营销他执行羽总体撇计划抗（开易盘前寻）时段工程进度阶段主题目标计划工作完成时间筹划期至储客期地面至六层○发展商及项目形象包装○内部认购基础工作准备○售楼部设计及装修○吉祥物布迪克制作○确定酒店物业管理公司○售楼法律手续办理○按揭手续办理○营销中心布置工地形象○现场环境、道路施工及维护○塑造工地形象○塑造物业形象○完成VI设计○简单印刷品（折页）设计制作○户外广告设计及配合实施○楼书（户型指南）及其他售楼资料制作○人员全部进场○内部认购策略○入市前后价格策略，○入市前媒体策略○销售说辞及三板斧○人员培训考核过关2010年4月15日前内部认购期七层至十层○正式发售VIP卡○装修公司招标方案展示——客户有奖打分○成立“布迪克形象迷友会”

○五证手续办理完毕○售楼部展示的“xxBoutique酒吧晚会”○房交会布展○前期对市场反应的试探聚集人气，制造局部供不应求气氛○完全消化VIP客户○蓄更多客户资源○广告策略制订○创意主题（包括平面广告和电视广告）○广告设计、制作○活动方案拟定及可行性验证○软性广告组织○春季房交会蓄客○开盘执行方案2010年4月15日至6月1日预售阶段十层以上○xx项目强势推广○体验样板间装修完成○xx国际公寓推介酒会○年底xx旅游活动○做好开盘工作○创造良好的市场业绩○树立良好的物业形象及品牌○蓄更多客户资源○项目开盘○配合进行活动组织○预售广告设计○市场策略调整○秋季房交会蓄客○二次推盘2010年6月1日至——2011年2大营车销准乘备+6大关妇键动嗽作在项学目营渗销思歪想和杰主线厨确立慰后，疑项目容须紧拔扣营驱销主意题进数行销晕售造示场行估动，煎并通紫过各搏个销们售活弃动配下合，峡最终四达成者营造织销售眼氛围灿、贯走彻营抱销主副题和旱促进挠项目盼销售像的目眯的。营销失秘诀鼠：增挂强销绞售氛谣围、刚强化益客户援储备居、展蝇示附握加价舱值三、代营销焦准备导及活吹动分乒解营销或准备裳一：步“x企x”棋虚拟撞吉祥错物—叹—他拳的名唐字叫集布迪湾克（也雏鹰按）针对浙目标怖客户张群体饮，独注特的番形象葱物使楼项目企形象揪区别死的其墙他类猫似楼庄盘。应用课：广告博制作妹、电到子宠机物、收售楼妻部门喇口、吉展示拼厅、畏看房粘派送净、购趟房赠作送超猫大型炊的“咱布迪渔克”默公仔险。效果际：以牲布迪晕克公忧仔代导言，茅新颖独特腰。来历劝：xx的象闯征“挠鹰”演。发挥怠：xx国际却公寓乔的形悲象物闭“雏卧鹰”莫，象挡征项黑目巨各大的黑升值往潜力毒和80后对除社会践说“啊惯不、谦啊不每、不扒做小律鸟，粗要像解鹰一扮样的座生活”。我愿们叫掀他“来啊布贯”。他是兼“xx客户芒群的桃典型冬”“啊爸布，西啊不闯··清·”荡不做到小鸟庙，要渣像鹰桃一样晕飞翔搁”，金地科学筑家产品手册2007xx内部通讯季刊2010xx国际公寓产品手册2010营销钥准备拥二：蚂一份店刊物借，一蓝本手孔册演糟绎价狱值最猫核心刊物芬属性最：户型可产品授手册哪、客唇户通凉讯季化刊。产品凤手册曾：介绍烛项目球户型瓦特色藏及“所酒店强式服凯务”兴的附协加价抽值及涌本项郊目代托表的锈居住趟品味夜及生优活主拳张。通讯赖季刊膊：建立抵和维甲系与复项目湖与客产户、咏客户蹲与客盆户的什关系援，以走成体屡系、扎长效利化为连特色尖，持饭续支卡撑项暗目销友售，刺并适华时发避布项室目最林新动演态，仙并对蛮以后亦的上饥门商杠业服筋务提祖供宣逝传途语径，怎并对纹80沟后单粱身男沸女及妇文笔第爱好心者提筑供书细写的叉平台窜。造势手动作啄一：惑引进罪星级播酒店泡物业湿管理心公司引进披物管喷公司辰：引进恼星级灵酒店标物业源管理间公司拨（如背喜来弯登、哨华天阁等）忘，举叠行盛桶大的追签约障仪式仁，为斜项目劝品牌脊造势排。使豆消费根者相侧信x倦x的敌生活党品质世，为车成客搭户口哥碑中珍的“注五星扛级私蛋人酒占店寓功”。项目恶广告仁宣传够：以酒赔管公知司签断约为革噱头技进行桐造势数，往旨后的冬宣传晃上带予入知回名物恰管公县司，桨提升冲项目总附加录值。装修躲公司论招标眨：邀请粒各大打知名风装修论公司闷进行鸭项目意精装头修设衔计方屠案招草标。宣传乎目的态：使产胖品装差修风鹿格零绸距离挎贴近拼市场心，为会项目师销售失造势汽，赢蚊得市耗场认毙同。招标饱动作左应用受：装修沙公司择提交弊装修蛋设计急方案调在营驼销中皆心悬因挂，吧内部回刊物由上装今修设苍计方甲案，著邀请级客户链进行全装修怕风格别的意筹见及吊打分哀，并临进行糖客户描参与骨的抽其奖活盗动。投标拖人资价质要叶求：境内旁外凡夺经合础法注附册并局具有昏法人聋资格圈，具舌有与吓工程恭要求地相符湿合的帮资质葡（资揪格）率的设蒜计承面包商众均可庸报名嫩。1、穴独立淹法人袭企业角；注卫册资挠金应谱在1央00盘万元宏以上尤。2、香具备专装修崇设计友和施功工资宅质的真品牌画装修夜企业合。3、秧有装羡修酒问店公知寓业悲绩的洋施工画单位涉优先箱。4、夕经资垄质预第审合亮格者设为入饿选单伏位。造势创动作贿二：剑装修蛛公司斜招标道方案熄展示迈——辆客户蛙有奖煮打分其（产驱品价呀值提赴升）目的聪：在目视标客惰户中艇提升杯影响脊力，独增加适口碑宅宣传拳，促武进销托售。应用蛮：通过球推介六酒会六吸引狗80劫后，豆对x裂x酒爆店式事公寓挺喜爱筛有加斥，以苦活动奸期间该优娘惠的续机会糖紧紧劣把握穷目标鼓客户蛋。氛围哀：酒店那门口保大型赤形象拳娃娃堪树立恰，礼破品赠赛送，香酒会李场地侮DV沫宣传趋，并球适时除插入供产品坑介绍凝。造势留动作顽三：毛xx僻国际懒公寓雪推介欠酒会位置沸：运达洪喜来肢登酒距店酒会脂标准党：自助流茶点置（提侧供不斩同款皂式糕无点1厦0样富）酒水蛾（提跟供红黑酒、狮饮料贼、咖馆啡、贱茶共吵5款韵）水果妙拼盘粮（时伶令水器果3的-4蕉款）主食闸（1个5种舟）筹备高细节狐：提供屈专业贼服务砖员、喷餐具细、酒淹水、闭茶点码及餐端台。目的腹：在售染楼部伙装修开完成魂后，柳以活合动形祸式告摔知客浊户，鲁并培言养客砌户。应用践：在售牢楼处价举办改了一连场酒云吧式夏的晚乳会，要邀请晨专业摊的表养演者符前来吵表演，高为x快x8阻0后贞酒店朱式公地寓的荣体验格式地析产营昨销揭辅开序鞋幕。邀请蚁：邀请喂焦点错、长股沙房办产网悬等大过型房戒地产拴网站虏的购蔑房团利、业首内人士、伶周边乞自发谱询问勾的客跃户。条件施：售楼浮部装屯修完趣成，千形象点公仔泡、单爸页、较楼书偿、沙耽盘、活展板吊制作等完成，棉售楼选部酒许会氛惧围布症置完质成，藏销售横人员探准备战就绪姿，。造势伤动作晶四：照现代轿生活耻的酒句吧文摘化带漫入x宇xB蜓ou艰ti曲qu暂e造势阀动作臭五：说成立喉“布僵迪克枣形象剪迷友武会”巡展招募咨询点招募购房意向调查购房客户储备客户/宣传客户活动通知寄发宣传资料节点式电话跟踪寄发通讯月刊组织会员活动寄发项目形象公仔（布光迪克错形象分迷友寒会）鼻组织闲运作撑模式旨架构在项蓄目蓄好客过室程中援，建掠立“愤布迪赛克形宣象迷友友会”取代冒一般碰的VI闸P会员中活动泰，先聋做朋渣友、惠建立始互信并，后碍做买垂卖，冶一气刮呵成吗。采取激走出协去请天进来喉及售富楼部客定点凶储客教的渠纸道无堤论客荐户短趟期内酸有无熄购房匹意向扯均可王成为辟“布糟迪克计形象司迷友参会”患会员党。在项屈目销低售期圣间及歼销售拣后，馋可定或点组崇织一鸭系列笔的主抓题活揉动“落如80后酒进会”粪等均睁可依烘托项蹲目会窝员参模与与顿开展劈燕，为超项目微聚集扑人气辰。项目仙在销苦售周藏期内闪，定青点将行项目章的通振讯月镰刊按众时投堵放的墓入会愉客户愁手中炎。通过冰“布设迪克小形象哪迷友白会”卷独特贪运作扮模式纯的运蒙用，次形成子一个肿与项溪目心取心相液通的痕客户锦群体询，可叔起到炼义务赵宣传泪员的挤作用忽。对于幕“布咬迪克呈形象筑迷友鼓会”帅会员花，经扭过升超级可通成为若白金VI浪P会员竿，享掉受比机普通VI起P客户隙更多允的购怀房折并扣及承优惠钢。造势袄动作辜六：挠全尺触寸体暖验样营板间当——酿以切寒身体租验感随受综廊合附葵加值与项应目售絮楼部快同步屋建设辉和融踪蝶合，充设计1：1全比脱例体凉验样专板间唱。以样黎板间啄为载旷体开圾展体益验营枪销，铁让客娘户切斤实感茄受“么酒店施式服集务”印的产咏品附碍加值勒，进押而激飘发其票购买晌冲动钓。样板谎房内绝，一致切均填以实阁际生幼活场远景进石行布局置，育一切罚都是亦真实霸可切驳实体遍验的盼，并辱为今逝后的惧样板励房试烘住活灶动做蚕好铺绘垫。时尚见现代榻榻肆米1、阿住宅并销售巾分析高层尺小户馆型住狂宅的议销售朝与项腰目的门楼层目、朝香向息兰息相歼关。产品朝向优劣分析产品评价位置优劣势普通产品西向西朝向的房屋一般当西晒，相对本项目而言景观方面也不足。优质产品东向东向采光面足，并观江景。本项故目楼考层高议的因龄有景胶观优虫势，书属于回本项到目畅完销产穴品；饺就朝经向来许看，动西向手的户虽型因洽景观召和居排住的贤舒适阵感相香对较鹅差，译东向共户型商因由慰江景责支持斑，属舞于优贞质产舱品。产品楼层优劣分析分类位置优劣势面积（㎡）普通产品5-10层楼层低，无景观，北向产品噪音大。5561.28优势产品11-18层采光足，景观面好，东北向和东向均能观江景。7415.04极优产品19-32层采光足，景观面好，东北向和东向均能观江景，并俯视大河西全景。12976.32合计5-32层——25952.64四、珍销售梁分析商铺层数优劣势销售评级面积（㎡）1F十字路口临街铺优623.462F上楼的门开在南向，位置偏；买一层可做两层用，实用率高。一般1011.283F上楼的门开在南向，位置偏；买一层可做两层用，实用率高。一般1011.284F上楼的门开在南向，位置偏；买一层可做两层用，实用率高。一般1011.28合计——整体良好3657.3商业练裙楼总的临下街差撒异决爬定了房诚商铺翅的层则次。2、阁商铺姻销售亡分析本项前目商宏铺因味层高锯为5青.2戒米，械做2圾层商查铺而建言楼听上只嚼有部经分面罢积能检被隔巡寿开使叉用；犯一层难的临摆街商献业因壶十字夕路口厌的便育利，话加大肌了商嫁业的聚价值予提升公；2硬-4薄层的淹商业并因进胡门厅雾较偏般使得逐价值末相对就临街终铺而贺言低偶。五、任产品转推售里顺序括及销碎售节躬奏把狮控第一本批房源第二妨批房源第一副批房扒源：西向歪户型滴作为棒在朝膏向上搜处于锦劣势矮的产游品，袖作为虫第一显批房捐源推缴出，煤根据驴楼层棉及户饲型优泄劣进甘行价巡寿格调因整，闻预计梳时间代为5厌个月锋。第二添批房殊源：东向杀观江杠景房栗源作哀为优烦势产层品，赠作为维第二唇批房届源在乐10石月秋泡季房肃交会缓期间霞推出凯，根益据实区际情艳况进带行价赚格调咏整，填预计嫌时间筐6个利月，炊10波月份猛同时绞开始朝出售揪商铺孕。商铺凝及车藏位：在2暗01漫0年骡底，宝住宅捏尾盘纽奉期间抛商铺诉以产域权出狗售形过式全旷部推音出；姻车位免同时仇推出泻。北向1、况销售树政策甲设定删建议折扣优惠（销售政策）设定一次性优惠2%客户根据不同的付款方式享受相应的正常购房优惠。按揭优惠1%VIP优惠2%VIP客户专享的优惠在销缝售过萄程中办可通勿过V额IP既优惠绸政策避合理元降低咐前期寒购房驼业主押的置驰业成磁本，宋利于呈项目戏实现平顺利第开局会，在海VI唤P活昆动结伍束后巧，立使即取冶消V滔IP间购房论优惠碑，可痒实现规项目伏2%渠的整秩体价壮值提驱升，碧可以抹起到怀隐蔽掠提价股的效迁果，串同时呀也可兽起到习避免艰后续培客户巷情绪症反弹山的现聪象。六、姑销售淹实施薯策略2、偶VI赞P活江动实谋施策圾略VIP活动构成VIP发卡活动VIP选房活动VIP发卡目的稳定并消化前期积累的意向客户，检验市场对项目的接受程度。VIP选房目的结合VIP发卡的情况，利用发卡和选房两次活动之间的时间差，进行销售价格的最后调整。价格公开VIP选房活动前天公开销售价格。VIP卡实施规则1、一个客户不可以同时购买多张VIP卡。2、VIP优惠卡均设有效期，预期作废，认筹金全额返还。4、原则上不允许VIP转让和更名。5、客户凭此VIP卡可享受2%的购房优惠。市场费价格抵尚待藏观察滋，因击此在介项目VI时P活动响中，冲针目困标客霉户买平卡数投量，弄检验株市场植的接餐受程受度，务为项痕目的毕最终执价格唯定位叹服务腾。通过VI绵P活动理有助此于真钓实把桂握市浴场，夹并利订用发铜卡和凯选房蚀之间辽的时植间差杨对价摘格进大行最泰后修局正，盯规避开风险富，实系现项杯目成孕功运娃作。3、程销售蹄阶段块安排潜《《第一丑阶段药：销面售导算入期脉—凯—2袄01帽0年驰3月～5奇月底关键粱节点脊：销售辩进场损、春索季房舟交会主要轮任务委：客户敞接待愈和客堡户储粥备储客匙目标管：储备40敬0名以耍上准者客户道资源阶段煎活动岂：售楼终部新顿张80酒会追、VI姓P卡发小放准备浊工作正：售楼者部建薪设、砍围墙与广告丑制作桨、形自象公甜仔批效量制笔作、沫宣传母单页骆、楼备书、令沙盘望制作碗、售侮楼部仿展板凯设置泼、网绿站广超告投题放、晨户外箭广告叙设置胳、报竞纸软浆文排恩期、沉引进强星级戏酒店逆物管窃公司课举办纠签约撒仪式透、精孤装修态的招腹标活带动、遣售楼钱部开之发的盐酒会齐活动怀（联良合各菊大网架站旗滔下的心购房盈团、红业内胖人士局及上乐门客协户参活与）厉、春上季房亡交会纠布置龟、V岸IP槐政策费制定左、形惨象公除仔派说发、漆内部扔刊物鉴制作拐。关键聋节点才：6月中寄旬项并目开拘盘主要阳任务若：VI帜P客户扬签约闷及项拼目正各式开难盘销售井目标尿：消化VI粗P客户兼，并嚼吸收驶更多虽新客酬户。阶段糟活动萍：举行xx国际卵公寓教开盘螺活动准备点工作赖：五证怕齐全研；第中一批牛推盘才房源递确立惰；现侦场包桂装营馒造开诉盘氛苦围；康开盘酱信息薯告知突；强饱化媒哗介组雅合，坐增加坟电台展、报铺纸等誓强势坐渠道刻进行碗广告弹投放宽；以傍确保企项目午开盘驰活动驴的圆着满成拖功。3、哥销售棵阶段者安排递《《第二创阶段赌：开膝盘期组——朽2拥01雨0年舰6月樱初～7战月3瞎1日关键拒节点对：十一存国庆反及秋罪季房年交会主要优任务被：做好嫩十一痒及秋渣交会怪期间禾的销拼售准她备工咏作销售碰目标哀：在9月底芳前完枣成项冲目第扣一批宝房源稀销售撇任务座的80驱%阶段鞭活动胶：为新台老客罪户举袄办“xx酒会初”，垂促进棉老带翠新客农户重点姐工作霉：装修澡招标瓦方案盲的最巨后选贡定及透客户违评委拒的抽历奖活丸动，枣样板闯房的仙制作诱；加案大广冲告宣脑传力参度，袋并辅专以报我纸广秋告进毁行大隔力支写持，鹊形成妹项目威的口鄙碑传横播效滥应，扇大力柄鼓励响和支循持以补老带再新行须为，盐确保答项目福在在中20育10嫩年9让月底甲完成滋第一薯阶段去任务鼓目标免。并纪为0略9年曾秋交遣会、缸国庆曲的契费机做蜡好销畅售前字期准深备工述作，旧加大出销售娘工作彩力度钻。3、撤销售喜阶段排安排罩《《第三剃阶段屠：强夺销期躬——仪2促01却0年穿7～姜9月悔底关键畅节点扮：20勤10年春去交会昆及国同庆节主要漠任务蜓：在10月1日国星庆节诱及秋艇季房津交会咸累计侦客户促而进销顿售达民成。阶段姐活动晌：样板脑房开卷放重点浓工作放：更新宵宣传遍单页危内容荷，重柳新印押制以快江景伯为主委要的家DM那单张旧，并瓜在此疯基础抗上将习宣传寒工作洞提高西到重神要的犁高度打，房姨交会场上派类单宣冻传，蛮形成见旺盛富的客戏户资闭源需送求，裙带动蹲项目日后续供的销童售。3、编销售敌阶段秋安排稳《《第四摘阶段柴：二懒批房欢源推喝售—介—锣20适10叼年1急0月关键星节点严：春节欠前后主要炒任务师：20珍10年底蛙完成80疯%的阶伐段销弃售目旋标销售蛮目标糟：朝90粮%的终士极目努标发渔起冲冻刺阶段梁活动迫：促进亿老带鱼新客螺户活嫁动“xx旅游或活动庭”重点志工作虑：更新女宣传尝单页编内容棒，重炎新印及制带苦商业士销售污的D份M单猜张，您并在蛾此基婚础上快将“歌布迪莫克迷伯友会障旅游戒活动凯”工昼作提纸高到池重要你的高御度，列让新悟客户国羡慕肆老客荒户，敢老带橡新客锋户的扰挖掘岁，带增动项厘目后泡续的倦销售宏。3、灿销售慢阶段然安排淡《《第五拒阶段社：持震续销沃售期砖——睬20圾10抹年1扛1月～2锐01因1年迅3月关键舒节点世：现房滔销售主要至任务邻：彻底线完成90者%的销滔售任畏务销售嚷目标渗：力争含超额进完成90消%的销员售任控务重点考工作泄：充分井利用覆房屋叠精装它修完童毕，岔可现爷房现坏卖的其核心闹优势宰进行臣宣传漆推广丛，可湾制作虹专门键的销店售海片报进扎行宣究传推司广；吵此外故该阶挨段应愤重点卵加强迫对客非户购础房款烘的催胃缴工萝作，六为项乔目销径售撤衡场做约准备忘。3、逗销售绵阶段园安排桨《《第六绍阶段甩：清浇盘扫和尾期版——称20顾11盾年4宣月～萍20扁11滋年6域月（距慢项目澡开盘陈12壁个月船）项目洽价值查解析Ch赞ap行te啊r摆3Ch波ap牺te朽r哗4项目上营销集策略Ch咸ap灭te逢r糕2营销绑战术Ch听ap纹te串r肉6项目伶推广斧策略Ch脊ap骑te拥r刃1前言科部分Ch低ap昆te喉r紧2楼盘委扫描Ch争ap显te进r伯2营销胞战术Ch佣ap帅te劝r汪5项目废价格末预判Ch占ap辰te疑r母2营销叹战术Ch咬ap欧te故r界7概念百及案翠名演酬绎项目永所在刘区域怒及周友边楼签盘的惊价格铅水平胞是我雀们对畏本项泉目销缺售价馅格进米行预查判的肺依据绳。项目名称物业类型销售均价旭辉藏郡高层（部分精装小户）6000元/㎡麓江·春高层（附带小户）4700元/㎡西城龙庭小高层、高层（余少量房源）5000元/㎡住宅闭价格袋预判架：目前谋项目浊周边舒楼盘焰的销浅售价季格区枣间大正致在47越00旁-5陶00校0元/㎡之间昼，可忙作为陆本项熊目住辟宅价铅格预淡判的报参考陈。结合悦目前哑区域材小户喝型产霉品相圈对稀键缺的扬现状放，我胁们预企计在久项目辨销售定氛围嗽形成惜后，刮项目嘉开盘械后的清价格抚将得疾到较持大幅翻度的谦提升拳。项目清东向蕉楼层粒较高丝式因具隔备滨矩江资进源优抬势，负坐拥预观景负面住晒宅的详销售族均价灯预期雁可突皮破65锹00元/㎡。结合捷我方塞的规容划思剑想，蓝本项静目产酿品的致性价食比、胳景观嗓的优潮良性睁和产渴品层紫次的追丰富银性，谣因此忠在价篇格定剥位时蒙应根时据不森同产纹品的杆类型绸和综扔合素永质进心行价算格预演判。本项散目最株快预禁期要老到20脱10年下剥半年春推出迷，基拆于项宏目所桨在区疼域的训房地避产价贞格水傻平及胖发展前态势级，我春司预鼻判——销售纷均价器预判启：均价62钢00元/㎡（江查景住陈宅均既价在65笼00以上肿）项目名均价面积优惠备注风华四季园1F：20000元/㎡2F：10000元㎡//未来城1F：29000元/㎡（返租后为24000—25000元/㎡）45—200（主力面积45—80㎡）返租2年市场接受度较低，销售周期长公园里1F：10000元/㎡2F：6000元/㎡30-200㎡（主力面积30-70㎡）未定09年11月开始销售，该商铺全部为社区型，商业价值较低。共和世家1F：20000元/㎡60㎡一次性9.7，按揭9.8折临枫林路门面基本全部售罄，剩余个别门面位置较差。商铺勺价格苦定位六参考卫：1-像4层犯整体笨均价直：保潮底1塑00蚁00壤元/微㎡商铺化销售绑模式泻：直员接销怠售产饭权门腔面商铺撇价格狸预判填：商铺层数面积（㎡）价格(元/㎡)销售额（万元）1F623.46210001309.272F1011.28110001112.413F1011.289000910.154F1011.287000707.9合计3657.3120004039.73项目册价值胳解析Ch巴ap漫te滋r雾3Ch成ap框te趁r世4项目蛾营销暑策略Ch宝ap歌te负r办2营销难战术Ch肠ap极te远r伐6项目口