房地产集团资金管理问题.范文分享

WH房地产企业集团资金管理存在的问题及对策研究摘 要面对经济全球化和竞争国际化，企业集团化成为必然趋势，在房地产行业中，通过兼并、收购、重组等资本运行方式组建企业集团的行为不断增多。今天中国房地产已成为中国经济的支柱产业，2012年，中国有125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市房地产公司。而房地产行业属于资金密集型行业，从批租、开发到销售都占用大量资金，因此，房地产企业的资金链管理关系着整个房地产企业能否正常运转。而目前随着我国房地产企业的不断发展壮大，我国房地产企业集团在资金管理方面也暴露出种种问题，如资金来源渠道单一；多元化融资渠道建立难度较大，资金回款周期长，过于依赖促销力度及市场推广；资金管控模式不完备，不能有效做好资金计划、使用及控制，集团内部资源配置上的重复、浪费造成财务成本居高不下，资金管理方式、手段落后导致资金使用效率低下，资金预算管理“虚”、结算管理“散”、监督考核环节“弱”等问题仍然突出。对房地产集团资金的管理是房地产内部风险控制最为重要的环节。 为了实现房地产集团的良性循环发展，制定并实施有效的资金管理方案就成为迫切的问题，也是形成房地产集团核心竞争力的重要途径。本文分为五个部分论述：第一部分引言将介绍房地产企业集团资金管理研究的背景与意义，结合国内外相关文献，陈述本文的研究内容，方法及研究思路；第二部分首先介绍资金管理的相关理论，接着介绍企业集团的资金管理理论，其中重点阐述了企业集团资金管理的五种模式并作出比较， 指出现金池模式为企业集团资金管理的趋势，在此基础上引出房地产企业集团的资金管理特点、现状及存在问题；第三部分对WH房地产企业集团做实证分析，指出WH房地产企业集团的财务现状、资金管理存在问题；第四部分找出改善 WH房地产企业集团资金管理的对策，包括WH房地产企业集团资金管理的目标与原则、 WH房地产企业集团资金管理中现金池模式的引入与优化、WH房地产企业集团资金管理的风险控制；第五部分是本文的结论部分，指出本文的创新与不足。关键词：房地产集团；资金集中管理中心 ；模式比较 ；现金池模式ABSTRACTRealestateindustryistheimportantpillarindustryofnationaleconomy．Thehealthyandcontinuousdevelopmentofrealestateindustryisimportantnotonlyofbuildingaharmonioussociety,butalsoofdevelopingthenationaleconomy．However,inrecentyears，thefast-risingpriceofrealestateattractsthefocusofgovernment,whoplacesseveralnewpolicyregulationsandcontrolsonthisindustry．Inadditiontotheinfluenceoftheeconomydepression,therealestateindustryhasshowntheinflexion．Thewait-and-Seeattitudeofpeopleaffectsthechainofthefundswhichisthemostimportantpartinrealestateindustry．Whatismore,astheestateindustryiscapitalintensive,financingbecomesanotherindispensablesouresoffunding。Whichisrestrictedbydomesticlimitedfinancingchannels．Therefore，itisimperativetoputrealestatefundsmanagementasthecoreofenterprisefinancialmanagementandsetupafundingmodeofscientificandrationalcentralizedmanagement,toensuretheefficientuseoffundsandtocreatetheowncorecompetitiveness．CentralizedmanagementoffundsisthemostwidelyusedmodeoflargeenterprisegroupsbothinChinaandabroad．Thismode,includingfinancialcompanies，clearinghouse，andsoon,hasplayedpositiveroleinthefundmanagement．Inmid1980's，anewmodel，cashpoolmanagementhasbeenroseinforeigncountries，whichmakesuseofthecooperationbetweenenterprisegroupsandcommercialbankstodeployinternalfunds，improvefunduseefficiency,andsavecapitalcostseffectively．Inthecurrentcircumstances，enlargedscaleofrealestateindustrybecomesthedevelopmenttrend．Thus，basedonresearchresultsandpracticalexperienceofthemanagementoffunds，thisarticlemainlydiscussesthefundmodelofcentralizedmanagement．Simultaneously,utilizingcomparativeanalysis，empiricalanalysisandinvestigatingmethod，thisarticlebringsnewways，whichmaketheadvancedmanagementmodel，cashpoolmodel，tomatchthefundsmanagementofrealestateindustry．Throughcombinationofcomprehensivebudgetmanagementandcontrolofcashflow,to improvetherigidity ofthebudgetandenforceable；through‘‘bankdirectconnect’’optimizingtherelationshipbetweenfundsofcompanytoreduceoveralltaxburden；throughcashpooltomeetthegroupstrategicrequirements，toimprovethetransparencyandefficiencyintheuseoffunds，reducefinancialrisk,maximizethevalueoffunds，andensurethesurvivalofenterprisesandsustainabledevelopment．Finally,throughtheanalysisofwuhanRealEstateGroup，thearticledesignsapracticalcashpoolmodelfortheenterprisedevelopmenttorealizethecombinationoftheoryandpractice．Keywords：RealEstate；EnterpriseGroup；Capital；Management目 录第1章前言 11.1研究的背景与意义 11.2国内外研究现状 21.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究 21.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究 31.3论文的研究内容、方法与研究思路 41.3.1研究内容 41.3.2研究方法 41.3.3研究思路 51.4论文的创新点 5第2章房地产企业集团资金管理理论概述 62.1资金管理理论 62.1.1资金管理的概念及内容 62.1.2资金管理的基本理论 72.2企业集团的资金管理 82.2.1企业集团的特征 82.2.2房地产企业集团资金管理的特点 82.2.3企业集团资金集中管理的趋势 92.2.4企业集团资金管理模式 92.2.5各种资金管理模式比较 13第3章WH房地产企业集团资金管理现状 143.1WH房地产企业集团情况简介 143.1.1WH房地产企业集团简介 143.1.2WH房地产企业集团的财务状况 163.1.3WH房地产企业集团的资金管理状况 183.2WH房地产企业集团资金管理存在的问题 213.4.1资金管理体制存在的问题 213.4.2项目投融资问题 223.4.3资金管理方式存在的问题 23第4章改善WH房地产企业集团的资金管理 244.1WH房地产企业集团资金管理的目标与原则 244.1.1WH房地产企业集团资金管理目标 244.1.2WH房地产企业集团资金管理原则 254.2改善WH房地产企业集团资金管理的对策 264.2.1改革资金管理体制 264.2.2改善项目投融资问题 304.2.3改进资金管理方式 324.3WH房地产企业集团资金管理现金池优化预计效果 33第5章结论 33参考文献 35第1章前言1.1研究的背景与意义1.1.1理论意义当前我国房地产业是国民经济的支柱产业，取得了长足的发展，由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响，中央及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控，严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求。近几年，随着资产重组、企业联合、收购兼并等企业扩张行为的实现，我国房地产企业集团迅速发展起来。但随着房地产企业集团的逐渐强大，也出现了财务管理和控制方面的问题，资金集中管理的困境尤为突出。虽然人们对各种资金管理模式都有一定的研究与应用，但对房地产企业集团的资金管理研究却比较少，本文将结合房地产企业的行业特征，以WH房地产企业集团的资金管理为例，展开研究，提出将跨国企业使用较多的现金池的管理模式引入到房地产企业集团的资金管理当中，使得实现现金池资金集中管理的价值最大化，增强集团的核心竞争力。1.1.2现实意义房地产业属于资本密集型产业，资金是否充裕及其管理效率的高低会直接影响到房地产企业的生存与发展，资金管理是财务管理的核心，借助于当今网银技术、金融产品等外界条件的支撑，越来越多的国际大型企业集团已将资金管理从财务管理中分离出来，向网络化、集成化改造，实行更专业的资金管理——企业集团资金集中管理。因此，有必要建立一套科学合理的资金管理模式是，运用好集团内部的存量资金，为企业生存发展提供更好的保障。目前我国房地产业仍处于成长阶段，从管理、技术和服务上看都比较落后，虽然数量众多，但有相当一部分企业尚未建立真正的现代企业制度，竞争力还比较弱，达到真正高水平、实力强的企业还是比较少的，因而，房地产企业集团应以资金管理为核心打造属于自己的核心竞争力，资金集中管理是房地产企业提高资金管理水平，发挥资金优势的有效手段，有效地提高资金透明度和使用效率、降低财务风险，使房地产企业实现可持续健康发展。1.2国内外研究现状1.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究八十年代中期以前，国外集团公司的财务管理基本上还是采用完全独立的分权模式，集团公司只是对下属公司的工作进行指导和事后审计。随着计算机技术的迅猛发展，国外企业集团在八十年代后期对集团的财务管理模式进行了重新设计，纵观世界500强公司中，百分之八十以上实行财务集中控制。财务管理阶段已经进入了集权式的阶段，而资金管理作为财务管理的核心内容，资金的集中管理也成为一种趋势。国外已经有很多针对于企业集团资金管理的期刊著作，主要由规章制度论、组织与协调论和程序与过程论为主导。而这三项理论相互渗透融合形成的分权制和集权制的资金管控模式已经成为各集团企业把握资金的两大有效手段。规章制度论认为资金的管理控制是为了信息资料的正确和经营活动的安全而制定的管理制度。1970年，日本会计研究学会审计特别委员会认为，资金管理控制主要包括预算控制制度和审计制度，是企业经营者为了保障会计资料的完整性和有效性，保护企业正常资产、全面地计划、领导、组织控制经营活动而制定的规章制度。1986年，智利审计署在最高审计机关国际组织第十二次会议上声明，资金管理控制实质是企业各种制度的有机结合体，目标是实现企业集团利益最大化，作用是降低企业日常生产运营的风险，保证企业正常发展。组织协调论将资金运作与组织协调发展紧密结合起来：澳大利亚的 R.D.怀特和R.J.麦克威认为资金管理控制是指企业管理人员为达到有序管理和组织目标而建立的制度。为了使该制度整合效用最大化，需奥研究各部分之间的联系，通过整合资源达到最终控制的目的。加拿大的 R.J.安德逊认为，资金的管理控制包括组织计划和协调系统两部分，可使企业的各项运营相互协同，井井有条。程序与过程论认为，资金的管理控制过程也是企业集团管控过程的监督手段，包含企业的组织计划以及与计划相配合的各种方法措施， 以此来保证各项财产的安全，会计信息的准确可靠。资金的管理控制可以对日常经营活动进行监督，提高工作效率，防范舞弊行为。由以上三个理论可以发现，资金管理控制的实质不仅仅是管理方法或制度，而是一个过程及过程中的要素，覆盖了公司上下各层，深入到公司各个职能层面。1.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究目前国内对资金管理的研究主要集中在企业集团的资金管理领域，企业集团通过运用财务控制手段来实施对企业的资金管理。有关这一方面的具体著作与研究内容如下：赵善强（2002）认为要实现对资金的有效控管理，企业集团应完善公司法人治理结构、建立适合自身的管理控制模式和规章制度体系，从信息流通、风险评估、控制体制、实施指导、监督反馈等方面制定资金管理的内部控制体系，建立起适应企业内部控制的资金管理制度。张云亭（2006）企业集团资金管理体制角度来研究，认为在大型企业集团里，所有者与经营者之间由于经营权与所有权的分离而普遍存在信息不对称现象，要保证在信息不对称条件下出资者与经营者目标一致就需要制度的控制。王浩明、张翼（2006）在《集团企业资金管理》根据网络银行和集团企业资金管理的实践与经验，阐述了资金管理专业组织建设、集团资金管理制度建设、集团资金管控平台的设计与规划、集团风险管理理念与实践、集团融资成本的管控等课题。张延波《企业集团财务战略与财务政策》将财务管理体制归纳为“分权式”与“集权式”，同时研究了集团企业资金管理策略；袁琳的《资金集中控制与结算中心》对集权式资金管理做了深入研究。罗薇（2010）从宏微观两方面分析我国房地产资金链管理存在的问题，从资金的来源、使用、回流三个阶段入手，结合我国国情，依据博弈论视角对我国房地产企业资金链管理及其运作进行了剖析，并提出完善我国房地产企业资金链的管理的若干意见。以上的研究为本文提供了良好的理论基础。从上述文献也可以看出，国内外学者对企业集团资金管理有广泛研究，但是针对某一个行业如房地产的资金管理研究则较少。而房地产作为资本密集型行业，开发具有明显周期性，现金流也明显区别于其他行业，因此本文将针对房地产企业集团的资金管理展开深入分析。1.3论文的研究内容、方法与研究思路1.3.1研究内容本文将借鉴国内外有关资金管理方面的理论成果及实践经验，结合房地产行业资金管理的特点，对目前我国使用比较多的资金管理模式进行比较分析，认为现金池模式更适合房地产现金流的特性。并通过对WH房地产企业集团的资金管理情况进行实证分析，提出建立现金池模式来加强企业资金管理。本文将分为五章进行研究：第一章为本文的前言部分，主要是阐述本文的研究背景意义以及国内外研究现状，并说明了本文的研究内容、方法及研究思路；第二章分首先介绍资金管理的相关理论，接着介绍企业集团的资金管理理论，其中重点阐述了企业集团资金管理的五种模式并作出比较， 指出现金池模式为企业集团资金管理的趋势，在此基础上引出房地产企业集团的资金管理特点、现状及存在问题；第三章对WH房地产企业集团做实证分析，指出 WH房地产企业集团的财务现状、资金管理现状及存在问题；第四章找出改善 WH房地产企业集团资金管理的对策，包括 WH房地产企业集团资金管理的目标与原则、WH房地产企业集团资金管理中现金池模式的引入与优化、WH房地产企业集团资金管理的风险控制；第五章得出结论，并指出本文的创新与不足。1.3.2研究方法本文采用了对比分析法、调查研究法、将理论分析与案例相结合的方法对WH房地产企业集团资金管理进行了研究分析， 具体来讲：首先对房地产企业集团资金管理的基本理论做了系统地回顾与总结， 然后运用对比分析法，比较了目前我国房地产企业集团通常采用的资金管理模式， 从模式的运作特点、主要业务和主要职能等内容展开对比分析， 进而得出各种模式的优缺点，指出现金池管理模式是企业集团资金管理的趋势。采取调查研究法对 WH房地产企业集团资金管理情况进行调研，掌握其在资金管理方面的现状及存在的问题。运用理论分析与案例相结合的方法，对资金管理方面的理论进行系统梳理，提出利用现金池模型来达到改善WH房地产企业集团资金管理问题，达到了将理论与实践相结合。最后运用规范分析方法分析了我国房地产企业集团资金管理模式的改进，探讨了适用于我国房地产企业集团的资金集中管理方案。1.3.3研究思路研究背景与现状分析回顾“资金管理”与“企业集团”相关理论陈述房地产企业集团资金管理的特点及现状分析WH房地产企业集团在资金管理现状及问题提出改善WH房地产企业集团资金管理的对策，引入现金池模型结论与展望1.4论文的创新点本文试图构建一个符合我国房地产集团特征的、适时、科学、符合成本效益的、与我国房地产企业集团资金管理水平相适应的资金集中管理模式。本文通过对企业集团资金管理理论进行系统梳理并结合房地产行业自有特点，将跨国企业使用较多的现金池的管理模式引入到房地产企业集团的资金管理当中。通过全面预算管理特别是资金预算管理与现金流相结合，提高可执行性和预算刚性；通过“银企直连”方式降低整体税负，优化各项目之间资金往来关系；通过现金池资金集中管理实现资金价值最大化，满足集团战略规划要求，增强集团核心竞争力。并通过对WH房地产企业集团地产企业集团进行实证分析，进而设计一套符合企业发展实际的现金池模型，提出了提高资金管理水平的新方法。2章房地产企业集团资金管理理论概述资金管理理论2.1.1资金管理的概念及内容（1）资金管理的概念资金管理（CapitalManagement）依照国家相关政策法规，根据资金运动的特点，组织企业资金运动，处理相应资金关系的开放性、动态性和综合性的管理。（2）资金管理的内容资金管理是包括筹资管理（资金的来源管理）、投资管理（资金投向管理）、营运资金管理（存货资金、采购资金、应收账款等的管理）、现金流管理、资金运作与资本运营管理等。①筹资管理筹资管理是企业通过资本市场与筹资渠道，运用筹资方式，经济有效地筹集企业所需资本（金）来满足企业生产经营、对外投资和调整资本结构需要的财务行为。目前我国资本市场不够成熟，筹资渠道较单一，相当多的企业严重依赖银行信贷资金。②投资管理投资管理是从投资者利益出发，通过直接或间接的股票、债券投资，或者购置建造固定资产、购买储备流动资产等经济活动来达到投资目标的全方位工作。③现金流管理现金流管理是对目前或未来一段时期内的现金流的时间和数量方面的安排作出的预测与计划、执行与控制、信息传递与报告以及分析评价。现金流管理是一个内容及其丰富的系统，它以现金流量为管理中心、兼顾收益，围绕企业的筹资活动、投资活动和经营活动构建的管理体系，具体包括与现金预算相关的一系列制度安排及其实施的预测与计划系统和由收付账系统构成的执行与控制系统，又包括报告一定时期内母系统和各子系统运行的最终结果的信息与报告系统，还有现金预算执行情况和现金流量信息本身的分析评价系统。④资本运营所谓资本运营是指以价值管理为特征，将本企业的各类资本，不断地与其它企业、部门的资本进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以达到本企业自有资本不断增加这一最终目的的运作行为。资本运营的目标就是实现资本增值、利润最大化、股东权益最大化，进而实现企业价值最大化。2.1.2资金管理的基本理论（1）委托代理理论委托代理是指委托人委托代理人根据委托人的利益从事某些活动。委托代理关系是现代公司制条件下，由于所有权和经营权分离而产的，信息不对称下代理人存在着道德风险和逆向选择，导致代理成本难以避免。（2）资金风险理论资金风险是企业在资金持有与运用中发生损失的可能性，在市场经济中，任何一个市场主体在客观上都存在着资金风险。资金风险主要有流动性风险、利率风险和信用风险。风险与收益大体呈正比，因此，资金管理总是追求一定收益下风险维持最低水平或者一定风险下收益处于最高水平。（3）资金成本效益理论资金在运用中必然产生成本与收益。资金成本利息支出和相关费用，一般来说，相关费用是一个固定的值，一般不变，而利息支出在相关费用的基础上会随着资金总量增加而增加，由于供求关系，增长幅度会比资金总量的增长幅度大，因而资金成本属于递增型混合成本。（4）内部控制理论内部控制指的是为实现提供合理保证而由企业董事会、经理阶层以及其他员工实施的过程。现代企业制度下的内控制度贯穿于企业方方面面，具体包括：人职务分离控制、人员素质控制、文件记录控制、授权批准控制、业绩报告控制、财产安全控制、内部审计控制等。2.2企业集团的资金管理2.2.1企业集团的特征企业集团是多个在资本、资产、技术上有密切联系的法人企业在共同利益基础上，通过产权安排、商务协作、人事控制等纽带形成的以企业雄厚企业为核心的稳定的具有多层次多功能的大型法人企业联合体。企业集团的资金集中管理是财务管理的重要方面，因此有必要从财务管理的角度来分析企业集团的特征：第一，财务管理主体具有多样化。财务管理主体因为企业集团组织形式和组建模式的不同而多样化，财务管理主体可以是集团公司、集团总部、控股公司、子公司、事业部、超事业部等。第二，财务主体运行的依存性。企业集团主要以产权控制关系为相互联接纽带。集团下的母公司对子公司的控制是通过其实际资本投入为条件的，通常通过行使投票权来影响决定被投资主体的财务决策和生产经营，通过协调集团整体的经济活动来获得规模效益，通过内部关联交易来降低交易成本。第三，财务运行过程的控制性。财务控制是核心企业或母公司对不同层次的非核心企业或子公司进行实质性控制的重要方面。财务控制既包括对结果的控制，又包括对整个经济活动过程的控制，如在控制对象、控制职能、控制层次和控制方法上的控制。2.2.2房地产企业集团资金管理的特点房地产行业是典型的资金密集型行业， 资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产在资金使用和管理中存在着鲜明的行业特性， 项目开发经营涉及面极广，投资周期长，经营风险大，资金回收慢等特征。具体来讲：①风险性主要包括经营风险、财务风险和政策风险。房地产企业的高负债经营使得面临高财务风险；房地产企业存货占资产比例很高， 有着经营性风险；近年来国家对土地政策日益严格规范，企业在土地的获取，安排使用方面都收到相关政策的约束，政策风险也是企业所面临的主要风险之一。②复杂性房地产开发经营是对建筑业、家具制造业、建筑装饰业、机械制造业等行业影响巨大，不仅受到国家政策和城乡规划的制约，而且受经济、社会、文化等因素的影响，房地产开发企业在资金运筹上要比其他行业复杂。③特殊性房地产企业的财务关系表现为在项目开发过程中要与相关单位，与上游原材料供应商，与设计施工单位，下游的客户都有着错综复杂的资金往来，尤其是与消费者之间的各种预收预付、应收应付款，与其他行业资金相比具有明显的行业特征。预收房款是房地产企业另外一个重要的资金来源，但是发放的按揭贷款并不能全额使用，除此之外，商业银行对房地产发放的贷款也收到国家法规的严格限制，这些突出表现了房地产行业的特殊性。2.2.3企业集团资金集中管理的趋势随着财务软件和ERP（企业资源管理软件）在企业中的广泛使用，使得财务集中管理的实施成为了可能。大型集团企业财务资金管理高度集中成为发展趋势，企业集团资金管理需要以市场为导向，现代企业制度为前提，资本为纽带，合理配置企业集团的资产，发挥规模优势，提高资本运营效率。企业集团作为众多企业组成的经济联合体，最重要的连接纽带是资金，而企业集团的资金管理水平直接关系到企业效益的高低。企业资金管理组织形式需要适应特定的资本规模需要，大型企业集团为了降低对银行的依赖，往往会进行资金的集中管理，设立财务公司、企业结算中心等内部资金机构，其中的资金集中管理中心就是这种组织形式的创新。2.2.4企业集团资金管理模式由于不同的房地产企业集团在规模、资产等方面存在着很大的差异，所以各个企业集团在资金管理组织模式上也因选择的不同而有所差异。一般来说，我国房地产企业集团资金集中管理模式主要有资金结算中心、统收统支、财务公司、内部银行以及现金池模式五种。1.结算中心内部结算中心是根据房地产企业集团需要而在企业集团内部设立的，不具有独立法人资格的独立的资金运营结构，通常设立于财务部门内，性质类似于内部银行，负责办理集团内部各成员或分公司现金收付和结算业务，以降低资金成本、提高资金使用效益。结算中心按照银行账户管理办法，在银行统一开设结算账户，各成员企业取消原有银行账户，在内部结算中心开设结算账户，集团的所有往来款项都通过内部结算中心结算；各成员企业收入款项直接汇到内部结算中心在银行开设的结算账户（收入户）；支出款项时，各成员企业向内部结算中心提交付款通知单，通过审批后，从收入户拨付款项到内部结算中心账户，办理转账汇款手续。内部结算中心对集团资金进行统一调度，向金融机构统一申请贷款，各成员企业需要补充资金时需要通过结算中心，按照市场规则有偿使用。各成员企业在结算中心的存款必须遵循用款自愿、自由原则，但是他人不可动用以保证成员单位存款的安全。结算中心按照成员企业支出户与收入户的资金净额依照同期同类存款利率按月或按季支付利息。2.内部银行内部银行主要进行房地产企业集团内部日常的资金调拨、运筹和往来结算。内部银行将银行的基本职能和管理方式引入企业内部而建立起来的一种内部资金管理机构，在企业集团中充当结算中心、贷款中心、货币发行中心、监控中心。具体操作包括：①设立内部结算账户，办理集团内部往来结算。每个成员企业都在内部银行开设账户，成员企业经营活动中的所以实物转让、劳务协作都视为商品交易，通过内部银行来结算。②发放内部贷款。内部银行可以根据企业集团总部为各成员企业规定的资金费用定额，并结合各成员企业的实际需要对其发放贷款。③发行内部支票和货币。内部银行可以根据需要，依照有关规定发行专辑的货币以及支票以在各成员企业中使用。④制定结算制度。内部银行统一制定结算方式、结算时间，规范结算行为，同时对结算业务中的资金流向的合理性和合法性进行监督。⑤统一筹措资金。内部银行根据成员企业的经营状况统一对外筹措资金并进行调度，各成员企业没有权利对外融资。⑥建立信息反馈系统。内部银行需要定期或不定期地将资金流通情况以报表的形式反映给集团总部和各成员企业， 使集团总部和各成员企业的领导层可以及时了解资金的使用情况。3.财务公司财务公司必须经人民银行批准设立，经营部分银行业务的非银行金融机构，结合了产业资本和金融资本的一种形式。房地产企业集团设立的财务公司将市场化的企业与企业以及新型银企关系引入到企业集团资金管理当中，依托集团，服务集团，使得集团各子公司具有完全独立的决策权和现金所有权，集团财务公司本质上是集团的利润和增值服务中心。财务公司突出的作用表现在：①融资方面。财务公司可以聚合各成员企业分散闲置以及重复占用的资金，最大限度地实现企业集团中资金的横向融通与头寸调剂，发挥资金聚合优势。②投资方面。财务公司可以根据集团总部的统一决策以及投资政策，充分发挥财务公司在资金融通和信息沟通方面的优势，在整个集团中形成有序的资金管理系统，引导集团内的投资，大大提高投资效率。4.统收统支模式统收统支模式是指房地产企业集团各分支机构或子公司不单独设立账号，所有现金收支活动都通过财务部门付出，通过规范公司的资金流量、流向、流程来达到资金管理目标的一种资金管理模式。统收统支模式适用于有多个独立现金收支部门或分支机构的大型企业集团，构建统收统支模式需要遵循以下基本原则：①建立统收统支的内部管理体系。②确保可以及时、足额、安全地回笼收入资金，实现集中管理，降低现金持有成本，加速资金的周转。③明确划分收入和支出资金的流动，禁止现金坐支。④结合企业利润目标，根据预算合理安排支出，保持维持经营所需要的最佳现金余额。5.现金池模式（1）现金池的概念现金池（cashpool）现金池是以资金集中管理为主线，借助商业银行现金管理服务和网络通讯技术，对各地分（子）公司的资金进行实时监控、统一调度和集中运行的一种管理模式。在合作双方中，银行是放款人，企业集团和其子公司是委托贷款人和贷款人，它通过电子银行来实现一揽子委托贷款协议，使得原来需要逐笔办理的业务，变成集约化的业务和流程，从而实现整个集团资金的统一营运和集中管理。现金池被认为是目前最有效率的现金管理方式，现金池模式是针对多账户现金余额的集中管理，比较适合于企业集团信息化水平高、管控能力强的企业集团。（2）现金池在资金管理中的作用①发挥资金集中管理优势，降低资金成本和信贷风险企业集团对所有下属企业资金集中管理，账户资金盈余的子账户资金在集团集中后，通过电子银行一揽子委托贷款协议，自动委贷给资金短缺的子账户，企业集团各成员企业间相互之间调剂余缺，变外部融资成内部融资，提高了集团流动性和基金利用率，降低融资费用，节约了资金成本，并且规避了个别账户由于银行汇兑失误和资金不足造成的信贷风险。②要改善企业集团资金的流动性要更好的管控过剩的流动性；要严格按照预算控制资金流动的方向和时间，企业集团总部制定完善的资金管理制度，提高资金筹划、配置和投资决策能力。从资金预算——资金审批——自己营运——业务控制——风向防范——决策支持方面，真正做到年预算、月平衡、日调度，及时对非正常资金收支预警，防范财务风险。③有效的进行集团集中理财，提升资金效益和企业管理水平企业集团总部通过现金池模式的资金管理，可以及时了解各成员企业账户现金流量的情况，加强管理，将集团空余的资金集中起来，与银行签订协定存款业务或进行投资活动。企业集团不仅仅要管控现金资源及其配置，还要密切关注成员企业的业务运作和内部经营的竞争能力、 市场份额的增长和业务领域化， 将现金池管理与业务管理相结合。2.2.5各种资金管理模式比较我国的大型房地产企业集团在资金管理中通常采用设立内部银行、结算中心、统收统支、财务公司等方式，以财务公司和结算中心居多。结算中心往往设立在集团的财务部门内，从形式上来讲不够规范；财务公司的设立门槛比较高，需要有人民银行批准。与财务公司或集团公司相比，引进现金池至少有两大好处 :一是可以更好的得到银行提供的资金结算、电子银行和投融资服务、账户报告等越来越多的专业服务；二是可以通过“多对一”、“一对多”、“多对多”等委托贷款形式，顺利规避法律障碍。现金池使得企业集团与商业银行形成了紧密的战略联盟关系，子公司在现金池里透支是贷款，需要付息；在现金池里存款是放款，需要收取利息。企业集团资金集中管理的几种方式对比见下表。表3-1 企业集团资金集中管理方式对比结算中心特点各子公司财务独立，具有现金经营权和决策权对子公司 集权与分权结控制 合职能 结算中心、现金调度中心、监管中心与银行关 半紧密系

内部银行 财务管理各子公司财务 具有独立法人资独立，具有现金 格的非银行金融决策权和经营 机构，为集团内权；实行有偿存 部企业提供金融贷制度 服务集权与分权结 分权合结算中心、货币 投资中心、信贷发行中心、监管 中心、筹资中心、中心、贷款中心 结算中心半紧密 松散

统收统支 现金池现金收支的 借助银行现金管理审批权高度 服务和网络通讯技集中，各子公 术，实现集团现金司不单独设 的零余额、高效率立账号 使用高度集权 集权存放现金 结算中心、借贷中心紧密 紧密网络技术 通过银行网络 通过银行网络 财务公司与银行 手工操作通 通过银行网络和互支持 或集团内部网 或集团内部网 或其他金融企业 过银行网络 联网联网或集团内部网实施效果资金使用均衡银行化管理、资完全市场化管理完全控制但银行化管理、资金有效金使用高效僵硬使用均衡有效使用情况成长速度比较成长期的大型大型特大型企业集团组建初大型企业集团尤其快的中大型企企业集团集团期是跨国公司业集团第3章WH房地产企业集团资金管理现状改革开放的三十年，中国房地产高速发展，尤其是1998年住房制度的改革，取消福利分房，进入住宅建设市场化和住宅消费货币化阶段。一大批优秀房地产企业成熟壮大，也吸引了一些急功近利的然而企业集团的投资加入，很多新入企业在资金管理方面都存在很多的问题，表现为财务预算管理薄弱，资金管理散乱，监督考核环节薄弱以及管理手段落后，效率低下等问题。下面将以WH房地产企业集团为研究对象，对其资金管理现状及存在问题进行深入研究，并提出对策建议。3.1WH房地产企业集团情况简介3.1.1WH房地产企业集团简介WH房地产企业集团成立于 2003年6月，是经武汉市委、市政府批准，由原统建集团、城开集团）合并成立的国有独资企业。 WH房地产企业集团总资产逾400亿元，所属二级公司 12家，以房地产开发、城市建设及土地储备为三大业务支柱，业务范围具体包括商品房开发、保障性住房建设、城市公共建筑建设、城市基础设施建设、土地储备以及城市公益性公共建筑的经营管理等。WH房地产企业集团自成立以来， 先后建成琴台文化艺术中心 （包括琴台大剧院、音乐厅、月湖公园）、辛亥革命博物馆、中山舰博物馆、首义文化园等系列精品工程及二环线汉口段、武汉大道汉口段、白沙洲大道快速通道、沙湖大桥、3-1.东沙湖连通工程等城市重大市政基础设施；先后建设了大江园、玉桥新都、汉口花园、同鑫花园、锦绣江南、同安家园等数十个大中型居住区；同时还承担了约450万平方米的保障性住房建设任务，涵盖经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造、双限房等各种保障性住房类型，其中，青山棚户区改造工程、 80万吨乙烯还建房项目成为武汉市保障性住房建设的标杆。 企业也连续五年蝉联“中国房地产百强企业”，先后荣获“中国服务业企业500强“、“中国房地产年度社会责任感企业”、“武汉市优秀企业”、“武汉突出贡献纳税人”、“武汉市场信用示范企业”、“武汉市级重点工程建设先进单位”、“湖北省文明单位”、“武汉市文明单位”等多项荣誉称号。WH房地产企业集团下属的子公司有武汉房地产企业控股有限公司、 武汉市保障性住房投资建设有限公司、武汉房地产开发集团股份有限公司、武汉统建城市开发有限责任公司、武汉城开房地产开发有限公司、武汉中鄂联房地产股份有限公司、武汉恒达房屋开发装饰工程有限公司、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心、武汉琴台文化艺术中心经营管理有限公司、武汉城开新兴建材有限责任公司、WH房地产企业集团东方物业管理有限公司、武汉建开工程总承包有限责任公司、武汉时代建筑设计有限公司、武汉城开基础工程有限公司、武汉鸿诚工程咨询管理有限责任公司、武汉三角湖度假康乐有限公司、武汉双联创和置业有限公司、武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司共 12个。WH房地产企业集团当前的组织结构属于典型的母子结构形式，子公司具有独立法人资格，保持了相当的经营权、决策权，而赋予母公司的主要是管理权和监督权。WH房地产企业集团的组织结构如图董人（综群力政事合工资工会管部源部秘理部）书部处

WH房地产企业集团监财资土策成材工工总察务产地划本料程程工审资运事部合设一二办计金营务约备部部部部部部部部图3-1WH房地产企业集团的组织结构3.1.2WH房地产企业集团的财务状况对WH房地产企业集团近年来财务情况的分析研究，并与标杆企业万科进行比较，尤其是对资本结构，资产周转情况和现金流情况进行对比，发现 WH房地产企业集团在资金管理水平上与万科存在较大差距， 财务风险较大，各项资产周转率表现也不佳，因此，防范资金风险，提高资金使用效率对改善 WH房地产企业集团财务现状非常重要。根据WH房地产企业集团 2007年—2009年的财务报告，摘录报告中主要数据指标如表3-1至表3-2：表3-1WH房地产企业集团2009-2010资产负债表摘要单位：万元资产：200920102011应收账款22626.2617418.528561.45存货2106219.52200180.472389045.11资产总计2923657.973360855.483863755.17负债：短期借款112839.3829021.1426482.54应收账款316206.53398101.02303237.23预收账款587145.3775068.681333179.05长期借款224947.66427476.15444191.74负债合计1971834.612251829.612885689.39所有者权益：实收资本220552303524025未分配利润151637.31215130.19241358.15所有者权益合计951823.361109025.88978065.78资料来源：WH房地产企业集团2009-2011年财务报告表3-2WH房地产企业集团利润表摘要单位：万元200920102011营业总收入799177.92828101.318771385.14营业总成本601823.5589593.03611896.61营业利润157354.43188508.28219488.53利润总额159560.09189932.45220908.7净利润118712.71142639.27165018.8资料来源：WH房地产企业集团2009-2011年财务报告表3-3WH房地产企业集团现金流量表摘要单位：万元200920102011一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金851255.03863867.42905607.25购买商品、接受劳务支付的现金570921.5557371.03579007.61经营活动产生的现金流量净额9915.82125353.15163725.56二、投资活动产生的现金流量：投资活动现金流入42441.5156881.19870072.228投资活动现金流出26855.25335947.25889238.159投资活动产生的现金流量进额-84413.74-119066.1-179165.9三、筹资活动产生的现金流量取得借款收到的现金232598.09373151.67507009.06偿还债务支付的现金99059.51134051.1198537.47筹资活动产生的现金流量进额86634.06292865.522132452.98资料来源：WH房地产企业集团2009-2011年财务报告根据上面表格的数据，对 WH房地产企业集团近年来的财务状况可以有一个全局性的了解。WH房地产企业集团的资产、营业收入、利润等财务数据在整体上呈现上升的趋势，现金流逐渐放大。进一步对原始报表数据进行计算分析可得到表3-1到3-2的相关财务比例数据和指标。表3-4WH房地产企业集团财务指标表项目200920102011资产负债率75.48％78.53％81.13％流动负债/总负债83.53％84.09％85.68％非流动负债/总负债16.47％15.91％14.32％长期资金来源/长期资金占用60.7％69.08％62.85％资料来源：WH房地产企业集团2009-2011年财务报告WH房地产企业集团的资产负债率保持在80％左右，偏高，且有逐年上升趋势，主要是由于融资模式较为单一，以银行贷款为主，因此财务风险较大，对融资规模扩大有一定影响，资金链的保障存在风险。负债结构中以流动负债为主，流动负债占总负债比例略大， 短期偿债压力更大。筹资方面，主要靠长期资本来维持长期资金占用，财务不够稳健。表3-5WH房地产企业集团经营效率指标对比200920102011存货周转率0.370.290.35应收账款周转率35.6538.0742.16总资产周转率0.330.30.3资料来源：WH房地产企业集团2009-2011年财务报告从上表可以发现，WH房地产企业集团存货周转率低，是由于其在近年来拿地、囤地情况加剧，存货周转情况不佳，存货资产占比高所致，销售收入增加比例不及存货增加比例，导致资产运营能力下降，使得WH房地产企业集团总资产周转率有下降趋势；应收账款周转率水平与标杆企业万科差距较大，虽然WH房地产企业集团加紧对应收账款的管理和回收，但效果不佳。存货周转与应收账款周转情况对资金回笼产生较大的压力，这是在资金管理中需要格外注意的。总的来说，WH房地产企业集团的财务表现：在资本结构上，负债率偏高使得资金来源难以保证，面临较大的偿债风险；在经营效率上，由于存货和应收账款周转水平不高，导致总资产周转率有待提高，所以改善企业集团的资金管理水平也成为了当务之急。3.1.3WH房地产企业集团的资金管理状况资金管理体系是一个庞大而复杂的管理体系，包括资金管理的目标与任务，资金管理的原则与内容，资金管理的机制、方式，资金管理的体制等几个部分组成，各部分有密切的关联性，有机组成一个以资金管理目标为导向的，以资金管理原则为指导的，以资金管理内容为对象的，以资金管理方式为手段的，资金管理体制和机制为框架的资金管理有机整体。（1）WH房地产企业集团资金管理体制资金管理体制包括资金管理模式和资金管理组织制度，建立资金管理体制目的是适应资金管理的需要。WH房地产企业集团的资金管理体制可以看成由上下两个层次的资金管理体制构成：集团总公司的资金管理体制和下属各成员企业或子公司的资金管理体制。集团总部和子公司的资金管理体制具有一定的独立性，虽然集团总部可以在一定程度上对下属子公司的财务进行控制支配，但负责的只是宏观方向上的把握，资金管理主要是由子公司控制支配，优化完善的任务也由子公司负责。资金管理模式：集权为主、适当分权企业管理组织 企业管理制度财务部门及岗位相关业务部门及岗位职责与岗位资金业务制度与岗位标准标准图3-2 WH房地产企业集团资金管理体制①资金管理组织WH房地产企业集团的资金管理组织可以分为三层：决策层、职能层、资金占用与使用层。决策层行为职能要收到《公司法》的约束，主要包括董事会、总经理与副总经理。职能层是资金管理的具体执行者， 是企业集团的职能部门。见图3-2，工程部与售楼部是资金管理的重要部门，财务部与经营部是资金管理的核心部门，其他部门是参与部门。而资金占用与使用层的职能需要满足两方面要求：一是对其占用的实物形态的资产进行有效管理， 二是按照企业集团的要求控制成本费用的支出。这一层主要包括下属公司以及集团公司各成本中心。图 3-3和图3-2是具体的资金管理组织体系。董事会总经理决策层主管财务其他业务副总经理副总经理核心管理重要管理其他管理部门部门部门职能层经营部财务部工程部售楼部综合部资产部图3-3 WH房地产企业集团资金管理组织层次 1占用层子公司A子公司B集团总承包部图3-4WH房地产企业集团资金管理组织层次2②资金管理模式WH房地产企业集团的财务管控权主要集中在WH房地产企业集团母公司，并且按照各子公司的实际经经营情况和各自特点适当分权，呈现“集中管理、适当分权”的特点。子公司在母公司的统筹安排下，根据资金的类别采取相应的资金管理办法，大体实行“收支两条线”的管理办法。母公司会定期或不定期根据子公司的经营情况将工程建设结算、商品房销售等收入资金划拨到母公司账户里。子公司工程项目需要的建设资金，一部分来自自身积累，另一部分就需要经过母公司的审批下拨下来；子公司的日程经营管理成本也来自自有资金和由母公司划拨的开支。资金管理模式主要是由母公司主导，尤其是项目投资开发、融资方式等重大的决策，这样有利于母公司对子公司的监控控制和子公司资金的有效利用。③资金管理制度WH房地产企业集团在长期的资金管理过程中，建立了很多资金管理制度，如《财务档案管理办法》、《财务部岗位职责规范》、《财务档案管理办法》、《工程项目拨款管理流程》、《财务电算化管理办法》、《下属公司财务支出审批规定》、《下属公司财务支出审批规范》等，但这些制度主要集中在实际操作层面和职责规范。从企业集团整体来看，资金管理制度缺乏规范性、前瞻性和全面性，不能跟上集团高速发展的趋势。（2）WH房地产企业集团资金管理运行机制资金管理机制是财务管理的重要内容和运行保障，主要包括资金管理的决策、制约和激励机制等。资金管理的决策采取程序化决策和非程序化决策相结合的方式，具体方式取决于决策问题的性质。比如日常的现金收支、成本费用开支、工程款拨付等一般性业务需要专人按照标准化的制度流程进行，而一些涉及重大资金管理的事项如主要投融资项目则需要由职能部门提出初步方案，再由决策层分析决策的非程序化决策。在资金管理的约束机制方面，WH房地产企业集团逐渐增加投入力量，增强内部审计控制、预算决算控制、业务流程规范控制等方面。但由于制度建设的不完善、风险控制的不到位等，在资金管理机制上的问题仍然比较突出。在资金管理激烈机制方面，WH房地产企业集团运用奖惩结合的方式，但存在着奖惩范围模糊、不能得到员工认可，制度往往流于表面，所以起不到预期的激励效果。（3）WH房地产企业集团资金管理运行方式WH房地产企业集团资金管理主要涉及两个方面： 一是自营资金，主要包括工程项目建设资金、房屋租赁资金、商品房销售资金、对外投资及其他资金等；二是财政工程资金，对该部分资金的管理主要是执行政府基建资金管理办法， 因此集团对财政工程资金的管控权限较小， 对自营资金的管控权限较大，本文主要研究对自营资金的管理。WH房地产企业集团是按照资金占用形态来确定对自营资金管理方式的，对银行存款、现金、其他货币资金在内采用预算集中、统一监控、集中调度的方式，而对存货、应收账款、固定资产等非货币资金则采用“谁占用，谁管理”的方式，规定一定的招标考核，如现金周转率、应收账款回收率等。总之，WH房地产企业集团拥有相对完整的组织体系和管理制度， 主要采取集权为主，适当分权的资金管理模式，将资金的管理分为决策、职能和占用三个清晰的层次，但在运行实施方面还存在着与制度规范想背离的问题。3.2WH房地产企业集团资金管理存在的问题伴随着中国房地产高速发展，WH房地产企业集团近年来的发展态势也很迅猛，扩张速度也比较快，但在财务管理特别是资金管理方面仍然存在着不少问题，主要表现在以下三个方面：3.4.1资金管理体制存在的问题先进的资金管理体制可以起到事半功倍的效果， 而有缺陷的体制则无法有效的管理资金，WH房地产企业集团的资金管理体制问题主要总结以下几点：（1）各部门职责不清WH房地产企业集团在资金管理中仍然存在着各部门职责不清的问题， 在资金的计划使用中，在项目融资方面，财务部只考虑资金的筹集还款， 经营部只考虑资金的需求；而在工程资金管理方面，财务部对项目的概算、预算及工程决算参与度较低，不利于对工程成本的有效监督。（2）缺乏资金集中管理模式WH房地产企业集团由于没有系统的资金集中管理模式， 主要采用“集中管理、适当分权”的简单模式，因此在资金的计划与控制，日常结算及调度等方面的管理相对不完善。（3）财务部门资金管理的中心地位下降财务部为资金管理的中心部门，其他部门配合其工作，但 WH房地产企业集团长期以来以经营部为核心部门， 但由于经营部受专业限制，在较大程度上限制了资金的管理，因此财务部在资金计划使用过程中，往往显得比较被动。3.4.2项目投融资问题WH房地产企业集团主要从事房地产开发工作， 对投融资依赖性比较强，因此对开发项目的融资管理对 WH房地产企业集团起到关键的作用，但 WH房地产企业集团在项目投融资方面存在着一些问题：（1）融资渠道不畅，融资方式单一总体来看，我国房地产融资有很大的局限性， 融资渠道主要集中在信贷，方式单一，WH房地产企业集团同样如此，项目资金主要来源于自有资金、承包商垫资和银行贷款几个方面，其中银行贷款占总资金的 60%左右，融资渠道单一会造成WH房地产企业集团在控制融资方面难以发挥。表 3-9是WH房地产企业集团2009-2011年的贷款构成分析，从中可以看出， WH房地产企业集团的银行贷款在资金来源的占比有逐年下降趋势， 但仍保持在60%左右，呈现融资渠道单一，过分依赖银行贷款。表4-6 WH房地产企业集团投资中银行贷款资金结构分析（单位 /万元）直接银行贷款 2009 2010 2011国内贷款 2086 2951 3033购房贷款 3270 4375 4706间接银行贷款000自筹资金中银行贷款80712361752各项应付款中银行贷款89113501091各项银行贷款合计6902991211259房地产投资资金合计111091533819334银行贷款占房地产投资比重63.766.156.1（2）投资融资决策分析过于简单能否对项目的投融资进行科学的分析与决策是项目成果的关键，WH房地产企业集团由于受到土地资源的限制，往往只重视项目的储备，而对项目的市场开发、现金流量、融资需求等方面的分析相对较少，全面性专业性不够，不利于公司运营。（3）对项目融资的风险管理不到位房地产行业属于高风险、高盈利的行业，为了保证各项目的正常运行，对项目融资的风险控制尤其重要。WH房地产企业集团在房地产项目融资过程中缺乏风险控制措施，尤其是对风险的识别与控制，现金流的监控等。（4）资金的使用缺少有计划的统筹安排房地产开发的每一个环节，对资金的需求有所不同，需要对资金投入做出合理科学的安排。WH房地产企业集团在项目资金的使用计划上还做的不够科学详细，造成资金沉淀较多，资金占用成本相对较高。3.4.3资金管理方式存在的问题（1）相互之间交叉往来较多，资金管理水平不高WH房地产企业集团由于各投资项目有着较大的差异性，呈现各子公司资金分布不均的情况。集团为了满足各项目的阶段性需求，会频繁调配资金，形成集团与项目，项目与项目之间交叉往来，互相占用的局面。这又会导致集团整体的资金管理水平下降。（2）资金信息掌握不够及时全面WH房地产企业集团不能做到实时监控下属企业现金流情况，所以无法及时发现企业资金运用过程中存在的违规行为，增加整个集团的财务风险。而且缺乏相应的资金管理监督和沟通机制，只是通过财务软件来了解下属子公司的银行账户和资金信息，如果下属企业不及时更新现金日记账， 集团就无法及时准确地掌握相关情况，造成集团在资金管理和调控中的被动。（3）资金存放分散，未发挥集团资金的整合优势房地产行业受众层次不一的性质决定了不同的投资项目会开立多个银行账户，每个项目一般都会有衍生基本户、一般户、按揭保证金户、贷款户等，每个账户多多少少会有留存资金，而据 2011年统计，整个WH房地产企业集团大约有250个银行账户，这些零散的资金集聚起来是非常庞大的， 但也造成了整体资金看似充裕，但在实际中能够灵活提供给集团作为应急资金的流动资金量却非常有限，不能很好的发挥集团优势， 并且，这些存款只能得到利率极低的活期存款利息，资金的使用效率很低。4章改善WH房地产企业集团的资金管理WH房地产企业集团资金管理的目标与原则为了解决WH房地产企业集团内部资金管理的各种问题，本章要研究 WH房地产企业集团内部资金管理的目标、原则、内容、方法、风险控制四个方面，引入适合WH房地产企业集团资金管理现状的现金池集中管理模式，并预测现金池模式的实施效果。希望对我国同类房地产企业集团的资金管理带来一定的启发。4.1.1WH房地产企业集团资金管理目标资金能否有效、均衡地流动关系到企业集团的生产与发展。 WH房地产企业集团以有效均衡的资金流动作为资金管理的最终目标。具体如下：（1）宏观把握。企业集团要做到实时把握下属子公司的全部资金状况，从宏观上收集提供准确的资金信息， 为集团管理部的管理、决策层的决策提供第一手资料，同时也为下属子公司制定更好的经营计划， 防范资金风险提供信息支持。（2）高效运作。企业集团要建立高效的资金运行机制和灵活的管理方式，依据集团发展战略从全局的高度来运作资金， 满足集团的战略规划，保持企业持续稳定增长的良好势头，增强企业集团的核心竞争力。①重点控制。在全面预算和审批基础上，对资金进行重点控制，特别是工程建设资金的重点控制，前移控制点，优化审批程序，提高资金预算的可执行性，强化预算执行情况的考核分析。②有效利用。充分利用各种技术手段，将各子公司能够使用的资金集中。 企业集团，理顺集团与项目以及项目与项目之间的资金往来关系， 对各项目之间的资金盈缺合理调度，规范资金占用行为，减少资金交叉占用情况。4.1.2WH房地产企业集团资金管理原则为了建立WH房地产企业集团内部安全、有效、规范的资金管理机制，应遵循以下的原则：①集中性原则。房地产企业经常会出现在某些阶段的资金短缺问题， 再加集团组织管理的多层次性和分散性， 资金风险和资金占用成本的增大难以避免， 集中性原则就是要保证集团能够迅速有效地控制集团全部资金， 使得这些分散着的大量闲置资金可以形成一股优势力量，优化资金的运作。②协同性原则。协同性原则指的是不同产品之间要保持合理的资金配比； 不同职能单位要保持合理的资金投入比； 集团各层次之间保持合理的资金比例； 集团内部各部门间要有相互融通调度资金的关系； 保持合理的战略资金与战术资金配比。协同性原则强调集团各要素之间配比合理、 协调，每个要素的贡献大小大都取决于与其他要素的配合支持程度。③权变性原则。需要根据企业外部环境和对手的情况及时作出调整，所以企业集团的资金管理必须灵活，不能一成不变。④效益性原则。效益性原则是指企业集团把尽可能多的资金投放在盈利性高的项目上，以期获得尽量高的效益。效益性原则往往同及时性存在一定的矛盾，获利性强的项目占用时间也往往较长，变现能力较差，所以面临的风险也会较大。企业集团为了对付像偿债、支付款项、对外意外事件等及时性资金需求，必须留部分资金投放与风险小、流动性强的项目上，然而这些项目获利性往往较小。所以企业的资金可划分为两部分， 一部分是永久性资金，用于日常经营活动，长期占用；另一部分可随着业务对资金需求增减而变化，用于流动性资金占用。4.2改善WH房地产企业集团资金管理的对策4.2.1改革资金管理体制随着土地供应、银行信贷、房屋限购、个人按揭贷款等一系列房地产宏观调控政策的出台，中国房地产的环境发生着根本性的变化，房地产市场面临着巨大的机遇与挑战。房地产企业集团一般拥有众多下属公司、资金分散、账户复杂，现金池模式作为更先进的管理模式，比结算中心和财务公司模式更适合房地产集团化的发展需求，具体有两大益处：一方面可以充分利用银行在账户管理、网上银行、投资咨询、资金结算方面提供的专业服务，提高资金管理效率和使用效率；另一方面通过委托贷款可以规避总部对子公司资金不能收支两条线管理的法律障碍，可以使子公司在现金池里存款是向母公司放开，收取利息；在现金池里透支是向母公司贷款，支付利息。现金池使得银行与企业集团形成了紧密的战略联盟关系，因此有必要建立完善的现金池模式，并结合全面监控方式来改善 WH房地产企业集团的资金管理模式。（1）WH房地产企业集团资金管理现金池模式实施条件基于WH房地产企业集团资金管理模式的现金池选择，需要结合 WH房地产企业集团内外部环境，在原有理论基础上加以优化改进，使该模型与 WH房地产企业集团相匹配。①转换的成本—效益因素资金管理模式的转换会带来相应的成本与收益，成本与收益的相对大小制约着模式的选择与发展。当前WH房地产企业集团资金管理模式比较混乱，对目前的管理模式依赖性并不强，因此转换成本不会很高。②体制环境资金管理模式要与企业集团所处的经济、法律、员工素质、国家政策等客观环境有关。为了规范我国房地产企业集团，规制房地产投资建设，我国出台了比较多的房地产限制政策。因为现金池模式有利于企业集团的财务管理，有很多特有的优点，在我国体制环境下是受到鼓励的。③信息与控制技术环境现代经济社会中，信息化建设水平制约着资金集中管理模式的建立与完善，现金池模式要求企业集团与银行有着顺畅先进的信息输送渠道，有着较高的企业财务信息化水平。WH房地产企业集团还需要进一步加强信息化水平，否则会制约现金池模式的实现。④管理文化结构差异现金池模式是来自西方发达国家的企业集团资金管理模式，由于中西方在企业治理上存在着管理文化的差异，所以在引用现金池模式时一定要考虑到社会意识差异以及对集权分权理解的不同可能会影响所选择的资金管理模式的实施效果。总体而言，WH房地产企业集团基本具备现金池资金管理模式的实施条件。随着我国企业对现金池模式引用越来越广泛以及WH房地产企业集团目前的情况，管理文化结构差异不构成障碍。（2）WH房地产企业集团现金池模式的设置现金池账户的设置WH房地产企业集团目前有250个左右的银行账户，在现金池模式下，需要进行整理，将冗余账户注销合并，分出内部账户和外部账户。外部账户包括企业集团下属子公司在所在地银行开设的分账户和以总部名义在银行开设的总账户。总账户与分账户尽量使用同一家银行，便于同行间资金划转。由签订协议的商业银行对开立在内外部两级账户之间的资金按照结算需要进行上手下拨。各子公司在当地银行开设的子账户要采用收支两条线的方式，以便企业集团总部进行严格的资金调节与控制，支出账户用于税金支付、采购支出、工资薪金支付等；收入账户用来对借贷款项、销售款项和其他业务收入款项的归集。对现金池账户的设置如图4-５所示：外部基本账户账户体银行总账户银行子账户系内内部总账户内部子账户部账户体系结算中心成员单位图4-1 WH房地产企业集团现金池账户设置（3）WH房地产企业集团现金池模式的业务流程目前WH房地产企业集团采用的资金业务流程是“收支两条线”的方法，虽然母子公司的账户资金调度有资金限额，但在时间控制方面仍然显得随意，没有对子公司账户的日内余额管理，引起各子公司账户存在着资金沉淀或资金透支，引起资金利用低效率，利息支出过多。现金池账户设置阶段属于初始化阶段，WH房地产企业集团主账户与成员企业之间通过委托贷款专户建立一对一双向委托贷款关系。在委托第三方商业银行管理条件下，企业集团不同成员企业之间不存在着贷款关系，各成员单位与集团总部发生委托贷款关系。银行仅负责按照委托人指定的对象或规定用途，按协议（对金额、期限、利率等）代为发放、监督使用和协助收回贷款，并不承担贷款损失风险。现金池账户设置完毕后，实际运营模式就采用委托贷款方式将资金在集团内部进行划拨。WH房地产企业集团在日常操作阶段， 采取成员账户每日零余额管理方式以便充分利用现金池的潜在收益。业务流程为：①每日日终（如每日16:00）定时将子公司资金上划现金池账户。通过统一上收各子公司账户资金头寸，并集中到集团总部开设的现金池账户，集团总部以现金池中资金及其统一向银行申请获得的授信额度为保证，约定各子公司的日间透支额度。②日间所有账户在约定的透支额度内像往常一样进行支付和收款，若子公司对外付款时账户余额不足，银行可提供该子公司上存集团总部的资金头寸额度为限或者约定的额度透支支付。③日终，集团公司总部与银行对所有账户进行统一清算。首先通过银行系统的自动扫描，将所有子公司的账户余额归零，余额全部归集到集团公司总账户中，要求集团现金池现金头寸为正，保证总账户不会产生任何利息透支。若子公司账户透支的，由集团总账户下拨资金补足透支，可理解为集团公司向子公司归还委托贷款，此种贷款有利息产生，可根据约定，结算一定期间内的委托贷款利息，并通过商业银行进行总账户和子公司账户间的利息划拨。④次日，根据前一日账户扫描后余额清零的结果，现金池中所有企业集团的子公司账户以零余额开始。同时，为了支持子公司日常的支付需求，还会根据集团总公司对各子公司账户的透支限额管理发布各子公司账户日间透支额度。具体现金池业务流程设计如图4-2所示：图4-2 现金池资金业务流程可见现金池模式通过子公司间的内部计价，免去了跟银行打交道的手续，减少了集团财务内部活期存款账户资金，使得账户更清晰，设置更合理，节省子公司各自存贷款产生的利差负担。但现金池模式也存在着一些缺陷，例如，集团现金池跟子公司的资金往来是按日划拨，造成了外部结算跟内部资金划转存在一定的时滞，集团公司对外部结算过程无法实施管理。但与WH房地产企业集团目前的资金管理模式相比已经有相当大的改进。4.2.2改善项目投融资问题（1）拓宽融资渠道，丰富融资方式WH房地产企业集团项目资金主要来源于自有资金、承包商垫资和银行贷款几个方面，其中银行贷款占总资金的60%左右，融资渠道单一。能否有效利用融资手段以及拓宽融资渠道发挥融资功能是现代资金管理的重要问题。企业集团在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素：内部因素和外部因素。企业融资方式应该根据这些因素的变化作出灵活的调整。在内部融资不足时再进行外部融资，先选择低风险类型的债务融资，后选择发行新的股票。现今债券融资、信托融资可以是今后拓宽的主要方向。债券型融资具有财务杠杆效应和节税效应，是企业外援融资应优先考虑的方式。而对于大型的房地产企业集团，发行公司债券的条件足以达到。除此之外，多元化的融资渠道应该包括内部积累、普通股、优先股、可转换债券、商业信用和不同性质的借款及企业债券等。（2）健全现金流预算控制体系WH房地产企业集团实现现金流预算管理的目标是用现金流预算管理手段对货币资金支付实现事前控制， 全面实现集团资金收支按计划执行。 集团财务部通过资金管理信息系统提供的现金