房地产投资风险讲义

房地产投资投资风险分析

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本章要点本章的学习目的：掌握风险分析方法的基本理论知识熟悉风险分析方法的具体方法能运用参数进行风险的测度课时分配:8课时重点:风险指标的计算和风险的规避难点:风险指标的计算思考题2第一节房地产投资风险概述

一般来说,风险与收益是成正比的。但在现实经济生活中，进行房地产投资分析乃至其他产业项目投资分析时，风险因素一般并未系统地考虑进去，特别是在中国，风险问题在投资分析中处于“极不显眼的位置”。本章将总结国内外投资分析中成熟的风险分析方法，介绍这一领域的最新进展，并将这些方法运用到房地产投资风险分析中。3第一节房地产投资风险概述一、风险的含义

风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险是可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。4二、风险的基本特征

风险具有以下特征：（一）风险存在的客观性风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。（二）风险事项的发生具有随机性任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。5（三）风险具有相对性考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。（四）风险事项具有可测可控性所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。（五）风险与收益相伴而生风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。6三、房地产投资风险的分类

房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重，所以对风险因素的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。

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房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别。下面介绍主要的几类。（一）按风险的来源分类

1.国家风险

2.市场风险

3.自然风险

4.企业风险8（二）按房地产寿命周期划分

1．投资前期的风险

房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。

2．开发建设期间的风险

开发建设期间的风险是指从房地产正式动工到交付使用这一阶段的风险，如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。9３．经营阶段的风险房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。４．管理阶段的风险管理阶段的风险是指房地产工程竣工、交付使用后的的物业管理阶段的风险。10（三）按风险的内容１．政治风险

政治风险是指由于政治条件发生变化而带来的投资风险。

２．环保风险

房地产投资无论在规划设计阶段，还是在施工建设阶段，都会遇到相关环保问题，如绿化要求、污水处理要求、施工的外在效应等等。３．金融风险

金融风险主要表现在利率风险和汇率风险以及金融政策风险三个方面。11

４．市场风险

市场风险如前所述，是由市场供求关系、竞争关系、资源条件、市场购买力水平等因素变化而带来的风险。

５．信用风险

信用风险是指项目投资参与者与项目有关的各方之间信用结构及信用履行责任上存在的风险。任何一个房地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门间的合作依靠有效的信用结构支撑着。

12６．券财务竟风险财务泛风险乖指房朋地产收融资窄、资前金运川用等源财务膨管理昆方面跌的风咽险。斯其中会，融堆资带麻来的肿风险降占主涉要比脂重。咱如果殿过度极举债扶、资遭金运斥用不虎当，客不仅狂会增爱加融疤资成绳本、掠减少晨投资圣收益委，还痛有可过能因叠无法杰按期息清偿炼债务暂而失鞋去抵惕押物馋或使降企业皱面临雅破产晒危险哲。７．摸经营偷风险经营甲风险告是指泪房地次产投舌资经粥营管忆理决娘策失兆误造清成的办风险玩。例成如，饭承包衡形式庸的决暗策、亲承包饲方的社选择是、营斧销渠鲜道的读选择奏等经睁营决挖策上赛与管光理决偿策上宾存在揉的风铸险。13第二妇节协房地静产投险资风该险的盛测度由于躺风险才表现刮为投约资收溪益的扑未来京的可则能值飘与期吩望值槽之间凭的偏瞒离性荣，因冲此，诞可以浸使用缎投资叔收益羽的标予准差猾、标柿准差队系数梦来测蛋度投遮资风挤险的疫大小遍。这肌里先锄讲述师单个肃房地枯产投副资风悼险的艘测度率，在暑此基侵础上碧再介汉绍多繁个房翠地产竖投资再总风躁险的股测度五。14一、斩单个代房地驳产项宴目投江资风堵险的抱测度经过叮科学男的分旨析和由预测竖，总案能掌劣握房粉地产惩投资怎风险逝的分泳布规拐律，样尽管西它的舌出现姨具有炮随机衔性。乌可通探过计蚀算房嗓地产评投资品的期估望、粒方差霸、标嘴准差杀、标解准差踩系数弹，以敬标准呆差和辩标准击系数绍作为录测度咳风险够的工史具。15（一葛）期粘望值根据袖概率洲及数粱理统完计知漠识，球一个廊变量导的期据望值然为：nＥ（尸Ｘ）棉＝∑卫ＰiＸii=葛116（二著）方结差与命标准级差方差简通常裕用σ２Ｘ表示秆，标虫准差σＸ用表残示。随机斗变量腔Ｘ的叼方差堪为：nσ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ祥）］2i=遇1随机呼变量桨的标排准差显是其乳方差浸的平凳方根谷：nσx＝σ２x＝的∑Pi［Xi－E（X）］２i=导117（三染）标攀准差扯系数标准旦差系质数通船常用Vσχ表示目，它卖是标律准差窑与期夫望值辽之比见。随机欠变量X的标水准差坑系数寸为：Vσχ=σχE（X）*10气0%18二、彼多个纲房地浸产项起目总弯风险烦的测玩度当投宁资主豆体从岭事两餐个或喇两个锄以上日的房酬地产象项目经时，尖需要获考虑江多个酿投资肉项目柜的总兰风险毙，即贯整个止开发姑项目吹组合梢的风签险。（一屑）两摊个开解发项肚目组备合的雷风险浩测度假设厚投资谷于两贩种房演地产窗：A与B，报芬酬率剧分别弓为XA和XB。并恭假设霞项目A占总会投资展的百叨分比今是a，其弯余的据投资轿（1-病a）放柏在项宰目B上。赤则这召个开桃发项柿目组否合的披总报怜酬率忆为：XP=a昂XA+（1-含a）XB19则其朝期望测值为秋：E(凶XP)=尖aE盗(XA)+点(1干-a逝)E倚(XB)方差笛（或掩称为基变异亩系数胖）和毁标准态差分搜别为床：σ2(XP)=钳a2σ2XA+(刺1-灶a)2σ2XB+2只a(雄1-块a)匙σABσ(谜XP)=亩a2σ2XA+(堡1-妙a)2σ2XB+2息a(撞1-肠a)脾σAB20（二招）多零个开追发项泊目组福合的辆风险袄测度在现个实中泥，可最供选守择的债项目酸不只母两个洪。所涛以，堡把前抢述的撕讨论缩慧延伸飞到多偏个开淡发项破目的跨组合踏。假赌设投漠资者缝选了n个项刮目来饥组成陶开发盒项目冻组合咳，则酸其开凶发项庆目组搅合的竟期望集值为兽：nE(蚁XP)=愉∑aiE(忙Xi)i=赚1n派n皱n检nσ2(Xp)=堵∑ai2σ2xi+∑罢aj2σ2xj+∑枝∑史aiajσij(i积≠j祸)i=脏1勒j究=1翻i=利1j走=121第三懒节扒房慕地产烤投资暗风险罢的处纵置房地牵产投其资风斩险具裕有两戒面性搂：可恋能趋栋向好咐的方乱面，物使投萍资主议体增想加收县益；肠也可内能趋比向坏条的方尼向，它使投黄资主央体遭但受损潮失。房地尼产投运资风裤险处秩置，魔大体危上有污两种赵途径猴：一吼是在绢损失读发生熊前，秩采取珠各种帜预控漏手段劈燕，力甲求免锦除、烧消除励或减甲小风壮险；叶二是网在损简失发驱生之基后，斗采取愤一定拍措施奖对损扮失进纯行及俘时补滨偿。陡总而您言之焰，有讲风险蜂回避贝、平医衡交熄易、务资产役组合档、风纷险转她移等沟方略帽。22一、盗风险督回避风险零回避咱，即丽选择晶风险洲较小绵的投另资项喉目或砍者放嘉弃那捞些风驶险较榆大的兵投资挖项目欣。这司是一遗种相河对彻陡底的哀处理美房地庄产投坊资风在险的筐方法馆，能坐够将搅风险闻概率敌保持醋为0。这慢种策用略的秘一个崖不良们后果妄是，内得到欠高额萍利润复的机晓会也幻玉减少茄了。箩预期闲收益雄值随破着风飘险的征大小思而增业降是雅纯粹享市场潜经济似中的亭一个烘规律驾。23二、裂平衡用交易平衡童交易兰是证奶券市城场中叹运用月较为尚普遍樱的一号种做贷法，栋在房碧地产晒市场朽中同卵样适跃用。房地漏产市累场中监一个技较普聪遍的尤平衡践交易黎方式珠是购春买期箭权，它例如霜在国版外，侮当考醒虑一颂个投鸭资项扔目时姓，开之发商菊可以湿通过县购买肆期权虚的办艺法来裙置办钓可供先选择扭的位诉置。丸这可密为开摆发商倦赢得洪制定岛投资微规划燥、获循取必征需的械许可程证书究及融俭通足扭够的红资金棵等所腐需的管时间头。24三、划资产静组合资产涛组合彩的主垒要功埋能是节分散固风险痰。“插不要摧把所愚有的喉鸡蛋颠放在值一个令篮子逃里”斩已成蛙为广摄为接斯受的散投资芽理念列。现拌实中粗，开次发项肌目组洞合有艰无数叶种方计式，这从大氏类上兽讲，芹至少恒包括物不同偶种类少房地本产、除房地医产与俩其他类资产尽，不没同地款域的还、不徒同时榴间的膨开发帆项目高组合咏方式货，而银每种将方式单的风傅险程变度是煤判若鲁云泥殃的。25假定派市场总上的丝式投资梦者可恼以分悦成下驰述三智类：（1）风虎险趋宗避者思，即忙投资战者中注认为控风险瞒增加银带来把负效锡用者柏；（2）中粘性风勤险者擦，即滔投资隆者中揭认为用风险笨增加丢或减峰少不罢影响塘效用锣者；（3）风卸险喜痒好者勤，即恩投资轮者中睬认为深风险蠢增加婆带来寸正效智用者背。一胃般投父资者秀属于格风险用趋避尤者，袖对其错而言瓶，收科益是蛋好的隙，而驾风险衡是不伸好的奖。26四、谨