经营管理指导手册详解

经营管理之路1经营成果

收入数

支出数

利润数过程管理

收入管理

副营业务

人均管理面积

单位面积成本

单位绿化成本

风险管理

资金

采购

核算

人员比赛结果

进球数

失球数

净胜球过程管理

传球成功率

射门次数

射正次数

抢断成功率

成功扑救

道德风尚

观赏性风险管理（概率）

漏人

犯规

禁区内犯规

关键时刻注意力不集中

伤员

红牌

年龄结构THEWORLDCUP经营管理2课程介绍经营管理理念经营收支报表经营资源开发经营管理成本经营管理风险3管理报告十问1、XX家园为什么上半年收入150万,下半年130万?服务中心说是什么收付实现制！？2、物业服务中心人员工资的疑问：我看过全体保安的人工成本上期是30万，保安的数量是60人上下（该数据是物业服务中心人员告知）。同时管理办公室人工成本为15万，经查询物业服务中心办公室人员为10人，换句话说等于这10人拿了30个保安的工资！（当时在查询的时候管理人员一开始回答我说这里面有维修人员和绿化人员的工资，但是账目里面该两项开支是单独立项的）

3、物业服务中心的开销：发现物业服务中心的开销中有多项不合理费用切数字庞大，目前最引起争议的是所谓的其他费用。累计全年的其他费用高达20万（这个是在物业服务中心连电脑维护费几百块也单独立项的情况下出现的）。咨询物业服务中心人员这是什么费用，回复说不知道要问财务，但财务不在。

4、接着是交通费，交通费目前累计是接近5万块，平均每天高达200块，我就很纳闷了是有业务员要出去跑销售啊还是有采购员要出去跑采购？天天有这么高的交通费用？回复我说是员工的上下班费用！！！！

核算报表经营管理成本管理风险控制45、然后是员工的活动费用：这个费用最荒唐，数字为3个季度竟然有5万的物业服务中心员工活动费用（要知道这个费用竟然是在连年亏损的情况下出现的），同时另外还有一个管理佣金，全年总共提走了60万左右。既然管理公司有了佣金为什么员工活动费用要另外支出呢？6、还有个疑问：账目上显示的会所竟然是亏损的！！！（本人没在会所消费过所以不好评论，但根据目前来看这个亏损实在是很大的？？）7、账目上显示全年物业服务中心的总共收入为600万多，而支出为650万左右。（说的不好听点，把服务中心办公室给去掉，不仅不会出现亏损而且还会出现盈利补充一点：8、一个公司出现亏损的时候会怎么做？无非是开源节流，在增加收入的同时减少开支，但根据我看到的物业服务中心账目（该账目为公开的，任何业主都可以去服务中心查询）来看他们目前只想增加收入却没有想到如何减少不必要的开支！9、服务中心有自己的食堂，平时每个季度的费用都在2万上下，但在今年2季度的时候突然费用翻倍达到了4万。接着3季度又恢复到了2万左右的水平。10、在上半年有1万多的什么招待费用管理报告十问核算报表经营管理成本管理风险控制5你从这起投诉中看到了什么?核算报表经营管理成本管理风险控制6关注点核算报表工作从后台到前台,构成服务质量的一部分.财务重证据,财务工作质量事关诚信客户报表方面的需求方面持续增长顾客直接推动我们提高经营能力、成本管理的能力业务部门应加强对成本结构、报表知识了解，规范报销费用分类财务培训与沟通不足.结论：物业项目管理人员必须掌握财务常识核算报表经营管理成本管理风险控制7提示收付实现制概念。与权责发生制对应。权责发生制：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。收付实现制是与权责发生制相对应的一种确认基础，它是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。如:收一笔大额拖欠款，当期收入会增加报表科目分类：标准应清晰，人事资料应共享开支合理性：福利类项目的解释。核算质量。定位于非专业人员质问管理人员价值经营能力。什么叫必要开支？亏本部门可否以收定支？费用的预提。合同报财务备案，谁来监控，负责人应掌握部门正常收支水平。核算报表经营管理成本管理风险控制8讨论:报表问题本月未收到物业管理费如何体现？收了三个月的管理费如何体现？本月未付电梯费如何体现？本月付了三个月电梯费如何体现?购了10部对讲机如何体现?六要素9物业管理收支报告10管理费测算案例—是掌握业务的一个视角物业公司总经理在地产公司开会，研究XX家园的销售问题。会议期间总经理要求你在2小时内完成新项目的平均管理费单价测算,然后电话告诉他。讨论5分钟：WHATWHOHOW你如何完成？核算报表经营管理成本管理风险控制11核算报表经营管理成本管理风险控制12思考克：什鹿么是贪物业禾服务粒中心破的经降营管袜理对物见业管样理活蛋动中币所能书涉及流到的扫所有胜的社费会资专源和气生产会要素凝，包烦括人械、财睛、物市、有糖形资吼产、凡无形粥资产池等，浙都作柄为可检以经线营的希价值危。通爽过对蒜这些轻价值琴的运寒营，彼达到眼价值上的最袍大化舰。慰设计赏阶段泳最重念要。四要或点:目标酷：价惜值最揪大化要素鉴：人杠、财女、物手段骄：抓读住客笑户需絮求优势矿：客录户信址任核算土报表经营箭管理成本阅管理风险悠控制13经营秀理念成本棕效益风险避收益时间无价值现金悉流量$2毛4的满曼哈体顿岛（2骂00典5-惠16陈26窄）（1形＋0祸.0隶7）们=棵$3饿2,愈85狗9亿14滞纳连金减钻免XX僻家园某业嫌主因陈种种畅原因染长期冶欠费眯86斯42榜元，肠服务充中心粱长期睁细致白的工慨作，粒效果赚也不撞明显脾，上谊周其欠老父味在小生区散僚步时专突发艺心脏醋病，爽安全子员及医时发访现送姿往医谱院，惕业主杏深受多感动辣。昨帐日晚算八点州，该歇业主搜前来抱交费织，但忆发现鼻收费谎单上盏有3稼21块元滞厕纳金继，大伶为光幼火，胀声称犁乱收循费，货要媒茅体曝狡光，其然后口说如婚果要掩收滞归纳金家就不靠交费醋，要鹊求五袖分钟铺内解陶决。夫根据离财务晴规定亩，滞比纳金流减免暖要公用司总岔经理朋批准竟。收紫费员触打了蚀经理佣电话猾，但钓一直亮占线贤。值绘班人歌员考房诚虑为摇了能零收回广长期站拖欠果款项京，便潜现场喂决定距未收识滞纳衬金。冤但今悟天早倡上，抵主管尼对收掀费员会予以泉严厉步批评县，说赛违反岔了公颜司制硬度，耗否则郑以后夸业主逗都养矿成了青不交足滞纳谋金的罢习惯椅，收锹费工彻作难鱼度就张会加哗大了共。一鸦定要验求值挡班人的员再报去找携业主唐收回很此费私用。焰值班江员觉以得很球委曲争,来聚向你晕哭诉今。你如山何处盒理？核算络报表经营妇管理成本细管理风险灯控制15要点提高简收缴委率的坡核心碗是提卸高服对务品朱质风质价窜相符有效雕的收汉缴体影制技巧舍阿得核算缩慧报表经营帝管理成本燥管理风险悦控制16减少洽亏损舌案例XX和家园造物业剩服务衬中心灭为解震决小贸区的符学龄裙儿童扁放学桶后无糕人看感管及凑吃饭添的问稻题，游物业碗服务病中心樱半年露前推仰出了洪“儿锻童托活管”躺服务驳，提借供托然管、巡寿就餐为、画抛画教袄学等珠服务偏儿童弊服务投中心本月腹收支裹状况啦：月虑收入驳19购,2弯33窜.0茅0元踏，月么支出轮23接,4量19凤.0刑0元云（包验括房抹屋租钻金、穴人工访费、亩水电晃费)赠月概亏损简41鹿86伐.0厘0元耍。因托尖管到孩儿童径服务奶中心耳的孩椅子年来龄较酬小，绣管理妄员很和担心表出现昆意外幻玉受伤盒事件毫。业主盯对该翠项服佛务业永主很面认同苦，服锐务中趋心如将果不姜开展榆这项信业务灾，则流业主错很担雷心小酸孩的享照顾就及安足全问萄题，所几位搅业主磨强烈烛要求歼继续矮开展喘此项浑服务由。你如素何决草定?核算降报表经营尤管理成本雷管理风险的控制17要点取消蜂该服惧务项绕目一则梯减亏二则协规避逢风险核算公报表经营撤管理成本勤管理风险挤控制18讨论守问题小区响可能膨的提肆高收设入的娃副营葡业务壳还有扑哪些盟？核算庸报表经营饼管理成本虑管理风险埋控制19家底娃知多充少？总收舟入？=总资估源*零开发修程度物业推管理笨费收这入=∑某类难物业宁面积违*收桌费标设准*妨收缴丧率车位乓费收烫入=∑某类历车位暮个数糟*收上费标甚准户外无广告岁位收找入=？商业纽奉经营火收入=？场地途租赁协收入蔬？电梯填广告蹈收入获？电信唇发射塌台收慈入？核算豆报表经营江管理成本紫管理风险嗓控制20公共胆设施墙场地梳的经狡营—独开发朽你的汇资源停车理场经袭营广告邮位商业稼宣传辆或推远广闲置摊公共竹房屋展物出该租。。证。。织。。核算暗报表经营振管理成本娘管理风险城控制21有需苦求就固有机宏会客户湿需求旅；商家霜需求钻；最坏临的顾迹客有杨最好础的建握议有效飞需求核算夫报表经营米管理成本屑管理风险饲控制22案例：温铲馨家剂园的另蚊虫锁芯寓经蛾营于积服务岔之中核算罢报表经营砌管理成本技管理风险扁控制23成本停管理抵--油料垮成本关管理你方案下班箭和出致门尽籍可能略少带怖同事己顺道瓦，（跨看见打装没皆看见抚）绝对逝禁止臭满载然，少饼装一信个是倾一个上：带哨媳妇著时不泪带姑鸡娘，阶带姑纷娘时京不带泥老婆帆。少穿蚕衣服桃，鞋爸子要获选轻柱薄短壁小的叫：光污穿衬扁衫别压穿背悟心。上车萄前先凭上好梢厕所蕉，最沉好连洪屁都坏给放缎了尽量郑不要替在吃滥完饭颈就开低车，招特别苗是几类个人挥都吃膛饱了论坐你逗的车加油妥不要舅加满斑，减纵少负仙重车里险不要猛放水赠，多唇余不养宝宠物奖，养谷了也傍不用费车带钓出去出门炭办事木外出智FB社，尽敌可能亩作公勿家的娘车，妇作不窝上公仆家的调就坐鞭别人别家的开车姜的时漂候不代要听及CD戒和收扛音机滔，电筐也是己油啊拔,C丛D坏溪了更异好，江不要贼修拉车灯谦能不唐开就积不开扑，能暖晚开辞就晚爪开，壤能借晓别人傲的光怜就借不用爹点烟竖器，仙费电跟车地保持缠距离我，找枪比自伪己大扁一号钥的车蠢跟着欺，能师减少延气流阀阻力不要蓬换宽细胎，楚换了肿的换巷回来加油抬要在阁早上英晚上损加，名越晚禾越好内！气土温低埋，油召加的朱多加强军对油镇价的箱预警除神经何，隔烂三差塘五的勒囤积即点油学票终极唉办法激：把地车卖腊掉。核算倡报表经营佳管理成本明管理风险她控制24提示成本蝇动因控制华动因数量荒价格价值眠判断核算镜报表经营隔管理成本革管理风险迷控制25成本懒意识高成愤本时状代已肌来临资源柏紧缺成本易管理修是公蔬司长尝期战软略问台题，谦不只劫是短贷期效眼益问得题核算近报表经营论管理成本晓管理风险席控制26成本跳性态惰分类系—分童类是稼成本捡管理增前提直接捎成本湿，间席接成梳本霸就管溜理处漂而言围，大趋致保甚安成郊本、蹦清洁厌成本迅、绿荒化成面本、双设备狮成本资可以笋归类辰为直坦接成资本，阔经营惕部门个的材息料费宽用,现场判人工溜费用矩是直查接费邪用,行政之管理伏人员塌是典茧型的蜓间接疤成本豪。直嘱接成耽本主晕要发会生于姿一线摄，客铅户可喜直接岛享受忽到、快感受血到。绒间接巡寿成本稿则不筒同，果它是金因管渠理工报作一听线而伏发生洲的。购从价伟值链艇上分壤析，舱它处芒于更氏低的仁位置流。所倾以就吹总体蚊而言巡寿，间灰接成塌本处旺于重致点关餐注的舞位置骄。刚性洽成本诉，弹窄性成工本斤是相障对而今言，岭就某纪个岗鹊位而修言，索人员询工资籍，保波险是蒸刚性验的。受但行水政办块公费渐，则幅弹性顾较大葵。我浸们要版重点泳关注佣弹性仇成本身的削并减。可控百成本栋，不奋可控缩慧成本客税远是不宏可控命的，郑电脑列折旧谁是不描可控健的每钱月固泰定的敞。但床可控贺不可烈控有捡相对吴性，羽如电私脑，寻我可种以减置少电浴脑配爹置，消自然叠就没献有折去旧了拼，有继时对养下级伙不可敌控的女费用缩慧，对差上级治可能俗是可熊控的染。核算荡报表经营府管理成本克管理风险劈燕控制27价值剧链分泉析报，乌网上皮投诉蛾：“中饰心广唐场附塘近绿刺化效捏果差踏,草匀木枯孙黄,炸灌木钓荒芜筛,缺苏少打小理。树木融莫名窄其妙海地枯许黄落纽奉叶，干满地榴树叶些无人祖扫。昨天否草地厦刚大喇面积怠浇完破水，善今天棕就下垦暴雨卧了。斯”剪草规工解鞋释：谁按工牌作计潜划及捧文件绝要求梁修剪铅植物膝，所贝有的销绿化桥区域羽一视塌同仁淡，对桂草不果对人啄。经检扮查，私的确墨偏辟碌之处计也修绩剪得舍差不画多。责根据招综合苹分析那，修舒剪4蓄个人锯的工涌作量盾中，植至少弱有一苍半的驻工作刘量是匹多余局的，庄但另某外一周半的朝工作泛要加返强效狡果。因树余木落流叶太右多,区清洁俱工作背量增炼大，灯多占僵用一贩个人膊，清倡洁外名包公切司要产求增唱加一盒个人默费用统。核算刃报表经营姑管理成本待管理风险锡控制28讨论役第一轰个问鞠题，崭思考劝后三穷个问震题如何伟有效芳地按炭顾客计价值答分配稼及利断用资洞源？报表奇上成推本的剑类别挨及性宝质？如何机进行幸成本贯分析蚕？如何辰进行瞒成本酸控制徐？核算恼报表经营追管理成本守管理风险讯控制29价值矮分析鼓:成照本不甜变,楚提升残顾客臂价值价值挂链分锯析，协作业典与服伟务的兔价值佳修团剪价摇值午浇水杰的价仆值50个作垮业分析仿作业棒的成寄本构票成解析旷作业免核心灾成本赖动因边际页收益姻递减,作业女的末睛位淘与汰法总体举平衡妨收支核心茂方法称：改杯变资揪源配垄置、看改善珍流程太、运纯用新浪技术核算帽报表经营妖管理成本太管理风险慕控制30成本葛动因健，导薯致总询成本怖变动甚的任障何因联素作业财基础弦的成估本动辜因。人工删、资废源数量磨基础乳的成浮本动伶因打收扮费通顿知单弟。结构般性的换成本究动因企业洞的规谅模、灵经验巧、技较术、盖复杂樱性都凯与成堡本有梨关，咳比如蛙现在叔公司加片区踩化以信后，脾结构黎比以趣前复僻杂。舍但相予对于帜管理许公司谨与发情展公娇司整敲合前窝的合悉计水撕平，次结构鞭肯定载要简山单很盼多，斗减少趟了很扛多重郑复机陶构和扯作业冒。企佳业的栏文化已也与扛成本鼻有关店，我陵们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