重庆高新产业园区土地开发项目建议书

xxx产业园西区项目建议书本建议书包括四个部分：对本项目的认识本项目应如何操作21为什么选择xxx3xxx成功的土地运营与推广经验4

xxx对本项目的认识1本次建议书研究范围：九龙园区C区启动区巴－石－陶片区控规九龙园区C区启动区

中央公园－中央公园－－中央公园修规总平面图－开发现状：重庆九龙园区C区所在片区已完成控制性详细规划；本次研究范围九龙园区C区启动区初步完成中央公园的修建性详细规划；九龙园区C区启动区规划用地以居住、绿地、商业贸易和教育科研用地为主。开发进程：土地一级开发阶段一级开发二级开发物业经营获得土地控制权，在开发进程中进行土地出让时间短资金投入相对小获得土地增值利润进行房地场开发，并将开发物业销售实现资金变现投资大风险相对较大获得房地产开发利润获得经营利润开发物业并持有经营回现时间长经营风险操作方式特征盈利方式市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易规划设计土地开发项目开发管理运营土地融资C区启动区处于本开发阶段……开发进程客户目标：获取较高的区域开发价值土地价值开发进程－++规划增值配套增值政府增值九龙园区C区启动区价值不断提升…………如何才能实现价值？启动区土地的预期价格空间有多大？是否存在其他手段提升启动区土地价值增值，其空间有多大？是否存在其他的市场竞争者，如何才能打赢市场竞争？谁是启动区的潜在购买客户？启动区客户的综合能力如何，是否能实现规划设想，推动区域开发？……本项目应如何操作2项目主要问题分解主要工作内容根据xxx咨询经验，现阶段C区启动区应以土地运营和营销为重点一般贯穿区域开发六条主线

土地运营线资金运作线组织保障线规划设计线沟通推介线经营管理线区域开发涉及的研究内容对比启动区实际情况分析因地制宜选择重点研究内容九龙园区C区启动区的实际情况现阶段启动区重点研究内容开发资金充裕完成片区控规完成中央公园修规成熟组织架构少量经营性物业……土地运营本体市场竞争客户土地增值并且由于影响因素的不确定性，客户对土地运营和土地营销也存在诸多忧虑不确定因素客户忧虑完成相关规划，但规划的市场接受度不确定；启动区未完成全部用地的修建性详细规划客户的多种增值措施（如中央公园）对土地价值有较高的增值作用，但本区域是否存在价格天花板现象？是否有能力突破？……1中央公园对整个启动区的价值提升作用多大？2启动区较高的土地价值在市场上如何实现？3客户对区域的整体规划如何落地？4客户的来源，购买力如何？5客户的关注点，承受的土地价格多高？6如何有效传递土地价值……

xxx对本项目的理解2项目主要问题分解主要工作内容xxx认为要解决本项目的各个问题需要重点研究两大模块内容区域运营与土地出让策略（1）区域运营层面市场细分、区域竞争、客户定位等（2）土地出让层面地块规模如何划分？－地块划分问题出让次序如何确定？－出让节奏问题地块如何捆绑销售？－肥瘦搭配问题如何建立增值体系？－土地增值问题区域土地营销及推广方案（1）营销推广方案研究层面区域和九龙坡土地的市场认可度如何？营销价值点、出让方案是什么？（2）实施层面通过哪些途径进行营销推广？由谁来主导营销推广活动？各方应如何配合？+模块一模块二区域土地运营研究是本项目成功运作需要解决的首要问题研究内容土地一级市场研究，包括重庆、区域及九龙坡的：土地出让体量土地出让价格土地出让区位土地出让趋势土地出让结构潜在客户研究，包括潜在客户的：类型购买特征－目的－偏好－实力－购买差异需求特征利润空间驱动要素研究，包括重庆、区域及九龙坡的：产业发展交通设施人口特征配套水平123模块一模块二而目悠前九肺龙坡扫园区C区启鲜动区绪土地皮运营乞现状物及需刮要深怜入研承究的验问题呼包括捆：现状嫩：九龙元坡园源区C区启秃动区把完成体控制拆性详销细规惹划现状贿进行谱土地脆平整械工作资和中司央公椒园的朱建设竖阶段已开甲发少邪量行山政办至公设印施极少叨量房伐屋需棋要拆旬迁需要砌深入膀研究慰问题炎：速度分导向胡型or价值杂导向年型的批开发唱模式翁选择援？市场父竞争泡的覆勿盖面炕，如澡何打渔赢竞朗争？潜在大购买葵客户成的综置合特钱征（府购买手力、逼需求蚕、目惭的，农偏好芝等）淋？区域倍的产谣业、赖配套丑、人考口、博交通学等要英素条疲件如洒何？现状摔及未套来的贴市场野土地扛出让培综合蜓特征仰（价炉格、扁速度映、结纹构等康）？……模块掏一模块驴二在确趟定土井地如类何运俯营的马前提冰下，鲁通过政出让盐策略捆指导搂运营剪全程喷，确丑保土誉地价失值的驴良好强实现土地茫出让进策略兵目标训：按照歇市场这的需躲求和摘土地女本体愈条件网等因筒素确母定地篇块价谅值评假估、劈燕地块挤规模商划分批、地射块出泥让搭刺配、视地块暖出让证节奏测等问车题，赔以确娃保土糟地价由值获睡得及吼较好况的市乞场实括现性大。土地价值评估

地块划分

地块出让节奏

地块出让搭配

地块出让模式

土地增值体系确定快出让挺策略重新只定义番区域采用营网态格法呜、GI毯S分析价方法买等确今定土鲁地价野值根据姜土地豪价值盾和市验场需椒求确舱定合法理的拍地块顿大小考虑溪土地货的均仙好性级，进喘行土沉地出托让肥互瘦搭婶配，烫以实养现区你域的妈均衡张开发根据卡市场吧的需既求变辨化，慰合理眨控制没土地形出让贱的次课序，杰以获桂得较膊高的名土地宣价值充市场深实现爆性根据缝开发地规律社，早波期采森取整滥体低滨价出愁让，演并留油足规叶划弹制性，库以吸虎引优蹦质客充户；中期截合理怀划分颂地块轨，控底制出啄让节孔奏，塔以尽逢快推侵进开邪发；后期雾带方价案出遵让，航以实正现较邻高的傍开发贪溢价规划狂增值营销聚增值客户暮增值配套敞增值……模块测一模块校二目前汗关于京九龙乞坡园浙区C区启绢动区酱土地衔出让践策略铅及需抱要进六一步件深入攻研究膨的问挎题包尼括：现状顺：已确泪定启饭动区拆位置虫和规眼模规划帜建设炉中央坡公园倚，提胁供配科套增滩值地块牺价值帐未评上估，博地块销未进灯行细朽分终端遮消费辜者的欣需求根不够蹦清晰需要换深入值研究颈问题培：中央线公园虑外50购0米范衬围内干的土蜡地价多值评乐估？中央弹公园丛外50押0米范贝围外惑的土煎地价触值评臂估？输油栋管道滥、道怀路、晨山脊残谷、看水系吴等条爸件限巧制，驶市场木需求苗下的哪地块初规模环划分料？终端学消费接者（摩一二诵级市波场消卵费者令）需团求细牛分（提需求番敏感肯点）鸣和变榜化趋圣势（棋对产岁品、芽价格急等需角求变待化）阅？除了百中央邮公园堤等配陈套增锤值外鸭，可和行的假土地粒增值溪体系达？……模块聋一模块润二模块汤一区均域土凳地运粪营与巴开发联策略贼研究惭最终逐成果议：《区域疤土地撒运营秧与开拴发策插略》报告报告道工作跌大纲第一剧篇：懂区域阶营销赖背景愧的分酱析区域升整体议定位赚与发态展战怖略、弱开发路模式阁回顾营销存目标忠客户慕的确纹定与攻具象地区咱营销株通路跃与特秤点分扎析第二己篇：虹区域扩营销亩案例拍借鉴国外腾成功挤区域访营销铅案例珠分析国内周成功翁区域注营销帜案例堪借鉴第三垒篇：的区域杏营销恢战略区域峡营销央的总妹体战借略区域蛙品牌鲜价值伍主张区域储营销带的时核机营销否渠道全总战按略阶段胸营销埋主题雁与目哗标营销养前提呈条件兔与节位奏事件孩创造杂或利梳用策烘略主题燃论坛剂：高愿端营亮销，到提升敲城市留知名宣度现场具形象蛮包装封：区叮域营导销，陈营造倒热土媒体辰软文俩炒作蒙：传婶播形郊象，格宣传渐城市捆价值制作练投资当指南邀：让脾投资由者了裁解重密庆、加九龙茅坡第四烂篇：勇区域嫩整体副运营丧的阶悬段策峰略总体咐开发统原则开发兔周期待分析盈利岩模式土地砍出让涌规模谊、次兆序、持节奏朵、策霞略区域辣开发闹流程垒研究区域勾开发饭政策第五论篇：恳土地宽出让盲与开布发开发朱次序脆与期毁限出让丽节奏匠与土跃地控移制阶段流性土映地出蛙让功牵能、附规模互安排阶段托性土优地出陆让资饱源利笨用安红排阶段剂性土湿地出厉让配贴套设距施安功排第七瓣篇：锤阶段把性经壤济测屑算阶段部成本翼分析阶段丹效益辜分析阶段塌的资鞭金平毯衡与蹦运作远期猜收益地与近饲期收世益的翠关系潜在轻收益堵测算签模型公共飘建筑翁后期阻运营诵成本碧分析风险傲控制模块刃一模块允二营销哨主题市场售调研21出让侦方案3营销寻活动4xx连x认社为模讯块二映的区铅域营伍销及貌推广抓工作米可分在为四线大步事骤土地出让区域析背景识调研区域口竞争蹄调研地块斑及其医周边至资源政盘点重庆辣土地赏市场优调研重庆闹房地串产市善场调糟研潜在索客户冷访谈潜在奏客户筝需求介特征倡梳理重庆输房地眉产市屠场分肆析重庆险城市意规划谈研究区域炼规划索梳理区域减营销炕价值场点挖搏掘项目姻形象称定位项目佩营销影主题活概念营确定区域泛土地轧分级至与价仪值判架断启动窜区地剥块选惊择土地聪出让伪次序划、节特奏土地咱出让能价格耳策略土地表出让弹客户懒策略潜在衔客户约分析孟和拿伙地策变略研杯究出让顺地块污指标屋细分基于莲客户慈需求宗的配户套政浩策研惕究各营盟销工钱具落柿实；各营捕销推惭介活犹动实字施模块舌一模块丢二步骤1—皱—市场习调研议：充似分收轨集市敌场、盖规划听、潜烛在客峰户等弓信息民，为指主题欺概念惑提炼津、出老让方首案研墙究做室准备内容区域拉背景会调研区域灯竞争贪调研地块评及其闷周边留资源絮盘点重庆漠土地轰市场测调研重庆半房地圈产市泰场调也研潜在想客户范访谈潜在缸客户奥需求链特征胃梳理现状匠踏勘资料驴收集楼盘桐调研政府搞访谈客户尝访谈路径目标充分扣收集区域排房地另产和级土地勤市场、项目价地块遥状况、政府密对地纷块预纤期及潜在图客户退对地价块的伏认知等方芦面的亚信息雁，为网后续绑工作饺奠定蛛基础1市场谁调查生要点甘说明题（1）：灶调查愈对象吵的选事择为了童使本首项目末土地缴顺利粉出让冬并实前现良凯好价迁值，茂xx循x认股为用徐高标暮准选瓜择开瞎发企傲业是建非常沉必要存的。xx停x拥底有与置国内睛众多童实力姨开发鸣商合耀作的纤经验路，这挥也是陕xx杨x的菠优势凝所在邻。xx狡x服滔务过蹲的各许类知刮名开钥发商判列举哪：市场叔调查医要点混说明戏（2）：生样本吴量与剑访谈乐提纲一般帐而言恢，x间xx肆的访滩谈速全度是谊每周12家客下户。xx洪x将助根据测本项羊目的北实际温需要暂和工递作进任度安脾排，耻确定费合适刑的客滑户访婶谈量昼。访谈尿提纲胆举例风：步骤2—挽—营销李主题争提炼掌：通泡过价粉值梳炕理、忌案例丈借鉴购和充咐分碰孟撞讨幕论，俊确定臂项目签的营崇销主垄题内容重庆喇房地敌产市强场分忧析重庆馅城市傍规划裙研究区域仅规划狭梳理区域测营销酷价值县点挖访掘项目连形象堤定位项目惑营销临主题机概念陷确定价值趟梳理案例丙借鉴头脑欠风暴路径目标通过否对内跌外部需因素石的分覆析，嚼深度经挖掘努区域询营销子价值养点，深化梯对项漆目整妖体定欢位的伸认知，并确定炊项目廊形象毛定位今和营稼销主组题2步骤3—稼—出让签方案幼确定回：基掌于项单目现罚实条诱件与气规划插，依流据客播户需纷求特竖征，笛确定喂土地番出让巩方案内容区域毙土地吩分级酿与价驰值判标断土地翻出让展次序亲、节得奏土地坡出让顿价格岩策略土地多出让者客户吓策略潜在妇客户脑分析恳和拿缸地策塑略研拥究出让捐地块嚷指标款细分基于伶客户色需求遥的配袭套政退策研法究土地两价值短评估客户腿需求窄评判成功洋模式允借鉴路径目标根据及土地演自身弄特征首、客酱户需如求特禾征，漂并借明鉴成金功案率例的莲出让扔模式那，研耗究确醒定包塑括客户废策略壶、价槽格策挺略、课空间任策略园在内昏的土刷地出墓让方豆案3步骤4—咽—营销除活动锅执行伍：通泄过多满种营任销活登动和厨举措肤，落诵实营牙销策见略，才充分葱传达个土地纵价值内容各营铁销工碎具落灭实；各营施销推采介活击动实路施-广告耽牌-铸DV宣传着片-软文-挂网-沙龙-论坛-新闻姑发布握会-推介执会多方币主体棍、各粪司其湾职路径目标根据羽营销周策略贪指向纤，实欣施具驳体营掠销活元动，恭在土犯地推疲出之和前，充分虎传达狸土地参价值4xx肯x在银多年搁行业扰实践酱中曾修与全怎国及僚地方籍众多虽知名芦专业残公司坏合作xx绸x合动作过扇的知否名专期业公杏司举脆例：模块唇二主皮要工榴作方林法：厚营销蹈策划慎工作铺由x孔xx脚完成老；具兄体营陕销执劣行工伯作由华专业赤公司练主导档，x疏xx鸟监控本项柏目将赢采用称xx太x、双九龙童园高饲新产以业公和司及谣各专蜓业公货司合参作的协机制淋完成辜。前织期，功即土达地营陆销策拣划阶佛段由佩xx斩x主具导。便后期蚀，即辱土地昨营销吊执行宝阶段愈由各晃专业去公司贞主导胁，x掘xx颜将提弓供指识导意鸦见，慌并辅晶助配岭合九戚龙园委高新圆产业唐公司许及各习专业哀公司宵完成帅推介炼。xx过x将烈凭借难过往鸟丰富虚合作恨经验斤，充真分发展挥整肌合多唤方资幕源的旨优势劫，力腾争圆叶满完蓄成此周次土粉地营志销工艳作。模块改一模块波二区域慢土地称营销纹与推床广工梳作最至终成妇果（1）：肢各项拢实践冲成果模块饰一模块埋二区域曲土地帐营销厉与推面广工趣作最歪终成俗果（2）：《区域齐土地坛营销煌与推颠广方筝案》报告报告豪工作渣大纲第一谎篇：施区域盆营销捧背景游的分屈析区域岸整体绳定位桐与发索展战蓄略、秒开发聚模式纠回顾营销虏目标格客户禽的确涂定与腰具象地区融营销恶通路枪与特断点分面析第二坛篇：柜区域泄营销错案例匙借鉴国外呢成功烛区域找营销馋案例梢分析国内留成功最区域造营销更案例摩借鉴第三唱篇：拆区域增营销冷战略区域惜营销宜的总呀体战夜略区域摊品牌彼价值推主张区域皮营销女的时糕机营销门渠道煮总战查略阶段炮营销租主题期与目盼标营销条前提柄条件焰与节半奏事件的创造煤或利曲用策勺略主题祸论坛剪：高械端营射销，贞提升悼城市千知名惨度现场爷形象渠包装就：区崇域营风销，盏营造彩热土媒体聚软文蠢炒作涨：传掉播形摔象，播宣传羞城市悠价值制作岩投资闲指南尼：让呀投资崭者了虚解重限庆、奥九龙百坡价格临控制区域冰整体腊与分祸区命网名主流抛促销垃手段营销伸通路罚特征多与利死用点第四辆篇：衰土地甘出让撒策略地块卷自身撇价值桨点及艰卖点吧分析出让侧时机出让照方式出让势条件开发潮进程守要求限制赵性规臭划条绩件优惠冶政策第五沃篇：姜区域蹲营销贴的策聋略实烧施区域走营销耽的阶冰段策箩略及阵执行裳的关圾键点阶段剃营销赤的主会题与臣目标各阶浅段营亿销的齿衔接各种美营销厨手段粉的利圈用：车广告辉、公咏关、境促销第六玩篇：晴阶段瓶营销统强度咸与总滴费用增预算模块形一模块笛二为什绝么选供择x惠xx3——多年胡的行绢业实容践经饭验和迁深刻隆的行尤业理盲解在土控地出村让过爹程中捏，我直们常宴常会布面临近如下克问题拟出染让地刚块如哥何定背位，总它的券真实然价值讲点在亿哪里梳？目标挪客户晚是哪丛类开叼发商梢？他帜们在括哪里忠？采用阵什么躲方法漠使真堆实的府市场虏信息粒高效胁地传柜播？通过起什么晴渠道剥和通通路与挠目标背客户况进行俗深度显而有窃效的娘沟通传？地块寨的市危场价烈值是朗多少愁？目屋标客网户能猫接受乐吗？如何区在经谁济目疤标和旋其他其目标腊之间纯，如著社会挪目标伐等实嗓现良爪性的犬平衡忌？xx妨x认庄为，春土地驾出让量项目吉应该忧从多紫个层灯面进史行市旦场实吵现的仰结构览化分礼析市场窑实现产业挠政策准与行业村发展区域浆价值潜在西购买违者宏观晚层面微观扇层面中观萄层面xx筋x地香产十背年实罩践总耗结，奶开发欣商选跨择进口入城听市和疼区域男的KP味I体系涂（关西键绩蜓效指似标）xx翼x的拍研究拴思想薯：以全聋国范离围的腾城市临等级息划分给为基家础，桐结合淡协信换集团纱自身帐的企魂业战须略发颠展要关求，抛进行站初步万的城群市筛宏选；通过薪房地吐产市脱场上浸升潜铜力的睁系统词研究六，选查择在组房地晓产市累场价利值实目现潜沾力高揉，房敬价满华足快杜速上龙升条蛮件的饭城市足；根据桶高潜慈力市罢场的宿进入拳性壁服垒条晒件最有终确熊定目耳标城孝市全国范围的城市梯级研究集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进入性条件判断目标城市xx豪x地汤产十浆年实就践总蓬结，吓开发窄商购擦买意烛向地贡块的KP燃I体系鸡（关咳键绩弟效指烂标）KPI体系政府支持力度国家/地方行业政策土地储备、年度开发计划资金调动/融资能力房地产市场发展阶段研判开发能力/收益、风险预期全国战略布局意向城市区位/土地用途/规模宏观政治/经济环境内因外因区域市场容量/竞争程度“思路勉决定绢出路疼”，缺应站重在城蛾市与骂区域存发展粘的角气度来舒看土系地出害让项偏目城市蓄未来材十年嫁的大炕战略振、大铺方针在周楼边大勇区域缺的发悲展中想找到述关联土地竟出让妈带来冷的机京遇及挺对城涉市未识来发假展的馆影响政治段目标经济居目标社会隙目标……土地担出让潮项目批有着弟共通棋的要委素，典也应仅遵循离类似误案例棕成功种的操沉作流邪程第一吧阶段洁：区神域土香地运浑营与阿开发矩策略第二吩阶段絮：土佳地出锄让营绩销策李略与桌营销蜡方案第三晨阶段疫：土凡地出从让执夹行程级序土地椅出让康的三季个标驱准化辈阶段营销纱对于巧促进爆土地寸成功睬出让强，寻笋找意卡向购掉买者逆的过紫程中触发挥春着重谊大的部价值地块威价值庄的重喇新定轻义，煎充分盘挖掘塑土地优的隐澡性价损值地块膊的包婚装推百广，凤可以虫让意况向购爷买者派充分激认识福到土末地的铃价值多种拔渠道勾进行筑地块与宣传遣，进喂行有楼效的挥信息帜传播意向刚购买苹者的至多层敢面沟忆通，丛进行蠢规划挽条件骂的市腰场验洒证通过荒一系击列的英营销犁活动母，可声以创托造良张好的火土地像营销味氛围顶，进粒而实松现其乐真正联的价循值顾问树公司周可以上充分牵挖掘农土地单价值珠，有评效利娃用现罗有营樱销通黑路，范确保监土地恩价值遥市场蹦实现顾问币公司总拥有泳大量渗的潜颠在客跌户资始源顾问煌公司套以专夏业视皂角解石读地茎块，许赋予士全新挡的定狗义对土踏地价触值的摘一系爬列专清业包独装使乓价值爸大幅洲提升通过伐潜遍在客罗户的视“实乘效营眼销”马，给罚予土促地于岂最有洪效的起“欣钳赏者虏”手朵里。xx凶x成魔功的弃土地走运营旧与推迁广经挽验4xx团x成汇功的胆土地侧运营阁与土据地推糖广案待例深圳策华侨深城南盘部填阀海区崖土地走出让项目照规模包：2.滋9平方糖公里xx弹x介快入阶辜段：地块屯拍卖祸前的械营销膛推广誉阶段工作危成果榜：土地归价值诊分析土地榴出让洪方案营销学计划顾问切效果逃：百仕武达、滋泰华程等品雪牌开愁发商鄙进入区域果成为左开发丽热点诞生营“深览圳地耽王”深圳徐蓝色牺盐田临区区特域营税销推丝式广项目写规模平：整体排区域xx唐x介挪入阶轻段：区域泉营销味推广工作糊成果坐：营销上大纲营销能计划传播慰方案营销我方案营销遭纲要行动安方案主题若沙龙顾问哲效果笛：区域篇营销绣推广示，提巾升土可地价材值万科路、百愿仕达猛等品验牌开笼发商双进入粮，区床域内蝴房价城及土剑地价栽格大料幅提哨升深圳痒大梅献沙J4玩02环-0缩慧06中6号土扯地出挣让项目扑规模馋：26陈.8万平辆方米xx污x介知入阶乞段：地块帽拍卖鹊前的裹营销耳推广天阶段工作薄成果蜡：制定肤有效颂的营增销推佣广策娘略；制定元了准侮确可叙行的斜营销瓜执行导方案概；协助巷客户尽组织镜土地攀出让殖过程公中的歼各个庆营销链推广卧及招村标环童节。顾问舟效果钻：该地满块以贸高出程底价1.碰7亿，72丧%的增链幅成量功出依让，旬受让住方为焰万科蛋地产体；片区刃后续片出让奖的土截地吸琴引了间万科种、中里海、模华侨订城、皇百仕纠达等翻大批室一线亭开发魂商，放目前坡大梅蜜沙片弯区成炮为房缎地产垦开发冰的热横点区沙域。深圳蔬香蜜业湖B3万02号地倒块土斗地出她让项目饲规模赚：9.补3万平龄方米xx加x介厘入阶流段：地块手拍卖啄前的稳营销吸推广修阶段工作剑成果水：项目毕营销役策划市场腥调研目标只客户知筛选市场菠推介顾问岭效果挺：中海愤、信吐和联峰手以9.竿5亿元泉高价迎拍卖交成交深圳俯宝安团区新遥中心素区区压域营埋销推忽广项目堵规模星：整体右区域xx准x介忠入阶贵段：整体尤形象车定位牲与推坏广工作敬成果标：营销刚方案出让参方案营销勉行动品牌鹊形象因的建酿立顾问元效果炊：拉平它宝安堡（关魔外）仓与特散区内堤（关肃内）讨的地辛价创宝摔安地秤价的估新高品牌介发展龟商（眠万科窜、深粒业等卖）进裁入，从迟此打