郑州写字楼市场调研报告

郑州xx写字楼市场调研报告市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析市场调研目的了解郑州市场代表性楼盘情况

了解东区市场格局划分

强化自身调研能力及市场分析能力◆◆◆目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析郑州房产市场格局分析区域划分郑州全市总面积7446平方公里，人口862万人，城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成，分别为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区郑东新区二七区中原区惠济区管城区金水区写字楼调研项目概括金水区项目分布项目名称体量㎡容积率楼体/层数均价元/㎡居易摩根中心35000

1栋27层18000苏荷中心1120005.71栋30层13000曼哈顿金融中心630006.51栋26层22000升龙环球广场930005.242栋28层12000郑州时代国际广场新项目暂无数据1栋29层无价格信息居易摩根中心金水区----

郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。苏荷中心曼哈顿金融中心升龙环球广场郑州时代国际广场中原区写字楼调研项目概括中原区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡升龙金中环353000

2栋36层8900万乘国际370007.21栋25层9000升龙金中环中原区----

郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。万乘国际二七区写字楼调研项目概括二七区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡鼎盛时代264004.492栋16层13000升龙国际中心金茂广场800005.51栋31层8500新田广场20000013.171栋300米无定价升龙联合广场318005.51栋29层7000鼎盛时代二七区----

商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人口密集。升龙国际中心金茂广场新田广场升龙联合广场管城区写字楼调研项目概括管城区项目分布区域调研项目项目名称体量㎡容积率楼体/层数售价元/㎡正商国际广场700000.81栋22层12000兴达国贸1200006.51栋27层14000正商国际广场兴达国贸管城区----

中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。郑东新区写字楼调研项目概括郑东新区CBD项目分布区域调研项目项目名称体量物业类型层数售价千玺广场240000酒店写字楼6050000中科金座75000写字楼31未定预计25000景峰国际50000酒店公寓3522000千玺广场景峰国际中科金座郑东新区CBD----

核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环60栋高层建筑。千玺广场”与“中科金座”，这两栋基本是CBD中心的收官之作，周边写字楼项目如雨后春笋，一夜而生，现时段周边写字楼项目达10余个。总结大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至楼宇升级换代，高端产品崛起目录市场调研目的郑州市写字楼市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析住宅写字揉楼客户绢群体市场忌产品调研福内容市场喜规划调研轿区域东区芒市场狼重点西调研般区域颂分析市场野规划郑东及新区睁规划帖——整个刘郑东这新区缓划分戚为龙匠湖区屿、龙乖湖南美区、驴CB薄D、负商住种物流惭区、尤经济太技术盾开发正区、迈龙子爷湖高误校园站区、向科技承物流慕园区农，共扫计七物大板裁块。三年外出形回象，射五年亡成规形模，报十年戚建新棉区，蒜仅仅尘8年波，郑蜜州东粉部、且黄河凝南岸狠，崛谦起一坡座新煌城-严--郑东左新区昂起下中原驼崛起夕的龙县头区域仪规划根据抄规划乐，中央垮商务欲区C乖BD虾，是巡寿郑东姿的核秤心区邀，规眠划面米积3啊.4膜5平巧方公黎里，截两环堤60叮栋建钥筑群变围绕狭会展晓中心减及艺厦术中螺心调研金区域调研梨区域--痒--竟中州练大道建以东对、东资风路讯以西唱、农交业路详以南换、商棉都路遣以北CB遵D胜核心稻商务映区商住喉物流竟区郑东土新区东区井—郑腹州未粘来新已城区CB足D-理--咱中央膏商务遵区，铜是郑疤东的惩核心盾区，絮规划蚊面积买3.圆45版平方括公里抛，两嫁环6墓0栋乘建筑驾群围食绕会虎展中糟心及拾艺术衰中心奴。商住沉物流淋区-穿--蜜-是段CB臭D的白功能苍支撑绪区，充规划蜡面积锈23终万平进方公驴里，赞是以麻机关跌单位岩、公僵益设缩慧施、滚现代纷服务垃业及旦批发财、物谅流、恶居住别等功翼能为露主体培的综异合区调研亭内容调研渗内容——群针对聋区域既内市故政规喇划、沾交通趴、配沾套等队；调研拜产品——淹10勺个商易业写未字楼恰项目拣；调研秋重点圈：针对裙市政抗规划胶、道根路、狱配套京进行映调研舌；针对贵区域英内住帆宅项柔目产冰品、焰规划忘、客担户、遮销售其现场局氛围推等进朗行调霞研；针对毙区域轻内在俱售以本及待堪售写忌字楼酷情况冤。中科哨金座景峰凉国际千玺盲广场原盛杀国际绿地已之窗升龙锣广场写字爸楼项目名称占地面积建筑面积㎡物业类型交房时间位置开发商绿地之窗56000㎡480000商业、写字楼2013-10东风路、商鼎路绿地老街坊置业原盛国际240亩380000商业、写字楼2010-10金水路、东风路绿地老街坊置业中科金座5000㎡75000写字楼2013-5商务外环、九如路坤午置业景峰国际5000㎡50000酒店公寓2011-10商务外环、九如路亿国金顺房产开发千玺广场30000㎡240000酒店、写字楼2012-9CBD中心湖南侧绿地老街坊置业升龙广场86亩600000商业、写字楼未定东风路、商鼎路升龙集团中科故金座景峰习国际千玺阻广场原盛橡国际绿地吼之窗升龙余广场市场嫂产品若划分写字抱楼产伶品商业菊写字就楼市吼场调芒研项蔽目-健--徒-基纵本概袄况硬件镇配套项目名称建筑面积㎡开盘时间楼层高度层数单层面积单层户数电梯数停车位物业公司附加值绿地之窗4800002010-824、36200014143000上海圣维仕物业高铁、酒店原盛国际3800002008-316、1730001000科瑞物业国际餐饮MALL中科金座75000预计明年3、4月份120米312000810地下3层高力国际楼顶停机坪景峰国际500002008-6120米351500地下3层北京国贸千玺广场2400002010-5280米60240013281000科瑞物业万豪酒店、观光、私人会所升龙广场B-11600000预计年底100米2211001053400未定高铁、酒店写字位楼产犹品启示鲁：随时欧间的辛推移浮，项汪目升嗽级一寻代强芽过一踪蝶代，颂比外沟观，铜比内闪配，辞比市作场价笑值，朽比地仍标性器建筑赤。但颗写字卡楼不棵仅仅娃要从晨物业袍本身碍硬件柏提升流品质凳，更胀多的输是增班加服固务配马套。司从各促楼宇隶聘请光的国贸内外毯知名骄物业稳管理院公司孤来看召，产讯品看气重品姨牌联掉合，俭有效盖提盖升品咱牌附臂加值配。商务汽配套项目名称商务大堂会议中心商务洽谈区大型多功能厅咖啡厅休闲厅商业街区酒店银行邮政配套餐饮健身运动其他绿地之窗原盛国际中科金座景峰国际千玺广场观光旅游升龙广场写字豆楼产愿品启示辫：商业饱配套顷也成移为写衔字楼滔的增赢值砝盗码。近期终开发户的品座牌项挥目多命注重色商务扬配套嘉服务敬。商仙务大糖堂、催会议麦中心废、功悉能厅纪、咖酸啡厅梳基本宅都有匆设置刺，就桥连商伴业一峡些配棋套也税是各菠产品所相继监增加涨的卖障点。在这忘群雄让征战嗓之期魂，产脏品须饮找到虫自身窄配套逼卖点印，增贼值服坛务，耐独揽乘增值秤客户侦。产品休价格项目名称产权售价预计售价预计起初租金（㎡/元/天）物业费起初回报率（%）绿地之窗401.5—2万1.5-3元8.53.5--5原盛国际40二手价120001.534.5中科金座4030000CBD内2-3元未定景峰国际402200025千玺广场4050000项目称达6元19.85升龙广场40未定200001.5-3元未定3.5--5写字墙楼产恶品以上厌租金犁预算哨为个萌人看准法，邮结合芝项目擦周边嫌租金刺情况查拟定稍，所勒以投赖资回每报率降换算意仅是营个人押观点目前舅在全浮国写职字楼思市场盏上比蛛较认桂可并挨期望垃的投撕资回潮报率潮为6摩%~击8%卵之间救，是朗与现锐代商历铺基馋本持胸平的研超高那投资铃回报幼率。给而郑陵州高饿端区丝式域下事的产或业项绩目投毒资回房诚报初昏期仅烂为3降.5诵%-看5%始，回子款年著限长缝达1衣8-闷27血年。牛但根庆据最边新的灵统计纲局数朱据，秆CB寇D内意写字姑楼空研置率电回暖岩下降巾至1权8%增。这咸样随避着市钳场发运展租测金逐费年递娱增，淋近两条年C纠BD拍区域鸭内回稍报率滴有望除增至弓到6幸-7醋%，美在循贷序渐亲进的储发展互中，忙投资饱回报堆是相亲当可箭观的世，慢态慢接汤近全咳国标尾准。投资割回报值分析自2全01疲1年蛋3月辽4日伐郑州渴“最仙强限耳购令较”细铜则出怨台后冠，郑楚州市驼住宅惩市场岁成交恒量遭眯遇前牛所未络有的吗“滑森铁卢封”，乱成交柿一度弃跌至晕冰点深，大爬量住赏宅投巡寿资客稳相继碑撤离破，寻长找新牌的投漂资目残标。欢而同顶时，相不在迅调控足之列慎的写捉字楼岂市场萍借势党强力恼崛起轿，成抵为投斧资者巨追捧皮的香窗饽饽受。写字揉楼-伶--交-限脂购市燥场下盆的新丛热点写字内楼产摆品开发聋商土授地投飞资转采向办惨公楼办公伪楼是暂20吐11搁年前勺三季天度中篮最大孤的热底点，沃投资61亿，凭增长90墙.4亿%比重膏由上搜年同暖期的6.李4%上升摧到9.螺4%，为高于拆同期逗住宅则投资灰增速72音.2个百纳分点发。写字牙楼产满品总增结写字摇楼-虹--涝-限志购市线场下劫的新门热点投资著回报担稳中垃有增摄，慢宇慢接赠近发缓达城冰市商业日配套壮是物康业增胁值的壳砝码置业屑的主惹要目糕的为投资和改善撤性居读住。客户援分析客户戚来源屠于省苗内各比地，禾省会盘核心皮区的质打造敞建设枕吸引以着各铁地名顶流蜂免拥相减至，己但大岸部分治购房刷者还涂是源半于郑阀州市迹区，已但这羊其中胞大多匪客户进也为津来郑袄十年博左右霞新居东民即音来郑苍经商致投资仪的淘丸金者依。购房抖客户槽多半乌为私营菜业主和企业划高管为主味的社会朝各界刚上层兴人士；目录市状场沾调耽研衬目卡的郑爆州炕市谦房独产兔市片场叮格泊局胁分对析东泼区登市辅场把重求点钞调鲜研细区韵域字分质析重棍点待个茧案篮分返析位置CBD中心湖南侧项目规模占地3万平方，建筑24万平方开盘日期2010年4月交房日期2012年9月项目规划绿地中心千玺广场共60层，其中5—35层国际5A甲级纯生态商务写字楼；38—55层超五星级万豪酒店；58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。写字楼面积区间160-300平方米。楼层高度280米层数60层客户定位私营企业家、企业集团、投资客、资产不少于千万之上分析态：超消级地毯王之患位，痛必配拔顶级蔽配套剑设施芽。所森处区龄域两知环建筑筑栋硬数6厨0座原，却选已被蕉市场租前期弃消化罩，此天项目薪可为舒此地茂之绝肝唱，痒市场湿之独鹅特，球28塔0米艇可谓饭是现帆中原骑地标梁建筑蹄，乃辉至河健南地家标建齿筑。千玺瞧广场该项袄目位卵于C庆BD西中心炉湖南芦侧，叮相邻电会展发中心牢和艺暮术中志心紧枪一步肃之遥绒，占桑据C梦BD燃核心油之心就。个案寸分析物业公司上海科瑞物业物业费暂定19.8元/㎡电梯数共计28部电梯品牌全进口三菱电梯停车位1000个左右单层面积2670㎡单层户数13户，可自由分割销售价格均价50000元销售情况剩余2层房源户型面积面积区间160-300平方米户型设计建筑呈圆柱体，主体中心电梯，各单位围绕其中，全透明办公区域分析果：项该目聘乱请国朵内知殃名物神业公当司—适上海幅科瑞驳物业渡管理嘴有限齿公司蹦全程羞管理舰。配住套设阶施奢绕华顶甩级，室就建抢筑成鞋本每腊平米例在2助万以北上。就面积赶最小悦16增0㎡初导致暗总价重不低劝于8绿00芹万，传过高纷的房叛价