义乌二期副食品和茶叶调查报告

义乌二期副食品和茶叶调查报告 深圳世方成就铺王陆洲高科技集团有限公司陆洲高科技集团有限公司07年8月义乌二期副食品和茶叶区调查报告深圳世方商业地产顾问有限公司

目录第一部分副食品部分 1一、本地相关市场调查 11、水东东路一条街 12、农产品配送中心 23、东平水果批发市场 3二、外地副食品调查 61、南昌市洪城大市场 62、浙江义乌小商品批发城副食品区调查 113、中国南三条市场调查 164、重庆朝天门副食品批发市场调查 21三、惠州本地副食品经营户消费调查 27第二部分茶叶部分 33一、茶文化介绍 331、国内主要茶叶产区和茶系品牌 332、中国人均茶叶消费量、广东及惠州的人均茶叶消费量 36二、附近茶叶市场分布及目前状况 371、东方国际茶都 372、中国茶宫 453、三岛茶叶批发市场 504、芳村茶叶城 55三、惠州茶叶、茶具的供给渠道调查 64四、惠州茶叶、茶具的消费渠道调查 711、家庭茶叶茶具消费调查 712、公司茶叶消费调查 753、茶馆消费调查 81第三部分定位可行性分析 89一、副食品部分 89二、茶叶部分 901、惠州本地庞大的消费基础 902、目前惠州还未有一个专业性的茶叶市场 903、外地很多小商品批发市场都有茶叶批发。 904、区域内茶叶批发氛围越来越浓。 915、茶叶，从经营传统上，与副食品具有相容性。 91第四部分市场初步定位 92一、副食品初步定位 92二、茶叶区经营初步定位 92义乌二期副食品和茶叶调查报告第一部分副食品部分一、本地相关市场调查1、水东东路一条街市场名称：水东东路地理位置：东平半岛西部，西接水东西路，东接水东南路市场规模：长约1km，街道宽约8m建筑形式：临街低层民房铺位形式：临街街铺铺位大小：多为4×8m²层高：3.5m装修状况：一般为灰白色牛皮纸吊顶，地面为普通瓷砖或水泥抹平，建筑物普遍较为陈旧。租金：一般街铺为10～15元/m²，较为破陋的街铺租金会更低些。经营品种：水东东路是一条古老的商业街区，商户以批发为主，主要经营日化、百货、茶叶、傢俬、副食、玩具等。其中纯经营副食的商户有7家，另外也有两三家经营百货和玩具的商户兼营副食。该街区中的副食以农产品干货和厨用调味品为主。经营状况：街区中专营副食批发的商户只有7家，他们一般都在当地经营多年，经验丰富，有稳定的购销渠道，经营状况良好。据商户反映，近几年副食生意不好做，很多商户都已改行。进驻意向：根据对该街区7家商户的访谈，没有商户对我市场有明确的进驻意向；但有4家表示可以考虑，先了解一下市场，视具体情况而定；有2家对我市场的前景表示悲观，认为江北位置偏，交通不便；另外有一家表示愿到我市场，但不再经营副食，想从事品牌化妆品的批发。2、农产品配送中心项目名称：农产品配送中心地理位置：江北金泽物流园南侧，惠州大道东侧市场规模：34.7万m²建筑形式：排状两层建筑，一楼为铺位，二楼为住房铺位形式：开放式街铺通道宽度：20m铺位面宽与进深：6×10m²主力铺位：60m²层高：3.5m装修情况：墙面普通刷白，地面普通褐色瓷砖市场配套的客运站、货运站等配套设施情况：市场自身具有物流配送系统主营品种：调味品、水产品(尤其是海味)、土特产、粮油、腌制食品、保健品等商户种类：一般为个体商户，也有少量经销商。商品来源：惠州地区为多，80%来自广东，少量来自福建等地。批发采购客户来源：主要是来自惠州地区，也有河源、深圳、东莞等周边城市的零售商。营业时间：早上9：00到下午5：00租金水平：2700元/月（两层）管理费：130元/月租金缴纳方式：逐月缴纳市场概述：惠州农产品配送中心是粤东地区最大的农产品物流配送中心，是广东省及惠州市的重点建设项目，是惠州市重点的“菜蓝子”工程，也是深圳市农产品股份有限公司构建全国农产品批发市场网络体系中重要组成部分，占地面积三十四点七万平方米，总投资将超过五亿元人民币。市场占地面积大，环境开阔，有专门的物流配送系统，交通方便。副食品区在位于市场西侧，在市场中占有相当大的份额，商户投资成本大，经营状况良好，很少有空置铺位。附图：3、东平水果批发市场项目名称：水果批发市场地理位置：东平汽车站旁市场规模：26000m²建筑形式：排状两层建筑，有采光天棚铺位形式：半开放式街铺通道宽度：15m铺位面宽与进深：6×10m²主力铺位：60m²层高：5m装修情况：墙面刷白，水泥地面，通道搭建采光天棚内、外部交通情况：市场内部有物流配送车队，通道宽阔，但出口略显狭窄；市场外部紧邻东平汽车站，向北通往东江大桥，向西通往东湖西路，向路通往大湖溪，交通极为便利。市场配套的客运站、货运站等配套设施情况：东平客运站，市场自身具有物流配送系统主营品种：水果；副食（干货、调味品）。经营副食的商户有5家，全部分布在市场外面，经营干货、调味品、花生等。商户种类：个体商户商品来源：惠州地区为主，一般都是广东人，外省商户不多批发采购客户来源：惠州市为主，主要是惠州地区营业时间：早9：00到晚6：00租金水平：3000元/月管理费：300元/月租金缴纳方式：每月月初市场概述：水果批发市场位于东平半岛东部，东平客运站旁，交通极为便利。不由于市场年数稍久，硬件环境设施较为陈旧。目前市场中有大量空置铺位，经营状况欠佳。市场中副食品店只有五家，全部分在市场外面，经营干货、调味品等，经营状况一般。附图：本地相关市场调查总结：惠州本地目前只有三个地方有比较集中的副食品批发，即水东东路的一条街、农产品配送中心和东平水果批发市场，通过对其详细的调查我们可以发现，三个市场都有自己的特点。其中水东东路做副食品的规模不大，只有7家在做副食品，主要经营品种为干货和厨用调味用品，农产品配送中心位置与本项目距离比较近，对本项目的影响比较大，市场主要经营调味品、水产品(尤其是海味)、土特产、粮油、腌制食品、保健品等，东平水果批发市场主要是批发水果为主，少量的铺位有副食品经营，主要是经营干货和调味品。三个本地市场规模虽然不大，不过都对本项目起着一定的影响，未来在产品定位的过程中应避免经营品类与其雷同，尽量形成市场的互补。

二、外地副食品调查1、南昌市洪城大市场市场基本情况：市场名称：南昌市洪城大市场市场地址及规模：洪城大市场位于南昌市朝阳洲，属于南昌市城乡结合部，属于股份制的日用工业消费品批发市场。始建于1994年7月，市场规模宏大，总体规划1700亩，建筑面积12万平方米，建有店面5000余间。市场分A、B、C、D四大交易区，分别经营小百货、鞋帽、布匹、服装、针织品、床上用品、副食品等七大类商品。副食品经营区详细调查：1)建筑及规划调查副食品区所在市场位置洪城大市场整体经营分布情况如下：洪城大市场内部分主要分为A、B、C、D四大区域：A区主营：鞋、包、皮具、针织用品、玩具、文具、小百货B区主营：布匹、窗帘、针织辅料、文具C区主营：服装D区主营：干货、粮油食品、果品、茶叶、烟酒、调味品、卫生用品注：（1）C区和D区之间的黄色区域（如图1-1所示）是洪城大市场的步行道，其主营为鞋和服装（2）D区内有不少店铺用做了仓储主次通道宽度：由于南昌洪城大市场是比较古老的是市场，且不是封闭式市场，全部为临街型商铺，很多车子都直接开进来进货，因此通道宽度都比较宽，一般主通道为6米，次通道为4米。如下：主通道6米次通道4米铺位形式 市场为敞开式市场，全部都是临街铺，铺位内部的装修都是自己装修，吊顶的风格也各不相同，广告牌也各式各样，不过铺位都是统一卷帘门，铺位都是用实体墙隔断，如下图：主力铺位大小：主力铺位大小一般为15平方米，面宽×进深：3米×5米公共装修情况公共部分可以说是基本无装修，市场是为老市场，公共部分为楼与楼之间的巷子，原本是露天的，只是在此基础上多加了弧形雨棚，地面为普通水泥地板，如下图：2)副食品区经营情况调查副食品区经营情况：经营分区情况：整个市场有经营分区之分，但是副食品区内部却没有经营分区，家家户户经营的产品很杂乱，比如有的铺位经营糖果，还经营饼干、奶粉等；有的铺位内不仅经营熟食，还有调味品和保健品等经营，总之，市场内没有明细的经营分区，据商户透料，主要你在市场内做生意，在任何一个角落经营任何一种副食品产品都可以。具体经营的产品种类：主要经营产品有糖果、果冻、调料、奶粉、瓜子、各种肉类熟食、方便面、卤味小吃、保健品、饼干、花生、咸菜、饮料、酒等等。商户来源：商户来自全国各地，主要来源于南昌本地、江西省内各县市、浙江、福建、安徽等地，其中南昌本地的占了约80%的比例。商户构成：市场内商户基本上都是个体户独立经营，品牌代理的不多进货地点和方式：通过走访调查，发现所有的商户都是从厂家直接进货，且厂家都是位于全国各地，主要是江西、浙江、湖北等地的厂家，一般都是由物流公司托运进货，也有的是自己过去拿货，根据自己的需求选择不同的进货方式。采购者来源及区域：商品交易幅射面广，以江西省为中心，北到新疆、东北三省，南到广东，吸引了国内大批各具特色的商品进入市场。主要辐射区域为江西、福建、安徽、湖北、浙江等省，其中来自江西的占了80%。副食品经营区租金费用调查：费用类别租金租金缴纳方式空调费管理费工商税收地税副食区40—260元/㎡·月一年一交无1100元/月580元/月580元/月商户进驻意向情况：调查的商户中，部分有进驻意向，不过态度极为谨慎，需要给时间让其去深入了解，主要原因是对惠州不了解，有的商户原本对外地市场没兴趣，不过听到免租的优惠政策又有了心动的念头，未来招商可考虑在此设点。副食品经营状况综述：南昌市洪城大市场规模庞大，建筑面积12万平方米。建有店面5000余间，室内摊位2500余个，服装类是洪城大市场绝对的主营产品，占到总额的32.77%，其次是鞋、包、皮具类，副食品以及布匹、窗帘类。根据调研组对副食品区的调查来看，认为市场的经营状况是非常好的，不仅人流量大，而且空铺率也几乎没有，产品主要辐射本省各县市以及周边省份，大部分都是电话订购。副食品区位于市场的D区，据不完全统计，洪城大市场内铺位共计有5090个，其中副食品类656个铺位，副食品类铺位数占总铺位数的12.83%；在市场中的地位不容忽视，不过据商户反映，市场近两年的生意不及以前，竞争越来越大。2、浙江义乌小商品批发城副食品区调查市场基本情况：市场名称：中国小商品城——宾王市场市场地址：义乌市宾王路158号副食品经营区详细调查：1)建筑及规划调查副食品区所在市场位置整个义乌有三大批发市场，即宾王市场、国际商贸城（福田市场）和中国小商品批发城，副食品区就位于宾王市场一楼的C区和D区，如下图所示：主次通道宽度：（加现场照片）主通道6m次通道4m小通道3m铺位形式副食品区采用内街铺形式，由轻质隔墙或玻璃隔断，配有卷帘门，约3.5m高；一般铺位都有栅格吊顶，个别无吊顶或有板材吊顶；大部分铺位都有自制或厂家代制的塑料或油布广告牌，也有些没有广告牌，只贴了门牌号。另外，干货区铺位采用的是开放式大卖场的形式，没有隔断。主力铺位大小：主力铺位面积为16m²，面宽×进深：4×4，公共装修情况：市场层高约5m，一般的公共区域无吊顶，个别走道有栅格吊顶，吊顶高约3.5m；天花板普通刷白，配有消防管道与输水管道；每隔3～5m会有一台吊扇；地板为80×80普通褐色和米黄涩瓷砖铺地。2)副食品区经营情况调查副食品区是否有详细的经营分区：据调查，副食品区没有明显的经营分区，市场内部的商户可以按照自己的意愿经营任何属于副食品类的商品，甚至经营日化用品。当经过多年的市场自由调配，个别品种也有模糊的集中区域。比如经营糖果的商户多集中在市场进门左侧的街区。副食品区所占面积2万m²具体的产品种类调味料、小食品、糖果、保健品、营养品、熟肉制品、冷冻食品、腌制食品、卤味食品、土特产、方便面、炒货、炸货、干货、酒、饮料等商户来源全国各地，以浙江为多商户构成多数为个体商户，也有不少经销商，个别为厂家驻点进货地点与方式全国各地/厂家配送采购者来源及区域全国各地，也有非洲、中东、中亚、欧洲等地副食品经营区租金费用调查：费用类别租金租金缴纳方式空调费管理费工商税收及地税副食区100-150元/m2一年一交无1000元/年1000元/月商户进驻意向情况：根据对十余家商户的访谈，只有一家对惠州市场颇有进驻意向，表示愿意过来了解一下。大部分商户都反应近几年副食品生意日渐萧条，只有在义乌市场可以发展下去，去别的市场没有保障，不看好新市场。有的商户刚进驻义乌市场不久，业务尚未完全拓展开，想集中精力做好义乌市场。也有的商户对新市场态度比较悲观，考虑可以在新市场盘活之后在进驻。副食品经营状况综述：副食品区位于义乌市的宾王市场的C区和D区，经营面积达2万平米之多，在宾王市场内，副食品经营区占据着主要的低位，产品辐射整个东南亚，市场内经常可见国外的采购者前来采购。从市场人流及商户繁忙程度来看，副食品区整体经营状况非常好，很多都是电话订购发货，采购的量也非常大，同时市场内没有铺位空置的现象。从与商户的访谈中了解到，市场近几年的经营状况有下滑的趋势，主要是因为副食品批发本身利润较低，并且随着各地小商品批发市场的涌现，全国小商品批发市场的经营状况也有整体下滑的趋势。3、中国南三条市场调查市场基本情况：市场名称：中国南三条市场市场地址：南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区，由石家庄市桥东区的一个胡同市场逐步发展而来。市场位于石家庄火车站附近，中山东路北侧。副食品经营区详细调查：1)建筑及规划调查副食品区所在市场位置副食品区在市场中的经营面积比较小，总经营面积不超过3000平方米，在整个南三条市场中的低位也不高，副食品区经营的产品比较杂乱，在市场的详细位置如下图：南三条市场经营分区图主力铺位大小主力铺位面积为20m²铺位面宽与进深铺位面宽与进深为：4×5m²公共装修情况副食品区采用的是外街铺与内街铺相结合的方式。外街铺公共部分由黑色布料天棚搭建，地面由劣质地砖铺设。内街铺位于建筑物内部，有3.5米高灰白色牛皮纸吊顶（已很陈旧），每隔3～5米有一盏普通照明白炽灯；地面为80×80普通深褐色瓷砖铺地。2)副食品区经营情况调查副食品区是否有详细的经营分区：整个南三条市场有经营分区，但是副食品区内部没有明细的经营分区，基本上每个铺位内都有成百上千个经营品种，很多铺位都经营的很乱，各种产品都有，主要是副食品都可以摆出来经营，他们主要是对超市进行配货，因此基本上每家每户的产品都很丰富。副食品区所占面积2000m²具体的产品种类调味料、小食品、糖果、保健品、营养品、熟肉制品、腌制食品、卤味食品、方便面、炒货、炸货、干货、酒、饮料等商户来源以石家庄人为多，主要是河北人商户构成个体商户进货地点与方式全国各地/厂家配送采购者来源及区域采购者主要是石家庄市以及周边县镇的超市副食品经营区租金费用调查：费用类别租金租金缴纳方式空调费管理费工商税收副食区30～50元/m²每月月初缴纳无100元/月300元/月商户进驻意向情况：南三条市场的商户一般都是当地人，很多商户根本未到过南方或没有在南方居住过，广东对他们有种神秘的距离感。由于担心生活习惯、风土人情以及方言的不同，他们一般不愿意到广东做生意。另外，南三条市场的副食区主要为石家庄本市的零售商服务，商户的实力不够强，也无心南下拓展业务。副食品经营状况综述：副食品区在整个市场中所占比例较小，并且所处位置较为偏僻，市场环境较差，在整个市场中的低位也比较低，市场内主要是以批发为主经营，不过做批发的同时也会有零售，市场营业时间可达晚上6～7点。从人流上看，整个南三条市场十分活跃，不过人流较其他经营区稍少一些，可能是由于位置较偏等原因。副食品区的服务对象主要是市区的超市和一些小型的零售商，他们之间有着稳定的购销与配送关系，整体上经营状况较好。4、重庆朝天门副食品批发市场调查市场基本情况：市场名称：重庆朝天门副食品批发市场市场地址：重庆朝天门批发市场位于重庆渝中区东南端长江和嘉陵江交汇处，交通运输便利，历来是商贾云集和西南地区重要的商品集散地。1991年市场正式开业。市场的建成面积达37万平方米，市场内设26个交易区，万余经营户，15,000多个摊位，其中数千家经营者是来自内地其它省市的商家，是长江上游最大的日用工业品批发市场。副食品经营区详细调查：1)建筑及规划调查副食品区所在市场位置市场为综合性临街为主的批发型市场，主要以服装批发为主，副食品在整个朝天门市场中的低位不高，经营面积大约3000平米，相对于整个市场来讲只是很小的经营面积，与眼镜和文具在同一栋楼层经营，且都在一层经营，不过眼镜和文具的经营面积很小，副食品市场的上层为朝天门公交车站。主次通道宽度：（加现场照片）主通道1.8米次通道1.5米铺位形式 市场为比较老的市场，很多铺位内都只是简简单单地摆满货品，再加上一个卷帘门，非常简单的装修。铺位内部主要是由商户自己装修，大部分铺位内部都是没有吊顶，少部分铺位内有格栅吊顶，由商户自行决定；铺位内无吊顶的铺位铺位内有吊顶的铺位铺位与铺位之间大都是用木板隔断，不过不隔断到顶，统一离顶1米左右。还有就是广告牌，很多商铺都只是个空门面，没有广告牌，有的只挂个“糖果批发”字样，有的甚至什么都不挂，只有少部分商铺挂有广告牌，一般广告牌都没有规律，因为都是商户自己做的，大小都不一样。铺位内无广告牌主力铺位大小：（加现场照片）主力铺位大小为12平方米，面宽×进深：3×4公共装修情况整个市场是个老市场，尽管市场内有中央空调，但是公共部分装修确非常简陋，首先天花无吊顶，抬头只能看到凌乱的消防管道和中央空调通道，墙体也是普通刷白墙面，地面为普通防滑瓷砖，大小为0.6×0.6米。天花无吊顶地面为普通防滑瓷砖2)副食品区经营情况调查副食品区是否有详细的经营分区：据调查，市场内没有明细的经营分区，只要商户愿意进驻，经营什么都可以，有不少商户在市场内经营日化用品，不过大部分都是在经营副食品，虽然没有详细的经营分区，但可以看到经营糖果的铺位数明显最多。副食品区经营情况所占面积约3000平方米具体的产品种类调味料、糖果、饼干、保健营养品、熟肉制品、冷冻食品、腌制食品、卤味食品、炒货、炸货、酒、饮料等商户来源重庆本地为主商户构成大部分为个体商户，基本上都有代理品牌进货地点与方式全国各地/厂家配送采购者来源及区域主要是辐射重庆市和周边县市，来自外省的采购者很少副食品经营区租金费用调查：费用类别租金租金缴纳方式空调费管理费工商税收其他副食区50元/m2按季度缴纳35元/m25元/m2免无商户进驻意向情况：通过对商户的进驻意向访谈，发现大部分商户都不考虑进驻我市场，大部分商户都是本地人，还没想到去外地拓展，最主要是距离太远，很多人也不了解惠州，况且市场内批发的量也不大，很多都只是做本地人的生意，部分商铺还是以零售为主在生存，从各方面来该市场都不可能成为未来本项目招商的重点。副食品经营状况综述：重庆朝天门市场建成面积达37万平方米，市场内设26个交易区，万余经营户，15000多个摊位，不过经营副食品的面积不大，副食品的总经营面积不超过3000平方米，市场主要是做服装和布料等的批发。据了解，副食品区的经营状况一般，市场内的人流还是可观的，不过大部分都是零售的较多，来批发采购的一次性批发的量也不够大，同时市场的辐射范围也较小，主要是做重庆市内的生意，主要是市内的小超市和便利店来采购，与本项目还是有一定的相似之处。外地市场调查总结：以上几个副食品批发市场在国内都做的比较成功，无论在规模上还是辐射范围上都具有比较大的优势，在产品的品类上有我们非常值得借鉴的地方，副食品的产品品种非常丰富，在外地调查中发现市场内一般主要经营有调味料、小食品、糖果、保健品、营养品、熟肉制品、冷冻食品、腌制食品、卤味食品、土特产、方便面、炒货、炸货、干货、酒、饮料等等，市场内的商户大部分都是个体户，一般都具有部分产品的代理资格，在与商户的交谈中，唯独有南昌的洪城大市场进驻意向稍浓，其他市场内商户基本上无进驻意向，认为太远且不了解惠州。

三、惠州本地副食品经营户消费调查本次调查主要针对惠州市惠城区在营副食零售与批发的市场状况调查，调查区域主要份六大块进行，分别为东平、下角、南坛、下埔、河南岸、麦地，调研小组通过实地寻访，共访问118位商户，调查结果如下：经营时间调查：调查的118位商户中有13位商户经营未满一年，31位商户经营1～2年，53位商户经营3～4年，20位商户经营5～10年，还有1位商户经营10年以上。调查显示：11％的新开店铺，经营时间未满一年，这部分商户的进货渠道还不稳定，在市场建立后可以先抓住这部分客源；26％的商户经营1～2年，这些商户虽然已有稳定的货源，但波动性还是很大，较易受价格等因素影响而改变其进货渠道；45％的商户经营3～4年，17％的商户经营5～10年，1％的商户经营10年以上，这些商户都是经营时间比较长，已经习惯现在的进货渠道。经营产品调查：这118位商户中，经营饮料的有48位，经营饼干49位，经营糖果21位，经营方便面62位，经营辣味、炒货、卤味等小吃有72位，经营调味品32位，经营土特产11位，经营牛奶8位，经营烟酒16位。调查显示：经营辣味、卤味、炒货等小吃最多，达61％；其次是经营方便面占53％；饮料与饼干都占有40％多，糖果占18％；前面这些产品类型在大一点的便利店或杂货店里面都能买到。调味品占27％、土特产占9％、烟酒占14％、牛奶占7％，这些产品一般在农副食品店或烟酒专卖店里能够买的。经营档次调查：商铺经营的产品低档的有15个，中低档有37个，中档有61个，中高档有5个。调查显示：大部分店铺为中档、中低档，由于这种小本经营店铺，在档次上很难提升，加上此次调查剔除了一部分高档的连锁便利店的走访，因此整体的档次不高。经营状况调查：118个商户中只有3位商户表示生意很好，31位商户表示生意还好，77位商户表示生意一般，有7位商户表示生意较差。调查显示：由于各种大型超市与社区超市的开设，这些小商店与其供应批发商的生意整体状况表现一般。副食采购地调查：多数商户在周边的一些批发点、代理商那进货，较为集中的批发市场有东平水东街、汽车站龙丰市场、惠环市场、河南岸螺子湖街、下角市场。对义乌小商品城认知度调查：调查的商户中有14位商户表示对义乌小商品城很了解，82位商户表示对义乌小商品城了解一般，22位商户表示对义乌小商品基本不了解。调查显示：大部分商户对义乌小商品城的了解还是不多，反映出义乌小商品城在与其经营品类相关的本地市场中知名度不够，宣传力度不够，很大程度上阻碍了义乌的发展。对义乌小商品城建立副食区的认可度调查：14位商户表示比较看好副食区的建立，42位商户觉得还可以，52位商户没有发表意见，只有10位商户认为不大可行。调查显示：整体来说，商户们不大看好副食市场的建立，主要觉得义乌的位置太远了，配货不方便。进驻意向调查：75位商户表示不会进驻，7位商户表示可能会进驻，13位商户表示暂不考虑，22位商户没有发表意见，没有一位商户有进驻意向。调查显示：由于大多所调查的商户是零售商，加上一些批发商认为项目位置有点远，因此进驻意向比较反映比较差。采购意向调查：32位商户表示不会前来进货，49位商户表示可能会前来进货，2位商户表示会来进货，24位商户没有发表意见，另外11位商户为批发商，故未在进货意向内。调查显示：由于距离的问题，除了江北的商户一般都没有很大进货意愿。总结：在副食进货渠道中，零售商户一般不需要过多的去寻找批发点，只要开始找定几家，或者等批发商的业务员前来联系，缺货时电话定购。批发商则处在很被动的位置，需要不断的扩展业务，扩大经营覆盖面。整个环节中，零售商对批发商的选择主要考虑的是价格、货品种类、配货方便不方便，量多量少，对于批发商的位置不是很重要，甚至好些商户不知道批发商具体位置在哪里，这对义乌建立副食批发市场是一个有利因素；对于批发商，由于配货成本及配货效益问题，一般在周边拓展业务，各自为营，因此很多零售店的商品大多来源于附近批发商，这对于目前位置比较偏的义乌市场来说在招商上是一个不利因素。对于这个不利因素，市场可以通过建立一个配运平台，把不同批发商同一天次同一区域的货整合起来同一车次发，减少一次性配货空车率，即为批发商节约配运成本又提高配运效率。批发点的分布比较分散，稍微集中的批发点在东平水东街、汽车站龙丰市场、惠环市场、河南岸螺子湖街、下角市场。其中水东街是专业的批发市场，商品比较齐全；河南岸是城乡结合的贸易市场，商品较全，但不集中；龙凤市场、惠环市场、下角市场是农贸市场，其商品主要为干货、粮油、调味品等农副食为主，零食饮料类的副食比例比较少，品种也比较单一。多数零售商还是希望能在一个地方定齐要的货，这对于义乌副食市场的建立又是一个有利因素。在市场推广方面，义乌副食市场可以结合零售商所经营的日用百货，打造一个为这些商户专门建立的一站式批发平台。价格合理、商品齐全、配运方便商品齐全、可同时采购百货群聚效应、高效经济配运价格合理、商品齐全、配运方便商品齐全、可同时采购百货群聚效应、高效经济配运

第二部分茶叶部分一、茶文化介绍茶是中国的国饮，更是当今世界三大非酒精饮料之一（茶，可乐，咖啡），素有“黄金饮料”之称。从中国的“茶”到世界的“ITA”，茶叶作为首屈一指的天然饮料，在过去的十年里正以惊人的速度发展，到2002年，中国茶行业总产值已经高达150亿元，且以每年145的速度递增，远远中国8%的GDP年增长率。2002年底，世界茶叶产量达到310万吨，全球茶叶消费已经突破1000亿元人民币。在“自然、健康、绿色”成为消费时尚的21世纪，茶产业已经成为一个高成长性的朝阳型产业，具有无可限量的市场前景。1、国内主要茶叶产区和茶系品牌中国四大茶区中国茶园面积大约有一百余万公顷，其茶区分布南起北纬18度的海南榆林，北抵北纬37度的山东荣城，西自东经94度的西藏茶隅，东至沿海各地。共包括浙江、湖南、四川、安徽、福建、云南、湖北、广东、广西、江西、贵州、江苏、陜西、河南、山东、甘肃、西藏、海南等19个地区的近千个县、市，地跨热带、亚热带和温带。在此区域内地形复杂，气象万千，有山清水秀的东南丘陵，有群山环抱的四川盆地，有云物缭绕的云贵高原，更有恒夏多雨的西双版纳和边陲海南。中国茶区辽阔，茶区划分采取3个级别，即：一级茶区，是全国性划分，用以宏观指导；二级茶区，是由各产茶区划分，进行省区内生产指导；三级茶区，是由各地县划分，具体指挥茶叶生产。现在中国茶区为了便于指挥，实现科学种茶，并根据历史的、现在的、自然的、经济的、生产的的需要，将之划分为四大茶区。江北茶区：位于长江以北，秦岭、淮河以南，西起大巴山，东至江苏北部沿海。包括陇南、陜南、鄂北、豫南、皖北和苏北一带。此茶区长年气温较低，冬季时间较长，每年平均气温15到16度，冬季绝对最低温度为零下10度，年降水量800mm，分布不均，茶树易受旱，使得茶树新稍生长时间较短，采茶时间只有180天左右，其茶区土壤多属黄棕壤或棕壤，是中国南北土壤的过度类型。此地区生长的茶树均为灌木型中小叶种，生产的茶类只是绿茶一种，茶叶品种有炒青、烘青和晒青。著名的茶叶有：六安瓜片、紫阳毛尖、信阳毛尖、霍山黄大茶等。江南茶区：北起长江，南达南岭，东邻东海，西至云贵高原，包括浙江、湖南、江西和安徽南部、江苏、湖北南部等地，是中国主要茶叶产区。其茶区分布在丘陵地带，少数在海拔较高的地区，气候四季分明，年均温15到18度，冬季绝对最低气温在零下8度左右，年降雨量1600mm，春夏季雨水最多，约占全年降水量的60到80%。此茶区生长的茶数以灌木型为主，还有少量小乔木型茶树，生产茶类齐全，有红茶、绿茶、乌龙茶、白茶、黑茶和黄茶。其中著名的有西湖龙井、洞庭碧螺春、君山银针、黄山毛峰等。西南茶区：位于中国西南部，是最古老的茶区，茶树原产地的中心，处于米仓山、大巴山以南；红水河、南盘江、盈江以北；神农架、方斗山、武陵山以西；大渡河以东。包括贵州、四川，云南中北部和西藏东南等地。此茶区地形复杂，海拔高低悬殊，多属高原，气候差别很大，大部分属亚热带季风气候区范围。其气候特点是春早、夏热、秋雨，适合各种类型茶树生长，为中国外销碎茶的主要茶区，也是边茶的重要生产地，此外还生产绿茶、沱茶和花茶。华南茶区：位于中国福建大漳溪、雁石溪，广东梅江，广西浔江、红水河，云南盘江、无量山、保山、盈江以南。包括广东中南部、广西壮族自治区、福建东南部、海南、云南南部等地，是中国最适宜茶树生长的地区。该茶区主要属热带季风气候，境内高温多雨，长夏无冬，年均温为19到22度，最低月一月，茶树生长期10个月以上，年降雨量是中国茶区之最，在2000mm左右。茶树品种资源丰富，栽培品种以乔木型和小乔木型大叶种为主，灌木型中小叶种也有分布，主要生产红茶、普洱茶、乌龙茶、六堡茶、铁观音、凤凰单丛、西山茶等。详细情况见下表：产区省别绿茶黄茶黑茶白茶青茶红茶江北茶区陕西汉水银梭午子仙毫—————河南信阳毛尖—————山东日照雪青—————西南茶区四川万春银叶文君嫩绿青城雪芽蒙顶黄芽康砖金尖边茶—峨眉水仙川红工夫云南云海白毫墨江云针苍山雪绿—普洱散茶七子饼茶沱茶（熟）——滇红工夫贵州都匀毛尖遵义毛峰海马宫茶———黔红工夫江南茶区湖北龟山岩绿金水翠峰恩施玉露蕲春团黄羊楼茯砖——宜红工夫赵李桥米砖湖南郴州碧云桂东玲珑古丈毛尖君山银针沩山毛尖黑砖茶泾阳毛尖湖南黑茶——湖红工夫江西双井茶麻姑茶小布岩茶————宁红工夫安徽敬亭绿雪涌溪火青太平猴魁霍山黄芽皖西黄大茶———祈门工夫浮梁工夫霍山工夫江苏碧螺春瑞草魁————江苏工夫浙江西湖龙井惠明茶径山茶温州黄汤———越红工夫华南茶区广西覃塘毛尖象棋云雾—六堡茶———广东古劳银针信宜合萝英德绿大叶青大叶种（饼茶）—白叶单欉凤凰水仙粤红工夫英德红茶福建七境堂绿茶斜背绿茶天山绿茶——福鼎大白政和大白武夷岩茶永春水仙安溪铁观音政和工夫星川小种白琳工夫台湾茶区台湾————木栅、铁观音、冻顶乌龙、东方美人台北工夫2、中国人均茶叶消费量、广东及惠州的人均茶叶消费量目前，一项最新调查表明，茶叶仍是中国人最喜爱喝的一种饮品。如今越来越多的人不仅讲究喝名茶，喝好茶，也更重视茶叶的美容保健作用。1998年中国的茶叶产量恢复增长，达到66.5万吨，其中名优茶的产量达到11.6万吨，约占全部产量的17%。到下个世纪中叶中国人年均消费茶叶将达到一公斤以上。据有关部门的统计数据显示，中国茶园面积居世界第一，其中已投产茶园面积约76万公顷，国内销售量达39.5万吨。现在中国12亿多人，每年人均消费茶叶在0.6公斤以上，比90年代初增长约两成。中国是茶叶故乡，世界所有国家生产的茶叶都源于中国。中国茶叶种植面积、产量均居世界第一，2005年已突破九十二万吨。茶叶是中国最早参与世贸的商品之一，但目前百分之七十的茶叶仍内销，出口量世界排名第三。广东是中国茶叶重要产区和消费大省，也是茶叶出口重要口岸，茶叶年销量达七万多吨，人均消费量一千克，其中广州市人均两千克，居全国之首。广州茶叶市场承担起全国茶叶贸易枢纽功能，从铁观音兴起到近年普洱茶的热潮，都是从广州辐射全国。每年的广州(国际)茶叶博览会更是茶叶经济盛事。惠州的茶叶消费量也非常大，特别是铁观音，几乎家家户户都喝，并成待客之道，有些人还经常到茶艺馆品茶聊天交友，人均茶叶消费量也达到1千克，不过，十年前，安溪铁观音对惠州人来说却还是非常陌生的，十年前劣质茶当道，惠州人虽然早就开始喝茶，但十年前喝的是台湾高山茶、海南白沙茶以及一些连当地人都叫不上名号的本地茶，甚至还有一些假冒、劣质的铁观音当道，而且，一般人都把茶当作解渴或降火的工具，从不讲究茶道、茶文化。直到有了正宗铁观音，惠州人的饮茶习惯才慢慢改变，目前我们可以看到惠州的大街小巷都遍布茶叶店，随着茶文化的逐渐普及，惠州居民对茶叶的消费量也逐渐扩大。二、附近茶叶市场分布及目前状况目前惠州暂还没有专业性的茶叶市场，本次策划组就深圳的东方国际茶都、中国茶宫、三岛茶叶批发市场以及广州的芳村茶叶城做了详细调查，具体情况如下：1、东方国际茶都1）项目建筑及规划调查：地理位置：深圳市龙岗区中心城龙河路融发桥头（毗邻龙城广场）开发商：深圳市龙岗融发投资有限公司代理商：深圳市和兴创展置业有限公司管理公司：深圳市雅豪园物业有限公司项目市场规模：楼层：3层占地面积：27735㎡总建筑面积：42650.65㎡开盘时间：2004年9月12日开业时间：2004年9月12日铺位数：645间（1F：333间，2F：312间）2）商场销售情况调查：销售价格楼层建筑面积（㎡）均价（元\㎡）一层14380.4516000二层15570.66只租不卖三层（办公区域）1497.05无地下室9845.49无最低价：12000元/㎡最高价：20000元/㎡价格分布态势：临主通道的铺位价格最贵（18000元\㎡～20000元\㎡），外围一圈临街铺位价格次之（15000元\㎡～18000元\㎡），商场内的靠次通道中部铺位价格最便宜（12000～15000元\㎡）销售单位状况面积（㎡）开间(m)×进深(m)使用率（%）29.7～60.5（3.3～5.5）×（9～11）1层：70%；2层：60%市场硬件配套设施商铺内：上下水接口、独立卫生间，独立水、电表，隔楼；市场内：手扶电梯、地下停车场（226个车位）、升降客（货）梯、客户休息区；交通方式人车分流，电梯直达地下室；合理的人流、车流、货流规划；铺位形式商场铺位均为街铺形式，但有主通道和次通道上街铺之分市场接受度项目为广东省第二大茶叶批发市场，社会知名度高，在深圳本地及周边地区乃至广东省和全国的市场影响力大，市场良好的投资环境和商业氛围吸引了云南、福建、浙江、台湾等地实力强劲的茶叶厂家入驻销售策略销售方式：先招商，再销售项目刚开盘时一次性付款96折，按揭98折；过一段时间后一次性付款98折，按揭99折；但现在开发商为了让铺位升值，已经停止销售；采取返租方式，一次性返还四年租金，每年的回报率为7.5%，四年共30%，租金回报直接从总楼款中扣除；付款方式一次性付款；中国建设银行和中国工商银行提供最低四成首付，最高六成10年按揭；项目的实际销售状况的综合评述与分析项目开盘后，由于周边客户不太看好该市场，导致了项目的销售状况不太理想，但随着深圳龙岗房地产市场的发展，特别是商业地产的迅猛发展，项目开盘中期出现了叫好的销售形势；但开发商为了让商铺有更大的升值空间，并获得更多的资金回报，已于2006年暂停了商铺的公开发销；到目前为止，项目已经售出1/3，全部是一楼的110间铺位，二楼的铺位只租不售；项目主要卖点项目是广东省第二大茶叶批发市场，市场影响力大、社会知名度高；项目地理位置优越交通条件便利，拥有四通八达、快捷高速的交通网络优势：项目位于龙城中路融发桥端，附近道路人流车流量大，是多条公交车和客运汽车经过地；龙岗区政府和龙城广场就在项目附近；项目附近的商业气氛浓厚，项目一期雅豪祥苑底层街铺出租率高，已经形成了集餐饮、娱乐休闲、便利店超市、汽车维修服务等行业的商业街；项目开发商在成功开发雅豪祥苑的基础上，有成功开发了东方国际茶都，现在有在开发三期的“东方·明珠城，体现了其雄厚的实力，得到附近及周边地区的投资客的认可；商铺结构合理、新颖：首层和二层为独立式商铺，首创全国“双层立体街铺”茶叶批发市场；合理的面宽进深比（1：3）；铺位采光、通风好，为茶叶这种对温度和阳光要求较高的商品提供了良好的通风系统；3）商场经营状况调查经营定位：楼层经营品种层高（m）主次通道宽度（m）经营情况一层铁观音、乌龙茶、普洱、龙井茶、高山茶、绿茶、人参茶、毛尖、单从武荑山岩茶、红茶、台湾茶及各地名茶6.3主通道：10次通道：6.0～7.2一楼铺位出租率高达100%，商户生意较好，经营状况良好二层茶具、茶具工艺品、各种名茶、根雕、木雕、包装盒、真空机、网吧5.7主通道：6.6次通道：2.2～2.8二楼出租率为40%，经营情况较差商场内的商户主要的来源及商户实力分析商户较多的来自深圳本地及周边地区、云南、福建、浙江等地，他们大部分以前在当地的茶叶批发市场或小挡口做生意，部分有自己的厂家给自己供货。其中云南的做普洱茶的商户、福建安溪的做铁观音的商户、浙江的做龙井的商户、做台湾乌龙茶的商户实力强商场内商户的主要进货渠道大部分商户都是收购厂家生产的茶叶后，在自己包装，以节省费用开支；少部分商户有自己的加工工厂，需要提货时，工厂就直接发货过来；来商场内进货的人员结构及销售渠道大部分商户的客户主要来自深圳及周边地区如东莞、惠州、潮州、汕头等地，也有少量的外省客户如北京、上海、湖南等到上场内进货的客户多以批发为主，然后到当地市场做零售，卖给当地的茶庄、茶叶店、酒店、超市商户主要的销售方式商户的销售方式多以客户自己上门采购为主，电话定购方式使用相对，而网上定购则极少使用。商场内的经营分区及各分区所占的比例楼层经营分区各经营分区所占比例一层无80%的商户经营3种或3种以上的各地名茶，15%的商户经营2种茶类，5%的商户专做一种茶业生意二层无60%的商户经营茶具，30%的商户经营工艺品，10%的商户经营其他（包括网吧，火锅店等）4）商场租赁情况调查：楼层租金均价（元\㎡）出租率（%）一层58100%二层2540%备注：租金最低价：18元\㎡租金最高价；78元\㎡管理费：5元\㎡空调费：每个铺位预留有独立的空调位，因而空调电费商户自己承担水电费：水费：4.4元\㎡（由管理公司代收）电费：0.94元\㎡（由供电局直接收取）工商税收等费用：200元/间·月其他的费用：入伙时先交两个月的标准租金作为押金，并预先交纳一个月的租金（或者一次性交完一年的租金）、三个月的管理费和水电费保证金（500元/间）租赁合同期限：合同签约至2008年7月15日；租赁折扣优惠免租三个月，若商户按年交租金则可享受租金6折优惠，若商户按逐月交租则可享受租金8折优惠入伙费及办证费用：无5）进驻意向调查：在调研人员走访的10多家比较有实力的商户中，75%都认为惠州离深圳太近了，且新市场也不太好做，因而暂不考虑到惠州发展；25%认为既然惠州那边有客户，就可以考虑一下去惠州再设一分点，拓宽市场面，但要实地考察一下周边的市场环境，看能否做得旺；以下是部分商户谈话记录：店名铺位号联系人联系电话谈话记录永昌茗茶行A110-111王智考虑一下，有市场，有人员就过去做品香茶行M115陈文经去过惠州，并询问了项目的位置，铺位大小，租金等方面的问题，并想等有时间过去实地看看浙江龙井N124陈良州离深圳龙岗太近，和况为新市场，不太好做；惠州已经有1-2个小型的批发市场，竞争较激烈；因而暂时不考虑过去做精创普洱茶包装K212许先手不够，暂时不考虑福建翠竹根雕茶具工艺品厂M207-208林建州有4-5个客户，但离龙岗近，生意不好做，假如在湖南或其他地方开个茶叶市场就好了6）商场经营状况总结：项目经过两年半时间的市场培育期后，已日趋成熟和兴旺，已经逐步地被社会接受。由于周边地区乃至外省区域市场的需求量较大，使得商户的生意也越做越好，越做越大，定单也多了，批发量也多了。总的来说一楼的临街和临商场内主通道的商户经营状况较好，临次通道的商户生意稍差一些；由于二楼的楼层较高，且出租率较一楼低，经营品种较杂，商户势力相对较弱，从而影响了整体的经营状况。附录：（项目相关照片）项目正面项目铺位形式项目辅通道项目主通道商场结构图项目西门项目外立面（1）项目外立面（2）项目北门项目东门项目总体规划图（楼书照）项目位置图（楼书照）2、中国茶宫1）项目建筑及规划调查：地理位置：深圳市福田区景田路82号开发商：深圳市中国茶宫房地产开发有限公司管理公司：中国茶宫物业管理有限公司项目市场规模：楼层：13层（3、4层为中国茶宫）占地面积：约7000m2总建筑面积：3000m2开盘时间：无开业时间：2004年7月1日铺位数：86个2）商场销售情况调查：销售价格楼层建筑面积（㎡）均价（元\㎡）三层1500只租不售四层1500只租不售主力铺位状况面积（㎡）开间(m)×进深(m)使用率（%）20（套内面积）5×467%市场硬件配套设施直升电梯2部、中央空调系统、中国茶宫茶艺馆、中国茶宫酒楼交通方式汽车、公交车、无地下停车场（地上停车场大约60个）铺位形式（相片）市场的铺位形式为全封闭式市场接受度项目地处商业、金融、信息、科技、文化等产业高度发达的深圳市福田区，是特区内著名的名茶专业市场。项目位于中国茶宫综合楼的三、四层，营业面积3000平方米，市场以“弘扬中国茶文化，推动中国茶业发展”为宗旨，以“诚信经营，立足深圳，面向港澳，走向世界”为目标，致力于建成国内首家以“中国名茶、绿色市场”为主题的专业化、精品化、规模化市场。中国茶宫名茶专业市场品牌、实力、形象、文化综合实力强，拥有进出口经营权，是中国茶叶流通协会定点命名的“中国精品名茶专业市场”，深受业内人士和附近小区住户的接受3）商场经营状况调查经营定位：楼层经营品种层高主次通道宽度经营情况三层茶叶、茶具3米主次共2条通道：2.5米出租率达到100%，但生意较冷清四层商场内的商户主要的来源及商户实力分析部分是福建、云南、潮州的商户，部分以前在广州芳村茶叶市场做生意，现在是在此处设一销售点。做普尔茶、安溪铁观音生意的商户实力都较强商场内商户的主要进货渠道茶叶商户主要是有厂家直接供货，也有部分是去广州芳村拿货，茶具的进货渠道不固定，有的是江苏的厂家拿货，有的也是去广州芳村拿来商场内进货的人员结构及销售渠道主要是附近小区住户和附近茶庄，也有少部分的周边公司的职员来是市场内购买商户主要的销售方式80%的商户的销售方式都是客户上门采购，20%为电话定购，采取网上定购的极少商场内的经营分区及各分区所占面积的比例楼层经营分区各经营分区所占比例三层茶叶（狗牯脑、窨花茶、霍山黄芽、碧螺春、铁观音、黄山毛峰、冻顶乌龙、西湖龙井、大红袍、群山银针、普洱茶、庐山云雾）及茶具（瓷器、紫砂、不锈钢、木器茶具）市场内的商户都以经营茶业为主，且基本都是经营2种或2种以上的茶类，附带地经营茶具，市场内没有单独经营茶具的商户四层4）商场租赁情况调查：楼层租金均价（元\㎡）出租率（%）三层30-50元/m2100%四层备注：以上租金为优惠期租金，合同上签的是50元/m2，现在的租金为30元/m2据商户透露，市场马上要将租金上调到50元/m2。管理费：10元/m2空调费：18元/m2水电费：独立电表，免水费工商税收等费用：暂免（还未办营业执照，市场统一办）其他的费用（租赁押金等）：两个月的租金作为押金租赁合同期限：2年5）进驻意向调查：通过上门拜访的方式，此次共走访了5家商户，其中90%都是厂家直接在茶宫设点，且来深圳已经很多年了，从茶宫开业起就一直在此经营。在对我市场的看法方面，70%的商户都不太看好我们的市场，都觉得惠州市场容量较小，且离深圳龙岗太近，竞争激烈，新市场不太好做。在进驻意向方面，有3家商户都不选择进驻，原因是在深圳比在惠州做生意的潜力大，深圳的市场已经成了规模了，有一定的影响力，即使目前的生意一般，也暂时不考虑去别的市场发展，有2家商户对我市场比较有兴趣，较看好惠州的发展。具体情况如下：店名联系人访谈记录福建心叶茗茶黄太板是福建泉州的，05年9月来茶宫做生意，都有自己的厂家直接供货，主要以零售为主，对惠州有一定的了解，正在考虑去别处发展，对我市场叫关心，询问了租金，规模，位置，希望有时间带他去现场考察，希望我市场做到以下几点：1、停车位足够；2、铺位划分要合理，不一定要有仓库；3、市场内其他的硬件设施要齐全御茶缘林晓玉139029329860755—82856180对惠州不了解，具体的地理位置也不清楚，等市场做了再考虑，有时间再去看看沁园春茶庄林琼户为福建人，目前给老板看店，有自己出来做的想法，正在考虑合适的去处，对我市场兴趣较浓，询问了项目的租金、规模、开业时间、周边小区规模、并希望市场较早的成立，同时也希望有专车带她去现场考察，进驻意向较浓，建议新市场租金不要太贵如意茶叶林旭如136326356880755—83155622商户为潮州人，从开业到现在做了三年了，主要经营普洱茶，对惠州有一定的了解，但是对惠州茶叶的消费力不了解，对我市场的进驻意向再做决定龙博园茶业张承甲135303065560755—83155619老板为湖南永州人，来深圳做茶叶生意已经4年多了，有固定的厂家进货和客户源，其爱人是为茶宫市场宣传做广告的，有了强力的广告支持，经营状况良较好，觉得惠州有潜力建一个茶叶批发市场，以推动茶文化的发展，最后能形成批发的气候，并建议将1、2层招满，并引进大商家（在深圳或惠州做了多年的商户），这样3楼的招商工作就没问题了，其次租金定价要合理，最好符合市场行情6）商场经营状况总结：该市场为景田片区内唯一大型的茶叶市场，共两层，经营面积较小，铺位形式为全封闭式，里面的商户主要以零售为主，且生意也都较冷清，部分商户直到中午才来开档。市场内配套设施欠缺，电梯等方面都不完善，市场主要辐射到周边小区及深圳地区，客户的消费能力有限，主要是中档次的茶叶或茶具，也有少量高档次的附录：项目相关照片项目外立面市场内部通道及铺位形式3、三岛茶叶批发市场1）项目建筑及规划调查：地理位置：深圳市罗湖区建设路三岛中心大厦开发商：深圳市三岛投资有限公司82294286、82288711）项目市场规模：楼层：3层占地面积：约10000m2总建筑面积：9000m2开盘时间：无开业时间：2001年7月铺位数：约300个2）商场情况调查：主力铺位状况面积（㎡）开间(m)×进深(m)使用率（%）255×360%市场硬件配套设施手扶电梯6部、中央空调系统、自动消防喷淋系统、闭路监控系统、交通方式人车分流、地铁、公交车、汽车铺位形式（相片）市场的铺位格局为全封闭式市场接受度三岛茶叶批发中心是深圳关内最大的茶叶、茶具批零专业市场，位于繁华热闹的罗湖口岸三岛中心大厦1～3楼，附近有火车站、罗湖汽车站、地铁一号线的起点站，数十路公交车经过，交通非常便利目、地理位置优越；市场内汇聚了来自福建安溪、云南、广东、浙江、江苏、台湾等茶叶茶具的厂家和经销商，据商户透料，来市场内采购的客户已不仅是深圳本地及内地各省市，已经吸引了更多的港澳台胞、日本、韩国等地区的客户。二、三楼茶叶生意较好，一楼为茶具专卖，开业较晚，不到一年，生意一般。3）商场经营状况调查经营定位：楼层经营品种层高通道宽度经营情况一层茶具专卖4m2.5生意较冷清二层茶叶、茶具3.5m2.5经营状况一般三层普洱茶专卖3m2.5经营状况一般商场内的商户主要的来源及商户实力分析茶具商一般来自江苏宜兴、茶叶商主要来自福建、云南、广东潮州、台湾等地，商户普遍实力雄厚，都有固定的进货渠道、经营时间都较长，有比较长的经商经验。商场内商户的主要进货渠道大部分是厂家直接进货，部分去广州芳村拿货，也有部分是专在市场内寻找货源，哪里实惠就去哪里拿来商场内进货的人员结构及销售渠道全国各地都有，客户主要来自深圳本地、香港、台湾、韩国、日本等地，还包括附近小区住户，以及周边城镇商户商户主要的销售方式商户的销售方式多以客户自己上门采购为主，电话定购方式使用相对，而网上定购则极少使用商场内的经营分区及各分区所占面积的比例楼层经营分区各经营分区所占比例一层宜兴紫沙壶、精美雅致的瓷器、造型奇特的茶盘、茶台、木制根雕艺术品和字画（但有一部分已经出租，做为农产品、水果、蔬菜批零场所）70%的商户经营茶具类，30%经营木制根雕和艺术品二层福建安溪铁观音、云南陈年普洱、乌龙茶、浙江西湖龙井茶、高山茶、人参茶、毛尖茶、单枞武荑山岩茶、绿茶、红茶、台湾茶及各地名茶（部分商户也附带地经营茶具）80%的商户经营2种或2种以上（主要包括铁观音和云南普洱），20%的商户只经营1种茶类三层普洱茶专卖整层的商户都经营普洱茶4）商场租赁情况调查：楼层租金均价（元\㎡）出租率（%）一层约80元/m2100%二层约60元/m2100%三层约50元/m2100%管理费：15元/m2空调费：15元/m2水电费：32元/月的水费，电费有独立电表计费工商税收等费用：258元/月（其中：工商税200元/月，地税、国税58元/月）其他的费用（租赁押金等）：2个月的租金租赁合同期限：合同签3年，租金按年交纳5）进驻意向调查：在此次调查中共走访了10多家比较有实力的商户，95%都是觉得目前的生意较好，不会考虑去别的市场发展，更别说惠州了，而且惠州离深圳太近了，且新市场也不太好做，不愿意去冒这个风险；5%还是看好惠州的市场，可以考虑一下去惠州再设一分点，拓宽市场面，但要实地考察一下周边的市场环境再做决定。部分商户的访谈记录：店名联系人谈话记录百壶齐放王华珍135096089610755—82203454老板为江苏人，做茶具、茶叶生意10多年了，有丰富的经验，对茶文化有较深的研究，特别是对普洱茶的了解更深，由于此处有许多熟客，且对附近的环境都比较熟悉，因而暂时还没有对外扩展的想法，暂时不考虑进驻我市场，但鼓励我们去做这样的市场，建议我们一定要招几个有实力的商户，最好是厂家设点，这样才可以带动市场老山紫砂陶艺术郝淼炎135548785080755—82295678老板为江苏宜兴人，主要经营紫砂茶具、厂家直接设点，从一楼开业到现在，店里的经营状况较差，生意较冷清，有将铺转让的想法，对惠州不了解，但觉得一个新发展的城市还是可以建一个这样的市场的，并询问了市场的规模，位置，铺位大小，并建议铺位分割要合理，面宽尽量宽一点，进深稍窄一点武夷岩茶黄丹梅13043444760755—82293263为福建商户，来深圳做茶叶生意3年了，生意较好。客户主要来自附近小区、香港、台湾等地，对惠州不了解，不会考虑进驻双福茗茶陈潮楷137286888070755—82209061商户为潮州人，主要经营大益、下关普洱茶，有固定的云南厂家供货，也有固定的客户源，目前经营状况较好，对惠州不太了解，也不太看好我市场，主要是离龙岗较近，茶都占据了龙岗和惠州市场，再建一个新市场的话就不太好做了云南南涧凤凰生态茶庄驻深圳办事处汪菲139024505530755—82185068为云南厂家直接设点，是该厂在深圳唯一的办事处，在三楼设有普洱茶专卖超市，目前店里的生意较好，不考虑进驻别的市场，也不看好惠州的市场6）商场经营状况总结：该市场已成立4年了，久经波折，终于发展成现在深圳关内规模较大的茶叶批发市场，现在市场的经营状况一般，主要以经营普洱茶为主，但一楼06年7月才开业定位做茶具专业市场，生意跟2、3楼相比较冷清，且市场还暂未做开，一楼的部分商户已出现铺位转让。二、三楼大部分是厂家设点，做熟客的生意，生意较好，以批发为主，零售兼顾。三楼引进云南南涧凤凰生态茶厂，经营面积大（约300m2），位于市场中心位置，其经营状况较好，为市场的成熟和发展注入了新的活力附录：项目相关照片项目外立面项目过道及铺位形式4、芳村茶叶城1）项目建筑及规划调查：地理位置：广州市芳村大道中508号开发商：广州市锦桂房地产开发有限公司项目市场规模：楼层：4层占地面积：2.8万平方米总建筑面积：3.2万平方米开盘时间：2004年9月23日开业时间：2005年铺位数：600个2）商场销售情况调查：销售价格楼层建筑面积（㎡）均价（元\㎡）一层1000036800二层8000只租不售三层8000只租不售四层6000只租不售销售单位状况面积（㎡）开间(m)×进深(m)使用率（%）40-60（5-6）×（8-10）1F：75%；2F：60%；3F：55%；市场硬件配套设施2部手扶电梯、2部观光电梯、2部货梯、8部手扶电梯、13个出入口、自动喷淋系统、中央空调系统、防盗系统、地下停车场（停车位：约500个）、信息中心、交易中心、服务中心、采购中心、推广中心、物流中心交通方式电梯直达地下室，人车分流；项目附近有地铁站、数十路公交车站、交通条件便利铺位形式（相片）商场一、二层的铺位形式为半开放式，外围一圈为街铺；但有主通道和次通道上之分市场接受度项目位于为全国最大的茶叶批发基地——广州芳村茶叶市场，社会知名度高，在广东省和全国的市场影响力大，市场良好的投资环境和商业氛围吸引了云南、福建、浙江、台湾等地实力强劲的茶叶厂家入驻，项目集茶叶批发、零售于一体，为东南亚最大的室内茶贸交易中心。另外项目为芳村首个带产权的茶叶专业市场，吸引了大量的投资客项目的实际销售状况的综合评述与分析开盘当天，来市场看铺的人群很多，现场气氛火爆。从而一度出现了抢铺的现象，呈现了较好的销售态势；但开发商为了让商铺有更大的升值空间，并获得更多的资金回报，暂停了商铺的公开发售（具体的时间未知）；到目前为止，项目首层商铺已经售出约1/3，二、三、四层的铺位只租不售项目主要卖点项目是全国最大的茶叶批发市场，市场影响力大、社会知名度高；芳村首个带产权的茶叶市场，独立产权式铺位吸引了投资客；项目地理位置优越交通条件便利，拥有四通八达、快捷高速的交通网络优势：项目位于芳村大道，附近道路人流车流量大，是多条公交车和客运汽车经过地，附近也有地铁站，如此优越的交通条件是其他市场无法比拟的；项目附近的商业气氛浓厚，芳村一带从82年以来就以批发茶叶出名，里面的南方茶叶市场、山村茶叶市场、江南茶博园、锦桂茶叶批发市场等都集中在此，有了20多年的市场氛围做基础，投资客当然会选择在此投资项目配套齐全的硬软件设施，合理的铺位格局也吸引了投资客：除了普通的专业市场所需的硬件配套外，在软件方面，形成了专门的产品交流、贸易平台；同时，还配有专业物业管理队伍和商务服务中心、茶叶质检中心；另外，茶叶城的建筑风格融合了欧陆现代特色和岭南骑楼商业街文化，首层超高的5.7米的层高，合理的面宽进深比（1：1.5）也吸引了投资客的注意3）商场经营状况调查经营定位：楼层经营品种层高主次通道宽度经营情况一层普洱茶、铁观音、绿茶、龙井、乌龙茶、武夷山大红袍等各类名茶5.7米主：10米；次：3.5米出租率100%，整体经营状况较好二层瓷器、木器、不锈钢茶具，4.5米主：3米；次：2米出租率也达到100%，生意较好三层茶文化展示4.5米未规划出租率100%，但仍在装修中商场内的商户主要的来源及商户实力分析茶业商户多来自福建、云南，茶具商户多来自江苏，多是厂家在市场内直接设点，此类商户有多年的茶业（具）经商经验，有较远的投资眼光，有固定的货源，的实力都较强。尤其以做福建的厂家做安溪铁观音的、云南的厂家做普洱的实力最强商场内商户的主要进货渠道商户的主要进货渠道现在都是多元化，大多数商户进货都有固定的进货渠道，一部分有自己的厂家直接供货（铁观音在厂家拿的较多），大部分普洱茶现在都是在市场上商户之间互相调货。据商户介绍07年的新茶还没有上市，都被收藏起来了，现今的普洱茶炒作很严重来商场内进货的人员结构及销售渠道95%客户（主要是珠三角、长三角）来自全国各地的，5%来自国外（如韩国）；商户主要的销售方式生客一般是选择上门采购，熟客也有选择电话定购的，很少有网少采购；商场内的经营分区及各分区所占面积的比例楼层经营分区各经营分区所占比例一层各类茶叶专卖80%以上的商户都以经营普洱和铁观音为主二层茶具、包装茶、茶食品批发85%的商户经营茶具（也附带地销售茶叶），15%的商户做茶食品批发三层茶文化展示厅无四层会所无4）商场租赁情况调查：楼层租金均价（元\㎡）出租率（%）一层160-180100%二层53100%三层44100%管理费：4元/m2水电费：独立的电表，按每户用电量收取，免水费工商税收等费用：其他的费用（租赁押金等）：3个月的标准租金租赁合同期限：5年5）进驻意向调查：此次调查主要通过上门拜访的方式，共走访了10多家商户，其中90%都是厂家直接过来设点，且来广州已经很多年了，从2004年9月茶叶城开业起就在此经营。90%的商户都不太看好我们的市场，都觉得惠州市场容量较小，没法和广州芳村比，仅靠惠州本地的客户肯定是只能做零售了，形成不了用批发来带零售，况且离龙岗近，竞争激烈，新市场不太好做。98%家商户都不选择进驻，原因是目前的生意好，也暂时不考虑去别的市场发展，2%的商户对我市场稍有兴趣，但也不确定要进驻。部分商户访谈记录如下：店名联系人谈话记录雯晨茶具商行朱小莹020—81543962老板娘为江西人，江西宜黄县雯晨茶艺厂直接设点，主要以批发为主；对惠了解一般，但觉得没必要在惠州建一个这样的茶叶市场，肯定是做不起的，也不会考虑进驻广东省茶叶行业协会（一统行商务中心，国际茶叶机构）许家户为福建人，现在为该公司阳江、茂名区域经理。对惠州不了解，但认为惠州建一个这样的市场还是可以的，关键是要做成像方村这样集中的市场，并建议市场的规模应该再大一点，开发商应该在广告方面的加大力度，但是不会考虑进驻我市场，只是给我门提点建议福诚茶行黄志成020—81566332商户为福建人，以经营陈年普洱、宫廷普洱、高山铁观音为主。对惠州了解一般，觉得惠州位置太偏了，也没那么大的市场容量，即便是做起来也只能以零售为主，以零售带批发的市场是很难做旺的，建议我们再试试别的定位思路。广州大树茶艺用品配套工程中心张锋1379434442113682202277商户为潮州人，主要经营茶具、茶叶，做了3年多了，生意较好。对我市场的看法较好，觉得既然项目附近有做茶叶批发的，最好就把他们拉进市场里来做生意，由他们来带动整个市场的成熟和发展，再从广州、深圳等地招几个大商家或者直接招些厂家过来设点，三年内把市场做起来还是没什么大问题的，可能会来实地考察一下，但是暂时不会考虑进驻我市场，等市场做旺了再说6）商场经营状况总结：广东省目前有深圳龙岗、东莞和广州芳村三大茶叶批发交易专业市场，但芳村茶叶市场在其中担任着华南茶叶市场中心的角色，深圳、东莞的茶叶经营户也有很多是从芳村批发进货的。作为目前芳村首个带产权的茶叶专业市场，经过近几年的发展，已经吸引了深圳、东莞、潮汕、福建、广西、云南、江浙等地茶业界的著名商家进驻，有的甚至是厂家直接在此设点。市场自开业到现在以来已经三年多了，经营状况一直较好。市场经营面积大，辐射区域广，吸引了全国各地的客户来这边收茶，且量也比较大，因而大部分商户都以批发为主，附带地零售。目前一、二、三楼的出租率达到了100%附录：项目相关照片1、项目外立面2、项目市场内部状况3、项目过道和铺位形式4、商场平面图1层平面图2层平面图三、惠州茶叶、茶具的供给渠道调查策划组对惠城区内所有茶叶销售点做了个初步的调查统计，发现惠州暂时还没有专业的批发市场，大部分都是以零售为主的茶庄、士多店等，不过部分茶庄也有批发，但是批发的量很小。大部分茶叶销售点就是以茶庄的形式出现，消费者选择在茶庄购买茶叶的很多，且一半以上的茶商都是选择在福建生产厂家进货，据我们了解惠州的大部分