东方财富商居小区建设工程可谋划建议书

“桃江.东方财富”商居小区建设工程PAGEPAGE55益阳东方昌盛房地产开发有限公司“东方财富”商居小区建设工程可行性研究报告二0一三年八月目录第一章总论…………………１第二章项目建设的必要性…………………7第三章市场分析与预测……………………10第四章项目建设条件………12第五章建设规模及内容……………………15第六章工程设计……………17第七章公用工程与辅助设施………………29第八章消防设计……………30第九章环境与节材分析……………………34第十章资源利用与节能分析………………38第十一章项目管理与设施进度……………42第十二章项目的招标与采购方案…………44第十三章投资估算与资金筹措……………46第十四章财务效益评价……………………49第十五章社会效益与结论…………………52附件：1、企业法人营业执照2、法人身份证3、组织机构代码证4、税务登记证5、房地产开发企业资质证书6、土地使用证第一章总论一、项目概况1、项目名称：三星级旅游宾馆、建材家居市场及生活超市项目选址：本项目选址于—————志溪路东侧，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。2、项目建设主体：单位名称：公司地址：公司法人代表：单位概况：————————公司是根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》和国家有关法律法规成立的，于2009年在益阳市工商注册，注册资金2000万元，主要从事房地产开发业务。公司通过公开竞拍，取得志溪路以东、志溪河沿河风光带以西地块，并根据市场需求和用地性质，在本地块上进行商业和房地产开发。公司经营目标：为灰山港居民建造优美、舒适商居环境，为公司的发展塑造精美商居项目名片。3、建设规模及内容本项目规划建设总建筑面积ｍ2。其中宾馆建筑面积—————平方米；家居建材市场建筑面积18000平方米；生活超市建筑面积6000平方米，商居面积———平方米。4、投资规模及资金来源本项目概算总投资21961.36万元，其资金来源：由益阳东方昌盛房地产开发有限公司自筹。5、建设工期本项目建设工期为24个月。6、技术指标规划用地经济技术指标备注项目计量单位数量净用地面积m240272.7总建筑面积m293635.3地上总建筑面积m288459.3其中a住宅m247000b商业m241000含酒店、市场、超市c物管用房m2459.3地下总建筑面积m25176计容建筑面积m2容积率2.15建筑密度%40绿地率%25居住总户数户358户均人口人3.5居住总人数人1253机动车位个286其中地上停车位个150地下停车位个136二、项目背景——————镇是全国重点建制镇、湖南省小城镇建设示范镇、益阳市及桃江县工业重镇，地处———东南部，与宁乡县、安化县、赫山区交界，与牛田、松木塘镇相邻，辖35个行政村、3个社区，总人口12.18万，总面积226.9平方公里。洛湛铁路、省道S206、规划建设的益娄衡高速公路经过本镇，镇域交通十分便捷。境内石灰石、煤炭等矿产资源丰富，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，是一个以建材、化工工业为主，集贸易服务为一体的综合型城镇，全镇共有各类民营企业335家，投资过亿的桃江南方水泥有限公司、益阳市东方水泥有限公司、益阳市万鑫水泥有限公司、益阳市金沙钢铁有发公司是全市的水泥、钢铁行业龙头企业。2012年工农业生产总值57.6亿元，完成财政收入1.56亿元。灰山港镇建成区面积已达4.6平方公里，人口已达4.5万人，规划到2020年建成区面积达到6.8平方公里，人口达到6.8万人。随着镇域经济的快速发展和城镇建设步伐的加快，城镇基础设施和城镇居住环境的改善越来越被广大人民群众所关注。改善城镇基础设施，提升对镇域经济发展的承载能力；改善城镇居住环境，提高城镇人居环境质量，是当地政府和广大居民共同关心的大事之一。三、报告编制依据⑴中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；⑵国家住房和城乡建设部建设项目相关法规；⑶国家环保部建设项目环保相关法规；⑷《中华人民共和国节约能源法》；⑸民用建筑相关技术规范；⑹《————国民经济和社会发展第十二个五年规划》；⑺《————灰山港镇城镇建设规划》。四、可研报告研究范围⑴建设条件分析；⑵建设方案分析⑶环境、节能与节材分析；⑷投资估算及效益分析。五、报告研究结论本项目的实施对加快提升———镇城镇品位，改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；对改善灰山港镇城镇人居环境，提高城镇居民生活质量；对促进———镇镇域经济社会发展将产生积极的重要作用。项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目符合《————镇城镇建设规划》和当地经济社会发展要求，项目评价符合城镇规划及相关技术、经济指标要求，建议投资主管部门审查并批准本项目。六、存在问题与建议1、存在问题本项目建设期主要存在资金筹措问题，能否及时、足额筹措到建设资金，将直接影响到工程进度与质量，影响到项目能否按时竣工投入使用，工期拖得越长，项目预期投资效益下降。建议采取多渠道筹措建设资金，使其按时足额到位，确保按期竣工投入使用。2、建议设计过程中应科学布局，节约土地，并采用节能节水设施，节约资源能源；建设过程中应加强管理，减少原材料和人力资源浪费，在确保工程质量的前提下，控制好建设成本。第二章项目建设的必要性一、区域经济社会发展的需要———镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，镇建成区面积4.6平方公里，建成区城镇人口4.5万。灰山港镇是湖南省百强镇之一，是益阳市及桃江县工业重镇。境内煤炭、石灰等矿产资源丰富，已探明石灰石储量50亿吨，煤炭6500万吨，素有“建材之乡”、“有色金属之乡”的美称，凭借资源优势，工业发展起步较早，现有各类民营企业335家，其中投资过亿元的企业4家，已形成了水泥、化工、钢铁、采矿、煤炭、食品等六大支柱产业；灰山港镇是桃江县的农业大镇，有商品粮示范基地2处，共1800亩，有油茶林基地3000亩，葛基地1000亩，小水果基地2000亩，烟叶基地1500亩，形成了基地+农户+公司的管理模式，农业产业化水平较高。但灰山港镇建成区城镇基础设施严重滞后，与经济发展水平不相适应。本项目的实施对进一步改善和提升城镇基础设施承载服务功能，改善城镇市容市貌和人居环境，加速镇域经济社会发展和社会主义新农村建设起到积极的作用。因此，本项目的建设是镇域经济社会发展的需要。二、提升城镇承载能力的需要国家新一轮城镇化战略的实施，将极大地促进灰山港镇的城镇发展。城镇化战略的实施将激发农村人口就地向城镇的转移，城镇住房等一系列基础设施是否达到了承载农村人口向城镇转移的能力，是灰山港镇面临的一个严重的现实问题。本项目的实施能有效改善灰山港镇建成区基础设施条件，提升建成区住房等基础设施承载能力，特别是对改善城镇人居环境，提升城镇应对人口集聚的承载能力产生积极的作用。本项目的实施，符合《灰山港镇城镇建设规划》的要求，因此，本项目的建设是完善城镇基础设施，提升城镇承载能力的需要。三、加快城镇化进程的需要灰山港镇是国家住房和城乡建设部等六部委确定的“全国重点建制镇”之一，是“湖南省小城镇建设示范镇”，区位优势明显，与宁乡、安化、赫山等县区交界。由于受自然条件和环境的限制，长期以来，城镇发展规模不大，特别是城镇等基础设施薄弱，承载能力有限，严重制约了城镇的发展。该项目的建设将进一步改善城镇因经济发展、人口集聚带来的城镇承载能力弱的问题。因此，本项目的实施是加快城镇化进程的需要。四、“统筹城乡发展”的需要提高农民收入，加快农村经济增长，目前已不单单是农民和农业问题，而是我国经济能否持续快速增长的重要方面，如果农民的收入和农村经济不能快速发展，实现小康将是十分困难的。农村农民奔小康，根基在统筹城乡发展；而将人们的生活方式从农村生活向城镇生活转化，关键在城镇基础设施的配套与完善。不断改善和提升城镇基础设施与承载能力，势必加强城镇化进程，使城乡居民走共同富裕之路。第三章市场分析与预测一、主要消费对象改革开放以来，灰山港镇经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，GNP、GDP总量以及人均GNP和人均GDP都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标PI急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达40%，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对商居环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着城镇建设步伐的加快，正与日俱增。（1）正由于该项目是商居的黄金地段，地处灰山港镇建成区中心地带，周边商业、学校、医院、车站等公益设施完善，且距工矿企业较近，上下班交通设施便捷。（2）随着人们PI增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。公务员、小商业者、先富裕起来的农村居民、回乡的打工者、外来打工者、一些乡镇拟入城的经营户也必将成为该项目的主要购买者。二、价格分析及预测根据灰山港镇目前房产行情，“桃江.东方财富”商居小区商业铺面售价均价6000元/㎡以上，住宅楼售价均价3000元/㎡左右。由于本项目处在灰山港镇志溪河沿河风光带位置，外环境较好，商业和商品住宅销售市场十分看好。第四章项目建设条件一、项目选址本项目选址于桃江县灰山港镇志溪路以东，东临志溪河沿河风光带，北临古松巷。项目区内不压覆矿，无珍稀动植物物种，无文物古迹和军事设施。项目用地为长条形，南北平均长约为600m，东西平均长约为72m，地块基本平整，地块周边基础配套设施完善，环境优美。项目选址符合《灰山港镇城镇建设规划》，项目选址合理。二、自然条件1、地理区位灰山港镇地处桃江县东南端，与宁乡、赫山、安化三县(区)接壤，距省会长沙90km、益阳42km、桃江县城35km。2、气候本项目所在地区属亚热带大陆季风型湿润气候，春暖多雨，夏季干热，秋季凉爽，冬季寒冷，四季分明，光照充足，雨量充沛。多年平均降雨量为1400.6毫米，雨量多集中在4-6月；年平均气温16.9℃；年均日照时数为1726小时；无霜期长，年均为279.3天。气候条件对施工的影响较小，全年施工期长。3、地质本项目地块地质为石灰石和页岩结构，因灰山港镇属地质灾害治理区，建议本项目在施工图设计前进行地质探测，根据地质状况进行基础设计，提出相关措施。三、人口与面积灰山港镇域总面积226.9平方公里，城镇建成区面积4.6平方公里，总人口12.18万，占湖南省人口的0.2%，人口密度564.13人/km2，为湖南省人口密度306.89人/km2的1.84倍。城镇建成区人口4.5万人，占全镇人口的32.3%，人口密度9545.45人/km2。四、社会经济1、自然资源本项目区域自然资源丰富，境内有丰富的石灰石、煤、铁矿石、硅泥等，尤以石灰石储量最多，达500亿吨。2、产业与经济近年来，镇域经济社会全面发展，2012年，全镇完成生产总值57.6亿元，实现财政收入1.56亿元，完成固定资产投资18.9亿元，实现农民人均纯收入6500元。灰山港已形成以南方水泥、东方水泥、万鑫水泥、金沙钢铁等为龙头的建材工业集中区，成为益阳市第一经济强镇，正在申报省级工业集中区和省级稀土循环经济冶炼园，经济发展后劲看好。五、交通运输灰山港镇交通比较发达，洛湛铁路、S206省道、益涟公路和规划建设的益娄衡高速公路穿镇而过，镇内设有汽车站、火车站等交通设施。项目区紧邻紫荆路、茶果山路、康复路等城镇干道，交通便利。六、配套设施项目周边布局有向阳花小学、镇中心小学、镇中学、桃江县第四中学，因此本项目居民子女就学十分便利；附近有镇卫生院、汽车站及镇政府办公区，本项目周边配套设施比较完善。第五章建设规模及内容一、建设规模本项目规划新建宾馆大酒店、建材家居市场、生活超市、商居楼。建筑面积93635.3m2。二、建设内容本项目根据灰山港镇城镇建设规划，规划新建商居楼8栋，其中17层建筑5个单元、11层建筑1个单元、9层建筑5个单元、6层建筑3个单元。总用地面积43562m2，其中道路占地面积3289.3m2，项目净用地面积40272.7m2，建筑占地面积16139m2。项目总建筑面积93635.3m2，其中地上建筑面积88459.13m2，地下建筑面积5176m2；商业建筑面积28000m2，星级酒店建筑面积13000m2，住宅建筑面积47000m2，公用设施建筑面积459.3m2，住户数为358户。三、配套工程供电工程供水工程下水及排水工程道路及停车位绿化工程路灯及亮化工程垃圾收集设施消防器材及设施四、项目建设工期本项目建设工期预安排为24个月。项目建设进度预安排表项目名称时间安排123456789101112131415161718192021222324前期工作场地平整主体建筑配套工程竣工△说明：——表示建设期△表示竣工第六章工程设计一、设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)2、《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分2009年版)3、《城市规划管理办法》4、《城市规划管理技术规定》5、《建筑工程配套停车场(库)规划设计规划》6、规划选址批复7、民用建筑技术规范8、项目业主提供的设计要求二、用地现状本项目建设用地位于桃江县灰山港镇志溪路以东、东临志溪河沿河风光带，北临古松巷，项目用地为长条形，南北平均长约600m，东西平均长约72m，地块基本平整。项目地块处于灰山港镇志溪河沿江风光带，周边环境优美，用地景观、交通条件良好，居民出行便利，极具商居开发价值。场地周围城市基础设施完备，水、电接口条件便利。项目净用地40272.7m2，地势较为平整。现场内无需要保留的文化、教育、卫生等公共设施、文物古迹、名贵花木及树种。三、设计原则本项目是城市商居建筑，本项目的开发建设应兼顾社会效益和环境效益，在充分发挥黄金地块的社会和经济价值的同时，注重拓展城市空间，提升灰山港的城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则：1、合理组织内部空间，做到布局合理，节约用地。2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。3、加强项目区内部的绿化和通道建设，形成有特点的绿化和通行体系，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。四、技术参数建筑密度：40%容积率：2.15绿化率：25%五、总体设计及布局本项目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通风，同时也有利于节能。建筑呈八排基本平行位置，从高层至低层，布局内部景观空间，丰富小区内部景观空间元素，同时增强区域城市景观界面。整体建筑布局采用围合组团形态，单元式组合增强住宅的识别性和个性感。建筑布局与地下室相结合，利用场地自然高差，结合园林景观，形成富有变化的主体景观。建筑的离界退让和建筑的楼间距按规划局规划设计要求及《城市规划管理技术规定》执行。主立面向志溪路展开。1、功能布局项目内住宅区以17F、111F的小高层为主，以9F、6F低层为辅。整体功能布局采用栋楼与单元形式。项目商业配套主要设置在一至二层，专业配置的商场建筑为一至三层，并将以群楼使其连成一体，以带动整个区域的商业气氛和人气。2、空间组织建筑空间组织尊重地形，利用隐形消防车道既美化小区内部园林又满足消防规范要求。3、交通组织本项目住宅区在南北方向。设置2个主要出入口，方便小区居民及车辆通行。商业区和酒店以志溪路为展示面，其交通流以志溪路为主导。出入口的设置同时要满足消防车通行的要求。小区停车场分为地上和地下两个停车场(库)，地面设临时停车位，地下设置停车库。六、建筑设计1、空间设计设计结合用地特点，户型产品定位以90-150m2为主导，建筑单体以一梯二户和一梯三户。内部设计为三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫三个梯段，所有户型均设计为明厨、明卫、明房，南北朝向。17F小高层建筑单元设计两部垂直电梯，11F小高层和9F建筑单元设计一部垂直电梯，6F低层建筑单元不设置电梯，每栋建筑辅以梯间组织垂直交通。2、建筑造型方案结合设计构思及项目特点，注重天际轮廓线的起伏，采用现代派设计手法表达生态建筑学的理念。采用现代而质朴的材料及现代的表现手法，使建筑由内而外散发着优雅的气质，体现出现代文明的美感。3、剖面设计住宅层高采用标准层高3.0m。地下室层层高设计为5m，商业用房层高设计为3.9-4.5m。4、装饰设计外墙上部采用面砖，下部采用石材，使建筑单体显得稳重而富有感染力。内墙为乳胶漆，地面为地砖，室外场地为广场砖。七、绿化系统方案结合可持续发展的建筑观，拓展“以人为本”的概念，衍化为“生态人居”这一主题，强调人与人的和谐，人与自然的和谐，以现有的指标体系最大限度地创造出人与人沟通的广场空间，人与自然沟通的绿化空间。在用地西侧临志溪路留出适当场地，作为商业广场。商业广场场地考虑绿化、雕塑、坐椅、路灯等室外环境构成元素的设计，创造商业氛围建筑，在通道两侧考虑绿化。八、环境景观项目环境设计主要以生态景观为主题进行综合设计，景观环境主要采用组团式设计，并注重小区景观的有机结合与互动，从生态、环保的角度创造出宜人的居住环境。九、结构设计1、设计依据（1）规范和标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分2009年版)《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑地基基础设施规范》GB50007-2011《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010《砌体结构设计规范》GB50003-2011《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《岩土工程勘察规范》GB50021-2009《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008（2）设计使用荷载及自然条件①风荷载基本风压0.35KN/m2(按50年重现期风压值)，地面粗糙度类别取B类。②雪荷载0.45KN/m2。③楼面活荷载卧室、客厅、厨房2.0KN/m2阳台、卫生间2.5KN/m2消防楼梯、商业3.5KN/m2电梯机房7.0KN/m2水泵、配电、空调机房10.0KN/m2上人屋面2.0KN/m2不上人屋面0.5KN/m2其他未列出者按现行荷载规范取值2、抗震设计本工程位于湖南省桃江县，根据国家有关地震资料，桃江地震基本烈度值为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震烈度分组为第一组。3、结构体系整个建筑采用框架结构。为保证建筑物的整体刚度，所有楼盖均采用混凝土现浇板。4、基础为整体基础，具体形式根据地质详勘资料确定。十、给排水工程1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《建筑设计防火规范》GB50016-2006《自动喷淋灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《城市二次供水设计技术规范》DBJ43/002-2009湖南省地方标准《居住小区给排水设计规范》CECS57:94《工程设计标准强制性条文》(房屋建筑部分)2002年版《全国民用建筑工程实际技术措施节能专篇—给水排水》2009建设单位提供的有关设计资料及时对本工程的设计要求建筑专业及相关专业提供的条件。2、设计范围本工程给排水设计包括给水系统、排水系统、消防系统以及室外排水系统。3、给水部分（1）水源本项目供水水源采用市政供水水源。（2）给水系统本工程采用由市政供水管网直接供水的方式，从志溪路和古松巷分别接出DN150两路给水管网，供水压力为0.3MPa，考虑楼层较高，在地上五层以上供水管网加装变频加压水泵。4、排水部分⑴小区排水系统分污水、雨水两个系统，污水和雨水均排至水渡河路及滨江西路的市政管道。⑵污水排水量315m3/d，雨水重现期：屋面取5年，室外取1年。⑶水系统室内污废合流，采用伸顶通气排水立管。污水经室外化粪池处理排至市政污水管；屋面雨水采用重力流内排水系统。⑷管材、接口及敷设方式管径小于等于500的室外排水管采用HDPE大口径双壁波纹管，密封圈承插接口；管径大于500的室外排水管采用机制钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹口。5、消防⑴室外消火栓系统：该系统用水由市政给水管网供给，由市政给水管引入两根DN150给水管在红线内布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距120m，保护半径150m。⑵室内消火栓系统：建筑内设消火栓保护，系统由地下室的消防水池(252m2)、消火栓加压泵、屋顶消防水箱(18m3)组成，每栋建筑外设2套DN100消防水泵结合器，保护系统用水。该系统竖向不分区，动压超过0.5MPa的消火栓采用栓口设减压孔板。⑶自动喷水系统：地下车库、商业用房、酒店等部位设自动喷水系统保护。采用标准喷头。系统由地下室的消防水池(252m3)、自动喷水加压泵、屋顶水箱(18m3)组成，设2套DN150消防水泵结合器，保护系统用水。地下车库按中危险Ⅱ级设计，其余按中级危险Ⅰ级设计，采用湿式自动喷水系统。6、材料（1）室内生活给水管采用UPS或铝塑管，排水管采用UPVC排水管。（2）室外给水管采用UPS或铝塑管，排水管采用UPVC管，其余采用双壁波纹管。十一、电气工程1、设计依据（1）《民用电气设计规范》[JGJ/T16-92]（2）《供配电系统设计规范》[GB50050-46]（3）《民用建筑照明设计规范》[GB50050-46]（4）《建筑物防雷设计规范》[YD5003-94]2、设计范围及内容（1）照明配电与控制系统（2）空调配电与控制系统（3）一般动力配电与控制系统（4）消防设施配电与控制系统（5）防雷与接地系统（6）通讯系统3、负荷估算工程总装接容量3849KW照明装接容量749KW空调装接容量2800KW一般动力装接容量300KW4、负荷等级与供电电源的确定本工程电力住宅负荷等级为三级负荷用户，消防设备、应急照明、电梯、水泵属于二级负荷。5、照明设计商业用房100-300Lx住宅50-100Lx公共走廊(楼梯间)60Lx采用节能高光效荧光灯；6、保安与防雷措施设计接地保护采用TN-C-S制；小区总配电间主开关设母联开关，均采用四极开关；照明插座回路均设置漏电保护开关；本工程按二级防雷保护。在屋顶采用25x4镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根主筋作引下线，利用结构基础作接地极。本工程保护接地、弱接地及防雷接地，采用联合接地。要求接地电阻不大于1欧姆。7、电话系统电话系统采用直接接市政电话系统方法设计。8、有线电视有线电视系统采用直接接市政有线电视系统方法设计。第七章公用工程与辅助设施一、给排水本工程设置供水和排水设施，供水水源为市政供水水源，供水干管为2路DN150，排水由主排水和住宅楼排水两部分组成。二、供电本地区供电线路电源容量充足，主要来源于灰山港镇农电供电电网，可以满足用电负荷的要求。三、交通本项目位于灰山港镇志溪路东侧，有城镇道路与S206省道相连，交通设施能满足本项目建设和竣工投入使用后交通运输服务的要求。第八章消防设计一、设计依据《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版）《火灾自动报警系统设计规范》GB50H6-98《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140-2005《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年修订版）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003。二、建筑消防设计1、总平面布置利用城市道路和小区道路作为消防车道，每栋高层建筑设环形消防车道或两个长边设消防车道，消防车道宽度大于等于4米，转弯半径为12米。场地坡度均匀，坡度不大于7%，消防扑救面坡度不大于3%，高层住宅主楼均至少有一个长边直接落地，消防车能顺利到达到每栋进行消防扑救，每栋住宅在消防扑救面均设有直通楼梯间的出口，能满足高层建筑消防扑救的要求。小高层住宅南北方向建筑间距均大于30米，东西方向建筑间距均大于13米，满足消防规范的有关规定。2、建筑单体设计小高层建筑层数为11F和17F两种，均属二类高层，低层建筑为9F和6F两种，耐火等级为一级。小高层和低层9F每个单元设一楼梯和一台消防电梯(低层6F设楼梯，不设电梯)，合用前室自然通风采光。楼梯间及前室的门为乙级防火门，部分户门及入户花园的门对前室开启的均为乙级防火门，前室内设消防栓。所有栋号楼梯间均通出屋面。3、地下室消防设计地下室整体设置，地下室总建筑面积为5176m2。地下室设有2个双车道地面出入口。地下室设自动喷水灭火系统，每个防火分区面积在2000m2左右，防火分区之间用防火墙及特种防火卷闸门分隔，每个防火分区均设有2个人员安全出口，满足地下室消防的要求。三、结构消防设计本项目采用框架剪力墙和内墙结构，建筑物外墙和内墙分别选用粘上空心砖和加气硅块。柱、梁、板均采用现浇钢砼，钢筋保护层厚度分别为25mm,25mm,2Omm，耐火等级一级，耐火极限分别大于3.Oh，2.Oh。四、给排水消防设计本工程设室内外消火栓系统以及自动喷水灭火系统，其中地下室、住宅及商业用房等均设置室内消火栓系统。室外消火栓系统与生活低区生活给水系统合用，由市政直接供水。地下室内设消防水池一座，专用消火栓泵及喷淋泵各两台。另于最高住宅屋顶各设置一座18m3消防水箱用于提供火灾前期的消防用水。地下室除部分设备用房外、商业用房均设置自动喷水灭火系统。五、电气消防设计本工程火灾自动报警系统的防护等级按二级设置。整个小区设火灾自动报警及联动系统一套，系统采用总线制集中报警系统。集中报警控制器设于小区消防控制中心，各栋设区域报警控制器。集中报警控制器与区域报警控制器通讯，完成各部位的报警及联动消防设施。系统组成：防排烟阀控制、防排烟机及通风机联动控制、消防栓泵控制及运行信号、喷淋泵控制及运行信号、火灾事故广播选控、火灾报警电话、消防电梯控制、应急照明电源。六、防排烟消防系统地下室设排风兼排烟系统，排烟量按换气次数6次/小时计算，补风按不低于排烟量50%计算。不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室，消防电梯前室或合用前室设机械加压系统。超过20米的内走道和超过50m2的地下室房间和超过100m2的地上无外窗房间均设排烟系统。第九章环境与节材分析一、设计依据及标准《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《污水综合排放标准》GB8978-1996《环境空气质量标准》GB3095-1996《声环境质量标准》GB3096-2008《工业“三废”排放试行标准》GBJ4-73(执行“废渣”部分)二、项目环境现状本项目建设地位于灰山港镇志溪路东侧，紧邻志溪河沿河风光带，周边自然环境较好。本项目在建设过程中对环境的主要影响主要有植被破坏及扬尘与燥声，其具体情况分析如下：①植被。在建设过程中由于开挖基础与堆料，对自然植被有一定的破坏，但施工完工后，通过园林绿化，植被可恢复和超过自然状态。②扬尘。在施工过程中会产生一定的扬尘，但通过洒水加湿，扬尘会减少，对周围环境不会产生较大影响。③噪声。噪声源主要是施工机械设备运行过程中产生的机械噪声，其声强范围在80-90db（A）。通过减振处理和控制施工时段，其外界噪声可降至60db（A）左右。三、治理环境的方案1、建设期治理方案及标准内容类型工程源（编号）环境破坏名称治理方案、措施备注植被开挖基础、堆料植被破坏园林绿化噪声设备运行时产生的噪声经减振后，外界噪声可达到白天〈60dB（A），对周围环境影响较小。扬尘洒水加湿。2、营运期治理方案及标准⑴废水治理方案粪便污水设化粪池处理后排入市政干管，至污水处理厂处理达标后排放。⑵废气治理方案所有厨房油烟气经排烟管道引上楼顶，并高出屋面1.5m排放。⑶噪声治理方案所有设备尽量选用低噪声型，降低噪声源。⑷固体废物治理本工程建筑垃圾由施工单位运往灰山港镇指定地点处理。生活垃圾分类收集后运往灰山港镇无害化垃圾处理场集中处理。⑸绿化根据城镇建设规划和“创森工程”的要求与标准进行园林绿化美化，广植常青植物和草坪，消除裸露泥土，绿化覆盖率规划25％。四、节材方案本项目主要耗用材料为水泥、钢材、砂石等。水泥尽量选用本地产品，减少运输搬运等装卸过程造成的浪费与消耗。钢材将按照设计要求选用型号与规格，避免造成无功消耗与浪费。砂石应就地取材，取近弃远，减少运输过程中的消耗与浪费。五、环保、节材评价结论经对环保、节材评价分析，认为项目实施后能改善城镇基础设施，提升城镇承载服务功能；能改善城镇商居环境，提升居民生话质量，对促进镇域经济社会和城镇发展具有十分重要的作用。项目实施过程中对环境没有破坏性影响，项目投入使用后居民产生的生活污水和垃圾纳入城镇污水、垃圾处理系统统一处理，对环境不造成危害。项目实施能按国家节约资源的要求，科学用材，节约资源。第十章资源利用与节能分析一、土地利用规划本项目选址于桃江县灰山港镇志溪路东侧，东临志溪河沿河风光带、北临古松巷，项目净用地面积40272.7m2，项目建筑容积率达到2.15，建筑密度达到40%，土地利用率高。本项目用地为桃江县灰山港镇商居规划用地，用地符合当地政府规划要求。二、设计依据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《湖南省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑外窗气密性能人级及其检测方法》GB/T7106-2008三、能耗种类根据本项目的性质和技术设计要求，本项目设计能耗种类为电、天然气(液化气)和水。四、能耗设计1、电(1)照明设计采用节能高光效荧光灯。(2)负荷估算工程总装接容量3849kw/h照明装接容量749kw/h空调装接容量2800kw/h一般动力装接容量(设备)300kw/h2、天然气(液化气)(1)设计本项目户用热能供应采用天然气(液化气)灶。(2)用能估算本项目耗能采用天然气标准进行估算，估算户日耗天然气0.8m3。3、水(1)用水设计主要为小区常驻人口用水，小区设计户数358户，负载人员为1253人。(2)用水量估算按平均0.1吨天/人估算五、能耗总量经测算本项目年耗电320.93万kw、年耗天然气(液化气)133628.8m3、年耗水76587.6吨，年综合耗能量591.83吨标准煤。六、节能措施1、建筑物节能措施（1）墙体节能：墙体内外采用保温隔热材料，具有保温、隔热、隔声等多重功能。（2）门窗节能：外墙立面上的所有门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。（3）屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用厚挤塑板(XPS)、隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（4）选用高效节能的空调系统。对各个住宅房间进行单独控制，有效地减低能耗。（5）选用节能型的电力变压器并配备电容补偿装置，减少无功损耗，提高功率因数；（6）选用节能高效的用电设备以及高效节能照明灯具等；（7）影响工程能耗的水、风、电等设备、设施均选用节能型的产品。2、节水措施（1）生活用水采用节水器具节水。（2）加强管网的检修、及时排除管网泄漏现象。（3）设置节水池，收集废水用于花草树木的灌用水。3、管理措施（1）配置能耗计量器具，做好能耗统计。（2）制定能耗指标，明确节能责任。（3）制定节能奖罚制度，节约有奖，浪费施罚。（4）建立节能机构，安排专人管理。第十一章项目管理与设施进度一、项目实施管理1、项目实施前的管理本项目拟实行项目法人责任制进行管理。只有严格管理才能达到投资节约、工期缩短，经济效益显著的目的。（1）加强调研，编制好项目可行性研究报告(项目申请报告)。（2）项目可行性研究报告(项目申请报告)的编制及上报审批并对已经进行的各项前期准备工作进行计划检查与监督。（3）对建设方案作出评议。（4）筹措资金。2、项目实施中的管理（1）征地及拆迁。（2）检查、监督工程质量与进度。（3）撰写项目进展情况报告。（4）组织协调工程中其他事项。3、项目完成后的管理（1）上报项目完成情况的报告。（2）功能布局分工及物业管理人员安排。（3）有关制度建立及管理。（4）有关配套设施安装、调试等。二、项目建设前期工作进度安排本项目的项目申请报告批准后，应提出设计参数供设计单位，与设计有关的资料应在设计开始前提供给设计单位；同时对该工程进行社会招标。三、项目建设进度安排本工程建设期预计为24个月，其中主体工程约需18个月,前期工作约需3个月，后期工作约需3个月。四、项目资金使用计划本工程建设期为24个月，用款计划为3个年度，按3个年度安排投资计划。第十二章项目的招标与采购方案根据国家“招标投标法”的有关规定，基础设施建设（包括勘察设计、施工、监理）以及与工程建设有关的设备、材料采购均应实行招标投标制度。本项目涉及的招标事宜均由益阳市东方昌盛房地产开发有限公司委托有资格的招标代理机构负责承担，具体实施。一、招标方式本项目建设和采购主要采用的招标方式，通过《益阳日报》以及国家、省、市指定的报刊、信息网络或其他媒介发布招标公告。招标公告内容主要包括：招标人的名称和地址；招标项目的性质、数量、实施地点和时间；获取招标文件的办法。要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况。二、招标方法设备材料采购按照“量力而行、物有所值”的原则，工程招标按照“市场确定工程造价，合理低价”的原则分别实施。本项目招标主要采用合理低价中标法。1、最终标底计算方法为：C=AX+B（1-X）其中：C为最低标底；A为审定标底值；B为在审定标底A值+10%至-15%范围内的各投标单位的投标预算价平均值；X为唱标序号首位的投标单位随机抽选的折减系数。2、合理低价计算方法：D=C×（Y+1）其中：D为合理低价参考值；C为最终标底；Y为招标单位随机抽选的工程造价系数。3、中标单位的确定凡投标单位报价最接近D值的两个单位为中标候选单位，由招标人组织有关专家（五人以上单数）对候选单位施工组织设计是否科学、经济、合理以及人、财、物、网络计划的可行性等方面进行综合打分确定中标单位，未中标单位按报价由低到高的顺序作为备选单位。第十三章投资估算与资金筹措一、投资估算根据建设部《建标[1996]628号文》的规定，计取各项费用，其中：建设单位管理费：按建安工程费用的2%计算。勘察设计费：按建筑面积每平方米8元计算。（三）工程监理及质检费：按建筑面积每平方米10元计算。（四）预备费：按建安工程费用的5%计算。（五）建设期利息：依据湖南省2000计价定额配套文件对本项目的投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人工工资按桃江县现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目固定资产投资为21961.36万元，具体组成如下：（一）土地成本费4500万元（二）开发前期费262.16万元1、城市配套费93635.3m2×10元/m2=93.63万元2、勘探、设计费93635.3m2×8元/m2=74.90万元3、监理费93635.3m2×10元/m2=93.63万元（三）建筑安装工程费14821.69万元1、基础及地下室5176m2×2000元/m2=1552.8万元2、地上土建工程88459.3m2×1500元/m2=13268.89万元3、内装饰工程4、外装饰工程5、安装工程（四）配套工程1340万元1、电梯工程640万元2、小区道路100万元3、供电设施100万元4、供水设施100万元5、排水设施80万元6、消防设施180万元7、垃圾收集设施40万元8、绿化100万元（五）建设单位管理费14821.69万元×2%=296.43万元（六）基本预备费14821.69万元×5%=741.08万元（七）建设期利息二、资金筹措本项目全部投资由益阳东方昌盛房地产开发有限公司负责筹措，具体筹资方案如下：（一）公司自有资金投资。（二）申请银行借款。（三）建设期间商品房（预）销售回收资金。三、资金使用计划本工程建设期为24个月，用款计划为3个年度，按3个年度安排投资计划。第十四章财务效益评价根据国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》及国家有关文件规定精神，本可行性研究报告对项目进行财务评价，从而论证本项目的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。一、项目财务预测1、项目计算期：本项目建设期为24个月（2013年9月—2015年8月）。2、项目收入；项目建成后商业用房出售价格(平均价)预定为6000元/m2，商品住宅楼出售价格(平均价)预按3000元/m2，酒店年出租价格预定为500万元，估算总收入为33470万元。据市场调研和同业房价水平及该中心地段，预计销售收入如下：序号项目名称可售面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）备注1、商业用房28000600016800出售、平均价2、地下车库517640002070出售、平均价3、住宅47000300014100出售、平均价4、酒店13000500出租、年合计=SUM(ABOVE)93176=SUM(ABOVE)334703、税金及附加营业税按收入的5.35%（综合税率）计算。营业税：32970万元×5.35％＝1763.89万元城市建设维护税及教育附加：1763.89万元×７％=123.47万元房产税按出租收入的12%计算：房产税：500万元×12％=60万元应交税金总额：1947.36万元4、总成本费用该项目总成本为25961.36万元。（1）房产开发成本21961.36万元。（2）销售费用为1000万元。（3）财务费用为1000万元。（4）银行贷款年利率2000万元。5、总利润总利润=总收入-总成本-税金及附加-所得税=33970-25961.36-1947.36-2390.32＝3170.96万元6、贷款偿还期二、项目财务评价1、静态财务效益指标：投资利润率=年均利润总额/项目总投资×100%=14.43%投资利税率=年均利税总额/项目总投资×100%=23.30%投资回收期2-3年(含建设期)经测算项目投资净利润率14.43%，投资利税率23.30，投资回收期2－3年(含建设期2年)。2、盈亏平衡分析若总成本保持在25961.36万元内，可售与出租面积为93176㎡，则此项目盈亏平衡点（BEP）为：BEP=（总成本+税金及附加）/加权平均售价=（21961.36+1947.36）/0.4=59771.8㎡即只需销售59771.8㎡(含出租)即可保本。第十五章社会效益与结论本项目的实施，能从根本上改善灰山港镇基础设施条件，提升城镇基础设施承载服务能力；能有效改善城镇环境和城镇容貌，提升城镇品位；能有效改善城镇居民人居环境与商业服务环境，提高居民生活质量。本项目的实施对促进灰山港镇经济社会发展和城镇发展步伐起到积极的作用，项目符合当地经济社会发展要求，加快本项目的实施有着十分重要的意义。建议项目实施单位尽快完善报建手续，落实建设资金，争取早日建成受益。目录第一章总论 31.1项目概述 31.2项目提出的背景和必要性 41.3项目建设的可行性分析 4第二章项目依据和范围 142.1项目编制依据 142.2编制原则 142.3项目编制范围 15第三章市场发展预测及行业关键指标分析 163.1二手乘用车市场风险及发展预测 193.2目前二手乘用车价格分析 203.3二手车关键指标分析 23第四章项目选址与建设条件 314.1项目选址 314.2建设条件 31第五章项目建设内容与规模 345.1项目建设内容 345.2建设规模 34第六章项目实施进度安排 36第七章环境保护和交易流程 377.1二手车交易市场污染评估与处理 377.2二手车交易流程 40第八章项目经营管理与劳动定员 448.1项目经营管理 448.2劳动定员 448.3劳动保护和安全生产 45第九章投资概算及资金筹措 469.1投资估算 469.2资金筹措 47第十章经济效益分析 4810.1项目的制度成本分析 5010.2项目效益分析 5110.3本项目成本估算 5210.4投资初期的营销计划建议 5210.5销售收入及税金 5210.6利润估算 -53-10.7财务平衡分析 -53-10.8不确定性分析 5310.9敏感性分析 5410.10结论 54第十一章结论及建议 55目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章项目服务需求分析 11第四章项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址