土地一级开发威尼斯水城项目可行性论证报告

威尼斯水城项目可行性分析报告TheFeasibilityAnalysisReportofVeniceWaterXXXX（海南）旅游开发有限公司2010年5月20日XXXX（海南）旅游开发有限公司威尼斯水城项目STYLEREF标题名报告提要报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。XXXX（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目STYLEREF标题名（不入目录）目录目录TOC\o"1-3"\h\z报告提要 本项目合作对策与措施针对本项目的上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。坚持推进控规调整调整的目标，前文已述，这里再重复一遍：在当前楼面地价3260元/平方米前提下，可出让比例65%，容积率在1.6至2.0之间。推荐合作模型的选择优先次序上述推荐的四个合作模型各有特点，方案一，风险最小，回收较快；方案三难度较大，利益较有保障；方案二与方案四都是锁定在300万元/亩价格的情况下实现100%的投资收益率。建议首选方案一，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功的土地一级合作开发的案例是与北京YYYY开发是西海岸新区，该案例采用的是保底封顶的做法。如果对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限。根据本报告第二部分对YYYY案例的调研，可知土地一级开发投资收益率最多为110%。如果与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，则必须考虑在投资收益率限定的条件下，投资得以迅速而有保障地回收的问题。为此，形成建议分配模式如下：作法一：分别投入，上缴10%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为114081.69万元、134213.75万元、147635.12万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为590540.48万元。如下图形成如下分配方式：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6至2.0的情况下，上缴10%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——32亿元之间时，政府与企业双方分配比例为64%：36%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约11.52亿元，投资收益率约85.83%）（2）在32——42亿元之间时，政府与企业双方分配比例为75%：25%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得2.50亿元，投资收益率累计达到104.46%）；（3）在42——47亿元之间是，政府与企业双方分配比例为85%：15%（注：土地售价接近250万元/亩，企业分得0.75亿元，企业投资收益率累计约为110%）。（4）在47亿元以上时，收益全部归政府方。作法二：分别投入，上缴26%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为114081.69万元、134213.75万元、147635.12万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为590540.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴26%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——20亿元之间时，双方分配比例为42%：58%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约11.60亿元，投资收投资收益率约86.43%）；（2）在20——30亿元之间时，政府与企业双方分配比例为75%：25%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得2.50亿元，投资收益率累计达到105.6%）；（3）在30——35亿元之间是，政府与企业双方分配比例为87%：13%。（注：土地售价接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得0.65亿元，企业投资收益率累计接近110%）；（4）在35亿元以上时，收益全部归政府方。作法三：整体投入，上缴10%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为246875.25万元、290441.47万元、319485.62万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为1277942.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴10%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——32亿元之间时，双方分配比例为23%：77%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约24.64亿元，投资收益率约84.84%）（2）在32——42亿元之间时，政府与企业双方分配比例为50%：50%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得5.00亿元，投资收益率累计达到102.05%）；（3）在42——47亿元之间是，政府与企业双方分配比例为60%：40%。（注：土地售价接近250万元/亩，企业分得2.00亿元，投资收益率累计接近110%）；（4）在47亿元以上时，收益全部归政府方。作法四：整体投入，上缴26%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为246875.25万元、290441.47万元、319485.62万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为1277942.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴26%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——20亿元之间时，双方分配比例为0%：100%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约20亿元，投资收投资收益率约68.86%）（2）在20——30亿元之间时，政府与企业双方分配比例为10%：90%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得9亿元，投资收益率累计达到99.85%）；（3）在30——35亿元之间是，政府与企业双方分配比例为42%：58%。（注：土地售价接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得2.90亿元，投资收益率累计接近110%）；（4）在35亿元以上时，收益全部归政府方。保底封顶模式情况下的优先次序如果谈判进入北京YYYY西海岸新区保底封顶模式，建议优先选择作法一和作法三，因为比照北京YYYY的模式，减少上缴比例，从而做大可分配收益，双方的压力都比较小。目录第一章总论 41.1项目名称及建设单位 41.1.1项目名称 41.1.2项目建设单位及其概况 41.1.3编制依据及范围 41.1.4项目提出的理由及过程 51.2土地收储规模、原则与土地利用规划 71.2.1土地收储规模 71.2.2土地收储原则 71.2.3土地利用规划 71.3项目总投资及资金筹措 81.3.1项目总投资 81.3.2资金筹措 81.4主要经济技术指标表 81.5结论及建议 9第二章待收储地块概况 112.1待储备地块位置和形状、面积 112.2项目区内土地权属 112.3地形、地质状况 112.4待储备地块地上附着物 12第三章土地储备流程 14第四章区域条件 184.1区域基本情况 184.2区域经济条件与资源条件 20第五章规划与市场分析 245.1总体规划 245.2待储备地块的规划可行性分析 245.3规划分析结论 27第六章地质条件与建设条件 286.1工程地质条件 286.2气候条件 286.3交通条件 286.4公共设施条件 286.5施工条件 29第七章环境保护 307.1项目区域环境现状 307.2主要污染物和污染源 307.2.1施工期间 307.2.2排放标准 307.3治理方案 307.4环境影响评价 317.5消防及安全 31第八章节能、节水 338.1概述 338.2节能规范和用能指标 348.3节能措施及效果分析 34第九章项目实施进度 369.1项目实施进度 369.2项目实施进度表 36第十章项目管理与工程招标 3710.1项目管理 3710.2招标工作依据 3710.3招标工作原则 3710.4招标范围 3810.5招投标程序 3810.5.1招标 3810.5.2投标 3910.5.3开标、评标和中标 3910.6项目招标情况 40第十一章投资估算与资金筹措 4111.1投资估算 4111.1.1投资估算范围 4111.1.2投资估算依据 4111.1.3投资估算说明 4111.1.4投资估算 4311.2工程项目资金筹措 4411.3分年投资计划 44第十二章财务评价 4512.1财务评价依据 4512.2财务评价基数选取 4512.3出让收入估算 4512.4成本估算 4512.5利润估算 4612.6盈利能力分析 4612.7偿债能力分析 4612.8不确定性分析 4712.9财务评价总结 49第十三章风险分析 5013.1主要风险因素识别 5013.2风险程度分析 5113.3防范和降低风险措施 54第十四章结论与建议 55目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节研究工作的依据与范围 2第三节简要研究结论 3第四节主要经济技术指标 5第二章项目提出的背景及必要性 7第一节项目提出的背景 7第二节项目建设的必要性 13第三章市场预测与需求分析 19第一节车用生物燃气市场发展分析 19第二节有机肥市场分析 23第四章建设规模与产品方案 29第一节建设规模 29第二节产品方案 29第五章厂址选择与建设条件 31第一节厂址方案 31第二节建设条件 32第六章工艺技术方案 40第一节项目组成 40第二节生产技术方案 40第三节生产设备 53第七章原辅材料供应 56第一节原辅材料供应 56第二节公用设施 PA