某房地产项目企划攻略课件

安徽芜湖X项目企划攻略世联地产2013.8.22我们的目标突破市场和地块局限，打造XX高端地产品牌以法式人文奠定南陵人居全新高度实现项目品牌和销售利润的双赢为XX集团后续地产项目开发积累品牌美誉度解读企业品牌解读项目价值解读市场环境战略纲领拟定战略推进计划创新营销战术提报脉络一、解读企业品牌XX集团卓越的物流设施提供商与服务商是一家集商业地产开发、工业地产租赁，建筑工程，特种建材生产销售、金融信贷/担保服务、园林绿化为核心产业的多元化企业集团。当宇培来到南陵……构建基层城市国际化居住理念引领南陵人居走向世界树立XX居住样板启动城西板块的适居价值为南陵高端人群筑成可以匹配身份的第一居所我们面对什么样市场环境、竞争对手？二、解读市场环境

南陵县城房地产业处于快速发展阶段，大盘不断涌现，城市大力发展城东新区，因县城中心土地出让较少，拆迁难度较大，区域大部分以综合体面世，城东楼盘密度，代表南陵县城发展趋势，经济开发区因工厂较多，人口导入较多，楼盘日逐增多。南陵县城均价达4000元/㎡左右，价格未能拉开距离，预示整体品质相差不大，整体发展速度缓慢。随着地产开放热情不断上升，未来1-2年将近100万方的体量入市，后期将面临激烈的竞争。

只有不断提升产品品质，适应市场，满足消费者未来潜在需要，差异化打造，才能在市场竞争中立于不败之地。市场整体综述26幢多层、7幢小高层共计1807户重点案例：杉杉·名都开盘时间：2013年2月2日推出楼栋：B10#-B15#，共计264套优惠政策：1、开盘优惠10000元/套、一次性付款5000元/套、幸运转盘1888/2888/3888元/套。前期认筹增值1万抵2万，所有优惠可叠加。2、杉杉服装厂内部员工可享受88—86折优惠。价格及销售概况：2月2日开盘六栋楼共计264套，目前已销售179套，每月销售约30套左右，计划项目整个销售周期均匀去化。面积88㎡-105㎡，总体去化较好，成交均价3550元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，价格较周边市场偏低，项目去化较好。项目预计6-9月将于二期最后六栋多层240套分批开盘。重点案例：杉杉·名都12幢多层、6幢小高层共计786户重点案例：景福家园2、近期营销活动：开盘时间：2012年6月16日推出楼栋：小高层13#15#16#，共计163套，其中政府回购30套优惠政策：小高层享受单价358元/㎡优惠后再享受总价3000元优惠，一次性付款享受9.8折优惠（可叠加）。。多层只有前期申请会员可享受3000元的优惠，一次性付款享受9.8折优惠。价格及销售概况：该项目目前基本售罄，所剩基本为沿街商铺积89㎡-114㎡，总体去化较好，成交均价3600元/㎡，整体项目由于产品定位刚需客户，面积多为75㎡-86㎡为主，价格较周边市场偏低，项目剩余房源约20套。重点案例：景福家园开盘时间：2012年6月22日优惠政策：按揭98折，一次性付款93折销售概况：推出12#、21#、22#、23#、25#目前去化率逾80%销售价格：均价3900，内部员工约3600元/㎡重点案例：忆湾世家项目集住宅、公寓、集中综合商业、主题商业街等物业业态于一体，8栋34层高层，2.5万方集中商业，大润发入驻，50-70平米的公寓产品，4万方主题商业街，产品线丰富，典型的城市综合体，占据南陵中央区域。其中8万房回迁房，5万方的商业，能对外销售的住宅体量为约7万。重点案例：鼎盛广场⑵、近期营销动态：

开盘时间：2011年12月18日推出楼栋：9#、10#、12#、13#、14#，共计806套户型区间：90-160㎡销售价格：楼层差价10~50元，均价约4300元/㎡销售概况：截止上午10:40，去化率约75%，剩余210套左右，主要分布在13#开盘活动：售楼处公开表演节目，吸引众多行人，且售楼部内人气火爆。重点案例：鼎盛广场近期销售动态：中央商业广场在2011年元月开盘，推出户型为105㎡、117㎡、143㎡三种户型，截止目前为止，140㎡户型部分剩余销售率达99%，总销售率达45%

付款方式：按揭9.9折；一次性付款：9.8折

重点案例：中央商业广场开盘时间：2012-12月认筹产品：D/E组团约570套认筹政策：认筹金10万，且可订房认筹情况：D组团主要为90平米左右的二房，约250套，目前基本认筹完毕；E组团主要为100-120平米三房，认筹约20套；目前整体认筹约50%预计均价：约4200元/平米重点案例：鲁班·书香名邸2011年9月10号开盘，无开盘活动开盘栋数：5栋，分别为1、2、3、4、6#开盘数量：约390套，其中回迁户150套，对外出售约240套户型面积：75-151㎡，75㎡约10多套，117㎡占大半，其中回迁占一半，151㎡约72户优惠：贷款9.8折开盘方式：凭认筹号顺序选房开盘价格：起价3900元/㎡，均价约4200元/㎡；小户型成交均价4400元/㎡去化率：目前仅剩余1套1楼120平米户型，其余剩余150平米的大户型，约40套，去化率约80%产品类别：高层重点案例：鲁班·金色水岸开盘时间：2011年9月22日（近期将推出最后剩余房源，价格未定）；入市楼栋：15#，共88套；产品户型：主力户型为120、140㎡的三房、四房；开盘方式：交定金，直接订房，或直接签约买房；优惠政策：1、贷款优惠99折，如首付达70%，则优惠9.6折；一次性付款优惠9.2折2、最低价3490元/平米，一次性付款起价3800元/平米成交均价：4000元/平米销售情况：销售不理想，原因为：1、地段较偏；2、户型单一且面积较大；3、宣传力度欠缺；4、周边楼盘竞争较为激烈。重点案例：水岸兰庭开盘时间：2013年5月8日盘)开盘方式：摇号产品概况：5栋共180套房源，户型面积为95-110平米；销售价格：起价4200元/平米，最高价5000元/平米，均价约4600元/平米；层差约100元/平米，朝向差约50元/平米；销售概况：截止当天11时整，去化约100套，去化率约56%，重点案例：和顺·阳光城市目前在售二期18#、19#、21#、24#、25#、27#大户型，户型面积为120-150㎡，均价4000元/㎡，一次性付款享受100元/㎡优惠按揭享受9.9折重点案例：茗桂华庭二期开盘优惠：

1、认筹优惠：开盘之前认筹的客户享受10万抵12万优惠/5万抵6万优惠，将存款转为首付，赠送金额抵总房款，享受认筹的客户截止11月18日。

2、付款优惠：一次性付款优惠150元/㎡，按揭、分期且首付60%以上优惠100元/㎡，首付款50-60%的优惠50元/㎡；

3、额为优惠：凡是签约客户，在以上优惠基础上，额外享受总价2%的开盘优惠，优惠截止11月18日止；

4、加赠优惠：凡在开盘期间购买储藏室、车位，将赠送所选储藏室、车位20%的面积，优惠时间截止11月18日止；

5、抽奖活动：一等奖10万元（1名）、二等奖5万元（2名）、三等奖2万（3名），抽奖时间为2011年11月13日。重点案例：逸和·香江润园

2011年11月12日开盘销售概况：推出138套房源，当天去化93套，去化率为67%，剩余房源主要为120㎡的三房及部分顶层和首层；

销售价格：折后价为3600-4100元/㎡；

客户群体：多为购买南陵中学的学区房，为子女上学或投资；

总结：目前南陵畅销户型为80-110㎡户型。开盘时间：2013年5月18日开盘楼号：小高层1幢（11层）计108套

销售情况：1销售66套，剩余42套销售价格：起价3700元/㎡，最高价为4600元/㎡，均价约4200元/㎡；优惠政策：一次性付款优惠250元/㎡；首付50%，按揭优惠100元/㎡

重点案例：华亿·国际新城（香榭丽舍）

南陵市场最近开盘仅为景福家园，推出高层产品，整体价格呈下降趋势，但下跌幅度较小；年前南陵市场开盘较多，搏回乡置业客户，整体去化一般，价格呈下降趋势，优惠增多，中小80~90㎡左右户型相对畅销，刚需成就市场。2012年为政府换届年，维稳成为各级政府首要任务，世界经济不确定，国内发展面临居多问题，经济增长缺乏动力，从最新的市场大环境看来，宏观调控不断强调保持控制力度及保持延续性。鉴于上述，我们认为2012年国内房地产市场行政调控将继续，货币政策将微调，首套置业的政策将出现适当松动，鼓励刚需入市。十八大后，政策将持续维稳的延续，预计下半年市场将延续目前的状况。市场总结我们有什么？没有什么？三、解读项目价值东侧：机械工厂；西侧：宇航商贸城；南侧：鞋业公司；北侧：杉杉名都项目西侧宇航商城北侧杉杉小区东侧瑞创机械南侧宜德鞋业自然景观资源匮乏于是，我们面临巨大的挑战！地段价值不足先天资源匮乏生活气氛稀薄如何解决问题？主观：清醒认识，乐观面对硬件：提升小环境和产品硬件打动力，弱化区位不足的影响软件：注入高品位生活价值观，满足精神消费需求主观：清醒认识，乐观面对关于地段：不被关注才有价值！正因为项目所在的城西被忽略被遗忘，它的价值没有被认识和发掘，更没有被透支，那么，未来价值空间才会更大！关于资源：我们无法改变大环境，但是我们可以改变小环境！幸好，我们有足够的空间来营造属于我们的国度：115亩占地面积，小于1.6的容积率，小大于35%的绿地率，足够打造一座美轮美奂的庄园！关于生活：本身已是一座城！一个总户数超过1100户，居住人口4千人的社区，本身已经是一座小城！项目的出现，将为所在地块注入强大的生活活力与价值张力！硬件：提升产品决胜力产品决胜力包括社区环境和建筑构造两部分这两部分在目前建筑规划和市场研究与产品建议中已经基本成型。初步可以理解为欧式皇家园林与法式建筑设计。这也是目前受市场欢迎程度比较高的硬件产品。仿原生坡地，法式建筑原汁原味的法式建筑风格，现代化社区气度令人仰望！人车分流，阳光车库人性化交通动线布局，对业主贵重财物的细心呵护风情商街，社区幼儿园照顾业主日常生活，提高生活品质。管家服务模式体现欧式生活理念精髓，赋予业主最高的生活礼遇。宇培南陵项目硬件价值罗列品牌价值：宇培集团，物流行业巨头；宇航商贸城，已经成为当地的标签地段价值：城市中轴线旁，从没被关注就是最大的价值所在生活价值：教育配套——博文中学、芜湖理工学校、惠民中学生活配套——皖南商城、宇航商贸城、项目风情商业街生活气氛——南北两处安置房，生活氛围渐渐浓郁产品价值：内部环境——仿生坡地、景观广场、皇家园林、人车分流内部配套——社区幼儿园、阳光车库、风情商业街适居环境——欧式景观、法式建筑适居产品——105㎡高层三房主力；95~105㎡多层主力高性价比——适中价位，宜居社区高端服务——管家服务模式项目硬件价值体系再梳理1、景观体系：1仿生坡地、2皇家园林2、建筑体系：3法式建筑、4阳光车库3、居住体系：5精致户型、6灵动飘窗4、人文体系：7社区幼儿园、8高端服务5、价值体系：9宇航口碑、10高性价比五大创新体系，十项领先人居标准软件：嫁接法式生活理念与方式，拔高项目形象应该说，这一部分才是企划工作需要解决的最关键的问题！不必在乎产品是什么，需要在乎的是消费者认为你是什么！这是一个消费洗脑，也就是市场教育的过程，在本提报接下来的部分，都是在为解决这个问题进行创想。那就是：如何通过产品形象与客户需求进行完美对接！法兰西，一个以浪漫情怀驰名世界的国度里，这里的人们过着什么样的生活？？历史文化

法兰西共和国

LaRépubliqueFrançaise蓝、白、红三色分别代表自由、平等、博爱自由、平等、博爱自由平等博爱Libertéégalitéfraternité服装文化建筑文化饮食文化香水文化居住文化

法国文化‖饮食文化

法国饮食以精致豪华的高尚品味，风靡全球。法国人最爱吃的菜是蜗牛和青蛙腿法国人最喜欢的食品是奶酪法国最名贵的菜是鹅肝法国的家常菜是炸牛排外加土豆丝另外，法国葡萄酒酒文化也源远流长。法国红酒世界闻名，法国不但是全世界酿造最多种葡萄酒的国家，也出产无数闻名于世的高级葡萄酒，其口味种类极富变化，法国生产的红酒有六大生产地包括波尔多(Bordeaux)、布跟地(Burgundy)、香槟(Champagne)以及阿尔萨斯(Alsace)、罗瓦河河谷(LoireValley)、隆河谷地(CotesduPhone)等其中又以气候温和土壤富含铁质的波尔多产地最具代表。化妆水科劳尼水化妆香水浓香水香精性香水按照香精浓度分类

法国文化‖香水文化

法国香水举世闻名 香水文化：

每种香水都具有其意义内涵和审美效果，选用香水时要做到个人他人相宜、 场合时辰相宜、浓淡相宜。

法国文化‖服装文化

法国时装一直引导着世界时装潮流。 法国人穿衣习惯：注重衣服的面料、色彩和款式，。男士通常穿深色服装和皮鞋。法国女士大多穿美观、舒适的流行时装。

圣洛朗、香奈尔和克里斯汀·迪奥并称法国时装界“三圣”伊夫·圣·洛朗加布里埃尔·香奈儿克里斯汀·迪奥法国文化‖居住文化法国人的住宅许多法国人不愿意住现代化的高楼大厦，而乐意住在古色古香的老房子和独门独院的住宅。因此，法国幽静的乡村或郊区，类似农舍的别墅格外受到青睐。

法国文化‖小结居住文化建筑文化饮食文化服装文化香水文化平等自由博爱法国生活价值提炼优雅礼貌尊贵闲适浪漫法式色调‖法国代表颜色普罗旺斯的深情紫色法国足球的真情蓝色波尔多的激情酒红色法国是一个拥有浪漫情怀并多姿多彩的国家法式色调法国小镇特别能代表这个绚丽多彩的国家我们需要绚丽多彩的小镇色调来打造属于宇培南陵的法式小镇

园林景观‖总述法式园林特点为：多用规则的几何图形来布局，并且追求对称，有较为明确的中轴 线，强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少。法式园林组成元素草坪、地被花卉、花草灌木乔木藤蔓水景地面铺装雕塑景观设施

园林景观‖绿植法式小镇绿化=攀援绿化

+阳台绿化

+门庭绿化

+花架绿化

+栅栏绿化=园林景观‖水景

法式小镇水景：乡村小镇风格水景多以流水小品为主，配合绿植，并结合朴实、乐观的乡土人情，体现了积极向上的生活态度。园林景观‖装饰法式小镇硬景装饰：所有的道路、雕塑都记录着每个地方的历史

本案建议‖总述15万方法兰西小镇如何打造？沿街商业本案建议沿街商业不只以盈利为目的，关键要造福社区民众、体现企业的博爱精神我们的景观不只体现在高价值区域，同时居住区域的所有业主都能享受纯正法式园林带来的天然绿色，体现企业的平等精神 集中式商业街，不只是这个小镇的招牌，更是对生活向往的激情诠释，我们的理念是自由的 主商业街节点本案建议‖园林景观节点建议园林节点惬意的旋转木马花草休息区、长椅中心广场喷泉

本案建议‖入口昭示建议项目主入口处，要起到招牌作用；在第一时间给人一种法国小镇的感觉公寓区低密公 寓区本案建议‖集中商业街区建议

集中式商业街区必须引人注目、不光要有华丽的外表， 还要拥有丰富的内涵。园区主入口集中式商业街区外街

沿街咖啡馆法式服装店喧嚣与霓虹

元素构想风格招牌绚丽的雨棚商店的霓虹灯街边复古风格路灯铁艺栏杆我们将致力打造浪漫、惬意、温馨的法式生活法式元素 法式风情 法式生活本案建议‖总结客群需求与项目形象的对接演示彰显身份，炫富攀比改善居住环境工作生活兼顾新婚婚房需要衣锦还乡投资保值身份感舒适感品质感生活感安全感价值感品牌要求高端环境要求优美户型要求舒适配套要求完善服务要求尊贵置业要求轻松法兰西小镇上恬静的生活法国小镇的杰出代表满足置业心理需要2013年，浪漫法国贵胄生活蓝本，礼遇南陵……项目品牌DNA架构》》》战略纲领拟定项目定位南陵首席法式多层官邸项目案名构思1、以法式浪漫情怀为构思方向；2、以地中海风情为构思方向；3、以西欧冷静之美为构思方向；【阳光巴黎】——演绎法兰西贵族生活蓝本以项目风格定位为出发点，进行项目气质诠释，以特定地标冠名具有极强的指向性，可以赋予项目更多文化内涵，如巴黎的经典建筑风格体现、法式浪漫情怀的渲染、时尚典雅的生活追求等；“巴黎”二字悄无声息渗透意识感官，即是对项目构想的辅助引导，更是对未来潜在价值的期许；“阳光”所蕴含的童话色彩及营造的高贵、堂皇贵族气息，与法式风情建筑风格相得益彰，让整个项目气质得到有力提升，会吸引个年龄层顾客的青睐，树立高端的品牌形象。！【香榭丽舍】——给TA一个浪漫萦绕的香榭丽舍香榭丽舍原为音译，但从汉字看来又别有一番意境。“香”——闻香识味，浪漫总是与鲜花同行，一个香字透出多少繁花锦簇的景象；“榭”——楼观亭榭，榭舞歌台，“榭”是中国园林建筑中依水架起的观景平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中，自由自在，空透、畅达、简洁、大方；“丽”——绮丽、优雅、明亮、灵动；“舍”——精巧、内敛，可引申为田园、亦有归隐者般出世的博大胸怀和包容性，让居住在这里的人们得到心灵的无限舒展，符合香榭丽舍希望传达的无忧意境！巴黎卢浮宫巴黎圣母院香榭丽舍大街埃菲尔铁塔马赛塞纳河奇伊夫堡2、以地中海风情为构思方向—感受地中海风情宇培·印象西西里宇培·蓝色海岸【印象西西里】——迷情地中海，一步西西里

“·西西里岛”宛如亲水近水的“西西里岛”，坐落城西邕江湾畔，那地中海特有的蔚蓝水色、白墙和环形梯、满城盘绕的绿蔓红花，蜿蜒的路径，浪人弹奏和铉琴，晨曦下长裙及地的少女跳起欢乐圆舞曲……

西亦可指代南宁城西；西西里，可使人联想到“茜茜公主”，没有看过这部电影的人，也能感受到一种吐词中的可爱之意；一个“岛”字，即刻获得临江近水的画面感。【蓝色海岸】——寻找旷世的浪漫

蓝色，永恒的象征，它的纯净似海洋、天空、水、宇宙，纯净的蓝色表现出一种美丽、冷静、理智、安详与广阔，蓝色沉稳的特性，还传达出理智、准确的意象；海岸，有绵延、深远、广阔之感。蓝色海岸，引发人们远离都市喧嚣、追寻遗世独立浪漫爱情的构想，这种构想与项目产品设计立意契合度高，为项目后期延展及开发提供支持！西西里岛屿风情西西里地中海风情地中海度假2、以西欧冷静之美为构想方向——案名宇培·蓝堡城宇培·西城星座【蓝堡城】——都市新贵生活领土

蓝，蓝图，蓝色更是一种冷静色彩，蓝色非常纯净，通常让人联想到海洋、天空、水、宇宙。纯净的蓝色表现出一种美丽、冷静、理智、安详与广阔。“堡”城堡，欧洲中世纪的产物，贵族栖息地，除了极致奢侈的大面积生活空间外，还设有宏伟的喷泉及精致的贵族庭院。【西城星座】——都市贵胄新院落

“西”可以是西面，也可以是“西方”；“城”体现现代感；“西”、“城”结合，风格与方向大致被划定，西城是一种生活理念，一种生活方式，一种文化。在西式建筑和项目林立的今天，我们似乎慢慢混淆了传统所指“西方”和今天的“欧美”有何差异；传统“西方”之于“东方”，如“星座”之于“生肖”，是两种文化，不同派生。我们看到，西式生活与星座理念紧紧相扣，西城生活与文化息息相关，西城星座与梦想密不可分，西城星座倡导有梦想的生活、时尚而不失传统的生活方式。

项目价值平台搭建高品位人居价值法式官邸美好生活蓝本稀缺多层、宜居典范南陵首席法式多层官邸面向城市中坚阶层的传世宅邸根植家族血脉中的高贵基因法国浪漫与文艺复兴的践行者项目即以上元素共同完美融合的代名词项目VI设计展示战略推进计划企划基本思想——以宇培品牌为基石，以绅士精神为支撑，以法式风情为血肉，以产品价值为核心，用多层洋房的产品品质，拉升整个项目的高端品牌气质！企划推进架构——1个核心形象：法兰西风情1个主力战场：售楼现场（售楼部、样板区、样板房）4个推进阶段：亮相期、预热期、升温期、爆发期4大品牌活动：宇培品牌亮相活动、样板房开放活动明星活动、乡镇巡展活动、品牌企划推进脉络项目动工现场售楼部启用一期洋房首次开盘现场大型明星活动10月~12月底5月~8月中8月中~10月底宇培品牌影响力嫁接项目形象亮相品牌形象塑造丰满生活想象项目价值深度剖析高性价比强力促销套餐优惠吸引为后续加分VI及销售物料现场围墙接待点包装户外广告手机短信接待点抽奖售楼处包装围墙更换户外更换手机短信法国文化节各地巡展资料邮寄户外更换围墙更换继续巡展明星活动开盘准备看楼车包装开盘抽奖促销策略后市储客小型活动铺垫期预热期升温期爆发期线上拉形象树平台，结合活动引起市场广泛关注；线下开展多渠道主动拓客，直接渗透、精准营销！双线推广，活动爆破。主动出击，多点蓄客。推广原则线上：渠道策略大众媒体鉴于本案所处区域，常规的报纸、网络的作用将会受到很大的限制，我司建议通过大范围的户外媒体进行替代，在城南新区和人流集中地段进行户外广告封杀。小众媒体通过中邮DM、夹报等小众媒体填补区域报纸、户外尚不能覆盖的情况。实效媒体圈地短信对于本案来说应该是最具性价比的推广手段，根据不同节点，对县中心、大中型企业及周边乡镇进行覆盖发送。线下：活动策略走出去、拉进来针对本地客户具有的集中性（县城客户）和分散性（乡镇客户）共存的特点，同时传统媒体无法发挥有效作用的情况下，变坐销为行销“走出去、拉进来”通过各种活动将信息传达到目标客户眼中、耳中。第一阶段铺垫期：品牌亮相推进时间：5月初-8月中关键节点：项目动工核心思路：将宇培品牌注入项目品牌，奠定坚实品牌基石企划工作：VI及销售物料——水杯、卡片、手挽袋、户型册、宣传单页等现场围墙、待点包装、户外广告、手机短信阶段重点：A：将宇培集团品牌影响力迅速注入项目品牌B：项目在宇培品牌基础上，借势亮相阶段主题：A：宇培集团，又一鼎力巨做

B：阳光巴黎，南陵首席纯法式多层官邸

户外大牌户外大牌道旗围墙第二阶段预热期：形象建立推进时间：8月中-10月底关键节点：现场售楼部启用核心思路：以法式风情和绅士文化诉求提升项目形象，增加好感企划工作：售楼处包装、围墙/户外更换、手机短信营销建议：各地巡展、资料邮寄第一次活动阳光巴黎——南陵唯一纯法式风情售楼部浓情启动设计：邀请知名的设计团队，浓缩法式风情打造礼品：陈年红酒（男人的最爱）、品牌香水（女人的最爱）气氛：法兰西风情表演、法式冷餐及现场绅士淑女打扮的置业顾问的点缀阶段重点：塑造项目法式多层官邸的形象丰满未来生活想象阶段主题：纯情演绎法兰西贵族生活蓝本奢适的生活空间，法式风情的园林景观、精致的贵族庭院。户外秀稿阳光巴黎首届“戛纳电影节”——激爽夏夜，南陵今夜无眠售楼部广场播放85届奥斯卡影片，李安导演的《少年派的奇幻漂流》、法语电影《Amour爱》等。现场提供免费的冷饮、啤酒、冷餐、烧烤等第二次活动阳光巴黎——点亮希望，阳光助学在行动预先跟南陵各乡镇教育部门联系好，寻找当地困难户，资助其家庭儿女上学基金。然后，开展大型的慰问演出活动，现场颁发贫困户助学基金，借助当地媒体及公益平台大力宣传本项目。让宇培品牌深入人心，树立项目良好形象。第三次活动第三阶段升温期：利益深化推进时间：10月-12月底关键节点：首期房源认筹，大型明星活动核心思路：以产品核心利益和超高性价比为诉求重点，煽动消费欲望企划工作：户外更换、围墙更换、各地巡展继续、明星活动

开盘准备、看楼车包装营销准备：增值VIP卡发行，预付1万开盘抵2万，实质性储客开始阶段重点：以高性价比为支点，强力促销阶段主题：30万/套起，圆您巴黎梦！VIP认筹交1万抵2万，全城火爆开启邀请当下歌选赛季当红明星评委在VIP卡认筹当天现场助阵，为VIP卡预订者签名，将项目品牌彻底引爆！“音乐教父”罗大佑相约南陵阳光巴黎VIP绅士卡签售会璀璨上演，诚邀共赏！第四次活动明星活动主角建议：当下歌选赛季各大明星评委好声音：杨坤最强音：罗大佑梦之声：李玟第四阶段品牌爆发：强劲促销推进时间：12月底关键节点：首批房源开盘核心思路：继续以产品利益和超高性价比为诉求重点，促动消费爆发企划工作：户外更换、围墙更换、短信、单张、抽奖券、抽奖活动营销准备：开盘价格确认，促销策略确认，房源确认，开盘活动准备阶段重点：营造开盘氛围，收获品牌成果，为后续产品推出加分阶段主题：法式多层官邸，12.28华丽绽放开盘六重礼，最高享8万元优惠项目开盘，多重优惠阳光巴黎首期开盘，礼赠全城，幸运转盘100%中奖一场声势浩大、全城皆知的开盘仪式，既是项目品质的明证，也是后续推广最有利的宣传武器。通过室内外氛围的整体包装，将整个开盘现场做成一场全城同庆的节日盛宴，将项目推向首波高潮。盛大庆典隆重开盘限时折扣优惠叠加开盘氛围100%异域风情演出助兴邀请来自合肥的外籍乐队现场助兴点燃现场激情，预示着首轮销售高潮的到来欢乐抽奖现场设置幸运转盘或巨型抽奖箱，凡开盘日成交客户均可参加，赢取多种奖项，人人有份，永不落空现场氛围全面配合开盘日，利用红毯、花篮、空飘、室内吊旗等将热闹升腾的氛围做足好房配好车，开盘抽奖选择中端车系，价值10万左右的轿车。仅此一辆，玩噱头，引起市场关注度，隐性体现项目高端的品牌形象。将项目品牌彻底引爆！“购房抽大奖，赢品牌轿车阳光巴黎一期房源盛大开盘终端活动策略一、价格策略策略二、优惠策略策略三、定位包装策略策略四、推广策略策略五、乡镇策略策略六、渠道策略策略七、礼品节日策略策略八、客服策略营销策略之天龙八部策略一：价格策略方式一、多批次开盘，低量入市，每次开盘根据前期销售势头较好的位置、户型、楼层进行10-20元/㎡的价格上调，封顶50元/㎡，采用一房一价的方式，让老客户有买房即赚的感觉的同时也保证公司利润盈利；方式二、针对销售速度缓慢的一层及顶层房源进行实体房销售环节，带领客户现场感官，加大产品卖点，后期加入一层实体样板房促进销售力度；方式三、针对销售难度较大的一层和大户型此类高总价房屋，我们将注重挖掘消费能力较强的客群，在企事业单位内部发行贵宾卡发放结合楼盘高品质宣传进行销售。策略二：优惠策略方式一、采用VIP会员卡发放形式在开盘前进行认筹，给予存钱办卡客户给予一定购房优惠额度，如存1万抵2万；方式二、因地制宜，通过总价额度优惠体现刺激眼球和关注度，如总价优惠10000元/套；方式三、根据项目整合资源能力出发，通过宇培员工和老客户推荐购房给予奖励；团购购房优惠；政府发行贵宾卡等形式，如奖励500元/张超市购物卡；方式四、从客户讨巧心理出发，制定一系列幸运抽奖购房等活动，如3888元/套购房抵用券；策略三、定位包装策略方式一、精心打造南陵首席法式风格小区定位，景观采用皇家园林式景观；方式二、创立南陵首家样板房及样板区示范小区，让客户亲临体验小区实景，促进来人及成交；方式三、采用“2888元/㎡起”、“首付6万5起”、“最高优惠2万5/套”等刺激眼球的文案吸引客户关注度。策略四、推广策略方式一、通过有效的短信、横幅、电视飞字、网站、公交车身等传统推广方式；方式二、行销推广。乡镇巡展会结合海报散发，通过采用转盘形式让客户抽取购房抵用券或礼品吸引客户前往营销中心咨询；方式三、启用社区巴士，拉进我们项目与城市中心的距离的问题，一定程度上弥补项目周边配套不足的情况；策略五、乡镇策略方式一、通过告知老客户带新客户优惠政策，电话邀约老客户介绍新客户，销售人员随身携带项目资料前往客户所在村镇进行推广，专车接送；方式二、重点乡镇巡展推荐会，通过幸运转盘抽奖、年历性质的海报和礼品券、项目卖点和户型设计的折页进行客户推广和留取联系方式，进行后期回访成交。策划六：渠道策略方式一、凡是宇培员工介绍客户成交奖励500元/张超市购物卡；方式二、注重老客户的口碑宣传作用，给予老带新政策的优惠方式为购物卡和物业费减免的形式；方式三、在政府内部发行购房优惠贵宾卡，重视公务员的同时通过他们作为行政服务的窗口进行宣传推广。策略七：礼品节日策略方式一、春节将至，台历、挂历、对联等节日礼品经济适用；方式二、带有二次宣传作用的欧式雨伞、礼品杯，家庭小电器等也是必不可少的物品道具；方式三、中西结合加上因地制宜的风俗习惯，通过各种国内外节日举行冬季进补、猜字谜、周末儿童嘉年华、冷餐会、开盘抽奖等形式吸引人气，赚取客户好感和市场良好的口碑宣传效果。策略八：客服策略方式一、秉承微笑服务的理念，对待客户做到言语热情，服务到位，注重细节处理方式；方式二、对来访的客户半月发送温馨提示短信，提醒天气变化等。成交客户生日时发送祝福短信；方式三、服务好客户在办理过程中或后期出现的相关问题，做到及时到位并跟踪检查结果。媒体战术定向战术攻心战术创新营销战术创新营销之：媒体精选由于南陵当地缺少有影响力的主流媒体，我们将主要以二线媒体平台为主要阵地，进行品牌推广。地毯式轰炸占位市场：户外广告牌、候车站牌（针对所有人群）定向式爆破选准突破口：宣传单张派发、手机短信（针对部分人群）一对一点射有效攻击：重点人群电话拜访（针对重点个人）创新营销之：定向战术主要定向人群A：有车一族、私营企业主和大型个体业主国企高管、泛公务员、教师、医生等定向战术：电话拜访主要定向人群B：各乡镇富裕阶层定向战术：乡镇巡展（重点对象赠送小礼品）主要定向人群C：返乡置业人群人群特点：集中在春运期间从外地回乡，手上积蓄丰厚，置业考虑时间短，易受留守亲朋观念和情绪影响定向战术：车站广告牌及车站单张派发、重点人士接送、返乡置业特别优惠大礼包、送春联、春节后的回程专车送行体验营销全方位塑造，让案场成为项目品质名片！告诉他再多，也比不上一次亲身感受的重要。五星级酒店之所以给人尊贵感，全部来自于门童开车门时的手势、按电梯时的躬身、工作人员相遇时的微笑问好。将品牌精神和服务理念全程植入，打造南陵顶级售楼处。顶级硬件配置顶级氛围营造顶级服务体系创新营销之：攻心战术我们的装修时尚考究，通过视觉、听觉、嗅觉、味觉营造奢华璀璨的精致感觉。开辟专享视听室播放区域规划和项目创意片，设置类五星酒店的小型自助区，提供精致小食和甜品，将高端项目标杆氛围做到极致。一、销售样板之售楼处设计标准空间分割装饰装修原则高端人群出现集中地布局确保到访私密性与样板区交通便利性工地现场搭建外部空间内部空间停车引导、免费洗车接待及洽谈区相对私密、休闲区、签约区室外广场灯光、地面铺装、艺术雕塑、喷泉、停车场景观、休闲功能设置、样板房交通动线展示售楼处二、置业顾问服装体现出欧式特点伊顿公学校服伊顿公学高年级校服每个客户一进入售楼部，就可以闻到淡淡的“咖啡香”操作建议：聘请专业的吧台生，负责煮咖啡，以及在活动期间调配各式饮料、准备果盘等。（最好由物业公司提供及培训）三、以咖啡香飘散欧洲风情特色每天下午3:30分开始为来访的客户送上一份下午茶，内容包括点心、饼干、红茶等。操作建议：专业的品牌面包店签订长期合同，由该品牌店每天提供，并送货上门。四、地道下午茶，体验法兰西情调视听室：制作影视故事片，把英伦贵族生活形态与项目卖点结合起来进行演绎，在项目介绍之前，先对客户进行洗脑，灌输生活形态教育。IPAD电子楼书：摒弃普通项目的介绍方式，制作动感的电子楼书，并通过IPAD进行演示，给客户不一样的感受，提升项目形象与客户好感度。五、以创意和高科技展示项目品牌1、接送2、迎宾3、销售中心4、样板区5、板房6、材料样板7、VIP洽谈8、送别六、全精装样板区品质体验七、私人会所服务体验1、门卫2、泊车3、礼宾4、专属管家5、室外引导6、室内引导7、饮品员8、出口引导员我们今天面对的这块熟悉的土地我们对这片土地的热爱和持续是恒久的经过我们的精准规划、定位、理念输入和创意包装她将实现一次南陵人居历史上的全新涅槃和价值升级，成为南陵西部乃至全城的里程碑也将是宇培集团再出发的扛鼎巨作而南陵人，也将因此重新定义生活和居住的价值让我们共同期待与见证我们热爱南陵！我们和南陵的客户相处了3年！我们了解南陵西部客户的置业习惯！我们掌握了：2000组现场来访客户8000组开发区厂区客户250000组周边乡镇客户

我们跟随南陵一同成长！我们更希望能和西部的新标杆共创辉煌！让更多的人享受真正的地产服务Youenjoy.Weserve.提案结束，谢谢聆听！

Thanks演讲完毕，谢谢观看！2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+