全南县农副产品物流和仓储小区基础设施建设项目可行性谋划书

××县农副产品物流和仓储小区基础设施建设可行性研究报告PAGE８××市工程咨询中心第一章总 论一、项目背景1.项目名称:××县农副产品物流和仓储小区基础设施建设2.承办单位:3.可行性研究报告编制依据（1）××县农副产品物流和仓储小区基础设施建设可行性研究委托书。（2）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）（3）《堤防工程设计规范》（GB50286—98）（4）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289—98）（5）《工业和民用供电系统设计规范》（CBJ52—83）（6）《××县“十一五”国民经济和社会发展规划》（7）《××省××县城市总体规划》（2008—2030）（8）《××县土地利用总体规划》（9）《××县工业园二区农副产品加工小区规划》4．项目提出理由与过程随着改革开放的进一步深入，国家经济发展战略已由东部沿海逐步向中西部内地转移，××县位处赣、粤、两省边境地区中心，经济区位条件十分优越，是我国东南沿海地区经济向中西部递延发展的前沿阵地，是赣州市承接港、澳、台及珠江三角洲地区经济幅射的内陆桥梁和重要接力站，是对外开放，发展经济的南部重要窗口，其经济发展的跟进、接力、替代、升级作用十分明显。优越的经济区位条件，使××县在赣州市经济发展战略中具有重要地位。良好的社会发展环境，优势的交通和经济区位条件为××县带来了超常规的发展机遇。××属中亚热带季风型气候区，是××省最南端的一个边缘山区县，全境地势较高，地貌以山地为主,构成“八分半山半分田,一分水路和庄园”的自然环境。昼夜温差大，土地肥沃，有机质含量高，年平均降雨量1695毫米，非常适宜高山商品蔬菜和反季节蔬菜等特色种植业和养殖业生产。因农副产品物流和仓储较为薄弱，生产多为农户自产自销，规模较小，附加值低，农民增收较为困难。随着我国城市化进程的不断较快和生活水平的提高，不仅加大了对农副产品的数量需求，而且对农副产品的质量有了更高。近年来，××县引进农业龙头企业加快了特色农业的发展，但由于没有一个较完善的一个农副产品物流、仓储、加工小区，已经成为提升农业产业化水平的瓶颈，影响××县现代农业和全县经济的发展。为此，××县及时提出本项目的建设要求。二、项目概况（一）地理位置××县位于××南部边缘，地处北纬24°30′—25°10′，东径114°10′—114°50′。南北宽49.9km，东西长77.9km,土地面积1520km2。境内群山起伏，地形复杂，总体山脉属南岭山系的九连山支脉。地貌以中低山、丘陵为主。西南边缘的饭池嶂海拔1145米，为群峰之冠；境北江口一带海拔180米，为县内最低点。

境内地势西南高东北低，中部隆起。以雪峰山连接小叶岽至天排山脉横贯中部，构成一级分水岭，把全县分成南线桃江水系，北线为其支流黄田江水系。桃江流经龙南县后再反回境内，在江口汇合黄田江，向北汇入贡水。项目位于县城东部，东至金龙镇立新村中坑，南靠山岭，西接二区，北临桃江河畔。（二）建设目标与规模建设目标：通过建立合理的道路系统，保障区域内交通便捷和安全、设施完备的公共服务体系以及高品质的生活居住和工作环境，使物流和仓储完美结合，达到功能完善、形象突出、适应现代产业发展、富有地方特色的现代园区，运用城镇建设管理和城镇设计等手段，塑造一个环境优美、功能齐全的新区形象。建设规模：规划总占地面积:1094873.209m2(1642.30亩）。二区农副产品物流和仓储小区内规划建设道路“四横五纵”共计9条，总长8652.6m，主要建设内容为上述9条道路的土方、路基、路面工程及配套的道路绿化、亮化、交通设施、雨污排水管线、桥涵、平整地块土方工程等。（三）××县工业园二区农副产品物流和仓储小区现状项目范围内地势相对平整，高低起伏较大，高程在248.5—254.0之间，表面被第四纪冲积与洪积层覆盖，岩土体自上而下可划分为粘土层、沙砾层和基岩。（四）项目投入总资金及效益总投资为10253万元，其中静态投资9816万元，动态投资436万元；工程费用为6441万元，其他费用2648万元，基本预备费727万元。当计算期为12年（其中建设期2年），折现率为10%时，本项目财务净现值为4000万元，动态投资回收年限3年；本项目内部收益率23.66%。三、研究范围与主要内容1、研究范围：本报告主要是对该项目(1642.30亩）范围内的水、电、路、防洪堤等基础设施提出初步的建设方案，估算项目投资，并根据国民经济与社会发展已经地方发展规划要求对项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，研究评价项目建设的必要性、可行性。2、研究的主要内容：研究的主要内容是：项目的场址评价；项目(1642.30亩）范围内的土地平整、水、电、路（桥）、河堤、通讯、供热、燃气等工程的规划、布置及建设方案；实施计划；投资估算、资金筹措分析、经济效益评价。四、问题与建议1.结论本项目工程地形地质条件良好，工程方案、技术成熟,得到××县县委、政府的大力支持和社会各界的拥护，条件具备，经分析测算经济和社会效益良好，项目可行。2建议（1）项目建成后具有良好的经济效益，对加快经济发展，提高市民生活质量有较大的作用，建议该项目尽快实施。（2）严格把握入口关，选择环保、高附加值的高、尖、新企业进入农副产品物流和仓储小区。

第二章项目必要性分析2.1××县概况××县地处××省最南端，素有“××南大门”之称，与广东翁源、连平、始兴、南雄4县（市）交界，60%的边界与广东接壤。1903年建县，原名“虔南县”，因地处虔州（今赣州）之南而得名。全县国土总面积1520平方公里，其中耕地面积11.8万亩。辖9个乡(镇)、86个行政村和长城企业集团、天龙公司、茅山林场，总人口19万。境内有全省唯一的瑶族行政村陂头镇瑶山村。

1、××交通便捷，区位优势突出。县城处于105国道与106国道、赣粤高速与京珠高速的公路连接线上，距赣州180公里，至韶关火车站142公里，至龙南火车站45公里，至广州260公里、至东莞320公里、至深圳380公里，是××省融入“9+2”泛珠三角经济圈和承接沿海产业转移的前沿阵地。2009年10月开工建设的大广国家高速公路途经县内，通车后××将融入珠三角二小时交通圈。

2、生态环境优越，自然资源丰富。××属中亚热带季风型气候，雨量充沛，光照充足，昼夜温差大，无霜期长。年均降雨量1709.5毫米，平均日照时数1554.3小时，年平均气温18.6摄氏度，无霜期296天。山林、矿产和旅游资源丰富。境内平均海拔360米，拥有山林191万亩，森林覆盖率达81.78%，是南方48个重点林业县之一。水域面积165平方公里，水能蕴藏量3.6万千瓦，是全国首批初级电气化达标县。规模储量的矿产资源有钨、稀土、萤石、瓷土、钽铌等20余种。大吉山钨矿座落在县境内。旅游资源主要有：梅子山、天龙山、圆明山、青龙山、龙潭瀑布、龙兴水库、仙师宫、南迳温泉、小叶栋林海、瑶族山寨、雅西客家围屋、国家级森林自然保护区车八岭等游览胜地。

3、工业发展迅速，外向型经济突出。2003年以来，××外贸出口连续多年列全省99个县（市、区）前十位，被省政府评为“外贸出口先进单位”和全省“资源节约和环境保护先进县”；2009年，全县完成国内生产总值23.73亿元，按可比价同比增长11.8%，增速比年初计划快0.6个百分点。其中：一产完成增加值5.37亿元，增长5.0%；二产完成增加值10.35亿元，增长9.1%；三产完成增加值8.01亿元，增长20.6%；三次产业结构由上年的23.4：46.3：30.3调整为22.6：43.6：33.8。财政总收入跃上3亿元大关，完成3.0亿元，占年计划的107.2%，增长15.8%，完成地方财政收入1.93亿元，占年计划的129.3%，增长35.8%，财政总收入占GDP的比重上升为12.6%，比上年提高了1个百分点。××县2009年被评为“全国建设创新型国家百强县”、“全国最具投资潜力中小城市百强县”。

4、农业特色鲜明，物产非常丰富。××县形成了以蔬菜、果业为主的农业支柱产业，主要农业特色产品有高山蔬菜、西瓜、椪柑、脐橙、板栗、荸荠、香菇、笋干、生丝、兰花等，产品远销粤、港、澳地区和北京、上海等全国大城市及东南亚各国。拥有“高山牌”无公害蔬菜国家级商标，是国家级高山蔬菜标准化示范区。同时，还是××省重点蚕桑县和椪柑生产基地县。5、城乡面貌一新，人居环境优越。××县城市整体品位不断提升。目前，桃江两岸风景如画，新老城区交相辉映，“一江两岸”已呈现出现代山水园林城市新貌，优美的人居环境令人心旷神怡。梅子山终年翠绿、百盛塔巍峨耸立、桃江河穿城而过。城北寿梅路、含江路繁华兴旺，城南金龙大道、沿江大道整洁宽敞。体育中心气势宏大、百年纪念广场典雅大气。农村通过新农村建设和圩镇整治，基础设施得到完善，落后面貌得到较大改观。2.1项目建设必要性分析农副产品是关系国计民生的重要商品。保障农副产品安全关系到社会稳定和发展的大局。发展农副产品现代物流，实现农副产品散储、散运、散装、散卸(即“四散化”)的变革，大力提高农副产品物流业的自动化、系统化和设施现代化水平，对农业生产发展和农村经济繁荣具有十分重要的作用。在新农村建设快速发展的形势下，长期制约我市农产品流通的物流问题仍然十分严重，生产容易流通难的现象依然存在，突出表现为农副产品物流环节浪费严重、农副产品物流成本高、农副产品物流过程增值能力弱。为顺利推进新农村建设，必须建设起现代化的农副产品物流园区，在现代化物流基础设施的保障下形成一套科学的农副产品物流体系。

一、项目建设符合国家拉动内需政策2009年中央出台了一系列扩大内需的政策措施，扩大国内需求，最大潜力在农村；拉动农村消费，关键要搞活农村流通。今年乃至今后一段时期，供销社的重要任务之一就是要紧紧围绕扩大内需的要求，发挥立足农村、点多面广的优势，努力成为发展农村现代流通的主导力量。农资物流配送中心建设正是改善和优化农民消费环境，促进农村市场繁荣的一项基础性工作，对于启动农村市场、扩大内需、刺激消费有着重要的现实意义。而且，本项目建设具有独特的区位优势、牢固的网络基础、巨大的市场空间、完备的基础设施和良好的经营环境。二、发展农产品物流和仓储业，不仅可以解决当前农产品“卖难”和农民的困难，而且可以提高农业整体素质，增强农业竞争力，加快我国由传统农业向现代农业转变的进程。目前，农业结构不合理，生产专业化程度低，农民文化技术水平低，初级原材料生产比重大，加工转化增值能力弱，农产品附加值少，尤其是后者，是制约我国农业综合素质和影响农产品竞争力的重要因素。如美国玉米深加工产品达3000个品种，广泛应用化工、纺织、印染、造纸等各个领域，而我国玉米深加工产品只有20几种，并且生产规模很小。这种状况严重影响着农业向深度和广度开发，制约着整个农业的发展速度、质量和效益。要克服这些不足，可以通过延伸农业产业链，把生产、加工、包装、储运，销售等都纳入农业的全部内容，使农业摆脱仅仅提供原料和初级加工品的地位，形成“从田头到餐桌”的完整产业，从而有效地提高农业的整体效益。因此，要抓住当前农产品供给比较充裕的有利时机，大力促进农业生产结构的调整，大规模地实行农产品加工转化，为农民增收开辟新的来源。

三、项目建设是发展区域经济的客观要求区域经济发展的程度，决定市场流通的繁荣，而市场的建立和形成，必然促进区域经济的迅速发展。该项目的建设，必然形成以县城为中心，辐射整个××县乃至龙南县、定南县较大规模的农资流通市场。在目前其他县还没有建设大型同类市场的有利情况下，将会产生先声夺人的效果，通过繁荣农资市场，直接刺激区域经济发展。四、项目建设是发展现代农业的必然要求××县是农业县，农业产业化调整要依靠新的科技成果、新的种植技术来促进发展，建立农资物流配送中心后，将会引进更多的农资新产品和更新的科技生产成果投放市场扩大推广。如现在推行的专用配方肥料，防病除虫新药，大专院校科技部门的新技术推介等，这样经过新肥、新药、新技术的引进和推广，将会带动本地区农业产业结构调整，有力地促进农业生产发展。五、项目建设可解决就业及增加税收本项目建设覆盖了运输业、仓储业、包装业等等，从业人数较多，就业层面较广，增长迅速而且潜力巨大。本项目的实施将提供更多更直接和间接的就业机会。本项目为政府带来新的税源，必将带动当地的经济增长。总之，××县是一个相对较偏远的农业县，发展经济要根据自身的条件和特点。本项目的建设就符合××县的实际情况，充分利用自有的特色资源发展经济。大力发展农副产品物流和仓储业，对带动农副产品生产基地建设，延长产业链条，提高农业综合效益；对提高农副产品深精加工能力和档次，增强××县农业竞争力；对健全农业产业化经营体系，加快××县经济发展，增加农民收入具有十分重要的现实意义，本项目的建设是十分必要的。2.1项目建设条件建立××县农副产品物流和仓储小区可谓占尽天时地利人和，不仅解决农民增收的大问题，而且符合国家宏观经济政策，符合市场经济发展客观规律。国家政策支持近年来，我国农副产品的仓储、运输、装卸、包装条件不断改善。近几年，利用世界银行贷款和国内配套资金在长江沿线和西南地区建设的粮食收纳库、中转库、港口库和散粮运输系统基本建成并投入运营，标志着我国农产品现代物流体系建设的起步。2007年8月，国家发改委出台了《粮食现代物流发展规划》。《规划》明确指出，各级政府要采取税收优惠、价格支持等政策措施大力扶持农副产品物流业的发展。同时，中央和地方政府要安排必要的投资，以资本金注入、投资补助、贴息等方式，对重要的农副产品物流项目予以支持。《规划》的出台明确了国家扶持农副产品物流业发展的政策方向，大大鼓舞了各地企业投资建设农副产品物流业园区的信心。十七届三中全会以后，我国农村改革发展进程加速。2009年2月1日，中共中央国务院又出台了《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》。意见指出，2009年要坚定不移的做好农村农业工作，确保农产品连续5年增产的高基数上，继续保持稳定发展态势，千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给。农副产品的增产增收，就必然要求更加发达的物流基础设施、更加完善的物流配送体系相匹配。因此，建设农副产品物流业园区具有重要的现实意义。二、资源丰富××有丰富的资源，已形成了以蔬菜、果业为主的农业支柱产业，主要农业特色产品有高山蔬菜、西瓜、椪柑、脐橙、板栗、荸荠、香菇、笋干、生丝、兰花等，产品远销粤、港、澳地区和北京、上海等全国大城市及东南亚各国。拥有“高山牌”无公害蔬菜国家级商标，是国家级高山蔬菜标准化示范区。同时，还是××省重点蚕桑县和椪柑生产基地县。2009年全县粮食总产6.58万吨，油料总产达到3233吨，商品蔬菜种植面积7.46万亩；果园种植面积达到5.95万亩，水果总产量4.28万吨；完成桉树苗木培育500万株，种植桉树272万株，建设桉树基地面积8000亩，全县桉树基地面积累计达到72000亩；油茶种植面积累计达到3300亩。生猪饲养量19.73万头，生猪出栏11.51万头，肉类总产1.18万吨。建有农业龙头企业13家，其中××省双益制丝有限责任公司、××高峰生态农林开发有限公司、××县华云竹胶板厂、××县现代牧业有限公司、××县高山蔬菜发展有限公司、××县虹丰蔬菜发展有限公司等6家龙头企业年产值超过500万元。丰富的资源和龙头加工企业为本项目的建设提供了发展的保证。符合××县城市规划根据《××省××县城市规划》（2008—2030年）、××县县城分区规划及××县人民政府关于工业园控制性详细规划的文件精神，编制了《××县工业园二区农副产品加工小区规划》，本项目的建设完全符合规划的要求。当地政府和群众支持本项目当地各级政府和有关部门和有关领导十分重视，在政策、经济土地等对本项目提供大力支持，是一件为民办实事的惠民工程，也得到了群众的支持。五、施工条件简单××县工业园二区农副产品加工小区位于县城东部，东至金龙镇立新村中坑，南靠山岭，西接二区，北临桃江河畔，交通便利，通水通电；相对高程，原点为248.500--254.000，地形较平坦，工程量较小，主要工程为道路、桥梁及园林绿化和水、电工程，工艺成熟。从以上分析可知，本项目的建设是十分必要的，也是可行的。第三章建设规模与项目选址一、建设规模根据《××县城市总体规划》及《××县工业园二区农副产品加工小区规划》，××县农副产品物流和仓储小区总开发面积约1.095平方公里。二、建设条件地理位置××县工业园二区农副产品物流和仓储小区位于县城东部，东至金龙镇立新村中坑，南靠山岭，西接二区，北临桃江河畔。（详见项目区域位置图）（二）自然条件1.地形地貌境内群山起伏，地形复杂，总体山脉属南岭山系的九连山支脉。地貌以中低山、丘陵为主。西南边缘的饭池嶂海拔1145米，为群峰之冠；境北江口一带海拔180米，为县内最低点。

境内地势西南高东北低，中部隆起。以雪峰山连接小叶岽至天排山脉横贯中部，构成一级分水岭，把全县分成南线桃江水系，北线为其支流黄田江水系。桃江流经龙南县后再反回境内，在江口汇合黄田江，向北汇入贡水。市内主要有西部中、低山构造剥蚀地貌、南部低山、丘陵构造剥蚀地貌、中部丘陵河谷侵蚀堆积地貌、东北部低山、丘陵构造剥蚀地貌、溶蚀侵蚀地貌。项目区属低山丘陵区，地势由东南、西北向中部倾斜，略呈马鞍形，东南、西北高。2.气象条件××属中亚热带季风型气候区，具有“气候温和，四季分明，无霜期长，夏无酷热，冬少严寒，日照偏少，雨水充沛”的气候特征。有得于喜温农作物和林木的生长。××大部分地区多年平均气温在16～19℃之间，各地气温随海拔高度的增高而降低，县内以黄田江下游地区为最高；中部的小叶岽及西部边缘山区为最低。年平均气温为18.8℃××雨量充沛，但降水时空分布不均匀，易发生旱涝现象。年平均降水量1653.5mm。由于受季风气候影响，一年中不同时期降水相差悬殊。全县3～8月平均月雨量在150mm以上，为多雨季节；10月至次年1月平均月雨量在100mm以下，为干旱季节；4～6月雨量平均为648.2mm，雨量占全年39.2%，为汛期；10～12月雨量平均仅为109.8mm，为秋冬干旱期。平均降水量最大月份为6月，平均月降水量为253.3；平均降水量最少的月份是11月，平均月降水量仅为28.1mm。3.工程地质和水文地质①地层岩性特征成土岩主要以花岗岩，局部地区杂有变质砂岩和变质千枚岩，土质红壤、黄红壤为主。总体工程地质情况良好，无滑坡、溶洞、软弱土层等不良地质结构。②地质构造与地震根据地震区划，本项目选址处的地震动峰值加速度小于0.05g。属地震6度设防地区（三）交通条件县城处于105国道与106国道、赣粤高速与京珠高速的公路连接线上，距赣州180公里，至韶关火车站142公里，至龙南火车站45公里，至广州260公里、至东莞320公里、至深圳380公里，是××省融入“9+2”泛珠三角经济圈和承接沿海产业转移的前沿阵地。2009年10月开工建设的大广国家高速公路途经县内，通车后××将融入珠三角二小时交通圈。(四)其他基础设施规划：已完成××县工业园二区农副产品物流和仓储小区的控制性详细规划。供水：县城建有自来水厂1座，日供水达3万吨，能满足小区企业生产生活用水需求。

供电：全年不限电，电力供应充足，电价较低，建有金龙11万伏变电站1座。

排污：实行分流制排水体制，分设雨水、污水管道，污水经沿途管网收集后，经污水处理厂统一处理，统一排放。

路网：区外道路与区内道路通过黄龙大桥相接，通过黄龙大桥直接与龙小线和大广高速连接线相接，到××互通大约5分钟车程，交通非常便利。通信：中国移动、中国联通、中国电信、中国网通等提供各类固定通讯、移动通讯、宽带网络、数据传输、微波通讯服务，邮政局可提供各类邮政业务。三、项目选址（一）项目定位××以产业优势为依托，按照“一区一品、一区一业”的要求，在城郊规划了6个特色工业小区，规划总面积3500亩。工业园一区位于老祖坑，建成了以轻纺类、化工类为主的工业小区；二区位于南海桥头，建成了以制鞋类、电子类、农副产品物流和仓储为主的工业小区；三区位于含水桥两侧，建成了以皮具类、塑胶类为主的工业小区；四区位于金龙大岗，建成了以新型建材类及木竹物流和仓储类为主的工业小区。工业园二区位于县城南海大桥南侧，目前已开发面积1015亩。按照引凤筑巢和一区一品的发展思路，引进了20多家规模较大的企业入园进行园区开发和投资办厂，已建成了以制鞋类、电子类、农副产品物流和仓储为主的工业小区。二区的规划设计全部按标准规划设计，布局合理、配套设施完善、功能齐全。该园区除按标准工业园区的要求设计外，还充分考虑到商贸、运输等配套设施的建设，在园区内和周边设计建设了外企员工服务中心，贸易广场、汽车站、商住区，使二区成为集工贸为一体的功能齐全的工业示范区和城市的新区。（二）产业定位××县工业园已建成了以轻纺类、化工类为主的工业一区；初步以制鞋类、电子类、农副产品物流和仓储为主的工业二区；以皮具类、塑胶类为主的工业三区；建成了以新型建材类及木竹加工类为主的工业四区。根据工业园规划，本项目产业定位为：依托××县资源、劳动力等优势，现有的产业基础，发挥现有产业优势，引进一批行业发展前景好的龙头企业，重点引进蔬菜、椪柑、脐橙、畜禽等农副产品物流和仓储主导产业，建设一个适应现代产业发展、富有地方特色的农副产品物流和仓储的现代园区。（三）项目选址根据《××县工业园二区农副产品小区规划》，××县工业园二区农副产品加工小区位于县城东部，东至金龙镇立新村中坑，南靠山岭，西接二区，北临桃江河畔，规划总面积1642.3亩。具体界址为：项目区内土地状：地形地貌、土地利用情况（山地、林地、耕地、水面面积，人口数量、房屋面积，需征地拆迁数据等）第四章建设规划与工程方案一、建设规划××县城市规划（一）城市总体规划（二）××县工业园总体规划（三）××县工业园二区农副产品加工小区规划规划规定：工业用地居住用地公建用地绿地公建类型有：文化、娱乐、医疗、公安消防、市政公用以及商业服务等。住宅建筑间距为1：1.1，建筑密度为25-30%，各类绿化面积要占总用地的30%以上。居住小区建筑以中低层为主，部分低层小住宅和高层公寓。路网布局上充分考虑工业园所处的位置和环境特征，充分尊重现状，在控制性详细规划的层面上，规划采用十字型的主道系统形成园区道路骨架，内部道路网考虑与周边地区的主要通道相衔接，使其能够顺畅融入城镇总体的交通网络中建设道路“四横五纵”共计9条，总长8652.6m，其中：“四横”1、横一路，次干路，全长1328.01m，道路红线宽度24m（机动车道9m，人行道9m，花带6m）；2、横二路，次干路，全长1140.54m，道路红线宽度18m（机动车道12m，人行道6m）；3、横三路，干路，全长1762.67m，道路红线宽度24m（机动车道16m，人行道8m）；4、横四路，次干路，全长1577.96m，道路红线宽度18m（机动车道9m，人行道9m）。“五纵”1、纵一路，支路，全长1378m，道路红线宽度9m（机动车道6m，人行道3m）；2、纵二路，主干路，全长824.72m，道路红线宽度24m（机动车道16m，人行道8m3、纵三路，次干路，全长431.45m，道路红线宽度18m（机动车道9m，人行道9m）；4、纵四路，次干路，全长106.25m，道路红线宽度24m（机动车道16m，人行道8m5、纵五路，次干路，全长103m，道路红线宽度18m（机动车道9m，人行道9m）。二、工程方案本项目工程主要内容有项目区内的土石方工程、道路工程、绿化工程、给水工程、排水工程、供电与路灯工程、通讯工程、河堤工程、燃气工程。工程总体布置严格按照规划执行（一）土石方工程1.方案设计土石方工程设计应遵循的主要原则有因地制宜、土石方平衡、经济合理等。根据场地的条件与农副产品物流和仓储小区对场地的要求，合理确定开挖高程、土石方堆放位置。2.施工方法采用机械施工作业，对挖掘机无法开挖或效率较低的石方工程采用钻孔爆破方法施工。3.施工机械挖掘机、推土机、自卸车、压路机、风镐等。（二）道路工程1.对外交通系统农副产品物流和仓储小区的对外交通系统包括：公路：2.农副产品物流和仓储小区内部交通农副产品物流和仓储小区的道路交通网络为“四横五纵”共计9条，总长8652.6m。采用十字形的主道系统形成园区道路骨架，园区主次干道以方格网形式均衡分布，划分出若干地块，组成一个完整的园区路网系统。（1）道路等级按《城市道路交通设计规范》，城市内道路分为主干道、次干道、支路3类：主干道红线宽度为40--55米。次干道红线宽度25--40米。支路红线宽度小于等于24米。项目区内规划道路均为支路，支路在交通上起汇集作用，直接为用地服务，以生活性功能为主，为方便出行，支路的间距以150—250m为宜。（2）道路平纵横设计方案根据道路建设条件及规划要求，道路平面布置采用规划线路走向，不考虑方案比较。具体详见道路平面设计图。设计纵坡采用规划推荐的方案，满足最小坡段长度要求，设计路线最小纵坡大于0.3%，最大纵坡小于2.5%。比选确定城市道路横断面形式，需要根据道路规划功能上的性质和作用，综合考虑满足各方面的要求，合理安排各组成部分。Ⅰ.农副产品物流和仓储小区道路横断面综合布置原则①符合城市道路网规划、红线宽度、道路等级、道路性质、断面形式。②在保证交通安全和通畅的前提下，既要考虑非机动车（主要指自行车）车道的设置，又要考虑将来有过渡为机动车道和自行车专用道的可能。③充分发挥绿化作用，起到环境保护、交通安全和美化农副产品物流和仓储小区、美化道路的作用。结合人行道及分隔带，即可做不同平面的道路横断面的衔接部分，也可做横断面其他组成部分的备用地。④设计中要考虑路拱的形式和坡度及雨水口的位置，同时还要注意道路两侧街坊内部排水的出口，以便取得密切配合，保证雨水的排放。⑤避免沿路的地上、地下管线、各种构筑物以及人防工程等相互干扰。在布置时，要综合考虑各种管线及构筑物间的配合和合理安排，留有发展余地提供维修的方便。⑥要与沿路各类型建筑和公用设施的布置要求取得协调。⑦注意节省建设投资、节约农副产品物流和仓储小区用地。横断面各组成部分的配置既要紧凑，又要考虑留有余地。Ⅱ.道路横断面布置方案拟定根据规划要求，本工程道路横断面布置方案为：1、道路红线宽度24m，其中：行车道为双向四车道路面，行车道宽度9.0m；两侧人行道宽度2×4.52、道路红线宽度18m，其中：行车道为双向四车道路面，行车道宽度12.0m；两侧人行道宽度2×3、道路红线宽度9m，其中：行车道为双向二车道路面，行车道宽度6.0m；两侧人行道宽度2×（3）路基根据道路等级及沿线气候、水文与工程地质情况，填方路基压实度要求应符合有关规范。填方边坡按1：1.5。挖方边坡按1：1。对于穿越鱼塘段清除淤泥疏干，采取粘土分层回填，分层碾压。对于路基土质不良或含水量过高时，采取换土措施，且换土厚度不宜小于80cm。（4）车道路面路面结构设计分为机动车道、非机动车道、人行道三种。①路面使用材料年限标准主、次干路沥青路面15年，水泥混凝土路面30年，中等交通等级，500>Ni≥200；支路沥青路面10年，水泥混凝土路面20年，轻量交通等级，Ni<200；②路面结构方案比选在满足交通量和其他使用要求的前提下，遵循因地制宜，合理选材，方便施工，便于养护，节约投资的原则进行设计方案的技术经济比较，选择技术先进、经济合理的路面结构。③面层沥青混凝土面层和水泥混凝土面层均适宜农副产品物流和仓储小区道路，但由于项目对道路美观要求方面标准高，而且交通流量较大，施工工期要求短，且夜间行车车辆较少，所以本次可研道路路面推荐采用沥青路面。沥青采用进口沥青。机动车路面结构为沥青混凝土设计，道路设计荷载：BZZ—100KN。车行道为8cm厚粗粒改性沥青混凝土+6cm厚中粒改性沥青混凝土，20cm厚水泥（5%）稳定砂砾基层，20cm厚砂砾垫层。非机动车路面结构为沥青混凝土设计。车行道为6cm厚粗粒改性沥青混凝土+4cm厚中粒改性沥青混凝土，18cm厚水泥（5%）稳定砂砾基层，18cm厚砂砾垫层。基层：水泥稳定砂砾基层具有耐水性好，强度高优点，是理想的基层，且本地水泥、砂、砾石丰富，就近取材方便，因此本道路选用水泥稳定砂砾作为基层，砂砾垫层（5）人行道采用600×400水泥吸水砖面层，2cm厚1：2水泥砂浆粘结层，6cm厚C10混凝土基层。（6）路缘石人行道及隔离带路缘石采用砼路缘石。（7）道路交叉为方便出行，所有交叉口均采用平面交叉方式。现阶段主要以信号灯管理交叉口道路通行能力。在道路工程设计时，可考虑进行交叉口拓宽设计，增加左右转弯车道。（8）方便残疾人使用道路设计按照国家有关规范规定要求，道路工程考虑方便残疾人使用和通行，道路设计内容为以下几条：人行道的纵坡与宽度应满足手摇三轮车者通行；人行道的缘石坡度，触感块材，也应满足拄拐杖者、视力残疾者通行。（三）绿化工程本绿化工程范围是指道路及市政工程本身用地范围内的绿化。根据道路横断面设计，本工程中绿化主要为绿化带和行道树。农副产品物流和仓储小区绿化工作是城市建设的重要组成部分，它起着降低噪声、防止污染，美化人民生活的重要作用。因此，在本工程中，对道路沿线的绿化应予以足够的重视。绿化带综合布置花卉、灌木，植物品种配置上，选用适应性强、气味芳香、姿态优美、管理方便的植物种类。植物栽植形式采用散点、集栽、丛植、利植、篱植、孤植等，营造四季常青，保香荫浓，色彩丰富的景观。行道树采用1m×1m的树池种植，选取乔木，间距为6m（植树初期，因树冠较小，可以按3m间距种植，待树冠较大时再移走一株，恢复6m间距）。道路绿化率基本可以达到规范规定的要求，并能在一定程度上改善农副产品物流和仓储小区道路交通环境状况。绿化桥、灌木及草本植物相结合，重点考虑物种的多样性，同时应注意高度与宽度必须满足行车视线、视距要求。（四）供电照明工程1.供电工程现有变电站可实现项目的供电，电源充足，只需铺设10kv线路。10kv及以下线路均采用电力电缆沟（或电力排管）敷设，电力电缆沟（或电力排管）布置在人行道下。2.道路照明工程在道路两侧人行道上设置金属灯杆双肩路灯，采用双列对称布置方式，路灯纵向安装间距为40m，杆高主干道12m，次干道10m。照明灯具采用截光型，光源采用光效高、透雾性较高、寿命长的高压钠灯，主干道道路平均照度不小于15LX，照度均匀度不小于0.35；次干道道路平均照度不小于8LX，次照度均匀度不小于0.35。应选用高压铸铝外壳，内外丙烯酸漆涂层，安装方便灵活的灯具，灯具内配有补偿电容，使功率因数大于或等于0.85，还配置安装活性碳呼吸器，降低反射器污染。灯具防护等级选取用IP55或IP65。照明供电为10KV配电线“T”接引入电源，采用专用路灯变压器供电，路灯供电采用地下电缆线路方式，选用聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套铜芯铠装电缆。3.用电量预测采用负荷密度法计算：①工业用地：约1km2，按10000kw/km2负荷密度计，需负荷10000kw；②居民与公共用地：约0.3km2，按5000kw/km2负荷密度计，需负荷1500kw；合计需负荷11500kw，按12000kw计。现有电源满足本项目用电需要，不新建变电站。（五）给水工程1、供水水源本项目不建水厂，规划水源来自××县自来水厂。2、用水量计算(1)工业用水工业用地1642.3亩，约合109.49公顷，采用200立方米／公顷／天计，日需水量2.2(2)市民用水①按城市平方公里用水量法：根据小城市单位面积用水指标4-8KM3/KM2·d进行估算，近期取下限5KM3/KM2·d，农副产品物流和仓储小区需水量为0.5万m3/d②人均综合用水指标法：根据相关规范的人均综合用水量指标，结合项目区用水水平，确定按300升/人·日，预测一期人口约1.3万人，最高日用水量为：0.4万m3。③市民用水按0.4万m3/日计。则一期工业和市民用水共需2.6万m3/日，取3万m3/日计。3、供水管材质选择管材的选用应根据管材的技术性能、价格、供货条件、施工和维修保养的难易，管道沿线地基特性等多方面的因素加以考虑。目前供水工程采用较多的管材种类有：球墨铸铁管、钢管、PVC塑料管、PE管（聚乙烯管），钢筋、钢筒芯砼管等。球墨铸铁管；兼有钢管和钢筋砼管的两方面的优点，它具有一定的延展性，具有较高的抗压、抗拉强度，承受少量弯曲变形不破裂，不漏水，性能接近钢管；同时，球墨铸铁管采用喷锌和水泥内衬二道防腐处理，加上球墨化了的铸铁本身就有比钢管和灰口铸铁高得多的耐腐蚀性能，故它又具有砼管的良好的耐腐性能和内表面光滑，水力摩阻系数小的特点。钢管的延展性、抗拉、抗压强度最高，施工方便、简单，但抗腐蚀性能差，价格较高。钢筋、钢筒芯砼管抗腐蚀性能最好，但笨重、抗拉、抗弯性能差，易破裂。PE管耐腐蚀性能好，抗拉比砼管好，但比较软，抗压较差。UPVC塑料给水管，耐腐蚀性能好内部光滑、摩阻系数最小、重量轻，抗拉比砼管好，抗压比PE管好。选用应根据管材的技术性能、价格、施工和维修保养的难易，管道沿线地基特性等多方面的因素加以考虑，本可研推荐采用球墨铸铁管。3管径的选择为保证消防时水量和水压要求，规划最小给水管径为DN200。（六）排水工程采用雨污分流的排水制度。污水通过排污管道输送到污水处理厂处理。1.雨水排水工程雨水排放遵循高水高排、低水低排、就近排放的原则，结合地形沿规划道路敷设管渠，利用天然水系就近排放，以减少雨水管渠的长度。雨水排放口尽量设置在50年一遇洪水高程以上。道路纵向排水相互连通。管径根据本工程特点和汇水流量设置，排水主管管径DN400~DN1200,连接雨水的排水支管DN300。选用钢筋砼圆管。按纵向排水每40m设一个矩形检查井，不同管径接口处及分水岭处和横穿涵洞与圆管接口处必须设置检查井，检查井采用三七墙，且高度超过3m的检查井必须于3.0m处设置砼圈，以满足构造要求，检查井上面现浇井圈，并安装井盖井座。2.污水排水工程为保证污水处理厂的正常运行，各进入基地企业的工业废水需自行预处理，本研究的污水排水工程是指预处理后的污水，其水质要求必须符合《污水综合排放标准》《污水排入城市下水道水质标准》中的规定。（1）排水管径与最大充满度最小管径为DN300管径设计最大充满度DN3000.55DN4000.65DN500~DN9000.70(2)设计流速非金属管道最大设计流速5m/s,设计充满度下的最小流速0.6m/s。管段的起始埋深大于或等于2.0m，设计坡度为3/1000。(3)排污流量工业污水：按工业用水量的70%计，污水排放量1.54万立方米／日。(2)生活污水按生活用水量的50%计，污水排放量0.2万立方米／日。污水排放总量为1.8万立米／日，取污水排放总量为2万立方米／日计。（七）通信工程GY室外光缆、有线电视网线均沿道路预埋。（八）引桥工程黄龙大桥引桥及涵洞各一处，其中引桥长20米，桥面宽16米，涵洞长24米，涵洞标跨6米。（九）堤防工程1、等级划分按照《防洪标准（GB50201—94）》，本堤防工程等级为四等，其防护堤和防护墙为4级永久性建筑物。2、设计标准设计洪水位：根据第二节确定的防洪标准，设计洪水位采用20年一遇洪水位。3、防护堤设计堤线布置尽可能维持历史形成的河岸线，采用直斜复合堤，挡墙和土堤结合型式，在墙顶高程设置景观平台，平台以下为浆砌石挡墙，以上为土堤，迎水坡采用草皮护坡。下部浆砌石护挡墙顶高程按2年一遇洪水位+0.6m超高控制，浆砌石护岸的为仰斜式挡墙和重力式挡墙，仰斜式挡墙的标准断面：顶宽1.2m，外坡1:0.4，内坡1:0.2；重力式挡墙的标准断面：顶宽1.5m，内外坡1:0.4。墙身设排水孔。土堤顶高程按20年一遇洪水加安全超高控制，土堤的标准剖面为顶宽4m，外坡1:2.5，内坡1:2。三、主要工程量与主要材料供应(一)主要工程量估算1.土石方工程根据一期地形条件，参照类似已建项目数据，只计道路和道路两旁基础设施建设范围内工程量，土石方工程量280万立米。2.道路工程按道路规划，道路长约8652.6米。黄龙大桥引桥及涵洞各一处，其中引桥长20米，桥面宽16米，涵洞长24米，涵洞标跨6米。3.供水、雨水、污水、通信等管道工程按管道密度15公里/平方公里计，供水、雨水、污水、通信管道长分别长17公里。本可研不计管道工程工程量，由各专业部门自行投入管理。4.供电、路灯工程按线路密度15公里/平方公里计，供电、路灯工程线路长分别为17公里。本可研不计供电工程工程量，由供电部门自行投入管理。（二）主要材料供应本项目主要建筑材料有水泥、钢筋、砂石料、预制构件等水泥：本市有多家水泥生产厂家，其水泥产品符合国家标准，有多种规格水泥，运距在100km以内，产品数量和质量满足本项目要求。钢筋：××市场有各种规格、型号钢材，运距在10km以内。砂石料：项目周边有砂石公司，可供给不同级配沙和砾石，运距1km；块石由石场供应，运距20km以内。水泥预制构件：包括各种规格管道、路缘石、道板砖等，可由专业预制构件厂生产。

第五章环境保护一、概述环境是人类生存、繁衍、发展的基础。我国社会主义建设中坚持发展与环境兼顾的方针，注意环境保护。基础设施建设一方面促进社会进步和经济繁荣，另一方面对环境也带来不利影响。为合理利用自然环境、防止环境污染和生态破坏，为人民营造适宜的生活和劳动环境，必须坚持“全面规划、合理布局、综合利用、化害为利、为民造福”的环境保护方针。严格执行环境治理“三同时”的原则。本章就生态环境、空气影响、噪声影响三个方面，对本项目的建设进行评价。1、评价目的环境评价的目的在于预测和分析拟建项目在建设期及营运期对沿线周围环境的影响，并根据其影响程度和范围提出有效可行的环境保护措施及建议，使其对环境造成的不利影响得到有效控制并降低到最小程度，达到经济建设与环境保护协调发展的目的，从环保角度论证拟建道路项目建设的可行性，为环保工程措施及环境管理提供科学依据。2、依据（1）《开发区区域环境影响评价技术导则（HJ/T131-2003）》（2）国家及地方有关环保的法律法规3、评价范围以建设项目可能的影响区域为主。4、评价标准（1）《城市区域环境噪声标准》（2）《地表水环境质量标准》（GB-3838-2002）；（3）《农田灌溉水质标准》（GB5084-92）；（4）《渔业水质标准》（GB11607-89）；（5）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；（6）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及地方规定；5、评价年限根据项目建设期及交通量增长情况，确定评价年限为：（1）建设期：2年（2）运营期：50年二、生态环境影响评价1、野生植物、动物及栖息地的影响项目评价范围内不属于保护区，项目建设会给动、植物的生态环境带来直接影响，建议在施工过程中减少破坏、降低噪音。2、水土流失的影响项目施工不可避免的会造成一定的水土流失，为此在道路施工期间，应切实执行《中华人民共和国水土保持法》，采取切实可行的防止水土流失的工程措施。（1）施工时，应先做好坡脚挡土墙和沿河挡水墙，然后进行砌坡填土，并应注意避免雨季开挖修筑路基。（2）沿河路段废弃土石方不得就近倾倒入河道中，必须设置弃土堆积处集中弃土，并采取必要的排水防护和绿化措施。（3）作好路基排水（4）做好土方平衡调配，减少土石方开挖。3、水环境的影响（1）施工期水环境的影响施工期间对水源有一定程度的影响，因而要采取有效措施注意施工期水资源的保护。含有害物质的建筑材料堆放点要远离水源地，并用防雨材料遮盖。（2）营运期水环境的影响农副产品物流和仓储小区营运期间，必然产生大量工业废水，只要加强对工业废水的管理，农副产品物流和仓储小区内企业做好废水的预处理，加强各种管路的运行管理，确保管路正常运行，就可以保障营运期水环境满足国家有关规范要求，保证水环境不受污染。三、环境空气影响的评价1、施工期大气环境影响的分析（1）尘污染施工期间工程对空气的主要影响是尘污染，故仅以TSP作为评价因子。尘污染主要产生于灰土拌合、土石方工程施工和施工材料的运输等。因此，有必要采取洒水措施控制起尘量。（2）汽车排出气体对大气的污染影响最大的氮化合物（NO2），是我国标准中限定NO2年平均换算值为0.02－0.03ppm，预测年平均换算值为0.005ppm，影响较小。2、施工期大气污染防治措施（1）土石方开挖，必然破坏相应的植被，应尽量不让地表裸露，爱护植被，保护环境。（2）运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫路面，防止二次扬尘。根据以上各方面分析，只要注意加强施工及营运期的环境保护措施，该道路建设是可行的，能给社会经济带来效益。3、营运期大气环境影响的分析营运期园内企业排放一定量的废气，对大气环境有一定的影响，必须严格把关，严禁对环境影响大，污染严重的企业进入基地；同时，加强对基地内企业的管理，采用先进技术，降低或减少废气的排放，确保大气环境达到国家规范要求。四、环境噪声影响评价1、施工期建设期的噪声主要是施工机械声。施工机械作业时，按点声源扩散公式计算，距作业47m处的机械噪声最大值为75dB，因而此处以远的施工噪声，昼间等效噪声已小于规定的昼间土石方施工噪声限值75dB，同时一般夜间（22：00－6：00）均停止工程施工，所以道路施工噪声影响范围最大为50m左右。我国城市建筑施工期间，施工场地产生的噪声标准值如下表：施工阶段作业噪声表单位：等效声级dB（A）施工阶段主要噪声源昼间噪声夜间噪声土石方推土机、挖掘机装载机7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土搅拌机，电锯等7055装修吊车、升降机等6555我国城市区域环境噪声标准（GB3096—93）中第一类混合区及交通干线道路两侧标准见下表：城市区域环境噪声标准单位：等效声级dB（A）适用范围昼间夜间第一类混合区（居民、商业混合）5545交通干线道路两侧7055当环境区域评价点受噪声影响，环境噪声超过限值时，可采用调整时作业的施工机械数量或使用噪声低的机械等防治措施。本工程可以把砼搅拌机布置在适当位置，同时对运输车辆及施工机械加强维修，保证其处良好的工作状态，以降低施工噪声，减少对周围环境的影响。2、营运期农副产品物流和仓储小区营运期设备运行产生较大噪声，但由于农副产品物流和仓储小区工厂集中，且远离生活区，影响较小五、环境保护治理措施1、水土保持本项目土方工程量较大，取土坑取土后应及时平整；施工时应避免在雨季挖修筑路基；做好路基临时排水工作。施工结束后废弃料要及时清运。施工占地应尽可能的占用废弃地和荒地，划出施工范围以避免机械碾压农田，施工结束后应尽快恢复原貌。沿线路段设计绿化，可较好地保护土坡路堤，防止水土流失。2、施工期施工废水、生活污水影响治理措施砂石冲洗水中悬浮物浓度较高，大多是粒径小于0.15mm的无机颗粒，比重较大，不含有机质，成分单一。其它生产废水均为无机废水，含钙、硅等成分，不含易溶于水的有毒物。施工废水若直接排入河道将增加水体的浑浊度，对水质产生影响。因此对施工废水须沉淀后循环使用。机械设备保养和洗涤水要设集中水池进行隔油和沉淀处理。生活污水中含有致病病菌、病毒和寄生虫卵等，若直接排入河道，有机物进行氧化分解，在缺氧条件下发生腐烂发酵产生恶臭物质，从而影响水质。因此生活污水要集中后采取化粪池简易处理。3、施工期施工废气影响治理措施在施工期间做好作业小区的污染防治，在砂石加工及砼拌和等作业区安装防尘设备，对施工人员加强劳动保护，在运输繁忙路段经常洒水，对弃土、石灰等易飞扬物料的运输应采取蓬布遮盖措施，以减少扬尘的污染。由于施工场地开阔，废气容易扩散，加上一定的防范措施后可以减缓对周围的环境影响。4、施工期噪声影响治理措施由于工程施工噪声影响范围为昼间200m，夜间600m，将影响到路边居民夜间休息，因此应控制夜间施工。对一线工人做好劳动保护措施，个人佩戴防声头盔或隔声耳塞。对汽车运输产生的流动噪声源，应控制其高音鸣笛，对重型运输机车应安装噪声消声器。5、施工期沥青污染的治理措施保持烟道正常工作，消除接头处橡皮圈破损，黑烟不直接外泄而是经水磨除尘处理。第六章劳动安全卫生与消防项目施工时，机械设备多，人员复杂，不安全隐患较多，安全就是要防止事故的发生。劳动部于1988年以第48号文颁发《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》，规定中要求贯彻“安全第一，预防为主”的方针，有关职业安全与卫生的技术措施与设施；应与主体工程“三同时”，以确保生产性建设工程项目投产后符合职业安全卫生方面的法规和标准，保障劳动者在生产劳动中的安全和健康。一、危害因素和危害程度分析分析在施工过程中可能对劳动者身心健康、劳动安全造成危害的、物品、部位、场所及其危害范围和程度。1、在取土场取土时有些山坡需用雷管炸药进行爆破，搬运比较大的石块，施工室外用电等这些都会给施工人员造成生命危害和身体损伤。2、水泥粉尘，施工时造成的灰尘等这些对人体呼吸道有一定影响，但影响不大。3、机械设备未认真、及时检修，造成机械事故；4、无证上岗或违章作业等。二、安全措施方案1、在爆破作业时应设立一定的防护距离，并标注警示牌，室外用电应选择较好护套线，若发现电线有破损应及时更换。2、搬运比较大的石块要尽力而为，装卸物品时要注意周围过往人群。3、要建立安全操作规程，并制定安全保护制度。4、施工人员必须持证上岗，按规定做好安全措施；5、爆破器材必须有专人管理，专用仓库。三、消防措施1、火灾隐患分析在项目施工中，须雷管、炸药等火工材料，以及汽、柴油、木材等易燃、易爆物资。这些物资的运输、储存、保管都是消防的重点。2、消防设施对可能存在的火灾隐患等消防重点部位，根据消防安全规范确定消防等级，配置相应的消防措施。消防供水管网与市政供水管网并用，主干道两侧每100m设一个消火栓，支路单侧每80m设一个消火栓。

第七章组织机构与人力资源配置一、组织机构（一）项目法人已依据《中华人民公司法》成立××县城市建设投资有限公司负责农副产品物流和仓储小区的开发建设。（二）管理机构组织方案开发有限公司拟设综合部、开发建设部、招商部，其主要职能规划如下：综合部：负责小区内的土地征用、报批、房屋拆迁安置等工作；负责组织、劳动人事管理及机构编制管理工作；负责公文处理、信息、信访、档案、外事、接待联络和会议的组织工作；负责文件和会议决定事项的督办工作；负责收集、编发信息和信息网络建设工作;负责公司的财务管理；开发建设部：负责组织小区内的各项工程的测量、设计、招投标、预决算、施工管理和工程验收等工作；负责小区内的规划实施和监控，协助查处违法、违规建设；负责组织工业小区内的所有建筑物规划放线；负责市政等公共基础设施的维修管护工作。招商部：负责小区内的产业布局、产业发展规划、产业结构和产业政策的制订、审核、申报并组织实施;负责小区内的招商、项目洽谈工作，并负责招商项目签约文本草拟，协调有关工作，负责项目跟踪等工作;进行项目筛选，建立完备的项目库；负责工业小区内的土地开发。2.机构适用性评价管理机构已依法成立，符合国家有关规定；根据××工业园小区开发有限公司的职能、设立目的和要求，此机构的内部设置基本合理，也是目前类似项目管理的有效方式,具有很强的适应性。二、人力资源配置根据现有类似项目管理情况，结合本工程实际情况，本工程管理机构设置综合部、开发建设部、招商部三个部门。按照定精简高效原则，结合本工程实际，初步拟定公司定员10人。其中公司经理一名，副经理一名，管理人员5人，工程技术人员3人。定员计划情况见表8.1。表8.1农副产品物流和仓储小区一期基础设施管理岗位定员计划表岗位类别岗位名称定员一、负责、综合、开发建设、招商人员单位负责类单位负责2技术总负责财务与资产与管理综合部行政负责与财务管理3征地拆迁管理文秘与档案、人事劳动教育管理开发建设部工程建设管理3设备管理基础设施管理环境卫生管理园林养护招商部产业规划、实施2招商与项目洽谈项目库管理小区土地开发小计10第八章招投标方案一、招标工作依据（1）《中华人民共和国招标投标法》；（2）原国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；（3）七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》；（4）《××省工程建设施工招标投标管理办法》二、招标工作原则1、招标方式按照××省发展和改革委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：全部工程施工采用国内公开招标，进行资格后审；工程施工监理采取招标资格后审。2、招标范围本项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括相应路段内的道路工程、排水工程、桥涵工程、照明工程、绿化工程、交通设施工程；工程监理、主要设备材料采用招标形式。3、公告发布根据原国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》，本项目将在国家公开发行的报刊和网络刊登招标公告。4、资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投标人进行资格后审；对邀请招标的监理潜在投标人进行资格后审。5、潜在投标人的要求（1）邀请招标在我国范围内邀请有建设部工程相应的资质的单位参加投标。（2）公开招标通过媒介发布公告，凡具有建设部相应有效的施工资质，具有良好的社会信誉和类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的投标。三、招标组织形式1、招标机构：由项目法人委托招投标代理机构实施招标组织工作。2、评标委员会：由赣州市或××县具有资格的专家库内，抽取组建由5名以上单数专家组成的评标委员会。四、招标基本情况本次项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式，具体见招标基本情况表。招标基本情况表内容项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标全部一期勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√设备征地等其它√第九章实施进度方案项目建设期为2年，计划于2011年1月开工，2012年12月完工。具体安排如下：1、征地拆迁与返迁房：2010年11月——2011年6月，8个月2、土石方工程：2011年1月——2011年12月，12个月3、道路工程：2011年2月——2012年10月，12个月4、地下管线工程：2011年7月——2012年8月，14个月5、供电工程：2011年1月——2011年6月，6个月6、绿化、亮化工程：2012年1月——2012年12月，6个月第一期工程进度安排表项目名称2010年2011年2012年项目前期（可研、设计、招标）项目征地拆迁土石方工程道路工程供水工程供电工程（线路）路灯工程雨水管道工程污水管道工程道路绿化工程通讯工程（管道）第十章投资估算及资金筹措一、总投资估算1、投资估算编制依据本工程按照确定的工程建设规范及内容和技术指标为准，依据如下定额标准估算工程建设的投资。（1）本项目建设工程建设可行性研究设计资料及有关技术资料；（2）《××省市政工程消耗费定额及单位估价表》2006年；（3）《××省市政工程及园林工程费用定额》2006年；（4）《××省园林工程消耗费定额及单位估价表》2006年；（5）《××省二00四年工程定额》2004年；（6）《市政工程可行性研究投资估算编制办法》（建标〔2007〕164号）；（7）《全国市政工程投资估算指标》；2、投资估算取费标准（1）本项目土地按成本价按3万元/亩计（包括土地出让金、拆迁补偿和安置费、契税、规费等所有费用）；（2）建安工程取费按三类工程取费，单价均为综合单价；（3）工程勘察设计费按《工程勘察设计收费标准》(国家计委、建设部【2002】10号)计取；（4）监理费按《工程建设监理收费标准》（发改价格【2007】670号）；（5）招标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格【2002】1980号）；（6）施工期为二年，不计涨价预备费；（7）基本预备费按工程费用的8%计取；；（8）主要材料价格参考××县2010年6月份建设工程造价信息公布的材料信息价格表，并根据实际调查的价格计算；（9）根据中国人民银行日规定，采用调整后利率6.14%；（10）本项目运营期只需简单维护，不计流动资金。3、建设投资估算第一期估算总投资10253万元。其中：静态投资9816万元，动态投资436万元；静态投资中，建筑工程费6441万元，工程建设其他费用2648万元，基本预备费用727万元。具体详见评估表1：固定资产评估表二、资金筹措及还款计划建设总投资估算为10253万元，工业园开发有限公司自筹3253万元，占总投资的31.7%，银行融资7000万元，占总投资的68.3%；还款资金来源为××县政府从储备土地的出让收益和财政预算安排的基本建设资金中支付的工程回购价款。

第十一章财务评价一、基础数据的分析与确定（一）农副产品物流和仓储小区基础数据估算1.投资强度根据《工业项目建设用地控制指标》，××县农副产品物流和仓储小区一期土地等别为8等，相关控制指标为：综合投资强度：不小于800万元/公顷；结合本项目周边农副产品物流和仓储小区调查情况，预测本项目投资强度为大于1000万元/公顷，本次可研按1000万元/公顷。2.产出率依照近几年农副产品物流和仓储小区统计资料分析，类似农副产品物流和仓储小区产出与固定资产投入与的比值在2.5—3.0之间，根据××农副产品物流和仓储小区定位与入园企业的情况分析，本项目取2.6，即每公顷工业用地产出2600万元。3.综合税率目前销售收入纳税率(综合税率)约为8.5%，依照农副产品物流和仓储小区的特点以及有关政策，抵扣进项税率后，本可研取综合税率为4.0%，即每年每公顷产生税收是104万元。4.地方可支配税收估算按现行的财税体制，农副产品物流和仓储小区企业的税收中地方政府可支配税金约占34%，即每公倾投资达产后，地方政府可支配税金约为每年每公顷35万元，年地方可支配税收3854万元。（二）土地出让1.土地出让计划（1）工业用地根据本农副产品物流和仓储小区规划要求，项目与2011年1月开工，计划2012年12月完工，可供工业土地720亩，农副产品物流和仓储小区土地分五年出让，自2013年起分五年出让，至2017年全部出让完毕。（2）商住用地可供商住用地352亩，根据工业园发展规律与××县工业园土地转让情况分析，工业园商住用地计划宜按下表转让，自2013年起分五年出让，至2017年全部出让完毕，分年度转让计划见表11.1。表11.1单位：公顷名称年份合计20132014201520162017转让土地数量（亩)4804803201601601600工业用地2162161447272720商住地105.6105.670.435.235.23522.土地出让收入农副产品物流和仓储小区土地出让收入是本项目的重要筹资渠道之一，也是农副产品物流和仓储小区进入率的重要影响因素之一。（1）工业用地为引进和鼓励外商到小区投资兴业，××县农副产品物流和仓储小区范围内的工业用地和其他用地均按成本价计，根据目前已建工业园调查数据分析，估算本物流和仓储小区地价在6万元/亩。（2）商住用地商住用地采用“招、拍、挂”方式转让。据××县工业园附近类似土地调查，目前土地平均开发成本在6万元/亩左右，转让价在45-52万元；考虑到国家扩大内需与当前经济形势发展，以及工业园开发规模效应，推测该项目商住用地价为万元/亩。见下表11.2。表11.2土地转让收入估算表名称年份合计20132014201520162017转让土地数量（亩)4804803201601601600工业用地2162161447272720商住地105.6105.670.435.235.2352商住地转让价格(万元/亩）48.0048.0048.0048.0048.00工业地转让价格（万元/亩）66666土地转让收入（万元）6365636542432122212221216二、财务评价（一）成本分析1、管理费用即管理人员工资、福利等，人员工资按3万元/每年/每人计，共计30万元。考虑到生活水平的逐步提高，每年按前一年递增5%。2、设施维修费用主要包括公共设施正常维修养护费，维护人员工资、福利等，按建筑工程费的1%计取，每年60万元，考虑运营前期维护费较少，计算期较短，维修费每年不变。3、固定资产折旧本项目计算期12年，其中运行期10年，根据本项目特点及国家有关规定，本项目固定资产折旧及无形资产、其他资产摊销按20年折旧，采用平均年限法。4、税收本项目收入有土地转让收入和农副产品物流和仓储小区所在地政府财政补贴，根据有关规定，土地转让部分用于农副产品物流和仓储小区基础设施建设，不计税收；按企业所得税征管有关规定，对已征企业所得税的农副产品物流和仓储小区的收入，适用税率为0；故本项目财务分析不计税收。（二）效益估算本项目效益主要有土地出让收入。包括工业用地和商住用地出让收入，具体见表11.2。（三）计算期项目建设期为二年。按规划，本项目基础设施建设完成后，园区内工业及商住用地在5年内全部售完，在项目运营内，基础设施维护费用由项目建设单位支付。项目运行期一般在20年，考虑到本项目特点，项目设定计算期为12年，其中建设期2年，生产期10年。（四）财务评价项目从利润和损益表中可知，项目在施工期的2011年至2012年由于没有土地出让，项目没有效益和利润；2013年至2017年土地出让，项目有收入,2017年以后其运行费用由财政从地方可支配税收中支付。经估算，项目总投资为10253万元，当计算期为12年（其中建设期2年），折现率为10%时，本项目财务净现值为4000万元，动态投资回收年限3年；本项目内部收益率23.66%。项目有较好的财务指标，经济效益良好，符合国家行业规定（五）敏感性分析对项目投资效果影响较大的建设投资、销售收入因素进行敏感性分析当建设投资增加10%，收入减少10%时，其内部收益率分别为16.03%和16.27%，对投资效果均较敏感，但财务指标仍可行，效益较好。第十二章风险分析一、主要风险因素识别收集相关类似项目有关资料分析，本项目主要风险因素有政策因素、资金因素、建设管理因素、服务因素等1.政策因素该因素是项目决策的基本因素，项目是否符合当地规划，是否得到政府的有效支持，及支持的力度，征地拆迁工作等关系到该项目的是否建设与建设进度。本项目财务效益较好，实施后，能带动地方经济的发展，增加就业，增加财税收入，但需政府各方面予以扶助。2.资金因素资金能否按计划筹集到位，是本项目的关键因素。3.建设管理因素项目的建设水平影响企业的进入基地率。4.服务因素农副产品物流和仓储小区的服务水平对项目影响较大。二、风险程度分析与对策1.政策因素该项目具有很好的经济效益，同时能发展特色产业，带动农民增收，促进××县社会、经济又好又快的发展，具有很好的社会效益，符合××省、赣州市的有关规划要求，××县各级领导极为重视，有各有关部门、单位大力支持，该风险因素极小，可不需采取防范措施。2.农副产品物流和仓储小区与产业的定位该风险因素风险程度较大。本项目资金投入较大，且前期无效益，必须要有稳定的资金保证，才能确保本项目的顺利实施。必须重点防范该风险因素。一是要做好项目前期工作，在开工前精心勘测设计，避免失误，编制好可行的资金使用计划；二是要积极筹集资金，确保资金能及时到位。3.建设管理因素建设管理的好坏直接影响建设的成果。该风险因素可严格按项目法人制、招标投标制、工程建设监理制和合同管理制要求，或采用代建制，招标选择有管理水平、经验、能力的代建单位实施管理来防范该风险因素。4.服务因素必须要牢牢把握“建设功能配套完善、产业集群发展、企业自主创新、生态环境良好的现代化创新型、生态型农副产品物流和仓储小区”这个定位，依托××县现有的产业基础，发挥现有产业优势，引进一批行业发展前景好的企业，同时要加强对建成农副产品物流和仓储小区的管理，提高管理水平，为进入基地企业提供一个良好的社会和农副产品物流和仓储小区环境。

第十三章研究结论与建议一、推荐方案总体描述如前所说，本项目为××县工业园二区农副产品物流和仓储小区开发项目，计划开发面积1642.3亩，主要工作内容为土石方、供水、供电、排水、绿化等“七通一平”，以及道路引桥、河堤等工程。该项目估算投资10253万元,净现值ENPV(I=10%)为4000万元，动态投资回收年限3年；财务内部收益率为EIRR=23.66%。从项目财务现金流量计算来看，该项目经济效益较好，除此之外，还有无法用货币计量的许多直接和间接效益，由此，该项目具有良好的经济效益。二、结论与建议1.结论本项目工程地形地质条件良好，工程方案、技术成熟,得到××县县委、政府的大力支持和广大市民的拥护，项目的建设是十分必要的，也是可行的。2建议（1）项目建成后具有良好的经济效益，对加快经济发展，提高市民生活质量有较大的作用，建议该项目尽快实施。（2）严格把关，选择环保、高附加值的高、尖、新龙头企业入进入农副产品物流和仓储小区。附表、附图、附件附表：农副产品物流和仓储小区一期基础设施项目投资估算表；固定资产分类表；3、投资计划与资金筹措表；4、总成本费用估算表5、损益和利润分配表6、贷款偿还计划表7、项目现金流量表附图：1、选址方案图；2、项目位置图；3、总体规划土地利用规划图；4、道路规划图；5、电力通信规划图；6、供水规划图；7、排水工程规划图；8、道路横断面图；9、管路布置示意图。附件：1、委托书。评估表1：固定资产投资估算表单位：万元序工程或费用名称估算价值号建筑工程设备购置安装工程其它费用合计其中外币一静态投资(1+2+3)98161工程费用64416441⑴土石方工程28002800⑵道路工程1722172224米路宽支路99699618米路宽支路6006009米路宽支路127127⑶道路亮化工程174174⑷道路绿化工程261261⑸雨水管道工程261261⑹污水管道工程261261⑺河堤721721⑻黄龙大桥引桥2020⑼桥涵2202202其它费用26482648⑴建设用地费22502250①土地征用费19301930耕地13301330林地575575建设用地2525②拆迁补偿费320320③安置补助费00④土地报批办证费00⑵建设管理费213213①建设单位管理费8787②工程质量监督费66③建设工程监理费120120⑶前期工作咨询费1010⑷勘察设计费103103①工程勘察费66②工程设计费9797⑸环境影响咨询费66⑹劳动安全卫生评审费66⑺场地及临时设施费2020⑻工程保险费1919⑼招标代理费20203基本预备费727727不可预见费727727价差费0二动态投资(1+2+3+4+5)4361建设期利息4362汇率变动部分03固定资产投资方向调节税04国家新批准的税费05涨价预备金0三固定资产投资(一+二)10253评估表2：固定资产投资资产分类表单位：万元序号工程费用名称估算价值一固定资产(1+2+3+4+5+6+7+8)76041工程费用6441主要生产项目辅助生产项目公用工程64412其它形成固定资产费用3基本预备费727不可预见费727价差费4建设期利息4365汇率变动部分6固定资产投资方向调节税7国家新批准的税费8涨价预备金二无形资产(1+2+3+4+5)22501土地使用权22502专利权3非专利技术4商标权5其它无形资产三长期待摊费用(1+2+3+4+5)3991