房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第7次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习

题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：成绩：第一套单选题(共20题)估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。典型性资料有代表性资料能反映事情本质特征的资料典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。心理因素交通因素噪声因素卫生因素城市房屋拆迁估价应当采用()。客观合理价值标准非公开市场价值标准公开市场价值标准政府规定的价值标准报酬率的表达式为()。投资回报/所投入的资本投资回收/所投入的资本(投资回报+投资回收)/所投入的资本(投资回收-投资回报)/所投入的资本收益法的雏形是()。地租资本化法报酬资本化法早期购买年法直接资本化法新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应()。扣除折旧预算折旧以一定的比率计算折旧不扣除折旧【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。上升下降不变无法确定【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。装修户型层高楼层基准地价是城市中均质区域内的土地()。最低价格最高价格平均价格成交价格【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。估价目的估价时点估价对象价值类型画出时间序列图的目的是（）。消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性确定用什么方法测算趋势值找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。2.00%2.13%2.22%2.50%在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是()。功能缺乏功能过剩修复时间较长修复时间较短专家证词属于下列哪种形式的估价报告？()叙述式报告表格式报告书面报告口头报告预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。TOC\o"1-5"\h\z66713331000500【真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。估价方法选用恰当估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分计算公式和计算过程正确无误各种估价方法的测算结果一致如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。保持现状装修改造转换用途重新利用某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为()。27%21%73%79%运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临街宗地一调查评估路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格调查评估路线价一划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临街宗地一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格选取标准临街宗地一划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格多选题(共10题)下列土地状况中，属于土地权益状况的是()。土地开发程度土地使用管制土地面积大小土地权利性质土地使用期限下列属于有形资产的有()。设备家具著作权股票债券建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。建筑式样风格结构构造长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有()。用于市场法中对未来净收益等的比较用于比较法中对可比实例价格进行市场状况修正用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。征收成交价招标成交价拍卖成交价挂牌成交价协议成交价临街深度价格修正率表的制作形式有（）。单一深度价格修正率多种深度价格修正率单独深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率求取报酬率的方法有（）。累加法市场提取法投资报酬率排序插入法实际观察法单位指标法下列属于危险房的特点的是()。承重构件已属危险构件装修严重变形、破损随时有可能倒塌不能确保住用安全有爆炸物品在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。银行存款利率建筑造价指数或变动率建筑材料价格指数或变动率建筑人工费指数或变动率银行贷款利率建筑物折旧基数是指()与()的差额。建筑物的重新购建价格清理费用建筑物的残值建筑物的净残值土地重新购置费判断题(共10题)【真题】有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的1.45倍，第四层的房地价为第二层的91%,按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%（）类似房地产的历史价格资料时间越长长期趋势法作出的推测和判断就越准确。（）【真题】从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身（。）房地产的实物可以进一步分为有形的实体该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）房地产能抵御通货膨胀，是因为其通常具有保值功能。某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。（）衣食都较困难的低收入居民的收入增加因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。（）经过了市场状况修正后就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。（）真正的房租不包括地租。（）对在建工程的估价，可采用比较法估价。（）第一套参考答案单选题【正确答案】D【正确答案】C【正确答案】C【正确答案】A【正确答案】C【正确答案】D【正确答案】A【正确答案】D【正确答案】C【正确答案】A【正确答案】D【正确答案】A【正确答案】C【正确答案】B【正确答案】D【正确答案】C【正确答案】D【正确答案】D【正确答案】D【正确答案】B多选题【正确答案】BDE【正确答案】AB【正确答案】AB【正确答案】BCD【正确答案】BCDE【正确答案】CDE【正确答案】ABC【正确答案】ACD【正确答案】BCD【正确答案】AD判断题【正确答案】对【正确答案】错【正确答案】对【正确答案】错【正确答案】对【正确答案】对【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】错第二套单选题(共20题)有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。该建筑物的价值低于拆除费用该估价结果肯定有误甲土地的价值高于乙土地的价值不可能出现这种情况在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现。按份共有所有权建筑物区分所有权空间利用权地役权新开发土地价格=()+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。取得待开发土地的成本新土地开发成本土地使用权成本土地转让成本说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。估价原则估价依据估价机构估价定义将房地产称为物业的国家或地区是()。法国意大利日本香港在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则()。价值时点为未来，估价对象为未来状况价值时点与房地产状况均为现在价值时点为现在，估价对象为未来状况价值时点为现在，估价对象为过去状况市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。估价时点时的价格正常情况下的价格交易修正时的价格市场前提下的价格最适用的房地产价格指数或变动率是()。全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格X()=正常价格。1/(1±5%)5%1+5%)/1(1-5%)/1【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。市场价值投资价值谨慎价值在用价值【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有()的特性。易受限制独一无二相互影响不可移动交易情况的修正中应该（）。以成交价格为基准以可比实例的成交价格为基准以实际成交价格为基准以正常价格为基准适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。它可以帮助确定（）。最佳用途最佳规模最佳集约度最佳使用在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。应由房地产开发企业缴纳的税费土地出让方缴纳的税费政府管理部门缴纳的税费房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。一个直观具体的印象一个综合全面的印象一个模糊大概的印象一个片面、具体的印象在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+()+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。建筑材料成本建筑物建造成本建筑物最基本构造成本建筑装饰成本某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。TOC\o"1-5"\h\z85.4587.1688.5088.90使住宅房地产价格明显上升的是()。中等收入者收入提高高收入者收入增加低收入者收入增加居民收入提高【真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为()万元。5061.445546.945562.966772.85某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。68%75%76%80%多选题(共10题)房地产的交易类型主要有()。抵押买卖租赁征用清算选取可比实例时，应符合的要求包括()等。可比实例与估价对象所处的地区必须相同可比实例的交易类型与估价目的吻合可比实例的规模与估价对象的规模相当可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为()。，直接资本化法投资法收益乘数法利润法动态分析法属于权益状况比较修正的主要内容的是()。土地使用权年限城市规划限制条件公共设施利与弊限制文化生活限制条件交通管制市场状况调整的方法有()。价格指数价格变动率时间序列分析直接比较调整【真题】长期趋势法可以用于()。推测、判断房地产的未来价格预测收益法中未来的租金、空置率等市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力填补某些房地产历史价格资料的缺乏假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。市场比较法收益法成本法购买年法路线价法下列属于基本完好房的特点的是()。结构基本完好部分构件损坏或变形装修基本完好、油漆缺乏保养设备、管道现状基本良好墙体严重裂缝对确定报酬率有参考依据的有（）。折旧率物价指数银行贴现率投资回报率收益乘数商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。临街状况到市中心距离繁华程度安宁程度判断题（共10题）狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）【真题】理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）在用价值一般于高于市场价值。（）路线价通常为土地单价，也可为楼面地价，可用货币表示，也可用相对数表示。（）收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。（）人口密度过高会导致生活环境署化，从而有可能降低房地产价格：（）加权移动平均法是将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。()理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。()判断建筑物经济寿命，不用考虑其市场状况和经营收益状况。()深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()第二套参考答案单选题【正确答案】A【正确答案】C【正确答案】A【正确答案】B【正确答案】D【正确答案】C【正确答案】A【正确答案】D【正确答案】A【正确答案】B【正确答案】C【正确答案】D【正确答案】A【正确答案】A【正确答案】A【正确答案】B【正确答案】B【正确答案】A【正确答案】A【正确答案】C多选题【正确答案】BC【正确答案】BCDE【正确答案】BD【正确答案】AB【正确答案】ABC【正确答案】ABDE【正确答案】ABD【正确答案】ACD【正确答案】CD【正确答案】AC判断题【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】对【正确答案】对【正确答案】对【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】错【正确答案】错第三套单选题(共20题)在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。土地的价值建筑物的价值建筑物与土地的价值建筑物的拍卖价值投资利润率的计算公式是()。开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)开发利润/(土地取得成本+开发成本)开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)开发利润/开发完成后的房地产价值建筑物净收益=()X建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。建筑物重置价建筑物现值土地价格房地产价格下列哪种房地产不是按用途来划分的类型？()综合房地产出租房地产办公房地产娱乐房地产()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。房地产状况调整市场状况调整比准价格修正交易情况修正砖混结构二等的残值率是()。2%4%6%3%某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是()。炫耀性物品正常商品吉芬物品马铃薯下列房地产中，哪一项存在替代关系？()经济适用住房与高级别墅住宅与其配套的商业房地产宾馆与写字楼大城市郊区的住宅与高速公路收费与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。均衡原理预期原理竞争原理替代原理当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以()为前提进行估价。维持现状更新改造改变用途重新开发房地产估价的主要难点是()。市场行情变化不定供需变化引起价格变化房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握房地产价格的影响因素影响程度不同相比之下，成本法最适合于对()的估价。新建筑物旧建筑物商业门市待开发房地产在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与()进行比较。居住房地产商业性房地产收益性房地产类似房地产现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用()。公允价值重置成本账面价值历史成本价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。固定价格指数定基价格指数长期价格指数环比价格指数开发成本包括()。勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费划分路线价区段的最主要标准是()。十字或丁字路功能分区分界点地价有显著差异的地点商铺繁华程度变化点某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（）万元。TOC\o"1-5"\h\z2423.4223.4322.86在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是（）。在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。招标拍卖挂牌协议多选题（共10题）【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。直接资本化法基于租赁收入测算收益乘数法基于营业收入测算现金流量折现法现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？（）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价下面（）是计入商品住宅价格的费用。征地费建筑安装工程费住宅小区内的营业性用房建设费用住宅小区内设施的建设费用邻近住宅小区的物业用房建设费征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括（）等。房屋征收补偿费用相关费用建设用地使用权出让金青苗补偿费土地使用税下列是非收益性房地产的有（）。农用地行政办公楼教堂寺庙汽车加油站套内建筑面积包括（）。套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积电梯间建筑面积剩余技术有（）。建筑物剩余技术土地剩余技术市场剩余技术房地产剩余技术抵押贷款剩余技术下列哪些属于实物状况调整的内容？（）土地基础设施完备程度容积率建筑物设备建筑物完损程度房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。房地产被人