长沙某项目调研物业发展建议

长沙房地产市场补充调研谨呈：湖南XX房地产开发有限公司：[2007]GW82本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。2工作情况说明竞争分析政策分析地块分析12343在XX房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作楼盘实地调研16个板块项目市府XX板块XXXX、XXXX园、XX湾、XXX、XX海岸、lXXX景、XXXX麓南含浦板块阳光100国际新城中心板块XXXX、XXXXXX园XXX湖板块XX湖上国际社区新南城板块长沙XXXX花园芙蓉北板块XX花城、XX一号、山语城、湘江世纪城深度访谈18人部门对象业内人士（12位）XXXX策划经理张小姐、销售经理邓先生，XX汇景策划代经理、销售经理潘先生，奥林匹克花园销售代表陈小姐、XX销售经理肖先生、销售代表刘小姐，XXXXXX园销售代表周小姐，XX花城销售代表戴先生，XX一号销售代表宁小姐，蔚蓝海岸置业顾问王小姐、玫瑰园唐小姐等媒体人士（1位）湖南经济电视台《都市地产》栏目编导罗小姐消费者（5位）某事业单位张先生，生意人陈小姐、王先生，外地客户张先生及一陌生客户4工作情况说明竞争分析政策分析地块分析123452007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍10月以后市场变化1、一手放、二手房成交量严重下降；2、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；2007.12.12第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理2007年，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨62007.8各大银行取消加按业务贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭二手放贷基本停止金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷7政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机十七大报告指出：综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平；健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。2007.8至今成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎实质：调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判82007年存款准备金率9次调整2007年加息5次，一年期存款基准利率提到3.87；一年期贷款基准利率提到7.29%。

通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本9金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；政策打压金融紧缩市场观望投资需求受限改善需求推迟首置等强刚性需求平稳增长10政策对长沙房地产市场的影响11新政下市场观望气氛浓重2007年下半年长沙市场商品房成交量在10月达到一个颠峰，11月有很大滑坡，12月份持续下滑。房贷新政不仅在很大程度上打击了投资者对楼市预期的信心，更让包括长沙在内的全国许多城市楼市陷入“价涨量跌”的尴尬境地。来自长沙房地产市场的数据表明，截至12月31日，连续5周期房成交量呈现下降趋势。9.28政策出台以后，长沙房地产市场成交量大幅下滑1220肾08甲年1接月份助长沙田市商烧品房汪预售秀统计旧分析1月祸份截包止2辟5日羞共批草准预辉售商越品房舍14奖86携7套茄，总锅批准柜面积端17讯7.稀55聚万平文米；驻其中寺，商为品住拐宅共谣计1自29信60辛套，党总面颠积1税43哄.9榨8万振平米踩。与2袖00凶7年倘1月假相比祝商品砍房新舟增供的应面四积增葡长1观09其.7醋5％嫌，住乎宅新滚增供限应面免积增算长9组2.筝23奥％；杠同2忧00绣7年汉12痕月相不比，瓶商品叼房供那应面续积增经长1修7.绣28狗％，衰住宅天供应晒增长野36车.0该4％响。数据像来源职——品世联验数据诉平台131月盲份商芒品房箱交易姓量分将析1月田份商急品房拦共成领交7炸37冲8套磁，与锄12歪月份娇同比欧成交丑量降辱47堂09雄套，诱从本钥月各焦周情肢况对仍比来统看，砍市场桃成交烦量持骆续走疫低，包第五省周下怒滑严苹重。押本月叮受天址气影董响较逮大。从本直月各魂项成饥交数复据分钥析，偿期房抵交易泼仍然强占据宗市场划主导扶地位废，而束二手孟房市冲场比早较平灯稳，愿政策榨不利吧好的肿情况搬下，为但价抵格便顾宜，阀导致造成交浑量跳歌跃比否较大形。数据狭来源丈——剂世联服数据威平台141月壳份预胡售量梢与成婚交量刑对比差分析由图阴表可蚀以看写出，谷20炒08垦年1初月份蜓供应衫量较押大，里但成和交量吓却在诉持续贡下跌醉，供焦过于顺求的揪现场痒十分蚁严重肌，整苦体市航场处压于冷矩淡期竿。而培新增此的供堆应量谎使得杯市场害竞争个加剧木。数据票来源卧——怪世联侄数据比平台15从市表场典玻型楼胃盘看管，在句楼市吊基本项面向捆好的效前提丽下，胶开发炼商普舱遍对掠未来洞充满凭信心饮，价疫格坚告挺专业票人士许访谈凉：政策听调控水需要溪一段欧时间冒消化斜，目葬前成暂交量仗较少巡寿，但蓝年后快客户文上门淘量有殊所增共加，纸未来瞒市场呢依然别看好棍，相掉对一术线及筑其他赏二线睬城市窜，长战沙房迎价依济然存誉在较篮大的趁上涨枯空间激。——破XX添汇景炸销售健经理鲜代小句姐市场描在售活楼盘既大多俗价格延坚挺好，少辱数新宋入市笔项目穷以低玻价启花动，瘦但均嘱价依塘然保果持在职平均根水平柱左右贿，开劳发商聋对未傍来普斩遍看扔好。——就XX思销售晨经理堂肖先新生16受金忧融政鲁策影貌响，俩长沙散在售黄项目熊畅销视户型郑趋于宵小型纺化，救大户通型产宣品普呼遍滞怨销楼盘名称畅销户型销售状况山语城两房、小三房118平米11月4日公开销售一期2批单位，11月销售100余套，12月销售不足20套，目前剩余30多套。XX一号独栋：500-600平米；双拼：323-400平米；叠加：250-300平米；2007年11月开盘，推售129套房，已售80%；1月份成交10套；双拼销售情况较好，总价相对较低；XXXX两房80-90平米；三房134-150平米新政后受到抑制，2007年12.16日开盘，推售460陶，实际销售90套，开盘当天销售50套；南山苏迪亚诺联排：170-220平米洋房：90-150平米面积较大户型销售迟缓，大面积户型有退订客户；长沙玫瑰园120平米三房新政后，月均指标40套，下降50%17紧凑葡型产董品将括成市脖场主特流，刮90此/6赵0政台策对赛本项肠目的炼限制饥减弱楼盘名称畅销户型销售状况XXXX海岸92平米两房高层：小高层10月21日开盘，推出232套，销售均价4600元/平米，到目前为止，销售率60%左右，本月小高层销售量4套；别墅：12月份项目推出别墅10套，销售均价9000元/平米，到目前为止共销售2套。洋房：12月份项目推出洋房10套，销售均价6000—6200元/平米，到目前为止共销售7套。阳光100洋房项目开盘推出192套，到目前剩下65套左右，本月共销售5套，销售均价5050元/平米，目前主要是车位的销售，车位8万/个；君悦香邸138平米三房1月整月销售6套，销售量达到182套，剩余340多套，日均上门量0-1批；房价参高企浴及政魂策的训抑制塘使得轿市场绢刚性牛需求流观望贿增加矿，投凶资需郊求不悼断退摩出市迹场；各盘币上门耍客户鄙普遍肠关注确中小刷户型馅的产事品，苍80怜-9敞0平辣两房定、1攻10堤平米菌左右鹿三房范成为纱畅销端户型客；别墅帝楼盘岂户型印面积负较大的，置贿业群速体以乎多次各置业筛为主口，受膏金融默政策染影响句，贷恢款成跳数增架加，逝销售恩相对躲迟缓欧；18诚意登记办理优惠登记算价开盘登记团客户捎未认葱筹的洋原因剂（共秃计5刘80说批）1、狂价格甲太高闭，天荷健位均置好赛规模练大价柳格低陵，6铅1批县；2、写君悦绸也不混错，芒比较冰，4壤9批颜；3、句受政礼策影都响，浑观望响，认志为房沾价会貌降，槽23争5批偶；4、仗交楼坐太晚秋，等递不及马了，哨10咸2批骨；5、佳已经顿买了闭其他停地方膊，1补33零批。截至红开盘许前，苍认筹犬客户昂前来卵算价迷的有15灰0批认筹货客户或未算催价的孟原因膨（共洪计8匙4批妥）1、酸因价韵格迟网迟不住出，确园林坛及看线楼通万道展较示不惨到位乳，客婶户失档去信改心，更选择仰放弃晕;同洪时在丹竞争宪楼盘肠（天韵健/因君悦锅，包甩含其城他区朽域楼组盘）熊定了槐房，姑算价锹后又宫无法参退定孔，选衰择放院弃的小，盘27模批；2、日选择签西山坛，5愤批；3、牺认了村筹，驾观望易后市愿，认蠢为房详价还擦会降枯（主原要表工现在猛首次宏置业拢的群意体，咳购买荒能力抚不强圈），育26弹批；4、米认为巩价格钻与周丙边楼亦盘相豪比偏折高，痛14遣批；5、勿政策诞影响删下，蜡首付艘提高闲，贷艳款利聚率提仇高，笨客户宪无法志承受废，选乎择放度弃，束12匪批。算价萄客户夹明确梅表示伞放弃只的原速因（楚共计体51剪批）1、颂受宏危观政嫁策影岁响，荷观望朵后市总的，久19瞒批2、为受银器行新骑政影成响的烧，1伏1批咱；3、惯因面挑积增蕉加总咱价超怕出预观算的蒸，1鞋1批污；4、图必须窑要指祥定单色位的曲，6到批；5、滴受公丑积金追影响袋的，借4批惨；12玩.1某6开刑盘当梯天，霉算价脱客户恼成功刃选房汉的有65拾批至开爱盘前特共登肤记81奶4批11希.2娱3开订始登弊记截干至开编盘前幸，登铺记客床户前膜来认伪筹的押数量喊为23必4批，开盘怖现场捎未成搞功选锦房的题客户节（共售计3略4批辞）1、最只是街看看蓝，并墨未打桂算买掏房的贪，9欺批2、触已经斩买了宇房，冤只是俗去比鱼较价蛋格及法单位断的，赚6批鼠；3、豆因没嗽有想今要的基单位枕而放孙弃的议，5龟批；4、牺当天礼受君肤悦影如响，制5批消；5、杏替朋膝友看骗房未脉选中帝的，地3批年；6、范抱怨勤运气别不佳灶的，震1批抱；7、构因现方场临挎时改劈燕变选通房顺户序，愚选择俩放弃英的，零5批猾。从X馅XX点X客讯户流蹲量分铺析可程以看玩出，疗“观邻望”伪已经昼成为鸟长沙帐市场茂客户拌主旋症律19“两冰型社雨会”默的落决实也钱并未炭对长枕沙楼千市起警到明饺显的牙带动萝作用眉，市炒场“谈冷清唉”局高面难各以扭医转20吨07婆年1主2月哨11板日，斥长株汪潭城节市群据成为同“全幕国资习源节卖约型键和环舱境友牺好型杜社会猪(简换称“甩两型达社会圈”)疮建设桨综合旺配套雪改革舱试验秒区”鼓；，“挣综合炸配套害改革武试验术区”闲设立址的核葵心在厦于“患综合急配套姜”，仗其宗起旨是慈要改雷变多帅年形浮成的返单纯湿强调档经济请增长循的发鹿展观粪，要嘉从经等济发粮展、疫社会而发展免、城欲乡关旗系、捏土地掠开发如和环篇境保耍护等杏多个押领域离推进稻改革垫，形番成相笛互配寨套的份管理打体制捕和运蝇行机夹制。两型距社会誉的批原准，泪主要偿影响辫南城被的发害展，邮长株业潭一糠体化心加快辩，但远对其碑他区胶域的叔作用犯并不输明显蜡。——解XX妙XX薪策划迎经理泰张小存姐综改旱区掩更多膝的是洲长期腾的影局响，蚁对长辰期比多较看疤好，季但近遇期内妹收政耻策调医控影剥响，决观望泡气氛坛难以菌得到拍根本板转变秆。——誉湖南环经济擦电视猎台《蔬都市呼地产分》栏筋目编斩导罗已小姐城南省板块痛作为匠长株食潭一口体化渗的核纵心，天两型乞社会偏获批哑增强捕了客绳户前洽来购绿房的醒信心旨，但涨受政掠策宏摇观调鸟控影聚响，滴长沙凤楼市浮并未展像重茧庆一船样，椅房价烫暴涨陵；从目唤前的涨销售挨情况尾看，动12润月、独1月姥份，枯每月骂成交锻10吃套左吊右，菊2月洒份尚煌未成盈交。——东长沙篇奥林精匹克眯花园站销售越代表控陈小域姐据网担络调含查统浙计，翁16餐9名禾受访吵者中妹，7顺0%串以上析认为海两型保社会五将促民进长牙沙楼船市稳牲步前懂进，府80度%以侄上选鼻择在糊长株投潭城碑市群镜的长追沙购笼房。20从长感期看窜，“云先导自区”荐的规广划实凝施将静迎来脖河西援的大么发展踏，但衡对房所地产价市场尚的影旅响尚蚀未显喊现20顶08茧年1凉月份区，,昂长沙伴市委胖决定扒,在幅长沙拦市河波西的贸大片缩慧区域梁建设扔“两冬型社石会”竟综合号配套呀改革锋试验张区的容先导萄区；先导增区范胳围:鬼湘江耕以西买,以便绕城查公路啊为轴吉线的驱相关径区域黑,包峰括岳算麓区垫、长队沙高怕新技化术产野业开太发区矩以及拴望城宰县、早宁乡到县的钳部分碰乡镇常。；先导慢区规罩划的膀总体悬功能按构架锡为纳“一升核、包四区违、三磁带”玩；规划扩重点饱突出诸含浦自至坪术塘、寇金洲寺先导疮区、扫XX势至雷棍锋城欣市集尽中发馆展区诵，并性以现由有建洋制镇吩、集闲镇为裤核心砍，形赚成白蕉箬铺姻、夏臂历、宜莲花示、雨该敞坪脑等小扣城镇早组团补，组吼团控召制规话模在邪10齿平方云公里惊左右宪。由于承“先粒导区熊”的学规划贱有待钳落实芹，且怎出台很时间暮较晚挨，对理楼市尘影响买暂时烈尚未疑显现抽；从长疲远看腾，本封项目递位于盖XX铲至雷渠锋城川市集轰中发横展区恼，为笛规划饺发展据的重板点，尽区域坑价值草将得仆到进僵一步字提升棋。21从营煮销层嚼面看券，少吓量楼把盘以慎“低迎价格倘、高治折扣圆”进中行客捞户吸闭引，错起到瓣一定眼的促签进作信用XX墙湾20授07膊年1严2月狭份开泪盘，笼一期过推售姥四栋验多层口，顶形层起落价2轰36巡寿6元同/平炎米，你均价恶30龟00亭元/雷平米锤，低承于周上边（幼玫瑰妥园高梳层3潜90惩0元率/平浩米、昼苏迪刚亚诺尼34写00胸元/私平米猜），太开盘武至今骨仅余蜡三套惨（1仇30睁平米傲三房矮），浪客户依以自桨住为稳主，敞户型宪以两廊房、盈三房喝为主胆；XX量花城新政发后，康XX罚花城麻采取聋买房视直接俯折抵承3万崖元价察款，皱或通籍过抽奴奖的旷方式厌优惠表2-婚4万瓶元；异地庙置业寸者凭蔬有效浓证件软可在凳此基记础上狼进行信再优摸惠；通过拥优惠壮等措轻施使声得上虑门量左增加佳，但吹成交冈效果损并不户明显梁，1售月份貌无成答交，湾且由呜于特堤惠精珠装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