陕西某住宅小区营销策划方案

---------住宅小区营销策划Xxxxxx公司2006年12月项目概况SWOT分析我们怎么办？造什么样的城？在客户心目中塑造什么样的城？怎样进入客户内心？1.项目概况位置：项目位于xxxxxx街北延长路西，南xxxxxx和北xxxxxx之间；现状为农田，有部分工厂和住户拆迁。项目总占地：140亩，一期60亩，二期80亩估算：按照1.5容积率计算，总建筑面积：14万平米项目2007年4月开盘（预估营销条件）上述条件是本提报方案之工作基础，具体动作将根据项目实际情况调整。2.SWOT分析S（优势）：在xxxxxx市场上，项目规模空前；区域规划为市政府用地xxxxxx街北延长线，交通便利地价低，给项目更多价格空间和产品空间

W（劣势）：现状落后，周边农村农田，缺乏生活配套，市场无认知距离市区较远，并且间隔旧货市场，强烈弱化城市感铁路和北环路交通繁忙，带来噪音、尾气等污染O（市场机会）：市政府北迁，带来区域升温和升值北环路即将开工，进一步提升区域便利宝塔区拆迁，带来硬性市场需求规模效应带来的品牌影响将一时无二长期项目未来升值空间可观能T（市场威胁）：xxxxxx地块，虽然土地成本高，但是开发商有良好市场品牌；项目运作时间长，政策变化带来不可预期风险3.项目基本策略塑造一个高品质项目品牌：作为长线项目，尤其本案这样的空白区域项目，树立市场的信心对于项目成败至关重要。而且也是项目后期的营销推广和获得溢出利润的基础。先期通过强力推广建立一个大盘形象，后期逐步有控制地释放话题资源，才能使本案在长达3-4年时间能够持续保持新鲜感和活力，而保鲜的效果是影响大盘最终能否成功的核心因素之一。塑造一个成熟实力开发商形象项目品牌塑造与开发商品牌是紧密联系，相互影响。客户对项目的评判很大程度来自于其开发团队。从其他城市可见：在市场进入成熟过程中，开发商的品牌形象将成为竞争获胜的有力王牌。本案开发团队之品牌形象：可信任的、不断为追求的目标而努力、优雅而又健康、成熟稳重的典范。营造区域价值：区域是本案最重要的价值参照系。但从现实条件看，区域并没有实际价值支持条件，而更多来自未来区域发展所带来的价值提升。因此，着眼于整个区域的宣传、炒作对提升本案价值、展现性价比有不可或缺的重要作用。本案的运作过程首先是一个“区域价值的创造和推广工程”，凸现其城市新中心的核心价值点。从北京等地经验来看，一个区域的价值能量将在其主体实现前三年内释放。区域推广可看成如下几个“过程”：整合资源，包装和展现区域独特的发展前景（环路/政府北迁）；创造与其它区域相比有竞争力和吸引力的无可替代的独特资源价值（行政中心/政府居住区）；作为一个新开发区域，区域个性和位阶尚未定型，通过区域定位可以创造一个有利于本案推广的区域背景平台。从市场的战略角度出发，首先要大幅提升所在区域的知名度，进而改善本区域身份档次感较差的现状；“前景”实现过程价值创造过程区域定位过程认知提升过程4.我们怎么办？？综上所述，我们的策略：营造区域未来价值，脱离周边现状——挖掘大盘优势，烘托市场信心——造似城什么揭是城离？“以缠盛民琴也，托从土令从成想，成支亦声赖。”队——渡说文骂解字还，建般筑学时尚肌便利邀，丰圣富多辜彩的源复合捧功能咏生活犬空间现代鲜“城主”的奸必备懂元素屿：出入赢有发票达的途道路好系统价和交淹通系泥统能够歌良好肺运行疑的商脏业配认套系酬统适度冠的教墓育机尸构鲜明克的个孕性或味主题周边两可依寺附或柏自身盏具备佩的竞叛争力榜优势针对霜本案册，“螺造城渣”：代表纺了一盆个区肥域的线兴起传；从渡此这刻里将规成为邻xx亩xx孔xx甘新城较市中现心—售—行骗政中吐心、是经济是中心肥、生萌活中叨心，柱他将脉成为熄xx志xx值xx胳新兴罗的中泡枢和扎轴心戴。代表扰了全喊新的旬生活亲方式校和价记值观侧；他预是政叙府机释关领榆导的分选择弊，他碎是商担界精阳英的角选择贺，他丝式是城订市中煎产的化选择奥。因班为他睁意味倡着成坡功，绩他意渔味着诉身份黄，他部意味斑着潮研流先谨锋。屿因为始他磅眼礴的砍气势揭，优动美的兵环境梨，高缩慧尚的仙人群筑代表范了富形庶、钟积极唤健康袄、无给忧无竟虑、窃悠然添自得朵的生膨活。代表苍了开露发商撑的实预力；较成熟鸣开发细团队抹的实御力钜示献。5.公造什锈么样除的城映？交通佣：将项每目弱圈项变握为开冈发商身实力葡和贴握心的利展现引：设置岸城区残班车惕，缩比短与露市中掩心距肤离；脑开通辱市政务公交耀；清晰贷社区贵内车斜行干怪道与确人形努支路会所缺：xx系xx键xx皇第一挂个建灶设会渣所的壤住宅件项目羡，成堵为社惯区品钞质标免志，板满足碍客户装尊贵界身份品需求品质结高雅盒化：短豪华爪外立钻面/陡气派坊大堂委/精稀致装伙修内容录雅俗湾兼顾符：超敏市/屯菜市龄；健万身房树/美湾发；皂图书饮馆/佳餐馆教育纺：引进昼高质让量中弃小学支教育猎机构园林：移植增成树驼，设母立集粥中绿李地；大众离健身倾器材边根据呀楼座领和绿妹化分剃布园林摔小品诵提示鸟图片户型狐：关注剑客户殖利益逮点；大面边宽，检短进亦深/薯明厨成明卫保/飘疮窗/卧顶层苦送露厅台外立续面：欧化蹈装饰茧：檐姓口/拿窗/隐楼体卵线等胞；色彩匪更鲜畜明和应丰富分级屡：产品喜在户知型面释积、竭建筑坟类型忧等层礼面形哭成梯幕次，激以更哗好满况足不晴同时予期不咱同类毕别的善市场女需求非；统一抖楼座端中，狼规划缩慧部分惜跃层连或平绢层大宜豪宅披；小高扰层普炒通住掉宅满砌足大呼众市炸场层典面同厕时，逆规划挤带电强梯板权楼/荡叠拼惹/联说排/赤甚至推独栋宽等高掏端产渠品。外立陈面提孤示图您片6.迅在客独户心卫目中承塑造纸什么活样的捏城？洋化坟的与区签域传唯统印稻象形境成鲜麻明反惧差，馅利于毅体现跑项目呀的特降点、越品质纯和传谈播推庭广。有文岩化品课味的项目残是有追思想托和文声化的秩，利血于项停目影掘响力丽的持等续和乳保鲜湿，也乐有利卵于实骂现与羡高端杠客户屠的心氏理对抖接，羽实现拜与其捐他项墓目的裹身份魄区隔大。优雅节精致切的和项凯目品悠质、销档次午感对搬接。都市造主人懒感的强调埋项目辰未来秧新城技中心药地位秃，大蛮气而桑充满吵活力离。案名查备选鸡A:尚败城高尚射——迫品格珠，道晕德的鸡高尚青；良呜好的渴教育今背景臣，文裂明礼林貌的归言行攀举止帖，优老秀的密素质葛和个寻人修庸养，视体面狠的工飞作，旁幸福灾稳定龟的家虚庭环欲境崇尚植——阿崇尚肉人类激智慧默和劳腿动，虎崇尚穗优秀蓄的文奔明成框果：需礼仪嘴、美可术、判音乐纺、科侵技等铅；借助军“上肺”的魂谐音不，北悉为上出位，蔽暗指燃项目袍地点织；案名案名尤备选特B:LA巴N利IC得E丢VI闷LL等E尼形斯洒城尼斯蒜(N兰ic起e)伍，始全欧就洲最锣具魅倡力的铸黄金植海岸叙，是纤法国采第二相大旅只游胜侨地。盼尼斯替有丰辞富的慰文化琴遗产骗，如船博物羽馆、支罗马衔遗迹贡，以凤及世堪界一眯流的捧歌剧名院，宇同时抢将普烫罗旺逝斯风聪格融明合在谱大街虽小巷呜。尼捞斯四卷季花婆常开也，各蜘式美齐丽的早鲜花垮装饰纲街头乏巷尾爸和阳狐台上依，漫缴步其山中恍征若花季团锦有簇的眯童话秩世界尊。尼斯俭被人讽称为洞：“脖世界域富豪损聚集脖的的着中心践。”优贵族挖如流甩的时暑代，府带给迅尼斯目尊贵抱与荣妇耀。押海边鹊豪华慨别墅轨、比悬比皆田是的阵昂贵倡商店片和艺仆术气器息的垫交织肾使尼妙斯形泊成富左丽堂掠皇与愧典雅爱优美筛的独恢特美舒。NI拦CE具英文庄意思判指美贵好的怀、和区蔼的局、正店派的坚。案名朴备选垒C:##蹲新录城突出肾开发总商品拆牌；突出董项目咳定位但——歪新城车市中呈心SL震OG直EN袜：A:——我新时卧代耳新城害市鼻新中毯心B——虎爱心丽造城解读裂：爱是廉人类悦最美浮的语罪言；爱父米母、携爱妻辱子、搬爱丈堵夫、视爱朋廉友…绍…爱生索活、哀爱世条界、壳爱工逼作…舌…引领缝一种扫生活息方式采：接“城慎居”随着佩项目党的进评入，堤将出航现一捷种不晚同于理以往女城市挽中心借居住脂和周叉边居绣住的变新生烧活方愉式—立—“吹城居所”“城醒居”使的价喇值：嫂贴近纱自然接、社嫌区内槐解决歪一切辽的便胡利生络活、牧充满穿活力落、升左值。市场宵对新碌生活鬼方式钳的认宴知和毅接受愉，需血要多柔渠道殿多层已次多范角度删的概唐念解海读轰吓炸市屠场视舒听，强力咐灌输退的结握果就科是虚困构的经理念农多次狡的重停复成蔬为真盛实的嗽信仰棒。推广扶方向制造性一种冻美丽阻感动岩：现场阻是各拿种信旷息所竟形成尺的市贡场期梦望的叨兑现雄，将直意接影宫响客拿户的暮项目鼓的判学断，掩以及疯其购淹买行校为。现场以欧软洲古阵典风练格营层造童愉话般剥的美永丽和株梦幻疲般的很现实：雄灶伟的繁大门识，美有丽的袄喷泉踢，整印洁的刘广场葵，富艰丽堂丛皇的稳接待维中心提；精圆致温箩暖的已样板恢间。所有赴的元浮素传惊递一靠个信拿息：尊贵登华美导得如刃此与喝众不跑同；放大薯一切革利好系消息利用斯一切循渠道范：电恼视新手闻/急广告拼/销章售员组传播圾/客尺户活肯动和碌传播教/政府傅搬迁滚动作王：计类划拟崭定，谢时间活表出话台，促规划槐定案点，开锄始施营工…约…项目妖动态效：挖绵槽、练开盘细、火碎爆热披销、秋封顶宗、立该面、唤部分评工程柳竣工岭、入台住…少…感理办结合锅的广约告诉井求：目前更xx臣xx裁xx泳地产狮广告贪都是蚕理性北为主传：位挠置，另价格播，效脂果图发达嗽城市洞的纯出感性屋广告陕超出病了x凳xx催xx坟x市瞎场接键受度番，反泊而形妥成排营斥心婚理感理佛性结承合：在诉边求项型目理稀性卖棕点的捎同时阶感性剂诉求图品牌逝内涵跌：对屿人的眉关怀心、对存生活貌的追催求；或以腥感性职的方舰式诉增求理浙性卖涉点渠道索策略奇：xx访xx协xx持市场陶缺乏是一种值强有楼力的心足够楼穿透咳市场闷的信距息载搞体，锋并且感针对前不同幅信息赠和营瞧销目乓标，脊需整妖合多垄方资稀源利割用多罚种手窝段组旅合方包能达叉到预忆期效役果；报纸陆/T阻V：哗受众档群体罚少，间权威城性高色，软割性宣恰传树桌立品算牌，析报纸稀可选忠择部元分国昂家级斧权威纸媒体推投放进开发静商软狸性宣好传；户外忘广告晚/指火引：喜强制辩阅读替性强炕，优夸先选授择市圾中心净繁华窄区域告，但载是可方选择田余地毅小，宏前期夜投入赠大；礼品来促销纽奉：充玩分利决用客衫户贪衔图小括利，悼信任移口头耐消息头的特两点，负制作风部分文实用磁小礼内品，慎一方惩面促净进销标售，湿另一夜方面路促进软客户指周边券人群自传播伤；活动犯：前红期活猛动招切揽客肆户，耕中后奴期针调对成钱交客陆户活沃动，捞挖掘浓其周叨边购溪买人恼群