房地产第三季度合肥房地产状况

第三季度合肥房地产状况本报告纲要■

2004上半年在售楼盘■三季度房价走势■

市民购房意向调查■二手房市场调研■相关连接新闻报道预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼幢数套数2004401安徽锦辉房地产开发有限公司景辉家园2#楼站塘路8号51842004405合肥蜀兴物业发展有限责任公司三江小区望江路与圣泉路交口7902004407合肥市胜凯房地产有限公司"丹青花园"S1#楼商网政务区休宁路南,东至路东.4502004411合肥华顺房地产开发有限公司天门湖花园1#合经区莲花路西，紫蓬路南52142004417合肥市金源房地产开发有限公司金源商办楼临泉路南1212004418合肥市鸿志房地产开发有限责任公司广利花园蜀山区贵池路4872004422合肥市房地产开发公司银都苑小区2#楼临泉路、张洼路西北21042004427上海绿地集团合肥置业有限公司国际花都(二期)B-2#楼东流路.石台路交口72062004436合肥海恒发展股份有限公司南艳湾1#楼丹霞路北,清潭路西21302004438安徽新文采建设工程有限责任公司新文采花园2#蜀鑫大道西21002004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004439合肥市城建房地产开发有限公司缤纷南国B组团7#楼颍上路7#562004441安徽万振房地产开发有限责任公司万振.逍遥苑4号高层马鞍山路62802004443合肥金科置业有限公司金科.玉带河畔5号楼沿河路2602004448合肥市东煌房地产开发有限责任公司江晨园A-5楼临泉路南、当涂路西113162004460合肥英泰房地产开发有限公司金色池塘2C-6#蜀山路与樊洼路交口111622004471合肥市银桥物业发展有限责任公司晨欣园19#楼亳州路372号41082004475合肥安美房地产开发有限责任公司合肥汽配城（永康段）12#楼天长路58号12222004477上海绿地集团合肥置业有限公司绿地.合肥上海城-国际花都二期B-8#楼东流路与石台路交口41202004481合肥海恒发展股份有限公司南艳湾商业中心丹霞路北,清潭路西商业中心102004484合肥东信房地产开发有限公司普天华庭1#楼合肥市东流路以北.圣泉路以东2602004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004486合肥市城建房地产开发有限责任公司滨纷南国B组团6#楼颍上路6#882004487合肥市房地产开发公司银都苑4#楼张洼路临泉路交口西北角2482004489安徽新禧房地产开发有限公司新都会·联邦花园12#楼马鞍山南路31652004492合肥香怡房地产开发有限公司福禄园48#合经区方兴大道以西,轩辕路以北103002004502合肥金宝房地产开发有限公司综合楼望江路综合楼12004503合肥海恒发展股份有限公司南艳湾3#楼合经区丹霞路北,清潭路西21402004505合肥市包河区房地产开发公司和煦园小区19#住宅楼蒙成北路与临泉路交口82422004513合肥万事利房地产开发有限公司汉嘉.都市森林C-6号住宅楼潜山路403号91852004523合肥华顺房地产开发有限公司天门湖花园14#合经区莲花路西,紫蓬路南51822004528安徽华鑫房地产开发有限公司新西南华庭A1#商住楼望江西路102号41662004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004532合肥璟泰居房地产开发有限公司璟泰时代.赢家广场1#商住楼临泉路与当涂路交口东南32022004535安徽美安达房地产开发有限公司浅水湾.E墅时代花园D5#楼醉翁路以南,合安路以西52582004548合肥高新股份有限公司信息产业园1#高新区R-5-6地块8

2004556合肥高新股份有限公司创业中心F8#高新区F-9地块3

2004563安徽省建银房地产开发公司银杏苑六期综合楼81.82号楼美菱大道148号9602004570安徽省邮电物业发展有限责任公司柏景湾桦景轩1#合肥市沿河路222号42522004574合肥荣成物业有限公司天地人科文苑1#商住楼蜀山区长江西路北侧1#商住楼152004575合肥银桥物业发展有限公司晨欣园20#楼亳州路372号2202004576合肥银桥物业发展有限公司晨欣园商办楼亳州路372号商办楼62004582合肥市胜凯房地产有限公司"丹青花园"2#住宅楼政务区休宁路与东至路交汇处51942004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004587合肥繁华投资发展有限公司繁华世家二期阳光苑1#楼合经区合安路东,繁华大道南166422004604合肥市巢城房地产开发公司钢材市场9#楼二环南路168号(淝河路与包河大道之间2162004606合肥市巢城房地产开发公司老官塘钢材市场11#楼二环南路168号(淝河路与包河大道之间2162004609合肥金安房地产开发有限责任公司金安桃李园B-1#住宅楼人工湖路西侧372602004650上海绿地集团合肥置业有限公司绿地.合肥上海城-国际花都B-22#楼东流路北、石台路西B-22642004651合肥百货大楼集团百大房地产开发有限公司星辰花园高层住宅楼宣城路高层住宅楼2162004652合肥万事利房地产开发有限公司汉嘉都市森林C-16#住宅潜山路403号2572004669合肥新纪元地产有限责任公司世纪家园23#亳州路1号21322004671上海绿地集团合肥置业有限公司绿地合肥上海城—国际花都（二期）B-16#楼政务区东流路北、石台路西B-16#402004上半年预售楼盘一览预售许可证号预售单位项目名称房屋座落楼数套数2004674合肥英泰房地产开发有限公司金色池塘2A-9#樊洼路61702004680安徽新禧房地产开发有限公司文景雅居2#马鞍山路62862004686安徽省中兴房地产开发有限责任公司维也纳森林小区5-6#住宅楼黄山西路23402004709安徽省邮电物业发展有限责任公司栢景湾叠翠轩18#商住楼沿河路222号18#462004710中国房地产开发合肥公司颐和花园H组团2#商办楼青阳路2922004715合肥丹霞房地产开发有限责任公司丽景碧雅花园二期7#楼合经区翠微路北,松谷路东7462004716中国房地产开发合肥公司颐和花园D-6青阳北路61922004722合肥丹霞房地产开发有限责任公司乡村花园.A3#别墅合经区耕耘路北,清潭路西28302004750合肥市正丰房地产开发有限公司正丰苑小区1#商住楼蒙成北路72512004757合肥市鸿志房地产开发有限责任公司广利花园1号楼贵池路北41302004上半年预售楼盘一览2004三季度房价走势■２００４年8月合肥市各行政区多层住宅每平方米均价分别为，瑶海区2407元，庐阳区3108元，包河区3001元，蜀山区2897元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市多层住宅经典家园指数与7月相比总体上升２个点。■

２００４年8月合肥市各行政区小高层住宅每平米均价分别为，瑶海区2592元，庐阳区３３86元，包河区3401元，蜀山区3000元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市小高层住宅经典家园指数与7月相比总体上升１个点。2004三季度房价走势■２００４年8月合肥市各行政区高层住宅每平方米均价分别为，瑶海区3499元，庐阳区3359元，包河区3868元，蜀山区3278元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市多层住宅经典家园指数与7月相比总体上升1个点。■

２００４年8月合肥市各行政区别墅住宅每平米均价分别为，瑶海区3500元，庐阳区5600元，包河区3796元，蜀山区4331元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年8月合肥市小高层住宅经典家园指数与7月相比总体基本持平。■２００４年9月合肥市各行政区小高层住宅每平米均价分别为，瑶海区２４60元，庐阳区3064元，包河区３０07元，蜀山区2907元。受各区位小高层住宅增减变化等因素影响，２００４年9月合肥市小高层住宅经典家园指数与8月相比总体略有降低。■２００４年7月合肥市各行政区高层住宅每平方米均价分别为，瑶海区3499元，庐阳区3359元，包河区3840元，蜀山区3220元。受各区位多层住宅增减变化等因素影响，２００４年7月合肥市多层住宅经典家园指数与6月相比总体上升3个百分点。2004三季度房价走势购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散随着合肥房地产市场的不断升温，购房者在城市的位置选择上也在发生着变化，已经摆脱了以往城市核心区一支独秀的局面，热点区域呈现四面开花的繁荣景象。首先，与2002年相比购房者的买房位置逐步向城市边缘扩散。从调查结果来看，消费者购房区域意向位于一环内的比例2002年为42%，2004年有大幅下降为17。4%；而消费者购房区域意向位于一环与二环之间的比例2002年为50%，2004年上升到60。6%，由于这一区域既不是紧邻闹市，又不过于偏远，所以日渐受到购房者的追捧。选择在二环以外购房的消费者2002年仅为8%，2004年上升到22%，较两年前消费者在这一区域的购房意向提高了14个百分点。数据显示，与2002年消费者居所位置意向相比，2004年消费者购房区域意向位于一环内的比例下降，而选择位于二环外（不含郊区县）的比例的在大幅度上升，表明有一部分购房者倾向于将自己的居所从一环内的市区移至二环外的城市边缘。而这也是目前合肥房地产开发中最热点的区域。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散消费者对购房区域选择的变化，说明购房者对住宅位置的考虑因素正逐渐淡化，选择距离市区较远的购房者越来越多，主要是因为购买城区边缘的住房可以拥有较大的住房面积和较好的自然环境，如果选择距市中心较近的居所，则会付出比前者较高的房价和相对较小的住房面积。调查显示，仍有相当一部分消费者选择一环内居住，主要是这部分群体还是因工作是他们最主要的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近，也有相当一部分购房者是经济实力有限，选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。而从位置需求的选择上，二环外区域则迎来了它的黄金时代，需求量呈明显增加的趋势，并成为合肥市消费者未来住宅需求的主要区域。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析购房消费者的区域需求向城市环外边缘扩散从消费者不同地理位置的价格接受度来看，对于中心地区住宅，单价意向集中于2500-3000元/平方米。51.6%的消费者想买3000元/平方米左右的中高档住宅，22.4%想买2500元/平方米的中档住宅。对于一环与二环之间位置的住宅，消费者单价意向分布较均匀，23.8%想购买2300元/平方米的低档住宅，45.26%想购买2600元/平方米的中档住宅，30.52%想买3000元/平方米以上的中高档住宅。对于二环外的住宅，消费者单价意向集中于2300-3300元/平方米，有66.66%的购房者想购买此价位的住宅。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析

蜀山区仍为首选，瑶海区潜力巨大

调查结果显示，消费者对四大区块的购房选择意向从高到第依次是：蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区。蜀山区依然是消费者首选购房区域，有30.9%的消费者有意向在此区域购房，是消费者认为最具升值潜力的区域。蜀山区西部受科教区的带动，加之环境幽静、工业污染少、道路宽阔、交通便利，加之2003年政务新区的西移使该区受关注程度这些年进一步提高，虽说该区目前房价不断上扬，高新开发区房价现已涨至每平方米3500元以上，但消费者追捧的热度仍不减，随着人气的不断升温亦使其成为潜在消费者购房的重点考虑区域。而这个区域也正是目前房地产开发的热点所在。打算在庐阳区与包河区购房的分别占到23.6%与23.7%，在这两个区域购房的消费者很多也是把“增值潜力”作为购房影响因素的。也有的是为了生活方便。

04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析

蜀山区仍为首选，瑶海区潜力巨大

但合肥消费者购房东移趋势日渐明朗，市政府重建老城区战略得到了消费者的广泛认同使瑶海区购房意向率达21.8%，比2002年提高了13。8个百分点。瑶海区近两年在旧城改造中路段逐步得以改善，周边环境也逐渐优化，如南淝河风景的建设，使得这一区域的居住潜力上升，人气渐旺。调查结果显示，2004年消费者对瑶海区的住宅越来越看好，需求意愿由2002年的15%上升至2004年的21.8%。但由于公共配套设施还不是十分健全，目前还不是合肥人气最旺、最看好的住宅区域。相对其它区域瑶海区的房价要略低，因此中等偏下收入的消费者购买意向较高；选购两室一厅实用房型是这一城区购房者的消费特点。由于这一区域的旧城改造步伐相对较快，因此该区域的拆迁户相对较高，房价接受度较低，以2000元/平方米为首选。04年住宅消费调查——购房消费者区域选择分析在福利分房的条件下，人们对居住区的环境有希望，有要求，但却没有选择的自由。受各种条件的限制。人们对住区环境要求往往也只能停留在交通出行方便，生活购物便利二人最基本的层次上。以往大量调查表明，人的生活模式和活动行为特征尽管会因年龄、职业、经济生活水平、文化素养而有很大的不同，但对于居住区环境的要求却有很高的一致性。从上期调查报告中我们看到影响消费者购房的第二重要因素是“居住环境”，可见分析研究消费者对居住环境的要求，对于开发商来说显得尤其重要。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析居住环境消费需求重心在“绿化生态环境与文化教育环境”在市场经济的机制下，居住环境是一种商品，它与住房一齐被消费。尽管房地产商无需对居住环境进行标价销售，购房者也并不直接为购买居住环境付费，但它的存在对住房的销售和价格有极大的影响。事实上，居住环境的价格已附加在住房的价格中，并且随住房一齐出售。因此，当人们掏钱买商品住房时，也随之购买了相应的居住环境。对居住环境的选择也就反映出了购房者对居住环境的消费需求。居住环境不是一个简单的概念，细致分析起来它包含着五个方面的因素。一是“交通环境”主要是居住区周围有无便利的城市交通，有无合适方便的停放车辆的场地。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析居住环境消费需求重心在“绿化生态环境与文化教育环境”二是“商业购物环境”主要指居住区内或附近有无配套的商业网点。三是“文化教育环境”指的是居住区内或附近有无优秀的中小学校，有无健身休闲设施和环境条件。四是“绿化生态环境”主要是居住区的有无忧美、安静、清洁的生活环境，有无适宜的户外活动场地和交往空间。五是“治安服务环境”旨指示灯居住区内有无良好的治安物业管理和周到的售后质量服务。

本次调查结果显示，许多购房者把居住环境中有无安静清洁的生活环境，在有无优美的绿化休闲空间和活动场地，有无优秀的文化教育机构等等列为是否购房的考虑因素，显然人们对居住环境提出了更高的精神要求。人们向往舒适、文明、高尚的居住环境，追求居住环境的“嗅觉感消费”（空气清新）与“视觉感消费”（绿化生态）以及文化感和成就感。04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析从2004年调查数据看出，“绿化生态环境”与“文化教育环境”是购房者对环境关注程度最高的两个方面，关注率分别高达82.6%和74.4%，与2002年相比2004年这两方面环境的需求程度分别上升了15.8与3.6个百分点。由于城市交通建设的发展和商业的繁荣，交通方便和购物便利普遍得到了较好的解决，因而目前购房消费者对居住环境中的“交通环境”与“商业购物环境”重视程度较2002年明显下降，调查发现，2004年购房消费者对交通环境的重视程度比2002年下降10.4%，而对商业购物环境的需求程度更是大幅度下滑，2004年较2002年下降了32.5%。此外，从合肥目前的售房情况看，那些注意居住环境建设，注重居住环境特色品位的住宅区都成了房地产市场的抢手货。居住环境消费需求的变化，折射出当今社会的发展和人的生活模式的改变。这是居住区规划中需要进一步研究和探讨的问题。

04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析不同年份的购房者对环境的需求程度：

04年住宅消费调查——购房消费者居住环境需求分析绿化生态文化教育交通环境治安服务商业休闲90%80%60%40%20%2002年2004年67%83%71%75%79%69%57%61%85%53%消费者的购房目的原本就是为了居住，只有“安居”才能“乐业”,当然不同的收入阶层对住宅的消费需求不同，从豪华的别墅、高档公寓、普通住宅到安居型住房，都有其特定的消费群体。不同层次的经济状况、不同的爱好特点需要各自相应的住宅。随着我国经济的发展，人们收入的增加，消费者购房除为了自住以外，还出现了为保值增值以至以投资为目的的购房现象。购房目的已从过去单纯的居住生活向休闲度假、出租经营、保值增值、实物奖励、投资置业等方面发展。因此，对于房地产开发商来说，分析研究购房群体的购房动机、及时把握消费者的需求特点与趋势变化，对于开拓市场、增加销售至关重要。

04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析购房者的置业投资特点明显增强从购房消费者买房的动机来看，一是为居住，二是为投资，或者二者兼而有之，然而不同时期的消费者购房目的倾向性是在变化的。从2004年的调查数据来看，在购房者中，属第一置业的占18.1%，属第二置业改善居住环境的占63.4%，属投资置业的占16.1%。以满足自己和家人居住为目的的购房行为称为自住型购房，一般多属于第一次置业。而二次置业者的购房目的呈现多样性，有投资也有自住，如有卖旧房换买新房的，有买了新房旧房出租的，也有为保值增值而买第二套房的。多次置业者，大多为投资型购房，用以出租、增值，以获得较高的利益回报。从本次的调查结果看（见图），自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数的81.5%，但同时我们也看到2004年有18.5%的购房者购房目的是用以投资增值和办公商用，而2002年的调查结果中，购房者中属于置业投资的仅占3.6%，比2004年低14.9个百分点。04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析购房者购房目的取向比较：以上情况说明，一是目前的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者虽然所占比例仍不算太高，但上升速度较快，已呈现一种快速发展的趋势，值得房地产开发商予以关注、研究。2004年购房者置业特点的变化主要是以投资为目的的购房比例上升幅度较快。调查中发现，目前以房地产投资作为第一投资理财方式的购房者比例为11.8%，仅排在储蓄之后，位于保险和股票之前，处于投资理财方式的第二位，可以预见今后随着个人经济实力的增强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。

04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析办公商用投资增值安置和居住改善居住享受2002年2004年交通条件、周边环境为购房者最关心因素

消费者在置业消费过程中会对影响购房的有关因素进行评估。在研究消费者关注的因素时，我们从以下两个角度进行分析：其一，消费者在购房过程中，对某个因素关注程度的高度，这仅仅是一个静态的数值；其二，对于不同年度的同一因素而言，关注的程度发生了怎样的变化，这是一个动态的数据，同时也反映出今后楼市发展的趋势和方向。从2004年的调查数据变化曲线看，购房者关心程度较高的三个因素依次是：“交通条件便利”83.9%，“周边环境”78.5%。这就表明了在2004年，制约购房者住房需求的主要因素是交通条件便利、周边环境。交通包含多方面的含义，首先是区域的交通配套情况，其次是个人的通勤能力，对交通成本（包括交通费用和时间成本）的承受能力。

04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析交通条件、周边环境为购房者最关心因素

根据调查情况分析，一是2004年绝大多数购房者把交通便利放在首要的位置，而2002年排在首位的影响因素是房屋质量，交通便利因素对消费者的购房影响位居第三，说明现在的人们较2002年更关注的是交通是否便利而不过分强调其地理位置，已经逐步适应“办公—居住两地化”的发展趋势，开始关注城郊和边缘地区的房屋。二是消费者对周边环境的关注程度仍达78.5%，从影响位次上看比2002年的关注程度排前了二位。周边环境因素其最基本的含义涵盖了楼盘项目周边的自然环境、经济环境、社会环境，以及基础设施等比较直观的因素，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性，楼盘的周边环境在很大程度上影响着购房者的选择。所以，开发楼盘项目仍要精心选择周边环境。

04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析交通条件、周边环境为购房者最关心因素

三是消费者对价格因素的关注程度降低，根据2002年的调查，有81%的消费者认为房屋价格是影响他们购房的重要因素，在影响购房的因素中排在第二位，而2004年的比例为53.9%，位居各影响因素第五。说明人们的购买能力有较大提高，更注重生活的质量，在重视房屋本身的同时，还很重视考虑房屋相关的其他因素。从调查结果来看，2004年房屋升值潜力得到了购房消费者的普遍关注，2004年的关注程度高达64.2%，比2002年的40.5%提高了23.7个百分点。特别是投资型购房者对居所的升值潜力表现出了特别高的关注程度。对升值潜力的关注，从某种程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋未来所获利润的看重。目前有部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于周边环境好，配套设施全，开发商实力强的楼盘。在户型选择上，对于市中心倾向于中小户型，对于中心城区外的倾向于大户型与别墅。

04年住宅消费调查—消费者购房目的与影响因素分析房屋建筑是购房消费者关心的问题之一。好的建筑类型与户型是吸引消费者最有力的卖点与竞争的实力焦点。在卖点潮流的促动下，住宅产品必须有叫得响的卖点，户型设计的好坏可以大大地影响商品房的销售价格，这已成为许多发展商的共识。如一些成功楼盘能考虑现代住房的消费特点，针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间，不同功能或互有兼顾的户型，满足实际的需求。像适合老城区老少同堂大家庭的多房间大户型与适合白领单身的小户型等，在市场上就颇受目标消费群的喜爱。建筑类型与户型好的住宅是消费者和开发商共同追求的目标。随着人们住房消费意识的增强和对住房条件要求的不断提高，在位置、环境等因素不可改变的情况下，建筑类型和户型越来越成为购房者关注的焦点。一套住宅能否受到人们的青睐，一个楼盘在销售上能否获得成功，前期的建筑设计与户型设计已成为重中之重。那么目前购的房消费者偏好什么样的住宅呢？

04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析多层住宅最受宠爱高层住宅需求上升对比2002年和2004年消费者对不同类型住宅的选择情况来看，“多层住宅”仍是合肥消费者最喜爱的建筑类型，选择多层住宅的购房消费者所占比例由2002年的58.2%上升至2004年的73%。而近年来兴起的小高层住宅开始显示了颓态，选择比例由2002年的36.4%下滑到2004年的15.1%。取而代之“小高层”的是“高层”住宅正在逐渐被购房消费者所接纳，需求的增长趋势较为明显，选择比例由2002年的1.8%上升到2004年的10.7%（见图一）。高层建筑是建筑类型中的一个重要有机组合，近几年来，高层建筑在合肥建筑市场由原来的市场空白点逐渐发展到今天的占到合肥住宅市场总供应量的5%。随着土地资源的不断减缩，高层是未来房地产市场一个大的方向。

04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析多层住宅最受宠爱高层住宅需求上升如今的购房者愈来愈讲究性价比，高层建筑的建筑成本居高不下，加上公摊面积过大，物业管理费过高等缺点，多层住宅更加受宠是必然的趋势。因此多层住宅需求的坚挺不下，既有购房者对良好的居住环境孜孜不倦的追求，也有成本以及价格因素的驱使。高层住宅的出现最初主要在于节约城市土地，降低开发成本，而对于消费者选择高层建筑主要看重的是住高层可使居者“视野远，心情畅，采光强，通风好、品味高、新颖时尚”，此次调查发现，绝大多数潜在购房者认为在满足“视野、时尚”等需求方面小高层不如高层有优势。

04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析三室二厅和二室一厅仍是主力户型买房的过程可以相对独立地划分为室内和室外两个部分，优秀的户型设计带给业主的居住满足感是交通和环境的发展不能代替的。尽管合肥目前的消费者经济收入不允许开发商做到最好的户型，只能根据市场的经济状况来决定现在的实用户型，使户型尽可能更好的满足消费者的需求。对户型需求情况进行调查发现，消费者对总体户型的偏好与2002年没有什么变化，两房、三房仍是2004年需求量最大的两类户型，选择比例分别为45%和46.7%，合计达九成以上，其它户型需求则较少。但从套内细部分析，2002年的购房消费者选择与2004年还是存在明显差异。04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析三室二厅和二室一厅仍是主力户型虽说总体上两个年份中消费者均是以三居室为主，但2004年消费者二居室的户型需求上升较快，比2002年增长了17%，其中两室一厅的需求增长最大，由2002年的25%上升至2004年的30.6%，上升了22.4%；对于三居室2004年需求有所下降，比2002年下降19%，主要是三室一厅下降最多，由2002年的33.2%下降到2004年的13.7%，下降了59%。今年的购房者对一居室选择率也有所回升，由2002年的0.5%上升到2004年的3.5%.这种变化跟本次调查潜在购房者的构成是息息相关的，由于2004年购房潜力人群以年轻人居多导致了中小户型的需求增长。可以看出，消费者对于户型需求形式呈明显的多元化、个性化，多层消费格局，从消费者对“室”的选择来看，三室型住宅市场需求程度最高，有最大的市场空间，有46.7%的消费者有意向购买该套型；从消费者对“厅”的选择来看，数据显示，有47.4%的消费者认为二厅型住宅较为理想，比较适宜居住。

04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析本次调查我们看出，家庭背景和户型选择有关联。人口、年龄、经济、文化的不同所选择的户型差异也较大。从年龄上看20-29岁的群体选择二室一厅和两室二厅的为众，这个层次的消费者收入主要在4万左右；选择三室一厅与三室二厅的以30-45岁和收入在6万元左右的为主。再从家庭人口来分析，多成员结构家庭对户型的关注程度明显高于其他人群，如何在有限的空间里，让家人住得更舒服，并保留一定的私密性是多成员家庭着重考虑的问题，相比成员数量比较少的家庭来讲，入住成员在4人以上的家庭对户型的考虑程度接近70%，超过成员在3人的家庭30个百分点以上。对于单身的购房者而言，由于其意向购买的房屋属于小户型，因此，其更关注所购房屋的户型结构是否合理，关注程度达到55.6%。因此房地产开发须关注消费者家庭背景的变化，不断调整户型比例，适应市场需求。事实上，不同的户型面对的消费者层次是不一样的，开发商应该把握不同时期不同层次的消费者心态和新购房者追求其产品与老购房者有所差别的心态，进行户型创新。

04年住宅消费调查—购房消费者建筑类型与户型偏好分析户型面积：80-100平方米的需求最为强烈根据安徽经典市场调查咨询公司的调查数据，对户型面积的分析，如下图一，可以看出2004年购房者理想的户型面积与2002年相比，总体变化并不明显，其需求的建筑面积主要集中在80－100平米之间，所占的比例达到了43%，通过对比我们可以发现：2004年消费者对于住宅面积需求仍然较为理性，对“标准户型”的需求越来越集中。从整体的需求曲线来看，基本上呈现“抛物线”分布，超大户型的需求量呈现收缩趋势，超小户型需求量呈现增长趋势,80平方米以下的住宅2002年仅有13.5%的消费者有购买意向，而2004年调查结果有29.5%的消费者表示会考虑购买。2004年合肥住房市场小户型较以往热销，家庭结构的变化和房价的快速上涨都是影响因素。

04年住宅消费调查—购房消费者面积价格倾向分析户型面积：80-100平方米的需求最为强烈从细分市场上看，不同年龄段的人群对住宅面积的需求差别也较大。对住宅面积需求最大的是44—45岁年龄段的人群，这部分人群有一定的经济基础，要通过换房寻求更好的居住条件，而且往往想一步到位，在120平方米的住宅需求中，他们选择的比例较大。而一些因经济基础薄弱，或事业处于起步阶段的年轻人群对住宅面积的需求最小。因此，在房屋开发和销售中，应针对当地居民的收入水平和不同年龄段人群的特点进行策划，通过市场细分，有针对性地开发适合不同人群需求的住宅面积套型。

04年住宅消费调查—购房消费者面积价格倾向分析购房户对住宅功能的要求更加细化

从住宅的功能面积来分析，随着人们收入的增加和生活水平提高，人们对住宅功能的要求越来越高，需求也呈现多样化。从本次调查结果看：客厅面积：从被访者的选择来看，选择20—30平方米的人最多，占到35%，其次分别是15—20平方米、占26%，30—40平方米、占23%，选择40平方米以上的占14%。主卧室面积：消费者对主卧室的设计越来越讲究，主卧室卫生间、阳台、衣帽间等都成为消费者关注的地方。主卧室的面积大小从调查结果看，选择前三位的分别是15—20平方米、10—15平方米、20—20平方米，分别占到36%、27%、26%。在选择双卫的人群中，60%的人选择3—6平方米的主卧卫生间，24%的人选择6—10平方米的主卧卫生间。04年住宅消费调查—购房消费者面积价格倾向分析购房户对住宅功能的要求更加细化

餐厅面积：接近一半的人选择10—15平方米的餐厅，其次是10平方米以下的餐厅，有30%的人选择，另有14%的人选择15—20平方米的餐厅，选择20平方米以上餐厅的人很少，只有7%。厨房面积：有68%的人选择5—10平方米的厨房，有18%的人选择10—15平方米的厨房。在现代生活中，厨房的地位和作用已大大减弱，不同户型和面积的住宅对厨房的面积要求不大，只要能满足一定功能即可。卫生间面积：从卫生间面积的选择来看，绝大多数的人选择3—6平方米的卫生间，占61%，27%的人选择6—10平方米的卫生间，选择3平方米以下和10平方米以上的人数较少。房地产开发商要让自身推出的房屋能与市场要求接轨，就要不断探索消费者需求，在有限的空间，设计出更好的住宅功能，为消费者提供更舒适的生活环境。04年住宅消费调查—购房消费者面积价格倾向分析购房户价格承受能力相对提高为了解消费者对现今住宅价格的承受能力，我们对消费者能承受的套房总价和单价进行了调查。调查结果显示：2004年消费者承受的住宅总价集中在15万—20万、20万—30万两个区间范围内，分别占调查人数的49。8%、和39。2%。愿支付30万元以上的占10%。2002年的情况是，选择20万元以下商品房的占到84.8%，选择20万元以上的仅占15。2%。这些说明合肥市民的经济承受能力这两年有了很大提高。从消费者对能承受单价的选择来看，与总价的选择分布类似，消费者选择范围大都在每平方米单价1501—3000元区间，其中选择最多的集中在1501—2000元的低端价位，占到被调查人群的42%，选择每平方米单价2001—2500元的占35。6%，选择每平方米单价2501—3000元的占22。4%。

消费者家庭实际收入反映了消费者的实际承受能力，消费者可承受的套房总价和单价，则反映了消费者的心理承受能力和对房价的期望。目前合肥房价已上涨至2600元/平方米，从本次调查消费者对房价的预期承受来看，现在的房价已超出了购房者的心理价位。单价在4000/平方米以上的精品楼盘，虽然也有需求，但因需求较少，更需要开发商进行深入的研究，认清这一部分消费者的独特消费心理与行为特征。

04年住宅消费调查—购房消费者面积价格倾向分析二手房市场调研■合肥的二手房市场发展迅速，二手房交易量突飞猛进。据政府部门公布的数据，２００４年一季度合肥房地产市场成交额为２１．０３亿元、建筑面积为１３５．７５万平方米，同比分别增长了８４％和１０４．８４％。其中二手房的成交额为７．４３亿元、建筑面积为６７．９７万平方米，分别占到交易总量的３５．３％和５０．１％。统计表明，合肥的二手房在整个房地产市场交易量中占到了将近一半。

房龄：以２０００年及以后的房屋居多

■本期调查的在售二手房中，有四成以上都是建成于２０００年及以后的。另有四成多是建于１９９０至１９９９年的，１９９０年以前的房屋仅占到１２．９％。由此可见，目前合肥二手房市场的供应房源存在着房龄较轻的特点，这一点对于二手房交易来说，一方面使得二手房更能有效吸引市民购买，另一方面也导致了二手房的价格相对居高。■户型：五成都是二居室

户型较为集中在二居室和三居室，占到了总量的八成以上。而一居室和四居室及以上的小户型和大户型则分别为１０．６％和６．９％。这一方面是一段时期住宅产品本身的特点所造成的，另一方面这一类户型能有效满足一些过渡时期的家庭的需要，因此也是二手房交易市场中最受欢迎的类型。

■装修：四成以上为初装或中装房

有４４．２％的二手房均为初装和中装房，其中又以初装修的居多。另外，毛坯房也占到了１／３以上，精装修房则相对较少，但也有两成之多。毛坯房的高比例则提示了投资客对于合肥二手房市场的参与。

■房价：单价从１０００到４０００

由于二手房的房龄、地段、装修程度等差异很大，所以价格差也相应较大。这是二手房供应市场的一个普遍现场。目前合肥市场上在售的二手房，单价在２０００元／平方米以下的占总量的不足两成。六成以上都集中在２０００至２８００元／平方米之间，这主要是因为有相当一部分的二手房都居于市中心一类的“黄金地段”，地段的价值直接导致了房屋的价格不菲。二手房市场调研上半年省城房地产市场十分活跃，成交量大幅度增长，面积在120~150平方米的大户型商品房占该市商品房成交户数的近四成。

据统计，去年该市全年的房地产交易额为57.8亿元，而今年上半年就达到了46.78亿元。同时，去年该市二手房全年的交易额为16亿元，而今年上半年的二手房交易额为17.76亿元，超过去年全年的成交量。

今年上半年，面积在120~150平方米的商品房占该市商品房销售总量的35.5%，占成交总户数的36.43%，占销售总金额的38.6%。价格在2000~3000元/平方米的房子占销售总量的一半以上。上半年，该市住宅的平均价格为2314元/平方米，非住宅(商铺、写字楼等)的平均价格为4228元/平方米。这表明上半年合肥房地产市场十分活跃，价格在稳步上升，国家的宏观调控政策对该市的房地产市场影响不大。有关人士分析，在宏观调控政策指导下，合肥的房地产市场仍将升温，持续发展，预计下半年该市房价仍会稳中有升，房地产市场会继续活跃。省城房价持续攀升大户型成购房新宠从上半年的统计看，该市的购房者更加理性。它的标志是该市上半年二手房交易火爆。该市房地产市场一级市场(新房)、二级市场(二手房)和三级市场(租赁)联动，特别是二三级市场活跃，表明房地产市场健康有序。

在分析房地产市场交易活跃的原因时，有关人士指出，今年4月份，省直公房允许上市对推动该市二手房交易起到了重要作用。从2002年2月份开始，合肥市的房改房已经全面放开。国家实行房改政策，取消福利分房，通过房改，不少人买到了房改房，通过几年的积累，已经具备了以大换小和购买新房的能力。新安晚报

同时，老百姓已经不再满足于居者有其屋，更加注重居住环境的改善，物业管理的质量。有些物业管理好，环境好的房子虽然价格高，但是仍供不应求。政务新区建设、GDP千亿元规划的拉动也是促使该市房地产持续升温的重要原因。合肥市每年以10万左右的人口递增，这些人都需要住房。今年4月1日起，该市房屋维修基金下调在一定程度上减轻了消费者的负担，对刺激商品房买卖和活跃房地产市场起到了积极作用。资料来源：合肥市房地产管理局省城房价持续攀升大户型成购房新宠合肥房产：空置与紧缺并存“迅速发展的合肥房地产市场呈现空置与紧缺并存的现象，一边是房价持续上扬、继续走高，大量的商品房空置；一边却是“平民住宅”紧缺，中低价位的楼盘较少。”业内人士说。安徽合肥市开发办和合肥市房产局资料显示：二00二年至今，合肥市新建商品房房价持续上扬。二00二至二00三年，新建商品房均价从每平方米一千七百五十元上扬到二千零九十五元；今年上半年，则涨至约每平方米二千四百五十元，一些区位和户型较好的楼盘一般均价在二千八百元以上，年均涨幅达百分之十八。目前，合肥房产市场上高价位(每平方米近三千元)和大户型(一百至一百五平方米)的商品住房供销占市场额近百分之五十。据不完全统计，合肥全市约有二十多万平方米空置房屋。而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少，今年上半年八十平方米以下户型的楼盘不足五万平方米，低收入群体购房难度增大，二手房的开发依然不能从根本上解决中低收入家庭的需要。合肥房产：空置与紧缺并存

空置与紧缺并存，“海水”与“火焰”共舞。面对合肥房产发展的“瓶颈”现象。合肥市市长郭万清在调研房地产情况时说，随着市政府千亿规划、现代化大城市蓝图的实施，城市规模的扩大，为安徽省会房地产业创造了巨大的发展空间。合肥城市居民可支配收入的快速增长，为居民购房置业提供了经济上的保证。此外，随着合肥市政府对土地市场整顿力度的加强，继续强化四类经营性用地的“招标、拍卖、挂牌”。为缓解住房结构性矛盾，进一步将把发展普通商品房(经济适用房)为重点，保障中低收入人群能够买的起、买得到中低档住宅，消解当前空置与紧缺并存的局面。

来源：中国新闻网合肥房地产两大特点

在刚刚结束的合肥秋季房产展览会上，一位业内人士感叹道：“合肥地产界还没有养成对市场深层东西相互探讨的风气，也缺乏有前瞻性和大局观的领军人物，这也是十多年来为什么合肥少有品牌形象和真正做大做强起来的地产公司的深层次原因。”总体来说，合肥地产业存在如下特点：一、合肥房地产过热，存在泡沫最近一段时期，合肥俨然是一个巨大的工地：林立的脚手架包裹着一座座山样的建筑，重重叠叠，连绵一片，运送建材的车辆穿梭在尘土飞扬的马路上，各种施工的操作声和机器的轰鸣声从不同方向传来。很显然，合肥的地产业正处在一个热火朝天、高速发展的时期。其实这一点，从政府公布的数据中同样得到印证，早在上个世纪９０年代中期以来，房地产给我市ＧＤＰ增长的贡献率就呈逐年递增的态势，成了我市经济发展的支柱产业之一，为合肥的ＧＤＰ增长速度在我省乃至全国同等城市中名列前茅提供了有力的支援。

合肥房地产两大特点

但不同的声音却来自于外界。先是去年理论界对全国各大城市日益盛行的“圈地”风提出担忧，再是今年以来，国内几家大报通过对上海、北京、广州、武汉等城市的调查，对地产经济的泡沫若隐若现发出警示，此外，几年来，大小媒体对各地商品房空置率居高不下的现状更直观的表述，也一直未停过。在某些早几年开发好的小区里走走，总会找到许多未卖出的空房子。还有更深层面的，新楼盘的价格越来越高与二手房实际成交价格日见走低的反差现象，以及消费者实际收入的增长幅度所反映的市场购买力，等等，通过对这些至关重要因素的考虑和分析，我们不能不产生疑问：那些新开发的楼盘，将有谁来接盘？但市场上乐观的情绪总是容易占上风的，“但愿这是杞人忧天！”一位政府相关部门的负责人在最近一次房展会上，面对上述提问表达出这样的乐观。

合肥房地产两大特点

二、短期行为较多，挣了钱就走一个城市的房地产新兴之初，由于地价较低、城市配套不力和购买力的不足，总会伴随一个利润回报从低到高的过程，但随着经济的增长、城市建设的加快、消费者购买力的增强，将会大大缩短这个过程。所以说，在这个时期，房地产开发是一个易于产生高回报的行当。也正是看到了这一点，许多合肥早期进入地产业的投资商，尤其是一些私营机构，一开始就瞄着高利润而来，并没有要在该行业做大做强的准备，换句话说，只想做短线，而不想做长线，赚了钱就走。这种挣了钱就走的短期行为，在现在以及将来都大量存在，这一心态决定了他们所开发的项目必然存在配套设施投资不力、服务不完善（多数是与销售广告不符）、甚至房屋质量有重大缺陷等损害消费者利益的诸多问题。这些最初就遗留下来的问题，往往又给后来的物业管理造成很多不便，是使业主与物业管理机构容易形成矛盾的深层次的原因之一。

针对这一状况，业界一位有识之士评价道：“合肥地产界真正是鱼龙混杂、参差不齐，投资商急功近利、行为短视的风气甚嚣尘上。虽然合肥房地产已经发展到一个高速、繁荣的阶段，但是，投资商不注重服务理念的鲜明倡导，不关注企业品牌、项目品牌的长期谋划与建设，将会给整个行业发展带来致命的打击，尤其是在地产泡沫有所征兆的现阶段。”

合肥房地产有无泡沫？

一个热门话题从去年底传到今年春：警惕国内房地产市场出现的泡沫，那么合肥市的房地产市场有无泡沫呢？昨天下午，合肥市经济技术发展中心总裁李缜告诉记者，合肥市房地产市场并不过热，即使冒出了泡沫也小得可怜，是正常发育时期的起始状况。“泡沫”一说，缘自２００２年１１月份朱镕基总理在香港的一次讲话中谈及当前国内某些城市的房地产已经出现过热现象，中央会严防房地产泡沫经济。此话引起合肥市民的极大关注，因为此前不久新建房屋价格“陡然升值”，每平方米价格增长了２００元朝上，甚至更高。市民看到的不仅是房价上扬了，而且新建房还在增多。有统计表明，我市去年完成房地产投资约３７亿多元，施工面积５５０多万平方米，其中竣工面积１６０万平方米，分别比上年增长了３７％、２３％、１２％；今年有信息表明，房地产投资还将增大，投资额估计在４２亿元，施工面积会达到６００万平方米。

合肥房地产有无泡沫？这些迹象是不是“泡沫”？据李缜剖析，目前合肥市的房地产市场是省会城市扩张的必然结果。一是依照国际上房地产业普遍行情看，当一个城市的人均ＧＤＰ在１０００美元～５０００美元之间是该城市房地产业发展的黄金时期，合肥市人均ＧＤＰ正好在１０００美元起点阶段；二是根据合肥市未来ＧＤＰ千亿规划，将来８年内，城区人口达到３００万人，意味着从今后起每年都有十多万人进城，必然会增大住房、办公、生产用地等需求；三是市民收入增长后，也会拉动房屋需求。正在召开的全国人大会上传出今年公务员加薪的消息，也自然而然拖拉企业等各行业的工资跟着涨；四是近年来“浙军”大举进军合肥市房地产业，正好把房地产激活了。实际情况是否如同分析的那样呢？据记者在建筑面积６万平方米的“国轩苑”小区调查，目前这里的小区６０％的房子已售出，其中价值２００多万元的精品住宅也已售出４套。在世纪阳光花园，一期开发的住宅也全部售完；二期住宅正在热卖中。种种信息表明，合肥市房地产市场言热尚早，泡沫虽有但不大。

稿件来源:合肥晚报

庐州将对“炒房”说不记者昨日从合肥市房产局了解到，今年上半年合肥市房地产市场继续火热。截至６月底，共核发各类房屋权证３０３１５件，完成各类房地产交易成交额４６．７８亿元，同比增长３０．４％和８７．８％。有关部门统计，上半年全市商品房均价２３００元左右，预测下半年仍将保持缓慢平稳的上升势头，同时二手房市场将更加活跃，并拉动一级市场的繁荣。

房市全线飘红

据不完全统计，今年上半年核发各类房屋权证建筑面积４４０．４３万平方米，完成各类房地产交易建筑面积２７５．０４９万平方米。其中，１２０～１５０平方米的房屋占整个商品房销售的３５．５％，销售金额占３８．６％，２０００～３０００元／平方米占销售量的５０％以上。

庐州将对“炒房”说不二手房潜力爆发

合肥市二手房市场刚刚起步，潜力巨大，二手房由于其价格上的优势受到不少市民的青睐。今年上半年二手房交易成交额达到１７．７６亿元，其中房改房上市交易３４５７户，成交额为３．２２９亿元，超过了去年全年的成交额。

由于二手房的房价较商品房低廉，一些收入不高的家庭将目光投向了二手房这一经济实惠的市场，加速了二手房市场的发展。而一些来肥的流动人口从各方面因素考虑，也将二手房作为第一选择。

剑指“炒房”现象

另外，为了防止房地产市场出现“虚热”，年底房产局将开通房地产市场预警预报信息系统，供政府决策和消费者了解。针对市民们比较担心的“炒房”现象，房产局有关部门表示，他们将提高预收门槛，实行登记备案制度，坚决从源头上杜绝出现“炒房”现象。稿件来源:合肥晚报

合肥房产概况商业楼盘异军突起如果说２００３年是合肥房地产市场住宅投资火爆的一年，进入２００４年的合肥楼市，商业地产的投资无疑是异军突起。纵观近期合肥房地产市场的投资主体和方向来看，资金流和市场关注度开始向商业地产倾斜。写字楼、商务公寓、产权式酒店、建材商城、大型购物广场等商业地产模式纷纷亮相。家乐福、普尔斯玛特等国际知名的零售企业也开始将目光投向合肥。仅拟建和新建的大型购物中心ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ商业模式就有环球广场、商之都、元一时代广场等多家。沉寂已久的商业地产投资再度升温，并迅速成为市场投资关注的热点。有业内人士称：合肥地产开始进入商业时代。合肥商业地产的再度升温，应该说是一种大势所趋。受合肥对外招商引资力度的加大，整体宏观经济形势持续利好因素的刺激，居民收入水平的提高，消费需求和消费能力的增强，是拉动合肥商业地产尤其是零售业兴起的主要因素。加上合肥的城市化进程加快，城市人口的增加以及旧城改造、新区建设和城市扩建等公共配套和社会服务的功能需要，这些因素都促进了各种商业类物业的发展。

合肥房产概况商业楼盘异军突起另外单从地产投资的角度来看：合肥房地产市场这几年的住宅投资规模相对过大，市场竞争激烈，加上开发商土地储备普遍有限，其发展空间和利润空间相对较小。而商业地产的开发门槛较高，对土地体量的要求也不是很大，投资利润也相对纯住宅投资丰厚。市场和利益因素永远是商家投资的一根无形指挥棒，商机和利润是任何一个开发商和投资商无法抗拒的诱惑。因此对于一些有实力的外地开发商以及在住宅市场开发已分得一杯羹的开发商们来说，将投资目标转向商业地产显然也是一种市场行为的必然。从目前市场的形势来看，合肥商业地产的良好前景在短期内似乎是毋庸置疑的，但是任何市场投资都是利益与风险同在。按照国际惯例：一个城市的正常商业地产容量为人均０．５到１个平方，按照这个标准，以合肥市现有常住人口计算，商业地产总面积应该控制在１００万－２００万平方米为宜，可根据有关数据表明，仅２００３年一年，合肥仅写字楼一项施工总面积即达到４５万平方合肥房产概况商业楼盘异军突起米，再加上其他商业地产形式投资以及原有的商业地产面积，估计合肥城市所能容纳的商业地产容量应该是比较有限的，而与此同时各类商业地产的投资却意犹未尽、方兴未艾，尤其在长江路及一、二环间的黄金地块内，新增的建筑类别大多数都和商业类地产有关。其实新增商业的支撑主要还是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力，但是合肥本地产业和居民实际购买力对商业地产支撑较弱，如果商业地产的开发量太大，很容易导致投资的盲目性。除了市场接近饱和，有关业内人士指出合肥商业地产的隐患还有：商业地产同质化严重，商业布局和结构不合理，开发商只重视招商不重视经营等。这些都将是影响合肥商业地产正常健康发展的潜在因素。而且目前的这种随意无序和拾缺补遗式的开发，也不利于大的商业圈的形成和商业功能的集中，因此希望投资商以及有关政府部门谨慎对待。

合肥房地产“井喷”上半年投资额同比增一倍

根据市统计局投资处的统计，今年上半年我市房地产投资呈“井喷”态势，开发投资累计完成３２．３亿元，比上年同期增长一倍，投资完成额占全省１／３，其中６月份成为近年来当月完成投资最高的月份。

房地产商信心十足，开发投资增速呈加速态势。今年上半年我市房地产开发投资增速在高位运行的基础上迅速加快，房地产开发投资累计增长速度达１００．６％。

土地购置等前期费用增长迅猛。今年上半年我市各开发企业累计购置土地比上年同期增长１．６倍，土地购置费支出比上年增长１．７倍。完成的土地开发投资比上年增长２．４４倍，为下一阶段房地产投资打下了坚实的基础。

合肥房地产“井喷”上半年投资额同比增一倍

新开工、施工、竣工面积等同步高速增长。今年上半年我市商品房新开工面积为２１８．０４万平方米，

比上年同期增长９５．９％；施工面积为６００．５３万平方米，比上年同期增长８１．９％；竣工面积为７５．９０万平方米，比上年同期增长１倍多。

销售势头看好。上半年我市商品房销售面积为５０．３７万平方米，

比上年同期增长４９．５５％，住宅销售面积的销售额为９亿元，彻底扭转前５个月销售下降的局面。住宅销售比上年同期增长４５．３％。个人成为我市商品房的主要买家，占到９５％。

空置面积大幅下降。上半年我市商品房空置面积为２９．３２万平方米，

与上年同期相比下降幅度为３７．６％，

为近３年同期最低点。其中空置一年以上的下降幅度为３４．７％。

企业融资能力加强，资金到位率增高。今年上半年我市商品房建设累计到位资金６１．３１亿元，比上年同期增长９０％，其中国内贷款、自筹资金、定金及预付款均比上年同期有较大增长。

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1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占