XXXX年天盛商务中心住宅交房方案

【天盛·商务中心】住宅交房方案营销策划部

二○○七年十月十五日

暨天盛房产交房流程1

【天盛·商务中心】是我公司在龙泉驿区航天城开发的高档商住楼，占地平方米，总建筑面积平方米（其中，住宅平方米，套；商铺平方米，套）。为确保下一步住宅交房工作的顺利进行，并形成我公司正式的交房流程，营销前言2体情况，特制定了天盛·商务中心住宅交房方案。并从本次的交房方案中提炼出交房流程以便成为公司交房的固定模式.了他们的交房流程后，根据物业交房的惯例及天盛·商务中心的具部总结了商铺交房的经验教训，并走访了一些知名开发企业，了解3目录一、解读9·30商铺交房二、行业中的几种交房模式三、XX公司交房流程四、天盛商务中心交房方案五、天盛房产公司交房固定流程1交房原则2交房时间安排3交房地点4交房流程5入住办理资料准备6人员配备六、天盛房产公司交房固定流程指引4一、解读9·30商铺交房1、交房重视度不够，无明确的交房办法；2、交房责任主体不明确；

涉及到的相关部门应派相关专业人员组织交房3、分户验收时存在的问题没得到落实，遗留问题未及时解决4、基本条件未具备，资料不齐A、现场玻璃墙与每一间的砖墙之间的缝隙；B、房间堆放的杂物、厕所的杂物解读A、消防验收未完成，不能通知客户立即装修B、应该备齐《质量保证书》、《使用说明书》以及水电、结构图纸5

6、交房时间未作考究A、时间选择在国庆大假前一天，客户比较有充足的时间来进行查验；B、国庆放假，多数业主都要装修，出现的问题，因工作人员放假，不能及时保证维修到位。5、协调不到位、国家相关文件及收费标准未作公示交房前一天协商的是交1000元/间的装修押金和一个月的物管费通知客户，但交房当天，加收了建渣费和装修管理费。6二、行业中的几种交房模式第一种，由销售代理公司或销售部牵头，工程部、物管配合物业管理市场化程度较低、以开发公司为主体的物业管理公司；物业管理公司无交房经验，需得到外来力量帮助第二种，由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合☆开发公司支持下的半市场化物业管理公司，在物业管理上已积累了一定的经验，但不具备工程方面的专业技术人才第三种，由物管公司全权负责完全的市场化的物管公司，没有自家开发公司的支持，具备各方面的专业技术人才和丰富的物业管理经验，主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。第一种第二种第三种7三、XX公司交房流程

1、交付形式⑴、先内部分户验收（工程、销售、物管一起验收交付给物管）⑵、由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合交付给业主。2、身份确认：（确认是否符合以下交房条件）⑴、客户是否缴清购房款及按揭审批流程是否完成；⑵、代收费用是否已全额交纳；⑶、是否已签产权授权委托书及办理产权的资料已交齐备；⑷、是否签订业主临时公约和承诺书；⑸、满足以上3个条件后，开具交房通知书。3、物管确认：⑴、业主将交房通知书、房款和代收费用收据、购房合同（原件及复印件）、身份证（原件及复印件），一并递交给物管公司客户服务中心。⑵、交物管相关费用签收《质量保证书》、《使用说明书》和物业发放的有关文件。⑶、签署物管协议、物业相应管理规定。⑷、填写住户登记表和业主信息采集表。⑸、明确物业收费项目及交纳相应费用。⑹、发放钥匙或签署托管协议。8

4、XX开发公司：⑴、客户在物管办理完毕物管手续后，到开发公司办理交房验收手续；⑵、开发公司派出验收人员（工程及相关人员）负责陪同客户进行交房验收，并记录交房验收情况；⑶、验收完毕后，开发公司出具钥匙交接手续单。如有问题，开发公司工程部将客户验收反馈的问题及时进行整改，并及时通知客户再次进行验收。5、XX物业公司⑴、在收到开发公司出具的钥匙交接手续单后，物业公司正式将客户所购房钥匙交于客户；⑵、客户接到钥匙后，办理钥匙交接手续；⑶、交房流程结束96、XX公司交房流程图步骤1：前期阶段代理公司或销售部公司财务部

业主名单业主结算表

交房通知书

销售中心交房通知书

业主物业管理公司10步骤2：接待阶段销售人员带领至物业管理

业主物业管理处11步骤3：交费收资料验证业主身份发放二书及物业公司相关文件交纳相关费用签署托管协议

物业管理处12步骤4：验房阶段签字确认验房

步骤4：验房阶段合格不合格工程整改13步骤5：接钥匙阶段签字确认结束回到销售中心办理钥匙交接手续

14四、天盛商务中心交房方案

1、交房原则采用市场上的第二种方式（由物管公司牵头，销售代理公司（或销售部）、工程配合）避开节假日；分批次交房；满足提前交房业主的需要（发出入住通知书后对需要提前交房的业主实行提前交房）；

2、交房时间安排

第一批：2007年12月19日～20日6楼以下的业主第二批：2007年12月21日7～10楼的业主第三批：2007年12月22日11～13楼的业主第四批：2007年12月23日13楼以上的业主注：严格按照以上时间集中办理，节假日不办理，延期的客户自行到各相应部门办理15⑴、交房前30天（2007年11月19日前）营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完《入住通知书》之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部。-----工作日期10天。

3、交房地点

商务中心一楼集中办公交房（各交房组分开办公室）

4、交房流程步骤1：前期阶段确定并定制交房礼品-----工作日期10天。16

⑵、交房前20天（2007年11月29日前）营销策划部填写完《入住通知书》中的缴款内容后通知业主（报纸公告、电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）---工作日期3天。⑵、交房前10天（2007年12月9日前）工程部负责将住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）---工作日期3天。

⑶、交房前10天（2007年12月14日前）工程部负责将《使用说明书》、《质量保证书》、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。⑴、交房前20天（2007年11月29日）工程部负责工程竣工验收步骤2：移交至物管17

⑷、交房前10天（2007年12月9日前）

财务部开好分户的发票。

⑸、交房前5天（2007年12月14日前）

物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。

⑹、交房前3天（2007年12月16日前），物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：

A、一楼接待大厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、物业管理服务项目。

E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。18步骤3：交房阶段⑴、住操作流程图接待――资料核验――结算房款等费用――缴纳物管等费用--签署协议――房屋验收――领取钥匙（业主如需物业公司托管钥匙，则签订《钥匙委托管理协议书》）――完成入住手续物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：A、在现场大门口，设立横幅“天盛·商务中心喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。19接待（销售人员）资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：

结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：

⑵、住操作流程图20缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：

签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：

21合格签定《房屋验收合格表》（验房人员）签字：

验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：

房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：

不合格业主签《遗留问题整改通知单》（验房人员）签字：

工程整改

22⑵、办理入住须携带资料

业主本人办理所需资料1）入住通知书；2）购房合同及收据（发票）；3）业主身份证及业主图章；4）现金（用于缴付管理费等相关费用）；5）如以公司名义购买，须带公司营业执照、法人章、身份证及复印件委托人办理所需增加的资料：1）业主或公司法人委托书；2）业主、委托人身份证及复印件、图章；23序号内容责任部门责任人完成时间1入住通知单物管公司2入住流程图物管公司3前期物业管理服务协议物管公司4车位物业管理协议物管公司5车位租赁物业管理协议物管公司6车位租赁登记表物管公司7装修垃圾清运协议物管公司5、入住办理资料准备248住宅消防管理规定物管公司9业主情况登记表物管公司10房屋验收表物管公司11房屋遗留问题整改通知单物管公司12钥匙委托管理书物管公司13装修文件物管公司14业主手册物管公司15入住文件签收单物管公司16入住须知物管公司2517工程竣工验收合格证明工程部18工程规划验收合格证明工程部19住宅质量保证书工程部20住宅使用说明书工程部21水电、结构图工程部22客户名单销售部23合同情况表销售部24合同结算表财务部266、人员配备（20人）⑴总负责人1名（物业公司）

成立交房小组⑵物业管理费用收费员1人（物业公司）物业管理应收的相关费用⑶协议签署员1名（物业公司）主要做好与业主签署协议工作，并要做好相关解释工作⑷钥匙发放员1名（物业公司）主要负责业主验收房屋后，发放钥匙工作，并与有需要物业公司托管钥匙的业主签订钥匙委托管理书。做好相关记录，把钥匙存档⑸应急事件处理人员1名（物业公司）主要处理入住办理现场的突发事件⑹资料汇总员1名（物业公司）主要负责汇总入住办理完毕后需要存档的资料。27⑺保安、清洁各2名（物业公司）主要负责现场秩序的维护及现场的保洁工作⑻答疑人员1名（物业公司）主要负责回答部分业主提出的比较复杂的问题⑼房屋验收人员4名（工程部、物业公司）

配合验房及解释工作，现场协调整改。⑽施工单位负责人1名（建筑单位）主要配合物业公司发放的《房屋维修单》，落实维修工作。⑾入住接待员2名（营销部销售人员）主要做好业主接待、登记工作，协调各环节，掌握现场秩序使业主能按序办理。28⑿资料审核员2名（营销部1、物业公司1）主要协助业主确认办理入住所带的资料是否齐全，及接待前来咨询的业主。⒀房款结算员1名（财务部）收缴维修基金、结算房款及收取产权办理费用。29步骤1

前期阶段营销部业主资料交房通知书

营销部交房通知书

业主物管费用资料五、天盛房产公司交房固定流程图前30日物管成立交房小组

前20日业主结算表财务部

30步骤2

移交物管物管资料准备物管现场准备前20日工程部完成竣工验收

前3日物管查漏补缺工程部分户验收移交物管

前10日31接待（销售人员）资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：

结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：

步骤3正式交房阶段32缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：

签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：

33合格签定《房屋验收合格表》（验房人员）签字：

验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：

房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：

不合格业主签《遗留问题整改通知单》（验房人员）签字：

工程整改

34⑴、交房前30天营销策划部负责将业主详细名单及联系方式移交给物业管理公司，由物业管理公司建立业主档案、应收费用明细，制定并填写完《入住通知书》之后将其移交给营销策划部；营销策划部负责将业主详细名单、购房明细表、房款结算标准、产权办理收费标准移交财务部，由财务部进行核算分户的维修基金、房款结算制表后返营销策划部；确定并定制交房礼品-----工作日期10天。步骤1：前期阶段六、天盛房产公司交房固定流程指引⑵、交房前20天营销策划部填写完《入住通知书》中的缴款内容后通知业主（电话通知现场领取，特殊情况特快邮寄）---工作日期3天。35⑵、交房前10天工程部负责将对住宅进行分户验收给物业公司（必须作闭水实验及水试压验收）---工作日期3天。

⑶、交房前10天工程部负责将《使用说明书》、《质量保证书》、竣工验收合格证件及分户水电、结构图交给物业管理公司，物业管理公司制定交房所需的各类交接表格，并将应具备的相关法律法规文件喷绘公示。⑴、交房前20天工程部负责工程竣工验收步骤2：移交至物管

⑷、交房前10天

财务部开好分户的发票36

⑸、交房前5天物业管理公司对交房细节进行再次清理，查漏补缺。

⑹、交房前3天，物业管理公司对交房现场的内部环境进行合理布置：

A、接待大厅门口设置物业标识的指示牌。B、大厅内四周配以鲜花、盆景加以点缀。C、考虑到是集中办理，入住办理现场人数会很多，在接待大厅内设置休息区域及等候区域，并制作鲜明的标识系统。D、在一楼放置展板，内容：乔迁之函、入住办理流程、入住须知、入住收费标准、装修须知、家庭防火安全常识、家庭装修安全常识、物业管理服务项目。

E、各岗位人员姓名在办公桌上用名牌标明，便于与业主沟通。37物业管理公司对交房现场进行适当的氛围包装：

A、在现场大门口，设立横幅“天盛·XXXX项目喜迎各位新业主”。B、在前面的道路上设立指示牌，指引业主到交房现场办理入住。38接待（销售人员）资料核验查验业主所带入住资料是否齐全，收产权办理资料（产权办理人员）签字：

步骤3：正式交房阶段39缴纳物管等费用缴纳维修基金、物业管理等相关费用（物管公司）签字：

签署协议签署物管相关协议、填写相关业主信息，收回入住通知单（物管公司）签字：

结算房款等费用结算房款、产权办理、抵押等费用并换收发票（财务部）签字：

40合格签定《房屋验收合格表》（验房人员）签字：

验收完毕回到签署协议处领取钥匙，签字确认（物管公司）签字：

房屋验收业主会同物管验房人员（现场验房（物管公司）签字：

不合格业主签《遗留问题整改通知单》（验房人员）签字：

工程整改

41关键词1、成立交房小组6、落实负责人，交房由物业管理公司牵头负责，各部门负责5、由财务部负责维修基金、房款结算制表，营销策划部复核2、交房礼品3、交房公告4、工程提前具备交房条件及工程资料42让我们热烈讨论吧！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谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、