徐公岛游艇基地建设项目可行性论证报告

徐公岛游艇基地建设项目项目申请报告PAGEPAGEiii目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章申报单位及项目概况 31项目申报单位概况 32报告编制依据 43项目建设的背景及建设必要性 54市场分析 115项目概况 29第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 661发展规划分析 662产业政策分析 683行业准入分析 69第三章资源利用方案及评估 711资源利用方案 712资源节约措施 72第四章节能方案分析 741用能标准和节能规范 742能耗状况和能耗指标分析 743节能措施和节能效果分析 77第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 821项目选址 822建设条件 833用地方案、土地利用合理性分析 874征地拆迁及移民安置 875防洪及水土保持 876拟建项目是否压覆矿床和文物分析 877建设条件评价 87第六章环境和生态影响分析 891环境和生态现状 892生态环境影响分析 903生态环境保护措施 904地质灾害影响分析 945特殊环境影响 94第七章项目经营策略 951经营模式 952经营内容 963经营管理 97第八章财务评价 981评价依据 982基本计算数据 983财务评价 994财务分析结论 100第九章经济影响分析 1011经济影响分析 1012经济安全分析 1023区域经济影响分析 102第八章社会影响分析 1041拟建项目的社会影响和社会效益分析 1042社会互适性分析 1053社会风险及对策分析 105第十章总结与建议 1061结论 1062建议 107附表：1、财务报表。附图：1、项目区位图；2、总平面布置图。附件：1、嵊泗县发展和改革局《核准项目服务联系单》嵊发改投资函[2010]8号；2、企业法人营业执照。徐公岛游艇基地建设项目项目申请报告PAGE145第一章申报单位及项目概况1项目申报单位概况（1）单位名称：奥德曼（舟山）旅游项目开发有限公司（2）单位地址：浙江省嵊泗县菜园镇奇观路88号1楼（3）法人代表：戴金成（4）注册资本：陆佰万美元（一期）新增壹仟八佰柒拾叁万美元增资后注册资本贰仟肆佰柒拾叁万美元（5）建设单位简介：单位概况：奥德曼（舟山）旅游项目开发有限公司是新加坡奥德曼房产资源有限公司在中国浙江省舟山市投资成立的外商独资企业，公司拥有来自世界各国专业人士和先进的管理队伍，加之浓厚的企业经济实力，并对开发旅游项目有着一整套先进经验。徐公岛游艇码头项目是奥德曼（舟山）旅游项目开发有限公司在浙江省嵊泗县徐公岛规划投资的重点旅游综合开发项目之一。经营范围：包括嵊泗徐公岛开展旅游项目综合开发、房地产开发（除外商投资产业限制、禁止外）的筹建，经营期为40年。投资企业背景介绍：奥德曼为一家跨国综合性投资、开发、咨询和资产服务公司。在亚太地区和中国大陆进行全程投资、开发、项目融资、策划、租售和资产管理服务。奥德曼集团包括了奥德曼投资公司、奥德曼地房地产顾问、奥德曼.益效德资产服务等多家专业公司。其业务遍布中国、新加坡、马来西亚、香港、台湾等多个国家和地区。奥德曼集团的目标是成为国际领先的资产投资兼管理者，以专业经验和科技创新手段创造资产的最大增值企业使命通过投资参与并控制开发过程提供高素质的专业服务、权衡投资各方的利益以提供高质量的从而取得高增值的收益.在国内投资项目概况：目前奥德曼集团在上海设有奥德曼房地产顾问(上海)有限公司，并于2006年4月与商丘市梁园区签订开发建设“新加坡工业城”（又名“新加坡工业园”）协议，拟投资８亿元在此兴建“以食品加工、木材加工、电子加工、产品包装等原材料加工为主体，以家具制造、建材、电子信息、科研等为辅助工业的现代化、国际化工业城”。目前正在筹备河南商丘5000亩的农产品加工基地招商工作。2报告编制依据——《舟山市城市总体规划（2000-2020）》；——《外商投资产业指导目录》（2004年国家发展改革委、商务部令第24号）；——《浙江省外商投资优先发展产业名录》（浙发改外资[2005]27号）；——《舟山市徐公岛控制性详细规划》；——《舟山市海洋旅游产业发展总体规划》；——《国务院关于加快发展旅游业的意见》国发（2009）41号；——《浙江省人民政府关于进一步加快发展服务业的实施意见》浙政发〔2008〕55号；——《舟山市人民政府关于进一步加快服务业发展的实施意见》舟政发(2009)19号；——《舟山市人民政府关于加快旅游业发展的若干政策意见》舟政发〔2009〕2号；——《浙江省游艇俱乐部项目发展指导意见》浙发改外资〔2006〕451号；——《宁波—舟山港总体规划》；——《舟山港航道与锚地专项规划（2006-2020）》；——《浙江省近岸海域环境功能区划》；——《舟山市海洋功能区划》；——编制《徐公岛游艇基地建设项目申请报告》的委托书；——建设单位提供的其他有关资料。3项目建设的背景及建设必要性3.1项目建设的背景游艇起源于18世纪的英国，早期是达官显贵们炫耀权势和财富的奢侈品。随着工业文明的发展，游艇迅速普及，目前世界平均每171人有一艘游艇，挪威、新西兰等国家人均拥有游艇高达8：1，美国为14：1。改革开放以来，随着社会财富的快速增长和高收入人群的不断扩大，游艇正在走进我们的生活。世界游艇业每年带来超过500亿美元的经济效益，而美国是世界上游艇业最发达的国家。美国游艇市场的销售额占世界游艇业销售额的半数以上。早期游艇俱乐部是为达官显贵中船舶爱好者提供船只停泊、修缮、补给的一个小船坞。随着工业经济的发展，小船坞的规模不断扩大，逐渐演变成社会上流人物的聚集地。如今，西方国家的游艇工业已发展成为更加完善的制造、销售、修理、服务、金融、保险等综合配套的工业体系。游艇俱乐部、游艇码头应运而生。20世纪50年代开始，随着世界经济的普遍发展和游艇技术的进步，游艇拥有者日渐增多，游艇活动得以广泛开展，游艇俱乐部已经成为世界发达国家和地区的高档休闲消费项目，它与高级跑车、私人飞机一起也正成为显示身份和尊贵的一种象征。现代社会的游艇俱乐部，已经从原有的简单功能发展到集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的休闲场所。由于它独特的休闲感觉与体验，也受到广大旅游休闲者的喜爱。典型的游艇俱乐部，一般主要包括游艇、码头、会所、导航、基础设施以及活动项目设施等。近几年来，国内游艇业取得了巨大的进步。专业人士认为，当地区人均GDP达到5000美元时，游艇经济就开始萌芽了，这也印证了我国目前游艇业的发展状况。我国大陆位于西北太平洋沿岸，海岸线漫长、海域辽阔,大陆海岸线长达18000多千米,加上岛屿岸线14000千米，海岸线总长居世界第四，大陆架面积130万平方千米，位居世界第五，200海里水域面积200～300万平方千米，居世界第十，这些都是世界性优势资源。我国沿海深水岸线400多千米，宜建中级以上泊位的港址160多处,其中深水港址62处。游艇业作为新兴产业受到很多地方领导的高度重视，纷纷对游艇业的发展寄予厚望，把它作为城市品牌。辽宁、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南等沿海和内陆水上旅游资源丰富且经济相对发达的省市游艇业已有所发展，其中以深圳、上海、青岛、日照等地发展较快。中国大陆共有游艇制造业大概320家左右，主要分布在广东、浙江、福建、江苏、山东、湖北等沿海沿江省份。产值超过1000万的企业有30多家。目前规模游艇企业为170家。有能力出口国外的有200多家。浙江省发改委、交通厅等8部门联合发布的《浙江省游艇俱乐部项目发展指导意见》2006年7月起实行，这是我省第一个针对游艇发展的规范性文件。凭借着优越的水上资源等诸多有利条件，长三角地区成为中国游艇经济发展最具潜力的市场，苏、浙、沪诸多大型游艇码头、基地进行规划建设，游艇房产、游艇旅游不断涌现。据中新社报道，从苏、浙、沪诸多大型游艇码头、基地的规划建设，到游艇房产、游艇旅游的层出不穷，直至此间第11届中国国际游艇展的几近爆棚，凭借着优越的水上资源，游艇行业这个“看起来很美”的休闲产业正在成为长三角地区开发的新亮点。舟山有丰富的旅游资源，以星罗棋布的岛屿和海洋为特点的自然资源和以普陀佛教名山为主导的人文资源得天独厚。随着中国经济和舟山各项建设事业的快速发展，舟山必将成为长江三角洲地区旅游、休闲度假、居住的后花园。舟山市委、市政府正是从丰富的旅游资源出发，把旅游业作为舟山经济和社会发展的重要支柱产业。但舟山的旅游产业和旅游经济也面临着不断开拓和深化的课题，尤其是当富裕起来的人们对生活方式和生活品质有了新的追求，逐渐从观光旅游向休闲度假旅游发展的时候，旅游的资源和设施必须进行挖掘，旅游的功能和品位必须得到提升，旅游的时空值和产业链必须把它做深做长。正是以这种前瞻和战略的高度，舟山市委、市政府又把发展“三游”（游艇、游轮、游船）作为提升舟山旅游品位和档次，增强旅游功能，拉长旅游产业链的重大举措。嵊泗县地处舟山市的东北面，嵊泗列岛是我国目前唯一的一处国家级列岛风景名胜区。位于我国沿海沿江经济发展“T”字型结构的枢纽点上，是沪、杭、甬的东大门，是内外海轮进出长江口的必经之地。县内岛际交通全部开通，泗礁本岛公路主干道基本实现白色化。作为浙东黄金旅游线的有机组成部分，同时也是上海区域旅游网络的外围目的地之一，嵊泗必将成为长江三角洲旅游环绕线的重要一环，对于海上旅游线和江海联合旅游线的形成也将起到举足轻重的作用。徐公岛是嵊泗列岛之一，不仅拥有迷人的海岸线和如画的绿色风景，而且有着源远流长的历史文化背景。海湾总面积达14.4公顷，滩势平缓，滩型优美。岛内峰峦绵亘、崖壁陡峭、崖线环绕曲折、蜿蜒伸向茫茫大海之中。徐公岛地理位置十分优越，距嵊泗本岛仅10海里，距洋山深水港11海里。目前，东海大桥的连通，小洋山七岛连岛工程、舟山连岛工程及杭州湾大桥等项目的建成，将直接缩短周边各大城市到徐公岛的交通距离，从而有利于徐公岛的发展，使之成为长江神龙口上的一颗璀璨明珠。徐公岛位于繁荣的长三角经济圈这个大熔炉的环境中，凭借长三角雄厚的经济实力，是一个得天独厚的地理位置，同时，由于舟山市和嵊泗县两级政府对海洋旅游业发展的高度重视，对于开发徐公岛旅游度假区无疑是个重要的契机，有利于将该岛打造成东方第一旅游岛城。为加快徐公岛旅游项目开发步伐，2003年底，嵊泗县开始为徐公岛开发招商引资，在2004年1月的评审会上，奥德曼公司的“世纪龙朝”计划被嵊泗县政府相中，同年4月，新加坡奥德曼房产资源有限公司与嵊泗县人民政府签约，对嵊泗徐公岛进行整体旅游项目开发，计划将徐公岛建设成国际性、文化性，集自然、生态、旅游、探险为一体的国家一级旅游胜地。这是我国首个由外商对岛屿进行整体开发的项目，项目总投资4.15亿元，包括建设休闲度假村、滨海湾会所、酒店及附属设施、主题公园、游艇俱乐部、海景住宅等。2007年，徐公岛被嵊泗县政府列为综合旅游项目开发基地，同年7月，《舟山市徐公岛控制性详细规划》通过专家评审。根据《舟山市徐公岛控制性详细规划》，徐公岛分三期开发，第一期为开发与旅游初创阶段，即着重于码头、基础建设、住宿配套、游艇俱乐部、商业与餐饮配套、旅游景点开发等。目前关于徐公岛项目开发的所有审批工作、拆迁工作以及海底电缆架设工程均已完成，建设徐公岛游艇基地项目的条件已经成熟。本项目正是在上述背景下提出的。3.2项目建设的必要性（1）中国游艇业发展的潜在市场空间非常巨大。世界游艇年消费额高达400亿美元，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入将超过500亿美元。全球发达国家平均每171人就拥有一艘游艇，挪威、新西兰等地更高达每8人拥有一艘，就连内陆国家瑞士也达到每69人拥有一艘。中国虽然海岸线总长3.2万公里，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里，但游艇经济的数量却寥寥无几。随着中国经济的快速增长，高端休闲度假旅游产品（如游艇等）越来越受到人们的青睐，因此，从未来发展来看，中国游艇业发展的潜在市场空间非常巨大。（2）项目建设是浙江省打造旅游经济强省的需要；改革开放30年来，在省委、省政府的正确领导下，经过多年努力，浙江省旅游业已经发展成为国民经济重要的支柱产业，旅游经济整体实力明显增强，成功实现了从旅游资源大省向旅游经济大省的跨越。2009年，旅游经济主要指标居全国前列，旅游总收入、接待国内游客、接待入境游客、国内旅游收入、入境旅游收入均位居全国前五位，其中国内旅游收入已跃居全国第二位。加快建设旅游经济强省，已成为浙江省转变经济发展方式的有效途径和贯彻省委“创业富民、创新强省”战略的重要举措。因此，本项目徐公岛游艇基地的建设符合浙江省旅游经济强省建设的要求。（3）项目建设有利于推动舟山游艇产业的发展，提高舟山旅游知名度和影响力。该项目因其资源的独特性，将使其成为上海、杭州、宁波等游艇俱乐部的龙头，为广大旅游爱好、崇尚游艇运动和海上旅游、海上运动的人士提供一块福地，从而增添舟山旅游的特色和品位，提升舟山旅游的档次和知名度，完备舟山旅游的功能，拉长舟山旅游的产业链，为舟山旅游经济的发展做出贡献。（4）项目建设有利于嵊泗海洋旅游的消费层次提升。对消费层面的带动提升作用。据统计，香港现有10家游艇俱乐部，注册游艇、帆船近2万艘，平均每艘游艇每月的消费至少1.5万港元，主要是舶位费、管理费、供给服务费及维修保养费用。若加上油品消耗、食品及日常用具的消耗等，这一数字还要大幅增加。据估算，香港每年靠游艇创造的产值就高达约40亿港元。而嵊泗目前游艇娱乐业的发展尚处于起步阶段，因此，从嵊泗海洋旅游的消费层次提升而言，嵊泗的游艇娱乐业发展有很大的发展空间。（5）项目建设有助于优化嵊泗海洋经济及滨海旅游业的结构。游艇的游玩和服务是又一个新的就业领域。包括：游艇航线管理、驾照培训考核、维修服务、备件供应、水上娱乐管理服务、游艇俱乐部的建设管理、相关旅游等。通过在嵊泗徐公岛策划建设“游艇俱乐部”、“现代游艇驾驶培训中心”、“游艇租赁服务公司”、“嵊泗水上观光游乐公司”等，带动一系列相关产业的发展。并且，游艇经济对嵊泗的餐饮、交通、公共服务、维修保养及配备等具有带动作用，并有助于优化嵊泗海洋经济及滨海旅游业的结构。（6）项目建设有利于完善徐公岛度假区旅游功能和设施。高水平开发海洋及海岛旅游产品,加快发展海上娱乐业,逐步建设中国一流的游艇会所基地,将旅游休闲度假活动由沿岸向海上延伸。该项目规划建设游艇码头、星级配套会所等旅游休闲度假项目，建成后可提供游艇停泊、游艇旅游、游艇租赁、帆船、海钓等海上体育赛事活动、游艇俱乐部、游艇驾驶培训、会所度假等服务，有利于完善徐公岛风景区旅游功能和设施。综上所述，本项目建设有非常大的市场空间，符合浙江省旅游经济强省建设的要求，有利于嵊泗海洋旅游的消费层次提升，并可以优化嵊泗海洋经济及滨海旅游业的结构，为推动舟山游艇产业的发展，完善徐公岛度假区旅游功能和设施，提高舟山旅游知名度和影响力，进一步加快徐公岛旅游项目开发建设。因此实施本项目是十分必要的。4市场分析4.1旅游市场分析4.1.1中国旅游市场分析（1）发展现状随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一2009年，我国旅游业总体保持较快增长，全年国内出游人数达19.0亿人次，比上年增长11.1%；国内旅游收入10184亿元，增长16.4%。入境旅游人数12648万人次，下降2.7%。其中，外国人2194万人次，下降9.8%；香港、澳门和台湾同胞10454万人次，下降1.1%。在入境旅游者中，过夜旅游者5088万人次，下降4.1%。国际旅游外汇收入397亿美元，下降2.9%。国内居民出境人数达4766万人次，增长4.0%。其中因私出境4221万人次，增长5.2%，占出境人数的88.6%。2010年上半年，我国旅游经济运行总体良好，增长动力比较充足，旅游消费保持旺盛，旅游市场较快增长，企业经营效益明显好转。初步统计国内旅游人数10.97亿人次，比上年同期增长8.6%；国内旅游收入6055亿元，增长20.6%。入境人数6550万人次，增长5.5%；旅游外汇收入215亿美元，增长14.5%。旅游总收入7500亿元，增长19%。上海世博会有效带动了东部地区旅游客源增长，但对东北和中西部地区客源产生了一定程度的分流效应；人民币升值进一步刺激出境旅游。（2）发展趋势尽管全球经济面临许多不确定因素，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。改革开放30年奠定的坚实基础，将有力地支撑我国旅游业发展。2009年12月1日，《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式发布，首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”，提出的5大措施指明了旅游产业升级方向。这将为我国旅游业带来新的发展机遇。预计2010年我国旅游总收入将达到1.44万亿，增长率为11.6%。到2020年，中国可能超过法国成为世界第一大最受欢迎的旅游目标国。根据《国务院关于加快发展旅游业的意见》的发展目标。到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。4.1.2长三角区域旅游市场分析（1）发展现状长三角地区的旅游经济综合实力不断增强，中国旅游金三角的雏形已经形成。据统计，长三角地区2009年接待入境旅游者1617万人次，接待国内游客66487万人次，旅游总收入8335亿元,国内旅游收入7787亿元。从上述旅游经济指标中不难看出，长三角区域旅游已成为中国旅游的重要组成部分。通过区域旅游合作，浙江省旅游经济综合实力也明显增强。2009年，浙江省旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。据统计，我省全年实现旅游总收入2644亿元，比上年增长17.5%。其中，接待国内旅游者2.44亿人次，增长16.8%，实现国内旅游收入2423.5亿元，增长18.8%；接待入境旅游者570.6万人次，增长5.7%，实现旅游外汇收入32.2亿美元，增长6.6%。（2）发展趋势①“长三角”具有突出的经济优势

目前以全国1%的土地面积、5.9%的人口，创造了20%的GDP，多年以来都是中国经济增长的一架发动机。进一步看，这架发动机的动力始终存在，也就意味着，“长三角”区域旅游的发展是在一个非常高的平台之上。②市场优势随着经济优势的发挥，“长三角”的市场优势也越来越突出。一方面是内生的需求持续，江浙沪三省人均GDP已经超过3000美元，有的地方达到了5000美元甚至7000美元，这已经是一个中等发达国家的概念。在这种情况之下，大规模的旅游需求产生，尤其是休闲度假需求产生，这是毫无疑义的，从而成为一个持续推动市场的发动机。另一方面是外生需求的扩大。因为经济的发达，带来大量的商务活动，这些商务活动的发展自然进一步拉动了旅游活动，使国内外两方面的外生需求都出现持续扩大的局面，形成“长三角”特殊的市场优势。③国际优势国际优势主要体现在“长三角”外向型经济的持续发展上。在发展的过程中，外来人口越来越多，流动性的人口也越来越多。另一方面，出境旅游也在持续发展。因为现在没有完整的统计，估计“长三角”的出境旅游可以占到全国的40%，去年2885万的出境人口，“长三角”加在一起有上千万，上千万的出境数字可以转换成一个巨大的发展优势。综上所述，长三角区域旅游经济将会迅猛发展。4.1.（1）发展现状舟山的旅游资源经过多年的科学开发和发展，已经形成普陀山、朱家尖、桃花岛、嵊泗列岛等几个品牌旅游区。全市目前拥有二个国家级风景名胜区（普陀山、嵊泗列岛）、二个省级风景名胜区（岱山、桃花）、一个海洋历史文化名城（定海），一个“全国农业旅游示范点”（普陀沈家门渔港），开发景点数达1000多个。旅游业是舟山市国民经济的支柱产业之一。2009年，全市共接待国内外游客共1752.93万人次，比上年增长15.6％。其中，接待入境游客22.35万人次，增长5.4％；国内游客1730.58万人次，增长15.7％。从主要景区看，普陀山景区378.49万人次，增长8.0％；朱家尖景区221.37万人次，增长14.3%；桃花岛景区106.47万人次，增长18.1％。全年实现旅游总收入116.52亿元，比上年增长16.1%。2007-2009年舟山市旅游接待量及旅游收入表表1-1年份项目2007年2008年2009年国内旅游者接待量（万人次）1285.071495.281730.58同比增长（%）13.116.415.7国际旅游者接待量（万人次）19.9321.2022.35同比增长（%）旅游总收入总收入（亿元）85.34100.3636116.52同比增长（%）16.917.616.1图1-12001-2009年舟山市旅游接待人数及其增长速度图1-22001-2009年舟山市旅游总收入及其增长速度2010年在一系列旅游推广活动作用下，旅游市场随着大桥效应的进一步发挥，以及世博会带来的客流影响，全市旅游市场较为红火。上半年，全市旅游接待人数962.27万人次，同比增长23.9%；旅游总收入62.42亿元，增长22.3%。主要风景旅游区普陀山、朱家尖、桃花岛旅游接待人数增长较快，分别同比增长28.7%、65.9%和26.4%。国际游客也明显增多。上半年，全市共接待国际游客11.95万人次，增长18.1%，增幅比上年同期提高12.1个百分点，比一季度提高1.8个百分点。其中，6月份当月接待国际游客2.36万人次，增长28.8%，增幅创2009年来月度新高。（2）发展趋势根据《舟山市“十一五”旅游规划》的总体目标：到2010年，“一圈、一带、十区”基本建成。紧紧围绕“海天佛国·渔都港城——中国舟山群岛”整体品牌，以佛教文化、滨海休闲文化、海鲜美食为主线，积极推进各具特色的十大旅游区建设，使舟山成为浙江省海洋旅游的核心旅游区和长三角区域性海洋休闲旅游度假中心。根据《舟山市海洋旅游产业发展总体规划》提出的发展目标，舟山要成为长三角居民的“常去之地”、“海上花园”，成为上海、杭州、宁波等大中城市居民周末度假休闲旅游的首选之地。客源市场辐射全国，并包括东亚、东南亚等地区。争取全市旅游接待人数2011年超过2300万人次，全市旅游总收入达134亿元，2021年超过4800万人次全市旅游总收入达232亿元。舟山旅游接待人次分期规划目标表1-2年份国内游客国际游客游客总计人次（万）年增长人次（万）年增长人次（万）年增长20112,27015%3015%2,30015%20163,62010%8020%3,70010.2%20214,6405%16015%4,8005.2%（3）结论①舟山旅游的季节性主要受气候和宗教节日的影响。总体来说，夏季为旅游旺季，冬季是旅游淡季。游客高峰值出现在“旅游黄金周”和观音菩萨的三个节日期间。②随着大陆连岛工程全面通车，舟山跨入半岛时代，旅游业发展要素得到进一步保障，发展前景广阔。③从旅游目的看，观光游览、休闲度假比例高达54.8％，对本项目的开发非常有利。4.1.（1）发展现状嵊泗县已初步形成集避暑、休闲、观光、海上竞技、渔家风情和海鲜美食为一体的综合型休闲旅游度假区，被省旅游局、旅游协会评选为“浙江省最值得去的五十个景区”之一。2008年全年共接待国内外游客135.05万人次，比上年增长12.0%；实现旅游收入8.82亿元，比上年增长24.9%。全县星级宾馆共6家，全年星级宾馆客房收入1349万元，比上年增长5.2%；星级宾馆客房入住率为41.5%。2009年，嵊泗县主动接轨上海世博会，积极做好旅游宣传和旅游资源推介活动，全年共接待国内外游客159.32万人次，比上年增长17.9%；实现旅游收入10.42亿元，比上年增长18.1%。全县限额以上住宿餐饮业共4家，限额以上住宿餐饮业客房收入3979万元；限额以上住宿业客房入住率为46.3%，比上年提高4.8个百分点。（2）发展趋势嵊泗旅游资源丰富，风光旖旎，碧海奇礁、金沙渔火、绚丽迷人，是全国唯一的国家级列岛风景名胜区，有发展旅游业的独特优势，嵊泗发展旅游业是现实的选择。嵊泗把滨海旅游业作为兴海强县的重要内容来抓，积极开发海洋旅游休闲度假产品，丰富旅游内涵，以壮大海洋旅游经济实力。随着洋山港区的建成和投入，嵊泗的海洋旅游将迎来更大的发展空间。为加快嵊泗旅游业发展步伐，打响“全国唯一的列岛型风景名胜区”旅游品牌，鼓励客商到嵊泗投资开发建设旅游业，嵊泗县人民政府于2010年6月份出台了《关于加快推动海洋旅游业发展的若干政策意见》。该优惠政策涵盖了六大领域或范畴。一是建立旅游投入机制。县级财政在每年度安排旅游发展专项资金1000万元的基础上，重点旅游乡镇、涉旅部门将进一步加大对旅游业的支持力度。二是实行土地优惠政策。土地管理部门重点支持列入投资计划的旅游项目用地指标、重点旅游项目开发和基础配套设施建设等；旅游项目建设用地根据不同性质可以通过招标、拍卖、挂牌出让或租赁等方式取得土地使用权。三是实行财政补助政策。对符合条件的涉旅企业实行财政补贴，对三星级以上的星级宾馆用电用水价格实行与一般工业企业同等。四实行激励奖励政策。对通过标准化建设的涉旅企业进行相应的资金奖励。五加大金融信贷支持。金融机构将旅游业列为重点支持行业，并积极创新信贷方式，有效解决旅游企业和项目开发的资金紧张问题。六保障旅游业发展的相关政策。深化体制机制改革；健全旅游管理长效机制；规范家庭旅馆业；加强生态环境保护；大力培养旅游人才。该优惠政策的出台和实施，将有利于整合资源，形成发展大旅游的合力，对加快嵊泗旅游产业发展，具有积极的推动作用。此外，今年8月，中国渔业协会组织正式给嵊泗县授予了“中国贻贝之乡”的称号。“中国贻贝之乡”的命名使“嵊泗贻贝”作为嵊泗的品牌再次打响，为嵊泗旅游业进入新一轮发展提供了更为有利的时机，以海洋文化丰富旅游文化，以海洋经济促进旅游经济。4.2游艇市场分析4.2.1从全球游艇市场总体看，美国、意大利、法国和英国等欧美国家主导着市场。从生产量看，美国每年建造休闲游艇2万艘左右，居世界第一位。2007年仅美国国内，休闲游艇的建造生产企业就达1100家，与之配套的船用动力主机生产企业有50多家，休闲游艇生产建造企业及配套企业的就业人员达50多万人，居各国之首。2007年法国和英国的产量分居二、三位，年产量分别为7900艘和3300艘。而休闲游艇的全球出口三大国分别是法国、英国和德国，三个国家的年均出口量分别为4300艘、2100艘和1900艘。2007年，世界游艇行业的市场总量(加上二手艇交易、配件供应、维修和相关服务)约700亿美元，其中新游艇销售额为300亿美元，年增长率为10%。北美和欧洲是当今世界最主要的两大游艇市场，二者合计约占世界游艇市场份额的95%。2006年北美游艇市场总量(含新艇市场和二手艇市场)为370亿美元，其中新艇出货达150亿美元，年增长率约8%；北美游艇市场的进口额为19亿美元，占其新艇市场的13%。欧洲游艇市场总量为315亿美元，其中新艇销售额为104亿美元。尽管由于国际金融危机的影响，国际游艇市场的增长放缓，但是欧美国家人们热衷于游艇的消费习惯不会改变，国际游艇市场的新艇市场总体规模仍将维持在300亿美元左右。根据E-Composites公司预测，2005-2010年，世界休闲游艇市场将保持年均7%的增长率。到2010年时，世界休闲游艇市场的年需求将达到332亿美元。按地区预测，预计2005-2010年，北美游艇市场新艇需求的年均增长率为5%，至2010年新艇市场规模将达到162.29亿美元；欧洲游艇市场的新艇需求年均增长率为9.3%，至2010年新艇市场规模将达到150.85亿美元；世界其他地区新艇需求年均增长率为7.6%，至2010年新艇市场规模将达到19.21亿美元。2005-2010年世界主要地区游艇市场需求预测表1-3单位：亿美元地区2005年2010年年均增长率(2005-2010)北美127.37162.295.0%欧洲96.64150.859.3%其他地区13.3219.217.6%全球合计237.33332.357.0%4.2.2从数据上面来看，中国的游艇市场发展空间广阔。中国奢侈品市场的年销售额是20亿美元，中国内地具有千万个人资产的富豪有15万人，中国拥有18000多公里的海岸线，6500个大小岛屿，9000个湖泊，还有500多个游艇俱乐部，这样的数据分析，无论是任何一个与奢侈品消费相关的行业都会怦然心动。2008年7月8日，在中国交通运输部刚刚结束的第8次内部会议上，审议并原则通过了包括“游艇安全管理规定”在内的6个文件，同时，作为中国游艇行业的主管部门中交协邮轮游艇分会透露:中国拥有各类游艇102艘。目前中国58个城市正在开发景观水系以及游艇俱乐部，无论是以商务为主的华东市场，还是以体育为主的华北市场，商务旅游以及会务餐饮是主力方向。尽管深圳海南等俱乐部已经成型，高端的旅游业还是会带动当地的经济发展。华东的上海，华北的青岛和大连将会是新的游艇事业的焦点所在。中国各地政府纷纷规划各自区域内的游艇业发展蓝图，力挺中国游艇业的态度愈发明显。广东成立了游艇竞争力调研小组，珠海对平沙游艇产业区加大政策支持力度，深圳的领导也多次与国外游艇巨头探讨游艇产业的发展，厦门在9月8日这一天打“游艇双响炮”，上海要将奉贤的游艇工业园区建成上海游艇产业的“母港”，江苏大力发展中国最佳的两个游艇俱乐部，青岛在奥运帆船赛事后，顶级设施的后续运作大大提升了青岛游艇、帆船及俱乐部的档次。浙江也有很多务实的举措，在温州划地12万平方米做超级游艇，多个地区涉及了整艇的制造、工业园区和游艇配套产业。各地不约而同地采取一系列举措让我们看到了游艇产业发展的广阔空间。游艇经济经过近两三年的积极推动，开始引起国家的关注和重视。游艇的神秘面纱正在逐步揭开，未来几年，游艇将成为中国一项可以普及化的、蓬勃发展的、有品位的水上休闲运动。随着2009年1月1日起《游艇安全管理规定》的施行，意味着游艇跨海区巡游成为可能，这是我国游艇航行的又一重大突破。同时伴随着游艇生产企业的增加，成本的降低和价格的大众化，国内富裕阶层扩大和迅猛发展的旅游经济终将为我国游艇产业发展带来全方位的机遇，我国游艇的新时代已经来临。据了解，国内已建成运营的较大型游艇俱乐部有：（1）苏州水星游艇俱乐部座落在苏州太湖国家旅游度假区。这是一个中国具有国际水准的水上豪华游艇俱乐部。它拥有自行生产世界著名品牌的游艇和一座144个泊位的一流码头。高级完善的配套服务设施。热情周到的服务。处处洋溢着浓浓的西方情调,给人一种全新休闲体验。俱乐部除了拥有数十种类型的豪华游艇、房艇外，还有许多专用设施，如：中西餐厅、酒吧、25米室内室外的游泳池、冲浪池、桑拿、健身房、迷你超市、游艺室、儿童游艺设备、阅览室、多功能厅、游艇及设备展示厅、草地排球、会员专用停车场、会员快艇驾驶培训中心、桌球房等。俱乐部有丰富多彩的水上运动，如：滑水、滑水板、膝板、水上冲浪圈、钓鱼、游泳等。这些潇洒的动力快艇，惊险刺激的喷气艇，悠闲平稳的钓鱼船，43-48英尺舒适豪华房艇，以及充满童趣的水老鼠，有近百艘游艇任选，让游客回归自然的渴望得到充分的满足，让游客步入一个全新的休闲天地。（2）深圳浪骑游艇俱乐部坐落在深圳东部海岸，占地、占海面积16万平方米，建筑物有会所大楼、全封闭的会员会所、274个游艇泊位、400个干船舱和游艇维修车间及设施等。会所大楼建筑面积13700平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟训练仪等设施。（3）大梅沙国际游艇俱乐部总投资13.7亿人民币，规划俱乐部主会所占地20000平方米，建筑面积8000平方米，海域使用面积18万平方米，浮式游艇码头泊位260个，防波堤总长1050米(含邮轮码头304米)。（4）北海国际游艇俱乐部，规划面积10.7公顷（包括海域和陆域），投资1.25亿元兴建。俱乐部由俱乐部会员大厦、琴状多功能厅、月亮岛、中心公园以及游艇停泊港池五部分组成，将在世界范围内招收会员，预计将拥有船艇250艘，其中大型豪华游艇20艘、中型豪华游艇40艘、小型豪华游艇60艘等。（5）青岛银海游艇俱乐部拥有陆域面积75000平方米水域面积87000平方米，项目总投资三亿元人民币。俱乐部码头按照国际标准建设，设有366个专业游艇泊位，全部码头设施采用国际第三代产品由西班牙AISTER公司制造安装。目前一期130个泊位已经于2005年6月底展现在世人面前。俱乐部码头设施齐全，拥有一流的充电、供水、加油、起吊、修船和干船坞；同时还设有帆船训练基地，帆船下水坡道，海上搜救直升飞机起降场等设施。陆域设有俱乐部会所、游艇驾驶培训学校、健身会馆、不同风格的俱乐部、宾馆、歌厅、咖啡厅、酒吧、钓鱼场、美容中心，办公和运动员洋房等配套设施，为俱乐部会员及各国运动员提供一处配套设施齐全的专业化海上运动休闲服务场所。（6）厦门香山游艇俱乐部(建设中)总用海面积在701097.8平方米以内，其中填海部分约11万平方米、防坡堤和护岸用海面积7万平方米、高桩平台约7万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、俱乐部及其他。项目地上总建筑面积为18.9万平方米，其中俱乐部为83000平方米，商务办公建筑面积为55000平方米，商业建筑面积18000平方米，游艇俱乐部17000平方米，游艇销售训练中心及候船室建筑面积13000平方米，其他公共设施建筑面积3000平方米。东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级俱乐部和高端写字楼，200个会员别墅（不占用建筑面积）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池内设有约450个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为10-20米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设俱乐部、商务办公、商业及其他配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。项目的工程造价预计超过人民币15亿元。其中，项目填海、围堰、防波堤、高桩平台等基础工程的造价经国家海洋局第三研究所概算为人民币5.7亿元，上部工程（不含二次装修）造价概算约为人民币7亿元。预计项目总投资约为3亿美金。（7）北京长城游艇俱乐部建有浮动的码头6条，游艇泊位320个；浮动码头规格分为大型和中型游艇；提供包括出航服务（配置船长、船员、陪护人员服务）、救援服务、驳船服务、大风防范服务、出航气象资料服务、安全与气象警戒服务；以及摩托艇、潜水服、救生装置等。（8）南京银河游艇俱乐部集餐饮、休闲娱乐、游艇综合服务于一体，其主体建筑长80m宽12m，有效建筑使用面积2400m2共设四层，它外观豪华气派，内饰典雅温馨，是一所高品味、高享受的休闲会馆。南京银河游艇俱乐部位于下关2号码头，毗邻扬子江畔，与阅江楼相映衬。俱乐部目前拥有各类世界名艇，以供销售、租赁、观光之使用，拥有游艇停泊位，并有专业技师为业主提供一整套完整的售后服务。（9）国内其它游艇俱乐部还有“大连星海湾游艇俱乐部、北戴河游艇俱乐部、上海东晶湾游艇俱乐部、杭州运河游艇俱乐部、广州莱茵游艇俱乐部”等等，由于游艇俱乐部集合了城市形象、旅游观光、休闲度假的功能，各地政府大力扶持，截止2005年中国政府批准的游艇俱乐部已有二十几家。近年来申报游艇俱乐部性质的项目将会突破200家。4.2.3长三角游艇市场分析游艇旅游是旅游业中增长最快的产品之一，也是经济功能极大的高端产品，开发游艇经济是沿海地区实现海洋经济可持续发展的理想项目。随着海洋旅游热的升温，我国许多滨海景区都购置了观光游艇，开展海上观光休闲活动。游艇本身可谓是一个游动在海上的旅游目的地，基于游艇可以开展海洋观光、休闲娱乐、海洋垂钓等活动，其功能丰富，吸引力强，颇受旅游市场青睐。长三角是水网地带，海岸线漫长，海域面积大，区位优势明显，经济富庶，中产阶层成长迅速，具有强大的旅游消费能力；越来越多的国外游艇企业正加速转向该地区，发展游艇经济可谓天时地利。在消费市场快速膨胀的同时，长三角地区的游艇经济产业链也在逐步成形。除了游艇制造和游艇俱乐部服务以外，其他与游艇相关的专用码头建设、游艇维修、驾驶培训及考核、专业保险和度假休闲等也都获得了长足的发展。相关数据显示，上海已有私人游艇200多艘，预计到2010年将增加到1000艘以上。目前，上海已举办了11届中国国际船艇展览会，并拟将建设10座以上的游艇码头。4.2.2舟山市游艇市场分析舟山市发展游艇娱乐业已初具条件：一是舟山的海洋旅游业已经有了坚实的发展基础。二是全区海域总面积2.2万平方公里，境内岛屿星罗棋布，共有大小岛屿1390个，海岛岸线弯曲，岙口、岬角环列，形成众多港口、港湾、水道，且岛屿环抱，口多腹大，水深浪小，少淤不冻，加之多泥质粉砂或粉砂质泥底。是难得的滨海旅游胜地，为游艇娱乐业的发展提供了良好的资源条件。三是我市地处长三角经济发达地区，江浙沪地区汇集了相当规模的外商投资群体、企业成功人士，这为海洋旅游业的大发展、游艇消费步入到中产阶段家庭提供了消费群体基础。四是海上游艇有着极强的海洋文化背景，与海洋文化一脉相承的是开拓、进取的精神和创造生活、享受生活的价值观念，这种文化现已深深打动国人。因此，旅游船艇消费引领时尚的日子已不再遥远。五是舟山船舶制造与维修的产业基础十分扎实。据统计，全市规模以上造船企业170家，职工5万左右，另外我市引进的法国阿尔法游艇制造企业，具备生产各类游艇的条件。六是随着近海渔业资源的衰退，我市渔民需要大量就地转产转业，为游艇消费提供了大量的有海上经验的劳动力，另外浙江海洋学院，浙江航海职业技术学院开设的海上驾驶、维修等相关专业，已世界各地培养了大量的海员，因此游艇项目技术支撑能得到保证。随着经济社会发展到一定水平，当前游艇经济已经初显端倪，成为休闲产业的新兴内容。舟山作为长三角地区15个城市中惟一的海岛城市，正逐步从旅游资源大市向旅游经济强市跨越，海洋旅游产业规模和发展空间需要进一步拓展。全方位融入“东海海洋休闲旅游圈”，接轨以上海为中心的长江三角洲大都市旅游圈，参与国内、国际旅游大循环，是舟山旅游今后的发展方向。游艇娱乐业由于具有较高的消费档次、产业关联度、品牌效应等特征，更重要的是它作为一个地区经济发展程度的一种标志，具有显著的综合经济效应。发展海上游艇项目符合舟山今后旅游的发展。在《舟山市旅游产业发展总体规划》中，舟山要打造海洋文化旅游名城品牌，形成独具特色的“舟山海洋休闲旅游黄金海岸带”，其中一项就是要打造一个船队－－海上豪华观光、休闲游艇等旅游精品项目。据此，舟山拟在沈家门、普陀山、朱家尖、桃花、六横等岛屿规划建设1000艘以上泊位的游艇基地，形成游艇度假区。处在长江三角洲地区的海上中心舟山普陀区，已制订了"游艇天堂"规划，在朱家尖规划产业园，一期可用面积为2000亩，用于游艇及相关配件的制造，在产业园设有公用下水码头，供游艇生产企业租用。目前开工的桃花岛千帆游艇俱乐部是专门为游艇提供各类服务。普陀区已委托澳大利亚游艇专家做游艇基地的规划，游艇基地规划面积2000亩，将容纳1000艘以上游艇，可避12级台风，基地内设有游艇俱乐部、展览中心、驾驶培训学校等，适合大型游艇全天候停泊、补给。2009年，为进一步加快发展服务业，推进工业转型升级与生产性服务业联动发展、居民消费结构优化与消费性服务业互动发展，构建综合性海洋经济产业体系，舟山市政府制定了《舟山市人民政府关于进一步加快服务业发展的实施意见》舟政发(2009)19号，意见指出，开发展示舟山群岛特色的区域环游线路，逐步开辟稳定的国际、国内邮轮航线，规划推进朱家尖、凤凰岛等游艇旅游基地布局建设。因此，舟山市的游艇旅游业形势大好。4.3项目特色集商务、休闲、娱乐、疗养、运动、探险等于一体的各类户内和户外项目以及水上运动。4.4客源市场定位游艇是继汽车消费后令人向往的高档消费品，拥有游艇常常是财富和身份的象征。客户大部分是拥有一定经济实力和社会地位的人士，游艇消费集休闲、运动、办公、商务、联谊等功能于一身。现在的游艇族中，80%以上是度假自用，与家人、朋友一起私人聚会。另有约20%的买家偶尔会有商务用途，邀请客户上船欣赏海景、洽谈生意。根据嵊泗旅游区的资源特点和发展定位，以及市场开发现状，徐公岛游艇基地的客源目标市场定位为：有一定经济实力和社会地位的人士、在上海都市圈的众多的外资企业的投资者和高级管理人士、国内成功的创业人士、富豪、名流、政要等。国内客源市场（1）一级市场：上海（2）二级市场：浙江、江苏以及长三角其他城市（3）三级市场：珠江三角洲和环渤海湾地区海外客源市场（1）一级市场：港澳台、日韩新等市场（2）二级市场：欧美市场预计近期旅游者按出游方式可分为四种：国外游客占30%，国内团体游客占30%，会员占20%，散客占20%。4.5项目优劣势分析（1）项目优势分析①高起点战略。建成一流的游艇码头，以吸引高层消费者，保证了定位优势。②拥有资源优势。③国家在政策上鼓励消费，拉动内需；政府正在加大力度，鼓励旅游休闲产业的投资与发展，拥有政策优势。（2）项目劣势分析①在国内具有较大的创新性，需要时间取得消费群体的认同。这就需要专业策划公司在项目前期进入。②区域建设尚且不足，有待进一步开发，以保证长久的发展潜力和竞争优势。③该项目是一项新型产业，在行业管理上尚存在一定缺陷。（3）结论①在规划期限完成项目并快速拓展营销业务，短期内建品牌形象。②与相关机构合作，保证项目时间与背景资源的竞争力。③保证项目专有性，防止竞争。④建立有吸引力的服务体系，形成消费潮流。⑤辅助政府及相应机构，增强持续影响力。⑥依靠徐公岛项目规模与投资，影响区域规划与建设，保证竞争力与支持力。⑦保证高起点与高水平操作，降低风险。⑧利用政策及人脉关系，寻求政策稳定支持。通过上述分析，得出结论如下：此项目运作成功大于风险，内部优势明显大于劣势，关键点为徐公岛旅游项目的整体推广。高起点的项目需要高起点的策划和运做。5项目概况5.1项目名称及建设地点项目名称：徐公岛游艇基地项目建设地点：舟山市嵊泗县徐公岛北侧5.2主要经济技术指标主要技术与经济指标表表1-4序号名称单位数量备注1港区面积亩1972游艇停靠泊位个2793防波堤m7193.1北堤m583.13.2南堤m135.94围堤m3444.1利用老堤m1504.2新建围堤m1945总用地面积㎡711226总建筑面积㎡677007临时用地面积㎡6670游艇干泊区和机械棚使用场地8项目计划总投资万元37000其中：开发产品成本万元7400自营资产投资万元296009年营业收入万元17601经营期平均10年营业税金及附加万元1192.86经营期平均11利润总额万元6653.03经营期平均12所得税万元587.4经营期平均13税后利润万元6065.63经营期平均14财务盈利能力14.1财务内部收益率%17.36税后14.2财务净现值万元10397.32税后14.3投资回收期年6.67税后14.4投资利润率%17.9814.5项目资本金净利润率%34.4615销售利润率%37.805.3建设规模和主要建设内容本项目游艇基地由水域和陆域两大部分组成。水域部分：新建防波堤全长719.0m，其中北堤轴线长583.1m，南堤长135.9m。另外，在口门处顺老防波堤方向布置围堤344m，其中利用老防波堤长150m，新建围堤194m。同时还配套建设游艇码头泊位279个。港区面积197亩。陆域部分：新建游艇干泊区和机械棚使用场地6670平方米，其中机械棚1200平方米，干泊泊位80个；游艇会所区块建筑面积15000平方米；配套海景公寓区块建筑面积46700平方米；滨海商业街区块建筑面积6000平方米。项目总用地面积71122平方米（合106.7亩），其中游艇会所区块用地面积11173平方米（合16.8亩），海景公寓区块用地面积54000平方米（合81.0亩），滨海商业街用地面积5949平方米（合8.9亩）。项目总建筑面积为67700平方米，项目计划总投资金额为37000（1）港区面积197亩（2）防波堤719米其中：北堤583.1米南堤135.9米（3）新建围堤194米（4）水泊泊位279个（5）干泊泊位80个（6）干泊区及机械棚使用场地6670平方米（7）总用地面积71122平方米（合106.7亩）其中：游艇会所区块11173平方米（合16.8亩）海景公寓区块54000平方米（合81.0亩）滨海商业街5949平方米（合8.9亩）（8）总建筑面积67700平方米其中：游艇会所区块15000平方米海景公寓区块46700平方米滨海商业街6000平方米（9）项目计划总投资37000万元其中：开发建设投资37000万元其中：开发产品成本7400万元自营资产投资29600万元5.4总平面布置方案5.4（1）满足（JG162-90）《旅游建筑设计规范》的有关规定要求。（2）以城市总体规划为依据，充分考虑周围的城市环境和自然环境，融合会所和游艇码头的特点，充分利用自然景观，达到设计新颖，布局合理，规格豪华、功能齐全、硬件设施适应超前。（3）设计要确保经济效益好的项目提供足够空间，尽量扩大这几方面使用面积，满足经济效益最大化原则。（4）力求功能分区合理、并且注重空间的融合、交流与贯通，并为室内设计的进一步深入提供有利条件。（5）注意出入口的合理布局，交通组织及消防通道的合理设计。5.4（1）陆域布置方案①根据游艇基地要求必须配备陆域干泊和小型维护保养设施，为了不影响生活环境为此选址在徐公岛凹口南则为游艇干泊区。场内用地面积为10亩，设定干泊80个。机械棚1200平方米等服务设施。为了防止造成陆域和海域污染，游艇油料供给采用外来供给（油船）。②游艇基地设于港湾北则项端，该位置坐北朝南是整个游艇基地的中心位置，也是徐公岛的门户口，为了体现高档旅游区域，在建筑形态上创举独特的风格，设为徐公岛游艇基地的标志性建筑，总用地面积16.8亩，主要功能有VIP会所5800平方米，餐饮及娱乐商务酒店5000平方米，海员培训基地3000平方米③游艇公寓是服务于会员的私密性住宿用房。根据不同会员档次设有不同类别的海景公寓。规划用地面积为81亩，位于沿港湾北则的半山腰，依山而建共分三个台阶。根据国外惯例一般拥有游艇的富豪都会在这一区域购买或包年豪宅。所以海景房是项目配套中不可缺少的设施之一，也是用于项目特种接待功能，使这一项目综合功能达到齐全。④为了使整个项目的服务需求完整，配套规划设定在公寓区下方也就沿港路边8.9亩土地作为商业服务区，为入岛人员提供一切生活所需品。上述功能布局是根据国内外同类项目进行合理安排。（2）水域布置方案防波堤布置为防御波浪、水流对港域的侵袭,维护港内水域的平稳,需在拟建工程水域范围建防波堤,以保证游艇、浮桥在港区内安全停靠、系泊及正常操作。①港区面积根据《徐公岛游艇码头项目申请报告》和《舟山市嵊泗县徐公岛控制性详细规划》，在老防波堤外侧规划布置游艇码头，用海面积约197亩，靠泊大、小型游艇279泊。②港内泊稳标准对于通常意义下的码头而言，由于码头结构自身的强度及船舶本身抗浪能力较大，码头前沿允许停泊波高相对较大。而对于游艇基地内的游艇码头而言，港内必须是平稳的。这要求控制波浪入射，同时必须控制波浪在港内的反射，使之能达到平稳的综合要求。从安全性考虑，如系泊系统采用柔性结构，靠泊允许波高为0.2m～0.6m；如系泊系统为刚性结构，则靠泊允许波高为0.3m～0.4m。根据类似工程经验，港内靠泊允许波高（20年一遇H4%波高）应控制在0.5m以内。由于游艇港区平稳的特殊要求，游艇基地须配套建设防波堤，以确保港池的平稳度，并预留口门作为游艇进出通道。③口门布置防波堤口门的方向、位置、水深和宽度等应根据常风向、波浪、潮流、泥沙运动的影响，以确保游艇安全进出口门。口门方向布置时，应注意防止港外入侵的波浪和潮流直接进入港内，同时还应防止因泥沙入侵而造成口门淤塞。此外，为保证游艇安全、方便进出港，还应注意不要使游艇受横浪作用。本工程北侧面向大海，属开敞式海域，风浪较大；南侧主方向为W～WNW，受洋山港区屏蔽，风区相对较短，风浪较小。因此口门位置选择布置在工程区南侧，朝向正南。口门宽度根据类似游艇港区的运行情况确定为50m。口门处海涂面高程为-5.1m，根据上述船型吃水深度的情况，口门处水深可以满足通航水深要求。④防波堤轴线布置布置原则：——防波堤主要是用来防御波浪的侵袭，维护港内水域的平稳，以保证船舶在港内安全地停泊和作业，并保护其他建筑物安全。根据工程区的位置、朝向条件，防波堤主要用来防御NE～N和NW～W向波浪的侵袭，而防波堤的口门应开设在风速较小，风区较短的S向。——防波堤轴线布置应平顺，避免轴线向港外拐折形成凹角，造成波能集中。——防波堤保护港区面积和范围应满足度假区游艇码头的布置要求。在满足设计船型进出港要求的前提下，口门宽度应尽量取小值。——防波堤轴线应根据现场实际情况布置，尽量节省投资、方便施工，减小施工中对水、环境的影响。——注意环境保护。合理利用港湾资源，深水深用，浅水浅用，防止淤积，维护天然水深。布置方案：根据港区涂面形状和周边地形及游艇码头布置要求等条件，拟定三组北堤与南堤组合方案进行防波堤轴线方案比选，堤轴线方案比选平面布置详见附图“堤轴线比较平面布置图”。方案一：防波堤北堤始于口门北端尖峰岙岗山咀B1点，沿半径327m弧线布置至口门南端西侧约250m处的B2点，北堤轴线长583.1m，沿线涂面高程-5.4～-13.0m；南堤始于大旗岗西面山咀的N2点，向北直线布置至N1点，南堤轴线长135.9m，沿线涂面高程-4.4～-4.7m。该方案港区口门宽度约50m（-3.5m高程处），保护港区面积197亩，基本可满足港区面积要求。本方案北堤建筑工程投资为5664.4万元，防波堤占地57亩，海域使用金为285万元；南堤建筑工程投资为1209.7万元，防波堤占地8亩，海域使用金为40万元，合计可比性投资为7199.1万元。方案二：防波堤北堤始于口门北端尖峰岙岗山咀B1点，向西直线布置约370m至B3点后转向南，直线布置348m至B2点，北堤轴线长719.3m，沿线涂面高程-5.4～-13.0m；南堤始于大旗岗西北面山咀的N2点，向北直线布置至N1点，南堤轴线长135.9m，沿线涂面高程-4.4～-4.7m。该方案港区口门宽度约50m（-3.5m高程处），保护港区面积226亩。本方案北堤建筑工程投资为7175.0万元，防波堤占地64亩，海域使用金为320万元；南堤建筑工程投资为1210.2万元，防波堤占地8亩，海域使用金为40万元，合计可比性投资为8745.2万元。方案三：防波堤北堤始于口门北端尖峰岙岗山咀B1点，沿半径376m弧线布置至口门南端西侧约310m处的B4点，北堤轴线长617.4m，沿线涂面高程-5.8～-13.0m；南堤始于大旗岗西北面山咀的N3点，向北直线布置至N4点，南堤轴线长210.2m，沿线涂面高程-2.0～-5.2m。该方案港区口门宽度约50m（-3.5m高程处），保护港区面积210亩。本方案北堤建筑工程投资为6099.7万元，防波堤占地60亩，海域使用金为300万元；南堤建筑工程投资为1651.0万元，防波堤占地11亩，海域使用金为55万元，合计可比性投资为8105.7万元。方案比选：各防波堤堤轴线布置方案综合比较表详见表1-5。防波堤轴线方案综合比较表表1-5项目名称方案方案一方案二方案三主要特性港区面积（亩）197226210堤顶长度（m）583.1+135.9719.3+135.9617.4+210.2最大堤高（m）22.422.422.4主要工程量抛石（万m3）6.497.737.13爆填堤心石（万m3）92.56109.09103.30C30砼6.797.977.62砼扭王块（块，6t/2t）5676/24426912/24426007/3368投资建筑工程投资（万元）6874.18385.27750.7海域使用金（万元）325360355可比性投资（万元）7199.18745.28105.7每亩投资（万元）37.338.738.6优缺点比较优点①港区面积最小，但已可满足游艇码头规模要求；②北堤呈圆弧线布置，有利于抵御风浪，且具有较好景观效果；③石方用量最小，可比性投资最小；④防波堤长度较短。①港区面积较大，可满足游艇码头规模要求；②堤轴线直线布置、施工控制方便。①北堤呈圆弧线布置，有利于抵御风浪，且具有较好景观效果；②港区面积较方案一大，港区南面面积较大，可为港区开发提供较大空间。缺点①北堤轴线呈圆弧线，施工控制稍显复杂。①防波堤轴线较长，投资较大，石料用量较大；②防波堤景观效果较方案一差；③可比性投资大。①可比性投资较方案一大结论推荐不推荐不推荐从保护港区面积方面看，方案一最小，方案三次之，方案二最大，轴线布置方案一形成的港区面积可满足游艇码头的使用要求。从抵御风浪和景观效果方面看，方案一和方案三较方案二有优势。从施工控制方面看，方案二轴线为直线（转角处圆弧连接）施工控制较容易，方案一和方案三轴线为圆弧线，施工控制难度较大。从可比性投资看，方案一防波堤长度最短，可比性投资最小。综上所述，本阶段采用方案一作为防波堤北堤与南堤平面布置方案，防波堤总长719m，其中北堤长583.1m，南堤长135.9m，保护港区面积193亩，可以满足游艇码头规划设计规模要求。游艇码头布置：根据游艇泊位设计要求结合区域实际地形，进行布置泊位。总水域面积为197亩。由于海堤堤形是斜坡建筑，在布泊过程中应在堤线和岸线离开20米，为禁戒线，并设有禁戒缆。为此实际可设泊海域面积为165亩，按照这一面积和形状划分为A、B、C、D四个布局。共有游艇泊位数279个。详见总平面布置图。根据这一设计方案基本达到饱和状态，游艇进出内航道与泊位之间比例较为合理安全。引桥布置：中小型游艇尾部甲板距水面一般在40-60厘米之间，游艇码头设计要求高度与游艇上甲板持平，所以码头高度一般不超过70厘米，引桥和码头采用泡沫材料作为浮力，外形结构以木制框架，面板和边缘采用木板封面，但必须分段后进行实地连接，能使泊位灵活变动。引桥连接后采用锚泊固定，一般以50米为一个锚泊。也可使用活动式桩泊与锚泊相结合。然后码头连接在引桥上（活动式），每组游艇设有门径卡，便于管理。279个具体码头经济指标参考表1-6。码头主要技术经济指标表1-6项目名称面积/数量备注总使用水域面积（A）254亩其中内港使用面积（B）131720M197亩防浪堤占地面积32660M57亩入口航道及前港50M其他水域水域利用系数48%（B/A）总计泊位面积（C）12000M18亩泊位面积占比9%（C/B）注：所有的水域面积以常水位测量数据为准工程数据—防浪堤长度M防浪堤长度内港使用面积比率719米（B/A）浮桥总面积（D）1560M2．34亩