毕业设计(论文)-住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨

┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊装┊┊┊┊┊订┊┊┊┊┊线┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊毕业设计（论文）报告纸共24页第24页住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨——以上海地区为例【摘要】20世纪80年代末期智能建筑工程开始进入我国建设行业,因该工程在国内刚刚起步,建设单位很难对智能建筑有一个全面清晰的了解,智能建筑工程的方案设计、施工图深化设计，以及工程的施工都是由设备供应商和系统集成商来完成。随着智能建筑的发展，智能技术不再是办公大楼等建筑的专利，逐渐向住宅小区延伸，由此90年代中期有了“智能化小区“的概念。这个区别于其他建筑工程的特点，决定了智能化小区工程的建设管理也会出现新的特点和关键点。本文从建设者和使用的角度出发，依据国际智能建筑、小区工程的发展态势和国内的现状，简单地介绍了智能化小区的相关概念、小区智能化系统类型构成，论述了智能化小区的特征和功能，最后提出了小区智能化建设管理过程中存在的问题及对策方法，共同探讨如何建设好智能化小区。【关键词】智能化小区建设管理问题对策方法【Abstract】Thelate1980sintelligentconstructionbegantoenterChinaconstructionindustry,becauseofthisprojectinChinahasjuststarted,forintelligentbuildingconstructionunittohaveacomprehensiveunderstandingoftheclear,intelligentbuildingengineeringdesign,deepeningthedesigndrawing,andconstructionaremadebyequipmentsuppliersandsystemintegration.Alongwiththedevelopmentofintelligentbuilding,intelligenttechnologyisnotthePatentOfficebuilding,etc.graduallyextendedtotheresidentialarea,fromthemiddleof90'shad"intelligentvillage"concept.Thisisdifferentfromotherarchitecturalengineeringcharacteristics,determinestheintelligentizedresidencesectionoftheconstructionprojectmanagementwillappearnewfeaturesandpoints.Fromtheperspectiveofbuildersanduse,accordingtointernationalintelligentbuilding,residentialprojectdevelopmenttrendandthedomesticstatus,simplyintroducestheconceptsofintelligentvillage,intelligentcommunitysystem,discussestheintelligentizedresidencesectionfeaturesandfunctions,finallyproposedintelligentcommunityconstructionmanagementprocessproblemsandcountermeasures,discusshowtobuildintelligentvillage.【Keywords】Intelligentvillage；Constructionmanagement；question；Countermeasuresmethods目录目录 31、绪论 41.1研究背景 41.2研究的目的和意义 41.3研究内容 51.4研究方法 52、当前国内外住宅智能化系统发展现状 62.1国外地区住宅智能化发展现状 62.2国内住宅智能化发展现状 72.2.1国内智能住宅小区的形成和发展状况 72.2.2住宅小区智能化的简述 82.2.3小区智能化系统构成和主要内容 82.2.4小区智能化系统基本功能要求及技术要求 93、智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策 113.1上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题 113.1.1招标管理方面 113.1.2设计管理方面 113.1.3成本管理方面 123.1.4对专业分包商管理方面 133.1.5智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工) 133.2智能化住宅工程管理问题对策 133.2.1智能化住宅工程的实施管理流程 133.2.2智能化住宅工程管理的对策及建议 154、案例分析 174.1智能化小区项目概况基本介绍 174.2智能化小区的招标、设计管理控制 174.3智能化小区的成本管理控制 184.4智能化小区的施工管理控制 185、总结与进一步研究 21参考文献 22谢辞 231、绪论1.1研究背景在我国，智能化小区建设起步和发展都比较晚，直到20世纪90年代中后期才开始有较大发展，在智能化工程技术和材料设备的使用上，我们并不落后于发达国家，甚至有些在发达国家都还属于新技术、新产品的控制系统，在我国的建筑中就能看到其身影，但是我们与发达国家在智能建筑工程方面的差距依然明显，究其原因，观念落后才是造成这种局面的真正原因。观念落后主要体现在两方面：一方面，认为智能化小区不管项目功能、销售定位、所有的智能小区工程各子系统一应俱全，造成严重的投资浪费；一方面，只看重智能化工程的前期投入，而不考虑智能化系统给后期经营所能带来的收益等效果，认为智能化工程只是一个噱头而已，其投入是得不偿失，导致尽可能地少上甚至不上智能化系统。据相关统计数据表明，我国目前智能建筑的投资约占建筑总投资的5%～8%，有的地区可达10%。随着我国经济的不断发展及经济全球化和国际化，对小区、建筑智能化水平提出的要求越来越高，不仅对新建工程，且对量大面广的已有各类建筑的改造都提出了智能化需求。北京成功举办2008年奥运会期间，提出了“数字奥运”的口号，建造了许多智能化建筑，都起到了示范和推广作用，极大的推动了市场潜力巨大的中国智能建筑市场。智能化小区与其他小区相比较，其重要标志为智能化集成系统，它是由通信自动化、设备管理自动化、安全自动化等系统组成，是建筑行业质的飞跃。在智能化小区开发建设飞速发展的同时，仍存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：（1）智能化小区工程开发方方面（2）智能化小区工程承建方方面（3）智能化小区招标管理方面

（4）智能化小区设计管理方面（5）智能化小区成本管理方面（6）智能化小区施工管理方面（7）智能化小区工程流程监督管理方面1.2研究的目的和意义根据上面的分析，我们知道当前我国智能化小区建设还存在上述问题，归根结底是建设过程中的各阶段管理不到位引起的。通过探讨智能化小区项目建设过程中所遇问题及对策研究，可以达到以下目的：（1）有利于解决智能化小区项目招标管理上的问题（2）有利于解决智能化小区项目设计进度管理上的问题（3）有利于解决智能化小区项目设计质量管理上的问题（4）有利于解决智能化小区项目成本管理控制上的问题（5）有利于解决智能化小区项目中对专业承包商及产品选择的管理问题（6）有利于解决智能化小区项目中智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工)和工程流程监督管理问题1.3研究内容从我国智能建筑工程的基本现状着手，在前人研究我国住宅小区智能化系统建设的经验基础上，将国外智能化住宅小区的发展与上海智能化住宅小区的发展现状进行比较，从而进一步以研究上海住宅小区在智能化系统建设中所存在的一系列问题及不足之处。本文的研究主题主要拟分为四个部分。首先，简单概述智能化系统的理论知识、上海地区住宅的智能化系统构成，主要提出住宅小区智能化系统建设和发展的必要性；其次，分别简述国外和上海地区的住宅智能化发展现状；然后，从上海住宅智能化建设的管理中发现存在的一些问题和不足之处，并结合本人在行业内的工作经验对上海住宅小区智能化项目建设管理中的问题提出对策和建议；最后通过案例分析论证本文研究观点。1.4研究方法本文主要通过对比的方法、专家咨询的方法、归纳与总结相结合的方法。（1）通过对比国内、外智能化小区的形成和技术发展状况，归纳国内外小区智能化的共同功能特征，分析适应我国当前智能化小区的管理思想。（2）在对建设管理对策方法的研究中，通过向行业专家咨询并求证本人工作经验总结的管理对策的方式,找出其中合理的适应我国智能化小区建设管理的对策方法。（3）通过归纳与总结的方法，将智能化小区工程管理大致分为：初步设计阶段、招标实施阶段、深化设计阶段和施工建设阶段的建设管理。在此基础上，分别研究几个阶段的建设管理方法并提出建议。2、当前国内外住宅智能化系统发展现状2.1国外地区住宅智能化发展现状1984年世界上第一座智能大厦在美国诞生，很快掀起一股“智能建筑”热潮。在短短的十几年中美国、日本、欧洲的几万座智能大厦纷纷建成。随后美国成立了“智能建筑协会”其会员横跨17个国家，并宣布1995年以后要大幅度增加智能型大楼的比例。日本建设省也于1985年成立了国家智能建筑专业委员会，对智能建筑的发展给予政策上的支持，使日本成为发展非常快的国家。据统计，日本新建的建筑物中60%以上是智能型的。进入90年代英国、法国、加拿大、瑞典等国都相继建成一批有自己特色的智能建筑。随着信息化技术的发展，智能化技术开始走向居民小区，并走入家庭。进而形成了智能住宅的概念。其目标是“将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术连到一个家庭智能化系统上进行集中或异地的监视、控制和管理。以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的。目前美国、日本已有了居住小区智能化的技术标准。在欧洲、新加坡等地都有应用智能化系统的居住小区。集中开发智能化居住小区起源于美国。在美国由联邦政府、住宅开发商、建造局、保险商、财政机构等发起组织了“智能化住宅技术合作联盟”，对住宅智能化技术、产品、应用系统等进行测试，规范、引导新技术进入住宅设计和建造。美国Scottsdale的DCRanch超大型智能化居住区占地3359公顷，建造了约8000幢别墅式洋房，每幢别墅设置16个信息点，仅综合布线系统一项就投资2200万美圆。这是目前全球最大的智能化住宅群。日本在幕张也建有一个高水准的示范性智能化住宅区。在美国和北美已各自建成了一个“无现金小区”，这是在电子商务、网络技术的基础上，于90年代中期出现的一种智能化居住区。在居住区内实现了用电子货币取代现金，其功能涉及信用卡、网络结算、电子交换、信息安全、资信认证等。智能住宅小区在国外历经了80年代初的住宅电子化、80年代中的住宅自动化到90年代美国的“智慧屋”（WISEHOME）、欧洲的“聪明屋”（SMARTHOME）的住宅智能化这样三个阶段。这三个发展阶段，表明了智能住宅与智能大楼由于服务对象的不同而形成了不同的发展道路。住宅电子化使采用大量电子技术的产品进入家庭；住宅自动化使家用电器、通信设备与安保防灾等设备在家庭中的功能综合一体化；而住宅智能化使家庭中的家电、安保防灾和各种通信（语音、数据、图像）设备通过总线技术进行监视、控制和管理。其中，家庭总线技术是住宅智能化技术的核心。目前美国、欧洲和日本都有了各自的家庭总线标准。美国、日本都有根据这些标准建立的智能住宅和小区的示范工程。国际上的众多IT企业之所以涉足智能化住宅，是从广义的电子商务的发展角度考虑问题。可以肯定的预言，在未来不太长的时间内，很多智能化居民住宅将成为信息高速公路的节点，成为电子商务的基站，这一发展趋势为企业提供了大量机会。国外目前既有分散的别墅也有居民小区，但是分散的别墅数量很大。我国的居民住宅绝大多数是居民小区模式，因此我国智能化小区的模式与国外还有所不同。在新世纪智能化小区的领域里，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、家庭智能化技术、双向电视传输技术等等，都将会有更加深入广泛地具体发展应用。21世纪是信息社会知识经济时代，同时又是生态文明时代。国际先进生产力水平正在运用已掌握的智能化高新技术、探寻人类生存、生产和生活聚居环境空间的可持续发展模式。目前欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用运用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害、节能、节水、消除电磁污染，资源可持续利用，建造人工生态环境等等，也正在尝试运用高新技术有计划地建设智能化绿色生态小区。2.2国内住宅智能化发展现状2.2.1国内智能住宅小区的形成和发展状况中国智能化住宅小区的发展与国外有所不同，是借助于智能建筑技术的引进和发展并借鉴国外家庭总线技术，趁住宅产业蓬勃发展之机而兴起的。1997年，我国在《小康住宅电气设计（标准）导则》的编制中对小康住宅小区电气设计提出了如下要求：高度的安全性、舒适的生活环境、便利的通讯方式、综合的信息服务、家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化以及通讯与网络配置等方面提出了理想目标、普及目标和最低目标等三级设计标准，这标志着我国智能小区的规划设计开始朝着标准化、规范化的方向发展。这一期间，全国许多大城市纷纷将房地产业与IT产业结合起来，开发具有一定智能化特征的住宅，成为房地产业的一大热点。1999年底，建设部信息产业中心颁布了《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》（试行稿），规定了智能化住宅小区建设中的目标和原则，并拟从2000年起，用5年左右的时间，组织实施全国智能化住宅小区系统示范工程，以此带动和促进我国智能化住宅小区建设。其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需要。这项导则的颁布有力地推进了智能化住宅小区在我国的普及和建设。2000年上半年，国家信息产业部负责编制了《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）以及《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》（GB/T50312-2000），结束了多年来中国智能化建筑设计无章可循、无标准可依的状况，这无疑为我国智能建筑健康有序的发展奠定了基础。同年8月，国家经贸委又组织四川长虹电子集团公司、青岛海尔集团公司、清华同方股份有限公司等全国11家在家用电器和相关产品领域有影响和知名度的企业和单位成立了家庭信息网络的联合体，重点研究家庭网络的技术标准、基本框架和终端产品的开发与研究。这一举措使得我国的家庭网络技术研究得到了空前发展，为智能化小区发展提供了可靠的网络技术保障。2001年底，国家建设部住宅产业中心又着手对《全国智能化住宅小区系统示范工程建设要点与技术导则》进行了修改。一系列法律性文件的制定与修订，为智能化小区的建设和发展提供了充足的法律依据和保障，推动了智能化小区在我国的进一步发展。目前智能化住宅小区示范工程遍布全国；用于住宅、小区的智能化产品的研究和开发也方兴未艾。纵观目前国内、外智能化小区的设计和建设，都具有如下共同的功能特征：（1）住宅内部具备综合安防、防灾措施，与小区和社会之间具有一定的信息交互能力。（2）小区内部具备比较完善的安防措施、公用设施监控管理和信息化社区服务管理。

（3）小区内住户可以享受多种信息服务。总的来讲，住宅小区智能化系统是智能小区实现的必要条件，只有实施了智能化系统工程，并真正发挥出智能化系统功能和效用的住宅小区才是成功的智能小区。自从20世纪90年代中期中国出现了“智能化住宅小区”的新理念之后，国内的智能化小区建设才逐渐发展起来。但与国际社会相比，国内的智能化住宅小区建设起步较晚，人们对智能化小区的认识和理解还不够深入，技术开发也还远远不足，大多相关产品的开发还主要是单一功能专用产品。目前国内智能化小区的建设由于受各地之间经济水平差别的影响及居民的经济能力差异，多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，所谓“智能化”，在更多的成份上还仅限于一种炒作。2.2.2住宅小区智能化的简述所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。通常智能化大厦是“3A”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“3A”系统，它们分别是：（1）安全自动化（SAS）包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口（门禁）控制系统、可视对讲系统、煤气泄露报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统。（2）通讯自动化（CAS）包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。（3）管理自动化系统（MAS）包括远程抄表系统、停车场管理系统、设备管理系统、LED电子屏系统、物业管理系统。2.2.3小区智能化系统构成和主要内容（1）安全自动化系统安全自动化系统以空间来分，可分为室内部分和室外部分。①室内部分住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗控制主机。该主机负责数据采集、数据分析把结果传诵到控制中心，由中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心。其各部分组成功能如下：住户报警探测器在室内每个入口及窗口安装红外探测器，当有人非法进入时，红外触发报警，信号传送至室内报警主机，发出报警，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心即显示出哪栋哪户、哪间房发生何种类型报警，保安即可调度就近人员现场查询及处理。紧急救助系统当家中有紧急事情发生如重病、盗贼闯入，需要求助时，通过紧急按钮可将信号传至控制中心，值班人员接报后即赶赴现场。煤气泄漏报警系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有泄漏现象，即触发信号，如前述途径通知中心控制室值班员作处理。②室外部分室外部分分下面几个系统：闭路电视监控系统，在小区的单元门厅等出入口、主要路口及围墙、地下停车库设有高清晰摄像机，值班人员可24小时对来往人员和车辆进行监视，并可长时间录像存储，提供犯罪证据。周界报警系统，在围墙段设红外线对射、低压脉冲式电子围栏或张力式电子围栏等，当有人非法越栏时即报警，并出发联动摄像机监控录像。电子巡更系统，在小区相应位置设立巡更信息点，规定保安的巡逻路线及时间，保安人员佩带签到器巡逻，其巡逻的具体时间及位置可供事后查询，从另一方面也可监督检验保安人员的工作情况，起到人员管理的作用。（2）通讯自动化系统①利用电讯网络作为传输网络通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼,邮电局设有商业网，光纤直通。传输速度快，效果好，并饿提供ISDN服务即综合业务数据网。它有四大特点：它是以综合数据电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；它是支持端到端的数字连接；它支持电话和非电话各种通讯业务；它提供标准的用户网络接口。它的最大优点是：能在一对普通的电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接入速度。能以138KBPS的高速度节入INTERNET，真正实现网上冲浪。这样以借助于邮电的商业网ISDN业务而建立的家庭网络，完全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上，要成为SOHO族也并非天方夜谭。这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。日前从杂志上获悉，美国微软公司目前正在与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电器的计算机控制。如果实现的话，届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切家务安排。当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。②利用有线电视网络作为传输网络现在小区住户都接有线电视，有线电视天威网是一个双向的HFC网络，采用频率分割，数字压缩调制技术，除传诵常规的电视信号外还可进行高速数据传输，实现图象、数据和语音三线合一。住户通过个人电脑就可以在家进行电子邮件传递、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、在宅购物等。（3）管理自动化系统①车库管理系统小区车辆出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户用月卡，对来访车辆用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费，出入口设置摄像机自动监控，将车辆资料（车牌、颜色等）传输到管理中心软件进行比对，当车辆离开时，司机所持IC卡需和电脑资料一致才升杆放行。②三表抄送系统小区目前都是集中抄表，基本上多使用机械表，近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发，三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于ROM中，再通过网络传输到控制中心，中心计算脉冲数量读出数据，并打印。先进的可与银行连通，定期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。③设备管理系统现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯。这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件。通过前端信号采集，控制中心可显示小区主要设备如水泵、水池水位、电梯、高低压开关、路灯等运行状况，并可通过软件控制，使这些设备运行于最经济合理模式。当发生故障时，控制中心发出报警并通知管理人员及时排除。2.2.4小区智能化系统基本功能要求及技术要求（1）住宅小区智能化系统基本功能要求住宅小区智能化系统应该具备以下四个方面的基本功能要求。①安全防卫，如：电子巡更、对讲（可视）与门禁控制、防盗报警等；②物业服务与管理，如：物业管理综合信息服务、远程抄收与管理等；③信息网络与布线，如：开关控制量传递、模拟计量数据传送、程控数字交换等；④家庭智能化，如：家电智能控制、室内人工环境调控等。（2）住宅小区智能化系统的基本技术要求①先进性。住宅是一个使用寿命较长的大件商品，在选择智能化系统技术与设备时，要充分考虑一定的超前性，避免过早淘汰。②成熟可靠性。在考虑先进性的同时，要注意技术的成熟性和可靠性，保证运行稳定和可靠。③开放和兼容性。无论是系统设备网络拓扑结构，还是操作软件应具有良好的开放性和兼容性，避免因硬件种类多而采用多种网络操作系统给系统集成和应用带来困难。④升级性。随着社会与经济的不断发展和进步，住宅小区智能系统的规模、功能与技术水平将会不断提高，用户的需求也会不断变化，住宅小区智能系统应充分考虑未来拓展的可能性及服务水平升级发展的需要。3、智能化住宅工程建设目前存在的问题分析和对策3.1上海地区智能化住宅工程建设管理存在的问题从智能化小区概念的产生发展至今已有20余年，上海作为我国经济发达地区发展更快。随着智能化系统技术的不断更新，智能化住宅小区是原先小区弱电系统在质上的飞跃，这种变化，势头之猛，之快，使不少人在认识上产生误区。由于业主对智能建筑系统缺乏明确的认识，甚至搞不清什么是智能建筑，智能建筑工程有多少系统，从而导致业主对项目智能建筑系统定位不确切。一类业主在前期的决策阶段，往往重视建筑设计本身的平、立、剖和内外装修风格，而对其他专业，特别是设备工程，包括水、电、暖等有所忽视，通常只写一个简单的说明，而对智能建筑系统建设则未被列入内容，有的甚至不考虑；另一类业主则刚好相反，把智能建筑系统放到一个非常高的位置，贪大求全，总认为最全的就是最好的，而完全忽略了自身的真实需求。业主对智能化系统技术的概念模糊、开发时对智能理念的推广大过系统实际功能效果无法达到预期和由于建设管理跟不上无法与土建很好进行配合等问题层出不穷，以致在工程建设中出现了不少问题。本人自工作以来，通过这几年对多个智能化小区工程建设中遇到的问题作了一些积累，大致从不同的几个方面来分析这些问题，归纳如下：3.1.1招标管理方面鉴于智能建筑工程设计阶段的特殊性，目前进行施工招标的通常做法是由施工中标单位根据建设单位的需求、投标所选产品，进行深化设计。但是，有一个问题值得注意，就是深化设计后的施工图与原招标所用的建筑设计单位提供的方案设计或施工图设计存在差别，有时甚至面目全非，实际造价与中标价也相去甚远，投资控制往往失控。造成这种局面，有三个原因。原因之一，是建设单位需求变化太大，增加了招标时没有提出过的要求，技术水平、设备档次也提高；原因之二，招标文件漏洞或遗漏项目太多，设计任务书对系统建设的要求不明确，考虑不周，没有有效措施消除中标人通过自己的深化设计大大提高造价的可能性；原因之三，负责招标的人员对智能建筑工程的技术、产品、性能、价格等方面了解不够，有其专业的局限性，同时智能建筑存在设计的多样性、产品设备的独特性、软件产品的特殊性等。3.1.2设计管理方面由于智能化系统造价在小区建设工程中的所占比例很少，多数建设单位往往不会重视这方面的附加投入，而希望通过市面上最普通的做法即通过最基础的技防办验收以满足技防办的基本要求为根本，并以减少成本为目的对该系统进行设计。在项目整体规划设计阶段，建设单位因对智能化专业不熟悉，多借助于原设计单位的弱电施工图纸而忽视甚至对专业分包单位的设计思想不以为然，许多建设单位仅以为专业分包单位的任务仅仅只是深化原设计单位的点位预埋位置并完成系统施工即可。（1）智能建筑设计方面的困难由于许多建筑设计院的电气设计人员对智能建筑系统方面缺乏透彻的了解，并且不同的智能建筑系统供应商，其产品都各有其特点，从而导致了系统集成商做出来的技术方案与原建筑设计院可能存在非常大的分歧，原来预留的管线得不到充分的利用。（2）初步设计方案评审问题有关主管部门提出提出或设计单位询问业主关于智能建筑工程设计时，项目已进入初步设计阶段，业主才认识到需要这方面的设计，设计单位也才被要求做智能建筑工程总体方案设计。或者部分工程项目在进入施工后才发现缺少智能建筑工程专业单位的设计施工图，于是重新找施工单位进行智能建筑系统设计，而此时由于工期紧迫，已进入施工图阶段，设计迫在眉睫，智能建筑工程设计方案甚至还未经过技防办初步评审就先由专业单位出施工图先用于工程预埋，在预埋工作进行时才开始做初步方案的申报和评审组织工作，由此可想而知其出现问题的几率性有多大。（3）设计进度管理问题建设方会因不太重视而贻误了弱电专业分包的最佳的图纸深化时间。在一些工程开始管线预埋时，有许多民营乃至国企的一些开发商想当然的以为设计院拥有设计专业出图资质，因此对建筑、结构、风、水、电等各专业的施工图（预埋位置）充满信心，觉得应该完全按照设计院所绘图纸预先埋设，有些时候工程各专业管线预埋时弱电专业分包单位的招标还尚在进行中，待单位选定专业分包进场后再进行深化设计出来的施工图纸往往让开发商看的目瞪口呆，而此时才发现设计院设计的弱电管线及预埋位置与技防之规定相差甚远，于是返工、工人重复、重复投资等现象在各类小区智能化工程建设中屡见不鲜。这些都说明如今的设计院对智能化系统的了解尚停留在表面概念上，弱电系统设计在设计院大多都由电气工程师一笔代过，可国内的电气和弱电看似为同一个专业，其实弱电系统作为后期产生的一个新型技术系统，与电气专业却相差很大，如此才会出现上一幕所述的问题。（4）设计质量管理问题面对飞速发展的信息技术，目前的专业分包单位多为私营小企业居多，由于弱电行业的刚刚处于起步阶段，入行门槛较低，许多企业为了节约成本开支招聘一些一知半解的类似工程专业的中专毕业生，由这些人所组成的设计部门因对智能化产品和智能设计方法还不很熟悉，尤其在集成方面更弱些，此类专业分包单位在设计上更多的是借助于产品供应商的技术支持和通力合作。且加上建设单位既对自己的工程需求不清楚，也对信息化产品没有深入了解，仓促上马，缺乏对总体集成和系统更新与扩展的考虑，往往边招标、边设计、边施工、边修改，造成返工、浪费严重，致使投资效果不理想，投入使用后又发现问题多多。目前对智能化小区设计的注意重点大都集中在智能化系统上，而在与建筑平台方面注意和配合上不够，以致建筑结构的灵活性、适应性稍欠佳，对智能化系统设备的安装空间、管线、路由等考虑不周，大多造成了智能化图纸与土建图纸无法相结合，不是没有安装空间就是设备需要移位，以致建成的系统设备所放位置与建筑极不协调，达不到美观设置。3.1.3成本管理方面在工程不同阶段的成本控制过程中，决策阶段和设计阶段的成本控制属于前期的主动控制，通过以成本控制为出发点，针对每一项决策工作，从优化方案、降低消耗、降低投入着眼，对控制目标切块分解，进行有效控制。后评价是对工程事后的一个总结，虽然对上一个项目不能产生直接的经济效益，但是，作为经验的积累和教训的及时总结，对于下一个项目的控制目标的实现，这个工作有着极为重要的意义。招标阶段和施工阶段的成本控制（包含竣工结算成本控制）是项目实施阶段跟踪进行的被动控制，主要针对项目在实施过程中可能发生的成本变化进行控制，在目前也是发展的比较完善的控制体系。但是，其投入的人力、物力比较大，收到的效果却远远比不上前期的主动控制。令人感到遗憾的是，由于能力和观念方面的欠缺，国内的成本控制的注意力往往放在招标阶段和施工阶段的成本控制上，而把成本影响最大的决策阶段、设计阶段的成本控制和项目后评价忽略了，不能不说是一种舍本求末的做法。3.1.4对专业分包商管理方面智能小区的兴起在呼唤智能化专业分包商。市场上专业公司为数众多，相当活跃，运用种种商业手段以谋取对智能化系统的承包。但从他们的技术水平，技术支援能力，施工、组织经验和内部质量保证体系等方面来考察，真正能称为专业系统集成商的公司不多，且多数建设单位对分包商的考察也不够严格。这方面出现的问题有：（1）自称的智能化系统集成商，实际上仅仅是某一个子系统的集成商，甚至只是产品销售商，他们对建筑，对现场安装，对施工组织了解不多，甚至毫无了解。因此，不能很好组织指挥，甚至组织指挥不及系统各个分包商。（2）商业利润考虑多，力图在智能化系统中分得尽可能大的份额，甚至为提高工程造价，刻意地增加系统和点位，使得智能系统不能真正发挥出它的作用，对业主造成误导。在系统建设中，各厂商各自为政，在接口上互相扯皮，贻误工程。（3）为争取项目，迎合业主低投资的企图，拼命压低报价。项目到手，为了利润，不顾质量，降低规格。（4）各厂商的产品都自称“开放性”好，而实际上为了市场利益，开放程度有限，造成集成系统难以实现或留下维护中的隐患。3.1.5智能化施工管理方面(施工、安装、调试和竣工)（1）专业分包商的系统施工多为劳务分包即外包给弱电施工队小老板，这类施工队伍并非专业公司自己的施工班组，且施工队伍素质差，缺乏经正规训练有经验的施工人员，大量为来沪的农民担当施工安装，造成安装质量不高。（2）现场工程督导人员素质、工作能力较差，多为刚出校门的学生，没有实际操作一时还无法胜任。因为这是新兴业务，要求对其有新且深的知识，要求有丰富的现场实际经验、好的组织协调能力以及熟悉有关的法规、标准。所以，这类工程督导人员缺乏一定理论知识及实际经验，需经过正规体系的系统培训方可上任。（3）施工组织与管理不够健全，开成指挥不灵，协调不力，于是施工中相互扯皮，施工效率低。（4）对施工的全面质量管理重视不够，很少有制定明确的质管标准或规定的：施工前的设备品质检查，施工中每个阶段的控制指标和质量控制停止点的设立，测试报告的内容和格式的规定，竣工验收的条件和相关文件。（5）仍偏重于定性验收，即眼看、手摸。忽视定量验收。只有用仪器测试，才能发现隐患。3.2智能化住宅工程管理问题对策3.2.1智能化住宅工程的实施管理流程（1）客观独立的市场需求分析是智能小区建设的首要前提。不同的客户、不同的小区就有不同的需求，需求是推动和促进技术发展的原动力。所以了解客户需求，是有效进行智能小区建设的首要前提。目前在上海等一线城市的工程建设的环节中，由专业顾问公司进行需求分析。顾问公司代表业主的利益，根据业主的实际要求，结合技术的发展，提供必要的招标文件和监管工程的实施过程。顾问公司通过编制技术规格书规定系统技术性能，对产品选择和实施方案具有否决权但对产品不具备推荐权。在合理的工程实施架构里，顾问、设计的角色与承建商、集成商的角色一定要分开。如果设计和施工由同一家公司完成，就有可能引起方案偏向乙方和在工程实施中产生偏向乙方和工程变更。另外，每个系统集成商都有既定的合作伙伴即其所代理产品的供应商，它所提供的方案不可避免容易产生不客观的偏向，从而很难产生有利于客户的需求分析。所以，相同公司进行设计和施工，难于得到符合国情的合理方案，容易引起“求高、求全”的浪费。（2）严谨、合理的方案设计是智能建筑建设的关键。方案设计必须以需求分析为首要依据，必须针对小区的具体要求作出符合该小区要求的、不同于其他小区的方案。设计必须多元化和个性化，不同地域、不同性质、不同规模的建筑不可能有唯一的解决方案。目前有些公司提供的方案是千篇一律、一成不变的，每个工程都不一样，方案书实际早就储存在电脑中，所以十天半个月内即可出炉的方案不能适合于不同小区工程的实际需求。智能小区的建设特别应该注意“皮”和“毛”的关系，所谓“皮之不存，毛之焉附”。现实中，设计初期业主以至建筑师基本不考虑或很少考虑智能系统的要求，甚至结构主体已经完工的条件下去考虑小区建筑物的智能系统要求，如此格局，当然只能引出一系列不合理结果。因此，建筑师和各专业工程师之间必须紧密配合，才可能创造出完美的智能建筑作品。所以，建设部专门发文，要求主体设计单位对智能建筑（小区）系统的设计总体负责。所谓“总体负责”，其实就是设计总承包的概念。业主、设计、监理、施工等建设各方都应该认识到：总体设计是整个工程建设的龙头，马虎不得。（3）全面的系统设计是智能小区建设的基础系统设计是在方案审批后进行，是方案设计的进一步深化和细化过程。一般应与建筑主体的初步设计和施工图设计同步进行。但是由于建筑智能化系统的特殊性，建筑主体设计单位不可能按习惯施工图的深度绘制出详细的建筑智能化系统的施工详图，只能绘制出介于现行初步设计和施工图之间的技术设计图纸。可称之为系统设计施工图。它已基本完成各系统的主要技术指标、管线路由、电源供应、系统接地等主要构件的设计，也必须完成与建筑主体专业和其他设备专业的配合工作。整个系统设计施工图是作为日后的招投标工作、深化设计的基础和依据。（4）弱电专业分包商的选择是智能小区设计的重点目前智能小区的工程管理并没有形成一个公认的模式，目前国内常见的有三种模式：①业主将弱电系统划分为一个个的子系统，各子系统拆分选择多个承包商，协调工作由业主完成。②业主将弱电系统作为整个小区工程的一部分，由土建总承包商来作弱电系统各子系统的协调管理工作。③业主选择一个弱电总承包商协调管理各子系统、分包商，弱电总承包商的工作受业主和监理单位的监督以上这三种模式各有利弊，但就效率最高、效果最好而言应是弱电总承包即第三种模式。由弱电总承包商对整个弱电系统进行统一管理，这符合国际上专业化的趋势，由于一直从事建筑智能化方面的工作，弱电总承包商必须有一个强有力的智能建筑专业技术和管理班子，这些人在多年的工程实践中已经具备很强的弱电各子系统的技术能力和对关键问题、关键点的把握能力。弱电总承包商是专业从事建筑智能化工作的，力求自身的不断发展，他们会不断跟踪新技术，力求把事情做到尽善尽美。（5）深化设计是智能小区建设的实施指南不同产品安装方式、接线方式、电源供应方式等具体工艺不同，所以设计方不可能在产品确定之前绘制出详细的施工图。在优化设计完成后，应由弱电总承包商或各子系统承包商根据优化的设计方案和中标产品完成传统意义的详细施工图。详细施工图应经总体设计方确认批准。确认后的施工图具有明确的设计责任和强制性的工作效力。（6）规范的安装调试是智能小区建设的有力保障智能建筑的施工过程必须遵守现行的规范和规定，必须有效监管。批准后的施工图具有法定的指导意义，不可随意修改，此时的系统集成商等同于传统意义的施工单位，施工单位的天职就是“按图施工”。任何施工中的变更必须由设计院确认，否则就容易发生与原设计不符的质量问题。（7）全面的客户培训是智能小区建设的必要手段由于智能化施工队伍的高速发展，设备及技术更新的速度很快。物业管理公司不可能不经培训就能熟练地操作系统。所以在系统竣工验收前后，系统集成商必须提前对物业的有关管理操作人员进行全面的培训工作。（8）系统的维护和管理是智能小区建设的基本保证智能化系统的开通运行是该工程实施成败的重要标志，而智能化小区的业绩、成果、投资回报才是智能工程实施的最终目标。因此智能化系统虽然通过了验收、评估，但系统维护和管理仍很重要。智能化系统是高科技应用技术的产物，但其系统运行操作更需配备具有较高技术素质的人去操作、维护、运行。尽管设备选用可能是一流的、质量可靠，但必须有人去维护、保养，故建立一支高素质的系统维护和运行的队伍和建立具有智能化工程特色的物业管理体系，才能真正成为一个名符其实和具有时代特点的智能化住宅小区。3.2.2智能化住宅工程管理的对策及建议为了确保智能化小区建设整体工程的设计质量、施工质量、产品质量，保障开发商的投资效益，减少浪费损失，提高智能化小区技术发展总体水平，有利于技术创新激励，符合可持续发展战略方向，针对小区智能化工程建设管理所存在的问题提出如下方面的对策及建议：（1）弱电承包商要培养或引进所需的专业性人才，作为开发商而言也应引进智能化专业的技术和施工管理人才，给他们系统培训学习和深造的机会，积极参加各类智能化产品发布会、展览会，适时地更新市场信息。让他们不但要了解智能建筑技术的现状和发展前景，还应了解市场的需求和本企业的发展规划。要熟悉有关设计、施工的法规和规范，全面理解和掌握其要点，做明白人，办明白事。（2）开发商不宜盲目跟风，要根据本公司开发项目的类型做好应用功能分析，确定智能化系统的建设标准。如住宅建筑分豪华型、舒适型、实用型、安置型等。要根据不同的建筑类型和档次确定不同的智能化标准，并对应用功能的完整性适应性、科学性广泛征询意见。上海地区把住宅小区智能化系统的配置分为“基本配置”和“可选配置”两类，投资方可根据项目的特点，选择符合实际和市场需求的功能配置方案，合理地安排投资。（3）有了准确的功能、需求定位后，就应提出详细的设计原则和要求。设计原则和要求是进行系统设计和投资控制的目标，也是进行方案评选和验收设计图纸的依据。设计原则一定要秉承先进性、专业性、经济性、合理性和适用性。（4）开发商应坚持智能专业设计公司设计的主导地位，而非相信没有此类专业资质的设计院对此系统的粗略设计，这是政府一系列法规性文件中明确规定的。智能建筑的设计不但需要选择有资质的专业设计公司进行设计，而且应由项目的工程设计单位总体负责对其进行审核，避免系统集成商大包大揽的现象，并且需要采取有效的措施，加大设计的深度，确立和完善小区智能化系统总体设计方案。设计方案应从实际情况出发，以需求为依据，以规范为准绳。总体规划、分步实施、逐步升级，确保小区智能化系统总体优化、安全可靠。设备的选用应考虑技术先进、经济合理、性能可靠，并具有开放性和可扩展性。（5）对专业公司设计方案的专家论证和方案初步评审是保证设计质量的有效措施，委托设计咨询（监理）公司是完善设计管理的保证。设计方案的论证与评审应从可行性和实用性、先进性和成熟性、开放性和标准性、可靠性和稳定性、安全性和保密性等方面进行。（6）智能化小区工程招标阶段主要要编制好招标文件，应根据ISO质量管理体系的工作流程，做好投标单位（系统集成商）的资质预审工作，参加投标的单位必须是政府主管部门核准的建筑智能化系统集成商，这是投标资格的必备条件之一；其次还要对投标单位的工程技术能力、技术专长、人员素质、管理协调能力、社会信誉、公司形象、注册资金、工作业绩、工程技术售后服务、业主评价几方面进行考察打分。（7）坚持对投标书进行公开、公正、公平的评审，从技术的先进性、系统的适宜性、报价的合理性等方面选择出符合招标文件的系统集成商。（8）开发商应对中标单位的深化设计（施工图设计）进行审核、确认，并提出相关意见，由工程总体设计单位对弱电深化施工图进行最终确认并加盖设计院公章，以避免和减少因中标单位对工程土建、结构形式了解不足所造成的返工现象。（9）弱电承包商应对工程安装的质量、进度、投资进行有效地控制。应做好图纸会审、图纸交底、技术交底及技术界面确定，施工组织设计审核等前期技术管理工作和工序之间的检查验收等质量管理工作。重点做好设备、材料的进场检验和见证送检（验）工作。技术界面一般由开发商于招标时草拟作为弱电承包商投标报价的依据，同时可减少应日后分界面不明确而引起的多家施工单位重复施工的现象（工程实施阶段的目标控制应委托监理公司进行监理）。（10）弱电承包商系统调试阶段要按照技术规定的程序进行各系统的调试、初调、总调等工作。在深化设计、签订合同时就应确定系统测试的内容、方法，确定质量控制重点。房地产开发商（或工程监理机构）要把系统测试作为监控的重点，进行全过程地监理，确保系统调试项目的完整性和技术数据、参数的准确性，以使整个系统达到设计的各项功能和要求。（11）开发商应对智能建筑系统建设各阶段成本控制制定目标，对招标、决策、设计、施工、后评价等阶段进行严格管理，尤其在注重招标阶段和施工阶段成本管理的同时，逐渐增加对决策阶段、后评价阶段的重视，对上一个项目的成本情况进行总结，取长补短，以致在新的项目中更好地实现经济、合理的造价控制目标。4、案例分析4.1智能化小区项目概况基本介绍本文的案例项目是一个近10万平方米的中高档住宅小区项目，“天山83-7地块即天山华庭住宅小区”由上海某大型房地产有限公司投资承建，位于规划的威宁路以东，长宁路绿化带以南，天山路（地铁用地）以北，新天山中学以西。本项目分为一、二期分别建设：小区共7栋小高层住宅，总计1020户；其中一期包含4栋小高层住宅，共563户；二期包含3栋小高层住宅，共457户。本地块总建筑面积为99121平方米，住宅建筑面积为83450平方米；小区设有两个出入口分别于一、二期，地下车库1个。小区内地下车库分别与一期的2#、4#和二期的6#、7#地下层相通，一期的1#、3#和二期5#则分别与一、二层外围商场部分相连。天山华庭项目为虹桥功能拓展配套项目，小区将以一房一厅、二房一厅、三房一厅的小规格房型为主；整个建筑以高新技术为先导，按照“高起点、高标准、高品质、高档次”要求，具有现代居住风貌与景观，既符合了虹桥功能拓展配套的动迁使用，又符合现代住宅的设计规范。针对项目智能化系统体量庞大，系统和设备繁杂的特点，我们既要保证系统的先进性以实现小区设备运行的高效节能，又要讲究系统的实用性以确保投资的经济合理。依据这个出发点，我们提出了“技术先进，实用可靠，经济合理，可扩展性好”的设计原则，在这些原则的基础上，我们将小区智能工程建设的目标定位提高系统功能，节省运行成本，加强市场竞争力。通过采用目前世界上先进成熟的科学和资讯技术，为小区创造一个方便快捷、优雅舒适和高度安全的内部环境。该项目智能化系统基本由以下几个部分组成：（1）安全防范系统，包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、周界报警系统、可视对讲系统、门禁控制系统和电子巡更系统等。（2）车库管理系统（3）有线电视系统（4）背景广播系统（5）电子公告系统（6）设备监控系统（7）信息通讯系统4.2智能化小区的招标、设计管理控制此项目是一个房地产开发的小区项目，在销售部门完成了开发项目的定位以后，规划和工程部门对项目的定位进行了充分分析，并在与销售部门进行充分沟通的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。在“技术先进，实用可靠，经济合理，可扩展性好”的设计原则基础上，设计的总目标被定为运用常规建造技术和生态建筑理念把本小区建成一个现代化的智能型小区。同时，围绕以上的设计目标再结合招标和设计两个阶段，我们重点采取了以下控制措施：（1）针对小区智能化工程以上几个子系统，出于造价控制的需要，经过我们的调研、论证，们在不降低小区功能档次的前提下，对上述几个子系统的系统配置和运作方式进行了划分。作为业主方我们委托了一家专业咨询公司，在项目整体方案阶段时，将我们的要求及档次定位告知咨询顾问公司，由其专业人员进行系统初步设计，并根据要求编制设计任务书，主要负责将业主方对智能化系统的模糊概念及建成预期效果变成技术资料，作为招标文件邀请3~4家弱电集成商对本小区系统进行初步方案设计并提供设备选型及报价清单。招标过程虽不走正规国家规范程序，但由业主方相关负责人对招标过程进行严格管理，先对竞标单位进行摸底，了解其所做的历史成绩；对公司实力有所了解后业主方组织顾问公司、几家弱电承包商技术人员及负责人到场，由几家分别介绍设计思路及产品功能，顾问公司、业主方询问相关技术措施，并比较产品档次、报价清单，最后由顾问公司给予建议，业主方定标，来决定中标单位。如此显示评标、开标的公开、公正、公平，说明中标单位确实有一定的技术力量和能力来负责实施此项目。（2）在系统集成商确立后，我们多次组织集成商和供应商进行沟通，并在设计过程中，随时与系统集成商的设计人员沟通配合，向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，征求他们的意见，以避免因系统规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生，也最大限度减少设计中的错、漏、碰、缺等现象和施工的洽商、变更。4.3智能化小区的成本管理控制由于招标和实施阶段及竣工结算阶段的造价控制多年来一直是国内造价控制的重点，其运作模式和方法已非常完善，且这个阶段的成本造价控制对工程总成本的影响只能达到很小的一部分（5%-10%），所以不再讨论这三个阶段的成本控制，而把关注点放在系统的前期决策、策划和设计阶段的控制上。我们重点采取了以下成本管理的控制措施：（1）在本项目的前期规划方案中我们对时下流行的设备监控系统进行了综合分析，最终考虑到它的节能效果决定在开发成本中多投入几十万来达到日后设备寿命周期延长，维护成本下降的作用。系统配置针对室外景观照明回路、地下车库照明回路、各单元楼电梯升降、生活水泵/水箱液位、地下室排污泵/排风机以及水泵房内的消防泵等设备实行实事状态监控以及电脑时间设定等控制手段来设定设备的合理运行时间，同时系统拥有设备故障报警、信号反馈等功能，保守预计该系统的采用将为物业单位带来极大的便利，管理更加方便，实现终端电脑完全操控，为日后设备的维护成本和运行成本降低至少30%以上。（2）在管路预埋的处理上，通过对以往智能化小区建设过程中出现的管路混乱等问题做认真分析，由于小区规划中有一个地下车库，分别连通7栋住宅楼，根据此项目的功能定位、建筑结构形式，我们提出了一套优化管路预埋方案，即“主干用线槽，支路用管道，综合布局，统一考虑”，来解决各家管路分散混乱铺设的问题。“综合布局，统一考虑”指由弱电集成商牵头进行室外管线的综合设计，包含智能化系统以及有线、消防控制、电信等多家厂家的线缆，尽可能在地下车库利用主干线槽，采用屏蔽隔板的形式将弱电中的各家管路共用此主干，至各系统终端时，采用钢管等方式。其优点是施工方便，视觉整齐、美观，减少了室外窨井密集、混乱的弊病。同时，假若智能化系统的终端位置或数量发生变化时，工程变更起来比较方便，费用也较少。4.4智能化小区的施工管理控制（1）施工管理工作的程序：《智能建筑工程质量验收规范》颁布之前，除综合布线系统、火灾自动报警系统之外，智能化小区工程的其他分部（子分部）工程缺乏一个完善的、可操作性强的施工验收标准，特别是系统调试、系统集成的质量没有统一、规范的约束，反映施工过程的工程资料格式更是五花八门，工程质量因施工单位的不同而参差不齐。该规范颁布以后，将智能化系统作为建筑工程的一个分部工程，在《建筑工程施工质量验收统一标准》的指导下，在每项智能化工程开工前，通过监理实施细则和监理工作交底的形式，向施工单位明确原材料、构配件及设备进场检验程序，工序交工验收程序，检验批、分项、分部工程质量验收程序，竣工验收程序以及这些资料表格的填写方法，明确各种检测、试验和试运行的内容、时间。

①软件产品的检查：对商业化软件，应检查使用许可证及使用范围；对自编的用户应用软件、用户组态软件及接口软件等，应进行功能测试和系统测试，根据需要进行容量、可靠性、安全性、可恢复性、兼容性、自诊断等测试，并保证软件的可维护性；所有自编软件应提供完整的文档；

②系统接口的检查：根据接口规范制定的接口测试方案，该方案经批准后实施。保证接口性能符合设计要求，实现接口规范中的各项功能，不发生兼容性和通信瓶颈问题；

③进口产品应提供原产地证明和商检证明，质量合格证、检测报告及安装、使用、维护说明书等文件应为中文文本或附中文译文；

④查验外观：完好、无损伤、无瑕疵，附件齐全。核对品种、数量、规格型号，满足要求后方可允许进场使用；

⑤查验产品标志：产品上标明的生产厂家名称或代号、型号、生产年份等，产品许可证或强制性产品认证标志；

⑥查验标签：型号、生产厂名或专用标志、制造年份等；

⑦智能化系统施工调试完毕后，填写调试报告。经与使用单位协商后可投入系统试运行，填写“系统试运行记录表”。系统试运行连续投运时间不少于1个月后进行“系统检测”，系统检测合格后，方可进行“竣工验收”，技防五大系统需通过市公安三所和市技防办的设备技术检测和系统验收，并取得工程验收合格报告。

（2）施工管理工作的方法：“三控制、二管理、一协调”的管理方法都是伴随施工过程而发生、发展，故施工管理工作方法的出发点和立足点就必须要牢牢把握“过程控制”。在小区的整个施工过程控制的工作中我们坚持“三个狠抓”，确保施工管理工作到位。

①狠抓源头——严把图纸会审和原材料、构配件及设备的进场报验和取样送检关，抓施工项目管理组织健全、管理人员到位和履行投标承诺情况及工程技术文件的编报和审批。目前，大部分执行机构、控制器、传感器等设备或配件不具备抽样送第三方检测的条件，施工管理验证其合格的重要途径就是进行合格证、出厂检测报告、进口产品报关单、船（航空）运单等单证验证；

②狠抓过程——认真履行隐蔽验收、工序交接的检查手续，对检测调试、关键节点、重点部位进行旁站监理。有些弱电施工单位虽然设计的技术力量很强，但派驻现场的管理人员却不擅于现场管理，施工人员的素质也参差不齐，我们就要求弱电单位施工管理人员每周准时参加工程例会，不得缺席，及时汇报工程进度，并要求其对工程实施过程加强监管。对于不具备现场检测条件的产品或过程，可进行工厂检测并出具检测报告，如BAS的紧急事故运行模式，系统集成测试等；

③狠抓整改——在经常性的监理抽查、巡查、分部分项工程验收和单化工程预验收工作中，发现的各种情况和问题，视情节的轻、重、缓、急，分别采取口头通知或警告、发文等方法，督促施工单位对存在的各种问题要限期整改完成，使工程质量和安全的隐患消除在萌芽阶段。

（3）施工管理工作的手段

①要求旁站监理：要求在本项目上配备专业监理人员，严格按照要求，积极做好重点部位、关键工序和关键专业的旁站监理工作并如实填写《旁站监理记录表》。

②要求抽样检验：严格按照有关材料、半成品、构配件的规定，及时做好材料、半成品、构配件、设备的进场检查、复检，督促弱电施工单位做好随机见证取样送检工作，不合格的材料、构配件及设备不得用于工程并限期撤离工地现场。

③指令性文件：必要时采用书面指令的方式，对所管理项目进行目标控制。所有要求整改的通知单都必须指明要求整改事项的完成日期及回复日期。5、总结与进一步研究住宅小区的智能化是一个庞大而复杂的集成系统工程，应突出住宅小区的建筑特点、使用特点和用户需求，认真研究智能小区的功能实现，提高系统集成的水平和可靠度，降低智能化建设的成本，合理选择小区智能化的系统，优化系统技术方案，开发建立可靠的、开放的、低成本的智能化集成系统。在实施中要控制和协调好招标、设计、预算成本、产品供应、系统集成商的施工安装等阶段，使用时注意组织好物业管理、产品保证、运营保养和维护等工作和责任协调，切实保证智能化系统的良好运作，实现小区智能化服务和效益。综上所述，智能化小区工程的总体来说招标、设计是龙头，是智能小区功能与水平的体现。工程实施流程管理、全过程成本控制是智能小区成败的关键。系统总承包商的选择，确保以确定的工程界面实施为中心的工程建设管理以及严格按设计、产品技术标准、施工规范施工和质量控制是工程成败的三要素。另外系统的维护和管理是智能化小区历史实绩或成果的基本保证。目前我国的小区智能化发展尚处于初始阶段，缺乏国家统一的标准和规范。其次是小区智能化有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另一方面要实现小区智能化，还要得到政府各部门的支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。由于此次时间原因，本论文研究尚有问卷调查等方法没有来的及实施，对于智能化小区建设管理目前存在的问题和处理对策等研究论点的提出也还不够全面，本人将在今后的工作中不断学习，不断总结经验，以后有机会本人还将进一步研究智能小区前期建设影响较为关键的招投标和设计阶段的管理，使智能化小区的建设管理方法和对策更加完善。参考文献[1]周声涛.关于智能小区发展的几点思考[J].工程设计CAD与智能建筑,2004[2]武晓明.谈智能化小区建设[J].山西建筑,2004[3]高鹏.谈智能化小区[J].中国智能建筑信息网,2004,(5)[4]张开丽.建设“以人为本”的智能化住宅小区[J].住宅科技,2005,(6)[5]姚铭.智能化住宅的建设与管理[J].森林工程,2006,(7)[6]符长青,毛剑瑛.智能建筑工程项目管理.北京:中国建筑工业出版社,2007年8月[7]蒋佃刚,江智亮.浅析住宅小区智能化系统[J].智能建筑电气技术,2008,(04)[8]吕复坤,刘庆云.小区智能化常见问题分析[J].智能建筑电气技术,2008,(04)[9]顾金利,宋赵君,袁飞.住宅小区智能化系统的总体设计技术[J].山西建筑,2009,(07)[10]宓学民,孙力宏,刘勇.住宅小区规划设计中的经验总结[J].科技致富向导,2009,(10)谢辞这次毕业论文，我所做的是上海地区住宅小区智能化建设管理所遇问题和对策探讨，它涉及面广、内容较多，做起来有一定难度，除了本人搜集有关资料，努力做好这次论文外，还多亏了老师的帮助。在这次毕业论文过程中，指导老师唐可为给了我许多帮助，无论是在题目选定阶段，还是从初稿到定稿，唐老师都对我悉心指导，认真解答论文中遇到的疑难问题，并提出了许多宝贵的意见。在这里我对唐可为老师表示衷心的感谢。基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究基于单片机实现的供暖系统最佳启停自校正（STR）调节器单片机控制的二级倒立摆系统的研究基于增强型51系列单片机的TCP/IP协议栈的实现基于单片机的蓄电池自动监测系统基于32位嵌入式单片机系统的图像采集与处理技术的研究基于单片机的作物营养诊断专家系统的研究基于单片机的交流伺服电机运动控制系统研究与开发基于单片机的泵管内壁硬度测试仪的研制基于单片机的自动找平控制系统研究基于C8051F040单片机的嵌入式系统开发基于单片机的液压动力系统状态监测仪开发模糊Smith智能控制方法的研究及其单片机实现一种基于单片机的轴快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于双单片机冲床数控系统的研究