通善坊楼盘广告策划书

1通善坊楼盘广告筹划书李道胜第一章、工程定位：西安人文府邸典范

忽忆芳时频酩酊，却寻醉处重徘徊。

杏花结子春深后，谁解多情又独来。

唐-白居易-重寻杏园

五千年中华文明源远流长...

唐朝，中国封建社会的鼎盛时代。

长安----盛唐都城，规模宏大，风气开放，是当时世界上最繁华的国际大都市之一，被誉为“大唐盛世〞。

曲江----唐长安的文化荟萃之地，是盛唐长安的文脉所在。是唐代建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等会聚成的“盛唐气象〞的典型代表。2003年以来，先后建成了"大唐芙蓉园"、"大雁塔北广场"、"西安曲江海洋世界"、"曲江国际会展中心"等重大文化旅游工程；通过整合大雁塔周边城市文化资源，建成了集中代表地方民俗文化、戏曲文化、文艺成就的开放式文化园林，形成了占地千亩的以大雁塔为中心，大雁塔南北广场相辉映，三苑拱卫的文化休闲之地。

第二章、工程命名：通善坊古为今用老树开新花

唐长安城通善坊，位于曲江腹地，怀抱古杏园旧址。著名历史地理学家史念海先生认为杏园占据了通善坊一坊之地。杏园以“杏〞为主景，也因此而得名。每年春日，这里是“江头数顷杏花开〞，“花满杏园千万树〞；“十亩开金地，千林发杏花。映云犹误雪，照日欲成霞〞；大片的杏林争艳吐芳，引来蝶飞蜂舞，非常美丽。杏园也是唐朝新科进士举行“探花宴〞的场所，杏花被称为春风及第之花。因此，通善坊一直是文脉鼎盛、风景绮丽的胜地。曲江通善坊，唐时文化胜地地名，顺势用作工程名，自然流畅，更显文化底蕴。

第三章、SWOT分析

第一节、优势

1、区位优势——曲江文化荟萃之地，是大唐不夜城一个重要组成局部，紧邻大唐芙蓉园、大雁塔等文化商业胜地。

2、建筑风格——唐风唐韵，与周边建筑风格以及整个曲江风情和谐统一，交相辉映。同时加以观众民居特色，具备陕西浓郁的地方特色。古典但不朴素，简约而不简陋，传统与现代相结合。

3、功能多样——集上品住宅、灵活办公、休闲、娱乐、餐饮于一体的文化商业Mall。大空间，可分可合。

4、顶级配置——冷暖中央空调系统，地辐热采暖，一年四季，温暖如春。24小时热水供给。西安首家室内污水、废水双立管分流，水电采用智能计量。户户红外线监控，全程24小时监控。24小时巡更系统……

第二节、劣势

1、工程知名度有待提高。

2、广告投入费用有限。

3、第一期工程，经验欠缺。

第三节、时机点

1、经济开展利好因素曲江地位的提升，与其说是文化旅游等工程着力打造的结果，还不如说是西安城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着西安经济的飞速开展，城市南扩飞速进行，目前已形成南北以雁塔南路为轴，东西以雁南一路为轴的新格局。通善坊也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

2、地理区位优势目前西安市房地产市场已日渐成熟，该工程的地理区位优势必然会赢得较大的开展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给—需求〞，便可以抢占“先机〞。

3、工程连动实现价值最大化

本工程对面的大唐不夜城正在建，据悉，工程建成后，将成为亚洲规模最大、街景最长的旅游景观步行街。随着西安城市化进程的加速、城市规模的不断扩大和人民生活水平的不断提高，大唐不夜城将拥有广阔的市场潜力。如能完善和补充大唐不夜城的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作本钱，实现本工程潜在价值最大化，使开展商充分兑现效益。

4、文化旅游工程的建设会聚了人气

奥运年的大背景下，随着城市的开展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本工程开发周期估计完全可以“借势造势〞。

第四节、威胁点

1、竞争对手因素

虽然本工程具有良好商业旅游文化环境资源，但是周边竞争工程较多，竞争剧烈，从某种程度上分流消费群体，与小寨、东西南北四大街商业区比拟还未成熟，缺乏相应的市政配套设施，导致本工程自身的商业气氛不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造大唐不夜城—通善坊商业区。

2、市场因素

从目前西安市的房地产市场看，工程竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性〞的重要性或迅速模仿。那时，本工程还是具有一定市场竞争的风险性。

3、自身因素

本工程与其他工程已经有强烈的比照，假设本工程没能创新超其它工程的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

第四章、目标客户群分析及定位

第一节、目标客户群定位：

本工程的目标客户群可划分为隐性目标客户群和显性目标客户群二大局部。隐性目标客户群是针对工程本身的气氛与形象独特与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被本案所能供给的良好的创新的气氛与建筑等先决条件所吸引购置或租赁本工程者。

结合我们的区位、建筑风格、面积以及定位等，可以分析出我们的目标客户群有以下特征：

目标客户群行为模式

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征描述

年龄特征30—45岁，处于购置能力最强的年龄阶段

家庭组成特征以三口之家、四口之家为主。三世同堂为辅。

经济能力特征经济实力较高，收入比拟稳定

接受教育特征受教育程度中高等，但品位层次较高

职业职位特征

企业中层管理者、高级教师。

置业性质特征比拟追求品位；购置行为相对理性；在同等价格下，追求品位高、价格适中的产品

购置时的选择标准

〔按重要性排序〕〔1〕地段、建筑、产品质量、特色→〔2〕环境特色→〔3〕配套设施→〔4〕管理、效劳→〔5〕价格

第二节、目标客户认知系列

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