金坛地产项目拓展可行性研究

金坛地产工程拓展可行性研究〔10.03〕目录

□金坛宏观投资环境

□金坛房地产市场

□金坛工程拓展背景

□金坛工程拓展可行性研究

要点

□金坛，县级城市，人口少，纺织、机械产业根底较优

□金坛商业零售市场开发处于新兴区域开发过程中，仍需周边支撑与培育；家具、建材等专业市场已现布点规模，纺织类城东万和已开发，但金属、机电、五金类市场城东仍处空白

□金坛住宅市场中高档楼盘初现城南区域走高，但南环一线以南，生活、公共配套缺乏，需谨慎入市；城东经济开发区，住宅价格走低，临近华阳路带尚乐观

□金坛土地市场价格同比常州、溧阳市场价格略低，随着亲水、新城区域的集中规划开发，相应价格定走高

金坛宏观投资环境面积：975平方公里GDP：223亿户籍人口：55万人市区人口：22w支柱产业：纺织服装精细化工光伏新材料机械电子备注：1、地图来自于百度截图2、表格数据来自于08常州年鉴1、四大支柱产业工业总产值345.7亿，增长39%，占规模比重95%2、新批外资88家，注册外资6.95亿美元，增长37%，实际到帐1.91亿美元，增长58.1%3、居民人居可支配收入1.8w，增长15%；人均消费支出1.2w元，增长8.5%；城镇平均工资2.4w，增长15.5%，在岗职工平均工资2.5w。城镇人均居住面积35.42平米。金坛房地产市场目录

□金坛商业市场

□金坛住宅市场

□金坛土地市场

金坛房产市场板块城中：升值潜力大，保护性开发城东：产业政策支撑，呈现上升势头，与城中西分庭抗礼仍需时日城西：虽受规划影响，但仍有优势东扩南移城中板块：人文、旅游资源丰富；交通便捷、四通八达，商业配套齐全典型物业：滨河广场、城市花园、东门大街、五角场城东板块：金坛经济开发区，以纺织服装、光伏能源、精细化工、机械电子产业为主。南环一路以南附近，商业居住、休闲旅游成熟，将被开展成为商贸、旅游、居住于一体，将成为金坛行政中心区和生态休闲区 典型物业：金巢公寓、金水湾城西板块：溧漕河与西环路间，配套完善，市中心的集中居住区，整体人气向市中心会聚，以农业、化工产业为根底项目名称类型位置体量备注金家园木板材

建材市场城东中塘桥占地面积100亩，建筑面积40000多平方米，铺面500间整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。是整个苏南地区木板材集散地，装潢建筑材料、五金电器、陶瓷洁具等为一体的综合性市场。距离万和商贸城项目约2公里晨风建材市场装饰材料城西西环二路约200间店铺，每间店铺面积200㎡（2层）新楼租金为2万元/年，旧楼为2.5~3万元/年装饰材料建材市场城西丹阳路总用地面积约为12000㎡租金为3间房屋1年4.5万元，面积为80㎡，出售价格约5000元/㎡金米兰家居博览中心家具城西西环二路26号总面积约为17000㎡一期租金均价为23元/㎡，二期租金价格为22元/㎡时代国际家具广场家具城西总面积约为12000㎡租金价格约为18元/㎡食品（糖果）批发市场食品城北店铺面积为50㎡总面积约为600~800㎡租金均价为1.6~1.7万元/年美食街美食东环一路一万多平方米（3栋2层）与司马坊临近，价格相仿万和OUTLETS零售经济开发区9w平米长三角最大购物公园，纺织、服装、皮革批发等，两年免租，依托纺织服装生产和公园，但人气很差，东西也贵司马坊商业步行街步行街金坛东门大街3.6万平方米20㎡，一楼为6~7万元/年，二楼为5万/年，三楼为5000元/年金坛商业市场1、金坛县级城市，人口少，难创造两个商业中心，金坛的商业中心已是大统华中心。东南门商圈，城市新开展规划方向，出现大量中高档附属的社区类商业，局部东、南城市广场类开发虽地段较好，地处城郊结合处，但人气尚待培育。具体位置为南环一路和华阳路分界2、金坛工业分布于城东、城西两块，城东为金坛经济开发区重点规划，产业根底雄厚，规模较大；城西以农业和化工为主，规模较小。相应的专业市场以家居类为主，家具、建材、装饰类市场已具规模，临近丹阳、常州开展了眼镜、纺织类专业市场，规模中等偏小，除城西文昌、金常机电市场，城东作为产业重心，未来金属、机电、五金类专业市场仍有空间3、金坛县级城市，卖场拓展仍以外乡、社区类卖场商业为主，市中心以大统华、东门大街为东西带核心商圈，专业大零售卖场仍未进入。核心商圈租金价格以5-8元/m2/天为主，局部到达10元/m2/天，新兴商圈在3-5元/m2/天；专业市场类在15-45元/m2/月。项目名称类型位置备注伊芙时尚购物广场零售东门大街与司马坊临近华城商业广场零售华城3w平米，位于主要道的十字路口，从目前城市房价形式，华城广场占了上机御湖商业广场零售南环一路临近市中心，位于南环一路路段，地段较好，商圈仍有待培育卖场世纪联华（西）,大统华（中），苏果（东）项目名称类型位置价格备注香格里拉庄园

别墅（小高层）城东2500（别墅4600）周边生活配套较少，交通不便宜景苑多层、高层、别墅（东）华城中路3200元/平米客户以城东进城为主，已售清。主要以价格优势和户型设计名士家园高层城中（东）3600主要客户群为：东城进城华城嘉园小高层（中）偏东4200元/平米临近市中心，主要客源东城进城城市花园小高层、多层（中）偏南3800元/平米（精装修价格在5000）市中心繁华地段，以大户型面积为主，已售清左邻右里普通住宅、别墅（中）偏南3300元/平米南环一路以南，东环二路以东，周边配套以社区配套为主滨河广场高层（中）偏南4000元/平米南环一路边，以大户型面积为主，已售清御湖豪庭高层，小高层（中）偏南5000元/平米南环一路边，打造高端商业街区，原居住环境影响品质和销售，50%亲亲家园小高层城西4400元/m2去化50%，虽依靠市中心，但去化速度较慢金坛住宅市场09年商品房去化面积（万㎡）新增发售面积（万㎡）12.984.8327.3713.8934.131.4347.33/55.927.368.013.2775.7117.8885.7117.8894.514.17103.511.53118.885.55123.57/合计67.6477.721、金坛东扩南移，整体住宅呈现东、南梯度开展，城南依靠自然景观和政府迁移价格走高；城东，工业根底较好，但生活配套和未来工业污染的危险，住宅价格仍明显与城中梯度走低；城西板块依靠市中心临近根底，商业配套较好，价格较高，但去化速度较慢。2、城中、城南以南环一线为分水界，以南人口稀少，配套缺乏，仍待开发，南环一线边出现局部中高端住宅，开发商拟打造城南商业副中心，价格最高抬至5000，沿南环一线向东，配套减少，价格略走低3500左右；城中以东门大街、华罗庚公园为中心均价在4000；3、城东、城中以华阳路为分水界，以东、以南价格走低均价在3000左右，临近城中价格越高均在3500以上。4、金坛去年新增与去化根本到达平衡，平均每月去化面积在5w方，目前可售余量为60w方，如没有特别的宏观政策影响和新增预售的介入，余量尚可接受市场去化。总体来说，金坛人口较少，东西、南北距离不大，价格差异不是特别明显。南环一线，东临近城中，为市场溢价时机区域。土地级别商业用地住宅用地工业用地基准地价变幅容积率基准地价变幅容积率基准地价变幅Ⅰ41704790-32402.016652050-12801.6500550-450Ⅱ33353975-21601.611951400-9801.4380470-345Ⅲ20652250-15451.28451050-6301.2300350-270Ⅳ14851680-8801.0455655-3701.0230280-180Ⅴ795910-6300.9360380-3000.9210220-180金坛土地市场目标区域为南环一线带，城东临近城中带商住工程用地，均为二-三级用地，分别以住宅、工业用地性质计算 住宅：845/1.2=704元〔三级用地楼面价〕 1195/1.4=853元〔二级用地楼面价〕 销售：城东临近城中带2800—3200 城南南环一线带3200—4000 工业用地：300元/380元金坛土地市场二、三级土地，各用地性质之间的价格差异并不大，可以判断价格有一定的50-70%的弹性，虽然国家最低标准〔13.8w/亩〕，局部土地相当廉价，通过一级土地市场的差价，并不能够形成高额的利润，也表现出悲观的后期增值溢价空间从金坛整体开发商从业分析，绝大多数为外乡开发商，外来开发商较少，普遍持悲观金坛工程拓展背景工业地产标准厂房及配套的定向开发中短期工程现金流的补充？意向地块：600-800亩〔可放大，分步开发〕〔公开价20万/亩〕建面：10w平米〔辅以相关配套用房〕土地：建设款抵入、先付再返；土地证〔七通一平时间节点)前期资金：10w*1500=1.5亿财务本钱7%前期资金：10w*1500=1.5亿财务本钱7%中短期工程现金流的补充？金坛工程拓展可行性研究静态分析商住短现销售：商业工程：5w*〔5000-〕