工程项目的前期策划与决策

第三章工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二、欠工程献项目奶的前估期策饶划过猎程及刷其主土要工奏作一填是识投对资堆机炼会丙研半究刮－守－构思纠的基兼础。机会炊研究寻的主画要任换务在纠于寻制找投钥资机矛会，抓为项村目的句投资锈方向雕提供组建议猛。二闲是势项色目栋构昆思其－漂－目栋标渠设热计纽奉、叙方感案抽策莫划半的曾基碰础。项目牛构思渗就是溉对项撕目建惩设与欧投资胶方案冶的初势步设什想。三是清目标勿设计目标讨设计材在项毒目前咐期策史划过驳程中腾居于玩核心读地位客。四是鼠方案疾策划牌－－可行境性研膊究的嘱基础著。方案蓝策划沟是计村划编寨制的名依据闸。五膛是当可误行牛性棋研梦究遵。可赴行由性壶研瞧究雅是问对史项吴目挠投着资网方触案曲的教可谨行狗性睁进逃行宽的状全挨面信的峡技莲术抄、壮经清济天论嘱证匆，朵是长对储前原述让项霉目麦构跃思亦、竖目刚标湿设稿计词、象方仰案俗策反划窗工协作兔的浊进勺一雹步融细慢化紧与嚷具搁体值化项。三武、玻工找程弄项狐目骑前趣期书策抄划倾工证作戒的饥重雕要晶性（一）碑项目羡前期丛策划蜜工作请的意常义1殖.可解咬决项判目的暂方向跨性问缩慧题。2烟.具困有厨的枕全碰局信性袋影骑响臭。（仪二浓）甜工悄程肤项吧目蝇前全期跑策别划烂的肝作辜用1)构惠思揉工源程涨项嫩目商系闪统皆框中架椅。2烈)形悲成并项宴目趴的耽竞饶争音优歌势胖。3)决策缠保证泪作用峰。4)项歌目章计率划呼的锁依贴据谊。5)预男测跃的箭作局用故。6)项目漫管理裕创新竖作用期。五、摄工程炭项目蚊机会导研究航与项福目构扎思（缓－照）眉工音程音项含目的的必投骗资符机护会恳研忠究通透常拿投速资狱机逮会日研礼究告是屿指点针对棋一呀地愿区/一睡种爱类劲型私以搂投量资咐方渡向为目央标进衰行的极研究泳。研司究的孙目的或在于齿识别似投资续机会计，对贝项目教的投阀资方概向提诉出建播议。具漂体庆项斑目浙的校投何资猜机挂会茫是螺针滚对闪具似体释的苍地潜域腾进呼行羊的剩。（跪二援）县投愤资能项纺目例构闭思1才)构常思侦的却产弄生吓。2恐)构架思陷的贴选说择兵。（三坏）项怒目构枯思的饼选择登与方筐案策贱划1)项辅目葵规恰划孤与惠目醒标言设覆计2精)方茅案移策护划勤。六、秒项目耕前期额策划案应注雀意的系几个奋问题1缓.优先事注意阿环境株调查屑，并末对环置境发升展趋许向进胶行合赴理的跳预测扁。2.重视货在现蚁代工柴程项馋目中额项目仅管理纠专家古的早郊期介旁入。第察二那节宋工避程启项刚目密的砍可缴行帆性辽研裕究一打、药可草行船性否研染究勤前落的帐工核作1．项回目经拘理的盟任命位。2．谢研聪究条小窑组缺的爽成将立练或乌研越究白任耀务圆的超委涌托洋。3．刘工赢作订圈今子诱的吗指婚定锦。4．拜研挤究桌深腿度给和喘广无度买要波求辣，前以菊及结研特究湖报隙告侵内棒容妙的总确谦定珠。5．录可午行搬性拿研赖究歉开犁始缩慧和小结析束谣时沉间弱的虑确凯定油以越及鬼工师作虎计误划炸的颜安盗排酬。二涉、脚建添设条项辽目桨的泄可胸行汉性堤研阴究城的饼内赴容迁主薪要际包弃括：①封拟秤建色项错目站在斧技英术林上油的放可煤行拆性雕；②拟拦建项蜻目在熟经济骗上的历合理魄性；③拟览建项袋目在盗财务效上的撤赢利磨性；④炎项慕目侧所槐需碍资师金棒的偷数闸量悠；⑤趴项钥目奔建扇设态的功质喉量凯标斯准只；⑥代建妄设垮资菠金捕的蜡筹极措杠方别式漏及雁渠炊道碎；⑦溜项闹目稍建倦设巨周竟期病；⑧恐项稍目沿建展设溪及唉建匙设着完宰成神后渗需乐要崇的爽人屡力泄、吃物馋力压、封资米源垦和苏动警力脏。⑨虹社殃会必上角的宁可蛙接舒受忘性堂。二、社可行伙性研蜓究各进工作芳阶段运的基五本要作求可夹行附性糖研耻究赔的总工吉作溪过体程短，捡一心般道可泻分旁为驰四惰个扒阶邻段机会掠研究--俘--舌--作--叼--项目傅建议话书初狠步将可界行啦性删研射究-涛-步秩可遮行晋性只研驰究卖报体告详细葡可行婆性研看究-用-丧-可毁行震性弟研谈究敞报贴告项床目南评班估-堂-蛋-胖-鲁-耐-傍-项目恳评估絮报告（一拢）投自资机真会研基究－腿－主害要巾任扫务驾是巨为之建喇设处项显目细的球投任资塑方幸向渐和庸设掀想汇提嫂出售建森议址。（二袋）身初情步躁可团行驴性发研肃究跃－倘－作出辈初步贤投资合估价奇、确木定专馆题辅店助研挨究的泳问题阴、确垂定项偶目的闻初步愿可行喇性。（毁三白）枯详图细捏可议行宵性堵研喷究鸡－皆－也桐叫妈可栽行溉性如研笛究绪。这是播建设烧项目查投资肠决策筹的基藏础，什其主卷要目肉标有：1)深扑入铺研捞究确各椅种辅可扎能垃选喊择班的锄的洋计构划留和动技五术浅方栽案除，同进江行夫全铃面弃深迷入卷的星技屡术若经眯济狠分嫌析偏和达比宅较幻玉选挪择违工跌作灶，欢并振推宾荐户一爸个戒可出行园的送投弓资湖建阻设采方订案租。2)着重寻对投诞资总钉体建旺设方扯案进遭行企斤业财雄务效院益、衬国民锻经济采效益驼和社肆会效跟益的两分析陷与评性价，柔对投逆资方栏案进抗行多插方案露比较拦选择予，确伞定最新佳建转设方传案。3)确定损项目泰投资朽的最跌终可燃行性称和选贷择依舟据标印准。鸣对拟懒建投岁资项悄目提叶出结浸论性阿意见版。4)可库行迎性钩研偿究卧是维决蜡定塔项圣目终性达质站的户阶碍段族（丢定声性阿阶爽段珍）皇，径是栋项姜目蓬决族策丛研塘究窑的制关辛键叙环拍节骨。在此化阶段稍，要材求建往设投资枪和生选产成绒本计着算精度皂控制观在±1先0％戴的核范索围涨内幻玉；研消究挪工也作监所花费效的时肌间为8～12个零月拔；所需害费用盈中聚，芹大遣项驳目碌约匠占版总驴投狭资的0富.给2原%泪~夺1霉.仔0馋%，中小衔型项假目约菠为总森投资的1舰.瓣0顶%～3.极0％。（四）针项目露评估项闹目赏评撤估班是衬由喝投拒资估决撒策熊部饭门勇组策织推和脆授划权尚给凝诸和如描国礼家帮开塌发编银顷行并、辆建怖设席银召行练、距投妈资冲银柔行歇、据国舟防湾工如程县咨触询并公止司弊或肆有巴关洲专辫家唤，谋代踩表袜国桐家辅或艘投漫资鸟方抗（束主市体践）倦对渣上弯报蚕的昂建效设朽项宿目草可宇行吓性杂研挎究址报钉告舒所鼻进复行芒的全全弦面少的固审哄核斤和借再映评套价竭。其锡主博要根任耍务肿是耳对垃拟封建右项千目鲁的复可瓜行霞性蛾研嘴究汤报仔告摆提卸出右评抖价该意搏见鸡，却对弯该抖项牢目斯投激资鼓的贱可撕行诊与询否扫作志出霸最魂终凳决添策桐（覆取称舍类）踢，弊确匀定灶出强最率佳筹的密投肺资宾方虎案减。通辆常猛，项挽目仓评顿估禾其疤主须要牺内曲容慈包括：1浸)该可电行性按研究吩报告耕中反抄映的驳各项津情况悲是否饭确实线；2)分析吃项目够可行播性研泊究中超各项生指标桥计算第是否方正确足，包论括各滴种参叹数、违基础削数据艘、定踪蝶额费秀率的霜选择撤；3轿)从企投业、舍国家粥和社西会等灿方面笔综合峡分析屑和判衫断工模程项崭目的洋经济耳效益门和社总会效婶益；4)分壮析生和去判冰断肥项当目找可岛行览性盲研际究虎的辨可葱靠渠性谣、芦真遮实涌性住和犁客沙观裁性削，泳对辈项仇目遗作粉出抵取说舍剑的虫最阳终若投棵资捉决肚策册；5为)最后已写出蛮项目愿的评把估报臂告。（固五燥）奴关恋于缩慧可方行竞性戒研乔究装报广告缸具灵体相内述容类的异规邮范萝要慢求1、可歌行性瞎研究芽报告竭应由覆有资朵质的翠设计垦（咨净询）弄单位纺（人然员）臭编制士。2、可刘行性安研究泉的基述本内芳容和愚深度怠应根斑据国疏家规朽定确堪定，一别般捐新决建助工胜业蹲项绵目躺的油可弯行麦性至研医究俘应宝包帽括滋以座下骄十返个促方悦面竟的夫具灰体泻内渠容展：1醒)总往论饱：综述昂项目敏概况拜、可客行性顶研究据的主秩要结裳论概犁要和明存在脉的问惹题与华建议榜。2暮)产颂品冲的孝市星场欠需炕求扰和肠拟倍建饺规谢模伙：3)资源子、原尘材料能、燃叛料及晨公用骡设施剥情况猛：4)建叙厂筒条惜件搬和染厂步址丢方气案品：5)项目汽工程余技术搬方案凡：6汁)环境夜保护旁与劳爹动安蜂全：7围)生产致组织探、劳杀动定拦员和重人员遭培训磁。8页)项目寸实施相计划匠和进姨度要灶求：9)经锻济埋效该果冈的紫分但析艳与授评册价驼：10胶)评价伏结论嫁与建复议：项谷目悼可菌行圾性罩研嗓究生的比基欠本见内辫容泥可殃概喊括旺为眯三万大禾部敬分昼：首希先是缩慧产挑品悉的窝市仗场贼调籍查拾和奴预虚测鱼研捞究细，其次是技嗓术方下案和盐建设例条件旬，最后是经蝇济效灭果的楚分析药和评画价。案例堡：南勾通叠中骄央妻商寒务烦区比项旬目某市鸟场奶调均研厨报雀告一、勤住宅名部分（一蓝）南路通市承民的咽住房蜜消费格特点教：1、消妖费比伟较喜隙欢跟让风，谷爱攀墨比。灯如摩霜托车白，汽成车的触消费汁，房迎地产姿消费超也存笑在这荣一状覆况；2、购挠房选烦择对纽奉地段钩和居含住的要便利倒性比再较重怨视；3、吃经法过剪房梦产羽热非，饿住仍房倡消饥费级还罩算恳比锈较煮成颈熟耽，味对佳物篮业犯的解环减境垂，颤外韵立迅面洽，还物微管绣已诸有们比五较后高拐的辆要吐求寸；4、晚一可般丽购任房辈是泄面炭比寄较口多溪的扬也缠比听较里畅伐销毙的啄户怀型研面们积揪在1瞒3窑0平方触米左女右（6竖0客%以上盆）。阶比较耐喜欢送南厅毕，三姿室朝涉南；5、钥贷赤款痛是骑住秤房秆消路费扑的仍重研大搂支访撑任，8典0柏%以趟上墓；10露%或桑更舌多尽的爪家桥庭叔已丑有丈了怠二衬套康以殃上斜的絮住纵宅绢；6、已悄出现爸居住朋阶级减的划毁分；7、驶对泰住多宅低风抽水豆也抢有易一雀定筑的敏想贩法弯；（二畜）从评现有扛小高猎层和薯高层殃开发抱和销熊售现讨状况炊看，墨有这渔样几廊个特判点：1、基男本集届中在姓濠河授周边海地区丢，地赞段较游好，彻大都氧向濠隔河借宪景。2、那物脆管丑费1.搞5元/平后方赢米/月侍左圾右故。3、以一扁梯料二莲户刑位钟主骗。4、偶车颤库岁为10到2布5万。5、外岩立面名风格筐缺乏绸创意款，用习材简腥单：山面砖痛和外烤墙漆故。户灵型否比谊较堡大筐。叮定经位闪符观合笼高底层悉追难求岁豪伸华董气始派记要技求箱及留二辈次今置仰业锈状旦况下。6、高争层，条小高捧层住坦宅宅室本主方要都争集中辩在濠悔河及卖周边赌区域荐，凭改借其锯天然赵的地孙段优求势和烛完善猜的生银活配钓套,因此铁基本遍上不据需要赠营销.入觉住伤率掀不翅高,其客法户基蛛本上警为投品资型宅客户磁。（尚三摸）没南益通鼠房上地羡产栗的铲开渠发齿预肢测赖趋帽势1、懂区化域:以新奖区为芽主的蛙地块代将是找开发缺的重饼点热恼点区搞域。控通过保开发镇品质惕的提鸣升，析及大劳盘的恳优势疏，有扎望取把代老堆城区君领跑肯南通诵房产轻开发肯。2、品广质：更彻趋南大针盘发化垃，淡郊乎区涌化学，腰楼峰盘问品笼质润将抄会杰有坝飞钳跃葡性翅的窗提厦升盐，谁单迷一它卖耗点帜已初经译不埋可器能绒赢殿得枣市冶场绸。3、价贿格：在蛛宏富观挠调穗控炼的塌背郊景妥下酬，卸通罢过农对吓开稍发宰商吨，俯银轧行恰，顶房买地会产压交派易攀所石的膏走级访茶，染目享前原这假一蔬时但段喷还暂看言不激出孙对俊南梨通副房混地凝产灰的宝影跪响谱。倡但惹后礼期磨走义势托依浆然崭需群要攀关查注愿，那市筋政直府乐已门经竖出寻台姨多感项南调垄控瓜措奔施堡，卸考临虑肢到姻这蓝一烫政尺策低并粪考敢量沉了积低累价普商息品叹房稠的冶冲类击饮，驳南煤通牧的浙房摩价扇将志稳拉定帅在46条00元左谎右。中邻央铲商虹务爸区食部只分趁住莫宅跨将胸通罪过建多债卖盆点盆集扮成皇，况争厨取脊达面到5渔0厨0香0以数上着，粗远疤期邀争深取胀达异到70奴00元。4．对辈中央介商务活区构马成竞泡争的突现有叠盘面悠分析掌和未为来开付发的脂互动丽。从现蚂有楼示盘品括质和虚价位平及目阵标客混户来鸭看，遵以下箭楼盘撤将会颤在新谣构板仙块内刻构成泳竞争疗又构穗成互畅动，懒他们峰是：槐天安使花园馋，兆姨丰嘉她园，擦凤凰婚莱茵租苑，摊公务方员公庸寓，冶春晖皆花园着。开兄发区借的一舟些项允目及生位于鞠新区速周边拒的低她价位呆商品蓝房不保会对温楼盘给产生援竞争榴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