房地产估价基本知识

房地产估价

单元一房地产估价基础知识主要内容房地产的概念及特点房地产的类型房地产价格的概念和类型房地产估价机构的组成房地产估价的概念学习目的1．了解房地产的类型合肥局部房地产价格情况2．熟悉

房地产价格的含义房地产评估机构的构成与组建3．掌握房地产的概念房地产估价的概念能虹力恭要贡求会调恼查和仔分析刃房地肾产市届场；根据占影响年房地我产价劝格的说因素链会判圆断房持地产耀市场拨的走掉势；会房诚判输定堆某慈一得案沙例比符尝合祖的傲估杰价诊原杰则视。任务1认识桶房地缘瑞产1吊.何为阳房地网产？2悟.房气地屡产蛇有隔什窄么斜特云征区？3.房地供产有脱何用池途？房刮地极产(述R绒e练a维l康E笋s悠t异a垃t场e命)：房肯产与院地产锁的合袭称，即淘土省地幻玉、斤建筋筑园物辈、役构奇筑吗物岛及莲其短地此上秋定糠着蜓物委。1示.土地：从券地湖下蔽到跨地丛表读上毙空菊的鸡所车有湾空茅间鬼。一、房地江产的科概念土跑地权按头所伤处扑的恢状罗态辅不君同惯，尽可悼分花为乔生摸地醉、住毛徐地闷和亮熟判地吃。归选谁锯所海有受？正可评以绪用赚几愁年膊？辛年蚀限匙多虽长辜由期什茎么天来做决迁定乔？生地是侦指底不征具令备罚城董市键基剩础刻设灶施虏的姨土票地护。毛握地是跨指锐城置市拐基渐础歇设巧施渣不蚁完两善废、常地渔上晃有罚房我屋枪拆脊迁铸的叨土配地召。熟地是汽指木具括备掏完百善箱的啊城扫市界基隶础聋设授施滚、扯土死地娘平渴整脱能虎直蓄接爽进昼行邪建角设代的许土需地撤。2.建蹈筑犹物建筑章物：妻人工恶建筑假而成块，由究建筑汇材料破、建迹筑构颜配件厨和设随备（盼如给衔排水闹、卫直生、塑燃气盾、照绣明、亿空调傻、电垫梯、针通讯久、防献灾等躬）等悦组成导的整嘉体物岸。3轨.构筑蹄物构潮筑着物：服一环般荒是椅指浓人乏们赏不上直绞接搬在咐其赖内最进萝行押生曲产搅和辈生时活狂活携动泼的略建敏筑懂，怀如虽水耽塔颜、炕烟卡囱画、匹栈侧桥帮、宾堤保坝弓、浊挡环土匪墙氏、啦蓄套水欺池逐和多囤欠仓铃等厅。4袭.其邮他册定宴着意物其州他健土贩地疼定习着艳物昆是暴建污筑兵物全以汤外载的劈燕土维地刚定特着让物摘，愁是摔指见附坛属迅于攀或具结复合桃于橡土膀地捷或溪建对筑并物铅，筋从博而保成芦为洞土驱地漏或津建宏筑饱物租的牙从誓物喇，装应捆在吵房矮地删产备交回易怖中杂随羞着读土丙地博或大建乱筑哲物近的右转肥让帜而趣转舍让皮的路物受，恭但嘴当侮事酷人喝另采有垃约恶定惑的芒除忠外珍。二.特征经济倦属性商猴品怒属娘性保衬值讲增局值幻玉性宏效观社调锄控然性自然乎属性—物欢理汤特沃性固席定飘性—不可移鸟动寿命蝴长久驻性异筝质蒙性有果限座性另永外堵：世用虎途阳多腾样隔性鸦、植相架互朋影敏响改性算、树易酬受醒限父制要性妙、留难烂以餐变眼现连性率、底价反值替高孤大秩性三、画房地魂产的橡类型1栗.按庸房及地革产向开批发贞程喊度割划鼓分-园-拒-欣-可分淡为土惯地、疗在建绕工程修和建沾成后衬的物揉业2.按用示途来参划星分3.按是待否产搜生收雨益来宴划分收益夸型与愁非收垃益型4.按塔使酒用合方理式蹦来争划纱分-转-书-诞-可案分哈为悠自畜用肃型界和圾投汉资谨型怀（接出紧租停、逆出殿售挪、债营激业声）按顽房央地凤产牌的荡用回途斩来予划张分公寓锈、住约宅、楚别墅写重字爹楼购渣物眯中得心后、浪娱陆乐恼中摇心项、训宾族馆工仙业爽厂原房特侄殊冬用缎途敲的息房愧地织产任牛务2认识提房地宫产价竟格1远.什么筑是房湾地产谊价格东？2翼.房乏地棒产修价骆格抄是语如暂何惧形丘成暖的脚？3昌.房好地决产她价凤格比都雅有蜂哪诵些迟？4版.影哄响陷房副地高产捎价宿格龙的拒因纽奉素县有厉哪鼻些穷？一疑、秩房曲地愚产炭价显格逐的宏概刃念价熔格：商集品价虚值的辛货币唱表现竭。价共值是净商品鸡在形滨成侦过滴程中拥所消嗽耗的愁全部责社会女必要膝劳动书。房坑地轨产捧价徐格：房质地产饶价值抛的货清币表锤现，宜指房鸣地产奸在开参发、胆建设由、经丑营过碑程中僚，所骗消耗标的全址部社浊会必其要劳乎动而愚形成发的价沃值与严土地比使用逝权价蜡格综扰合的转货币块表现血。双扎重谦实触体征价油格：1.房超屋帮建跨筑该物扔价咸格漏与捉土帜地吩价笨格纪的躲结挤合挡体溪。功建丑筑蔑材零料推的罪价神格战与蕉土毯地裂的章价刮格撑都极会古影酿响研到症房苹地班产绍的扯价只格柳。2.房枯地吩产购开日发欠、澡建茂设裁所失耗苦费歉的捆社唉会体必扫要凤劳秤动扭所史形墨成兴的想价史值孔与恳土妄地冤所像有届权伤价瓜格玻综讨合殖的敢货矮币秃表绕现遮。二、魂房地稿产价舟格的敏形成撤条件1.房头地劝产绕的旱有虏用肢性--萍--使用愈价值谋或效研用--稍--指房稼地产久能满且足人会们的蜜某种街需要芒或欲伍望2巩.房地揉产的孙稀缺昨性3戴.房庭地蚕产丈的牛有氏效惩需堂求--匠--有绢购叠买沉能第力该支画持斥的骑需嫩要页，质不括是芽有医价应无悬市摩，碧不顽但认愿艳意植购益买代而餐且亦有坑钱赶。三塞、房换地曾产内价厌格翼的蓄类昼型（一饿）按段房地线产价商格形凭成原悠因（土成因摆）不裙同划压分1孝.市场兰价格2.成逝交乞价务格3阵.理段论慨价价格4京.公开欧市场垃价值5.评笋估乔价艺格(二)政府屯对价越格管穗理或真干预即的程颈度有拖关来灭划分1.市场纹调节姐价2杀.政生府待指得导州价3节.政许府始定假价(三)按房焦地产混权属吹划分1售.所有内权价纽奉格2勺.使刑用筹权橡价弄格3.其狸他搏权掀益盆的掌价佳格(四)按使昏用目北的不煌同划弦分―顾―买种卖盛价沸格妄、查租樱赁重价昂格慈、缠抵毅押膏价答值厕、睡典熟价鱼、汗保闷险强价升值娇、宗课乓税予价栽值遮和戚征培用辩价挡值(五)按桥房辅地斜产蹦公菊共畏价腐格傲管鼠理住划躬分1邻.基缸准剃地巩价2.标邀定解地挣价3嫩.房屋竖重置诸价格(六)按阶房嚼地百产扮交演易菌方孤式葱来熔划趴分―致―拍卖色价格叙、招络标价蹲格、杂协议妖价格(七)按商昌品房拘销售撑中出悲现的凝价格雹划分1.起糠价2.标价3岔.成恰交益价4勺.均价(八)按茶房右地栏产休的骂表便示骑单即位写划慨分――总冈价名格榨、赛单桑位侮价钢格孤、寇楼裕面左地窝价(九)按时估缠价蓝方穿法馋划帜分1耍.收精益泊价到格仁：庙指层采少用阀收葛益尤法棕评粮估坊出削的扎房虎地好产饺价够格2喉.比准代价格湖：指化采用谈市场辞比较污法评共估出捏的房栽地产匪价格3械.积算蜂价格餐（成便本价狡格）曲：采雹用成休本法桃评估施出的写房地为产价毙格(十)按辆房扰地巨产塌拍消卖梅中绪出滩现愈的皱价亿格效划北分1.保留找价2.起拍副价3.应价4.成体交华价(十一)按付仙款方维式不着同而粉形成诞的价沟格划香分1.实际两价格2静.名义散价格(十二)按屡房器屋削的俊存嘴在湾形蜂式漏划孝分―考―现醒货价格（旺现浆房先价配格薪）瘦和减期泼货庭价杰格停（沿期客房级价供格占）现货裁价格照＝期座货价两格＋滚储存削费用(十三)按照骑房地幸产的远存在罩形态视划分――土拨地宁价磁格鲜、户建卷筑誓物鹊价卖格孙、星房含地角价着格四朋、揉影压响治房记地裁产拌价钞格似的梁因鞋素社会氛围

周边环境

个体特质

人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料政治/法律/政策景观工艺/质量习惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务任财务3熟我悉秀房始地计产联估升价镜原删则知识哲目标婚：让袄学生屡了解链房地奥产估占价原色则的丙概念认凑识书遵搬循起房违地颂产巷估纤价应原终则妹的茂理吩由店掌懒握胳房优地技产狸估括价昂五敞大遣原第则能力毕目标年：会奋判断拼某一疲案例姻符合赵的估饶价原厅则教学布目标教混学凤重刺点防：表估旷价椅时各点谱原置则教漂学枣难付点出：谨房环地虚产屑估慰价末原盯则吃的棕判计断重点焦难点导入脸语房地惊产估抚价，肆毫无辆疑问棵应当兴做到欺客观朝、公伶正、凤科学膏、合船理。密而要霉做到催这些运，就却必需鉴遵循透房地槐产价梅格形胡成运亮动的客年观性规敲律。笨房滤地可产居估微价史人厕员断运刚用恳自租己头对扯房运地门产辩价其格诸形击成栗运弃动蹄客定观阔规市律滔性志的青认标识其与锄掌声握号，幅通搜过宣评背估侦活炒动哭，腊把福房赛地卵产举的纷内售在里价沃格崇反炎映田出融来裕。房地袄产估粮价原划则：--痕--师--人旋们延在爪对抱房铲地库产亲估圆价蒸的晴反东复报实犹践丸和待理至论炒探郊索摧中语，潜逐紫步辽认封识暑了铃房锐地车产滴价跃格棚形士成该运杠动卷的爹客压观史规匙律勺，贫并呀总塘结争了掩一著些砍简协明霸扼猜要插的堡在狸估豪价漫中应硬当厘遵柄守扮的仍法晨则拐、惧标传准君或贱应替注乐意败的岔问团题。估互价图人剑员厉应董正事确常地戏理歼解翁房盈地膛产猫估妇价末原钱则通，唯并阔以鹅此皱作查为敌行溉动天的淹指烤南里。一贵、合今法虚原慨则--梳--前提养条件某猴宗恢房心产给位幸于氧小社区核入贤口庭处希的晨第兴一勿层潮，予规隙划百限职定变为锯居州住岂用身途勤，符但怪因坐为苹它青靠窗近孙路班边衫，仰适江合垄于列商猎业派用硬途呆，庙在偶交何易渡评越估桐过皆程草中恨，史一唉专小业绞评剖估昏人敞员雀便铅以阵商车住私用仁途通评厉估至其揭单毁位椅价犁格铲为15醒00洪0元/盈m2，枕请肃问懒是辆否岂可闹行逆？合法诸原则吵定义：斯指诉房委地票产饥估爹价说的各对王象桂必硬须里是严由旦国抽家鹊法回律滋、陕法萍规悦确摘认迁和蛮保傅障抽的标合稠法钳使西用示的半房粮地家产蚕，镇即剪合胖法插产决权睬、闹合贪法鸟使停用岸、封合创法缩慧处腐分吩的榜房坦地盒产假。1.合缺法降产升权-侧-馆-替-以寒房助地缎产公属滔权顾证欺书湿和诉有升关启证铅件凯为澡依傻据土理地：炊国护有买土幕地吉使溜用惜证考、漆集腐体代土定地歼所悼有棋证辈、笛集庄体姥土着地枝使隶用金证扣、哈土击地叹他心项顽权表利腐使移用昆证掠。房银屋：乔房迈屋普所之有意权越证/房屋倦共有誓权证/房客屋氏他浪项豆权拴证统荡一度的榴房铃地沙产级权射证引书：扫房饱地啦产获权贝证/房钉地嘱产奋共往有吧权掘证朴、里房乖地艳产倾他圈项农权偶证注苦：苗临顷时闹建慌筑虫，跪违僵章客建愈筑碑，掘产护权宗有治争托议国的冷房距地敬产片，赌无谜产肿权束、森部苏分惜产过权斯和情共素有舟产旧权锣房救地慎产况，常划卷拨陆性枣质比、唤集玻体巡寿性来质斜土炎地委的框估向价按。2.合卵法颜使算用--嚼--以城嘴市规毕划/土地宵用途抽管制唤等为纠依据房硬地混产墙估款价舒必棉须楼依泊法珍进君行绘，鸽即先遵构循宴国狂家竞和乖所薯在竟地州区号政凝府肚的踏有帽关轮法情律右、救法革规扶、觉政扁策睛和损城萄市齿土衫地骡利英用乳规躬划跌。如愁城鞋市找规骆划共规随定南了井土肺地别的腥用阴途亿、呜容核积旗率紧、撞覆环盖障率想、符建蚊筑幻玉高吩度睡与尾建弃筑炮风惧格院（疫特农别谋是捐旅杜游竿城烛市撕）物等密，胡那席么躁房育地率产脖估蔽价扭就边必翠须带在异房纱地米产爷的非使则用武符针合栏这名些选限桨制副的侦范山围告内预进畅行括。3.合法悲处分膛：应饲以法捐律、念法规迈或合扯同允桂许的披处分久方式挎为依编据。4.其他参方面疮：如想评估因出的眨价格纯必须戚符合山国家食的价则格政誉策，客如房柔改售任房，堪政府上定价攻房，嫁经济凡适用心房。20淋03年7月，新苍南熟金乡俩住户岸金某话以自冬有的猫一间遍产权患房屋誓向银维行申鸣请抵大押贷恰款，辟房屋速经专获业人金员评担估为6屠0万元逝，金片某获只得了30万元池贷款饺额，葡贷款磁期限边定为2年。施但到20培05年的7月炮份捞，五金纹某偷却派以借家舅中耀无扇钱疾拒老绝文还宵款抱，始银照行刮便勉申品请宾给活予港房燃屋撒拍热卖料，和而叫拍搭卖吉所之得不才1穷2万元游，后泥经市灿场调毯查，睡这样倡一间愧房屋追在当己地当殃时最忙高价较格也诉就1传5万元依左右州，而2屿0厉0莫3年7月价性格还余不到15万珠元准。勒原饮来蛇当括时看评像估螺此纹房少屋悬的身评宇估蛋人倒员坟为卧金赚某赚的庸亲铺戚借。二隐、王公蜘平谢原棉则公厕正扯性总原德则指房册地产仅估价拼人员首必须但站在炕公正秆的立劫场上赖，遵默循房贸地产亿价格垦形成熔理论恩及其杏运动户规律梢，并以运用巩科学瘦方法栏，实钓事求删是地躺对评筹估标办的物枪评估冤出一思个客熄观的裂科学蚂的合狭理的困价格杂。原因筐：一盟是眠房什地近产丘估期价头人其员徐是赔有姨主音观俗意蝴识镇的怠，夏这申种码主故观横意惯识苹会洒影烧响染估贱价森的似结背论滔；兄若漆估时价剪人场员座不绝能弄廉疤洁巩奉新公兴，来就伶偏楚袒阀一熊方识，士而眨使队另谷一币方踩受扩到肚损脉害笔。二是壳房地轿产是炮大商拌品，洋价值屠额大咬，稍叙微偏渗一点稀，就车会使叼有关险经济悦主体侦蒙受守巨大爸的经末济损绢失。三.最柔高殊最被佳咬使斩用嫌原咸则土伯地鄙估填价闪的梢原监则又该称眼最随优矩使雁用秋原分则替、创最厦佳挨效胁益葡原沿则缺，重指锁在斑合叼法侨的泳前雅提窝下裂，贪以惩待接估拍房脱地征产繁最闲有榴效菠使割用爷的册方乘式谨为它估厌价健基杆础功进乒行医估驰价趟。某处怜房地跃产，阵城市桨规划蜘规定扑既可禾作商茅业用墨途，贤也可甘做住康宅用报途，支如果径作商安业用终途能它够取昆得最达大的龟收益菜，则颗估价描时以惰假定纤为商芒业用狡途使斯用为乳前提促，反鸣之则汁以作君为住昆宅用铲途为撇前提泄。这引一原屿则是投房地最产交袄易竞格争的材结果谈。(一)最高醋最佳荡使用炼原则侍具体佩包括3个劈燕方炕面崭：1.法绑律眼许哈可蚀范躲围告内惩最绞佳浓的府用割途-希-愿-如-摄-役-选择乏能最涂大限胞度发怀挥房篮地产镇效用领的用块途2.均衡骡原理状：最穷佳规巷模、沫最佳四集约率度3庸.适汇合怖原哨则租：独以偿房饶地前产堆整起体鼓对感外跃部痕环荒境鲜是纵否洲保抽持况均摄衡级，驱来挽判奖断捕其模最贺有寨效滤使钓用傍。(二)用题最催高元最丙佳美使撒用渗原肃则蒸来宅选李择乔估昨价抄对绣象1.保贫持莲现击状扭前棕提2.重韵新侨利监用照前采提3.转鸭换宇用夫途钩前眉提4.装修也改造损前提5.上述济情形京的某岛种组璃合，习最常胆见：捉第2种翼和班第3种(三)寻找峡最高寄最佳终使用同的方慕法--狠--角--是御先习尽套可呆能纽奉地健设耕想滨出别各基种太潜挥在阵的乒使膝用伴方或式砍，睛然泊后盯从屈下究列4个方脚面依涨序筛急选：1.法民律伟上怜的传许罢可蛋性;2.技违术宫上职的快可捆能园性典：逼建赢筑蓄材扮料预性湖能欢，储施姜工乒技台术;3须.经济雄上的架可行篮性;4董.能较否乒使锡估岗价扇对灿象酷的诵价查值门最客大奋。在同齿一市词场上状，对副于两来种或特两种润以上颂价格疼不等探而效发用相滨等或妨效用水可相纤互替蜓代的屡商品释，人详们总红是选哀择价冠格偏束低的川；当捐价格僵相同黎时，旧人们妻又总愧是选腐择效谨用较搅大的宏。这赔样可角使相辆互替恰代的颠商品富的价计格趋撑于一房诚致。四、趴替代扇原则在评诞估一潮宗房继地产追的价识格时踩，如补附近易地区胖有若唱干相循近效亮用的燥房地磁产价位格存李在，衔则可袍依据廉此原舌则推肢断出陵估价粱对象狡房地唐产的因价格躲。替锤代在原虾则誓成卫为炸房挎地渗产退估悬价撞方笨法—杯—市场苏比较启法的析理论蚂基础坊。五、肌估价恨时点勾原则估晌价副时护点：也南称估此价期削日，洒指估行价对滴象房创地产顶的估箱价额辈所指责的具灰体日读期，咱通常克以年煤、月侵、日屋表示叙。要把谊不同舰时间呜的比邀较实公例的偏价格能都修伐正到份某个巴标准驴时间背，即抓以估险价期劈燕日为遍标准苍时间至，这盗样，晋这些垦实例耽才能书作为穷等价绣的替卷代物比，即铲可比但。确舒立湿估废价透期点日活原罪则虚的配意渴义槽在耀于抵：竖估司价纳期陶日少是喷责拆任庭交胀待航的丸界狂限要和稻评行估慕房允地留产弊时鼓值狐的民界丘限亿。一般臭将估航价人宫员执颜行现震场查复戡的躲日期计定为框估价奥期日凶，或傅因特给殊需味要将阁其他顿日期列指定点为估批价期省日。估价靠作业夜日期邻：是够正式约接受仁估价衰委托夏的年已月日次至完御成估潜价报迅告的油年月只日。估它价介时钩点算与辽估暗价搁所锯依障据廊的北估乳价湾对唉象杏状感况驱和垦房顺地伶产程市饶场残情从况锹的典关患系虎：估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案跌例础：宇某宏房眠地缝产恶估稀价晕机艳构阻承痰接牙了都一坟住版宅红烂躺尾忧楼画转肃让恋价确格膨的假评订估饺业盒务激，猪估卵价绍时组点验为20继06年6月1察5日毅。堵根锅据衡委灿托永方纷提窄供捆的茫资党料客，仆该惨烂慕尾杠楼讨项虾目芽的锯土夕地剂是2教0正0剥1年6月封通拢过撑出探让积取范得厚，2它0和0懂2年6月开尼始建膛设。就委托怖方提臭供的旁实际光成本鲁价格雄为18钥00元/炕㎡，蹲包酱括碑土勿地蓝取衬得生成葱本莫、震开殖发掉成陈本驻、消管卖理恢费贩用巨、嫩销嚼售闭费碧用.销售避税金钟和期挪望利贸润，赴并计纤算了胡自20增01年6月所至舅估屠价缝时顿点辞的皮投却资膨利作息策。度估甲价钞人芦员昏经剖调山查宰核箩实.认为闻委托疾方所远列支脉的各绕项实狭际成骑本费猜用符愧合支谁出当赞时的备正常阿市场册情况观，为辣此，偶在采香用成竹本法肉估价责时确偶定该涉房地郊产的缴重置舅价格犹为18剧00元/㎡细.请问布：估堪价人怠员这美样确结定该沈房地垂产的垒重置贯价格蒙有哪琴些错畅误?错误住有：①漫应临采症用刺符经合士估算价垂时他点少市穷场哗情梨况饲的怪各优项展成忙本对费蓝用狱。②裳应脑根陕据怕估左价高对线象弦的青规泽模压，季确宏定烛客博观踩合霜理杀的蒙开斥发榨周草期瓶，印以奔此有计戏算步投报资辞利赌息禁。③利骡润应标是估速价时历点市根场上要的客扁观正掀常利抢润水什平。本暑模拥块照小恭结合法届原则公柏平中原灰则最食高煎最您佳稼使皂用社原肃则替血代派原喷则估价戏时点铲原则任务4熟抵悉厚房江地轧产氏估萍价演机罪构房嫁地劲产差估苍价业机屿构炉的痒概肆念房地泻产估贷价机量构的勾设立房远地助产荐估筝价她机叫构挽的冈组乳织际结泛构房喉地让产腐估转价惰专丛业握人抚员怖相抖关刃要围求一、躬房地驱产估挺价机葵构1.概怜念迹：潜是挑指遇依品法悬设之立辆并贱取愈得夹房脾地欢产恼估躺价遇机袍构求资颜质箱，治从谅事但房拿地逐产