二手房买卖：浅论二手房买卖合同的解释方法

1二手房买卖合同论文有关二手房论文：浅论二手房买卖合同的解释方法摘要：随着房地产市场的开展，二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而，无论有无房地产中介的介入，二手房买卖合同的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖合同的解释方法的角度，首先分析合同解释的一般规那么在二手房买卖合同解释中的适用，其次从法经济学的视角论述二手房买卖合同之特殊性，最好以案例分析的形式阐述笔者的观点及建议。关键词：二手房买卖；合同解释方法；法律经济学居者有其屋是指：但凡需要定居〔居住〕的人都应当获得住所〔房屋〕。这一观点可以追溯到孟子在?梁惠王章句上?谈到，“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!〞现实中，高房价让许多民众望房兴叹，而一些竭其所有购置二手小户型商品房，用于自住的民众，又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动，下文尝试从二手房买卖合同解释方法的角度，解读现实中存在的二手房买卖合同纠纷并给出建议。一、合同解释的一般规那么在二手房买卖合同解释中的适用合同解释的一般规那么，可以适用二手房买卖合同。我国?合同法?第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及老实信用原那么，确定该条款的真实意思。〞该条规定的合同解释规那么包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释。〔一〕文义解释文义解释又称语法解释、文理解释等，是指按照法律条文的文字、语法去理解法律标准的内容和意义的解释的方法。在二手房买卖合同中，文义解释就是按照二手房买卖合同条款中特定语句的使用，准确理解二手房买卖条款含义。生然而婶，判篮断二断手房拼买卖爆合同怖使用尼的语桥言是锅否有腊争议塘，应筝采取浪普通汤读者洪标准葛。从伟一个叮正常刷的，犬在法券律方侄面或孤者二仗手房丝买卖定业方照面没推有受脑过专遣业训庙练的练人的皂立场龟加以城考虑觉。吨〔二愚〕整请体解截释未整体挑解释兼又称设体系凯解释课，是炮指把宣全部贿合同挑条款沫和构然成部矩分作阀为一仔个整驳体，值从各窄个合拼同条被款及酬构成演局部史的总女体联忌系来摊确定部各个肾合同旦条款幻在整佩个合宴同中柱的正棵确含痕义。嫌在实谈际应消用之遍时应礼特别骂注意负：二瘦手房鞠买卖芒合同屈中的壁特约涉条款远的效葱力优强于基鹅本条办款。尾因为纳私法跑自治虎是近拢代私粥法的寿三大斯原那么凡之一犁，而觉契约参自由洒那么是听私法显自治色的核迟心。代按照厘意思是自治逃理论糊，人名的意旋志可奏以依杯其自吗身的刊法那么衬去创岭设自晴身的恩权利链义务设，当蛇事人兵的意碧志不进仅是颈权利对义务环的渊称源，某而且转是其剧发生该的根砖据捉①分。特本约条捉款是损由二某手房笔买卖帐当事个人协顽商订蛇立，绕它比业根本箱条款姿更能胁表达栏当事幻人意扰思自骗治的攀原那么释精神疤。绍〔三净〕目窗的解姜释稿所谓魄合同貌的目救的，莲是指悼合同她文字飘可以租做两辫种以遵上解寺释之位时，率应采夕取最逢适合日合同切目的份的解招释。俊合同贞目的戒是当杠事人鼓真实脂意思沟的核乓心，并二手口房买笨卖合村同的敌用语穿与合初同目眯的相败悖时急，应豆通过特解释渴加以芬更正月。假设猾二手画房买盟卖合疾同内和容不记明确香或相赠互矛禽盾时恒，应枯当在馒确认秀每一皱合同良条款抚和用筋语都咐有效贝用的衣前提宵下，筛尽可驱能通颤过解溜释使讯其协扣调一场致，个符合摇合同盛目的森。礼〔四妙〕习谣惯解股释缺二手领房交板易行锁业在槐其长墨期发客展历瓣程中旧都形损成了金自己片的某肾些习礼惯和炉约定束俗成孙的惯抢例，依?联改合国菠国际芬货物悬销售使合同墓公约饥?第针9条涨第1队款规抵定：巧“锻双方搞当事响人业孕已同产意的冷任何忌惯例乒和他欠们之恒间确踢立的杠任何京习惯领做法佛，对怎双方冷均有贺拘束萍力减〞蚁，可欢见，挥根据胆习惯鸽和惯障例解债释合议同，乡已得亿到国号际上橡普遍纳认可潜。注〔五怖〕诚亩信原破那么解艺释肌解释贿合同亭应遵次循诚全实信算用的肠原那么挺。诚担实信百用作哲为民迷法的轿一项肺根本累原那么担，已虏为现朱代世馆界立逼法所振公认伪。我弊国?痒民法联通那么粮?对晕之亦蔬作了牢肯定盛，要锹求一汪切民劲事活减动都龙必须签予以不遵循衰。用箭老实叮信用很原那么晕解释厨合同铺，符处合当唱事人谁的本倾意和凝法律贝的基六本要辰求。评在二奴手房示买卖旷合同选解释客原那么筋中，权适用千该原欺那么把介握二它手房漫买卖陶合同丽当事位人意下列图时职，弹旺性较浅大，兔对法支官要滤求较饿高。驴〔六川〕其链他解苗释驴方法世利益泥衡量菌原那么尽，利根益衡叶量原坑那么要狂求在进解释脾二手映房买充卖合狮同时脖不但旱考量券当事迎人的题利益预，还雷要考式虑社纱会利驻益。逃实际丑上许苏多本独来可纷以履捐行的案合同格被人搅为地鹿消灭乞了，费而由菠此造乎成的誓包括席订约请本钱母、履昌约成静本、刺纠纷睛解决提本钱坊的浪固费。着结果婆是社贝会交碑易成缩本上攀涨，拖市场候运行汇效率棚下降礼。法壳国民淹法典述第1翁15纠7条向规定妻：蔬“减如果叨一项糖条款吗可能纵有两循种意倦思时楚，宁垮可以膊该法浓条款宏可能似产生荣某种告效果烟的意羽思理辜解该惧条款寺，而掠不以粗该条座款不陷能产吴生任壳何效栋果的灿意思辨理解喇该条愉款蜂〞伙。瘦梁慧通星秧教授周认为鞋，各傲种解债释方未法之理间应劝大致私有位葛阶关犬系，假设即：捧对法历条的担解释承，首影先应斤采用狭语义辞解释油方法聋，如季解释处的结共果可型能为培复数宫，那么皇继之江以论青理解坦释方便法；百作论间理解潜释时爹，应竟先运晴用体脏系解载释和吸法意板解释爪以探事求法到律意韵旨，燕进而音运用词扩充木解释寻或限哈缩解艰释或短当然塑解释昂以判热明法险律的沸意义梅内容员，如运仍不殊能澄番清法刮律语捧义的哲疑义露，那么富进一衔步作燃目的励解释镰以探环求理赤发目柴的，象或者娘在依理上述登方法命初步雅确定崭法律朝意义死内容职后，壮以目略的解闲释进智行核到实袋②互。这息种逐辞层的贩体系遮化判裁断模子式是尤值得淹推崇虏的。辰二、晓二手叠房买购卖合患同之翼特殊絮性姓——负法律供经济辛学的伞分析体路径茶〔一菜〕法脊律经域济学瞧的应员用垂笔者家一直苗尝试枝着用回法律欧经济棵学的血方法机论去目分析内法律躬现象狠、规眨那么、城成因贤以及挥趋势左等。甩下文垦以法肢律经密济学辫为路假设径，华分析帽二手钟房买哭卖合涉同的燕特殊育性。吼波斯挎纳的惨?法财律的时经济厦分析硬?问停世后助，大甘量学时者用调经济跳学的吗方法跟论来巡解决在法律垂问题天。当最然，厅由于傅学科毯的区挤别，俯法学滩与经动济学巩无法鉴完全配等同摸。例泪如在喊本钱影收益灯的计信量经悠济分圆析时锋，许货多数吴据和冬公式摧是有昂一定港的假凭设前腾提〔巷如经弟济人娱的假北设、标完全办竞争超市场昆的假珍设等赛〕，览而这蓝无法丹为法伙律学牙家接惩受，竹因为限法律平学家仅追求超的是晒绝对仿公正锡。经违济学禽家强号调的绞是爸“帐理性惧之人模〞蚂，是震需求间自身丢利益菜最大渠化之应人，咱对于富他人斜之福棍利，朗仅给眠予有筋限之脑关心柏。而销法学哗家常血引用议“情合理鼓之人屡〞痒〔也垮称为制善良循管理庸之人宫〕，铅强调目以合坑理勤峰勉方古式行陷为之掩人，健在行溉为之张际，押也要染考虑腊别人煤之福秧利直③恩。经男济分巨析法垒学派徐自诞杂生伊研始，冒就不味断受霜到来先自各浆方学群者的翼抨击警，认示为其筋以效妙率取旋代正枪义，母是不希符合隙道德强的。字即田使是膨波斯骡纳本疼人，砍在德廊沃金千等学虽者以疼道德组哲学呼和法筹哲学费理论隔进行轰的强房烈批述判下睡，也榜成认疫并修鉴正着睁自己答理论呀中的嘱某些露错误怠。诚群然，乎法学薄与经日济学铁无法蔑完全讯等同尝，但疯这并置不表等示二芬者完滩全排陶斥。逃“特一个锁人要连是合无理的答，必槐须是旅理性练的，仗这是改一个药十分骑有力即的论姥断顺〞④腊。脾〔二拿〕信艳息不刮对称梦理论惠经济阵学家党乔治丧·送阿克誓尔罗包夫以搭一篇难关于袜“鼠柠檬留市场衬〞岩的论进文摘鼓取了湿20络01躁年的颠诺贝艇尔经乌济学麻奖，外并与梯其他汽两位沫经济竞学家牛一起庆奠定粮了艇“欢非对饮称信胖息学肌〞凉的基遇础。化该论趁文曾见经因厌为被急认为健“足浅薄坝〞累，先代后遭笼到三脂家权挠威的我经济祥学刊炎物拒停绝。补几经物周折连，该灰论文盏在哈理佛大达学的满?经宅济学泛季刊存?上登发表亚，立茶刻引蜘起强咬烈反迎响。傅“诸柠檬的市场宪〞垄指的市是二杰手车渣交易塌市场兄，而葱二手精房交垂易市羊场与瞎其有乌相似炒之处稿，例用如普地通民左众对勤房屋驶或汽性车的娱专业幕知识盘都十桃分有氏限。统信息多不对复称理泰论是锐指在挂市场射经济药活动扩中，秃各类厘人员贩对有进关信孤息的出了解屋是有捆差异勿的；凡掌握偿信息慈比拟萌充分拿的人视员，月往往由处于我比拟泛有利焰的地袖位〔哨例如艳二手常房交化易中应的卖孙方〕其，而脉信息宜贫乏寻的人陪员，聪那么处乎于比哥较不饶利的负地位迁〔例加如二偶手房旷交易事中的研买方沟〕。没该理仙论认裤为：佳市场鲁中卖平方比报买方逢更了诊解有炎关商扮品的谢各种篮信息恢；掌帜握更恢多信道息的量一方聚可以狱通过君向信巾息贫穗乏的洗一方籍传递县可靠执信息纯而在催市场桃中获两益；辞买卖挤双方室中拥盯有信沫息较焦少的太一方地会努刷力从魄另一秒方获掩取信熄息；爱市场校信号弹显示诉在一砌定程于度上陈可以哗弥补报信息缠不对善称的烂问题竿；信宴息不盲对称鞋是市修场经朱济的扬弊病磨，要卧想减屡少信参息不痕对称湾对经蛮济产恼生的匠危害冻，政邪府应该在市芝场体浑系中咬发挥迅强有底力的讽作用俯。这歪一理广论为耕被广恐泛应猪用到跳从传饮统的占农产材品市易场到仰现代卷金融绝市场斩等各俯个领孝域。询在一番般的懒契约蔬中，榨也存稳在着门信息碌不对巴称，题如讨棉价还宁价时钱，不脸知对习方的络底价齿。不允对称鬼信息淘是指阶：缔绪约当祥事人治一方掀知道寄而另寄一方险不知寸道的柜，尤丛其是约他方杏无法当验证抚的信扯息。嘱此处冠的无掩法验僻证，隐包括绳验证构的成底本昂沈贵而靠使验羡证在鞠经济墙上不行现实族或不涨合算娃的情搏况。罗如果胶在验内证上察轻而科易举党，当愈事人援就可胳以获底得私齿人信布息，未也就珍不存铲在不膊对称脱信息付了。敏而二计手房眠买卖绘合同忽契约匙中的尚标的刘物风些险状竞况、拉对专饿业性减合同指条款床的理词解，荷都属蜘于不劣对称接信息皱。不盲对称马信息昂，从抵发生猪的时包间来竞看，轨可能决发生爱在当豆事人蛙签约览之前立，也港可能刚发生熊在签姨约之交后。颂研究芝前者嚷的模静型称臣为醉“耳逆选茧择模笛型红〞值，研画究后向者的首模型绑称为奥“傻道德惕风险待模型趣〞⑤键。研燃究前努者，软主要孩涉及标如何根降低鹊信息塑本钱颤问题皇，研阶究后皂者，驱主要址涉及农降低扮鼓励叠本钱议问题蛮⑥通。在壁现实徐中，垫二手剃房买交卖合菌同的肿买方择对关蠢于二蛮手房消买卖此合同傍标的钟风险遍的事拐前信坝息不堡了解歼，而朝买方喘对专经业性画的二烧手房因买卖疫合同搞条款蔽也是鼠模棱焦两可笨，这炊就形瓶成逆替选择季。右三、础现实伴中的固困惑粥与假设妈干建指议叠原告狮张丽陷诉被陈告杨凑海、臣重庆堵地鼎悦房地炉产经堆纪有膝限公被司〔本以下狮简称颜地鼎蛾公司越〕案征件〔辟发生沈在楼20导08幻年3误月1饼0日完，重蔬庆南哗岸区录〕，酷是典心型的秀合同绑当事万人对消二手唱房买权卖合蹦同的炎具体们条款额产生秆歧义即，法害院如冠何解法释之房？本岔案当廊事人协签订籍合同箩后，拘原告浮发现毁该房绘屋的投户型帽原来诉是一夺室一抗厅，烟系被历告杨匙海擅矿自将勉厨房厉改为钢一卧落室，辆此改个动存替在严附重的克平安凳隐患惧，二敢被告闲成心叔隐瞒税了重降要事肌实，压使原带告在健违背育真实搭意愿狸的情香况下终签订沸合同轨，故随原告蛇起诉拖要求摘撤销扛原告订与二翠被告新签订抓的?谢房屋城买卖碍〔居真间〕倡合同幸?，代并由沙被告彼杨海警返还胶定金谱及中为介费谦等。宫被告绞杨海吗辩称婚：被汪告杨炉海向快原告苹如实抗告知盏了房础屋的贫真实狸情况拐，并克提供臣了房惧屋所聚有权究证，碍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