关于商品房预售制度的几个法律问题

1一、问题的提起商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种特殊销售形式。商品房预售的特殊性，在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。这一点，与商品房买卖合同的现房标的有着本质的不同，如果管理不善，极易产生“炒楼花〞等损害购房者合法权益等问题，扰乱正常的房地产交易管理秩序。为了加强对商品房预售经营活动的标准和依法管理，全国人大常委会公布了?中华人民共和国城市房地产管理法?，国务院发布了?城市房地产开发经营管理条例?，国家建设部也发布了?城市商品房预售管理方法?等，初步确立了我国的商品房预售法律制度。为了配合国家对房地产市场尤其是商品房交易市场的标准和管理，正确、及时审理商品房买卖合同，包括商品房预售纠纷案件，最高人民法院还公布了?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?。自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了标准化管理和健康开展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律标准还不够完善，各地方开展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止，由此产生的纠纷和诉讼案件屡屡见诸报端。有这样一个比拟典型的案例：1999年在南方某市，开发建设一大厦工程的A公司与B公司签订了一份预售该大厦三层房屋的?房屋预售合同?。随后，A公司将?房屋预售合同?在该市的房地产交易管理所办理了“预售登记〞。后因该项工程系早自1996年就长期停建的“半拉子〞工程，该市有关部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司。C公司投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，准备上市销售。但是，该市房产管理部门以该大厦原有的?房屋预售合同?的“预售登记〞尚未撤销为由，拒绝为C公司办理房屋产权登记。B公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也向当地法院起诉A公司和C公司。认为其与A公司签订的?房屋预售合同?已办理了“预售登记〞，请求法院判决确认B公司对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。在这起纠纷中，B公司认为：其与A公司签订?房屋预售合同?后，已支付了全部价款并办理了“预售登记〞，具有物权效力。请求法院判决确认其对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。C公司认为：自己购置的是经政府批准依法处置拍卖的、产权清晰的“半拉子〞工程，产权已经转移，自己又投入巨资续建完工。如果无偿地给B公司，岂不是很冤？政府处置拍卖的“半拉子〞工程，为什么政府下属的房地产主管部门却不认帐？A公司那么认为：预售房屋是政府批准的，预售合同也是在政府的房地产部门“登记备案〞的。楼房被处置拍卖是经政府批准的，拍卖款项已归还了其他债务。而政府的房地产管理部门那么认为：?房屋预售合同?在房地产交易管理所办理“预售登记〞就是合法的登记，我们长期都是这样做的。政府批准依法处置和拍卖，是政府的事。在这个案例中，A公司将早已停工三年的“半拉子〞工程当做在建房屋预售，且在政府决定处置时未告知B公司，并在处理拍卖款项未通知B公司参加分配，在主观上具有欺骗的成心。B公司未调查了解清楚就盲目地签订合同并支付价款，未谨慎注意到政府的处置公告，及时处理与A公司的债权债务，也有过错。而地方政府及其房地产管理部门在这个案例中的做法，那么暴露出更深层次的行政职能及其监督管理问题。由此，深入分析，还会使我们发现政府及其主管部门在执行有关商品房预售法律法规方面，在完善相关的监督管理制度方面，和在标准管理方面存在的问题。如加强对房地产开发商发放预售许可证的监督和管理，加强对预售合同登记的标准管理，加强政府与主管职能部门依法行政的统一性等。上述案例，仅仅暴露了我国许多城市的房屋预售经营行为及其有关部门的行政管理监督行为，在房地产开发商、政府主管部门与广阔的购房消费者群体之间存在着的混乱和矛盾的冰山一角。但是，在这三者中，受到损害最大、最直接的是广阔的购房消费者，尤其是工薪阶层，他们是全国商品房消费需求最大，也是最具单个弱势的社会群体。同时，受到损害极大的还有我们的各级政府及其主管部门是否“依法行政〞的执法权威、公信力及政府诚信力的建立。二、问题的存在针对目前商品房开发企业的预售经营活动、政府主管部门的监督管理工作及商品房预售法律制度中存在的问题，笔者做了一些调查研究和分析，现提出来以供商榷。首先，我国商品房预售市场开展到现在，仍处于尚未成熟的初步开展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活泼房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康开展等具有积极的意义。对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到适宜的房屋，也未尝不是件好事。从我国房地产开发市场和商品房销售市场的开展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步开展，至少在今后相当长的一个时期内存在。但是，在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖，政府部门管理不善，房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。为此，我国相继公布了?城市房地产管理法?、?城市商品房预售管理方法?、?商品房销售管理方法?、?城市房地产开放经营管理条例?等法律法规和规章，对什么是商品房预售，商品房预售的条件，商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售所得款项的专款专用制度，预售商品房的再行转让等，都做了比拟明确和具体的规定。最高人民法院公布的?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?，就商品房预售合同的效力及其有关纠纷处理，也做出了相关的司法解释。但是，由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步开展阶段，尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年，但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟，原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解，购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强，面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段，以及合同出现的问题束手无策，往往处于被动状态。据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计，商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大，已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中，开发商为被告的占90%；开发商败诉的竞占到80%.充分说明，开发商的信用和守约意识仍较淡薄，房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。因此，我国目前的商品房预售经营市场，尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻，形势不容乐观。对此现状，我们抱必须拔有充臂分估为计和毒冷静铃的预顷测。拖妨店其次扛，我萌国有似关商宫品房脚预售即的受法律震制度过仍不袭够完牲善。水尽管炒在十撑年前头我国金就公前布和泻实施抓了?柴中华紫人民捕共和步国城贵市房吼地产颜管理戴法?孔及其域?城拘市商敞品房悼预售准管理赛方法批?、帖?商喊品房垫销售脸管理杀方法符?、独?城殖市房职地产挤开放土经营削管理弄条例肢?等黄法律多法规绢，但袍是，翠作为析商品茎房预六售及僵其蹈市场故标准鸦化管包理的砍一项酸法律服制度漆来讲升，显暖然存先在不矩少缺丙陷。虚尤其生是最辞近几恨年商朽品房粱预售良市场城开展还出现详的许茶多新优情况虫和新吴问题充，更据凸现通了市答场垂经济搏开展雾变化吃的超答前性勾与法秃律法疼规的萄滞后澡性。舅虽然盯最高腾人悔民法袄院公渡布了诚?关墓于审旺理商倒品房岂买卖辅合同障纠纷湖案件匠适用邻法律疯假设干昌问题汁的解乘释?季，在鲁一定这程度堪上对等于及水时有嫁效地动处理趟房地否产纠伍纷，库发挥唤了重妇要的删作用侄。但勒是，薯仍难将以适串应商塌品房孩预售狠市场踢在发荷展中衣的变愈化。散如我希国?骑城市完房地怪产管遭理法社?第闭四十件四条笔第二恶款规脏定：劝“商兄品房免预售沸人应碑当按哲照国馆家有锣关规喇定将缺预售卷合同巨报县鹅级以揪上人井民政嫌府房险产管擦理部数门和顷土地挺管理犯部门覆登记狐备案易〞，汉但对麻于商久品房罚预售耀的开键发商欺未按售照该棒项规汽定将肝预售续合同汉申报俩两个摸法定魄管理息部门螺登记堤备案悄的，刑或有夜关房吃产管貌理部葵门和刘土地仍管理忽部门忌拒绝泽接受斩登记果，或切有关将政府罗部门姑随意害指定很当地棵房地征产交允易管岁理所纪接受酿预售蕉合同掘的登馆记备太案申沟报，烟并将搬这种挣应当轰作“屈登记暖备案皆〞的任合同谊转作糠“预辜售登伶记〞溉管理督等问蹈题如驰何处投理，甚那么没滋有做养出规毕定。耻尤其蚁是对驼有关对部门田拒绝镰接受槐登记驱备案党和随搜意指镇定事阿业单芳位接旬受申放报或姥随意哲将登咱记备虎案作催为“匪预售励登记缴〞的扮，那么科缺乏劣明确尖标准甘或有芹效的垦约束柿。再萝有，苹我国奖?城禽市房告地产露管理颗法?殿第四劫十四昆条第够三款缝规定嘴：“魔商品谜房预辩售所门得款户项，终必须提用于缠有关前的工摇程建涨设〞郑。但痒是，驼该项手规定繁缺少孝监督均和制午裁措食施的渔配套蝶制度队，尚戒未构江成完药整的瞧法律码标准兔体系置。虽淋然人把民法疲院在做审理涝此类浊民事压诉讼岸案件没时，皂可以订依法约对当烧事人狐的违悉约行个为进患行判瞧决，彻对民诉事违穴法行冬为进震行制诱裁，菜但对递于商沟品房奶预售佩市场奔的规桶范作腔用仍皮然有壮限，足对大命量的沸非诉拴纠纷该无能陆为力灿。组供第三割、政丧府有衡关主祖管部应门的首职能甜作用持尚未唯发挥汗作用丢，监英督和邪管理奖混乱拔。如洗有些字地方侍政府关的房罚地产桐管理虎部门脑尚不伤清楚韵自己权有无能该项掀监督驱和管呆理职致责，严尚未悠将商抱品房知预售挖经营那纳入斩其职姨责、幼职能礼管理仿范围贯，甚昼至有午的根惭本没掠有开柱展此氧项工风作；关有的学尚未郑建立岁或明梯确相寿应的惑内部危职能廉管理温机构瓶；有艇的对蚊出现吓的问章题放军任不叮管，猾甚至赠在发鼻生纠桐纷时侦互相逼推卸校责任衰。以冷至于垒许多诚地方茎出现殖了任躺由并拍无法须定职墙能的昏某些范房地该产交蛙易管屿理所雨一家凭包办董商品得房的事预售匙登记添、发括证，警代替遵房产佳管理恢部门烧和国朝土管孕理部黎门承损办商婆品房舒预售蕉合同粥登记退备案伤的奇槽怪现债象；争出现轮购房耗消费从者对邪其所睁签订绝的?候商品哑房预谜售合仍同?语是否撞登记活备案泪，不格知到耳哪里礼查询耽，或灶查询法到没轨有登谊记备世案，踢有关炼主管见部门懒也不该予理息睬和外解决诚的情拥况；谊出现照购房尼消费拨者不载知应主到哪祝个主浪管部缩门能硬查询带预售关商品榜房的兰开发棵商是黑否专季款专临用的益问题耽。一卵旦购汽房者匀因商栏品房触预售笔合同连的登呜记备抢案争艳议提你起诉寿讼，芹政府威的有丹关主拣管部技门甚瞎至不毙明不谎白地休成了垒行政萄诉讼宅案件臣的被稼告，捎糊里堤糊涂沟地输妈了“鞠官司签〞。阻有的羞房产棍管理售部门寻还理拆直气闷壮地后认为搬：在睁房地址产交准易管邀理所获办理曲的商钩品房鉴预售左合同万的预昆售登味记，樱就是扭商品丑房预巾售合园同的植合法壮登记葵备案印！商瞎品房终开发妈商对来预售厨房的侄专款蕉不专嗽用状兔况无折人监纸督纠樱正，野购房金群众债对损爽害自绍身权誓益的成问题肾质询概无所助、告恋诉无江门。扬这种仔情况刃不但痕严重竞阻碍桥了我恨国正较常的纠商品络房交另易市道场及柜商品泼房预种售经判营的窗管理盗秩序责，而效且还宪使众咽多购仅房者时对国紫家有烛关商羡品房顶预售搜的法满律规涌定产化生误皂解；浓不但涝严重序损害涌了政辈府及悟其职野能部摊门依搏法履织行职惭能和息依法泡行政轮的形伴象，求而且碧还直吼接损施害着灿购房煌者的盒合法惹权益例。房能地产叛开发迟企业快在商底品房某开发既和预纸售经唱营活步动中教的违通法经脱营行访为，瓜得不体到政鸭府有恒关主余管部估门的定及时遭监督拢和纠横正，动又形偿成了坟商品挪房预潮售市惊场不律能规护范和坡完善川的一魂个主稠要症榜状。思殃第四展、我阀国有选关商户品房疼买卖格及预薄售的跨有关处法律珍法规酿公布谣实施光已有摔十多亿年，木但是阁对这叮些法碑律法稼规的寄有关姻宣传嗓和普个及工障作那么光显得遇非常缠薄弱哭。不纠但众竟多的雾购房缝消费脏者知嗽者甚捞少，垂房地起产开爱发商菊所知须不多晚，就桨连许瞎多地睬方政法府的泡房产犯管理介部门江和土辫地管扶理部规门也朋不清匆楚如殊何执仪行，幕不明爹白如余何依亩法进界行管框理。麻如我狗国南悲方某吩省的除商品夕房预火售市坏场很狠大，宏但几羊乎所软有的编房产吸管理劈部门雾和土活地管泳理部灭门还肿都尚州未开缘展商机品房宵预售伍合同闯的登瘦记备臭案工恭作和由商品酸房预跳售所鼓得款贺项专椅款专稳用的兽监督漏管理储工作危。夺桐三、鉴问题哄的解按决酒铁对此视，笔咱者还沙调查锯研究国了许度多省骗市的律有关坏地方熄法规脚或行习政规尾章，横及人示民法骨院的川许多绒成功雨判例乏，提祖出有馋关对客策以霉供商目讨或卡能引想起关侮注者近的共迟鸣。努坟首先备，要物加大窝对商波品房茫预售胜法律铸制度露的宣慢传力新度，悠正确铁理解庙和适接用有溪关法店律法漂规的泪立法双精神祥和立阵法本您意。奋地方烦各级绪人民付政府奸，尤塘其是摸市、旬县级贷政府宝依法辨具有宰房产躺行政屿管理亿和土斥地行隐政管姓理职嗽能的习行政呼执法计部门奋，更蜂应当租熟悉鄙和掌政握。般勺关于捐商品狭房预康售，吧我国定有关鲁法律搅法规免明确澡规定贤为：渗是指扒房地规产开帮发企榆业将喂尚未驱竣工钳、正穿在建暂设中烂的商蛮品房象预先蛋出售马给购鱼房人俗，并休由购展房人返支付伪购房率定金瞒或价累款的泽行为易。由代此可胖以看瓣出，码我国于商品太房预消售法也律制陪度所淘规定秆的商摩品房燕预售卷，具释有五狂个明断显的莫特征偶：第藏一、碗预售鲁的商绩品房波必须合是作握为商灵品房浆工程委建设居的房筑屋，培而不炒是政渴府批红准的再一些嗓社会判福利季性房员屋，筐或社致会保框障性落、社喂会救谁济性敲质的劈房屋溜，也派不是份一些趁单位夜内部答自建农的集良资房效或城盟市居颂民自委购住言宅用耍地所秩建的私等非送社会创化、浆商品滩化房例屋。斜因此锁，此滩类房轰屋具发有明蛛显的以社会丝化、育商品汪化和喇公开吓销售捡的特饥征。戴第二捧、预枕售的摊商品手房是商处于热特定鼓状态掠的房汤屋，做即必凯须是积已经浸开工辅建设衣，正生处于耐正常占的施神工建士设状庭态，窗但尚写未竣帐工的摸商品膀房。督不是秋尚未绕开工筝的商禾品房唐工程归，也肝不是蝴已经啦竣工体交付包使用辩的商酿品房欲现房拉，更混不是故早已垂停工浩无法糠继续辫施工廉建设粥的“秤半拉李子〞攻工程齐，或告时建病时停父无法对预计成或确做定竣段工时莲间的凡商品膏房工朵程项馆目。役第三粉、预勒售的龙商品腐房，业必须纷是客维观存产在，搁并正虽处于那么正常乖的施臂工建兼设状钓态。布即作盐为商情品房作，在使竣工奇交付榴前却烤并非朝现实农存在庄。因宋此，掩作为辟正处处在施报工建圆设状盗态、旅尚未脊竣工果交付遵、并房非现咏实存秋在的栗房屋阁提前创销售沙，是然预售驱的最青显著川的特庄征。贴第四记、商伍品房葬预售皆的预璃售人闷主体介是特仇殊的叔商品挂房开铸发商齿，必睁须是骡具备塔商品衡房预预售条妨件的浪开发客企业结，即堵具有障法定牛性和富特定告性商妇品房萍开发释企业突。而笔购房乐人那么瓦是社牺会不币特定覆的主桐体，怖任何蕉要购良买预漠售商逆品房册的公坐民，洪都可驾以成葛为商佳品房凝预售烦的买瑞方。疑第五汉、商抚品房句预售那么，必岁须要咏依照锡有关幕法律恐规定凳，具载备必挥须的野条件析，尤辜其是咱政府责有关淘部门途批准首的商丽品房绪预售谎许可浸证，港并将心有关盲预售偏商品皮房的葬资料座及有饰关法臂律规拍定向织购房筛人公斥示，昂即具族备的扶法定赛公开江性。斗因此海，在关这里膊已竣垃工的鲜房屋岂是现腿房，吗不能笋作为仆商品窗房预别售合浓同的扎标的守。已狭经长傻期停盐止施舒工，今尚不狼具备虑继续谋施工质建设巨条件返的房裹屋，侧当然砍也就岸无法课确定秆继续卸施工君的进敬度和强竣工雨交付慧的时额间，窃可能件使购泻房消杨费者吊遥遥物无期虎地等爽待，渔也不轻应进释行预务售。遣尚未驳开工通建设肾的商终品房车工程狂，因岔其开滥工日械期无勾法确垒定，缘竣工宇日期运更无啊法确两定，喜故不浸得作范为在螺建商甚品房压预售假。还擦有，车为解棍决贫烛困市尾民适行用特航殊政限策建无设的拒房屋搞、自莲建房斥屋、派单位既内部鬼的集娱资房膏屋等话非市通场经锤济条享件下佛的商裹品房女，不涉能作感为商佳品房痰预售屡。而纺房地廊产开愈发企提业不鼠得投激机取浇巧，趟不得观隐瞒坦真相秆，不辣得故震意规孕避现扛行法芬律法秃规自立行在贞合同屋中制亦定霸尿王条羊款等开，欺看骗政睡府管广理部规门和毙购房追消费贱者。瓣商品咏房预镜售经披营活赞动中锅所发软生的席众多菌纠纷勾，往摸往源村于开哭发商桶或购供房消希费者状对有吵关商秩品房竹预售齿法律制法规告及有舒关制离度的崖错误梯认识母，或阁开发陶商的桥投机遗心理奏和规颗避行正为。祝忆关于口商品拴房预抓售合某同。像商品作房预从售合篮同，捏就是本房地解产开蝴发商万将这悲种在驾建的假设商品龟房预词售给丸购房望人，值并由虑购房己人支挤付购风房定历金或云价款统，双揉方自伟愿协末商所焰签订卧的合枪同。懂这种风合同术与商寇品房侮现房觉买卖血合同疫不同针，具抢有以元下法超律特餐征：娘第一乳、合育同的灶主体剩，作燥为预鼠售人备必须默是具科备商没品房她预售股条件蜓的商扶品房贷开发然企业沈；而榴作为领购房磨人那么殃必须筑是明猛知购架买的训不是土现房碰、具池有预阿期交违房风奉险的先商品墙房预横购人寺。第材二、夺合同树的标文的，幅从合忙同条剥款的烘字意圈来看如，标细的是恩正在猛建设伏中商做品房您；但搞是从屠双方罪约定范的权坝力义宇务性落质来宿看，屑预售虽合同蛙的标呢的并秀非房遗屋产笛权，缴而只武是预草期得节到房光屋产康权的牵权力微。第维三、暑商品窜房预耳售合绞同是竞附期捎限和顷附条蹈件的扇合同牵，附奴期限输指的新是附彻房屋捎交付忌期限疗和办迅理房庭屋产菜权证蔬期限耐，尤缸其是惰房屋绵交付平期限名；附帅条件虫，那么采指的污是合懂同隐拿含的揉商品紧房预逼售开怎发商队必须撤具备讲的预杂售条惧件，装即保淘证合症同合蚁法有丑效和缸能够炸办理贡产权类证前弊提的贯条件将。第浑四、饰商品颂房预值售的射开发夏商在绳其商疯品房商预售选的商技业广惧告和轮宣传醉资料谎中，主对商迹品房销预售对所做震出的麦承诺钟性条勤件，纠也是标商品肤房预扇售合熄同的监内容锯。商歇品房郊预售偶合同默较之脸商品肾房现催房的个交易酬合同示，具早有较彼大的辰商业教风险槐：对瓜开发楼商来斜讲，陕除非亚具备冬充足郑的建担设资舌金，牲一般佛都要淘以优将惠的拿价格钥和较流大投障入的漠广告器、宣冲传吸灭引购裙房者找；一预旦购产房者苍不多值，继麦续施经工资训金不爽足，惯为保啊证工皱程按号期竣愚工交拖付房裙屋，俩开发鹊商那么乌需要盼贷款绞，因宇此不炉但加洗大了对建设拿本钱右，而促且将别要承归担逾糟期不沈能还便贷的争风险族。作反为购邻房者徒来讲踪，在茫房屋辈竣工敏交付堵之前冤，因应开发狸商的针各种绘原因先会造优成工衡程施艘工中耍的很盐多变习数，槽主要偏的有革：因摄资金哲缺乏宽，工劫程延猾期或彼停工建，造矮成长近期不柜能交经付房映屋；工考虑映本钱禽，开亭发商斤会降恶低约迈定的场装修避标准遵或改戏变公毫开承鸽诺的业配套柏设施泥、设杂备；续为了狡减少危投入疮，开龟发商冬会取朝消原额承诺滑的灵公共惩效劳最设施位，或晓房屋药面积良严重蜂不符两等。帮第五侨、作脊为商范品房烂预售巩所使坚用的停合同槽样式味，一胸般应允当使扩用国妇家有贡关部同门制赖作的雅条款象比拟贤完备否的格撇式合阴同。丢但是货，使出用何伴种预钓售合睁同样酿式或盈格式帖，棕法律妈并没悄有强拿制性担规定途。商忌品房滔开发睬商可勉以自个己制雕作商扩品房坛预售泥合同只，但价合同糊的主疮要条丸款应浸当基朗本完型备并令符合士真实踢和公嘱平原港那么。云在签加订合苏同时黎，应茎当允密许购狂房人派对合闷同条迫款提边出修乳改意帽见，念尤其女是购难房者与认为好不公尼正或枝不合骡理的泛条款蚂的意端见，置双方腥协商台取得引一致盗意见谱后签下订。驻这里勺应当穴注意灿两个遥问题汗：一尸是要齐注意求商品神房预果约合佳同与资预售滩合同盲的区粱别。裁目前得商品各房预水售上市场周出现潮的预漂约合纱同，寸有认宜购书赠、预怨定书繁或订焦购书微等，浮甚至飞还有也叫房植屋订悬金协乓议的盖，一缘般均化不具巡备?俗商品阿房销锤售柴管理哈方法虎?第携十六炕条规宁定的跳商品般房买桌卖合夫同的巷主要辉条款稍，属赵于开胳发商见与购认房者肤就房廊屋预骗售的丽有关糊事项圾，尤我其是针对将努来签跟订商紧品房遗预售饿合同犬的初寒步预骑约，情不能惨视为皱商品荡房预比售合满同，盘也不谁是对耳将来射要签师订合狂同时水的自丸愿原中那么的构限制递。在娘很多杨情况或下，打预约胶人也转不一台定就铺是将鼠来签忌订合痛同的语真实惯购房抛人。伪但是衔，当善认购禽书已贵经具遵备该控方法馆规定俱的商平品房蔑预售碗合同现的主步要条办款的至，那么铅可以眼认定尖为商眉品房填预售论合同绝成立夏。二捏是即严使双晕方使迈用的绿是国度家有喊关部株门制攀定的滴商品爸房预英售的庄格式倍合同粘，也咽应允戏许当总事人陕在不粱违背浸法律观法规恐规定做的有撕关原涛那么下御，自舱愿协朴商修淘改。伏看胸关于礼商品朴房预绩售的革条件昆。国鱼家有耕关法绩律法毙规规释定的挽比拟樱明确收和全权面。答第一挺、预翼售商高品房象的建千设用略地，惹应当讨是已叫经交剃付完霞全部锄土地号出让吓金，墨取得业土地迈使用补权证伯书的量土地木。因舒为，垂房屋芹依附皆于土哪地，晕商品顷房项懒目的犯合法商开工颤建设烧和合象法预魔售，短必须流以对哗该土棚地的腰合法粱使用丢权为真前提牌。土桂地资鹊源不仓可再岩生，凳亦不铺可滥陪用。职目前农，国葡家三穿令五政申加蛛强土宋地管扶理，赏严厉党查处理并通作报有课关违轰法占捕用或扇违法再开发胆土地粱的典键型事筒件，避充分荡说明损国家栽对土伴地资会源的庭依法验管理状、依好法征太用、助依法款出让兄、依耗法开环发及蓝依法剑监督崇的措津施和社力度堤正在码不断趴加强盘。第强二、擦必须立持有洲建设拉工程绞规划燕许可月证。项因为搁我国敢早已斥公布卷并实撞施了狠?城善市规逃划法骆?，嫩对城乔市建避设工急程实英行许恳可证戏制度枯管理术。这暖种许馒可证钉制度屠是一违种强袍制性劈标准技，不捧是任顷意性米或选割择性尖的。闯如果芽房地床产开宜发商更无视奖这一武点而热预售校房屋点，就屋会使送开发险商自尖己尤营其是心购房诸消费甚者面偏临巨血大的野风险先。有饭的观袋点认字为：翼建设铅工程符规划美许可犯证不译能影认响商失品房竿预售灵合同桑的效赶力。躁但笔寺者认蝇为，俯从我散国有犬关城寿市规薄划的撑法律好规定饮来看探，对盗城市葬建设拳工程盯实行僚许可病证制哗度管慎理，缎是一性种强味制性项管理旗，否贤那么我秧国城通市规施划的眨落后窑局面视长期舍不能敞改变赴，尤甩其是僵经过他国务奔院批高准的齐重要盏城市唤的规垄划方月案，涉本身蛾就具崖备餐行政恭法律骄法规串性质敏，地引方的帜任何封单位坝或个毁人无银权改吉变。案尤其肤是一恼些违昼章误建筑抱，那么丧在必称须依钥法拆倡除之御列。钥第三鼠、按奸提供稼预售扰商品摄房计起算，拌投入烦开发冒建设冻的资予金已双到达无工程迟建设淋总售投资泪的2鲜5%移以上棵，并荷已经杠确定湾施工至进度落和竣标工交榨付时凭间。迟关于虏投入螺开发冈建设资资金档已达既到工要程总董投资插25刮%以疑上的谊规定证，有虏两个促意义送：一坦是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限期屠纠正齐，并堡可处室以违脚法所羡得3渔倍以尚下但浊不超浪过著3万山元的裕罚款赠。笔惩者认子为，驳我国珍制定排商品圾房预福售所争得房椒款专腐款专铺用制膝度的朝目的扯，一堡是要单约束英商品质房预烧售的闪开发郊商，似对于紧预售宪所得渴房款磨，必窄须专胆款专嗓用，毒保证锯工程司进度卸，按虽期完皇工、肠验收迷和交妖付房讯屋，宽以保堡障购丢房消奔费者宗的合史法权绘益；短二是泪监督蒸商品泼房预乎售的埋开发母商，苹不得药就商者品房泛预售愤所得兽房款辈挪作椒它用衔，不其得用芝专款到来偿像还开类发商栗所欠倦他人验的非筒该项孤工程蔬债务越，以驻防止填建房钞工程简的非爬正常挽停工喜、停垫建；克三是戒监督珠开发村商按蠢工程弓进度甘向施老工单鞋位支刺付工馅程款孔，以限防止呜因拖巾欠工曾程款改纠纷厘引发死施工耽单位填行使白所建俯工程悔的优铺先受台偿权垄，而差损害拴购房丽消费刘者的显合法骗权益抚。商餐品房板预售墨房款浙的专齿款专请用制杀度对映于监喜督开奏发商兄全面谜履行锯合同落，维的护购馒房消老费者柔的合欠法权俯益有浸着非纤常重袄要的美作用辞。保偏关于仇开发床商进嫌行商候品房句预售挣活动召的有揭关程玻序。掉虽然绢，在妈国务床院发飘布的生?城侨市房苹地产贺开发况经营找管理息条例乎?和艰建设蚀部的汤?商夫品房赤销售皂管理变方法池?中葵已有丧一些穿规定醋，但障均较宵为原少那么。类笔者笨经有捆关考敲察认向为，缝商品淋房预康售一央般要揪具备锡以下霉有关碧材料衬，并低经过崇以下仆几个陷有关增程序演和步赛骤：薄私商品瓶房预纠售的打前期旗准备潮工作黑。在菌这个吨阶段治，开行发商常首先润必须棒准备产好可缠用于祖公示往的：峡1、京具备堂商品穷房开踪发经袜营资没格和询商品才房预麦售经巨营条揪件的条文件匪和证网明，盯以向呼购房远人明轮示其俊是否亿已经渴具备秃合法蛙进行码商品侨房预晨售经宜营的话主体勒资格叫。商西品房当开发巴商委耍托中吸介服批务机值构销摆售或残预售栽的，缩还必赌须明以示中牲介服翅务机厦构是输否具扛备合灭法中尝介资返格的什证明黄文件毒和?横商品突房销模售委墙托书税?。厌2、摊准备凯好将锄向购谷房人帝明示咏的?劝商品型房销犹售管表理办曾法?星、?胁城市访商品挤房预棚售管跑理办笼法?针和?池商品游房预卵售合椒同示便范文贤本?浩。3须、准扛备好慎将要建预售烂的商某品房苦有关携情况维的材狐料及栗售楼幕说明麦书。谢如设器置样啦板房变的，蓝应当糊说明俱与将菠要实尽际交怠付的鼓商品僻房是挣否一固致。尘4、螺做好俱售楼谜广告夜和宣亚传。猜售楼约广告见和宣当传一袍是要争符合跑国家用的?田广告服法?大和?疲房地绵产广份揭发积布暂取行条腊例?痰等有恰关规腾定；咽二是斧要保唯证广乒告、公宣传生的内眼容必困须真承实、漂合法刚、科店学和芳准确臭，广刮告与栋宣传阻所明炮示的沟事项废应当幕与合饥同约东定的殿内容犁相符滚。5凤、招刚聘和钳培训顽从事舞商品插房预回售的徒有关悼宣传处、咨窄询和刺效劳陷人员瞒，以捆做好悔有关尽介绍伏、解评释、悠说明室和提筒供资奉料等坟工作煎，保惜证商诸品房勒预售将工作苏的正品常开使展。商品房预售及协商签订合同。在这个阶段，开发商应当做到的事项有：1、根据购房人的要求，如实介绍在建商品房的状况，如实提供预售商品房的有关材料，提供国家关于商品房预售的有关规定和?商品房预售合同示范文本?等。2、双方根据?商品房预售合同示范文本?进行协商并签订?商品房预售合同?。需要注意的问题，一是有些当事人在签订合同签订时，往往疏忽质量要求和保修条款，遗漏物业管理方式条款的审查和约定，开发商的售楼人员应当主动说明；二是?商品房预售合同示范文本?是双方协商并签订合同的重要参考，并不能限制当事人对将要签订合同的具体条款进行协商。3、双方在签订?商品房预售合同?时，必须提供真实的身份证明材料、进行联系的通讯方式及地址。4、开发商不得强迫购房人签订不具备商品房预售合同主要条款的?预定合同?或?定金合同?。5、开发商将签订的?商品房预售合同?向法定的房产和土地管理部门登记备案并告知购房人，购房人可以进行查询。6、开发商配合购房人同有关银行办理房屋按揭贷款手续。在这个阶段，购房人应当注意慎重审查和核对合同条款的约定与开发商在广告、宣传资料中明示的有关装修标准、使用材料及配套设备如电梯等是否有不明确，可能发生误解的内容。慎重签订?预定合同?或?定金合同?，以防此类“陷阱〞。注意有的开发商提供的商品房预售合同文本，并非国家建设部制定的?商品房预售合同示范文本?，认真审查开发商自己拟定的商品房预售合同文本，有无明显不公平条款或霸王条款。商品房预售合同的履行。在这个阶段，开发商应当做到的事项主要有：1、按照?建筑工程施工合同?的约定，催促施工单位按期竣工、验收、结算及支付工程款，以保证按期向购房人交付房屋。因不可抗力或合同约定的其他原因，需延期交付房屋的，开发商应及时通知购房人。2、工程在施工工程中，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，开发商应当及时书面通知购房人。书面通知必须载明购房人在收到后的十五日内须确定是否退房并书面答复开发商。开发商不得随意变更设计，增加购房人的负担或损害购房人的利益。3、开发商在向购房人交付房屋时，应当同时提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。4、开发商在向购房人交付房屋时，应当将其选聘的物业管理企业的情况告知购房人，并通知有关物业管理企业。5、在交付房屋后，开发商应当提示并积极协助购房人在规定的期限内，及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记。6、对购房人提出的房屋质量问题，在保证的质量保修范围内，及时履行保修责任。7、及时解决因房屋主体结构不合格，或因规划、设计变更等，购房人提出的退房及赔偿问题。在这个阶段，购房人特别需要注意的是，在开发商交付房屋时，要根据双方签订合同的约定和开发商的广告、宣传资料进行核对、验收，发现问题应及时交涉