商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范

1在我国经济持续快速的开展中，商品房消费作为拉动经济全面开展的引擎之一，极大地刺激了国民经济的增长。由于在商品房消费中存在着资金大、本钱高、周期长、群体多等诸多融资特点，因而，为银行按揭提供了巨大的开展空间。“按揭〞一词首先是由我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage〞的广东话谐音。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。由于商品房消费随着国家政策的一步步放宽，国内需求呈现了迅猛开展的势头。伴随商品房消费需求的一路高歌，按揭自九十年代末以来在我国从开始在沿海经济兴旺地区开展起来，进而向广阔内地推进，逐步变成了我国房地产业融资开展的一条重要渠道。然而，由于我国房地产市场的持续升温，按揭贷款规模的不断扩大，使银行在欣喜获取利润的同时，也在冷静思考从中出现的风险。本文试从按揭贷款的各方主体透视，分析按揭贷款中存在的各种法律关系，并对银行可能遭遇的各种风险，提出相应的防范措施，以供有关各方进行共同探讨。

一、按揭贷款中的各方法律关系

从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人〔亦即借款申请人〕、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：

1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房〔或商业〕抵押贷款，银行那么根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购置房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购置特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定归还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花〞，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承当担保责任，购房人假设不还款，开发商应当承当保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承当全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人〔又称被保证人〕，开发商为保证人。

5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物〔所购房屋〕在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承当保险责任，所支付的保险理赔费用优先归还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承当回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。因

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