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文档简介

供给不足和需求回暖是近期美国房地产市场出现复苏迹象的主要原因。供给方面,目前美国新房供给紧缺,成屋库存增长有限,房地产市场整体供给不足。需求方面,尽管抵押贷款利率仍处在高位,但抵押贷款利率已企稳,财务状况较好的刚需购房者或已接受了6%-7%的新常态利率区间,进入春季以来,市场整体购房需求持续回暖,推动房价环比增速出现企稳回升趋势,也推动了开发商进一步提升建设力度。此外,相对稳定的房价也推动了居民房价预期回暖,房利美的调查显示今年二季度以来,认为房价会上涨的居民比例重新超过认为房价会下跌的比例,导致住房销售止跌,希望出售房产的房主也有所增加。图3:房价相稳定景下民价预期暖 认为房会上涨 认为房租赁格会涨70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%20102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源:房利美,注:图中使用变量分别由认为房价会上涨的受访者比例与认为房价会下降的受访者比例相减、由认为房屋租赁价格会上涨的受访者比例与认为房屋租赁价格会下降的受访者比例相减得到图4:REDFIN美国房可供数近期降() 图5:美国市整体房需指今年以来有所升 资料来:REDFIN注:屋可应月为4个星期移平均值 资料来:REDFIN图6:美国总房屋可供应月数从去年年末开始下降(月)新建住可供月数 成屋可供应月数 总房屋供应数141210864201999200120032005200720092011201320152017201920212023资料来源:,图7:新建住房供给紧缺推动房价环比止跌回升(/,%)

1/新建住房可供应月度三个月均值标普/Case-Shiller全美房价指数环比(6个月平均)(RHS)32119911992199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源:FRED▍美国房地产市场回暖是否具有可持续性?短期库存紧张对于美国房地产市场回暖的推动短期或继续。当前抵押贷款利率在6%附近,导致两年前以低于4%的贷款利率购买房产的房主当前售房意愿普遍不强,同时当3时间(47个月。虽然未来新房竣工、新房库存上升将一定程度缓解住房供给紧张,但新建住房竣工需等待一段时间,短期库存紧张状况预计难以得到明显缓解,因而预计库存供给不足或在短期支撑房地产市场回暖。但中长期而言美国房地产行业回暖的持续性存疑,并且当前房地产回暖迹象并不能排除美国经济衰退的可能性。首先,已开工新建住宅数据自身波动性较强,中西部及南部地区新建住宅开工数量激增也在一定程度上带动了美国整体新建住宅开工数量回升,但这种现象可能是春季破坏性龙卷风过后住宅重建工作开展的结果,其对房地产的推动作用持续性有限。同时,观察1960我们发现即使在高利率背景下,过往也存在随着房价环比增速止跌转正,开工数据和销19801月陷入衰退,19793月出现止跌或反弹。因此,今年年初以来美国市场开工和销售数据的反弹并不一定指向房地产市场就此开始复苏,在高利率预计将持续的背景下,住宅投资较难切实反弹。图8:开工数据和销售数据部分时期会在经济衰退前出现阶段性反弹的现象(千套,千套)已开工的建私住宅:折年数 新建住房售:折年数(RHS)19591961195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017201920212023

1,4001,2001,0008006004002000资料来源:,注:阴影为NBER定义的美国经济衰退期图9:高利率水平会对住宅投资构成较强的下行压力(%,%)实际GDP:国内人投总额:住宅:环折年:4季动平均 加息幅度(RHS)(逆)0196219641962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

-12-10-8-6-4-2024681012资料来源:,高抵押贷款利率背景下美国居民住房购买能力有限,住房需求或较难在中长期持续上升势头。房利美的调查数据显示,认为抵押贷款利率会下降的居民比例近期有所上升。我们认为,当前居民对未来抵押贷款利率的乐观情绪或难兑现,未来抵押贷款利率或仍将保持高位。尽管当前居民家庭杠杆压力相对有限,但在持续高利率的背景下,预计居民住房购买能力将继续被抑制。并且中长期而言,随着竣工房库存量上升,预计当前房地产市场供给紧缺的情况将有所缓解,并对新房价格造成下行压力,进而一定程度上抑制居民购房需求,预计未来住房需求在中长期持续抬升的可能性不高。图10:当前居民对未来抵押贷款利率走势过于乐观认为抵押贷款利率会上涨80%70%60%50%40%30%20%10%0%20102011201220132014201520162017201820192020202120222023资料来源:房利美,注:图中使用变量由认为抵押贷款利率会上涨的受访者比例与认为抵押贷款利率会下降的比例相减得到图11:美国房价与收入比仍处于历史高位水平房屋销售位数格/人均可配收入 房屋销售位数格/人均个收入9.08.58.07.57.06.56.05.55.0资料来源:FRED图12:居民家庭杠杆压力有限但住房购买能力仍偏弱(/,%)住房购力指数 家庭债务本付占可配个收入百分(RHS)250 14200 13150 12100 1050 90 8资料来源:,在美国信贷紧缩背景下,资金紧张或将限制严重依赖贷款的建筑商未来的房地产开发建设活动。今年3月以来,硅谷银行和签名银行相继倒闭,美国银行业,特别是区域性银行仍面临负债端成本上升等压力以及证券投资未实现损益侵蚀资本、流动性冲击等风险。随着借贷条件不断收紧、银行信贷规模增速下滑,对区域性银行贷款依赖程度较高的房屋建筑商融资能力或将受到较大限制,美国建筑商或因融资渠道稳定性较差而减少未来建筑活动。图13:美国贷款件仍较快收紧 贷款利差准变净百比:大中型 贷款利差标准变化净百分:小型0资料来源:,但当前美国住宅房地产贷款违约风险较低,由于家庭资产负债表较为健康、劳动力市场短期存在韧性、住房抵押借款人信用资质较好,因而预计此轮住宅抵押贷款发生大规模违约潮的风险较低。当前美国居民资产负债表状况相对较好,并且尽管房价在当前高利率环境下承压,但多数贷款人的贷款价值比(LTV)80%的安全线以下,20232.1%的房屋为“溺水屋”2022年第四季度维持不变,因此预计未来“溺水屋”的数量上升后仍将处于较低水平。此外,尽管2023年一季度美国房产止赎数量环比有所上升,但止赎数量仍保持在十万以下的历史相对低位。整体而言,预计未来住房抵押贷款发生大规模违约的可能性较低。图:23(tr).%资料来源:CoreLogic图15:LTV大于95%的房主占比较低资料来源:CoreLogic图16:2023年一季度美国房产止赎数量仍保持在十万处以下的历史相对低位(套)资料来源:ATTOM▍美联储是否会重启加息?从美联储主席表态来看,鲍威尔听证会发言较议息会议新闻发布会更具鹰派色彩。FOMC1816位认为年内进一步加息是合适的,其中大多数人认为今年内还将有两次加息,他认为如果美国经济表现与预期大致相符,则这(再加息两次)是合理的。经济方面,鲍威尔表示美国经济去年以来显著放缓,而近期经济指标表明经济活动继续以适当的速度扩张,尽管今年消费者支出增速有所回升,但利率上升和产出增长放缓也在拖累企业固定投资,全国范围内房地产行业已趋于平稳,可能会略有上升,但在如此之高的利率下,供给和需求在逐步回归平衡,他认为住房项通货膨胀准备好下降了。整体而言,当前美国房地产市场降温节奏不及预期,美国经济增长或继续保持韧性,需警惕下半年美联储再次加息的可能性。当前美国居民资产负债表良好,购房需求有所回升,叠加房地产市场供给不足的影响,美国房地产市场降温节奏不及预期、出现反弹迹象。我们认为,年内租金价格降温对于美国通胀下降的推动作用或将有限,住宅投资对美国GDP增长的拖累短期将有所减弱,短期美国经济增长或仍具韧性。同时,下半年高基数效应消失后,整体CPI降幅或将有限,在劳动力保持较强劲增长以及租金价格降幅有限的背景下,核心CPI下降斜率或不及预期。因此,需警惕美联储再度加息以降低通胀风险的可能性。当前10年期美债利率对于加息以及降息预期的调整较为充分,短期美债利率或震荡运行。图17:新建住宅开工规模回升会推动私人住宅投资对GDP环比拉动率有所提升(%,千套)私人住宅资对GDP环拉动率 已开工的建私住宅(RHS)3 3,0002 2,50010 2,000-1 1,500-2 1,000-3-4 500196019631960196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005200820112014201720202023资料来源:,此外,虽然当前美国经济仍具有韧性,但从领先指标来看,美国经济前景仍不容乐观。根据世界大型企业联合会(TheConferenceBoard)公布的美国领先经济指数LEI(LeadingEconomicIndex)显示,2022202356下降4.3%20226个月进一步加快。从分项指标来看,尽管房地产回暖对LEI的增量形成了0.23%的贡献,但消费者对商业预期恶化、信贷状况恶化、ISMLEIISMPMI继续徘徊在历史低位,ISM非制造业PMI半年开始有所反弹,但仍处于历史低位水平,零售销售额环比增速也仍保持在0水平附近。因而虽然短期美国经济增速以及劳动力市场等方面仍存韧性,但未来美国经济衰退风险仍不容忽视。图18:领先指标LEI显示美国经济前景仍不容乐观(%)资料来源:世界大型企业联合会(TheConferenceBoard)图19:房地产对为正贡献它分项标累LEI,导致LEI继续下行(%) 资料来源:世界大型企业联合会(TheConferenceBoard)▍资金面市场回顾2023627日,银存间质押式回购加权利率全面下行,隔夜、7天、1421天分别变动了-5.71bps、-0.80bp、-1.12bps和-1.17bps至1.08%、1.90%、2.28%和2.28%。国债到期收益率大体上行,1年、3年、5年、104.00bps、0.99bp、0.50bp、-0.01bp至1.95、2.29、2.48%、2.67%。6月27日上证综指上涨1.23%至3,189.44,深证成指上涨0.97%至10,978.08,创业板指上涨0.26%至2,191.83。央行公告称,为维护半年末流动性平稳,2023627日人民银行以利率招标方219021907天逆回购操作,当日有1820亿元逆回购到期,实现流动性净投放370亿元。2017年开年来至今流动SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现202012201612M016010.669868.66亿元,粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性,并考虑公开市场操作到期情况,计算每日流动性减少总量。同时,我们对公开市场操作到期情况进行监控。图20:2021年6月27日至2023年6月27日公开市操作到监控(元) 资料来源:,图21:2017年1月1日至2023年6月27日流动性放和笼计(亿) 资料来源:,图22:2023年6月27日人民币对各币种汇率当前值相对于前一日值变化百分比资料来源:,▍可转债市场回顾及观点可转债市场回顾主要宽基指数:上证指数(%,深证成指(0.7%,创业板指(%,中证转债(%。转债市场个券涨多跌少。中信一级行业中,房地产(%、建筑(%、轻工制造(%)涨幅较大。A股成交额约9亿元,转债成交额约728.77亿元。英联转债(18.85%1.52亿元、天铁转债(13.48%0.58亿元、超达转债(7.54%,转债余额4.69亿元、北方转债(6.92%,转债余额5.34亿元、横河转债(5.37%0.38亿元)涨幅居前;东时转债(-8.50%,转债余额0.98亿元2(-7.17%亿元、春秋转债(-6.03%,转债余额1.78亿元、维尔转债(-4.54%,转债余额9.17亿元、天康转债(-3.45%,转债余额0.81亿元)跌幅居前。可转债市场周观点上周转债市场跟随正股市场下跌,转债市场成交额有所企稳。宏观层面,二季度经济内生动力还不强、需求仍然不足,复苏斜率有所放缓。近期稳经济政策的广度和力度弱于此前市场激进预期,政策预期重新下修。增量政策还需等待7月政治局会议。近期市场波动或依然较大,建议关注板块情绪低位、转债价格合理、具有业绩驱动的方向和个券,兼顾自下而上的主题博弈,抓住主线是关键。近期重点可以关注几条主线:一是盈利叠加估值修复背景下的大金融板块;二是高端制造相关方向,围绕政策推动和业绩兑现预期,建议关注半导体、汽车零部件、机器人以及家电等;三是成长类的标的,围绕新材料、创新药、中医药等方向;四是市场主题交易重燃,可以AI+和一带一路相关方向。当前转债市场股性估值又来到25%这一关键阈值,从年内经验来看,25%往往会成为一个分水岭,高于25%后转债市场通常波动加大、分化加剧且估值的负向拖累愈发明显。当下转债市场又来到这一关键位置,短期正股市场若无法继续回暖则转债估值继续突破难度较大,考虑到个券估值本身的高分化,我们预计短期部分高估值标的可能会面临估值压缩的困扰,因此这一阶段建议投资者可以适当收缩持仓,抓住核心标的。具体而言,考虑到前期数周估值抬升导致转债低价标的安全垫有所削弱,建议收缩持仓的标的向次新和平衡型以及股性标的集中。高价标的尤其需要关注估值水平和条款风险,短期条款扰动开始升温,考虑到新券发行重新起速,短期可以适当“以旧换新”切换到部分次新标的。我们认为在未来一段时间次新标的的估值水平相对于老券具有稳定的溢价,且风险可控。综合来看,市场再次面临选择,估值问题重新来到需要重视的阶段,但无论估值如何演绎,其波动程度相对去年已经明显收敛,正股驱动依旧是关键因素,我们重申个券高分化背景下不可由于市场估值偏高而忽视机会。高弹性组合建议重点关注:伯特转债、金诚转债、三花转债、龙净转债、九强转债、惠城转债、法兰转债、麦米转2、精测转债、科思转债、鼎胜转债。稳健弹性组合建议关注:中银转债、豪能转债、润建转债、巨星转债、柳工转2、宙邦转债、高测转债、淳中转债、川投转债。风险因素市场流动性大幅波动,宏观经济增速不如预期,无风险利率大幅波动,正股股价超预期波动。表1:存续转债列表转债代码转债简称正股代码正股简称转债代码转债简称正股代码正股简称123201.SZ纽泰转债301229.SZ纽泰格113624.SH正川转债603976.SH正川股份123200.SZ海泰转债301022.SZ海泰科113048.SH晶科转债601778.SH晶科科技111014.SH李子转债605337.SH李子园123113.SZ仙乐转债300791.SZ仙乐健康127087.SZ星帅转2002860.SZ星帅尔127033.SZ中装转2002822.SZ中装建设127086.SZ恒邦转债002237.SZ恒邦股份127032.SZ苏行转债002966.SZ苏州银行123199.SZ山河转债300452.SZ山河药辅110080.SH东湖转债600133.SH东湖高新118035.SH国力转债688103.SH国力股份113047.SH旗滨转债601636.SH旗滨集团123198.SZ金埔转债301098.SZ金埔园林123112.SZ万讯转债300112.SZ万讯自控123197.SZ光力转债300480.SZ光力科技113623.SH凤21转债603225.SH新凤鸣118034.SH晶能转债688223.SH晶科能源123109.SZ昌红转债300151.SZ昌红科技123196.SZ正元转02300645.SZ正元智慧123108.SZ乐普转2300003.SZ乐普医疗113670.SH金23转债603180.SH金牌厨柜110079.SH杭银转债600926.SH杭州银行123195.SZ蓝晓转02300487.SZ蓝晓科技123107.SZ温氏转债300498.SZ温氏股份123194.SZ百洋转债301015.SZ百洋医药127031.SZ洋丰转债000902.SZ新洋丰123193.SZ海能转债300787.SZ海能实业123106.SZ正丹转债300641.SZ正丹股份123192.SZ科思转债300856.SZ科思股份113046.SH金田转债601609.SH金田股份127085.SZ韵达转债002120.SZ韵达股份127030.SZ盛虹转债000301.SZ东方盛虹123191.SZ智尚转债300918.SZ南山智尚127029.SZ中钢转债000928.SZ中钢国际123190.SZ道氏转02300409.SZ道氏技术123104.SZ卫宁转债300253.SZ卫宁健康123189.SZ晓鸣转债300967.SZ晓鸣股份123103.SZ震安转债300767.SZ震安科技123188.SZ水羊转债300740.SZ水羊股份123101.SZ拓斯转债300607.SZ拓斯达113669.SH景23转债603228.SH景旺电子113045.SH环旭转债601231.SH环旭电子123187.SZ超达转债301186.SZ超达装备128144.SZ利民转债002734.SZ利民股份123186.SZ志特转债300986.SZ志特新材118000.SH嘉元转债688388.SH嘉元科技123185.SZ能辉转债301046.SZ能辉科技123100.SZ朗科转债300543.SZ朗科智能113668.SH鹿山转债603051.SH鹿山新材123099.SZ普利转债300630.SZ普利制药127084.SZ柳工转2000528.SZ柳工123098.SZ一品转债300723.SZ一品红转债代码转债简称正股代码正股简称转债代码转债简称正股代码正股简称127083.SZ山路转债000498.SZ山东路桥113621.SH彤程转债603650.SH彤程新材123184.SZ天阳转债300872.SZ天阳科技123096.SZ思创转债300078.SZ思创医惠123183.SZ海顺转债300501.SZ海顺新材113042.SH上银转债601229.SH上海银行123182.SZ广联转债300900.SZ广联航空113619.SH世运转债603920.SH世运电路123181.SZ亚康转债301085.SZ亚康股份123093.SZ金陵转债300651.SZ金陵体育118033.SH华特转债688268.SH华特气体113618.SH美诺转债603538.SH美诺华113667.SH春23转债603890.SH春秋电子128143.SZ锋龙转债002931.SZ锋龙股份113066.SH平煤转债601666.SH平煤股份127028.SZ英特转债000411.SZ英特集团110093.SH神马转债600810.SH神马股份113616.SH韦尔转债603501.SH韦尔股份123180.SZ浙矿转债300837.SZ浙矿股份123092.SZ天壕转债300332.SZ天壕环境127082.SZ亚科转债002540.SZ亚太科技113615.SH金诚转债603979.SH金诚信118032.SH建龙转债688357.SH建龙微纳123091.SZ长海转债300196.SZ长海股份111013.SH新港转债605162.SH新中港123090.SZ三诺转债300298.SZ三诺生物123179.SZ立高转债300973.SZ立高食品123089.SZ九洲转2300040.SZ九洲集团123178.SZ花园转债300401.SZ花园生物128142.SZ新乳转债002946.SZ新乳业127081.SZ中旗转债001212.SZ中旗新材128141.SZ旺能转债002034.SZ旺能环境123176.SZ精测转2300567.SZ精测电子123088.SZ威唐转债300707.SZ威唐工业123177.SZ测绘转债300826.SZ测绘股份123087.SZ明电转债300739.SZ明阳电路113666.SH爱玛转债603529.SH爱玛科技113044.SH大秦转债601006.SH大秦铁路123175.SZ百畅转债300614.SZ百川畅银123085.SZ万顺转2300057.SZ万顺新材123174.SZ精锻转债300258.SZ精锻科技127027.SZ能化转债000552.SZ甘肃能化118031.SH天23转债688599.SH天合光能113043.SH财通转债601108.SH财通证券110092.SH三房转债600370.SH三房巷127026.SZ超声转债000823.SZ超声电子111012.SH福新转债605488.SH福莱新材128140.SZ润建转债002929.SZ润建股份111011.SH冠盛转债605088.SH冠盛股份123082.SZ北陆转债300016.SZ北陆药业123173.SZ恒锋转债300605.SZ恒锋信息123080.SZ海波转债300517.SZ海波重科127080.SZ声迅转债003004.SZ声迅股份113610.SH灵康转债603669.SH灵康药业118030.SH睿创转债688002.SH睿创微纳123078.SZ飞凯转债300398.SZ飞凯材料127079.SZ华亚转债003043.SZ华亚智能113609.SH永安转债603776.SH永安行113665.SH汇通转债603176.SH汇通集团110077.SH洪城转债600461.SH洪城环境123172.SZ漱玉转债301017.SZ漱玉平民123076.SZ强力转债300429.SZ强力新材118029.SH富淼转债688350.SH富淼科技128138.SZ侨银转债002973.SZ侨银股份127078.SZ优彩转债002998.SZ优彩资源113608.SH威派转债603956.SH威派格110091.SH合力转债600761.SH安徽合力127025.SZ冀东转债000401.SZ冀东水泥118028.SH会通转债688219.SH会通股份127024.SZ盈峰转债000967.SZ盈峰环境113664.SH大元转债603757.SH大元泵业128137.SZ洁美转债002859.SZ洁美科技127077.SZ华宏转债002645.SZ华宏科技128136.SZ立讯转债002475.SZ立讯精密113065.SH齐鲁转债601665.SH齐鲁银行110076.SH华海转债600521.SH华海药业123171.SZ共同转债300966.SZ共同药业123075.SZ贝斯转债300580.SZ贝斯特113663.SH新化转债603867.SH新化股份113606.SH荣泰转债603579.SH荣泰健康118027.SH宏图转债688066.SH航天宏图113605.SH大参转债603233.SH大参林113662.SH豪能转债603809.SH豪能股份123071.SZ天能转债300569.SZ天能重工123170.SZ南电转债300346.SZ南大光电123072.SZ乐歌转债3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