房地产审计文章收集

1房地产开发企业销售收入常见的作假方法房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。

房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。其实我觉得，房地产的企业能够抓住建筑面积、合同和发票、资金流的情况，自己绘制出简单的项目示意图，清点清楚现有的存货，项目的销售收入不会出太大的问题。我觉得，从内审的角度来说，真正有难度的是：降1、慨动迁林2、减周转篮房现3、枝出租晒4、脚售楼删费用顷5、抬联建筒情况避6、曾特殊注的成费本梯随便酱说几章句：堆1、纲室外蛙的停惕车场岸，每燥天都甩有记道录的欢，特妇别是脚夜间幕停车宾记录讽，有常的甚萄至还辈有交必接班棍记录良，可甲以从蜜记录绕下手耗。数2、炭了解疗停车额场的饭收费浙标准盏，根宏据收秆入情误况反贵算出且停车亏情况械。寿3、肯有的俯停车点场保年安的河工资专也是晋同停美车数花量挂昼钩的持。眼房地究产开肢发企估业销吹售收琴入作趣假的洒审计液策略傻与方三法弊1、弹从管桥理当久局的舱诚信波度及拆能力里分析胶。鹊崭管理偏当局唐肩负爆着建津立和纺健全脂完善吼的内邀部控唉制制妖度并迫监督仔其得紧到合肺理有读效执园行的未责任家，故铃管理衔当局饼的品杂行、陈阅历摸、经梯验、轿能力兼及其盲管理竿的观陷念、靠方式撕、风恢格和轿对风狭险的承认识适与控腿制方眉法都乱会影腥响房赔地产山开发醉企业慎运行律的规足范性绩。注属册会燃计师僻应首扁先对您管理底当局妨的诚杠信度击和能钥力进参行评榆价，稠并关尘注其葵待遇秤是否体与房这地产致开发屡企业团业绩狭挂钩劫、是尤否遭纪受异抬常压动力、艇财务炕人员秆是否卧稳定共等因柳素，浇以便室从整冻体上沙判断孝房地却产开页发企垮业作浸假的竭可能悠性。案塘2、优对房冶地产刃开发同企业迹预收古售房浴款长捞期挂拼账，耀延迟扩确认颈收入男；延就迟开腥具房料地产杀销售沈专用渡发票烧，调丹整销锈售收酒入入奴账时挤间的贱审计快策略桃与方斯法。锅填针对背房地乏产开珍发企扔业通寺过推掉迟工涉程决恋算、坏延迟宴开具欢房地刷产销让售专拴用发缓票从悲而达乱到隐碎瞒收忘入的般行为榴手段招。注讯册会送计师显在外屑勤审臭计中副，可侮以通剥过对污长期瑞挂账府的往洁来账观款实叼施审奸计，胞核查丑其相两应的夹已在磁房产膏管理膝部门听备案读购房液合同枕，并但亲临烫房地圆产座企落地朝进行红现场贪核查恳，了在解购席房业挽主是齐否与酸房地雅产开姥发企吐业办拿理了荒移交丘手续搏、是森否已议入住某。在蒸查实水了房玉地产羡开发尾企业嚷已与盯购房华业主风办理瑞了移室交手卸续并六入住筝的情筑况下陆，注峡册会念计师藏可以寻根据烘会计秆核算令的基即本原糊则中坟经济疑实质弄重于泼法律移形式桌原则罩确认渗此项患售房建销售激收入只已实职现：堤，要浸求房幸地产灶开发趣企业删将长抢期挂隐账的握往来轧款项湿结转概销售赌收入带。颠屈3、隐对房束地产油开发财企业军利用震房地怨产销寸售专贼用发搞票管斜理漏军；洞龙隐瞒符收、给入的伍审计竭策略懒与方膊法。粮绢针对谅房地僚产开眉发企互业利摧用房剧地产页销售妨发票皇管理搭漏洞距达到意隐瞒之收入堤行为础手段宽。注朵册会生计师型在审跨计时检，首戴先，慕可以秀通过蚂分析脖性复价核程毫序测助算其为销售仆毛利免率、袭销售丸利润刚率、碎销售军成本栽率、番存货崭周转耳率等伐指标堤，并贱将其溜与房钞地产吸开发急企业胸前期尤及同硬行类喝似规乓模的顿指旨著标进循行比晴较，清若存晃在较痕大差受异，伶注册牵会计肝师应别将其缺作为斧风险仿领域冶进行坑重点基审计镇；其躲次，顿注册尝会计肤师可链以通蛇过将霸房地甲产销咸售专语用发警票存蛇根联抱与相良应已错备案电的购多房合驼同进失行相罪互核总对，崖甚至努，对监于有语较大都疑虑那的房滔地产盏销售氧发票丑存根息联，旋注册奶会计令师可毛以将绢发票概存根告联与锤业主射取得权的相指应房黄地产蓝销售凡专用谦发票拼联进狭行相蕉互核裁对；画最后谦，注限册会左计师避可以饿通过屿将房听地产以销售夏发票健存根运联所殿载的求售房摸价与偷同地兆段类粘似的狐房地比产市播场价握格进膏行比努较，鸭这也梦可以寨从中婆发现暑其中桨所存棕在的闻问题葬。经弯审计穷，若畏房地查产开辛发企滑业存驾在上累述问稀题，尤注册筒会计膊师可猪以根划据会脏计核贼算原铺则中思重要材性原切则要脖求房没地产皱开发拖企业稠进行贤账务焦调整玉或在蓝审计劝报告付中作法为保眉留意演见披从露或酬解除柱业务美约定烤。缸紧4、熄对房险地产迎开发耕企业黑将开嚼发产爸品用饮于捐洪赠、剂分配廊利润删、偿吹债及厚以房棍换地盐不作羞视同巾销售建收入虎入账塑的审棕计策痕略与婶方法简。祸熔针对挡房地哥产开蓬发企墙业将筹开发馆产品融捐赠麦、分汗配利村润、怀偿债铺及以凯房换碰地不晋作视马同销森售收稍入入肠账达截到少挂计当泡期的银计税予基数啦，从近而少者计缴灰税金碗之行性为手务段。梯注册配会计皆师在欣审计哥时，定首先沸，可州以结狸合对堂与捐统赠、牲分配金利润训、偿赴债及男土地乱相关婆的会糊计科煮目审桃计，谎如：奔“沫营业循外支争出言”者、本“罗应付通利润插”桑、称“剂应付足账款秤”执、择“螺其他姨应付夜款木”秀、裙“劳无形躲资产枪——犬土地柜使用教权税”病，发们现是梨否存丛在此滋类业目务；皇其次模，注炎册会膛计师晋还可烫以通镇过上河述分偏析性肝复核垫程序临确定档是否慢应将结其作贼为风楚险领灵域进登行重决点审炭、计顶以发白现问堵题。沃若审涝计中乡发现衰上述庄问题盲存在稠，注裤册会符计师尽可以幻要求像房地烈产开房发企械业进盟行相型应的拨账务孩调整辩，计飞提相青应的螺房地眯产涉按税税筋金。喷径5、翅对房伙地产宽开发芹企业碎将出泪租房棵、周汁转房狮销售小收入底直接翁冲减凭出租鸣房、暂周转地房的号改装课修饰分支出庸，不懒作收腐入入造账的包审计昂策略峡与方引法。诱仿针对争房地米产开珍发企须业将麦出租础房、则周转伴房销子售收他入直车接冲致减出衔租房手、周喜转房眼的改耳装修病饰支朝出达连到不量作收角入入疏账之损行为牺手段客。注危册会朽计师档在审务计时泉，首支先，馒可以移对停“板出租王开发盟产品定”畅、易“乱出租肤产品纵摊销遵”续、坐“沃在用典周转取房值”杜、乱“蚁周转蛾房摊煎销音”查、爬“徒经营撤成本脉”庭等会卷计科炊目进魔行重明点审糠计，垃对于朴“冈出租淋开发输产品贝”悠、陶“众在用物周转屯房糟”杀的借吉方发症生额立，注泉册会福计师扎可以沈通过眼查阅今相应耍的房计屋租值赁合汽同、备房屋卡拆迁膜补偿姻合同继，核霸实其惕业务奏发生油的真壤实性细；其式次，达对于应“趁出租档开发嫩产品瞧”急、躁“墙出租卧产品格摊销按”踩、号“嚷在用必周转孤房毫”扫、殃“楚周转口房摊责销贴”私的辽贷方果发生扁额及瞧“帅经营歪成本壳”退的借柳方发蹈生额天，注底册会再计师敬可以辱核查闻其贷虽方发良生额跃与借骆方发汗生额被的相少应原冠始凭族据，饶通过雾核实均相应糖的原壶始凭扩据，忌查实自其是梨否转假为房热地产水销售胃。最红后，氏注册吃会计皱师仍徒可以台采用宪分析强性复演核程哨序，厕通过按分析垮上述协各种倚指标涛，并燕通过温比较敲来发晋现是厚否存冶在将狮出租委房、问周转田房销汁售收艳入直吴接冲节减出命租房瘦、周慰转房磁的改弦装修拦饰支找出，乒不作信收入熟入账场的情她况。变只说岂一点船：房发地产克项目淡的可度比性猎比较严差梁房地董产项热目之母间的栏差异奶性很砍大，举1、嘱对于铃某些缝成本陡：例萄如建狼安费犯用，宾由于列结构宁、层板数、获设计赞等原押因，由有一注些差爆异性枝，但蹦是比堆较小蚕一些责；经2、拖对于杏某些拒成本创：例适如配倾套工扣程、弹设备驾、基尸础等少，差赌异性塞大一翁些，席但总垫还有蠢迹可蜡循；辜3、咐对于愈某些翻成本绩：例厅如土畅地，划特别输是历木史项孤目，痛非招尸投标喉的项私目，从简直胀是一洗加一财个样限。咸房地圆产销斤售收已入和顷物业嫌管理素公司翠的收奖入的齐审计拔蛮多蚂的：刻1、秤一次胁付清汽的，洒给予负折扣索销售铁2、默内部微员工然购买爬的斑3、倚办理绒按揭赢的拥4、庆提前馆入住破的注5、隐买房旱但是副长期蚂未入毅住的纵，导墙致物利业费举超高愚的。猾6、膛或者忘是销距售包趣租的制。辩等等拜，先舍访谈佳在说粘话。觉物业怀的话暴：间1、暖维修茶收入吧：维猎修工转具和恐维修林收入遭2、乏水电拾费代传缴。夹3、辆停车在费：录这里默猫腻倍很多鸣4、肆闲置演地段酒出租言的，弃或者窄搭建铅违章虽建筑扑的。格5、酱仓库渣改造喇的。等等糟谈房遵地产西开发鱼项目默的管和理审熟计痒在房干地产比开发三企业吧中，飘把管研理审陡计工拘作和钞目标怨管理鸭有机纺地结帅合起丙来，初推行弱项目裹管理毯审计傻制度遍，这确对改吵进企聪业管琴理、红提高公企业束经济位效益裂具有由重要济作用忍。庸唉一、片房地刃产开睬发项送目管缩理审颈计的吸内容崇牵从房致地产天开发晚项目绢的内愈部审办计角令度来陆讲，挂管理伟审计桶应主匀要集反中于说如下波内容生：削谢1赛、对熔开发梯项目等决策喷的审替查。俗审查库项目滴投资市决策贸是否热具有显科学巨性、冻经济蛙可行法性，酬审查芝项目菠决策斗中各男分项榨目标琴是否醋具有甩明确搂性。灭护2抚、对努项目辩计划扒的审迈查。即根据川企业技的实池际情烫况，裳审查那企业饥对开定发项友目采堡取的俊组织切结构完的合振理性明、科糠学性尾、人秋员配拘备情植况，胖审查坐项目忍计划河的编膀制深颗度、六计甩划的均可落犹实性于、可蓝考查委性，姑审查摧计划扛的可设行性落。尤很其重导要的尖是，沈审查病项目钳决策宇后的晴项目艘目标绵的制慰订和饲落实昨情况凳等。祸律3暗、项各目目买标实翠施过贡程管肆理审椅计。店在项蓄目实暖施过呼程中暑，根筑据项甘目计满划的习时点玩定期上进行妨审查茧，审返查项隔目阶永段性盈目标轰完成科情况匠、项敬目变攀化管饶理的秀科学竞性、违经济体性。坟布4舌、项梳目目绳标成薄果管旗理审尚计。炎项目床完成间后，壤要集党中审海查项爸目的忘实际学结果垫和决支策目拖标是财否一接致、摸偏差末是否镜合理羞，审角查项史目实壳施过乓程中辅采取山措施脉、调畜整目瓜标的敲合理则性。悼索二、暂项目列管理座审计奶目标劝体系胁的建凭立艘敲在蜂企业牵内审敬对项璃目投应资决锯策审迟计时因，应雾该同宿时形居成项斜目管急理审父计目垮标体既系。雾房地或产开巴发项登目管搏理审蔬计的秀目标罗体系厨包括锄：蚕绘1晴、销衡售目来标。件可行苗性分明析的茂主要倒部分窄就是澡根据葱市场蕉调研跟确定新项目旅定位爹，并户初步既确立掏销售我方案舰，从蜘而形次成项庄目的巧销售牵计划圆，体胆现在芬“势项目孙损益侄表踪”盒中的络销售欲收入辞和裳“丙现金暂流量株表跟”迷中的碎现金汽流入剖。所谷以，矮从可著行性枪报告照的相其关数辜据出差发，灿建立国起销常售计巩划的电销售炊价格吃、合暮同签便约率守（进缎度）正和资原金回吓笼进董度，茄就形讯成了挽该项喘目的况销售妄工作永管理眉审计在目标泪。抱爆2名、项吴目进哭度目磁标。蝇项目恋在决搜策分丹析时倡已经盖对项鸣目的穴进度蛮安排唐做了宇计划哑，根罚据项肌目的剥进度课做出匹项目万的资皇金安遥排计遭划。策项目绑可行梨性分芒析的数“激现金补流量毯表别”工的现钓金流孔出部评分暗谊含了侄项目轧的实债施进歪度，亭而且律销售宜计划亩也与掘项目示的形权象进戏度有漂关。群根据而上述困资料冲，可铅以制宾订出址各分殊项工山作的疏进度被结点电要求私，从酬而形施成项宁目进抬度管岗理审恩计目探标。随坡3俭、项都目成纤本控沾制目舞标。友项目铲的成通本目候标体起现在等“击项目女损益司表弦”裹和帜“砌现金伙流量船表淘”钳中，罗分别狡体现愉了各尝分项次成本坝的总以额和矿支出日进度道，分估项成泛本包魔括土遥地成锻本、翠前期北开发系成本吴、配竭套成睁本、承建安呢成本庄等，桃也可智以进侮一步堂细化油，根样据项枯目的已具体秘情况保分解砍形成权项目到成本工管理妖审计瞎目标牺。辟顽4思、项辜目质兵量目刺标。丘房地钳产开艳发项尺目的乘质量议与施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