东北财经大学23春“房地产开发与管理”《房地产估价》考试高频考点参考题库答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。东北财经大学23春“房地产开发与管理”《房地产估价》考试高频考点参考题库带答案（图片大小可自由调整）第I卷一.综合考核(共15题)1.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中()是估价主体。A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.房地产估价机构和注册房地产估价师2.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()A.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高B.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.报酬率是投资回收与投入资本的比率3.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()A.正确B.错误4.假设开发法具体可为房地产投资者提供()A.房地产开发项目的平均利润B.房地产开发项目的预期利润C.待开发房地产的平均价格D.房地产开发中可能的最高费用E.待开发房地产的最高价格5.下列关于开发经营期的描述正确的是()。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日6.收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。()A.正确B.错误7.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()A.未来数据资本化公式法B.过去数据简单算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.过去数据资本化公式法8.收益法的理论基础是()。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理9.导致建筑物功能折旧的原因可能是()。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.城市规划改变E.市场供给的过量或需求不足10.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()A.实行有偿服务B.估价作业日期长C.估计价格或价值D.承担法律责任E.是一种专业意见11.某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧12.房地产的独一无二特性导致了()。A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大13.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品A.独一无二B.保值增值C.寿命长久D.不可移动E.价值量大14.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。()T.对F.错15.下列估价业务中，属于估价机构不应承接的业务的是()。A.被动接受的估价业务B.业主没有提供明确估价目的的业务C.估价项目所处区位环境复杂的业务D.超越资质等级的业务第II卷一.综合考核(共15题)1.新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法2.基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。()A.正确B.错误3.下列有关长期趋势法描述错误的是()。A.长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的B.拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确C.长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动D.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产4.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二5.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()A.正确B.错误6.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法7.房地产开发投资利润率的计算基数为()A.土地成本+建设成本+管理费用B.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用C.土地成本+建设成本D.开发完成后的房地产价值8.适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。()T.对F.错9.应该在估价技术报告中说明的内容包括()A.估价对象的最高最佳利用分析B.估价测算过程C.估价方法适用性分析D.估价依据E.估价委托人10.下面不属于造成功能折旧的因素是()。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染11.移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。()T.对F.错12.下列有关房地产变现的描述，错误的是()。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差C.可以分割转让的房地产，变现能力较强D.价值越大的房地产，变现能力越强13.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。()A.正确B.错误14.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。()A.正确B.错误15.求取建筑物折旧的方法主要有()A.市场提取法B.年限法C.分部分项法D.指数调整法E.分解法第I卷参考答案一.综合考核1.参考答案：D2.参考答案：B3.参考答案：B4.参考答案：BDE5.参考答案：ACDE6.参考答案：B7.参考答案：A8.参考答案：B9.参考答案：ABC10.参考答案：ADE11.参考答案：A12.参考答案：ABCD13.参考答案：BCDE14.参考答案：F15.参考答案：D第II卷参考答