关于改造建设项目概念设计研究

关于改造建设项目概念设计研究

一、工程概况

1.工程地理位置

中关村东区南部地块位于北京市海淀区中关村地区，东起科学院南路、中关村南二街，西至中关村大街，南到中关村南路，北至北四环路规划定位。规划范围约222639平方米。用地范围内市政设施根本完备，规划中正对中关村二桥的市政路中关村南一街南北向穿过本区，将用地分为东西两片。

2.基地现状分析

基地地势平坦，用地内建筑多为4～6层住宅，建筑年月长远，建筑形式陈旧，建筑质量堪忧，建筑密度很高。该工程用地范围内，尚有中科院三幼、中关村一小、三小，均为本市重要教育资源。用地外形大约呈反“Z”字型，东侧紧邻“新科祥园”住宅小区，新科祥园由九幢19-21层塔楼组成，底层临街1-3层为商业。

3.环境评估

本工程地理位置优越，北四环路内，交通便利，周边已经是城市建成区，配套完善成熟，是市区内少有居住、工作、教育兼备的便利场所。但用地内住宅密度很高，居民人口众多，动迁、安置、回迁的工作繁重量大。如何利用土地资源，提升现有土地的承载力，制造现代、舒适、便利的安居、学习和工作环境是本案设计的重点。

二、规划设计要求规划条件

1)搬迁安置和建立工作将分三期滚动实施，拟新建小学布局在本地块的东南角一期范围，用地面积50亩，以实现就地搬迁安置。

2)幼儿园也需就地搬迁，可考虑在现有一、二、三期总体建立部署中再增加局部的短期周转。

3)14-15万平米大型公建布局在本地块的西南角，临中关村大街。

4)加油站维持原地考虑，新建建筑外墙距加油机位置可按35-50米规划。

5)本工程规划原则上拟建新建筑不应对“新科祥园”住宅日照现状产生任何影响，特殊是1#楼。也不应对四环路北部一期新建建筑产生日照不利影响。

6)回迁保障性住房应满意现状3904户居民的全部回迁需要，并根据先期调研的户型面积分类供应满意各等级数量的住宅套数。

7)为留住高端人才建筑肯定数量的人才公共租赁性住房（可按公寓考虑）。8)规划方案的设计应考虑分期建立的可实施性，并力争做到回迁保障性住房尽量安排在一、二期中，以节省搬迁安置本钱。

三、规划设计

1.设计理念目标

依据地域特点，从城市设计的角度动身，在中关村东区中国科学院科研基地初步建成的根底上，因地制宜、因时制宜、因题制宜，整合回迁住宅、人才公寓、就地搬迁小学及幼儿园、标志性公建、配套公建等各类建筑，秉持“有用、经济、美观”的原则，做到“面积不大功能全，造价不高水平高，标准不高质量好，占地不多环境美”，在满意全部原住居民回迁要求并改善生活质量的同时，建立肯定数量的人才公寓和办公商业用房，制造新都市主义高尚居住、办公、商业环境，用完可能经济的设计方法到达“朴实、安全、舒适、便利”的主题，并表达中国科学院“唯实、求真、协力、创新”的精神。在重塑社区品质同时，也带动城市土地综合价值的提升。

2.分析推理用地布局

从用地东西现状、规划条件制约，分析、推理出本案合理的用地功能分区。小学50亩用地东侧紧邻“新科祥园”，北至现有小学南侧道路，幼儿园用地安置在小学用地北侧，一方面可以为最大程度降低对“新科祥园”影响，另一方面幼儿园用地为小学拆迁用地，可以最短时间建立，节省搬迁本钱。本案西南地块将来规划将建立大型标志性公建。紧邻这一片公建、用地三期区域的一局部相宜安置人才公寓，这对尚未建立的中关村大街与北四环穿插口东南角将来公建规划影响最小，给远期进展留有足够空间和消防间距。用地北侧和35米规划路两侧安置回迁住宅，这是日照条件最有利地区，也是对用地东西两侧建筑产生影响和以及自身受影响交通分析图景观意向图环境制约分析图最小的区域，可以实现回迁保障性住房均衡共享环境资源的目标。

3.道路交通规划

南北向中关村南一街拓展为35米宽，有利城市根底设施引入用地内部。“新科祥园”小区西侧、北侧与本案用地接壤的现状道路保存，并整合成7米的双车道，有利小区分片治理，并缓解中关村南路新建小学接送学生的机动车流压力。东西两块用地住宅区主要出入口均设在35米规划路上，并在南侧、东侧设有次要出入口，便利居民出行。大型公建主要入口开向中关村大街。小区内道路系统以7米宽的内环路为框架。在每个小区出入口四周设有地下车库的出入口，地面仅设置少量访客车位，使得地面机动车流量减为最少，做到人车分别，地下机动车道可通至每栋楼地下室，就近停车，快捷入户。地面上根本为全人行空间，因绿地比拟集中、面积很大，营造出花园式高档社区的安静居住气氛。

4.空间形态组织

在3.0容积率的规划条件下，住宅楼栋全部以高层住宅形式表达，可削减占地面积，增加绿地范围。高层住宅分为99.95米和88.1米两种高度，沿北四环和35米中关村南一街错落布置，形成丰富的天际线；点式高层拔地而起的细高柱体与短板相对扁平的体块形成鲜亮比照，制造趣味生动的空间气氛；人才公寓两栋东西向板楼与三栋南北向板楼交替布局，在屏蔽中关村大街交通与公建干扰的同时，围合小区形成宁静纯洁的居住环境。沿中关村大街的标志性公建，以一幢100米高塔楼和72米高长向板楼组成沿中关村大街街景，以表达中国科学院唯真求实的创新精神。

5.园林景观规划

本工程环境设计特点是小区绿地相对集中完整，能够以最大接触面为住户展现出绿化空间。以自然而和谐的风格为主要手法，以多主题连立绽开的方式，在不同空间层次上制造变化丰富且相互协调的景观环境。东西小区借鉴中西式园林造园手法制造出若干元素，运动、休闲、儿童嬉戏、水景为主题分别设置绿地环境，用一条浅水池联系各片区域，既主题明确，又具内在关联。

四、住宅设计

1、单元平面设计

分析任务书供应的特别详实的回迁户13种不同类型面积、数量要求的回迁安置住房，针对建筑面积从40m2的零居（含整楼公摊）到134m2三居，特殊是中小面积户型要求数量较多的状况，抽丝剥茧、理性分析、合理搭配、删繁就简，仅用四种不同的单元，满意全部回迁户型面积及户数的需求。策略一：一梯多户。策略二：板塔结合。策略三：平面饱满。策略四：大小搭配。C2单元平面填色Z单元填色

2、户型设计

策略一：单一类型。策略二：品质递增。策略三：退层变异。策略四：合并户型。在户型设计中，注意精细化设计，细致推敲各空间尺度，满意功能需求的同时，提高舒适度，并利用零碎角落，走道上方等位置设置贮存收纳功能。

3、立面设计

中小户型户数多的住宅单体中，相应的门窗会显得较密，立面会变得比拟琐碎，凹凸不平，线条与分割将显著增多，立面造型相对困难。

五、结语

在本案立面设计上，深入探究墙面与窗口的虚实比例，采纳简约、大