房地产开发与经营教学课件2

2023/7/151NO.2017G55地块开发前期2023/7/152第4章：开发与经营环境分析案例4-1：金牛湖三地块综合项目的开发与经营环境分析4.1经营环境特点与分析的原则4.2房地产开发与经营环境分析

4.3中国新兴地产发展前景分析2023/7/1534.1经营环境特点与分析的原则

房地产开发与经营环境分析是指对影响房地产企业开发与经营活动的政治、经济、法律、技术、文化等各因素的分析1.经营环境特点⑴环境差异性⑵环境动态性⑶环境可测性2.房地产开发与经营环境分析的原则⑴客观性原则⑵全面性原则⑶比较性原则⑷预测性原则4.2房地产开发与经营环境分析2023/7/152023/7/155经济发展环境

经济发展环境是对房地产经营产生最重要影响的环境因素，它既决定了房地产开发项目的市场需求，同时也决定了房地产开发项目的有效供给，只有供需正常的经营环境，房地产企业才能取得良好的经营效益⑴经济发展形势⑵市民的收入水平及其贫富差异程度①平均收入水平影响房屋价格②贫富差异影响房屋档次结构⑶资金市场发展形势①利率会影响房地产市场的供给与需求②贷款条件会影响房地产市场的资金投放量2023/7/156政治环境

政治环境主要是指各级政府对房地产开发的支持态度、出台的相关政策⑴政府土地供应的数量和开发条件政府土地供应的数量和开发条件将会直接影响该城市房地产开发的规模和构成⑵政府对经济适用房（保障房）的态度经济适用房（保障房）对住宅开发的影响是巨大的，但是我国又必须推行经济适用房⑶政府收取税费的水平税费意味着房地产开发的成本，也意味着房地产购买者的成本2023/7/157法律环境地产开发是一种影响巨大的经济活动，容易产生纠纷，没有法律环境的健全，就不可能健康运行⑴房地产直接法律直接管理房地产开发的法律、法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》及其配套的行政法规⑵房地产间接法律相关的间接的管理房地产开发的法律影响也是十分深远的，特别是《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国环境保护法》社会环境⑴人口数量城市人口，是指城市规划区内的正常工作、正常生活的人口，包括有户籍的人口和虽然没有户籍但长期生活在该城市规划区内且有着稳定收入的人口⑵人口构成①男女比例的构成②不同年龄的构成③当地户籍人口与无户籍常住人口的比例构成④各种家庭规模的比例构成⑤丁克家庭的比例⑥单身人土的比例2023/7/15社会环境⑶人口受教育水平人的实际购买力=人的购买欲望×购买能力，而人的购买欲望和购买能力都与其所受教育的水平密切相关⑷城市历史传统①城市历史古迹会限制房地产开发②古城市民对房地产特别挑剔2023/7/15科学技术环境科学技术环境(TechnicalEnvironment)指的是企业所处的社会环境中的科技要素及与该要素直接相关的各种社会现象的集合⑴科学技术环境对房地产开发创新起着重要的影响作用。⑵科学技术环境分析要素：与房地产业发展相关的基础科学研究、应用科学研究的最新动态；新技术能够给房地产企业带来的商机和新的利润增长点；新科技对企业经营或消费者购买行为带来的影响……2023/7/15自然环境一个城市的自然环境，会对房地产开发有着重大的直接影响⑴城市处在地震带上⑵城市地处地质条件较软的地带⑶城市地处地形起伏不定的地表状态⑷城市的地表水资源⑸城市的降雨⑹城市夏季高温少雨2023/7/154.3中国新兴地产发展前景分析⑴新兴地产概念随着经济市场环境变化、科技发展、产业延伸等诸多因素推动，在传统地产基础上导入国家战略性新兴产业规划及中央和地方的配套支持政策所确定的“节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源和新材料”几大新兴产业体系⑵新兴地产内涵新兴地产核心要素可以概括为“地产+产业+科技+金融+互联网+……”2023/7/15新兴地产领域⑴新兴人居地产⑵新兴商业地产⑶新兴文旅地产⑷新兴乡村地产⑸新兴老龄地产⑹新兴楼宇地产⑺新兴电商地产2023/7/15新兴地产发展前景⑴新兴地产将快速推进传统地产升级传统地产的困境新兴地产的趋势⑵新兴地产为我国经济发展带来机遇传统房企升级转型带来新机遇；投资开发企业带来投资新领域；新型城镇化发展带来新动力；城市区域发展带来新模式2023/7/15传统开发商转向新兴地产开发⑴在传统项目上做“新”文章，找准突破点传统的开发商在传统项目上做“新”文章，抓住新常态下新兴地产蓬勃发展的契机，迅速实现企业团队素质、开发理念、开发运营模式、开发项目品质等方面的升级转型⑵打造新兴地产项目亮点新兴地产需要高起点策划、高要求设计、高质量施工、高技术运用、高标准管理、高水平运营。打好这张牌，可以为企业发展带来更加广阔的前景2023/7/15新兴农业地产与新兴农业社区开发⑴新兴农业地产⑵新兴农业社区特点一是塑造一种具有社区意义的新兴村庄二是适度的社区规模三是可持续农业社区形态四是强调尊重原有地域文化⑶新兴农业社区开发①风情小镇(主题开发型西湖外桐坞，主打田园文艺范)②庄园③家庭农场④生产性社区⑤互联网企业引领的新兴农业社区2023/7/152023/7/1517作业思考题1.我国房地产开发与经营环境与一般消费品市场有何不同？2.如何把握当前我国房地产开发与经营环境？3.如何转向新兴地产开发？2023/7/1518第5章：地块市场分析与预测案例5-1：金牛湖三地块综合项目市场分析与预测5.1房地产市场调查与市场细分5.2房地产市场分析与流程5.3房地产市场预测与方法

5.1房地产市场调查与市场细分房地产市场调查与市场细分是房地产经营的“眼睛”。房地产经营管理人员只有充分了解和把握房地产市场详细情况后，才能做出正确的决策房地产市场调查工作在房地产经营管理中占有重要地位2023/7/152023/7/1520房地产市场调查任务与重要性房地产市场调查亦即市场调研目的是识别和确定房地产市场营销机会及问题，为房地产企业的投资决策和管理决策提供信息，涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通等环节⑴市场调研任务(按时间顺序)①立项前市场调研②立项后市场调研③开发过程中市场调研⑵市场调查在房地产企业投资决策中的重要性①识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境②分析市场潜力，判断项目的盈利性③评价决策效果，找出改进的关键点2023/7/1521房地产市场的类型按房地产的层次：①地产市场（使用权出让、转让）②房产市场（新房、二手房市场）③房地产金融市场④房地产中介服务市场（各类中介—银行、销售代理等）

房地产市场的类型根据房地产的用途来划分①住宅市场；②写字楼市场；③商业用房市场；④仓储用房市场；⑤行政司法用房市场；⑥科教文卫用房市场；⑦旅游娱乐用房市场；⑧特殊用房市场2023/7/15房地产市场的类型根据房地产的档次来划分①高档房地产市场②普通房地产市场③低挡房地产市场根据房地产的辐射范围来划分①世界性的房地产市场②亚洲性的房地产市场③全国性的房地产市场④跨省区的房地产市场⑤省区内的房地产市场⑥市区内的房地产市场2023/7/15房地产市场的类型根据房地产的供应方式来划分①现房市场，是指进行交易的房屋(连同它占有的相应的地块)已经建好，可以立即投入使用的市场②期房市场，是指进行交易的房屋(连同它占有的相应的地块)还没有建好，需要等待一段时间才能投入使用的市场根据房地产的供求力量对比方式来划分①买方市场，是指供过于求的市场，在这种可场上，买方居于主动地位，房价可能下跌；②卖方市场，是指供不应求的市场，在这种市场上，卖方居于主动地位，房价可能上涨。2023/7/15房地产市场的类型根据房地产的权属让度方式来划分①买卖市场；②租赁市场；③抵押市场；④典当市场；⑤置换市场；⑥用房地产联营、参股的市场等根据房地产市场的发育程度划分①相对成熟的市场②正在发育的市场③刚刚萌发的市场2023/7/152023/7/1526房地产市场的细分：房地产市场的细分是指通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程㈠地理位置的细分：地段——

基准地价在同一级别的、土地用途单一的地块，如

北京的王府井地段南京的新街口地段2023/7/1527房地产市场的细分：㈡按消费者的人口统计细分年龄家庭规模家庭收入教育水平宗教信仰等㈢按消费者对房屋的特殊要求细分购买动机消费习惯2023/7/1528房地产市场的细分过程㈠在各种细分因素中选择重点因素收入状况购买动机需求档次房型㈡按重点因素进行市场细分，

将消费者特征与产品特征进行匹配；

高收入——自用、炫耀——高档炒作——升值性㈢评价细分结果，必须做到：①有足够的销量，产生利润；②市场需求和购买力可以量化；③采用营销渠道可以接近；④营销行为相对单一。2023/7/1529房地产市场数据资料收集：㈠房地产市场需求的信息资料：①宏观经济发展状况的信息资料。②消费者状况的信息资料，就是按照上述市场细分的因素进行收集，从而发现若干个具有大体相同需要的消费者群体组成的细分市场。2023/7/1530房地产市场数据资料收集㈡房地产市场供给的信息资料：①包括现有的房地产的数量、档次、功能；②需要拆除的房地产数量、档次、功能；③可能发生用途改变的房地产的数量；④目前细分的房地产市场的开发成本；⑤未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中的房地产项目等。2023/7/1531房地产市场数据资料收集㈢房地产市场交易方面的信息资料：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。2023/7/1532房地产市场数据资料收集㈣房地产金融方面的信息资料：

①利率；②贷款难易程度；③抵押贷款的违约发生率㈤其他方面的信息资料主要是政府政策方面的信息资料，如:政府即将投放到土地出让市场的土地的数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。房地产市场数据资料收集方法收集方法。包括第一手信息资料的收集和第二手信息资料的收集①第一手的信息资料收集法。是专门针对所关注的房地产开发项目所要实地调查收集的信息资料，具体方式有网上调查、电话调查、书面问卷调查和实地观察②第二手信息资料的收集法。主要是充分利用已经公开的信息资料，特别是充分利用报刊、房地产信息网络等渠道获得公开信息资料，还要充分利用房地产中介机构、政府机关、其他开发商、金融机构等公开提供的信息资料2023/7/155.2房地产市场分析与流程房地产市场分析是在充分了解房地产市场特点的基础上，依据房地产市场调查所得到的信息资料，进行科学有效的分析从中发现房地产市场目前发展状况和发展机会的一种活动进行房地产市场分析，首先需要了解房地产市场的特点2023/7/15房地产市场的特性⑴不可移动性⑵滞后性⑶垄断竞争性⑷周期性⑸投机性⑹交易方式多样复杂性⑺与金融市场高相关性⑻受政府干预性2023/7/152023/7/1536房地产市场分析的价值进行及时的科学的房地产市场分析，至少有以下4个方面的价值获得项目开发的先机为新项目开发提供决策依据有利于制定正确的开发和营销方案有利于正确判断所处的市场地位房地产市场分析的流程⑴确定市场分析的目的和目标⑵设计市场分析方案⑶有效实施方案⑷撰写并提交一份市场分析报告2023/7/15房地产市场分析的内容2023/7/15房地产总体的市场分析⑴总体的市场分析①市场供求现状分析A.需求分析B.供给分析C.价格分析D.交易数量分析E.空置率分析购买力=购买欲望×购买能力②房地产市场周期阶段分析房地产市场鲜明的体现出兴旺——平淡——萧条——复苏——兴旺这样的循环往复的周期。2023/7/15房地产总体的市场分析③房地产市场的完善程度A.市场机制的调节能力B.销售市场与租赁市场的平衡情况C.二手房市场的发育程度：发达国家房地产市场的主力④房地产信贷条件分析房地产信贷条件分析重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素另一个重要的因素是抵押贷款年限⑤相关中介机构的发育状况A.房地产交易所B.房地产评估机构C.其他中介机构2023/7/15特定开发地段的市场分析①限制性因素分析A.城市规划B.基础设施C.交通运输条件D.社会环境E.地质情况和环境保护要求②类似项目的价格或租金分析判断这一特定地段所设想开发的房地产项目在整个市场上的竞争力一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。③市场需求的数量、房型分析④市场个性需求分析重点分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求，目的是想知道是否需要提供特殊配套服务设施2023/7/15房地产目标地块的SWOT分析目标地块的SWOT分析2023/7/152023/7/15435.3房地产市场预测与方法准确、及时的市场预测，能够减少房地产开发的盲目性，提高投资决策的收益性房地产市场预测的种类⑴接预测的时间长短划分①短期预测指对1年内的房地产市场变化的预测②中期预测指企业对3年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测③长期预测指房地产企业对3年以上的房地产市场变化及其趋势的预测⑵按预测对象的范围划分①宏观市场预测②微观市场预测⑶按预测方法的性质划分①定性预测②定量预测2023/7/152023/7/1545房地产市场预测的主要内容①需求预测：一是住宅市场对数量的需求；二是住宅市场对住房标准的基本要求。②供给预测：房地产市场的供给是难以通过某种方法有效预测的。③价格预测：一方面它必须依靠房地产市场的需求预测，另一方面由于存在着大量的价格数据和成熟的数据处理方法，可以直接进行各种数据处理，主要难题是如何选取有效的数据处理方法，而这主要是预测学的知识。房地产市场预测的方法步骤2023/7/15房地产市场预测的方法步骤⑴确定预测对象和预测目的要确定预测的对象，要达到的目的，预测的范围，预测时间等⑵制定预测方案应包括具体内容、人员、分工、资料收集办法、地点、时间安排等⑶搜集和分析有关资料在搜集资料时要注意信息资料的广泛性和信息来源的多渠道性，确保信息具有代表性、准确性、系统性、完整性和可比性，在分析筛选时还要注意资料的实用价值性2023/7/15房地产市场预测的方法步骤⑷选定预测方法和预测模型要根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少来选定预测方法和预测模型。⑸进行实际预测即根据搜集的有关资料、选定的预测方法和模型，进行预测计算⑹评价修正预测结果预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失去了预测的意义⑺撰写预测报告房地产市场预测报告既要有定性分析，也要有定量分析，尽量做到数据真实、准确、论据充分、可靠、2023/7/152023/7/1549住宅市场需求预测住宅市场对数量的需求：由总人口、人口年龄结构和家庭结构这3个因素决定

住宅市场对住宅标准的需求：由收入水平和消费结构所决定2023/7/1550住宅市场需求预测一般有两种方法：额定需求预测法和有效需求预测法额定需求预测法是在假设人均的住宅需求保持相对不变的条件下来预测未来的住宅市场需求的。这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。包括3个方面的内容：①现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所定标准的住宅的数量等；②人口家庭变化状况，包括总人口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋势；③经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入预测和消费结构预测。有效需求预测法：购买力=购买欲望×购买能力2023/7/1551写字楼市场需求预测：首先要了解写字楼面积的主要影响因素。然后根据所要预测的城市的就业增长率预测预测年限的各种职员的数量。再考虑空置率因素，就可以得出预测年限所需要的办公室总面积。2023/7/1552实践中的有效预测法：定性、定量（统计、模型）趋势预测法：大市场经验法：特定地段2023/7/1553作业思考题如何做好房地产市场的调查研究？如何把握我国当前的房地产市场？2023/7/1554第6章：地块开发风险分析与融投资案例6-1：金牛湖三地块综合项目的投资风险与机会案例6-2：苏州E号地块投资风险决策6.1房地产投资特点6.2房地产经营的风险分析与控制手段6.3房地产项目的投资决策管理6.4房地产项目的融资管理

2023/7/15556.1房地产投资特点房地产开发投资——

企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。房地产投资内容房产投资、地产投资占全社会固定资产总投资额的20%，国民经济增长的支柱产业。房地产投资形式股票投资、债券投资、储蓄、期货投资、房地产投资2023/7/1556房地产开发投资的类型1.按房地产开发的经济内容分土地开发投资：旧城区、新城区房屋开发投资：2.按房地产投资的不同领域住宅房地产开发投资商业房地产开发投资工业房地产开发投资3.按投资方式划分。主要有两种：金融房地产投资。是间接性投资，如股票等有价证券。实物房地产投资。是直接性投资，把资本直接投资到房地产项目上

2023/7/1557房地产开发投资特点

1.投资成本高：资金密集性行业。2.投资回收期长：受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。3.风险大：4.投资收益高：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“优点。以钱博钱2023/7/15586.2房地产开发经营风险分析与控制手段房地产投资风险的主要类型财务风险（融资、房款回笼困难）购买力风险利率风险变现风险：区域性、周期长、价值高经营性风险社会风险和意外事故人为破坏风险2023/7/1559房地产投资的风险分析风险——

低于期望利润率的事件发生的可能性。风险报酬原则——

风险越大则报酬越大，风险越小则报酬越小。2023/7/1560房地产投资风险的盈亏平衡分析盈亏平衡点X=F/（P-V-T）产品销售利润＝产品销售收入—产品销售成本—产品销售税金X-盈亏平衡产量（销量）F-单位固定成本P-单位产品价格V-单位可变成本T-单位产品税金2023/7/1561盈亏平衡点产量(销量)法平衡点

产量（销量）

0

Q

A

R

成本·销售额

总固定成本

盈利

总成本

销售额图3.6盈亏平衡分析基本模型图亏损

2023/7/1562房地产项目实例南京某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/㎡，单位产品价格为6000元/㎡，单位产品销售税金和附加费为300元/㎡，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000㎡，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的黄龙小区是否有利可图？盈亏平衡时的年产量计算公式是：

BEPQ＝年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费）

=5000000/（6000-3700-300）=2500㎡而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000㎡，远大于2500㎡，是大有利润可赚的。2023/7/1563房地产投资风险的敏感性分析敏感性分析：通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定分析方法。目的：找到最大影响因素。2023/7/1564敏感性分析步骤：选择评价指标：财务净现值、投资回收期、内部收益率选择需要分析的不确定因素：销量、价格、成本、总投资确定变量的变化范围并计算变动幅度确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度重要因素敏感点：最高土地报价、最低市场价2023/7/1565房地产投资风险的概率分析分析法，如乐观准则法、悲观准则法等数学期望值法模拟法，常用的有蒙特卡洛模拟法等。根据不同的情况和条件可以选择不同的分析方法，如采用数学期望值法，得出的标准偏差越小则说明房地产开发项目的风险就越小2023/7/1566房地产经营风险的控制手段2023/7/15676.3房地产项目的投资决策管理房地产开发的投资过程㈠投资决策分析：

市场分析、财务分析、可行性分析。㈡土地开发权的获得：㈢房地产建设开发：㈣房地产销售经营：

2023/7/1568房地产开发投资的决策类型定性分析决策定量分析决策确定型决策不确定型决策风险决策2023/7/1569房地产开发投资的决策方法定性分析决策：

经验法；

创造工程法定量分析决策：

确定型决策风险决策：期望值法；决策树法

不确定型决策

最大最小原则；

最大最大原则；

机会均等原则2023/7/1570房地产企业开发风险分析与投资决策过程

2023/7/15716.4房地产项目的融资管理房地产开发融资在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为房地产开发融资的特点1、融资规模大2、偿还期长：建设银行要求偿还期不超过3年3、融资证券化2023/7/1572房地产开发融资的分类1、间接融资：资金供求双方不直接见面，通过金融机构融资（房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款等）。2、直接融资：

房地产开发企业直接发行金融工具（股票、债券）。2023/7/1573房地产开发融资的主要形式1.银行贷款融资银行发放贷款要求自有资金不少于35%有“四证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》银行发放贷款类型①房地产开发企业流动资金贷款；②房地产开发项目贷款；③房地产抵押贷款（经营性、消费性）2.证券融资（债券、股票）3.房地产信托融资4.联建、参建5.典当、利用外资等2023/7/1574房地产企业的融资管理1、确定合理的规模

融资过多，则影响资金的使用效率低；融资过少，则影响开发进度2、正确选择融资渠道和方式，降低融资成本

融资成本——融资时的代价，包括筹措费、利息3、统筹考虑房地产开发融资与投资，提高资金使用效益。有利的资金投向；明确的资金用途4、按规定建立资本金制度政府规定（35%）5、优化房地产开发的资金结构

负债经营确保：投资利润率>资金成本率；优化资金结构，负债有恰当比例2023/7/1575房地产开发融资的决策房地产开发融资的决策指房地产开发企业的财务部门在企业融资目标的总体要求下，制定并选择最优融资方案的过程科学制定融资方案①欲筹集资金的币种、数额与资金来源构成②融资流量③融资风险与管理措施④融资成本预算⑤融资方法⑥融资组织2023/7/1576正确选择房地产开发融资方案

1、安全性（A-风险很小；B-风险较小；C-风险较大；D-风险极大）

2、经济性（R-银行同期贷款利率。A-<70%R；B-70%R≤K<R；C-K<130%R；D-K>130%R）3、可行性（A-全部落实；B-基本落实；C-不能肯定；D-没有落实）AAA最好方案DDD最差方案2023/7/1577作业思考题如何规避房地产开发风险。如何进行房地产投资和融资?2023/7/1578第7章地块开发定位与土地使用权获取

案例7-1：金牛湖三地块综合项目开发定位案例7-2：金域蓝湾项目定位7.1房地产项目的市场定位与可行性分析7.2土地使用权的获取方式与程序7.3征地、拆迁管理与程序

2023/7/15797.1房地产项目的市场定位与可行性分析市场定位——就是目标地块所开发楼盘的市场定位和目标客户群定位，以便在目标顾客的心目中占有独特的地位市场定位的手段是差异化地块开发市场定位内容①客户定位，如高端客户、中端客户、低端客户②产品定位，如品质定位、价格定位③形象定位，如：主题定位、竞争定位。2023/7/1580定位特别需要研究地段影响没有两片相同的树叶一样也没有两块相同的土地每块地都有自己的思想，都有自己的归属，都有独特的内涵。产品定位时，必须认真对地块加以研究什么地种什么瓜，什么条件盖什么房“物以类聚，人以群分”。新城区的地块与老城区的地块吸引着不同的消费者。老城区的地块吸引的购买者大多是地块四周方圆两公里范围内的消费者。所以必须深入了解这部分消费者的购买力和购买心态。要特别把握好总价原则，忽视了这一点楼盘的推广将会陷入困境。2023/7/1581盖房子要研究山水和文脉盖房子要研究山水和文脉一块既无山景又无水景，周边人文环境又不太好的地块，是不大适宜盖高档住宅的。在一块有着很好的自然资源的土地上，只盖普通住宅，又活生生浪费了一块好地。文脉与迷信不能混为一谈。它是由长时间的历史因素、社会因素自然而然形成，具有客观性。当开发一块从前一直是棚户区的某地块，且周围人文环境不太理想时，一定要慎重产品的定位，搞成“高档次”、“豪华级”住宅，否则就会导致一种尴尬：有钱人对它不感兴趣，对它感兴趣的却买不起。

地块开发市场定位方案⑴市场细分与目标客户选择①按消费者收入和购买动机进行细分市场；②估算细分容量并选择目标客户，一般选择细分容量大的客户为目标客户③描述目标客户特征，一般从职业、年龄、收入、购买动机等方面描述⑵客户定位。一般按客户的层次定位，如高端客户、中端客户、低端客户。⑶产品定位⑷形象定位2023/7/152023/7/1583房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究是与项目的定位同时考虑的。房地产开发项目的可行性研究指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利由此确定该项目是否应该投资和如何投资。可行性研究的目的①为投资决策提供依据②为筹集开发资金提供依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件③为签订协议和合同提供依据项目所需的建筑材料、电、水、热、通讯、交通等诸多方面，都需要与有关部门协作供应④为编制规划设计提供依据2023/7/152023/7/1585可行性研究的内容⑴房地产开发项目的必要性。⑵房地产开发项目实施的可能性。外部制约条件分析，如需要考察城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。还需考察开发建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。必须充分考虑到项目开发时对这些约束因素的承受力和突破力。⑶房地产开发项目的技术经济分析。经济分析又比技术分析更为重要，因为对于企业来说，经济效益是最重要的。进行技术经济分析主要是考虑其实施中的经济可行性。可行性研究的步骤①明确任务。受托单位要弄清楚委托方的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据②调查研究。主要从五个方面进行：一是市场需求调查；二是市场供给调查；三是资源调查；四是建设地点及所处地段条件的调查；五是金融市场资金供求状况、利率和资金来源的调查等等③方案选择和优化④财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和赢利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。⑤编制可行性研究报告2023/7/15可行性研究中的财务评价⑴财务评价的含义。它是可行性研究的核心内容。⑵财务评价的程序①分析和估算开发项目的财务数据即通过市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产开发项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划②编制财务基本报表

计算反映项目赢利能力、清偿能力的技术经济指标的基础③计算财务评价指标2023/7/15可行性研究中的财务评价⑶项目投资估算①土地费用

A.土地使用权出让金及征地费等。B.基础设施配套费用。这些费用的估算可根据各地的具体规定和标准进行。C.拆迁安置补偿费。按照有关规定给予安置所发生的费用②前期工程费③房屋建造费④销售费用⑤税费⑥财务费用⑦管理费⑧其他费用⑨不可预见费2023/7/15可行性研究中的财务评价⑷房地产开发项目收入估算①项目是出租、出售还是租售结合方案②租金和售价水平③出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量④收款计划⑸财务评价的方法①动态评价法②静态评价法2023/7/15可行性研究中的不确定性分析不确定性分析就是分析计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段通常采用的方法有：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析详见本书第6章“6.2房地产经营的风险分析”2023/7/15房地产开发项目可行性研究报告的撰写可行性研究要进行大量的工作，但最终都要靠一份研究报告来体现出来，发挥作用⑴可行性研究报告的基本构成①封面②摘要③目录④正文⑤附件2023/7/15房地产开发项目可行性研究报告的撰写⑵可行性研究报告正文部分的编写①概况②市场调查分析③规划设计方案④建设方式及进度安排⑤投资估算及资金筹措⑥顶目经济评价⑦风险分析⑧结论⑨有关建议2023/7/152023/7/15937.2土地使用权的获得方式与程序1.土地使用权出让土地使用年限：住宅70年；商业、旅游、娱乐40年；科教文卫、工业及其他50年土地出让金土地使用权出让特征:1、土地所有权与使用权分离；2、土地使用权出让是有偿的；3、土地使用权出让是有期限的。土地使用权的出让方式与程序协议出让：申请用地——审查复核——签订合同——登记领证招标出让：发布招标公告——领取招标文件——投标——决标——签订合同——登记领证拍卖出让：发布公告——领取拍卖文件——举行拍卖活动——签订合同——登记领证2023/7/15942.土地使用权出让土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权后将土地使用权再转移行为。土地使用权转让条件：原出让合同要求不变；交付土地出让金；取得土地使用权证书。房屋建设，完成25%；成片开发土地的，要形成建设用地条件。土地使用权转让的原则1、“房地产一致”；2、“效益不可损”；3、“认地不认人”。土地使用权转让方式出售交换赠与土地入股等。房地产企业要科学竞标获得土地房地产企业要确定好地块的竞拍价格，开发商在决定竞拍某个地块时，一定要事先做好充分论证⑴要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发考虑项目规模，科学选择开发的项目规模⑵要认真调研测算该地块竞拍时有利可图的举牌价格范围要针对该地块进行房地产市场供求状况调查、分析、预测与细分，重点做好SWOT分析，对目标地块开发楼盘准确定位2023/7/15制定地块竞拍方案⑴分析当地城市土地市场概况①调研近几年土地上市量②调研近几年土地成交价格及地王③判断当地城市土地市场的竞争情况。2023/7/15制定地块竞拍方案⑵根据公司现有资金规模，选择拟开发的目标地块项目规模①公司现有资金规模②拟开发目标地块项目的最大投资规模⑶分析目标地块拍卖公告技术参数⑷测算该地块竞拍时有利可图的举牌价格范围①按地块规划指标计算可销售开发面积，最大可销售开发面积=出让面积*容积率②按市场均价估算开发收入③估算不含地价的开发成本④估算不含地价的毛利（④=②-③）⑤测算该地块竞拍时有利可图的举牌地价范围：起拍价——毛利2023/7/15土地使用权转让土地使用权转让指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为⑴土地使用权转让条件①土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容②按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件2023/7/15土地使用权转让⑵土地使用权转让的原则①“房产、地产一致”原则②“效益不可损”原则③“认地不认人”原则⑶土地使用权转让方式①出售②交换③赠与④土地入股联营等其他转让方式，实质都是土地使用权的有偿转移2023/7/15土地使用权的行政划拨土地使用权划拨指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为⑴土地使用权划拨的特征①没有明确的期限②无须支付土地使用权出让金③不能随意转让、出租和抵押2023/7/15土地使用权的行政划拨⑵土地使用权划拨的形式第一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地支付其使用的形式第二种是经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿支付给土地使用者使用的形式。无论哪一种，都无须支付土地使用权出让金。⑶土地使用者权利义务①土地使用者权利。土地使用者依法取得划拨土地使用权之后，便在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利。②土地使用者义务2023/7/152023/7/151027.3征地、拆迁管理与程序土地征用按照政府法律规定，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用程序：申请选址——商定补偿安置方案——核定用地面积——出让或划拨——颁发土地使用证征地费用土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税2023/7/15103拆迁（拆迁办公室，开发部）拆迁程序申请规划用地许可证编制拆迁计划与方案申请房屋拆迁许可证：建设项目的计划批准书建设用地的规划许可证土地使用批准文件拆迁计划与拆迁方案核发房屋拆迁许可证委托代办单位分布公告签订拆迁、安置补偿协议动迁2023/7/15104拆迁补偿补偿对象补偿形式产权调换；作价补偿；产权调换与作价补偿结合补偿标准补偿的特殊情况处理办法2023/7/15105拆迁安置安置对象：房屋使用人安置形式：一次性；过渡安置标准安置费用：搬家2023/7/15106作业每组完成题目：地块开发的市场定位要考虑哪些因素？2023/7/15107第8章：地块开发规划设计与项目报建管理

案例8-1：金牛湖三地块综合项目规划设计案例8-2：万科金域蓝湾项目规划设计案例8-3：东方天郡项目规划特点案例8-4：麒麟山庄居住区规划8.1地块工程勘察8.2项目规划设计的原则8.3项目规划设计的内容8.4项目规划技术经济指标8.5项目规划设计管理与报建管理2023/7/151088.1地块工程勘察工程勘察：地质、地形及水文工程设计：工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计。工程勘察工作是设计、施工的基础。主要任务和目的主要任务：正确反映地质、地形情况，提出结论和建议。主要目的：为设计、施工提供精确的原始资料、数据。2023/7/15109工程勘察工作2勘察工作主要程序地形测量工程勘察地下水、地表水的勘探气象调查勘察过程分类：资料分析初步勘察详细勘察施工勘察勘察工作具体内容地形测量工程勘察：地质钻探、挖深槽地下水、地表水的勘探气象调查2023/7/151108.2项目规划设计的原则房地产项目规划设计的基本原则1、突出“以人为本”的经营理念2、体现人文关怀3、符合城市总体布局，完善城市结构

4、丰富和创造最佳的城市空间环境5、房地产项目规划设计应满足的其他要求2023/7/15111突出“以人为本”的经营理念规划设计必须“以人为本”，注重开发项目的文化定位，满足客户需要坚持和发扬富有文化特色的开发理念，如在小区规划设计过程以及物业管理中，充分融入地域文化的内涵，营造具有当地文化传统色彩的社区文化环境。以提高城市居民的生活质量和生活水平为最终目的，努力实现在限定的条件下，建设布局合理、设计新颖、功能齐全、配套完善、质量优良、环境优美的、具有本地建筑风格的住宅小区在不大的空间内创造较高的居住生活舒适度，既能满足居民当前的基本需要，又能适应市场的需求变化。2023/7/15112体现人文关怀设计住宅就是设计生活“人文关怀”成了楼市发展新方向“人文关怀”提升住宅品质，能满足购房者需要建筑是承载文化的一个载体，是人文环境的一个反映。开发亲情住宅是开发商人文关怀的努力方向2023/7/15113符合城市总体布局，完善城市结构城市布局结构的基本形式圈层布局结构放射状布局结构带形布局结构分散式布局结构

房地产项目应符合该城市的布局结构

2023/7/15114丰富和创造最佳的城市空间环境房地产项目的环境是城市空间的组成部分空间环境规划设计的要点：

生存要求的物质功能心理要求的精神功能2023/7/15115房地产项目规划设计应满足的其他要求使用要求卫生要求安全要求经济要求施工要求美观要求2023/7/151168.3项目规划设计的内容1、建筑规划设计2、房地产项目道路规划3、房地产项目绿化规划2023/7/15117建筑规划设计建筑类型的选择：超高层、多层、别墅群建筑建筑布局：容积率1.2—1.5日照间距1.6—1.7配套公建：学校商店2023/7/15118作业点评2023/7/15119环境小品规划设计环境小品建筑、装饰整体性、实用性、艺术性、趣味性2023/7/15120居住建筑的规划布局原则适当的人口规模;日照充分通风良好安静整洁美观舒适2023/7/15121居住建筑的布局形式行列式周边式混合式自由式2023/7/15122房地产项目道路规划房地产项目道路功能满足居民日常生活方面的交通活动需要方便市政公用车辆的通行道路规划原则主要为区内服务150——200M道路走向应符合人流方向，方便居民出入尽端式道路长度不超过200M，有回车空间道路应结合地形布置道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程量旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统2023/7/15123房地产项目绿化规划公共绿地房地产项目绿化系统分类公共建筑与设施绿地宅旁和庭园绿地道路绿地房地产项目绿化的布置原则依地形绿化，美化和丰富环境合理选种和配置绿化品种形成完整绿化系统平面规划图⑴全面体现建筑规划、道路规划和建筑规划内容。⑵简单的标注尺寸。如路宽、楼间距等。⑶简单的文字说明。如大门、车库出入口，楼编号、景观、商铺及其他配套建筑。2023/7/152023/7/151258.4项目规划技术经济指标1.建筑基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积

2.建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积3.商品房销售面积商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和，即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积4.公用建筑面积

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积5.建筑高度平屋顶建筑高度；坡屋面建筑高度6.居住建筑层数的划分一般情况下，划分四类：⑴低层居住建筑。1～3层。⑵多层居住建筑。4～6层。⑶小高层居住建筑。7～15层。⑷高层居住建筑。15层及以上。2023/7/15126项目规划主要技术指标的计算⑴总用地面积总用地面积=居住用地+公共建筑用地+道路用地+绿化用地⑵总建筑面积总建筑面积=居住建筑面积+公共建筑面积⑶容积率容积率=建筑面积/用地面积⑷建筑密度建筑密度=建筑基底面积/用地面积⑸绿化率绿化率=绿化用地/用地面积⑹平均每户居住面积户均居住面积=居住建筑面积/总户数⑺平均层数平均层数＝住宅总面积／住宅基底总面积⑻平均造价平均造价=总造价/总建筑面积⑼建设周期建设周期=竣工日期-开工日期2023/7/151278.5项目规划设计管理与报建管理选定规划设计单位做好技术经济论证有计划完成规划设计图纸认真审查并熟悉图纸组织现场规划设计小组，指派房地产项目责任规划师2023/7/15128房地产开发项目报建流程

房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程2023/7/15129房地产项目规划设计的审批内容及程序“一书两证”制度选址意见书制度选址意见书含义：具体用地地址的批复意见。选址意见书内容：建设项目的基本情况建设项目选址的依据2023/7/15130建设用地规划许可证制度建设用地规划许可证含义：

审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。建设用地规划许可证的审批现场踏勘征求意见提供设计条件：红线图；项目规划方案设计审查总平面图及用地面积核发建设用地规划许可证2023/7/15131建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证含义：

确认建设工程是否符合城市规划要求建设工程规划许可证的审批程序：建设工程规划许可证申请初步审查核发规划设计要点意见书方案审查核发建设工程规划许可证2023/7/15132作业思考题房地产项目规划设计的基本原则如何体现在项目中？如何整体把握建筑规划、道路规划和绿化规划？2023/7/15133第9章：产品策划与项目建设招标案例9-1：金牛湖三地块综合项目产品策划案例9-2：万科金域蓝湾项目产品策划案例9-3：上城风景的产品策划9.1项目的产品策划9.2