某地区土地开发融资管理与财务知识模式

城镇土地开发融资模式探讨

王元京国家发改委投资研究所战略室副主任研究员第一节总体框架项目性质

投资领域主要融资主体主要投融资工具投融资创新机制产权归属非经营性如生态、环保、防洪排涝、城市道路等

政府·财政投资财政基金

·金融机构信贷

·发行债券优势贷款捆绑式组合型（两类项目捆绑）产权根据出资人的出资属性来定准经营性

低费项目(如城市供水、供气、地铁等)社会力量与政府金融机构贷款(贴息)；发行市政债券；产业投资基金；ABS融资（资产证券化）；民营化机制以有偿供给为基础优势贷款（收费权抵押）

一般收费项目(如电信、铁路、收费公路及桥隧、发电与供电设施等)捆绑式组合型；远期购买协议型；设施使用协议型；集团委托贷款信托融资；经营性如房地产、运输、通信、能源、港口(盈利性部门）等社会力量

股份制融资／商业贷款；BOT及其转化形式；产业投资基金；ABS融资；发行市政债券；民营化机制投资者直接介入项目；投资者通过项目公司介入项目；产品支付和预先购买协议；捆绑式组合型；产品支付型；预先购买协议型；集团委托贷款；发行债券及信托融资；不同类型地产投融资模式总体框架房须地降产薯融均资盖总栽体仍概术括第漫二屡节T斯O耍D项亩目笼土孙地样开川发将模旺式T棒O削D齐(创T构r疯a违n炸s贼i彩t继—起O少r授i砍e苍n和t侮e融d碑D下e脏v胶e器l兽o娃p终m珠e饿n惯t鹊)项冻目犹融斩资郊模扎式哈，任是表政花府卸利缠用摸垄夏断灾城锻市尺规滚划秀具旬有克的抽信遗息住与亩资爱源榨优杨势脚，缠对锤规快划填发羽展拼区鞠的两用仿地柜以星较弄低侍的材价猛格朗征膜用肯；渡接秒着华进索行蹦基紧础检设萄施胁的胃建凡设厉，提使写土呜地驼升河值奔；好然心后消出同售驱基菌础痰设栽施辜完熟善勤的仗“术熟监地顷”疗，由利粗用蚕“抱生微地萝”伐与脉“孔熟狮地芽”他之素间季的瞎价熔差腔而胁形牵成暖的梯一菌种污融省资萄模陕式傲。一亭、凝概宁念二执、垃特绵征(贸3畏)步刻行线距典离灶的赖开崇发(壁9斥)多驳元裹性询和庙多止样批性(梅7吨)提树高衣公遭交投乘产客辱数T浑O伙D模阁式刮特牲征(聋1急)混载合铲土麦地档使疾用(雕2片)车惹站婚附艺近棚高丝式密洽度棵开制发(买4酬)根传据招公膏交通线铸路蛾布影置折建茶筑巩使熄行投人达到座建疲筑体的筝可存达俱性寒好(比5去)街鼻道厌尺纳寸江在1捕2较5米x诸l简2孤5米令左睛右(侮6浆)公案园废与烂绿吐地售包拆括腐公规园感和域绿牙地食的膀绿掉色爹步萌行励系伐统(戴8买)土裁地鸭增霸值—抽—骆T告O积D原凝则三旦、颠类搁型T焰O赵D模靠式庭的资世金接来脖源：①标“班生凑地都”障变听“丛熟恒地误”咳，骄利亏用抱生果熟歇价促差②复老骑城储区顾价军差皂小棍，涂新妻城牵区允价肚差孙大S抵O强D（S腰e源r没v乏i济c结e赢—晕O座r辱i辩e看n必t宾e婆d木D磨e伙v庭e旬l族o刷p死m电e族n毒t，进公纱共饥设津施师导膀向恋发慰展妄）肥模雹式俯的资唤金宁来俭源：①纸使歼市诸政讽基禁础撑设存施售和兵社务会失服颠务海设拼施廊同嚼步仇完询成挨，灶进例一氏步艰加择大搭“斩生迹熟雀”严地准价合差②取新朗区匪通脸过疾公够共弊设玩施顾的馅建惜设谁带沟动当发村展（贤一弃）T好O伏D和S喜O纷D相委结级合（劫二刘）T辰O晶D和I加O惜D相剥结股合地谜区主在毅发歉展饭轨度道恐交秒通呈之齿前华，萍基玻本症采洽用I夏O非D壮(胃I受n宿d袜u谅s羊t宴r示i丽a情l孩—嚼O纯r腾i愤e顷n剩t广e帖d姥D韵e岸v乱e傅l塌o辛p稠m羊e领n镜t料)的妖发伍展旗模黑式蛛，蔑即排以盖项缺目坝为爱寄环托仍，训通取过祥项犁目敏的枕拓膛展虎，写带裕来掠资伯金迎，旅吸详引治人晌口乓，箱带颈动葵地抹区适和反城孤市蹲的岭开绍发昏。在母开齐发紫的遣过背程白中创，劝最拖可举能冬的驻情衣况垮是印，剩重恩点父工往业武项仓目届和古轨择道狂交菜通勤建握设尚同改步谅进认行病，钞这陪就悦很道可怖能兵会愁形贩成溪独栏特啦的T咱O涂D与I盖O涉D相弓结亲合腊的祝发抗展随模豪式棵。好隶处轨粘道努交瞒通陷的笔建牢成珠增牢强切了姐空轧间捆联炸系别的溪高屑度脑可远达把性员，蜓提谊升桑了殊沿疮线冠土地线的模价言值愈，赢并岩进搭一授步和激益活果了层城赢市匆新银的脑整驼体男活仙力雅和皂地醉区窄的坛繁便荣胜。在装公字交耐站壁点杏周研围谷最版大窃效碑率旦地催利夫用链土织地尘，桌选也择寇性遭地霸开善发引商蛇业垦、心住柔宅映、听学慕校副用墨地暗，斑可延以旁使肯人史们稼在忘较拘小接的盏活捆动扛范芳围分内映舒牌适析地悔完匀成竞工耗作妙、嚼学存习谎、珍娱冰乐滩等紫各场项爹活伞动寺，门极私大烘地厨方暂便弯了订人盼们桌的环日皂常峡生础活还煌可助以治将捞土捐地川升撕值绞所狱产富生兵的碎利浸润昆回幸报双给宝交搭通柜及兼其浑他通公放共惯服防务享设套施劫的遭建鄙设云，游使锹新古城挪市劳发已展识形塘成类良娱性瓣循锡环狡的现态卫势四字、择好壁处五圈、黄案异例案漠例1香盗港虏地机铁T蒸O穿D项球目电开始发1地捏铁豆赚慨钱泊世罩界名少厌有香候港昌是验我恭国霜特盏大骄型想城摸市薄之映一遣，食也聪是该世寻界可上象人便口况密挂度晚最艇大邀的秩城半市喂之踢一串，脊但四其文却名能盏保狱持海城敲市举交置通盒畅博通耐，喊形剪成城了暂现撤代啦化叙和有多炼元犬化蓬的终公创共誓交洗通雪体膝系矮，琴建唤立笋了抓现简代屈化悬城漂市挎管替理伶交洁通隙体插制胆，融成缝为电大恰城舒市舌交册通荣发母展尼的允成农功粒典净范监。老国李际哲上壤大镇城合市隔的框公携共飞交叹通凡营含运率大龄多嚷需交要们政赚府收补万贴荣，伪香早港馅地冤铁网公信司训能馋赢杏利僻的突现富象羞，尤在暴国魂际剩上事也共属择少芽有帝。2、刺地凭产捡开县发撒投质资呈主权体1礼9辽7举5年座成段立乎了绕香毫港渴地郊铁闯公愧司，爹是贵港丛英援当战局短全葡资妨拥婆有舞的丑一士家公佳用擦事倡业士企安业，犯地哨铁唐公常司旁本史着“防及供时收厅回滥投丝式资欧、忘及男早扬盈订利宋、卷收庆到构社漆会肆效轧益钢”的钞原义则浇，身确喉定衬了经剪过询客柜流贫集中的迹商蝇业幅中伞心罢、京居玻住创区及和纲行持政皇署镜所膝在惑地突的淋方较案。3、凑地味产剧开狮发付项谊目毯概街况为悼配触合痕香棍港棉新泉机粪场纱的渐建窜设苹，购香击港领地狂铁迈公赴司踢在1趟9珍9昼2年1月2日且与损政遥府布原年则像上已达蔑成间协返议括，赤设肠计帜、默融买资随、多兴抱建压并纳经哪营犬长掘达3裹4处k较m诱(其贴中与地求下8尼k脚m、拥高遇架6桨k刑m，碎地做面2榆0限k困m悦)的轿机调场铸铁珠路(香驳港粗站—会—机场场朋站)，敢总售投徒资3草4俩0亿曲港川元忌，韵香非港茫的册地蔽下半铁巡寿路吸网共络斧全尸长泳达8惜2．4咬k孝m，把共赏有拣车莲站4宽4个氏，肥换怒乘圣站1讨1个倘。在渡制坚定红分路期扰分冻线断施则一涨计耗划竹时费，异先夸选笑定则人危口铺密中度宗高销、戏客煤流默量腐大梯的围观拢塘—妹—中垫环苏线寨作累为爷地网铁恰一笛期剥二铺程翼香做港跃地街铁，总怎投吼资2拒6管0亿关港镇元讽。4地杰产对开重发透投哄资栗来泪源香马港浮地奔铁耕荃辫湾狂线幼、陈观展塘抄线煤和脱港家岛艳线项总温建腿设算费衡用满约2笛6宏0亿丝式港哀元户。建坚设谦资忽金允主涂要寒有卖几屈个桨来扁源颜：趁政被府上以靠股疏本灵形蒸式杯投肯入介约与占软两丢成辫；猜发称展诸房浩地允产腊约亩占勿一涛成偿半输；漠其胳余丙来吉自启借残贷无。臂除刚了婆股周东的资算金万外瞧，谅尚娘有枕出步口丽信促贷来、厉债蜘券芳、桑银堤团逝贷您款萝、偷利也率汽和仪信撑贷课置雅换赤融引通耽、懒商昂业大票时据卖和连银商行烧透平支伟便晕利患等治。5地宜产肃开持发摔投袋资高回撇报（1）京票膛价谋收屠入没是尖重曲要静收银入数。香骆港亡政帜府播在坏建凑立晚地绪铁扇公芝司愉时矛，喇就选敢轮于宵放蚁弃彼绝袜大幅多粱数荷西晕方迎城惕市愿轨郑道掌交弃通纸系告统蚁实傅行圾的先补辞贴嗽政素策灾，烫地喇铁树公木司泻发呆展住房窃地盾产腊与等票潮价润等嚷收美益稠。澡票泽价代收阶入快地茎铁截公哗司国的睬两罗大层收娘入或来砌源族。（容2乎）微房察地僻产流收佣入蠢是踏主线要爆来侦源地杜铁竞公孟司麻就机上置盖鞭物赏业产与追地李产废商肉合赶作史，竟建辰造抗费堤用客和汤风径险艇由麦地营产碗商哪承萄担宅，铃而卖地赚铁义一铃般脖可惑分捉享疲五今成浆利重润狠；地粉铁纽奉公露司落其赤他塔收云益跌来鬼源苏包猾括流商洪场著租是金拐、狱广帆告养和蜘物采业双管声理厕等占。至地熟铁苦公剩司嚷历昏年煎出塌售提物哀业升所漠得渗利韵润训全贤部陕用久于略城毕市涂轨睡道宇交俩通午建代设症，甜成免为美香校港们城涌市眼轨旧道蛛交营通繁发待展割重僚要蛙的续资多金绍来该源绳之钉一衫。香插港恭机挠场钻铁槽路汤物森业乏发辫展貌项威目犁构流成3条悬城创市滚轨引道钱交纱通逮线蜘的战总文建烘设炼成咐本袖为2蛛5治0亿斜港谁元取，简而1链8个钞房遗地鞭产痕开栏发垒项秃目倍的拿收我益及为4贼0亿桥港蜡元难，轿约驾占椒总关建皂设降成机本肥的1烧6％缺。香既港寒机牵场赠线亚的桶建康设窝成员本历为3齐4火0亿派港锅元尺，陷房欢地本产查开营发佳的凡总场投寒资部估晓计贡为1薯5戒0幕0亿济～2协0脂0削0亿岂港斯元椅，非将倦为园地绞铁找公狗司铲带渔来1消8棋0亿密～2托0念0亿搜港升元雹的直收你益摆，推超边过杂机静场艰线璃建诵设抵成给本旁的5挺0％衡。2感0纹0命0年抚以揪来喊，沾香船港效地雀铁逼公怠司降物艇业哪发追展训利砖润是占乌经木营队总怀额欺的包比况例端维栗持扩在4蒸0％瞎以楼上仔。表香敞港机场竟铁泛路桃物业发禁展今项神目庸构耐成机场铁路车站香港九龙将军澳苛衣东涌地盘面积（m2)5711354160254217

总面积(m2)

608026390000245700935190住宅

数量(套)

5866

5250

3500

2355

总面积(m2)254190231778111000

15000写字楼

敞蛆(栎)

2

1

4

总面积(m2)5946082750650004617056000

商场

商场数量(个)

1

酒店／总面积(m2)10225016747262000

22000服务设施

客房数目(间)

2230～2490

1100

364

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开发区房地产公司工业用地抵押面积417.471842.53237.541613.295758.272003抵押金额32453.39431826886.279999853437.42抵押面积451.481435.24309.891454.723878.792004抵押金额28000120158835088762.9851546.38表4土板地傲使饮用龄权系抵歼押拼登聚记矛情尿况枕表(单顶位菊：董亩累，群万捷元)3土毛地梦抵够押愤贷斜款得的摧有汤关灭文值件(甲1湿)政昏府址批薯文醒，登这椒一慈文序件惯用提来音证刮明怖士填地丸储战备茅行氧为羡得炉到兰了闭政钢府翼的肚批瓶准催；（2）勿土搅地世证雕书嫌。以粪土扒地原作躬为嚼抵补押淋物报进问行穷抵休押隙贷吩款工，顾必轮须简有需相有应绣的麦土脊地芹证繁书来作递为袖抵娇押乒工箭具羽。(训3雕)抵肺押阁贷亿款扇协雅议撑，环由野双灾方搜约奏定吸贷底款毙的伟具台体咳金课额柴、党还报款还期永限严、触利正率饮、矿抵辅押迎物挑等忌；(南4弹)还帆款括承半诺岩书鸣，象即梨政筛府菌承券诺脑并盛保省证雾以昂储袋备腐土寇地谊供寇应惧收曲益招还丛本窗付拜息错的蒸书兼面捕文挎件若；（5）赖其涨他缎公勇司插相凉互储担拼保嫌书巷。(钓6抓)评勇估仓报芳告非，解即迹由业中宝介刑评闲估眉机护构顺提仔供抚的丢储粉备辞土崇地盯市炕场验价绍格哭评老估窃报更告恰。承棒诺绩函银采行烟：Q矮T公倡路K镇庄至P昼J段蚀改文建陶工滤程衫经(嗽2以0毅0富3位)耻1燥1丝式9号恢文欺件隐复额函算，梢概菌算声投惕资流一尺期晶工吧程严为6。7亿姨元(不胸含精利个息逼支摩出)，狱是路县羽大巴交侦通得建音设蒙政嘱府虎性调公港益贡项闲目我，岭经S县脆政秒办(荡2箱0奶0太3廊)浊2秆2概6号均抄睛告成单技确屿定搏投葱资书主等体牵为S县侍交痒通两投抖资豆有白限器公筋司哥，绢承栗担帽该德项堆目五融犬资厦任滥务结。亿一炒期馒工忘程伯于2作0桃0项3年7月亚开腔工崇，望计骂划2浸0翠0散4年岛底染完禽工具。S县侵交奋通克投冒资新公敲司掀向S县炎农咳村膜信杜用闲合出作赖社坟联奋合旁社撒借灶入舒的4饭6拨0弓0万淹元妈中坦长痛期钳贷秋款廊，烦期权限的自2锈0猪0芳4年8月1霸6日睛至2棚0巩0吓9年8月3俗0日壤，偿在笼建见设浪期壤结扯束劈燕后旷发局生锐的滑借倍款粥利思息宿和创到渔期朴本泡金差，详由捧本录局直筹忆措威，腊由震业乐主S县些交换通肤投剪资邻公它司授按愚季炮付国息展到榴期喉一销次恩性毯还领本挪。特倘此校承扰诺财堂政包局月交敏通负局截杠止2谷0停0佳3年9月2晶3日构为释止飞，挺公枯司柄贷并款主总纳额8库3覆2浩5生0万想元茄，液其法中陈公硬司遭自茂营声贷钉款2蚁7剂0谣5移0万雹元朝，勒政跟府户性率投父资妖项廉目兔贷胞款5礼9作2割0蛮0万随元扑，档由千县枕财报政胶预锦算泄内泥安盏排帜资产金灵还粘本凶付周息笋。近目押前锦贷熄款乏利订息骆支秧出拒每惊天l蛾3万辽元喜，喘年寸支嗓出4碑8袜6浩4万爬元严。土烈地侮抵亲押穿的晕融乒资歌方株式4有泳时除土讲地易储暑备季中吊心奶也辱是榴担降保森人土礼地旬储邻备粪中贞心画在喊储病备驾土检地虽的泪收盐益圾权裹上连设稻立菌置扫押是，掀向滥园串区呈开街发嫂公惜司蒜或团政劳府元控墨股控的封投炭资淘公优司橡进辫行爱贷紫款误担会保仇。5土牧地治抵锁押西贷满款换时悉间贷伟款贞期痕限2慨0塑0钩3年6月留，珠中惠国垫人恨民拒银搅行令发依布杯的《关晶于筝进忙一谱步违加林强雪房门地搁产纸信惰贷锈业污务说管粱理童的议通苍知》明赢确询规脱定低，挣“贝对播土裤地彻收羽购压储阔备畅机惜构痕发祝放悟的棕贷咏款唉为盈抵储押及贷两款吩，非贷盈款穴额省度贸不妖得陶超浮过伍所览收妄购姐土乐地窃评蔑估沈价注值兰的7豪0％政，只贷热款驰期唐限妈最禁长尸不位得技超棒过2年孕。佳”从J市奇等粉地踢的沉情悔况询来难看洗，残储弄备缠土秧地由抵皇押州贷殊款注的强还厕款住期煎限结一途般属为1～2年氧，扮个胳别瞒贷独款造项玩目狮为3～5年垄，膏最旱长嚼的哲达1迈0年驾。6土背地捕抵逃押室贷指款校风斧险银店行味贷编款韵还五款各高跟度鄙依磁赖辆于微土华地票出皱让松收变入脑，颤而申建蕉设缓用祥地济的馆供吗应将又犯是重计虹划备性盘质初的邮，芒因鞭此箭，奇一肝旦扒建俊设窜用响地尘供财应赌受任到昌控联制崖，哲政耕府容的神城破市丹基领础傍设寺施渗投狮资旧资肤金郊链剃和膨还致款蔽循损环凉立侧马丹就帜出貌现壶问司题季。已汽出逆现盼经女营颠性捆用伏地母招东拍辱挂去低仪于汁底驴价射，雄政