收益还原法基本原理

第五章收益还原法第一节基本原理第二节收益还原法的公式第三节收益还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节

基本原理

一、收益法的概念

别称：收益资本化法、收益还原法

定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

公式：房地产价格=纯收益/还原利率

价格：收益价格

二、收益法的理论依据基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例豆如，习假蝴设骨某军公梳司静拥侄有篇一月处奶房督产峡，嚼每爹年镰可该有4籍0讲0万械的东纯助收凭益占，以1科0越%的窗年浮利舍息振率敏存寨入竹银湾行沃，蜜每鞋年具可剧得绩利4酒0拿0万叉元失的塌利必息，和则限对伏该正公辉司己来郑说梨，蹦理嚼论长上尼上开述夺房悼地岁产下价钳值凡是大多旺少相？理递论菌上莫上驱述冷房俊地摧产判价硬值课与4暖0铃0细0万决元怀的堆货补币轰等兽价芳，浙即搏价丸值4咬0苏0否0万耐元膜。收利益遇法约是产以预闹期槐原蚀理为抛基股础烤的皆。预毁期统原桥理郊说肚明污，洁决袍定竖房慕地浙产淋当魄前润价俱值递的性，黎重伙要旧的桃不瞒是袄过箩去昌的欣因服素婶而产是未糕来懒的穗因嫩素。普渡遍写适扯用怠的收圈益析法原监理胳表爱述旬如众下方：将贺估敌价眨时退点邪视龟为杂现次在晃，彻那阶么序在寇现胖在桂购膜买碑一毁宗携有宁一稼定随期拢限额收训益蚕的荡房躲地折产滩，缴预博示疑着臣在仍其马未乒来息的比收棒益叮期蔑限乏内越可吊以猴源店源货不岁断冒地落获唉取净撤收四益，损如源果辩现篮有矩一声笔寒资老金末可盲与司这芽未斥来败一书定写期喂限炕内伞的伍净介收哥益皱的阶现温值池之延和赞等赞值井，予则报这伶笔麻资期金哥就望是鬼该辛宗掏房淋地耽产映的肯价尖格驴。收俘益达性批房弄地办产暖的仙价懂值崇价睡值缴高脸低俱主默要脂取都决盖于受下系列哪榴些因菠素风？收挺益吸性取房竿地宫产葱的生价恳值羊就踩是置其牌未灯来红净同收督益克的或现饿值洽之惹和酸，有该篇价天值法高骨低威主杰要盼取后决脖于徐下局列3个逃因朝素赏：捏p跪1澡7役7①脚未及来穷净吗收确益乓的大按小—缝—未拼来羽净痒收甘益骆越核大温，趴房袍地磨产网的妹价市值赤就垮越羞高陶，帐反床之扇就歌越赠低势；②尝获跟得奏净东收球益淡的可仪靠圣性—晃—获恋得啄净朝收叛益欢越咳可房诚靠磁，驰房徐地猾产键的阶价扬值羽就萝越惜高饥，丹反轻之柴就透越跑低结；③扭获赏得税净悄收肚益期滚限括的趁长季短—蜓—获乖得贫净撤收线益死期互限透越并长悲，道房路地炼产肤的端价钩值危就徐越贼高吗，传反伍之键就摧越珠低施。三喊、沉收缴益搁还劳原粒法冻的甲适竖用移对潜象绣与沙条侦件收师益漠法担适欧用为的对恐象是有熄收寄益禁或似有愚潜亭在泳收仿益的钳房赞地钩产弓。如隆写米字械楼尝、杯住功宅(公计寓)、隔商辉店辉、语旅斗馆酒、叨餐库馆俘、彼游需乐赢场陪、拐影邻剧门院日、咐停青车径场类、宗加再油同站若、酬标旬准届厂届房(用湾于弟出细租姐的)、戏仓赞库(用抚于斑出盖租穴的)、纷农透地前等熟。不驱限摆于膜估确价弦对四象凭本耳身筝现忙在必是幅否果有有收朝益雾，储只贷要哄估货价里对叛象醉所至属圆的犹这拒类坡房夺地睡产饥有屡获将取可收锅益屯的爽能亦力毁即炮可舌。收虑益沫法净适声用懂的条绞件是已房演地层产躬的伴纯递收暖益忧和丝式还垦原倡利割率推都勉能寻够挺较席准铃确瞎地各量土化秃。第叼二纯节收桥益府还考原庸法迹的快基寻本潮公昏式一脆、洋一懂般妙公险式一岗般庭公粱式还软原窑利波率学每秒年戏不诵变擦，唐且璃大驱于0二烟、登纯牙收储益铲每飞年则不春变常的洗公佛式公角式顷的告用编途：1、草可殿以翅直普接的用辜于笋计蛾算仗房草地排产锯价梦格皂；2、拳用条于扫不才同闪年装限糠之肝间方房吵地择产生价踪蝶格荒的签换灰算庭；3、目市直场贴比棍较表法脸中僻土碎地梁使耻用朋权棚年盯限彼的沟修厉正继。V确—杆房骨地士产密在蜘估绳价搂时背点蠢的忙收士益笔价秧格A径—葱房洋地秧产轨每勿年闲净房诚收朱益点(化假杯设谢发吉生街在医年连末套)r许—还房幸地稠产义的办资鸽本而化涌率症（我折弯现忠率袋）1该、亚可仁以池直愉接批用低于秆计隙算我房肥地汪产风价愈格特樱点：尚（党a漂）收找益温年偶限奋无梢限谁且叔其粱他嘴因纠素浪不养变辣的旦公职式[弯例闲5铃-揉1祥]畜有逝一摆房具地梯产卡正与常吊情露况身下谨的规年牛纯抢收讽益焰为义2寇0市万看元到，朽资耐本废化独率岔为潮1尸0虹%色，咱其森经括济唐耐顷用姑年养限览可免视创为买无色限声年齐，剧试宏计虏算枕该猎房趋地侵产烂的脉收泛益拖价庭格奶。式草中围:适冰用喂条稿件后：押（别1移）誉净救收伏益庄每坝年牲不茄变下为苗A夏；（蛇2项）锹资岂本绕化煤率就r墨每摧年慕不纸变状且起大扩于位零拦；（姥3光）懒收桌益盈年陆限扬为犯无玻限味年特沫点迈：痕（洪b攀）南收沙益栋年推限酷有嘱限冬且吐其困他痕因院素炊不陡变蜂的奋公伸式【积例挥5搬-残2柿】草某卵房抖地忘产蜻是执在怖政尝府烂有吐偿现出肠让印的盐土血地渡上尼开凝发饭建碑造马的闻，袭土歉地泛出农让花年渣限守为散5季0稳年泻，械现银已母使妻用份了篮1撤0凝年查；症该倒房队地伍产吨正秆常仓情讲况律下战的桂年紧净挠收管益捐为灶2颤0凑万韵元耻，判资惨本搂化胁率蓄为郑1塘0仓%适，撤则寸该幸房鼠地绞产辞的史收蛾益西价撒格塘为逼多魔少饭？此搜公峡式尿的体假暗设俘条套件返是恶：（搂1拘）铁净塞收烘益津每展年词不貌变辽为乏A修；没（泳2象）软资糠本荡化繁率笔r挑每闷年棕不崇变飘且剩大啦于搏零石（锡当脑r涝=纹0抓时叛，瘦V邻=轿A翠×脱n缠）灾；（日3闸）版收剖益训年煎限乎为甘有陕限拔年缓n软。2、缘瑞用店于距不窑同炒年凯限秩之叫间肢房陷地借产左价绕格横的源换瓜算例梁题构p宇1逆1辱9译-龄1稀73、木市荣场拆比垫较烛法物中甜土叔地痕使纵用头权喇年权限订的激修厌正羞p究1靠0坦1紫-敬1援1三菜、增房宪地辟产围净理收完益赤在辆未灿来古的版前狼若暴干鲁年臣有来变葵化统的疲公航式有诸限瓣年无仓限该年假修设土前秀提寄是释：挂（循1午）覆净漂收堵益第在带前t年矿（撇含旨第t年域）铺有狠变灿化循，脆分牛别压是A1蔬，A2烦，铲…歇，A升t,浆在t年继以迁后闭无师变长化砖为A；（稼2川）岂资匠本身化计率r大镜于分零煮；度（帜3涨）沸收缠益凭年葛限化为妹无劫限龄年盗。假宁设帖前渔提菊是敌：婆（俭1哪）狂净读收么益欢在抢未龟来拨前撞t得年巧（钳含好第握t肢年经）族有路变蜘化吗，甲分阵别粥是希A震1笔，慨A留2彩，瘦…卫，垦A抚t流,做在忽t陷年趁以判后奖无镰变很化杠为抚A患；赖（沸2估）悠资管本川化筛率接不晃等建于沉零承为闸r巴；索（质3脊）晌收之益晚年亭限放为扁有引限蹲年隐n慰。【勇例哲5梯-掀3联】拥某乞宗兼房多地捐产烧，咳预轮测斤其泥未活来各5阵年类的左净爱收歌益迹分谦别忆为疫2桃0蜡万杀元起、倾2师2艇万翠元植、短2秋5撕万发元害、壶2奖8均万洲元活和撞3店0条万精元饥，鼻从竭第是六竖年凤到疾未引来缘瑞无脏穷但远章，兄每哗年唤的瞒净脉收宵益沫将伶稳鸭定仇在芳3史5酬万科元召左雪右澡，玩该让类共房玩地蹈产世的站资排本谈化旺率触为团1寇0站％拢。携试颗计重算内该透宗晋房支地沉产糠的义收杰益队价辆格填。峰如默果漆该歉房北地恨产姜的页收陕益犯年怜限稿为卵5惰0纱年狡，对则疏该育宗墙房苍地嫩产露的且收失益单价沈格堡为达多迟少递？久P滴1童1扑7征-瞒2远3例旧题：某志宗印房图地要产墓的习收基益痛期宜限多为3夹8年爱，丘通绳过澡预继测屿得硬到别未恶来5年焦的挎净突收情益谅分夹别担为2高0、2碑2、2拦5、2州8和3踪蝶0万仰元幼，欠从秋第娘六恩年谅到殊第3味8年桨每为年阵的籍净永收疼益励为3绳5万浓元锁，稼该轨类狐房窝地肯产志的嘱报冒酬汇率枝为1寇0％温。魔试率计怎算威该匙宗芦房老地此产夕的洞收竿益辛价茧格堤。例孕题通拴过振预抹测钟得受到棚某艰宗厌房仆地哨产地在无未恩来5年笑内忠的恳净康收教益闻分猎别医为2裁0、2问2、2脖5、2梯8和3霉0万尼元纸，唤从森第6年辜到下无批穷姿远金年谁的瘦每辆年风净虏收励益劝为3疫5万死元辱，膊该辣类絮房甚地么产羡的计报祝酬刮率缓为1课0％怒。延试烈计恳算理该杏宗竭房覆地鸭产逐的卡收芽益司价挤格喘。四唱、泛未赢来税若皱干集年陈后居的巷房赖地京产锋价章格沉已变知洲p毛1荐0脊3当对未吧来猛某录年件的层房仿地址产宗价竟格晋已聋知凯，因而您已莲知砖房谊地隐产烘价明格售的斑年榴份直以版前俘的匠纯迈收锅益尤有投变珍化授（不孟变烧是守特捕例）逼，r每闭年能不断变见且炊大独于之零有时投，川房斧地斤产鲁价乘格腐的绵计过算牢公雅式衫如鲁下洽：如犁果扩净邮收充益绢每偶年益不兰变锤为稍A篮,劈燕则裕房犁地渴产托价常格撤为【汁例辅5程-西5谜】蛛某端市扫郊悦有拥一耐宗浓房者地狼产洋，倾年刊出矛租誉净袄收厉益劲为氏1亏0微0冤万牛元门，哲预虽计弄未测来促3输年胳内思仍菊然计维纲持薄在步该胡水死平饺，斩但费规澡划冰等合到旁3莫年贪后狠该婚处镜开最发涂为稍新旱的禾市斑中蜡心退，妄预纠测鲜到什时巷，才将巴其赚转乞卖销的敲售劲价倚会朵高派达海1刺5探0蓄0属万鲜元满，舒销无售旋锐廉费渣为脾售罩价筒的志6远％表。塞如暴果盲投宜资狱者测要多求尼该做类捉投热资恭的胡收咐益般率考为延1满0闹％滩，旦则值求冶该评宗静房张地娇产众目求前父的访价格值欲。翼P圈1攻1成9歼-童1伟5【贷解太】编由漠题劈燕意验：【拼思闻考让题崇】洞某陕处朋租惭旧额办旺公各楼避的扒租返约螺尚跪有辉两母年秆到悄期酒，拴在雨此孩最修后指2愿年供的消租律约算中桨，垂每纵年浅可任收缩慧取役净僻租晕金牵8刚0士万招元糠，森到酒期策后哑要畅拆吨除裂作谅为马商页业下用问地姻。攻预仗计很作子为冬商皆业妹用恰地倚的逮价蓄值痛为馒1炸1先0塔0迅万俊元括，子拆骆除甜费辈用训为慈5君0伸万夹元德，轮该亦类单房衡地备产乌的照资冬本带化火率派为漠1荡0全%新。醉该阅旧承办笛公疾楼滚的鲁价胶值给为会多镰少泉？P细1况1爹9茄-哀1蚀6五竖、班净喜收乳益寺按扮等想差君级罗数零递扑增忽的词公向式无泛限纽奉年式爱中阀：次b请为控净枕收芳益夹逐飞年拐递策增反的角数融额典，占如追净遍收功益牧第眯一僚年衡为振A妖，择则匠第话二些年谱为壤A议+缓b胸，疯第杰三特年百为道A轻+哄2退b虏，碎第陆n重年已为画A常+掘（测n纺-耻1狱）联b戚。假耳设案前症提交是摸：殖（衰1克）残净虑收恼益画按杏等夜差改级素数弱递狡增漫；（班2骑）疼资肢本芹化御率雷大谈于气零永为俗r示；（未3易）宾收恭益掩年掉限躬为誓无丧限山年跳。【烤例先5假-览6灰】扰某怪宗蹄房惯地溉产炭预与计凑未脏来铜第悲一眉年予的贪净焦收灯益景为夸2伍0赔万钩元与，殃此渔后英每肯年壤的猛净看收器益绪会债在恒上兽一库年逝的坝基耗础奖上云增撞加皆2五万旦元送，昨收针益好年百限夕可登视马为素无诸限益年进，播该克类届房缸地钩产岛的呆资流本槽化庄率尸为坦8写％呀。懂试两求倒该夸宗摇房天地辨产胁的护收搬益冬价喇格眠。五占、寄净许收孩益山按哀等题差寄级决数述递搜增态的烤公卡式有敏限吨年假某设秒前裤提震是卸：册（散1奋）疤净熊收切益茄按停等症差召级稿数植递行增民；（许2硬）偶资耀本铁化强率嫌r辣不愁等煎于劲零江；（剩3践）蔑收斧益候年门限血n捐为膏有块限瓶年感限硬。【键例范5摩-卡7务】狐某赌宗据房况地象产代预舰计介未离来匙第千一合年膛的床净修收僻益穴为叫2筋0子万窑元捎，型此韵后帮每孤年叙的醋净伴收骑益济会艇在例上藏一擦年移的颤基桐础绿上巧增危加土2悬万吴元敏，泼收裁益暂年炭限壤3葡0串年网，允该欧类焦房刮地悲产窜的妖资桥本展化葵率跟为爷8汗％最。辩试证求葵该懂宗音房者地惊产裙的惯收赖益孙价交格木。五浪、经净亩收旨益帝按吴等朋差宏级聚数佣递次减携的忆公宵式只婶有剥有董限淘年式智中吉：垄b而—狐净筐收馒益君逐稳年劳递鸟减伤的张数倘额列，绕如雨净仅收啦益闯第券一轰年低为属A洁，吴则胀第竿二煎年倦为序A通-炕b随，钟第口三迎年受为射A尖-豪2在b湖，括第描n根年楚为愤A龄-阀（判n薪-续1竞）粪b耐。假五设颜前资提脉是躁：（拌1殿）圣净队收窜益锡按至等己差谜级敏数知递知减石；训（挠2老）匙资温本域化晚率络r摸不惭等焰于眯零柴；随（斜3团）贿收妻益凉年云限摩为笼有驾限袄年崇n升，敲且稠n橡≤稠A暂/脑b吧+长1跳。布（办当里n女＞右A道/孟b眨+伍1闲时具，足第场n定年零的则净侄收盒益奔为写负忽，亡以挽后鞭各晶年渗的循净铅收遵益嘱均欢为柄负绑值罩，涉任失何贩一若个赶“农理窃性呀经犹营佛者呼”悲在锋A削/兄b廊+该1群年殿后豪都钢不予会哪在别经坑营抱）及。六盈、锅净最收数益婆按交一化定介比荐率净递豪增财的猫公书式无伏限怒年【板例至5大-闹8驴】肤某研宗肾房福地嘱产镜预博计宪未误来仪第继一言年固的权净面收宅益演为支3挪0苦万损元食，倡此鹿后临每痒年撇的势净漠收娱益莲会孕在块上叶一袜年纠的很基恩础怪上独增舌长笑2勺％吃，呆收图益己年额限熄可租视庙为对无盈限厉年旋，遣该窜类笑房封地花产巧的某资剖本龄化狱率班为火1冷0厘％轮。掀试述求乘该歉宗庄房踪蝶地修产映的科收穴益偶价赛格肺。六瓶、往净肝收合益牙按事一率定肌比馋率知递筑增吹的团公爸式有哨限替年假晒设练前违提冶是伪：价（松1代）翼净越收日益戒按每等筛比秧级辞数雄递捏增（袄2贫）搞收吐益词年顷限蔬n锁为捧有绘限浇年保。【跃例梅5系-榜9寄】鞭某古宗稠房竿地巷产阶预袜计靠该畅房垂地轿产证未煮来珍第四一烘年贿的骄净预收哥益估为香2拐0攻万滤元途，撕此秆后剃在薄使概用兵年荷限么5线0叶年喘内业每生年弦的跟净铅收桶益戚会勿在鞋上慈一艘年顺的胸基汁础列上紧增英长贷2俘％情；谊该顾类番房别地君产细的贫资鬼本枕化铲率绩为巾1乞0谦％洪。映试乱求蛇该烘宗暑房俯地合产蔬的脱收糕益龄价源格雾。收叫益技会爪不次会颠减艇为排零六下、复净真收缠益请按润一加定豆比桥率假递祥减歉的青公瓦式无限年式医中孔：砖g扶—毅净秧收毫益砌逐棍年蝴递愿减蒜的诱比疼率假工设来前纺提磨是蛾：（衔1题）离净炎收越益帖按蝇等锯比损级甚数产递油减橡；（胖2格）垮资足本钞化掌率厚r抛大办于帅零味；（店3倍）解收朴益猎年皱限等为恳无循限饼年疤。【农例陕5乔-值1帅0梢】碧某节宗监房舟地聪产徒预写计敏未车来丝式第躬一删年阔的穷净奥收彩益睁为黎2握0旺万伐元装，拉此造后孝每械年孤的吐净躬收男益课会数在拴上慨一拳年绞的托基坝础亲上弦降崖低暮2友％醋，服收浅益唤年己限谈可残视偷为迅无窝限斜年津，兄该渐类瞧房播地秀产好的稼资乐本棋化带率欲为阔1糟0拳％何。贼试牲求赴该肾宗站房县地跌产侍的声收税益斥价沸格映。【绣解赔】躁由汁题印意卡：六灾、团净欢收拼益夸按退一腐定合比求率宝递接减温的邮公牙式有限年假示设授前椒提改是饮：（尼1疗）萍净侮收庭益帜按会等糖比镇级眼数芽递誓减些；（睬2尿）炒资惊本受化青率灵r裁不各等意于晨零脾；（占3聋）钻收筋益踢年肾限秘n撞为层有威限些年鸦。【澡例滴5画-元1忠1冬】收某外宗个房疾地票产哥预择计日该刺房庭地润产昨未初来挡第卧一秃年欢的努净秀收哥益考为冈2汁0赏万踏元材，慰此厌后拔在亲使么用挣年暮限岸5飞0帆年胆内哭每劈燕年奏的泉净颗收坡益蹈会牧在送上然一红年思的脖基旋础冈上塔降喜低衡2伪％颤；贡该域类战房借地收产符的奥资胆本拒化绑率膏为陕1讽0婆％眠。柜试惩求禾该阴宗距房对地始产驻的浅收趁益消价配格棒。【千解狗】牛由天题截意麻：第等三因节收庙益气还贱原哲法药的蚁步谨骤一、靠搜考集待并管验项证具有家关壁数痛据纱资搂料二、蹄预衡测拴估阁价墓对莫象毛的纯滑收必益霸（煎净暮收严益遗）三、播求堆取还号原前利诉率四、让确戏定收台益泡年扛限五、间选藏用仔适比宜栽的雾收罪益堂法公宰式计冻算属收尖益闯价睡格一龙、竹搜服集记并则验钻证泽有狂关咐数木据可资秃料目择的：究为捐了伐测俭算楼房换地棋产伐的喉纯拘收垦益去和羊还鹿原崖利陡率旬，荷评居估恭房孔地耻产筛价剥格呜。内岛容：估新价飞对捎象碑及扣其类沸似演房破地轮产收守入毒、裂运注营坊费伙用爸等血数释据泄资徐料光，摔银渗行牢定拐期祸、枪活夹期温存急款柜利聚率每、其房愉地杠产碰投脖资裙的群风色险混等爽数孩据阀。途幻玉径：查筒阅骑有茫关笼部钻门牛的迹资锋料姓及劈燕实糊地筋调冰查峡。1暮、坡纯捧收诞益羞的尘概奋念指腹归丙属毛于侵房焦地贯产全的这除眨去各旋种注费详用后厦的软收铃益效。叛即丧从岁总秒收倡益篇中扣闸除到：①份资秀金付、额劳敬动裁力史、羊管疗理强等极生笨产眨要能素俩对纵总误收芒益糟的翻贡艳献订程谊度俊应名该壮得怜到捐的网收阻益厦部搁分；②爹收忘益骡中谦不广能般由披投已资赤主泰体犁自环由周支柿配值的舒部俭分黎，牺如明经竞营馆需框要恢缴卧纳罗的亏税争金孟。二乏、趋预芝测禁估额价爹对膝象虑的纯虹收父益敢（忘净录收旗益橡）2化、续纯龙收继益梅的缠种属类①昼实黄际义纯葬收吵益滑和沉客现观针纯所收疲益实外际靠纯凭收桥益楚是缺指夕待拢估毯房尤地避产猾在现纠状洗的裹经便营停管讽理昆水遣平暑条欺件疏下，汉实年际详取很得张的蛛收雨益械。实浴际经收蹲益姜可签能唉为厉0，员甚闹至持是负顷值。客兽观赢纯繁收程益棵是扫指绝排孕除撞了年各恋个画企持业抢实煎际猜利老益中浑属牌于肃特飘殊异的透、重偶苏然组的尝要值素丹对驴实俊际捕收度益创的另影狮响肝后衣得声到挪的一厚般塔正垃常途收武益。注屋意：衬在晌用临收秋益疑法佣进爆行催房掠地麦产感估匆价待时先，有杏租蚂约现限飘制籍的，租乡丰赁蛙期泰限半内仍的洲租辣金圆应答采冬用寇租梳约岸租烘金(实墙际砌租每金)，浙租陪赁衬期太限驳外敬的兆租粉金晓应污采朽用唱正萄常青客密观献的咬市蚊场下租款金(客宾观认收教益)。没根有告租旨约水限闯制羽的，肝实驱际建收脊益宜为0或纳负伤值浑的评，通疯常放采江用客骄观棵收僚益作司为喜估朽价饲的赴依存据板。②转有总形告纯炉收麻益歪和公无花形器纯浆收垮益有母形搬纯乖收变益疑是店由辟房呢地任产图带勤来券的续能泳够斤直无接视用货枪币来祥表丽示善的纤收效益端。无柿形叶纯便收赠益默指铲由泽于叼投置资图房合地差产诵带熄来朱的间摊接鞋收汇益，刊如畜安芒全贴感禽、料自背豪锡感糖、汽提部高年个跳人叮的战声增誉喝和苍信贪用桂、陆增拖强敢企补业饼的吗融衡资拆能驼力木等谷。注短意：耍在箭用厉收蓄益申法笼进裳行壤房锻地禾产摇估索价婆时亩，无讨形葛收搭益剧难犬以惨货秀币密化弱，护因岭而立在驻纯蹲收明益眨计传算网的必时充候旷难斧以秋考龙虑葡，缴通钻常昼情盆况低下剂，果可营以妙通旁过促选埋取较逗低恨的协还着原绞利球率来朱考框虑舞无疮形棍收拣益朽。③子基膛于掠租毫赁锁收闷入梅的楚纯驻收拳益专和抚基傅于添营渠业菊收黑入筋的历纯喉收块益收眼益羡性忠房辉地登产镜获补取瞧收娘益回的属方苍式瞎，桶从房鞋地学产河所馅有宵者谢的苗角脱度看辆，虚主叠要烛有出山租和营穷业两五种拿。听净崇收修益只的帮测分算译途币径念可氧分答为悄两轮种起：一询是基翠于誉租舟赁茅收朽入谱的效净蚂收衔益例肃如：莲普请通燃住骑宅宫、各公副寓球、册写矛字蛮楼柴、唱商慈铺丛、糠标应准护工拒业焦厂逼房神、写仓垮库咬等粱类独房改地抗产姨；二熊是基耍于杏营矛业经收优入话的融净告收谋益例择如：逼旅诞馆煌、袜影弱剧魔院昆、团娱餐乐西场谋所慰、把加蜘油脑站霸等源类池房敢地翅产央。3羞、梳纯驾收趣益社测卸算滑的场公谣式①绘基巴于租最赁抗收槽入测总算熄纯它收切益（京重冻点去掌剪握糊）纯饺收均益匪=射潜飘在石毛铃收滴入献-串空淘置拐等则造努成客的喜收讲入伟损失捕-馆运刘营肌费麦用赠＝判有昏效爷毛卫收追入市－挂运鸣营栗费醒用潜记在肆毛竖收稍入:是却假咽定研房峰地冻产削在庙充群分饺利工用劈燕、竖无拿空舍置盾（同即1待0恐0％纺出边租计的失情欢况霸下蛙的灿收溜入肉）周。在灿房桂地情产铅价少格昼评俗估摊中拥，帽其葡包贤括租贯金盖收就入和租换赁占保箩证王金真或击押色金灯的瓣利览息叶收慌入。有系效谈毛崖收枕入:是食由症潜晚在灵毛贝收歪入哨扣抓除空喇置求等亿造炕成级的遭收敞入齐损弄失桨后苏的匀收滑入。空果置每等垫造浩成振的季收善入电损冲失泻包线括展：坚因巩空怜置财、竟拖隔欠注租疯金宵（槐延烫迟坚支乒付姜租步金史，黑少略付算租晒金梅或坦不测付麻租胜金炮）欣以闹及搞其腿他许原缴因合造气成行的壶收咬入莲损赔失黎。运所营教费临用：祖是括指刘维毕持率房姥地网产鞋正危常盗使引用母或陷营喇业饰所纱必界须软的济费心用芬。管饼理浸费：烈是档指确出汗租位房忙地香产李要觉进霸行傻的芒必轻要愧管镇理呢所胡需搁的若费叶用山。氧(璃租群金趟的稻2坝%劝～执5磁%考)维锣修疼费：截是废指查为华保毛证倍房桶屋甚正么常扣使富用异每枝年湖所似支羞付荒的设房董屋使的烛维送护号费优(绣修土缮蓬费万用波)卸。保逗险谅费：院是辱指故房认地默产为所便有恭者撕为多使街所工拥佣有难的背房误产俭免圆遭敬意穗外掉而关向医保该险岸公政司掘支秒付耀的醋费册用孩。凭(魂租液金解的档0眯.第1擦5友%畅～贵0球.纵2挑%取)镰。税磁金：扒是药指案房喇地蜘产惹所承有谈者诱由烧于双房草地揭产序出述租姥而贝应定按椅照野国冰家旗有姨关声规题定术向兰税讽务逢机耀关渣缴晨纳仓的房良产暂税眉和播营花业要税。伤由竹法笛律岛具源体提规勇定前，摧如算营纵业去税梁，剪城恨市献维谊护夺建解设解税稳，摇教谈育是费资附升加引等奴。中旅介额费迹用：客是划指些通障过澡各露中四介跪机面构扁发泥生猎的擦，功应呢当隆由腐房洁地纷产昼所疫有拣者校支界付维给恼中掀介苗机傻构叔的营费肺用战。出科租森用并房里地差产巾租欣约颤中雁关充于哈费释用扛的祸负活担敞表在婶估好价腐过和程观中曲，卸需援要抖在窜分胸析租皂约的裤基愤础贱上决肯定所旧要售扣耗除禾的瓶费甜用巷项矿目池。如广果堆租暂约锤约这定触保屠证那合喜法痕、被安烤全恐、祝正阻常蜜使宽用轨所刃需普要诞的如一证切捡费败用链均衬由饼出贴租释人蛾承围担跑，魔则剥应圣该家将厨其全筒部足扣含除；如咐果苏租摔约唱约筒定斜部稍分籍或抖全口部宾费嚷用赴都昆由泥承伯租啊人服承叉担殃，愤则唤出淋租暂人汉所状得算到偏的弟租史赁晚收仪入舟就茄接豆近抢于吹净染收货益匠，摧此挖时欠扣枯除铲的渐费况用锄就荐要相每应诸的语减岸少。关忘于鄙该站公研式稠的光几刘点既说猛明：潜访在槽毛狼收识入分、暑有葡效炒毛灯收饭入苗、今运怒营巧费尼用帽、唯净吨收遗益通沙常以年观度计熔，张并贫假峰设广在年轰末发层生界。空拜置滔造怒成哑的哲收转入强损稠失泻一架般拿以潜要在飞毛原收迁入的穗某匙一躲百需分解率丛来疼计望算著。实眼际衡评忍估先中拳，发通霜常讽会果用运吸营晃费滑用龙率来留求满取辱运侧营个费冷用陶。例轰题：某缘瑞商稀场摄的括土抬地培使覆用尊年壁限抖为昌4敌0斧年俊，博从周2甲0穴0赴1珍年冒1软0葡月茎1窃日晋起断计尘。吉该山商镰场浅共市有查两古层居，坛每病层好可宽出兵租其面捕积辱各掏为搏2担0练0猴平锅方浊米疮。睡一侨层并于很2日0音0满2液年熊1缘瑞0圈月赞1芦日横租贸出蝇，春租非赁产期赵限塞为落5衣年吊，敬可讲出兼租职面近积玩的现月驴租昨金昨为1性8比0房诚元娱/冲平咬方澡米塞，抹而鸟且投每眠年雁不机变访；拍二扁层壤现袭暂性时空岩置占。贴附扫近斧类名似圾商访场捕一吃、掩二脚层鼠可傍出急租共面抄积竟的堡正芝常侵月余租钩金喷分冬别投为号2森0夫0物元逐/举平榆方猎米竿和哥1鉴2拳0逼元拦/缎平叛方替米乓，烧运乖营走费羞用盛率姻为道2敬5侧％武。译该册类逗房基地厅产伪的丛还画原旬利观率姨为当9楚％伐。幸试赚测钉算2招0背0换5私年烘1塑0蒸月浇1迅日带宣租撑约觉出剂售屠时职的喇正乘常扫价米格始。健p蒜1控1狮7土纱地永使侵用讨年窗限剂为4暂0年疗，马从2酒0买0碍1年1阁0月1日氏起冷计商场一层二层出租状况2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市场租金200元/m2

120元/m2

运营费用率25％25％还原利率9％9％估挤价冷时灭点贷：2辣0挑0赏5版年华1句0丸月箩1棉日解：问该扣商谣场2晕0鸦0伸5年1姥0月1日兼带阀租绒约称出得售脚时笋正往常牌价首格龙测絮算负如佛下榜：①旨商泥场1层般价培格趋的馆测您算半：公名式：租惩赁某期色限内年克净能收徒益澡＝2促0掏0×1葱8射0×(姜1－2接5％)×1族2锋=裤3勤2顽.所4龄0（点万归元滋）租澡赁瞒期款限外年贡净移收徒益修＝2剧0买0×2灿0谨0×(疲1－2浴5％)×1驱2尸=称3甩6沉.付0琴0挥(万容元)＝3沙7架5伶.课6杂9巾(万悔元)②童商征场2层晒价东格离计盏算堂：公晕式：年愧净逐收虏益=伟2联0醉0×1剩2席0×(嘴1兰-叉2窃5％)×1歪2牵=牙2乎1巡寿.裕6典0娱(万饲元)＝2户2陆9妖.笋2换1古(万检元)该横商泉场登出械售哀时号的鸽价讲格P＝P1＋P2＝3端7惑5径.巾6鸭9＋2救2移9是.跃2似1＝6狼0诸4肝.长9棒0吹(万墨元)②转基疾于让营在业锡收槽入绵测恼算颗净叔收融益净少收盗益月＝件经针营冻收终入模－牺归窑属为于造其层他荷资够本攀或淋经除营书的狸收幻玉益归哭属浴于滔其嫌他叙资篇本偏或岛经禁营团的胆收徒益次是辣指柜商寻业贷、华餐恨饮航业葵、你工升业山、营农尤业孙等捆经信营朽者旦的仇正悔常伸利抓润巧。商伤业催经增营野的险房伟地驱产：净全收瓶益冈等屯于尾商狭品柏销千售返收插入抓扣蹲除皆商质品罩销插售规成忆本谣、舒经户营弊费锐用肆、哈商刘品贞销到售辰税肌金妖及脆附千加裂、尽管宫理宴费倡用匪、制财臂务透费宗用袍和旷商待业荐利拢润膊。工营业捆生赶产享的神房菌地衬产：净旗收犯益鞋为字产纱品抄销丸售障收追入六扣茧除论生始产魄成萌本倘、抚产限品滤销题售尖费虫用储、纠产冠品陕销屋售惕税候金让及项附摆加楼、湖管南理怪费付用动、片财王务舰费衔用扫和糟厂中商隐利伞润伸。农捡用植地：是筑由贞农疗地倒平杠均迷年熟产壁值(全燃年啊农贯产羊品谊的嫌产市量侄乘潜以渴单送价)扣山除雪种袄苗岭费屋、皮肥椒料章费岗、纲人举工掘费踩、尖畜登工援费跟、抬机怪工爽费府、汁农档药纠费垂、聚材垃料象费活、抗水恢利凶费朋、情农举舍坝费慌、批农适具图费运、佳税作费症、披投屋资络利第息丛、蚊农下业胜利狡润悼等斧。③粘混墨合袜使割用熟房举地送产荒净磨收冒益或的鹊求债取混睛合真使怨用岂房榜地光产是吴指山多瘦种命收筹益忧的装房饱地笋产密，宗如炊星电级贼宾僵馆驰，飘一四般辫有矩客卖房你、扫会爆议课室四、查餐哀饮再、善商仪务始中即心辅、秒娱傻乐虹中渔心瞧等启。方复法锄一：歪首侦先复测亭算衔各咳种江类炮型欢的柿总饺收豪入修，蝇然戴后塔测无算岁各怜种析类躬型萝的若总依费外用危，充两致者车之哭差丙就安是壮净摧收丽益驼。方黑法士二：打将贵各叔种殃房鱼地慰产艺看威成粘是唤各岂种刺单死一匀收嚼益怜类尽型颠房谨地撇产售的谎简盈单辱组习合连，寺先叶分彼别山根庭据忆各钥自冲的你收闷入丽和报费自用啄求怒出能各胳自恨的脾净治收冤益蔬，奇然颈后头将饥所宣有戏的种净纲收酸益隐相某加肉。④虚自尽用喇或奔尚淘未茶使杜用耗的手房氏地蒙产巾净训收见益喜的再求旨取根参据予市恒场波上地有父收世益腿的坊类伸似知房旨地妻产顶的行有期关躲资计料驻按域照羡上伟述尊的座公各式妻测来算筝净考收叛益劣，崇或科者即通虚过小类吼似章房雾地胀产体的念净宵收堵益朽直馋接惯比难较厨得耗出古净率收沉益躁。四扮、步收梨益材年并限云的许确念定估疯价宪对隙象羊房蜡地好产烘自聋然踪蝶寿钻命法乔律糟规财定矩（果如梦土词地盖使舒用救权桶法酬定欠最伸高释年穿限推）合摧同乘约致定靠（梳如巨租避赁迅合距同勤约招定络的竞租贡赁冻期拳限疮）房煮地谋产哨剩差余到经纺济顿寿子命功来奴确颈定收奴益窗期喝限绣时躁估瞎价漏对断象悲自石估五价虎时乖点锣起来至橡未戏来子可盏以掏获订得斤收受益们的伤时吼间勾。1家．泰对气于钓单影独杨土阔地丛和裹单姻独胃建刘筑系物奔的份估柏价根数据闭土型地年使好用公权庭年霞限抛和例建欲筑局物私经倍济饿寿养命纽奉来腔综胜合再确饶定搂收设益涉年锡限缩慧。然椒后肠选我用楚有继限梯年境的坚收届益晶法享计倡算雪公耽式至。注滨意咏净围收步益窜中要不迁扣绍除骗建侮筑狭物命折叫旧居费写和存土担地必摊假提论费蹈。考势虑唯因效素2坦．援对宋于猎房棋地巨合稠成趁体息的被估江价告对镜象对和于菜建停筑流物岸的酒经摔济框寿果命晚旬于或撕与羊土俱地承使筝用络年秀限一斩起结冰束昼的就致根灰据土换地狱使蔽用冠年掏限确容定肿未眼来锅可皇获酿收廊益村的剩年听限愈，浸选有映限马年的根收择益寒法辛计它算诉公晴式坡，炎净奋收炒益钢中厨不姨扣亿除建座筑爸物滔折灰旧构费术和都土奴地而摊痒提慈费掠。例螺题例：求纹取概房播地酒产斑价浙格对狂于宫建破筑羊物疤的闭经粉济纷寿虹命呀早贷于阀土撕地刺使白用损年脚限捐而质结钞束台的以建绵筑糕物告的懂经请济来寿姻命确水定辜未萄来州可援获之收是益抖的隔年栽限累，桌选寨用椒有项限表年观的调收刘益匪法逃计划算狐公德式洋，誉净港收落益移中城不类扣绑除承建闪筑级物育折厉旧晶费骂和瞎土那地刃摊野提湖费及；朵然贷后剥再守加汉上至土明地也使良用幸年数限备超脖出烧建碗筑妄物黄经剑济泻寿斤命网的土指地寇剩珠余寸使淡用抄年漂限窜价名值捎的榆折先现蛋值。五冠、输还献原童利朽率绍的勤求苹取1、狱还宁原酱利撤率挖的概脂念还要原残利窄率丹又裳称谋为玻资挑本雕化睛率犁，跪是尾将跑待柱估忧房袭地照产世的舟预蠢期足净麻收哥益捏转共化错为末估某价粱时臣点陕该页房守地逗产嗽价面格学的比树率。还器原拒利慌率肥的勇重享要梯性运：净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672齿、宿影馒响丢资距本骡化痰率吸大办小击的员因骗素投横资戒风离险资俗本浪化勿率弹的倍高察低闸与撤投登资笨的也风惩险疏的犹大检小摩成正温相惯关险的除关伸系裂，丹即仆风换险购大舰，狮收独益报率灾就界高女；抄风抄险槽小呢，炸收笑益型率栽就五低资。房脸地它产虾的铅状速况不障同稠地腰区筹、励不巴同步时英期藏、职不帖同黑类轰型狂、拥不舞同用投途吴的眉房非地每产灯，缴投纸资佳风版险犬各忽不撤相挂同则，洗因森此体报抽酬猎率贿也控不介尽狠相谷同满。3仆、史资昂本岩化搞率接的安种姿类李及狠相鹊互扛关蹈系①鹊资逼本膝化扫率剂的棚种父类土呀地竹资眠本陷化器率：露是范将无待串估缠土苦地零的围预奔期均净弊收常益透转紫化拜为证在格估链价科时备点弓的佣土发地燥价轧格蠢的属比葱率壮。此拘时限，估闭价聋对也象是单剂纯锯的以土使地，酱所膨选耕用踏的掏净蒙收崇益讲也花是盗由络土甩地拼产械生棵的叨。建词筑杂物吗资侮本库化糊率：项是兰将府待势估树建靠筑被物竭的教预勾期例净打收旅益侧转苗化惑为妥在杠估抵价划时流点助的债建拼筑想物洁价爷格吉的龟比隶率速。此拢时饱，估融价挣对俗象是单数纯取的南建妇筑限物，棚所竹选队用瞎的斩净欠收躺益泰也胡是铅由珠待构估野建唯筑惧物脾产哪生菊的斜。房百地美产晋综雀合冻资争本皆化芬率：线是呢将备待洁估倍房愧地佛产怠的呀预乞期台净建收索益类转粱化甜为圾估紧价郑时吸点箱的粒房湿地虎产支价舅格重的剂比复率版。此扑时嫩，估绳价熔对概象是房净地衔综嘴合本体，盯所烫选辫用挑的做净讨收共益亿也经是艘由芽房区地锈综半合侨产闷生无的旧。通饮常各来巷讲太，建聋筑叠物拒的垦投逼资牛风匙险错高唉于冠土赔地的的巡寿投钳资蜘风滨险辉。②胸三阅者涛的例关称系在命已蜜知腥建零筑明物原价蜘格网和瞧三尝个贩资得本宵化亏率穷中歉的倦两炕个莲的址前国提渣下牢，匀三俭者凉之妙间压的甜换绍算饱公层式矿为膨：公泊式君中:联r罪—房还地药产绞综杀合额资茎本薯化坦率状；rL—土杠地汽资旧本渡化摘率;祝rB—建猛筑耻物苗资痛本演化旬率;L房诚—土糕地坟价利格涨；B菠—建惊筑脆物阴价绑格脖。这谣种玻方钞法固用捷来甩进猛行周土疲地球或门者帽建退筑偿物浊价草格尚的评耍估壤时找称隐为剩煤余明技志术,也社称只为残洞余乎估黑价层法。当戚已存知灯整众体尖房银地鞠产设的袍净屈收冠益精，躲其堵中量某悬一凳构成看部把分朽的送价麦值哥和镜各毕构稀成愚部黑分极的问资愧本连化虹率糊时慢，寺从惠整禾体元房哲地收产敌种崭扣殖除敢归交属沈于扬已础知堤构荐成毙部敲分孝的形净藏收虾益泄，慕求蜂取津未农知释构洁成聚部赛分两的降价馆格壤。若嗽用法于刃求宰取呼土倡地由的雁价纠格无，融则省称耐为土罗地兆剩产余敢技辜术；玩若享用稍于扛求恒取帜建意筑副物鼻的悠价苍格风，耐则添称金为建属筑绞物选剩余余纵技殃术。例废题惰：某史宗柿房政地染产吊每勒年勿净币收吊益湖是5舟0万糊元腥，销建博筑围物括价妹值划为2案0知0万犹元慎，摔建述筑妇物糊资桥本包化酱率告为1妖2％主，懂土醋地卖资早本浪化腊率赶为1渴0％括。灶试剧计策算基该眯宗纹房呆地托产糟的蔽价爹值智。净壮收么益膜=权价晋值喉*萄资索本刑化弟率解秤：公该吵宗本房慨地粘产笑的嗓价膊值随计餐算杂如缎下山：土头地垄价胳值＝随（5拼0－2墨0毙0×1弄2％仓）/差1搁0％＝2廉6锄0（只万翁元方）该互宗样房规地铲产离价达值＝怠土贪地诉价俱值街＋室建粘筑绵物谣价野值＝2傍6