某地产财务经典实践案例

地产财务分析经典实践解读万科

公司简介1行业分析

结构分析

综合分析234ContentsCHINAVANKECO.,LTD5

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到今年25岁，仍旧金枪不倒，青春永驻。

上市公司：

90年代深圳第一批上市公司，25年来依旧扮演股民的摇钱树。

王石：

万科灵魂人物，好比巴萨的小罗。1999年退居幕后。

万科周刊：中国第一内刊，注重企业文化，饱含人文精神。建筑无限生活：万科宗旨，已伴随着万科成为城市时尚标签。

四季花城：十年磨一剑，引导环保居住理念,提出绿色建筑

住宅产业化：这是万科的专业化选择，务求引导行业标准。在行业内推广合作经营的模式

海螺行动：解决城市低收入人群住房问题，体现企业公民的责任。自厘我蕉评冠价王杆石裂曾飞经轰不傲无岔得扎意娘地益表胃示热，睬只绑需辆要喷六鲁秒跌钟贸就塑能捷把碗万捷科露的御业弯务度、府行萍业孕地击位姨、杰客板户熟口覆碑川说乘得醋一斤清须二械楚知：宫“系中筹国且城藏市眠住兴宅糖开亮发闷商欧，涝上屑市诵蓝雄筹阵，粪物局业睬服苗务骆好桐”王忧石:柿2仍5周怒岁觉的迫万弊科辆还郑只教是句一徐个装青糊年趟，失更安多化的眨还劫是菊要薯着便眼脏未创来符。公要司汗总杨裁态郁肿亮:将僵万无科央比间作索一签个挂“容块极头御虽具然塌很施大宝了靠，柿但绳心注智循还低需乞要信磨自炼营和凯成扩熟简”睛的轧年邀轻升人雹。-势-愚-昆-自厦豪召而唱清择醒CHINAVANKECO.,LTD二.行念业津分险析CHINAVANKECO.,LTD二悄.交行蜜业旁分葱析固:万泼科溉发鉴展叙轨捆迹一根支宽独得秀9认8年背，局房黑地肃产佳上铃市简公或司殿数窃量俯剧困增哀，就反等映磁了摊该康行占业犯的贫迅百速压发乔展掌。大苦浪敌淘匠沙百江花碧齐攀放0扑4年染，蔑在蝇宽赏松石信属贷练环欲境讨下葱，貌九腊大下房荣地卖产强公饭司导领怖跑哄房射地胡产莫市钥场典,养带河领岭行鱼业斩进识入近繁嫁荣泡期的。万滋科布开敏始无从怒众蛋多戴房疼地司产伤企帝业罢中汇分告离社出盖来箭，吊连程上胶台旁阶巷，躬尤质其遗在签0朵6欧、威0湖7俩年滴把押其从他坦公勺司候远定远锣抛殖在栋后驾面芦。CHINAVANKECO.,LTD净冷利尽润净握资谜产营粱业合利降润营案业理收而入筛肚选白标车杆僵企拔业刷和功可活比泽企祥业二.行析业滤分疤析:大绍浪金淘俯沙总薪资猴产CHINAVANKECO.,LTD指标行业前十名总资产净资产营业收入营业利润净利润000002万科000002万科000002万科000002万科000002万科600048600048600048600048600048600383000402600383600663600663000024600383600246600246600246000402000024000926002244002244600376600663601588600383600383601588000046600663601588600675000046601588600675600675601588600663600325000024000667000667002244000667600376600325000006通设过杰以头上脚图即表独，争我蹄们钥可蚀以优看衣出可许蜜多遗房践地勇产雕企流业殃借套国浙家速政拔策笛倾商斜著的租东乞风梨，厅迅爬速雅发反展茧了册起库来.无质论歌从众总柳资池产静、转净适资锦产闪还嘉是夸利牧润铅指菌标另来猜衡暗量饱，0抢0及0准0腰0宾2，6眨0迫0数0陡4背8，6膛0宫0斑6蚊6洲3，0轿0新2厉4赚4，6己0抢0度3排8断3都任是互房左地削产愉行嚷业双排糟名傻前键十臣，石万的科嘉（0较0督0叔0老0歪2）听一港枝坛独盾秀顷，喜是帅当苍之吉无模愧伙的梢行住业铺老旷大冤。办（0尚0疮2羞2杜4纪4上蔽市航较删晚证，从予猾以浩剔犯除裳）因固此倚，采我峡们懂选躁定欧此侄其倾余歇八纠家酬企斧业凉作敏为库万坐科爽的届行得业却对蛮比密对巩象盈。CHINAVANKECO.,LTD二.行密业顷分帆析:大篇浪鸣淘神沙资宝产末负谎债派表利注润错表现萌金爸流授量番表资醋产匪负敌债拉表利物润才表现侨金嫂流挑量后表结槽构模分秀析建符行孕结极构并分眠析工转行福结星构舍分暂析三.结冒构窜分集析CHINAVANKECO.,LTD对盈比土分经析1同.资卖产脖负者债毁表齐结押构杆分碑析财剥务持指赔标抛(肆单继位梯)鼓｜记2垒0飞0筝9孤-峰0啦9生-冤3禽0台｜街2后0档0像8染-饼1副2卧-竭3钉1胡｜坛2缩慧0沃0挽7恳-宋1奖2谅-招3效1洗｜亡2戴0痕0杆6仁-芦1编2待-舱3丝式1兆｜资饥产矩总享额艘(劳万掀元骗)取｜蹄1抽2鸡9红5梯0姜2虎5能0坡.冈9抬｜冰1亭1清9肝2提3吸6毅5他7捎.转9哲｜投1侦0邻0谈0芽9用4轮4辛6族.钥7荐｜指4珍9丸9甲1暴9剩8鼓4盏.波0脱4另｜负挽债勿总篇额瘦(爱万它元昂)冻｜分8怒7熟1滨3乎8口3驶5肺.贼9桃5集｜撕8垒0牺4岛1斩8扁0肌3版.描0梢2搏｜血6妻6烂1吓7拼4街9缠4厨.渣4侧9恒｜触3衬2咽4熊6里6魄3董3耳.赚6界8务｜流贵动搜负燃债抄(仙万抢元至)扣｜鹅6策2择8邮6郑5缩慧2电2珠.闯6隶5侨｜赌6诱4贤5潜5眼3甲7绍2佣.佩1斤9者｜悠4第8缓7鲁7前3距9打8叮.纳3伤6追｜剪2追2波0绪1旦6览2见7毕.聪0肝6歼｜货喷币饮资呀金茎(页万菜元馆)烂｜戴2挎7笔6碍1希4虎6女1战.铜6休1威｜么1珠9贞9慌7围8悲2拐8左.铅5竖9旅｜稠1畅7缴0崭4驾6过5家0柄.稀4黎6是｜扶1堵0捆7聋4沙3衫6客9晓.尿5盗2夕｜应修收防帐肌款柄(日万嘉元甩)对｜微5贯0理1振5兼2检.先3阳2吗｜矿9轰2伤2那7运7扣.串4讨8讨｜片8障6即4继8驾8运.姜3尤0帖｜都3差6巡寿4锤6生0邮.求9作7群｜其霉他抄应允收房诚款氏(源万碰元然)列｜曾4躲1遍9炊0绣5书4令.户4卧6楼｜己3幼4耽9亏6液0内9跪.笨6桃9首｜钳2伴7央6布4仗0叙5公.塌6语9溪｜武6仆7泊1贡0化0陡.滴5馒7租｜股倾东挎权程益忙(挪万诊元叮)敌｜友3门4我9刑4没2花7由5迷.妇3置9仍｜昌3沙1躺8今9羊1救9非2野.弦5投3恩｜继2怎9茫2锻7抬8朗6撕4聚.观7求6例｜盟1势4母9莲2孟8盟5盆4仓.材7嫁7黑｜资星产门负轻债历率折(舱%忽)冶｜河6猫7歪.雀2恩8拍7却0帆｜近6蒜7热.行4肚4鼻4淹0吃｜惑6哀6靠.础1深1述2丙4深｜赵6悟5栽.宴0幅3快6坏9思｜股妙东阴权藏益闻比云率变(炭%风)狡｜等2药6源.亿9胆8缺2缘瑞2坏｜括2舒6夹.治7扛4荡6冠7张｜菊2菌9贷.蚕2卧5慈1殊0含｜刑2易9亭.亩9承0猜5肌0蓄｜CHINAVANKECO.,LTD资产结构资产中流动资产平均占95%以上，其中存货所占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存货会成为资金需求和占用的重要因素。排在第二位的是货币资金，由于房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，从同行业的其他公司比较可以看出，万科在行业中居于中游地位，属正常现象。权益结构2008年资产负债率67.44%,2009年9月底为67.29%,从近几年看基本保持这水平，而从其融资方式看，更倾向于短期负债，短期负债率平均在54%以上。对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。由此，我们得出结论：房地产业的资金来源主要靠负债,尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商及其他应付款来供给。CHINAVANKECO.,LTD危机四伏危划机恭四杂伏一和般虑来陆讲醉，磁长扩期员负败债乘主猛要搏满斗足弄企挨业明长摆期哈资田金晚的着需激求矿，涝尽段管玩短辨期拘负粗债桃融责资污具炒有仅筹弓资践速拜度击快痰、盛容延易便取鲁得篇、蚂成灿本送较艘低那的蚂优斩点榴，股但合短匙期缴偿历债撕的锄要站求漏更遗容胜易董使君企祝业荡陷广入讽资董金碎匮辈乏哥的斧危退机呀。通慨过积上沿述沟分井析耀，肺房参地级产符企端业测主孝要获依掠靠影短殊期蓝债温务暴资晃金掌，踪蝶而锯这娇些暗款瘦项厨在待宏饶观圆经播济心状琴况贯较颂好驱时钓可容提可供泡稳字定能资钟金兴来还源拾，焦一屿旦猫经则济粉衰膜退苏，己就乏会浮面养临馆资虫金幻玉供桌给赚断黄裂奴的穗问界题(如2末0鼓0奶8年拨房揭屋注销凳售标不晴佳;银鉴根营收锡紧,供萄应袜商晨资颂金帖紧恒张)，者所扯以予房性地台产薯行勤业壁存援在滔很陶高陈的槐风皱险夏。由香于栽万增科屈在唇利破用祥无魔息捧短持期妖负碰债激方扣面云有辣一艳定真的脑优牙势债，酸一滔方哲面菜会心降元低鹅资铅金予成谱本后，栗另沈一包方甜面功也嘉会窃给割企您业眼带积来您更派高架的豪资第金刚断克流疗的岁风胜险男。CHINAVANKECO.,LTD2顾.利咳润歉表成结竿构住分衣析｜财河务盖指伴标绝(易单速位虑)巾｜课2妨0伟0类9墙-或0汇9欢-荷3充0休｜电2阴0秒0块8鞋-洁1据2减-炼3浸1质｜赢2掉0卫0突7浊-郊1杨2爽-舒3锣1绍｜蚀2惹0究0份6练-庸1阁2辜-泊3旱1主鸽营瞎业予务妈收根入闻(鲜万笛)瓶｜抱2兰9乔5兆4厨3鸟8捎3安.装8勿｜抄4级0吵9汪9亲1芦7瞎7半.妄9样2重｜恳3鹅5葛5读2蝴6栋6望1话.良1刻3盗｜项1采7仇9示1茄8锅3滤3艇.最1经逮营银费粗用谁(将万秧元参)由｜帅9响3坑4饲4事8污.苏4雹2清｜动1非8鹊6饿0坡3睡5展.秒0柱1浆｜鼓1掠1演9裤4协5衣4装.坏3累7球｜德6雾2碰5昌7刑1和.闭6蛋8烈｜管李理客费谁用径(柄万厉元离)患｜春8漂8县7堡3策7星.回4伍6库｜匪1兔5跟3敌0泳7燃9推.易9已2阵｜浙1框7糠6玻3破7停6赏.盒5回8吨｜姿8内5庭9认4东5证.敏9后0片｜财隙务坝费蚀用蜜(案万盈元偿)宫｜寄4圈2翁4由3捐4啦.灵0残3眼｜尼6鞠5巴7蠢2膝5武.结3序3构｜隔3怜5涝9低5漂0苏.谜0破1肝｜乌1巾4佩0谁1柜5扯.栗1彩6蚁｜营卖业途利福润戚(束万睁元扑)泥｜协5弹0爪2构2研7反4乞.似1浑6旅｜扑6鹊3寺6半4心7米8冈.艺9抽6装｜恭7述6六5鸟2沿8候9市.支7漫5圈｜小3在4比2灰6犯9廉0号.疤6亿8治｜投合资临收框益忠(弟万它元刚)购｜铅3两1泥4俯2肉4异.虽2嘴1温｜耕2郊0疑9甜4筑1兄.炼1勺4欺｜裕2许0见8堵0辅3薪.颜0蜻7嫂｜垮1掩7疾0凳8巡寿1槐.编1该9般｜利挂润翠总慎额闻(适万瓜元钻)蜜｜谊5利0芽1迷7条0扩7蚊.夹9弓2踪蝶｜算6捏3旗2脆2习2见8召.笛5捆6伯｜愈7闭6缎4蹈1扇6嫌0问.员5向7卖｜滩3垂4暗3尝4抚4辫9聋.萌4漫7慌｜所换得塑税报(海万鸣元哪)班｜呢1签3兔4数7活0繁9籍.棍7袜2厦｜卖1乎6征8帐2锐4栽1瓦.验6断5锹｜梨2爷3勿2袭4挣1愚0原.欢4渡9栏｜造1确0童1诉1吹4冤9避.降7绪6谱｜净融利半润误(柜万发元流)荡｜猴2杆9下5换7航5渠9核.巴2焦2绵｜如4愁0肃3刮3皇1雹7贪.帖0挡0漏｜穿4命8鞭4脊4撕2纷3究.恋5筋5钉｜威2举2酒9熟7俩8衔8惠.项3智8绳｜三锋项复费驳用猜增构长惑率巡寿(哥%熄)影｜忆-梅6屿.坟8届1镰｜枯2撕2诞.谋0蹄2摆｜房诚1代0雄4烫.虹1筋3雅｜词6盲2艇.证1容5销哑售散毛拌利抖率钳(惕%蔑)策｜沈3许0绞.抓2羊1凝｜岂3础9撞.膀0微0亿｜阳4肺1申.末9槽9逼｜雪3针6怠.悲1标5利｜净悬资赞产矩收严益针率过(季%边)升｜扭8排.签4抹6董｜声1屈2违.谁6边5边｜亮1淘6尚.论5锯5哥｜折1赶5欺.忍3洗9利字润柜分目析综洋合晨评葬价06年至07年从收入、营业利润、利润总额和净利来看均呈现稳定上升的趋势，但08年各项指标均下降,估计到09年底营业利润与08年比略有上升,但净利略有下降.万科06-07年的三项费用增长很快,但08-09年很可喜,尤其是09年还下降.销售净利率、营业利润率等指标均处于行业中下游的位置，主要在于其营业成本、营业税费及销售和管理费用率在行业中不突出，使其综合成本费用较高。万科向来以成本管理享誉业内外，之所以出现此种现象，是由万科低价销售策略引起的。因此，低价销售策略能否提高盈利能力、增强竞争力还需对其财务效率作进一步分析。CHINAVANKECO.,LTD利冤润圾率3盟.现拣金睡流驴量梦表京结稀构档分彻析除个别企业外，行业其他企业均存在不同程度此类问题。由此可见，房地产业面临非常高的风险。CHINAVANKECO.,LTD万科的造血功能力差，主要靠不断的、更大规模的资金筹集来填补越来越大的窟窿，显而易见，其风险非常大，一旦其筹资链条断裂企业将面临停产的危险。投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

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投资活动现金流贡献率一直为负，趋于恶化。筹资活动负担几乎全部甚至超过全部的资金来源。经营活动在蚕食越来越多的资金。

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1.010%税后经营利润率13.522%18.207%23.597%15.105%3.308%3.308%13.563%19.279%39.534%净经营资产周转率95.328%54.662%34.141%77.403%55.961%55.961%55.098%24.242%93.224%经营资产周转天数785139214679651500150012091894973经营差异率12.434%9.994%7.941%11.255%1.193%1.193%6.823%4.604%23.454%净财务杠杆123.992%287.904%211.413%123.872%548.549%5