万科产品设计成本对标研究【完整版】

产品成本对标Q12集团万创设计管理中心集团成本管理部Q1:成本对标是什么（062号文件条文及“开工”等定义）Q2:报批程序及上报文件Q3:Q4:Q5:Q6:为什么首批仅对7个标7个指标跟以往定义有哪些不同7个指标是否必须执行对标的核心要点文件Q7:对标基本步骤及控制要点（什么时候对什么标？）Q8:Q9:地下室控制秘诀含钢量控制秘诀操作Q10:对标的责任部门or人？（谁来对）Q11:成本对标的实施难点Q12:推进计划及阶段性目标实施Q1:成本对标是什么（62号文件要点）1个文件：集团2月10万字【2009】062号《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值”的通知》3个要点：1、自09年3月1日起，集团项目新开工申报增加“成本对标审批”环节2、首批7个限制指标：地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、地下室层高、窗地比、景观硬景比例3、3月1日之前已开工在建项目，只要进度允许，亦须参照《限制值》调整

Q1:成本对标是什么（62号文件两个定义）1、“新开工”项目主体（地下室底板）开工此时需进行62文件规定

的新开工申报

如下几种情况都属“已开工在建”2、“3月1日之前已开工在建”已报建且政府已审批停工复工项目(若定位调整重新报建按新项目处理）

进度允许基坑已开挖完整、支护已施工完毕桩基、基础已施工参照《限制值》调整Q2:报批流程及上报资料1、审批流程

审批仍以K2审批流程进行

新增成本对标审批环节2、K2上报资料

《成本对标统计表》中主体6个指标

新增环节地下室含钢量标准层含钢量标准层混凝土含量地下车位面积地下室层高窗地比

硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内，以邮件形式上报给“集团成本对标管理小组”成员，可不再走K2Q2:报批流程及上报资料：补充通知“由于地块特殊情况等无法达标的项目”操作步骤

1、走K2流程之前，一线以邮件形式， 与集团“产品指标管理小组”沟通，并达成一致意见

2、正式K2申报，需提供“产品指标管理小组”回复资料Q3:为什么首批仅对7个标？指标确定基本原则3个基本原则：可行、便于前期控制消耗量及指标量大影响成本较大25个核心指标中的7个Q3:为什么首批仅对7个标？（7个指标的意义）7项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2按开发量500万M2计，则成本降低额约为10亿元Q4:7个指标跟以往定义有哪些不同？2个不同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量窗地比停车面积等）2、分城市、按类别控制Q4:7个指标跟以往定义有哪些不同？统一统计规则、精确定义之①标准层含钢量含钢量=

上部标准层所有钢筋①计容积率面积+②不计面积部分统一规则:㎡=发生成本建造面积；准确、可评估成本对标的㎡＞平常统计㎡Q4:7个指标跟以往定义有哪些不同？

门窗洞口面积窗地比=①住宅部分可售面积+②赠送落地凸窗的房间面积+③负责封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）地下车位平均面积=

地下室全部面积地下室汽车停车总数

如有摩托车位、自行车位请说明地下室钢筋含量：含天然基础和承台（不含桩基）分城市、按类别控制标准层含钢量标准层砼含量窗地比地下室层高地下车位面积地下室钢筋含量硬景面积比例分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际考虑赠送分人防和非人防分有无人防、分区域控制考虑软土地基等特例 考虑上部结构、 分有无人防分区控制 考虑软土地基 考虑地下室层数等因素 明确控制范围 考虑硬景类型小结：规定要求文件层面4Q小结：难点要点操作层面5QQ5:7个指标是否必须要执行？7个指标确定是否综合考虑各方因素？中等控制标准非极限值、是及格线半年实施、评估七个指标的推出并非创新，这些内容早就是优秀的同行高度重视并取得良好效益的重点；我们其实是在“补课”；限制性指标是阶段性的工作内容，长效机制是在所有一线公司形成真正能力；七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进；如同规模采购反作用于设计标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出更高要求；是否必须要执行？3月1日开工新项目，原则上必须执行特殊项目参照“补充规定”执行Q6:对标的核心要点对标：含钢量是不是仅是结构专业事情？是不是靠“--”来达标？地下室是不是仅是建筑专业的事？对标是不是会增加时间周期增加设计费用？对标与施工质量是不是矛盾？。。。。。。。事先决策，过程控制，最后计算对标是设计出来的分阶段第六个问题：对标的核心要点。这个问题实际是包含下面大家经常思考、或有疑问的几个问题

Q7:对标基本步骤及控制要点（何时对何标）三大层面：

决策层面规划层数可售比（架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套

操作层面产品附送率及方式单体高宽比单体超限首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树技术层面

精细化设计1②地下车位平均面积（架空层）单体高宽比Q7:对标基本步骤及控制要点（何时对何标）确定桩规划层数产品附送率及方式可售比①地下室层高停车方式单体超限地下室形式及范围首层大堂结构形式商业及业态地下室设备用房 地下室柱网会所及配套

景观游泳池、种大树基、基础开工2③地下室钢筋含量④标准层钢筋含量⑤标准层混凝土含量⑥窗地比游泳池开盘Q7:对标基本步骤及控制要点（何时对何标）景观：不仅仅是硬景比例问题；另外也影响地下室对标景观设计⑦硬景面积比例可在景观方案完成种大树后、且在主体开工后3个月内上报Q7:对标基本步骤及控制要点（何时对何标）前面说明了对标基本步骤及控制要点， 明白了规程控制、分阶段控制重要性但还是有疑问：该要求设计院哪个阶段对什么标？在回答这个问题之前，先来回答两个重要指标的控制要点含钢量地下室Q8:含钢量控制要点

影响含钢量三要素：体型高度体型、高度、结构转换

高宽比不宜＞6

平面无不规则，避免超限审查

临界高度60m、80m

重点关注层高层数

层高每+10cm，

含钢量+1㎏/㎡，钢筋+6元/㎡

整体成本+20元/㎡

Q9:地下室停车效率控制要点影响地下室停车效率三要素：柱网、设备用房、人防口部

8m*8m

700-800㎡10万㎡中高层住宅地下室水电等设备用房面积合理柱网布置示意单体高宽比基础施工结构转换地下室方案12地下室柱网

小结：什么时候对什么标？含钢量三要素：体型、高度、结构转换地下室停车三要素：柱网、设备用房、人防口部规划草案规划、单体初步设计施工图规划层数停车方式地下室形式、及范围

详细地下室方案 桩基、结构计算

①地下室层高地下室设备用房

②地下车位平均面积景观游泳池种大树范围③地下室钢筋含量④标准层钢筋含量⑤标准层混凝土含量⑥窗地比小结：

对标是必须的 什么时候对什么标前置！分阶段！可行！

难点 要点操作层面

5Q难点要点实施层面3QQ10:对标的责任部门or人①集团.区域.一线

集团 区域一线

制度；技术措施；K2；重点支持技术支持；监管实施Q10:对标的责任部门or人②公司.设计.设计院

设计管理；设计院实施

√++

前期决策 过程控制按要点要求设计院实施事人Q11:成本对标实施难点

与运营有矛盾时如何处理？

只要基础未施工，地下室调整15天；

没有专业人员咋办？集团能给与哪些支持？

不是难事；全员 观念+技术管理工具

工作表

要求、方法、目标，要求设计院去完成 集团上半年指导、支持；传授经验设计院设计院配合、管理！

Q11:成本对标实施难点

Yes明确指标要求Yes提要求前置工作

NO合同指标限额

？

评估；横向比较

确定规则 明确导向 建议以区域范围 来评估如何控制设计院

区域设计院排名Q12:推进计划及阶段性目标区域试点2008年深圳区域施行集团启动0812-0901确定各区域及直属城市控制指标推广090210集团万字【2009】062号《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值”的通知》0902-03培训；推广；引导；实施实施0903-06一、二季度集团项目实施；集团指导、监督评估指标、运行状况总结升级0907评估、补充、完善；范例、案例产品成本对标的Q1262号文件制度、要求

操作难点及控制要求控制前置、分阶段控制人.权.事我们的目标是，将成本对标切实落实，使成本优化成为提升产品竞争力的有效手段与措施同心协力谢谢1234567万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域和X区域版）编号

指标名称标准层钢筋含量(Kg/㎡)

指标说明1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]

指标控制值低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）上海、南京、合肥、成都：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/40（42）/41（43）/45（47）镇江：42/45（47）/45（47）/50（52）（镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安）西安：45/49（52）/50（53）/58（/）低多层/7～19层/20～25层/≥26层标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/0.34/0.35/0.37镇江：0.33/0.36/0.37/0.39

西安：0.35/0.38/0.39/0.4门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落窗地比地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24地下室层高(米)地下车位平均面积(㎡/车)地下室钢筋含量(Kg/㎡)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）含天然基础和承台（不含桩基）非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。1234567万科集团项目设计成本对标控制表（深圳区域版）编号

指标名称标准层钢筋含量(Kg/㎡)

指标说明1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]

指标控制值低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）深圳、珠海、中山：39/42.5（45）/44（46.5）/49（51）广州、佛山：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）东莞、长沙、惠州：38/40（42）/41（43）/45（47）福州：40/44（46.5）/44（46.5）/49（51）厦门：42/47（49.5）/47（49.5）/52（54）（厦门场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，钢筋+5）低多层/7～19层/20～25层/≥26层标准层混凝土含量(m3/㎡)窗地比分母同上门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）深圳、珠海、中山、广州、佛山：0.32/0.34/0.36/0.38福州、厦门：0.33/0.35/0.37/0.39东莞、长沙：0.31/0.33/0.35/0.37高层≤0.22；TH≤0.25地下室层高(米)地下车位平均面积(㎡/车)地下室钢筋含量(Kg/㎡)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）含天然基础和承台（不含桩基）非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。1234567万科集团项目设计成本对标控制表（北京区域版）编号

指标名称标准层钢筋含量(Kg/㎡)

指标说明1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]

指标控制值低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）沈阳、鞍山、大连、长春：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）青岛：38/40（42）/41（43）/45（47）天津：42/45（47）/45（47）/50（52）（天津场地土为Ⅲ、Ⅳ时，指标同北京）北京：45/49（52）/50（53）/58（/）低多层/7～19层/20～25层/≥26层标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上沈阳、鞍山、大连、长春：0.32/0.35/0.36/0.38青岛：0.31/0.34/0.35/0.37天津：0.33/0.36/0.37/0.39

北京：0.35/0.38/0.39/0.4门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落窗地比地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.19；TH≤0.23地下室层高(米)地下车位平均面积(㎡/车)地下室钢筋含量(Kg/㎡)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）含天然基础和承台（不含桩基）非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标.补充规定：1、上述三表的转换层是指转换层高度<3层的情况，若转换高度≥3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高4~5Kg/㎡；2、若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高5~8Kg/㎡。3、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况。4、补充北京地区全混凝土外墙的上部结构指标限值：地下车库建筑设计中的成本问题2009.0309.3.191解析地下车库09.3.192地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4：停车率（重点内容）5：构造做法6：含钢量09.3.193地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库

竖向合理布置：一层？二层？一大一小?

1A

3BX

C

2D成本结论：A＜D＜B＜C

地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米

09.3.194地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库A

B成本结论：A＜C＜BC09.3.195人防地下室普通地下室地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库ABC人防地下室成本结论：C＜B＜A多层人防地下室一般置于最底下一层09.3.196普通地下室■■地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库停车率：地下车库总面积/停车位总数注：1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量材料09.3.19709.3.198地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率简易指标：用于控制万科所有住宅建筑地下车库的设计适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定■■地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下遇有特殊情况，应提前沟通确定例如：1：当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制2：当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下09.3.199■■地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响

设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等09.3.1910■■■■■■■■地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）避免行车道靠外墙布置避免布置平行或斜向车位设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）人防口部设施应布置在不影响停车的地方关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）09.3.191109.3.1912地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸09.3.1913

地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库

地下车库停车率一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左右.其中：变配电房： 公变房：约150平米 约50平米水泵房：约120平米生活水池：约100平米柴油发电机房：约100平米消防水池：约150平米其他：约50平米

注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右; 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房; 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做.设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响此时09.3.1914地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库停车率问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？答：柱网8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加约7%想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现09.3.1915

地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库

地下车库停车率问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？

答：柱网8100x8300mm

1：平行车道方向柱子断面宽应取550mm此时：2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm

3：综合成本增加约10%一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距■■■地下车库建筑设计中的成本问题---解析地下车库地下车库构造做法地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进

层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡道 人防主要出入口构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上09.3.1916案例与成本分析09.3.1917地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析层高垫层覆土16503900 300采用上翻结构梁有绿化时覆土厚 层高 建筑垫层厚地下室方案剖面实例

09.3.1918地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析层高垫层覆土16503900 300

正确做法

有绿化时顶板覆土厚度 应进行精细设计，一般 平均1200mm厚即可 普通地下车库层高3600mm即可（控制梁下高度2800mm）

顶板及底板采用同方向、

同坡度的结构找坡，底板

建筑（面）垫层厚50～

150mm即可 结构梁上翻，不能节省 成本，而且有负作用

09.3.1919地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析层高垫层覆土1650

成本分析1：顶板覆土平均厚度每增加300mm， 地下室综合成本会增加30元/平米

----此方案成本增加约45元/平米

2：层高每增加100mm，地下室综合成 本会增加约18元/平米3900----此方案成本增加约54元/平米

3003：建筑垫层厚度每增加100mm，地下 室综合成本会增加约10元/平米， 同时，相对层高也会增加100mm ----此方案成本增加约42元/平米

09.3.1920地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析层高垫层覆土

成本分析

4：顶板采用结构找坡，可省去顶板建 筑找坡层（细石砼配钢筋网片）

---此方案找坡层厚度平均200mm，1650成本增加约105元/平米3900 3005：顶板采用结构上翻梁，不会降低 成本，反而会影响渗透水的排 出，影响顶板防水层的施工，增 加防水层的面积---不要做上翻梁▲以一个2万平米的地下车库为例， 仅因为层高、覆土、垫层及排水找 坡问题，就要多花近500万元多数工程地下室都在2万平米以上09.3.1921地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析设备房设备房挤占车位空间车道车道设备房挤占车位空间

设备房做了两层高地下室方案平面实例

09.3.1922地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析设备房正确做法车道车道

设备房的布置不应挤占停车位置，应尽量利用塔楼下方不方便停车的空间布置设备房 设备房的面积应挤压到最小，尽量减少面积 设备房层高不够时，可采用局部地面下沉的方法，不可以借此加高整个地下室的层高，也不能做两层通高的设备房

09.3.1923地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析设备房

成本分析1：每个车位价值10～15万元车道车道2：每平米地下室的建造成本约

2000元左右3：行车道两边是停车位布置的

黄金宝地，若这里被挤占，

那么要想得到相同数量的车 位，需用三倍的面积来实现▲一般因设备房挤占停车位以 及设备房过大而浪费的面积 会在数百平米，成本付出会

近百万

09.3.1924外墙地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

柱网、布车方式及轮廓线外墙车位车道车位车道靠边墙布置平行车位，停车效率低 行车道靠边墙布 置，停车效率低地下室方案平面实例

09.3.1925地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

柱网、布车方式及轮廓线车位6000车道柱距不符合车位宽度模数，浪费面积 行车道太宽，浪费面积

7400

这部分没有实际用途，浪费面积地下室方案平面实例

09.3.1926地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

柱网、布车方式及轮廓线外墙倾斜，行车道出现无效面积行车道靠外墙布置，停车效率低地下室方案平面实例

09.3.1927地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

柱网、布车方式及轮廓线无效面积无效面积无效面积地下室方案平面实例

09.3.1928地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析柱网、布车方式及轮廓线

正确做法

禁止行车道靠边墙布置

不宜沿边墙布置平行车位

轮廓线应进行仔细推敲修剪， 避免出现无用面积 两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置

09.3.1929地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析柱网、布车方式及轮廓线

成本分析1：柱网及布车方式不科学，造成停 车效率低，产生“隐型”无效面 积，而这种无效面积往往比直接 的无效面积大得多。2：轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无 用空间不去掉等，是产生无效面 积的主要原因▲无效面积是增加地下室成本的最 直接因素，每平米两千多元的建 造成本，常常让我们不知不觉就 付出上百万，甚至上千万的无效 成本

09.3.1930地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析坡道出口及人防主出入口五个人防防护单元，做了五个主要出入口没有利用汽车坡道做人防主要出入口三个汽车坡道出入口，均做到了7米地下室方案平面实例

09.3.1931地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析坡道出口及人防主出入口

正确做法

相邻防护单元的主要出 入口应合并设置 应尽量利用汽车坡道口 做人防主要出入口 除使用要求外，按规范：大于等于100辆车的地下车库只需设两个4米宽的坡道出口，大于50辆且小于100辆的地下车库需设一个7米宽的坡道出口

09.3.1932地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析坡道出口及人防主出入口

成本分析

1：人防主要出入口需露出地 面，并做防雨设施或做钢 筋砼防倒塌棚架，既浪费 又影响景观，应尽量减少

2：汽车坡道出入口数量与宽 度满足规范及使用要求即 可，不要做的太大。▲主出入口楼梯、出口及防 倒塌棚架，以及多做或过 宽的坡道出入口，会让我 们多花几十万元的冤枉钱

09.3.1933有的甚至做到4米多高400mm厚建筑垫层找坡的配筋细石砼找坡层土厚度甚至达1.8米推敲，出现无效面积地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

归纳总结

常见错误做法⑴未把层高控制到最小，⑵底板地面采用300～

正确做法及措施

一般3.6米即可（控制 梁下高度2.8米）底板结构找坡，面层及排水层50～150mm厚

成本影响

地下车库层高每增加100mm，综合 成本约增加18元/平米垫层每增加100mm（层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米⑶顶板顶面做平均200厚⑷顶板覆土太厚，有的覆顶板用结构找坡，顶面做平均200mm厚的顶板配筋细石砼找40mm厚细石砼保护层坡层，综合成本约是105元/平米应进行精细设计，一般平顶板覆土平均厚度每增加300mm，均厚度不超过1200mm综合成本约增加30元/平米⑸地下室轮廓线未经仔细轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔除地下室建造成本约2000元/平米

09.3.1934⑹出入口未合并设置⑽主要出入口地下车库建筑设计中的成本问题---案例与成本分析

归纳总结

常见错误做法

柱网及布车不合理，出 现“隐形”无效面积⑺设备房面积设计太大⑻设备房挤占停车位位置⑼相邻人防防护单元主要 未利用汽车坡道做人防

正确做法及措施柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道设备房勉强够用即可禁止设备房挤占行车道旁边的停车位相邻人防防护单元主要出入口应尽量合并设置应尽量利用汽车坡道做人防主要出入口

成本影响经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万多出的设备房面积等于无效面积被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积相邻人防防护单元主要出入口若未合并设置，不仅浪费而且影响景观布置另做楼梯或坡道出口，浪费会上万元

09.3.1935控制及优化09.3.1936地下车库建筑设计中的成本问题---控制及优化特殊情况时，需沟通确认明确地下室控制条件检查控制条件的落实 方案优化

详规阶段明确（4个控制条件） 初步方案阶段检查（5个优化要点）施工图优化

09.3.1937地下车库建筑设计中的成本问题---控制及优化09.3.1938地下车库建筑设计中的成本问题---控制及优化09.3.1939一、高层建筑标准层含钢量1、影响因素2、合理值3、如何做到？1、影响因素分析1.1列出可能的影响因素，筛选出关键因素4大类8要素地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗结构：A6结构方案是否转换、A7厚板A结构设计计量：A8面积计量3种分析方法拐角窗、厚板、面积计量原则（实用率）：成本局部测算法层数、体型的平面规则性、层高、地区的规范差异、结构方案：结构规范并结合经验分析1、影响因素分析：A1各地地震、风、雪荷载1M5M

1、影响因素分析1.2统一含钢量面积计算规则A8面积类型计容积率面积 比例成本测算面积 计量比例1、计容积率建筑面积M011M12、落地凸窗的面积M1（层高＜2.2米，地坛≤200）3、有墙柱的凹露台M2（可封）4、有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封）5、结构拉板M46、两层高悬挑凸露台或有柱凸露台M57、和阳露台相连的花槽M6（仅广州）

01/2（深圳顺德为0）

1/2 01/2（深圳顺德为0）

0

1 1 11/21/2M2M3

M6

G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)

含钢量=—————————————M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)+(10~11)*M8M1、影响因素分析1.2统一含钢量面积计算规则A8特例：留给装修加层的两层高房间M8（偷面积）含钢量=—————————————M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M81、影响因素分析1.3小结（Q4）2个不同：1、统一统计规则、精确定义（含钢量、窗地比、停车面积等）2、分城市、按类别控制1、影响因素分析

1.3小结（Q4）

统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量含钢量=

上部标准层所有钢筋①计容积率面积+②不计面积部分钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。标准层：高层是指架空层、转换层以上所有层（没有转换或架空是指±0.0以上）， 多层是指±0.0以上的所有层。1、影响因素分析

1.3小结（Q4）

统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量含钢量=

上部标准层所有钢筋①计容积率面积+②不计面积部分统一规则:㎡=发生成本建造面积；准确、可评估成本对标的㎡＞平常统计㎡1.4影响因素排序

1体型：确保高宽比不宜＞6， 平面无不规则，避免超限审查

2层数（高度）：很重要！！

注意临界高度60m、80m

3转换：1个转换层相当于3个标准层 设转换层对标准层有影响

层高每+10cm，

含钢量+1㎏/㎡，钢筋+6元/㎡

整体成本+20元/㎡影响含钢量有7个因素，但核心是三个：体型、高度、结构转换2、合理值（安全、合理、低值）以深圳区域为例：

2高度：很重要！！！

注意临界高度60m、80m

重点关注：层高、层数2、合理值（能否做得到？）广州金色家园，H=100米体型“一”字型转换H/B=7.29含钢量：49.31Kg/㎡2006深圳万科城3B体型“T”字型转换含钢量：44.66Kg/㎡

广州万科城北A，H=76米

体型“蝶”型转换H/B=7.29

含钢量：48.31Kg/㎡(分母没有计结构拉板）深圳清林径31#、32#体型“十”字型转换，H=100米含钢量：75～60～49.8Kg/㎡2、合理值问题？1、这数据是从哪儿得来的？2、为什么对标指标不是一个区间？3、是否影响了结构的安全和耐久性？4、考虑施工因素和材料因素了吗？5、是否参照了其他公司的数据？。。。。。。3、如何做得到？3、如何做到？对标：含钢量是不是仅是结构专业事情？是不是靠“--”来达标？如何让建筑师来控制含钢量？对标与施工质量是不是矛盾？。。。。。。。事先决策，过程控制，最后计算对标是设计出来的分阶段3、如何做到？三大层面：

决策层面规划层数可售比（架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套

操作层面产品附送率及方式单体高宽比平面规则首层大堂是否转换层高地下室柱网、设备用房景观游泳池、种大树技术层面

精细化设计

•结构布置比较

•配筋精细化3、如何做到？

精细化设计规划层数可售比（架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套产品附送率及方式单体高宽比平面规则首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树结构布置核心筒墙的间距墙柱比例配筋精细化50%～60%20%～30%10%～20%、基础开3、如何做到？

确定①地下室层高②地下车位平均面积桩基工精细化设计

③地下室钢筋含量 ④标准层钢筋含量 ⑤标准层混凝土含量 ⑥窗地比50%～60%20%～30%10%～20%10～20%合3、如何做到？

过程控制事后控制

施工图 成本测算不合格

50～60%20～30%

调整为方案阶段控制平面规则性和墙柱数量 施工图设计过程，方案比选，分别提供 结构构件过程图纸

不 结果分析确认 合 格 结束施工图设计过程中解决问题，工作效率高，设计方容易接受修改和优化的要求。

成本对墙柱，梁，板，楼梯快速测算格 测算结果分别与墙柱，梁，板，楼梯 标准含钢量对比分析确认 合 格 出正式施工 图1.43、如何做到？（精细化设计）

结构控制措施、表格或结构设计A、方案控制

•在方案阶段提出合理的结构布置、体型的判断、或提出方案比选。

•控制墙柱的面积，在满足初步估算的前提下，控制位移

1/1000~1/1200，广东省内可更低，1/800~1/1000.B、施工图阶段

•荷载取值不要扩大，不能层层加码。

•实配值宜比计算值稍大，不超过10%～15%。

•方案比选，精细设计，板跨不宜太小，≥3米（详见案例）。

•墙体水平筋可用Ø8，竖向筋可用Ø8和Ø10间隔。方案阶段：•体型：确保高宽比不宜超过6，平面无不规则，避免超限审查；•层数：设计成25层或32层的高度临界值。需领导和营销决策：•确定是否做转换，若做转换，标准层含钢量将增加2～2.5㎏/㎡。•确定层高，一般为2.9米，避免设计成3米以上（层高增加10cm，含钢量将增加1㎏/㎡）。扩初和施工图阶段：•精细化设计3、如何做到？前面说明了含钢量控制的基本步骤及控制要点，明白了规则控制、分阶段控制重要性但还是有疑问：要求设计院哪个阶段对什么标？设计院不配合怎么办？3、如何做到？（设计院）设计管理；设计院实施

√++

前期决策 过程控制按要点要求设计院实施3、如何做到？

A、合同？

B、竞争考核

C、培训、管理（设计院）3、如何做到？（案例）•1平米3分钱的成本优化：2100万元•影响报建的成本优化（设计院）：690万元•立面复杂的成本优化：2100多万小结小结4、操作指引集团成本对标管理小组：万创设计管理中心：吴迪、曹秀萍；成本管理部：刘石磊、胡飞。2009万科集团项目 设计对标表.xls成本对标沟通资料成本对标控制表工 具表20090318地下室含钢量及控制措施1、影响因素2、合理值3、如何控制地下室成本做不做，做多少，做几层？停车效率（柱网、设备用房、人防口部、布车）含钢量层高1、影响因素分析地下室含钢量--地下的东西，太复杂，不定因素太多。过去从来没有被量化过，总是被遗忘的角落或免责的对象（责任成本中也属免责）被忽视的可能也是问题最大的，大家也觉得任何数据都是理所当然。样本数量与方法--科学、大量、检验7城市37个地下室样本数据统计，顶板6种工况5种布置30次试算，底板4种工况2种布置8次试算，外墙4种工况6种形式共24次试算确定最合适的结构布置对上部结构采取标准层和转换层含钢量类比的形式确定架空层部分的地下室含钢量达成目标--合理、低值、分类控制确定3大类7个关键要素：建筑、结构、场地；具体的后面详细论述确定合理的含钢量1、影响因素分析列出可能的影响因素，采取科学分析、结合以前经验和数据，筛选出关键因素4大类8要素建筑：A1上部建筑占地下室的比例、A2人防占地下室的比例、A3覆土厚度（含层高、埋深）结构：A4上部结构高度A5上部结构是否转换、A6结构布置地区：A7抗震等级场地：A8场地水压、A9地质情况2种分析方法结构布置、上部结构是否转换、埋深、覆土等：PKPM、理正上部建筑和人防占的比例：经验、数据和权重法1、影响因素分析三大影响因素方案阶段必须做到或得到领导决策1、影响因素分析在地质情况和上部建筑确定的前提下，地下室含钢量的三大影响因素：层高（埋深）、覆土、人防口部、结构方案方案阶段：•缩减范围：尽量少做或不做；•严控层高：非人防3.6米，人防3.7米。•景观布置和排水方式：景观覆土不超过1.2米，确实要种大树，可采取局部堆土方式。地面、顶板、底板排水坡度和方向尽量一致，减少覆土和埋深。•上部建筑的影响：层数设计成25层或32层的高度临界值；尽量不做转换或转换面积≤8%（广东、江苏）。2、合理值（安全、合理、低值）3、如何做得到？3、如何做到？三大层面：

决策层面规划层数可售比（架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套

操作层面产品附送率及方式单体高宽比平面规则首层大堂是否转换地下室层高地下室柱网、设备用房景观游泳池、种大树（覆土）

技术层面

景观设计精细化设计•顶板底板基础结构方案比较•配筋精细化方案阶段：•缩减范围：尽量少做或不做；