房地产金融绪论课件

房地产金融绪论房地产金融绪论房地产金融绪论房地产金融高丹桂主要内容课程介绍房地产金融内涵相关知识回顾2021/4/163实施生物有效教学，必须以人为本，以学生的发展为本，努力树立学生的主体地位，激发学生学习的主动性，努力提高教学的有效性。下面我谈谈自己在生物教学中如何做到减负增效的几点做法：一、设计有效导入，激发学习兴趣兴趣是学生主动学习的动力，有效的导入新课，激发学生学习兴趣是提高课堂教学效率的一个重要环节。针对教学内容把抽象变具体，把静态变动态，把枯燥无味变得趣味生动。启发学生发现问题，使他们在不知不觉中进入了角色，注意力高度集中，情不自禁融入求知活动中，去思考、实践、总结、运用，最终掌握知识和技能。例如，在教学七年级上册第5章第二节《植物根的生长》一课时我这样导入新课：同学们听说过“根有多高，根有多深”这句话吗？出示图片资料：这是一株长在果园的苹果树，大家可以数一数，看看苹果树的枝条有多少呢？是不是最多也就10多支啊！但是如果把苹果树地下部分的根挖出来看，你会发现，根的分支多达50000多条，为树枝的5000多倍！原来植物稳固地扎根在土壤中，是因为植物有那么多的“手”在抓握土壤啊。前一节学习了种子萌发首先是长出根，今天我们就来共同研究植物根的生长。通过这样的导入，调动学生的积极性，学生迫切地想知道，在黑暗的地下，根是怎样生长的，导入的语言激发学生的探究欲望，学生在疑问好奇中主动走进探究学习的乐园。二、注重自主探究，培养创新意识所谓“自主探究”，就是在教师引导下，学生自觉、主动、积极地参与认识过程，运用已有的生物知识和思维方法，通过研究、探索、发现等活动去获取知识、解决问题的学习方式。教师应该“放手”让学生参与到“教”的活动中去，使“教”与“学”融为一体，教师只做学生的向导和助手，让学生自己去发现问题和解决问题，从而培养学生的创新能力。例如，在教学七年级上册第6章第一节《植物光合作用的发现》一课时，首先引导学生观看课件，在课前调查资料的基础上，请同学们以讲故事的形式来描述范?海尔蒙待的实验过程，在描述的过程中，我启发学生，结合科学探究的一般过程，体会科学家当时提出什么样的问题，作出什么样的假设，如何开展实验，最后得出怎样的结论。然后引导学生得出结论：柳树生长所需的营养物质是从水中获得的，而不是从土壤中获得的。这时，我又因势利导，提出问题：“该结论完全正确吗？”从植物生活环境的角度来分析，植物生长需要的物质来源，还应考虑什么因素？这时，学生的积极性被调动起来了，个个兴趣十足，争先恐后地举手发言：还应提到阳光、空气。说明该实验还有很大的局限性，那么，怎样改进呢？顺理成章地引出普利斯特莱的实验。让学生通过科学史的重演过程来体验科学探究的一般过程，学会进行自主的探究性学习。三、强化实验教学，培养实践技能生物学是以实验为基础的自然科学，实验不仅能激发学生探究兴趣，更是锻炼学生探究能力的重要途径，也是培养学生创新精神的切入点。通过强化实验教学，优化设计实验方案，积极引导学生的科学探究能力，培养学生实践操作技能。例如，在引导学生开展“种子萌发需要的外界条件”探究活动时，首先根据学生生活经验和已学知识提出问题，激发学生思考：种子萌发除了自身的内部条件，还需要哪些外界条件？学生自主结合成2―4人探究小组，交流讨论并进行大胆猜想，提出假设。然后探究小组根据猜想，设计对比实验，指导学生从实验内容、探究目的、提出问题、作出假设、材料用具、方法步骤等方面完成实验报告。接着让学生准备实验材料：培养皿、吸水纸、标签、清水等，自由选取各种植物种子如花生、黄豆、玉米、绿豆、西瓜子、松子等。最后学生根据自己设计的实验方案，小组合作，利用1周左右时间，由各小组组长组织完成实验，并做好实验纪录，完成书面实验报告。四、改变评价方式，突出个性发展生物教学以往评价过分强调甄别功能，忽视促进学生发展的功能，忽视对实际能力、学习态度的综合考查。评价方法多采用纸笔考试，过于重视量性评价，忽视质性评价，重视结果评价，忽视过程评价。新课程强调发挥评价促进发展的功能，突出评价主体、对象、内容、方法、结果的整体变革。例如，在教学七年级下册第10章第二节《血液循环》开展“心率与运动关系”的探究活动时，当有的小组学生由于测定的数据和其他小组的数据有矛盾时，我不是急匆匆“引导”学生找原因，追求预定的结果（运动剧烈心率快），而是按照科学探究的要求重新反复测定相关数据，再根据数据得出结论，体现了实事求是的科学态度和追求创新的科学精神。我按照《标准》的倡导采用档案夹的方式对学生进行评价，让学生参与评价，通过学生间、师生间的互评和点评充分发挥多元化主体评价的功能，激发学生进一步学习生物的兴趣，充分体现教学活动中的学生主体地位。总之，我们教师要充分利用学生已有的知识和经验，通过启发、引导、讲解、示范、评价等手段，根据学生的兴趣、爱好、性格、能力的不同，给予学生自主学习和活动的时间，在教学活动中师生共同参与创造性活动，使教与学的效果达到最大化，全面提升课堂教学的实效性。目前教育工作者探讨更多的是如何运用教育技术探索全新的教学模式，推动素质教育有效、全面开展。但大多数教育工作者的注意力过度停留在现代教育技术的宏观探讨和应用上，把它当作万能诊断的处方，机械的运用于自己的教学实践，而没有将现代教育技术灵活的运用于具体的学科教学当中。这是当前我国教育中普遍存在的现象，这也从另一个角度说明我国的现代教育技术发展水平和应用层次还没有达到预期的状态。它的精髓和实质还没有被广大的教育工作者所领会和理解。尤其在基础教育当中，对它的理解和应用已陷入误区，认为只要课堂上运用现代媒体，学生走进机房，这就是运用了教育技术，实现了教育的现代化，无论什么学科都套用相似的模式，不管它实际解决问题的绩效如何，统统接纳和吸收或者持怀疑的态度，在教育技术面前徘徊不前。这是现今对教育技术理解和应用的混乱。现代教育技术的飞速发展，必然会带动教育从目的、内容、形式、方法到组织的全面变革，而在这场变革中更为深刻的变革将是教育理念的转轨。把现代教育技术整合到学科教学中，关键在于一线教师教育观念的转变，重点在于有机的将现代教育技术的理论与实践融合到各具特色的教学实践中。笔者想从以下几个方面来探讨一下现代教育技术在与学科教学整合中的定位问题。目前学科教师探讨最多的一种教学组织形式就是小组协作学习，笔者也很赞同这种教学组织形式。和个别化学习相比，协作学习有利于促进学生高级认知能力的发展，有助于学生协作意识、技巧、能力、责任心等方面的素质的提高，因而受到广大教育工作者的普遍关注。但是，在传统的班级课堂教学中，由于人数、教学内容等种种因素的限制，常常使得教师有心无力。计算机网络技术为现代教育技术与学科教学的整合，实现协作式学习提供了良好的技术支持和环境支持。在基于Internet网络的协作学习过程中，基本的协作模式有四种：竞争、协同、伙伴和角色扮演。组织不同类型的协作学习对技术的要求程度不同。竞争是指两个或多个学习者针对同一学习内容或学习情景，也通过Internet进行竞争性学习，看谁能够首先达到教学目标的要求，在培养学生技巧和能力的同时，培养学生的竞争意识和能力。协同是指多个学习者共同完成某个学习任务，在共同完成任务的过程中，学习者发挥各自的认知特点，相互争论、相互帮助、相互提示或者是进行分工合作。学习者对学习内容的深刻理解和领悟就在这种和同伴紧密沟通与协调合作的过程中逐渐形成。协同需要多种网络技术的支持，如：视频会议系统、聊天室、留言板等。信息社会需要有信息能力的新型人才，而信息能力就是指获取、分析和加工信息的能力，随着网络技术的飞速发展，网络资源可以说是浩如烟海，如何在广袤的信息海洋中快速、准确的找到自己所需的资源，如何迅速的判断资源的价值并对其进行取舍，如何合理的将资源重新组合为己所用，这些都取决于学习者的信息加工方式和效率。用现代教育技术提供资源环境就是要突破书本是知识主要来源的限制，用各种相关资源来丰富封闭的、孤立的课堂教学，极大扩充教学知识量，使学生不再只是学习课本上的内容，而是能开阔思路，看到百家思想。把现代教育技术作为信息加工工具，主要是培养学生信息能力中分析信息、加工信息的能力，强调学生在对大量信息进行快速提取的过程中，对信息进行重整、加工和再应用，让学生在对大量信息进行筛选的过程中，实现对事物的多层面了解，形成自己风格的信息加工方式和学习策略。例如，学科教师可以在课前将所需的资源整理好，保存在某一特定文件夹下或做成内部网站，让学生访问该文件夹来选择有用信息；也可以为学生提供适当的参考信息，如网址、搜索引擎、相关人物等，由学生自己去Internet或资源库中去获取信息。相比较而言，后者比前者更能培养学生获取信息、分析信息的能力。现代教育技术在影响和改变学习者信息加工方式方面是最明显的，学习资源来自于方方面面，学习工具各具特色，这一切都在潜移默化改变着学习者的信息加工方式，教育者要运用现代教育技术协助学习者如何高效、快速获得信息，而不让学习者迷失在浩瀚的信息海洋中，教育者扮演着信息导航者的角色。现代教育技术引入到学科教学实践中，使教学观念、教学设计的指导思想、教师的角色和学生的角色等都会发生较大的变化。现代教育技术带来的这种变革，使得学科教师不得不深刻思考自己职责和角色的转变，更重要的是如何调整心态接受这种变化，不再一意孤行的信奉教师权威。教育的最终目标就是使学习者获得身心的全面发展，教是为学服务的。学科教师应该在现代教育技术提供的信息环境中，接受师生角色的转变的现实，大胆尝试新型教学模式，重视学生对所学知识的意义建构，教学设计从以知识为中心转变为以资源为中心、以学为中心，整个教学对资源是开放的，师生关系是民主的，学生在学习某一学科内的知识时可以获得许多其他学科的知识，学生在占有丰富资源的基础上完成各种能力的培养，学生成为学习的主体，教师成为学生学习的指导者、帮助者、组织者。接受师生角色的转变，关键在于我们的教育工作者能否在现代教学理论、教育思想的指导和影响下，自觉提高自己的现代教育技术素养并尝试把现代教育技术先进的理论和实践运用在自己的教学实践中。以上笔者浅谈了现代教育技术在与学科教学整合定位问题的几点看法。切实有效的运用现代教育技术的理论与实践，关键在于学科教师对本学科特点的把握和对现代教育技术运用的正确定位，就看学科教师运用现代教育技术到底想解决什么问题，以及这个问题是否适合运用现代教育技术解决？随着信息技术和计算机网络技术的充分发展，随着我国的教育工作者现代教育技术素养和运用水平的提高，必然会加快现代教育技术与学科教学整合的步伐，把二者整合到更高层次上。运用现代教育技术探索适合各学科教学实践特点的教学模式，从而优化各学科的教学效果和提高学生的学习质量。现代教育技术的生长点不在于它以无所不能的诊断功能去诊断不同学科的具体教学实践即以不变应万变，而在于它能与各具特色、各具差异的学科教学的理想整合。

房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。2023/7/1772、怎样学习房地产金融学1）在课堂中学2）在讨论中学3）在实践调研中学推荐文章：《格林斯潘做错了什么》——中国财经报2008-11-042023/7/178我问你答房地产是什么，房地产业如何定义？你心中的金融又是什么？房地产业的发展是否需要金融的支持？请举例说明？2023/7/179房地产一般是指城市的房地产，是指房产、地产的结合体、附着在房产和地产上的附着物及其衍生的权利关系的总和。房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。2023/7/1710房地产业资金的循环运行货币资金

货币资金150万元资本投入100万元借入资本50万元材料20万元材料采购在产品40万元投入生产产成品40万元货币资本100万元产品完工产品出售供应阶段生产阶段销售阶段重新投入生产支付包装、运输、广告费5万元固定资产50万元计提折旧10万元支付工资及其他费用10万元金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。也就是说金融是研究资金和信用在个人、企业和政府之间转移的过程、机构、市场和工具的学科。金融和我们所学过的经济学是什么样的关系？金融2023/7/1712研究的重点不同。经济学关注的是利润最大化，金融学关注的是所有者权益收益最大化。金融考虑的是资金的时间价值以及利率对资金的时间价值以及融资决策的影响。金融重视现金流量而不是利润。金融研究防范的运用风险的概念。金融学与经济学的关系2023/7/1713我们先从故事谈起包玉刚跨界金融称为世界船王2023/7/1714嘉德置地集团2023/7/17152023/7/17162023/7/17172023/7/1718天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学2023/7/1719天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学2023/7/17202023/7/1721天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学2023/7/1722房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的时候，贷款人的权利也能得到保障。此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古代罗马在其法律制度中就已出现了抵押法并被实施，并成为现代抵押制度的先驱。

另外，从世界范围来看，各个发达国家和地区都有相对独立的房地产金融系统和房地产金融市场，如美国的房地产抵押银行，日本的住宅金融公库、德国的住宅储蓄银行等。2023/7/1723启示包玉刚的故事和嘉德置地集团的故事告诉我么了什么？发展房地产金融的机会早已来临，抓住机遇才能成就未来！2023/7/1724

二、房地产金融内涵（一）概念房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。2023/7/1725（二）房地产金融的分类

1、政策性房地产金融：房改金融。它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。公积金的吸收与提取，住房公积金贷款的发放等。

2、商业性房地产金融：与政策性金融相对应，是一种以盈利为目的的房地产金融。

2、两者的区别：

（1）房改金融政策性强、商业性房地产金融政策性较弱。

房改金融不以盈利为目的，房改资金的增值主要是投入到房改业务中去；具有特定的资金来源和资金运用，专款专用；资金来源的强制性和资金运用的优惠性。

（2）房改金融具有地方性特征，商业性房地产金融的地方性较弱。

（3）房改金融具有阶段性，而商业性房地产金融具有长期性

（4）房改金融是商业金融机构的委托业务，要按照委托人的意愿来管理房改金融资金，而商业性房地产金融是商业金融机构的自营业务。

（5）房改金融只涉及住房，而商业性房地产金融可以涉及各类房地产。

注意房地产金融是一个完整的理论体系，其包括房地产金融市场体系，房地产金融组织体系、房地产金融产品体系，房地产金融整体体系。他们构成了完整的金融体系。2023/7/1728房地产金融市场体系：参与者——融资主体、融资中介、市场金融工具。房地产金融市场的分类：一级市场、二级市场；房产金融市场、地产金融市场；直接融资市场、间接融资市场；房地产金融产品体系：金融产品指的是各种具有经济价值,可进行公开交易或兑现的非实物资产,也叫有价证券,如现金、汇票、股票、期货、债券、保单等。具体商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票2023/7/1729（三）我国房地产金融机构体系1、专营房地产金融业务的机构（1）住房储蓄银行：1987年烟台住房储蓄银行；安徽蚌埠市住房储蓄银行；中德住宅储蓄银行（2）住宅信用合作社：86年新欣住房合作社、87年常码头住宅合作社2、兼营房地产金融业务的机构2023/7/1730（四）房地产金融的主要任务及内容基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费；促进房地产再生产过程中资金的良性循环，促进房地产再生产的顺利进行。主要内容：吸收房地产业存款；开办住房储蓄；办理房地产贷款，尤其是抵押贷款；从事房地产投资、信托、典当、货币结算、房地产有价证券的发行，代发，房地产证券化。2023/7/1731（五）房地产金融的特点房地产金融以抵押权为基础房地产金融的证券化的趋势房地产金融政策性较强房地产金融金融市场波动性较大32（六）房地产与金融的关系1、金融业的发展需要在房地产拓展业务①金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务②金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广③金融业需要在房地产业拓展金融服务内容2、房地产业的发展需要金融业的支持①房地产的开发也经营需要金融业的配合②房地产的流通和消费需要金融业的帮助③房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务3、房地产业与金融业的过度结合易诱发危机33实时报道透视（请听报道）2016年3月新浪财经的报道：图说日本楼市泡沫破裂后情形：一线城跌得最惨342023/7/1735相关链接日本房地产泡沫的背景东南亚金融危机后的房地产泡沫我国房地产泡沫请思考：利用你所学过的知识回答房地产泡沫是如何产生的？会带来什么样的金融风险呢？2023/7/17362023/7/1737海南的房地产泡沫1993-1998年：泡沫破灭期。1993年，国务院禁止国有银行资金进入房地产泡沫破院禁止国有银行资金进入房地产，泡沫破灭，全省出现烂尾楼600多栋，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。•1998-2006年：泡沫处置期。截止06年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，处置积压商品房444.82万平方米，分别占闲置总量的98.17%和97.6%，处置基本完成。2023/7/1738泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。一般来说，房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。

一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。2023/7/1739（七）房地产金融中的资本流及资金来源房地产金融中的资本流

现代西方国家房地产金融中的资本流：商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者股权债权

资本供应者服务机构资本使用者资金来源我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。

我国现阶段整个资金来源及运作过程资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹集体集资预收款用户各公司公积金住宅合作社地方政府和地方居民证券股票特定公司各公司国营公司

世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。（一）保险公司（二）各种公积金（三）商业银行（四）储蓄贷款银行（五）互助储蓄银行（六）抵押银行（七）房地产投资信托公司三、相关知识回顾44（一）影响房地产金融市场的社会经济因素

1、通货膨胀的变化

开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。

房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为1～2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同的表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。2、银行利率的变化随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较旺盛的时期。西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。3、所得税法的变化我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。购买房地产是一种投资活动，可从以下四个方面避税：（1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低（2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象（3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量（4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税4、货币汇率的变化汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用：（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产；（2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。5、日用品价格的变化日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。发展中国家恩格尔系数多在50%左右，也就是在人们的家庭所得中约有一半消费在食品上，所以食品价格的上升对房屋的销售有很大影响。

6、房地产证券和其他投资工具回报率的变化在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，也会影响房屋购买活动，使大量房地产投资进入其他领域。在西方国家，房地产证券的价格随着世界金融市场的波动而变化。在利率下降时，房地产股票价格上升，房地产股票的收益增加。

7、金融政策房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押贷款利率，放宽贷款额度，扩大贷款期限。8、社会福利制度好的社会福利制度使很多家庭不愿拥有自己的住房，如瑞士、瑞典等国家，社会发展水平高，但房屋自有率并不高。（世界各国家庭房屋自有率如下：）国家瑞士德国荷兰奥地利法国瑞典丹麦加拿大日本美国挪威英国意大利澳大利亚新西兰比利时希腊西班牙爱尔兰房屋自有率（%）30404550535560626265666667686872738082（二）利率1、利率

利息是借款人付给放款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对放款人而言就是资金的时间价值。

单利与复利2、利率集

随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

以1987年美国流行的抵押贷款利率11%为例加以说明：

1.无风险短期实际利率（3%）。

2.通胀溢价（4%）：由于通货膨胀的发生，原收益的购买力下降，为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保持不变，这就是通胀溢价。

3.期限溢价（2%）：期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。

4.差价（2%）：差价是用于补偿抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定性因素而产生的收益降低风险，一般为2%。

3、名义利率与实际利率：名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。实际利率是表面利率经实际或预测的