世联-取地和进入策略

世联—取地和进入策略研究顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue>在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？世娘联美对徒取蛇地喷和情进拆入贿策尺略拿研暂究谎的挠理豪解袜及续观涨点O第p均i穗n退i趟o花n歌>在企业区域战略下解析意向地区进子不才进乡丰入属该加地致区此？探帅讨柜企沸业郊在馒意季向尝地共区选开蕉发款目议标且的暖实却现方度进圆入禾策界略意剃向艺地喉区蚊在躁其绸背久景锋区跑域材中括的晴角康色鹅和摘定追位意其向湾地污区络城细市树及货产自业良发断展粪给怠房吸地曾产级带糖来芳的晚机艳遇壶与赌风恼险意温向庄地格区房刺地宇产洲市滤场层研肉判发顺展栽策羡略土遮地慎储轨备恨策迷略竞麻争蛮对廉手兄情狭况市授场城总牛量梨、煎消两化懂情点况客拥户期群峰与广产音品键情陶况意绸向呢地贞区土故地狱市劫场葛状败况意挽向召地银区裁外室部桥环取境另的编变峰化问带村给霜房炸地欺产绪业舱的码机梯遇戴与核风惩险土唇地展储胡备巩原丝式则意化向墓地逼块华评倦估意神向寺地微区趋房洽地喷产奶市妈场拨现值状丢及尿发迹展骂前税景意摊向脏地设区能温否雷实盖现谨企梢业菠的查开盼发坦目滤标如融何仆进沫入约意宰向汗地粒区另？横置向协观边察偿：宣周备边赠其徐他状城振市疾的棍房郑地得产海发火展其贱他扫发辉展款商歪的松在渣意筒向的地握区愧的虚表践现臂及序动饿态进择入悲策图略予研弄究陪思创路战首略缠层大面策气略违层深面执赤行帐层封面地毅价口分之析拦与篇建翻议取裳地外策俗略驴研奥究立思梦路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析世桶联序取沃地舒和银进盖入遍策裤略谜研聋究冶成洒功嗓案劈燕例相简句介C饭a棉s埋e篮>世雹联拘成块功丛案渡例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中党山悟房拣地西产或市栏场轮研椅究项威目落规领模砌：三蚀个恼地抓块巷合盟共卫2差6恼0窃0弊亩工鼻作津成脑果宴：城鹊市恨在耍区声域袍中克的篮角妖色房踪蝶地裤产怒机梦遇趋与动风源险比巷较从中掩山颗与途珠选三逝角梢其客它固城免市匠的惜房曾地牧产刺发怕展房存地眉产阶市异场假研织判土膛地燃市索场部状滩况发楚展扔策骄略土摇地加储大备轨策有略万满科届佛费山明城害市宇地男图鹿项者目项塞目骡规波模华：整孔个盘城碰市延及造各迫区工湾作顽成滑果蠢：规尚划危、观产填业的发斧展误和混土赔地储百备说为卫房柴地评产赛业浇带浴来悦的影革响拥、嚼发柏展肆空啦间各照组府团矿的饶产野品旺类辰型竖、匪价格她区犯间各架组杯团她配渣套滋优紫劣狮排影序确勿定蚊各箭片籍区晕的丝式最门适野宜客剑户汁类仆型经元典疯案渠例嫌：攀廊顶坊翻固彻安拥工狠业润园痛区扬项呢目伶取巾地泰和煌进效入高策蓝略假研肢究可躺能俗取幸地蜘范局围夸反欢映注在厉“骆廊使坊敲市蛇固谁安帮新乏城商（竿2滴0崇0纽奉3递-关2腰0匪2醋0篇）菠”可脉能羊的打取描地览面采积豪高雁达铲3配0状平僚方寄公倡里背左哄右沈，庭反运映触在抚“应廊蠢坊痛市贷固扩安哪新财城珠总泄体扎规它划坟（子2桃0宰0圣3攻-慎2邀0朴2德0辆）疼”滚上相，区即荐为丑西窝起巨西蔑玉岂、南柏稼村杠，关东医至汗纪顷庄为品保斤证认最先终拥取须地米范沉围异的补准销确俯，察可步能详的帽取牛地目范松围辅向悟东振扩筹展纯1坝公嘱里连左厘右秘；可堵能种取欢地范杏围地区南间土竭地兵价窑值低判甩断随方信法痛：大网播格梁分蓬析帮法网煮格犁图顷的怠基骡本夸分密析师单深元心大赵小累由壮可哪能身取乡丰地验范倍围租面稠积趣及察合墓理弦的葵网屯格巾地符块座数症量笑决墓定户；考跪虑拉到昏可民能队的排取筝地醋范述围膨面粒积珍为如3孙0肾平待方鞭公武里因，牢确舟定太网受格册地商块肤面刚积恩范傻围殖为染1弹公后里胖至班2演平毅方醉公沃里由毯于机地英块废的或不兽规甜则魔性娱，真严秤格透的鲁方谨格遥网秋划炎分直会笑产汪生绢大窃量舱边庆角罗及逝跨起越近道贷路桥的还用毙地即，袭不利利肃于边整索体敲分撑析蔑，怕故蓄实柏际宜划肺分姐时宋作救相橡应鸡调幅整地捎块样划柜分享考孔虑债地腹块矮相嘱对筐方碧正矮，潮能住反诸映院地隶块役的杜实腾际溪资昌源撇现认状网滚格描划抓分网太格错划诱分驰原糊则根屡据剩以链上谁原诸则奥，骆世塌联春把另区且域领土妖地活进垄行植网恋格气划僵分鲜，拆并遵进酱行龙编患号123456789101112131415161718192021222324252627282930影跟响模土麻地踪蝶价嘱值姜的议七昂大室核盘心余因千素基疯于甲“使固梯安腿县纱土录地杜基息准需地旅价典”谊、埋“废北般京洒市棉土器地该基北准抱地芒价瓶”盈及步固元安早的除现棚实榴情孩况甲，宿世元联阅总酱结纷出霞影仆响索宗配地线土医地朱价民值徐的弟七往大勇因剖素根未据惹“爪固陆安打县杨土械地什基诵准饶地推价营”奔与觉本锈区菌域船的刊总耗体六规皆划闯，阁本换区陆域悄的奏土透地障均与为师一肌级衔用约地矩，萄毛并地姜价拿基竭本畏相证同形，喷所苍以塑成催本姿影艺响也因夕素耕忽伴略季，燥不锡做秃土背地露价河值景影叮响百考语虑侄因饼素1推、肤商并服巷繁饭华骆程废度2禽、犬道杆路甜交成通境状吐况3茎、心基炮础断配提套阶设淘施脆状连况4殊、记环推境对条稍件5歪、度产狐业沙影誉响析因崇素6辣、恋城叹市史规瘦划7攀、竹宗涨地吼现芬状借及错内笛部存资伪源七品大华核教心遮因伤素阴权日重奖值毁及昂考少虑扇因给素根袋据欢特息尔液菲栋法收（棋通融过艘专羡家升对谨影享响屡因敢素碧权紧重宵作努出痒统屈计奖估贪算阀）强计章算津，煤参连考已固希安颠县浅及旋周现边耐区熄域克基止准摊地达价辨修霉正助体甘系脖各比因陆素冷权丸重格，训确歼定情七阳大级核集心闪因源素偿对害地矮块痕价蕉值泰影扑响鬼的流权洞重启比颠；按诵照张土搁地霞价望值峡大删小屑，斧地身块叔分或为滚四壮个自等觉级喉：盈很失好扯、访好催、域一镇般狸、担差忍，船分肤别雨用拉2橡0球、翠1科5己、贵1帖0栏及龙5寻代辜表怨。1容、巾商毛服痰繁畜华科程眨度压（悠权席重取2咐5供%矿、低弹列性秆权章重栗1灶5亿%懂、王弹备性摧权态重驳5单%隙）考腹虑漠商责服狡中值心滴（腔农卡贸吹市帖场恳、径酒迷店裙、拖银著行小、独商剧业艺街触）般对陡地悄块灵的牧辐累射荐影定响邪程占度麻。2疫、际道铃路启交蹄通是状门况屑（彩权醒重芝2食0蓄%辜、树弹华性汽权护重逼2鹅0熟%荒、凑弹州性熟权皆重亦2护0富%恰）考俗虑薪地徐块留临赌街悲道硬路排的找状奏况版（就如乌临处街扭道处路真的开性遥质恒、比宽雾度叉、逐长田度四、熊年肌车互流间量格）绿、珍对相外逗交援通渔便箭利废度延（址距内长神途史汽卵车旱站疤、抬机写场波距铜离揪）滴，涛分阵析胸各醉地切块除的袋对隔内倘和酒对貌外登交铃通京的顾通狭达巷便肾利俱程息度减。3阶、罩基歼础烈配邻套犬设刷施愁状级况棍（毙权速重桌1青0尺%笨、急弹绍性团权尝重辞5供%兆、肉弹条性粮权装重恋1胖%该）考塞虑拨目虫前锁地闷块踪蝶的殃城溜市维基范础初设嫁施松投沈入跌情惰况卧（控供阁水沾、梯供暑电所情由况描）劝、谈地领块任距米公虎用址服验务忽设踪蝶施因（境市掩民诸活历动垦中渠心而、费公归园榜、彼体遗育帝场洗馆幕）半的鼓距彼离渐。4询、活环丝式境兵条馅件船（膊权迟重咱5南%轧、汇弹荷性敢权欠重横5尼%伶、个弹占性吩权育重述5马%执）考井虑收地务块达周骆边悉环年境挥质电量侦优忘劣碧度验（型噪煮音扔、稀大居气盗污抽染台、泻与颗污贱染天源恳的底临劲近亡程刊度块）清。5萄、弃产涛业曲影讲响铲因参素俘（罩权李重尊1缓0杠%贿、歼弹洲性棍权线重瘦1绍0勒%销、负弹氏性股权均重颈1针0腰%腰）考烘虑鸟园她区监的添成宽熟香度妨、继相授关耽产宝业雄的替配顷套刑、帝集认聚注状类况圆及皮未丝式来桥发扫展胀趋卵势济。6踏、舌城的市加规占划亡（稳权厌重沫1均5蜂%蚊、样弹消性蜓权偷重会3笛0涝%节、珍弹地性灵权龄重荡4陈4熔%槽）考赠虑瓦周挺边敲区圈域剑及网城章市则对匙地拨块蜡的访影绢响脱。7通、蚕宗晨地慨现弓状砍及北内稿部召资缸源镜（脑权秤重却1悠5异%江、脚弹兄性趟权列重梁1识5垦%和、副弹课性浮权味重农1吸5粱%链）考啦虑锅宗塘地韵面估积恐、准宗毕地浸形俊状泻、灾临寇街想状械况摩、乖地燃上亚建疗筑遗物乞现恩状细、狸土犹地别开坦发杰程鼠度属、仗土那地败使倦用羞限叮制客及艺自些然衰条习件筒（筑地肥形臣、摆地孔势兼条礼件柳、秆景分观腥资项源爽）弄等姐其役他藏因披素抽的喂影趋响商篮服映繁蕉华往程龙度广对喊土甘地煮价火值肠的宗影云响龟分迹析商沉服倡繁祸华换程绕度觉分加析逃主混要异考福虑哥的僻是友老茫城幕区悄的弊辐珍射酒影字响县力老悦城彻区兆对算本夺区均域乏的恳商睛服适繁活华阔影洋响钉程透度已由摸圆虎心闪向景圆恩周鸽逐班渐游下余降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老驴城牢区由婆以寸上脸分吹析枯，笔在降商厘服僵影沙响蜘因南素暗下键的非地绕块留价叹值鱼如兰下宽表企所捷示注括释很顺好托：假2散0好粪：候1兽5白分一倾般框：版1挂0凭分差蹄：期5裹分道屿路堆交恢通离影志响励分纸析交携通秒网碑络肆对惨土电地膛价溉值裤有观较岛大隐影拌响胶，耕但郊是惑不麦同扇的扬交掘通蜡路哥线之对让土桐地用价喉值驼有染不悟同焦程垦度苏的横影拐响弃：1汤0亮6仇国励到称、更京户九踪蝶铁净路饥、王廊宝涿姐公叨路倚、捉廊丛涿翻高优速图及脾京略开薯高侧速拘对雀土轰地米价谎值灶的寒影星响花的扣权绘重涉分趣别算约雅为业3卸5贷%筑、耀1宽5善%著、输2喂0活%揉、诊2局5表%缠、蚁5祖%祥：测冷算冬出括单勤条转交先通拘线触路佣对见土导地否价晒值骗的狸影再响扁值责，慈根荒据题权哄重脂累俗计浓出幸每破个澡网期格亚的驴土甩地支价添值帜。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由懂以夫上移分种析产，旁在胀交绳通抬影架响筋因黎素浸下恨的粮土终地违价介值循如忧下巩表皇所由示注吼释很贯好践：脱2动0决，突好斤：细1过5恢分一板般凯：皂1扬0么分毛，桐差哨：善5讽分基员础沸配顺套暂设泪施疲影取响犬下享的谢土产地敬价驱值丝式分鬼析基爹础禾配鹅套孟对院土痛地披价级值降的销影加响敞主马要督体释现贯在残老巷城村区页的犹城川市狮配染套刑对辩工杠业六区塘的横辐浸射球影晨响基截础造配过套厉设保施比以若老狐城射区事为寸中滤心谋，阁土档地智价豆值蒙由秃圆步心祥向男圆谷外很围逼逐驾渐律降牙低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由谜以劣上乞分扣析本，渴在感基扇础臂配落套绝设冈施障影怪响游因险素砖下白的眉土旬地钩价质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