上海市某公寓价值评估价格解读课件

闸北板块价值(jiàzhí)评估第一页，共三十七页。不夜城板块公寓价格(jiàgé)解读引言板块概况纵向市场横向市场价格(jiàgé)解读第二页，共三十七页。引言(yǐnyán)不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体(zhěngtǐ)上扬的趋势水涨船高。就该板块整体(zhěngtǐ)较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否适宜呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。第三页，共三十七页。根本(gēnběn)概况区位特点(tèdiǎn)交通条件生活配套市政规划第四页，共三十七页。区位(qūwèi)特点不夜城板块(bǎnkuài)位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。不夜城板块(bǎnkuài)不夜城板块大宁板块北外滩板块武宁板块长寿板块北静安板块北黄埔板块北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；西靠武宁板块、长寿板块。第五页，共三十七页。区位(qūwèi)特点该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。以不夜城商圈为中心商业配套(pèitào)，各项配套(pèitào)丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大(jídà)地降低了该板块的住宅档次。第六页，共三十七页。交通(jiāotōng)条件该板块的交通配套相当成熟：轨道交通1号、3号、4号、以及正在(zhèngzài)建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。不夜城板块(bǎnkuài)第七页，共三十七页。生活(shēnghuó)配套医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；商业(shāngyè)配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓根本生活需求为标准。不夜城板块各项生活配套设施(shèshī)齐备：第八页，共三十七页。市政(shìzhèng)规划“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储藏和综合改造的契机，撤除不夜城地区(dìqū)成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，根本完成不夜城地区(dìqū)形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通效劳为核心，中小企业商务效劳为支撑，旅游综合效劳为特色，商贸效劳、中介效劳、特色会展、房产建筑业为配套的现代效劳业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。〞第九页，共三十七页。纵向(zònɡxiànɡ)市场在售工程分布市场走势市场价格供求关系工程分段(fēnduàn)分析第十页，共三十七页。在售工程(gōngchéng)分布紫兰苑泰阁卓悦居绿洲(lǜzhōu)雅宾利目前闸北内环板块有5个主要的在售工程。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造(gǎizào)的小规模开发产物。蒙特利城第十一页，共三十七页。在售主要工程(gōngchéng)资料名称总建容积率建筑形态面积段（2R、3R）绿洲雅宾利60000(一期)3.3高层97--108130--160蒙特利城6900003.45小高层、高层88--114.38126--136.49紫兰苑400003.4小高层、多层93-112120-137泰阁9044——小高层70-90130卓悦居513005.39高层86--98第十二页，共三十七页。市场走势紫兰苑绿洲(lǜzhōu)雅宾利蒙特利城报价(bàojià)：13000报价(bàojià)：18500报价：16000泰阁卓悦居报价：11000-13000报价：16000-18000由于产品地段与品质的分段，各个工程定位都有所针对。立足各档次主力供给与成交的三个工程的客源，来说明目前不夜城板块的产品定位与走势。第十三页，共三十七页。市场走势〔以客源入手(rùshǒu)分析〕价格较高，压缩了本地客源的购置意愿。客源大局部是徐汇、黄埔、卢湾等区拥有一定购置力的人士(rénshì)，以及近3成的外籍华裔客户。客源局部来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿(bǔcháng)购置原生活环境的物业。闸北本区域客源占近7成，其余来自全市其它区；拆迁户居多；由于产品自身定位经济化，购置客层相对较低。雅宾利蒙特利紫兰苑市区客、外籍中高客源为主市区客与区域客各占半壁区域客为主第十四页，共三十七页。市场走势客源直接反响(fǎnxiǎng)的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位根本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。雅宾利第十五页，共三十七页。市场(shìchǎng)价格成交(chéngjiāo)均价：1496006-4-3绿洲(lǜzhōu)雅宾利06-7-29蒙特利城06-11-21紫兰苑2期07-2-8卓悦居06-11-26泰阁峰值第十六页，共三十七页。市场(shìchǎng)价格从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值(fēnɡzhí)；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反而缺乏继续上扬的动力和趋势。价格时间点均价极低990306-0114960极高1701706-04第十七页，共三十七页。供求关系板块(bǎnkuài)市场供大于求绿洲(lǜzhōu)雅宾利，蒙特利蒙特利、圣和圣、紫兰苑紫兰苑、联富假日(jiàrì)公寓第十八页，共三十七页。供求关系06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供给、去化统计(tǒngjì)如下：套数面积供应2680251624去化1906191174累计供求(gōngqiú)比例：1.41累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况(qíngkuàng)，供给超出需求近1/4，市场消化潜力被高估。第十九页，共三十七页。工程分段(fēnduàn)分析06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易(jiāoyì)情况：楼盘成交均价成交套数成交面积富泉公寓10445333578协和大厦104232283富邑华庭10242141465新红厦公寓99688911160北方佳苑9123374686累计988617521172第二十页，共三十七页。工程(gōngchéng)分段分析06年1月-07年5月份期间，06年之后(zhīhòu)开盘在售的主要楼盘交易情况：楼盘成交均价成交套数成交面积绿洲雅宾利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362灵广花园（二期）12240503865紫兰苑二期1230124925203圣和圣广场1306111610070卓悦居（西区）1670922019459联富假日公寓1312021012791累计155451737169638第二十一页，共三十七页。工程(gōngchéng)分段分析在价格产生较大的变动之后(zhīhòu)，市场供求比例呈现增大的趋势第二十二页，共三十七页。工程(gōngchéng)分段分析成交均价涨幅06年前988657%06年后1554506年1月-07年5月，06年前开盘工程尾盘均价仅9886，06年后开盘的工程整体均价达15545，前后(qiánhòu)涨幅57%，区域市场内，公寓产品价格的陡然增长可见一斑。成交均价成交套数推出套数成交面积推出面积去化率06年后155451737268016963825188165%06年4月份，绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮。这样大幅度价格提升的影响下，市场反响为累计供求比出增长趋势，腥增供给量去化纵向比较(bǐjiào)相对困难，价格提升的程度缺乏市场支撑。第二十三页，共三十七页。1、不夜城板块区位价值的表达，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间缺乏；3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在(cúnzài)问题；4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑。第二十四页，共三十七页。横向(hénɡxiànɡ)市场类比板块选择板块价格比较板块供求比较整体(zhěngtǐ)市场比较第二十五页，共三十七页。类比(lèibǐ)板块选择武宁、长寿板块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。与不夜城板块相似，处于准城市中心的位置，区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套也相当成熟。武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地，商场、大卖场(màichǎnɡ)、便利店、餐饮店、电影院等商业、文化设施都很齐全。板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构筑了三维立体交通网络。也是上海未来(wèilái)主要的轨道交通枢纽之一。第二十六页，共三十七页。板块(bǎnkuài)价格比较不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿(chángshòu)相近第二十七页，共三十七页。板块价格(jiàgé)比较在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4月份的涨幅后，成交均价一度领跑武宁、长寿板块；但就在不夜城板块涨势减缓，成交均价小幅变化的时候，武宁、长寿的市场价格却平稳的逼近，甚至赶超。可见，在经过较为剧烈的价格上涨后，不夜城板块的市场缺乏强劲的动力(dònglì)继续推进市场价格上扬，后继乏力，而平稳开展的武宁、长寿却保持相当连贯的市场成长态势，稳步开展。另外，同质板块之间存在近似的开展速度，就不夜城板块06年初较其它两个板块较低的成交均价来说，目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度；第二十八页，共三十七页。板块供求(gōngqiú)比较武宁供求比例适中，成交(chéngjiāo)价格最具说服力；不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格第二十九页，共三十七页。板块(bǎnkuài)供求比较供求关系决定市场价格，供、求、价三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况，也就是市场价格的合理性，市场供求平衡时的价格才是真正适宜的市场价格。从统计的数据、图表我们可以看到：武宁板块市场供求较为平衡，1.05的供求比例(bǐlì)与其13939价格是三个板块中最有说服力的，长寿板块0.83的供求比例(bǐlì)足以支撑14655的市场价格。而不夜城板块市场却以1.41的供求比例支撑着14960的价格，可见不夜城板块市场价格虚高的情况。第三十页，共三十七页。板块供求(gōngqiú)比较武宁、不夜城供给(gōngjǐ)、去化绝对量比较：板块供应套数去化套数供应面积去化面积武宁19981909252479230628不夜城26801906251624191174选取近似的去化套数作为标准。不夜城板块较武宁板块在供给上具有更大的选择(xuǎnzé)空间，而武宁板块的供给相对紧张。以板块同质而言，市场供给紧张的区域市场反而价格更低，市场支撑乏力。第三十一页，共三十七页。整体市场(shìchǎng)比较14960173537766不夜城板块(bǎnkuài)较之整体市场成交均价波动较大第三十二页，共三十七页。整体市场(shìchǎng)比较不夜城板块在内环地区以及(yǐjí)上海市场整体开展较为平稳的状态下，波动范围较之较大，市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响。以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下，产品带来的附加值在市场“供给源〞工程有限的状况下更加明显，集中成交的时间节点导致上下价位产品反复拉扯板块成交均价，一段时间内，在很大的波动范围维持一个根本的中值水平，欠缺后续的开展趋势，影响板块的市场价格反响。第三十三页，共三十七页。1、长寿、武宁板块，06年1月至今，板块市场上涨趋势稳健；2、二者06年起点价位较不夜城分别高出1300-3000，以同质板块开展速度近似来讲，不夜城目前的市场价格是被高估的；3、从供求绝对量上看，不夜城与武宁去化量近似，却有较大的市场供给(gōngjǐ)空间，以供、求、价之间的平衡关系看，其价格偏高。4、整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度，而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长，板块自身的价格开展缺乏动力，可以说目前的市场价格是包装下的产物。第三十四页，共三十七页。价格(jiàgé)解读首先，纵向观察区域市场：区位价值表达及产品品质提升，势必带动板块成交价格上涨；