浅谈上海虹桥商务区酒店投资的可行性分析

摘要随着上海整体经济的蓬勃发展，孕育而生位于上海西部的虹桥商务区，依托虹桥综合交通枢纽，建设成上海现代化服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心，参考市政府相关文件，计划上海虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局，其中的商机不言而喻，作为配套性服务-酒店住房需求及会议用餐需求供给严重不足，目前的虹桥商务区处于发展中的雏形，及时占领市场份额就是占领先机。回顾曾经上海的“陆家嘴中央商务区”和“迪斯尼旅游度假区”，配套性的服务型酒店，在上海旅游业不断攀新高及人均收入不断增加的前提下，周边的酒店营业报表都交出来满意的答卷，所以目前尚未成熟的虹桥商务区是否适合投资酒店，将要通过酒店行业大市场形势、上海市场酒店业发展状况、虹桥商务区域概况、投资潜力的需求分析、酒店的计划定位、总结浅析，从而得出虹桥商务区域投资酒店的可行性结论。关键词：虹桥商务区；虹桥；交通枢纽；酒店；;第一章绪论随着交通的便利程度和生活水平的提高，我国中产阶级的崛起，人们外出旅游和商务出差的需求逐渐增多，这给酒店业的发展带来了很好的机遇，从而吸引了很多投资人的目光。但是投资酒店不能头脑发热，随波逐流，盲目投资。数据显示一二线城市就有太多的星级酒店物业由于各种原因，连年经营亏损，导致业主投资失败，迫于出售货转让酒店物业。当然也有很多业主酒店投资经营是非常成功的。那么作为中国第一大都市-上海的虹桥商务区是否适合投资酒店，通过对酒店行业的市场分析，了解酒店圈最新的发展形势；通过对投资项目区域的认知，了解虹桥商务区重点的发展规划；通过对已经雏形的虹桥商务区进行调研，预判未来功能区的客源量；通过对虹桥商务区周边酒店的比较，确立计划投资酒店的定位。本文旨对虹桥商务区酒店投资进行研究，致力于分析归纳酒店投资的主要影响因素，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店的定位开发，从而为酒店投资业主提供一定参考依据。第二章我国酒店行业发展现状2.1酒店行业市场形势2.1.1酒店集团并购潮行业集中度不断提升。2016年酒店行业并购风起云涌，万豪并购喜达屋，锦江股份并购铂涛和维也纳，首旅酒店收购宁波南苑和如家，海航旅游收购卡尔森和希尔顿25%股权，雅高收购FRHI集团，战略投资悦榕庄，2017年并购整合延续，华住36.5亿收购桔子水晶，锦江继续增持铂涛股份。伴随着行业的洗牌，酒店行业市场集中度得到提升。酒店集团通过并购达到增加酒店数量，拓展酒店的覆盖区域，其中主要以发展中档酒店为主，形成多元化品牌的目的，掀起酒店并购潮。2.1.2国内酒店业迈入提价周期国内酒店经营数据显示，新一轮增长周期已经启动。根据国家旅游局公布的星级酒店收入及客房数据，国内星级饭店经历了一个完整周期后，2017年开始复苏。一般而言，出租率是酒店行业周期变化的先行指标，从2012年至今，酒店行业出租率先出现负增长，随后平均房价也开始下跌;自2014年下半年开始，出租率和平均房价保持底部震荡稳定，出租率同比增速开始恢复正值，预示着酒店行业已经见底。国内三大酒店集团（华住、如家、锦江）平均房价亦开始步入提升阶段：继而推动营业收入持续增长。2.1.3酒店供给增速放缓据统计酒店供给增速已显着放缓，未来仍将保持低增速。2013-2017年我国酒店供给年增长率为3.49%，较2003-2012年下降4.28个百分点。预测2018-2022年，酒店供给增速中枢进一步下降，预计2018-2022年增长率将降至1.51%。国内宾馆建筑竣工面积自2015年开始出现负增长，2017年竣工3143万平方米，较2016年下滑1.16%。从供给角度来看，国内酒店行业增速已经处于衰退阶段中后期。2.1.4经济型酒店发展饱对于经济型酒店整体而言，投资成本较低，物业要求不高，过去十年是我国经济型酒店的高速扩张期，大规模扩张带来的是竞争的白热化，截止2016年底，国内经济型酒店已经接近186万间的体量，行业供过于求的局面，导致投资回报率下降，行业也进入了洗牌期。2.1.5高端酒店发展萎缩由于国外经济复苏缓慢，外资企业在近年中出现规模缩减甚至撤离，导致以外资企业商务客群为主的高端酒店住宿需求显著减少，同时中央八项规定也大大限制了政府在高端酒店的消费，与此同时供应却连年井喷加剧市场竞争，酒店不得不下调房价以适应国内市场需求，由于管理成本在增加，随着人口红利的消逝，人工及物料成本均在上涨，并逐年扩大，高端酒店盈利非常低，导致发展持续萎缩。第三章酒店投资机遇分析3.1消费升级推动中端酒店崛起3.1.1财富分布与未来酒店需求匡算3.1.2中端酒店发展空间预测中产阶级是中端酒店的主要消费群体，中端酒店需求逐年提升。中端酒店的定位和服务符合中产群体“商务社交、小资情怀、格调生活、追求时尚”的特点，根据预测，中国中端酒店市场的潜在消费人群有望以年增长10%左右的速度持续扩大。根据测算，截至2016年8月，中国市场上共有108个中端酒店品牌，虽然这一数据对比2014年大幅度提高了近286%，但国内中端酒店市场仍是一片存在巨大可能的蓝海，至2022年中国市场对中端酒店的需求会增长56%。3.1.3酒店提价空间匡算横向比较国外与我国消费品价差，提价空间在50%左右，在国外与我国消费品价差比当中，酒店行业表现得尤为突出，国外与国内比值达2.4，高于一般消费品的1-1.6倍。故随着中产阶级消费能力的逐渐释放，我国酒店价格仍有抬升空间。即使按照最低达到国内：国外=1:1.6水平来看，酒店行业尚有49%涨价空间。3.1.4行业整合优势凸显从细分结构上看，中端酒店存在较大连锁化经营空间。截至2017年，锦江、华住、首旅如家的加盟比例分别为83.59%、81.29%和72.62%，对比美国酒店集团90%以上的加盟比例，我国三大酒店集团目前的加盟比重还较低，有较大提升空间。目前国内经济型酒店连锁率较高，已经形成成熟的竞争市场，而中端酒店连锁率仅超过20%，未来连锁中端酒店将逐渐成为主流。3.1.5科技创新的酒店时代来临酒店消费主体已经从“60、70”变化为“80、90”，80、90的经济基础逐渐变得稳健，也是中端收入的主流群体，传统“洗、息、睡”型的酒店已经很难满足时代的发展需求，人工智能和微智能在酒店的运用，从用户的体验的角度、对用户隐私、方便性等角度，极好的满足了用户的需求，并且可以降低酒店的经营成本，颠覆传统意义上的酒店，备受主力消费群体的青睐，科技创新的酒店时代已经来临。第四章虹桥商务区发展前景4.1虹桥商务区概况4.1.1虹桥商务区介绍上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里。商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局。其中，重点支持发展包括现代商贸业、会展旅游业、金融服务业、创意产业等12大类的产业。依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心4.1.2虹桥商务区策略一是面向长三角的会展中心。以会展采购为杠杆，带动高端商业、高级酒店、高级公寓、高端商务等发展。核心是构建会展商务创新网络平台，吸引会展跨国公司的区域总部聚焦虹桥，打造亚太会展总部经济，使之成为领跑长三角乃至全国会展经济的商务中心。会展商务是会展产业链条的中枢，未来的会展业不是规模的竞争，而是会展商务的竞争。二是面向长三角的国际高端商业中心。改变商业作为配套的思路，把高端消费作为拉动虹桥中心的一个重要增长极，使之提升主体功能行列。把虹桥中心建设成为面向长三角的国际高端商业中心。三是面向长三角的国际商务中心。虹桥中心具有独特的涉外机构、国际机构、涉外居住等资源，还有上海外贸学院、东华大学等资源，长三角商务人才需求的腹地支撑。因此发展国际商务培训服务产业是虹桥中心今后的一个重点现代服务业。四是上海国际贸易中心。在发展商品外贸的同时，还要积极推进外贸产业的转型升级，积极发展服务贸易。重点把专业服务、采购物流、信息、商贸、文化科技等作为服务贸易发展重点，使之成为上海西部城区的重要的国际服务贸易中心区。4.1.3虹桥商务区目标国际社区：充分发挥涉外节点优势，打造开放型的国际社区。活力社区：充分发挥多功能并行发展优势，强调多功能综合特色，聚集商务人流、商业人流、旅游人流、时尚人流等，打造具有都市综合的活力社区。文化社区：依托现有的国际文化元素，积极注入商务文化、商业文化、休闲文化、时尚文化的品质概念，打造高品质的商务型文化社区。时尚社区：充分发挥现有的虹桥时尚优势，大力发展国际时尚品牌产业和文化产业，打造具有国际影响的时尚社区。4.2虹桥商务区五大优势4.2.1区位优势虹桥商务区紧邻江浙两省，处于长三角城市轴的关键节点，与周边主要城市距离均在300公里之内；既为上海连通长三角的桥头堡，是长三角咽喉之所在；又为联系亚太、面向世界的门户，是连接世界的桥梁。4.2.2交通优势世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖多种交通方式，轨、路、空三位一体，56种换乘模式的多元化聚集，将人性化换乘的出行方式与现代理念相结合，一小时长三角都市圈显现同城效应。4.2.3成本优势虹桥商务区独特的区位、便捷的交通，极大的方便企业获取信息、调配资源、开拓市场，尤其是企业总部在运营成本上相对较低。4.2.4后发优势虹桥商务区广泛吸收国际商务区建设的成功经验，取百家之长，创虹桥之新，结合自身特色，以人为本，科学规划，厚积薄发，将被打造成一座世界级商务中心。4.2.5政策优势虹桥商务区是上海市第十二个五年发展规划纲要明确重点发展的功能区域，是上海市低碳实践区，也是世界商务区联盟的会员。国家财政部和商务部已明确将虹桥商务区确定为现代服务业综合试点区。第五章虹桥商务区酒店投资潜力分析5.1上海2017年旅游收入状况受虹桥商务区虹桥枢纽的交通便利，2017年上海全市旅游产业增加值比重增加，实现旅游业增加值1689.7亿元，占GDP比重上升至6.2%，旅游业增加值同比增长6.9%，高于2011-2016年2.1%的平均增速4.8个百分点。从接待人次看，2017年，全市共接待旅游人次为3.05亿人次，同比增长7.42%，高于2011-2016年平均增速4.38个百分点。尤其是在法定节日期间上海旅游接待人次增长显著，同比增幅也远高于往年。从旅游收入看，2017年，全市实现旅游总收入为3820亿元，同比增长9%，高于2011-2016年平均增幅4.5个百分点。国庆和春节黄金周，全市旅游收入比往年的平均增速分别提高了7.1和12个百分点，可见上海的客房需求进一步上升。5.2虹桥商务区发展现状5.2.1虹桥商务区-虹桥枢纽通勤数据作为长三角对接世界的“亚太枢纽”，虹桥大交通的轨陆空一体化再次给出强大的通勤数据。虹桥枢纽铁路、民航输送量已占全市45%，其中，铁路输送量占全市64%。据虹桥商务区官网公布数据统计，截至2017年10月，虹桥枢纽总客流人数达32403万人次，较去年同期上涨12.4%，日均客流108万人次。虹桥大交通功能的不断提升，极大促进了虹桥商务区内企业与整个长三角乃至世界的经济联动。于此同时，更值得关注的是，虹桥枢纽的市内客流从1月的1615万人次一路上升到10月的1932万人次，增幅19.6%，但是周边酒店配套聊聊无几，大客流只能选择周边区域，甚至较远区域选择住宿酒店。5.2.2虹桥商务区-企业总部入住现状今年上半年，虹桥商务区累计确定入驻了红星美凯龙、贵人鸟、保利汽车等15个总部企业，新增外资企业14家，使得外资企业总数达到了103家。截止目前，虹桥商务区主功能区入驻企业累计2154户，其中核心区共有企业997户，包括世界500强和行业领先企业梅塞尔、罗氏、壳牌、安博物流、格兰富等。近日，差旅行业巨头、上市公司腾邦国际（SZ：300178）顺利完成在虹桥富力中心的新业务总部的物业交接，大量数据显示，虹桥商务区已经趋向成熟。5.2.3虹桥商务区-国家会展中心服务现状据国家会展中心网站数据，2018年3月至7月，一共举办了将近40场会展服务，平均每月举办大小5-6场展会，展会期3-5天不等，日接待人流10万人左右，举例从广州等地移师到上海的医博会，日接待参观者人数17.3万人次，上海的汽车展会，日接待参观者11万人次。并且今年5月，中国国家主席习近平在“一带一路”国际合作高峰论坛上宣布，中国将从2018年起举办中国国际进口博览会。为落实习近平主席对外宣布的这一重大决策，中国政府决定，首届中国国际进口博览会将于2018年11月5—10日在上海国家会展中心举办，会展服务酒店配套需求巨大，周边目前现有酒店无法承载，会展客流只能分散较远的其他区域选择住宿。5.2.4商务区规划酒店现状作为虹桥商务区的重要配套，酒店必不可少，它为商旅人士来往办公、娱乐休闲提供了便利，据虹桥商务区核心区规划，核心区只将建成8家中端星级酒店，总面积30.7万平方米,规划内酒店如下,合计3000间客房：1 凯悦嘉寓嘉轩，2018年开业，拥有252间客房。2 会展中心洲际，2016年底开业，拥有536间客房3 龙湖天街英迪格酒店，计划2018年年底开业，拥有220间客房4 上海虹桥绿地铂瑞酒店，2017年11月开业，拥有393间客房5 铂瑞酒店及公寓，2017年11月开业，拥有448间客房。6 虹桥西郊庄园丽笙酒店，计划2018年底开业，拥有439间客房7 上海虹桥康得思酒店，2017年8月开业，拥有396间客房8 新华联索菲特大酒店，2016年10月开业，拥有350间客房加上周边经济型酒店及民宿，预计拥有4000-5000间客房，酒店作为虹桥商务核心区的重点商务配套，未来计划2020年，伴随虹桥商务区商旅活动的日趋旺盛，酒店市场也日渐活跃，大量酒店品牌已经计划入驻。据美国权威酒店数据供应商STR的研究，未来虹桥商务区将会形成新的酒店集群，为虹桥商务区承担大型会展接待任务提供有力的后勤保障。5.3虹桥商务区资助扶持为进一步推进虹桥商务区开发建设，鼓励现代服务业集聚发展，加快商务区功能打造，凡注册在商务区内的由国际著名酒店管理公司管理的酒店，开业运营后酒店业主凭与国际酒店管理公司签订的管理合同，经认定，给予业主方一次性150万元人民币开办资助。获评五星级的酒店，自获评之日起，给予酒店管理方一次性150万元人民币营运奖励。第六章酒店潜在客户群需求分析6.1国家会展中心会客户群体举例：2017第十七届上海国际汽车工业展览，展览时间为10天，平均全天参观观众总人数达到了18.5万人次，入住需求以30%计算，2人入住一间客房，将需要27750间客房，周边已开业酒店统计不足2000间，周边酒店配套住宿情况(不含周边民宿)：序号酒店名称星级客房餐饮1国家会展中心洲际酒店五星满房早午餐满客2西郊假日酒店四星满房早晚餐满客3虹桥康德思酒店四星满房早晚餐满客4虹桥美丽亚酒店四星满房早晚餐满客5虹桥豪生酒店四星满房早晚餐满客6虹桥希尔顿花园酒店三星满房配套早餐满客7西郊智选假日酒店三星满房配套早餐满客8西郊凯莱酒店三星满房配套早餐满客9虹桥汉庭连锁酒店经济满房配套早餐满客10虹桥如家连锁酒店经济满房配套早餐满客11虹桥和颐连锁酒店经济满房配套早餐满客12虹桥宜必思连锁酒店经济满房配套早餐满客6.2虹桥商务区企业总部商务群体据目前统计，虹桥商务区入住企业为2154家，企业消费分类需求如下：序号客户群体需求1企业总部高管住宿、餐饮2企业商务往来差旅住宿、餐饮3企业总部会议住宿、餐饮、会议4企业客情招待住宿、餐饮5企业年会住宿、餐饮6企业研讨会住宿、餐饮6.3虹桥枢纽旅客住宿需求序号客户群体需求1商务群体住宿、餐饮2旅居群体住宿、餐饮6.4周边别墅居住的消费能力较强的群体序号客户群体需求1客情朋友住宿、餐饮2婚宴住宿、餐饮3生日宴住宿、餐饮6.5来自度假旅游有消费需求的人群序号客户群体需求1度假游客住宿、餐饮2商城购物客住宿、餐饮6.6市区周末休闲消费人士序号客户群体需求1休闲度假住宿、餐饮2商城购物客住宿、餐饮3亲子游住宿、餐饮结论酒店，在现代生活中分布越来越广泛，随着人们生活水平的不断提高，不断的有新老酒店更替，但作为投资者把握不住酒店投资方向及酒店经营，不但实现不了盈亏平衡，对于收回投资回报更是难上加难，所以酒店的投资也需谨小慎微。本文主要是浅谈虹桥商务区投资酒店的可行性，通过文中的描述总结以下酒店投资可行性因素：1、酒店大环境背景：自2008年北京奥运至2013年，由于酒店业发展迅猛导致行业有些透支，犹如三线城市如今的房产，供大于需，导致酒店客房过剩。近几年受国内经济大环境的不断转变，人们的经济水平和酒店需求不断攀升，加上年代已久的酒店关停及部分酒店转型办公楼宇，曾经的过剩存量客房基本已经消耗完毕，酒店2016年后开始渐渐的走向复苏。2、上海酒店市场环境格局发生改变：消费升级和限三公等政策因素，高端酒店消费出现疲软，中等收入阶层和年青消费群体成了主力大军，孕育而生了中端酒店发展热潮，受虹桥商务区交通枢纽便利及上海迪斯尼开园的影响，上海的旅游人数不断攀升，给上海的酒店业带来新的春天。3、交通优势：世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖轨、路、空三