工改工专题沉淀总结课件

大家好1

工改工沉淀总结——政策研读、经济测算、操作流程、典型案例

2015.1.282Ⅰ工改工政策解读——3【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件文件名出台时间《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》2006-6-19《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》2006-6-21《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》2006-9-9《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007-3-30《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-84文件名出台时间《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》2013-1-7《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1-7《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》2013-1-7《深圳市宗地地价测算规则（试行）》2013-1-7《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》2013-1-7《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》2013-1-7《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2013-1-7《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则2013-12-6《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》2014-5-27《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》2014-8-85工改工政策发展历程2013-今政策系统化完善化阶段2005年深圳掀起“第三次土地革命”，以市场化方式配制土地资源的范围从经营性用地扩大到产业用地领域。2006-2007年政府出台的政策以鼓励工业用地开发为主，地价基本为基准地价甚至更低，在物业租售比例、指标控制、转让限制等方面政策均比较模糊2008-2012年政策细化明晰化阶段2006-2007年政策模糊阶段2007年之后推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率、优化产业结构，提出《工业楼宇转让办法》，明确《工业用地控制指标》，进行《工业区升级改造项目试点工作》等，特别是《城市更新办法》及其细则的颁布，标志着城市更新进入规范化阶段；政策规定更加细化，对租售比例、转让企业限制、地价补交、工业配套实施等提出细致化相关规定等2013年初发布的优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，该文件对“产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业楼宇转让”等进行了系统化的明确规定，继“1+6”之后颁布的三个政策则在对受让人资格、增值收益缴纳等方面对“1+6”文件进一步完善61、“1+6”政策到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。

《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》《加快发展产业配套住房意见》《深圳市宗地地价测算规则（试行）》《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。167“1+6”政策小结1、成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高；工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加；2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低；3、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响。1、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％；2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售；3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书；4、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。利好弊端82、2013.12.6《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》解读出台背景—

《细则》从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，对2013.1.7出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（简称“办法”）的适用范围、分割转让以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充，同时基于对原213号文（原《关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知》深府[2008]213号）相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑，进一步完善相关规定。9《细则》进一步明确了受让人不属于企业的四种情形，城市更新类的项目允许预售，回迁房无再转让限制受让人资格特别规定：《细则》对《办法》有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定进行了完善，进一步规定了受让人不属于企业的四种情形：因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。对城市更新项目特别规定：1.允许预售。即城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》等有关规定进行预售，但受让人仍应符合《办法》第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。2.回迁房无再转让限制。回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。《办法》中规定工业楼宇转让必须是“现售”，《细则》放宽了这一限制，城市更新类工业楼宇转让可以预售，利于开发商前期现金回流10明确了增值收益扣除项目、免征增值收益的条件及城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让应缴纳的增值收益比例增值收益收缴规定：1、增值收益免征条件：①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；②用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。2、增值收益扣除项目：①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。

3、增值收益缴纳比例：除免缴增值收益的情形外，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：

①工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

②工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；

③工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；

④工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。

11利好总结——1、允许预售：

即城市更新重建的工业楼宇可根据《城市商品房预售管理办法》等有关规定进行预售，但受让人仍应符合《办法》第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。

2.回迁房无再转让限制

回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。

3.两种情形免予缴纳增值收益

①城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；

②用于安置回迁的工业楼宇或配套设施登记至回迁户的。

123、2014.5.7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的解读2009.12.01出台的《深圳城市更新办法》第三十八条

拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。2014.5.7

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。地价补缴调整：工业配套持有情况下，配套商业设施地价按照公告基准地价补缴，其他配套设施依照公告基准地价的50%缴纳地价134、

2014.8.8《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》

《通知》就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜进行了明确规定：（1）对受让人的资格的限制规定进行了补充完善：工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但《细则》第六条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。工业配套设施的受让人须是依法注册登记的企业，但是具有居住功能的工业楼宇配套设施在《通知》实施前有其规定的情形之一的，受让人可以为非企业，即自然人可有条件受让。“有一些配套设施已与厂房脱离关系，只有居住功能，有的甚至还纳入房改，享有积分入户等功能，如果限定受让人为企业，这些历史遗留的厂房配套难以流转。”——市规土委相关人士14（2）明确免缴增值收益的范围：①对于工业楼宇再次转让发生在五年之后的;②非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，如果用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的;③非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让，发生在竣工验收之日起5年后的;

（3）完善增值收益收缴办法：（后文有详细说明）①对于非城市更新改造的工业楼宇及配套设施，竣工验收之日起5年内首次转让的，按《办法》第十四条第三款第(一)项、第(二)项规定的方式缴交，但无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或计税参考价格(取价高者)的5%缴交;②对于城市更新改造形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，应按《细则》的规定缴交，但因无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格分段累进增收;对于工业楼宇转让后5年之内再转让的，如因无法提供相关凭证而无法正确计算增值收益的，按成交价或计税参考价(取价高者)的5%缴交。15Ⅱ工改工经济测算——16【补缴地价-城市更新项目】城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升

原有合法面积：增加建筑面积面积：按照公告基准地价的50%补缴配套部份（≤30%）持有：配套商业实施按公告基准地价补缴其他配套设施按公告基准地价的50%补缴产业用房（≥70%）分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%持有：工业用地基准地价*50%整体转让：按照工业用地基准地价补缴仍为工业用地属性销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%销售持有：不补缴地价17【补缴地价-非城市更新项目】以下面方法补缴地价，该类项目若想实现纯市场化销售，面临的地价成本大幅提高风险

非城市更新项目配套部份（≤30%）产业用房（≥70%）销售：按照市场评估价补缴持有：在基准地价基础上进行补缴整体转让：报批并按公告基准地价补缴特殊转让：市场评估价-已缴纳地价分割转让：市场评估价-已缴纳地价正常进入市场转让部份其他转让方式18【容积率】早期工改项目最高容积率达7.6，但2013年最新批复容积率指标多在6.0上下，并无明显突破案例

分级用地性质容积率上限1普通工业用地（M0）4.02新型工业用地（M1）6.0项目名称区域性质占地（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）获批时间方大城更新项目南山北环大道工改工城市更新4.166.0212013年初华联南山项目南山南油工改工城市更新3.46.135约202013年底南山工业村南山南油工改工3.26.4820.782012年初侨城坊项目南山侨香路工改工4.884.630.35——建宁项目南山侨香路工改工1.326.68.712013年深圳湾生态科技城南山科技园工业用地206.091212012年长城开发彩田园区福田彩田工业区工改工城市更新6.6——预计40-52申报中水贝珠宝总部大厦罗湖水贝工改工城市更新2.17.6162012年在2013年最新批复容积率指标多在6.0上下，并无明显突破案例19【租售比例】城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％

土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让2030%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售

70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施21【产权划分及销售】可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易

现售/预售：城市更新类的工业楼宇可预售；非城市更新的工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分预售条件：城市更项目重建的工业楼宇可进行预售，放宽了新转让办法规定的所有工业楼宇仅能现售的条件，利于开发商资金提前回笼。（2013.12.6深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则）22【销售限制-工业楼宇】新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响

特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。受让人资格：依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查工业楼宇转让限制特殊分割转让当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权对拟上市企业，可以申请购买23【销售限制—工业配套】2014.8.8《通知》明确配套设施的受让人需是依法注册登记的企业，但自然人可有条件受让；严格的转让规定使得工业配套的销售价格及速度有较大影响，增加市场风险具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。依法注册登记的企业工业配套转让限制自然人有条件受让《细则》规定的四种情形：因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。2013.12.6《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则2014.8.8《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》24产业用房销售对象突破：通过泛产业化的产业申报策略，网罗不同行业的客户，扩大客户的来源产业定位项目名称区域产业限制聚焦化的严格产业定位美年广场南山文化创意产业深圳软件产业基地南山高新技术（科技、电子等）产业定位项目名称区域产业限制泛产业化定位西乡沙河墙板厂项目宝安区早期：墙体材料后期：新材料方大成更新项目南山创智产业（文化创意、电子科技）产业定位过于狭窄聚焦，限制了客户群体，客源范围狭窄，导致项目去化速度较慢泛产业化定位，最大化网罗客户，加快去化VS25工业配套销售对象突破：从已开发建设的大型项目看，配套设施的销售对象并未明显限制，可通过公关，提前与政府明确配套设施无特殊限制项目名称区域开发商公寓体量（万㎡）销售对象入市时间软件产业基地工业园高新南区深圳市投资控股有限公司5.86入市前期：需为购买办公物业300㎡以上的企业，且每购买300㎡办公物业可购买一套公寓，公寓面积不受限制；目前销售对象：科技类企业员工可以购买，扩大了客户范围—深圳湾科技生态城南山深圳市投资控股有限公司11.5无明显限制，通过公关突破限制2015年特区建发留仙洞项目南山深圳市特区建发发展集团有限公司20无明显限制2016年注：自2014.8.8深圳市规划和国土资源委员会颁发《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》对工业配套的受让人资格进行了调整完善，但目前依照此《通知》执行的还无可参考项目。26【创新型产业用房】工改项目位于一类区域，按政策规定需配建12%创新型产业用房，但最新市场案例批复指标多按5%进行配建，政策突破可行性较强

《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定（送审稿）》第四条城市更新项目配建创新型产业用房的基准比例按照以下标准确定：一类地区为福田区、罗湖区、南山区（含前海合作区）、盐田区的管辖范围，配建比例为12%；政府不回购的，配建比例为20%；二类地区配建比例为8%；政府不回购的，配建比例为15%；三类地区为全市除上述一、二类地区以外的区域范围，配建比例为5%；政府不回购的，配建比例为10%项目名称区域配建面积（㎡）产业用房体量（㎡）配建比例批复时间华联南山项目南山73701472005%2013年方大城更新项目南山9000180005%2013年建宁侨香路项目南山79166096012%2013年长城开发彩田工业区福田27600320008.6%申报中车公庙泰然工业项目福田108502170005%2013年城市更新类工改项目需配建创新型产业用房，类似于住宅物业配建的保障房27政府优先回购；销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%创新型产业用房销售对象租售价格销售方式政府回购：政府可优先以建造成本加合理利润（一般按照3%利润）回购政府不回购：产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售政府基准价：原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定产业准入：互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业经营情况：(1)最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；(2)最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元。28【增值收益】政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影响

第十四条：转让增值收益分成工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。

——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》增值收益交易价格总扣减金额销售收入登记价格交易相关税费已补缴地价＝-++计算增值收益的扣除项目包括：①工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；②转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；③转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；④按照《办法》及《细则》规定已补缴的地价款。——《<深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）>实施细则》

管理费用前期工程费建安成本++29【增值收益】“1+6”关于增值收益的计算方式存在较大政策盲点，2014.8.8出台的《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》对增值收益的具体操作进一步明确配套设施按照市场评估地价免缴增值收益工业楼宇部分可提供增值收益扣除项目城市更新项目不可提供工程造价或扣减税费的相关凭证增值收益/扣减总额≤30%，免缴30%＜增值收益/扣减总额≤50%，缴50%50%＜增值收益/扣减总额≤100%，缴60%增值收益/扣减总额＞10-%，100%成交价格或计税参考价≤2万/㎡，免缴2万/㎡＜成交价格或计税参考价≤4万/㎡，25%成交价格或计税参考价＞4万/㎡，40%2014.8.8《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》30用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让或整体转让，免缴增值收益用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确分割转让竣工之日起五年内转让非城市更新项目竣工之日起五年后转让增值收益/扣减总额≤50%，缴50%增值收益/扣减总额＞50%，缴60%自工业楼宇转移登记之日起五年内原则上不得转让，确需在五年内转让的，增值收益100%上缴按照成交价格或计税参考价（取高价）的5%缴（仅在不可提供工程造价或扣减税费相关凭证时使用）免缴增值收益31Ⅲ工改工基本操作流程——32城市更新流程图——33确定申报主体城市更新项目前期管理工作项目建设实施项目经营运作城市更新类工改项目流程——拟定城市更新单元申报城市更新单元计划确权登记申报城市更新单元规划改造主体核准拆迁许可申办投资项目申办（报批报建）产业发展计划委托专业机构编制更新单元产业规划编制申报委托专业机构编制投资建设项目策划委托专业机构编制34拟定城市更新单元城市更新单元规划制定计划产业发展规划地区发展规划研究市场环境发展研究产业市场需求分析产业优劣势分析产业发展规划与战略研究区域功能定位规划优化调整城市更新单元规划投资建设项目策划项目功能定位拆迁补偿安置策略工程建设方案投资估算与融资方案项目经济评价及风险控制项目申报“产业发展规划”与“投资建设项目策划”是城市更新类工改项目成功的关键35工作阶段工作内容审批部门办文时间计划报批阶段城市更新单元规划制定计划申报区更新办→区规划国土管理局→市规划国土委360工改工产业升级规划书编制

20工改工产业升级报街道审批街道（15）→区政府（20）→经促局（20）→经信局（20）15工改工产业升级报经促局审批60规划报批阶段土地建筑信息核查、历史用地核查市规划国土委50编制更新单元规划概念设计规划设计公司30编制更新单元规划规划设计公司15报区规划国土管理局审批规土委区管理局（30）→收集更新办意见（8）38报市规划国土委审批市规土委50局技术会\龙岗管理局审议规土委龙岗管理局30报市建环委市建环卫30主体确认阶段申请材料初审区更新办10实施主体公示7签订监管协议10核发确认文件5流程时间：城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间36规划用地手续办理约需半年时间工作阶段工作内容审批部门办文时间规划用地手续办理测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20）50办理房屋完成拆迁证明街道办10项目水保方案报批市水务局40注销原土地/物业权属登记产权登记中心30测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20）50用地方案图审查规土委区管理局20社会风险评估报告街道办20项目用地报审规土委20更新项目实施方案区更新办5签署创新型产业用房监管协议区科创局20项目建设用地规划许可证规土委区管理局20地价测算、用地预审合同、签订土地出让合同规土委区管理局20签订保障房监管协议规土委区管理局2037工作阶段工作内容审批部门办文时间规划设计及报建手续阶段施工图设计

90办理付清地价款证明规土委区管理局10项目工程设计方案设计招标备案规土委区管理局20项目建筑物命名规土委区管理局，与项目人防报批同步20基坑/土方施工许可办理区住建局10社会项目投资核准市发改委20项目工程设计意见书办理规土委区管理局20项目人防方案报批市人防办20环保方案专家评审市人居委审查中心30交评审查市交委40项目人防扩初市人防办20项目排水方案审查区水务局20项目城市排水许可区水务局20项目总包施工招标

120项目专业性强的项目招标

-环保方案审批水源办20环保方案初审意见水源办10项目施工图面积测算市地籍测绘大队44项目施工图审查审图公司45环保方案审批--获得项目工程规划许可证市人居委10施工监理合同备案区住建局，与施工图报建同步5施工保函备案区住建局1办理土地初始登记区产权登记中心90签订检测评估合同区防雷所10项目消防施工图审查市消防局20桩基础施工许可区住建局10节能施工图审批区住建局20制作雷电风险评估市气象局20建设工程规划许可/桩基提前开工证明规土委区管理局20主体施工许可办理--获得项目施工许可证区住建局10预售面积测绘市地籍测绘大队40防雷设计报批市气象局20项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间38总结——城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需3年半的时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据世联行所操作的旧改项目看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需6-8年时间39关键流程涵盖内容及参与机构——程序流程实施主体受理主体涵盖内容参与机构1《城市更新年度计划》项目申报区政府（管委会）市规划国土委1、宏观层面：现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等2、开发实施方向：再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求第三方咨询机构2《城市更新年度计划》媒体公告市规划国土委///3土地及房屋确权、登记原业主或计划申报单位///4涉及产业升级的，应征求相关产业主管部门的意见权利主体相关产业主管部门《产业规划研究报告》：区域现状规划必要性与可行性产业规划依据和要求产业规划技术路线相关案例研究升级改造产业规划投资估算和资金筹措经济和社会效益分析第三方咨询机构、规划设计院

40程序流程实施主体受理主体涵盖内容参与机构5更新单元规划申报及审批 权利主体市规划国土委受理并进行审批及公告《城市更新专项规划文本》：更新范围、现状概况与分析、规划依据与原则、更新目标与更新方式、功能控制（地块划分与开发强度等）、空间控制拆迁与配建责任、规划分期实施及实施方式、分局评审意见及落实、规划功能专项研究（区位条件、区位解读及片区市场分析）、市政工程支撑专项研究 第三方咨询机构、规划设计院6改造实施主体核准及房屋拆迁许可权利主体市规划国土委城市更新科\\7申请办理房地产证注销改造实施主体市房地产登记主管部门\\8申请办理建设用地方案图和建设用地规划许可证改造实施主体市规划国土委城市更新科 \\9其他 参照新建建筑工程报建程序及流程 41Ⅳ工改工典型案例解析——42【分布格局】从2011-2014年成交土地量看，工改工项目重点供应区有南山、宝安、龙岗及福田保税区，尤其是南山区；每年土地出让中30-60%以上为工业用地，新增工业用地面积达300万㎡

年份成交土地总量（万㎡）含工业性质用地总量（万㎡）占比工业用地总量（万平米）占比2011227.8287.3938.36%87.3938.36%2012146.9197.8966.63%91.462.21%2013142.95100.5570.34%59.5141.63%2014187.596.9451.70%62.5733.37%南山罗湖中心西区福田中心区龙岗福田保税区车公庙泰然工业区南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、、侨香路沿线石岩、松岗、西乡、光明、龙华、沙井、福永布吉、下李朗、平湖工改工热点区域工改工热点区域工改工热点区域宝安432011-2014年规土委公示的城市更新单元计划中，南山区、宝安区以及龙岗区公示的工改工项目最多，尤其是南山区根据2011-2014年规土委公示的《城市更新单元计划》统计，南山、宝安、龙岗等是已知未来工改工项目重点供应的区域，成为深圳旧工业区升级改造先行区域尤其是南山区，2012年规土委公示的《城市更新单元计划》开发12个城市更新项目，其中有6个为工改工，2014年开发的11个城市更新项目中有5个为工改项目，这也是深圳市南山区工改工快速发展的一个缩影。44【容积率】关内申报容积率多集中在6-7，关外为4-5，目前已批准的最高容积率为水贝项目的7.6，申报的最高容积率为9区域项目产业定位占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率南山区香年广场——1.57.464.9（已批准）康佳集团总部 总部经济3.7266.9（已批准）华联南山B区高新技术4246（预计）华联南山A区高新技术4.833.66（预计）新润园侨香路 ——28.14.05（已批准）深圳方大城更新改造项目——————6（预计）福田区石厦村旧改金融服务业5.84417（预计）深业科之谷 创新产业总部12.182.56.8（预计）新浩工业园 机器人与精密仪表产业2.713.395（已批准） 中海物流保税区项目——1.19.89（未通过报规）罗湖区水贝工业园改造 珠宝产业2.7217.6（已批准）水库新村旧改珠宝产业2.213.28（预计） 宝安区松岗溪头村项目 生产型服务业20703.5（预计）宏发宝安总部经济园项目总部经济23.61144.84（预计）特建发光明光电加速器项目光电产业6244.0（预计） 龙岗区星河雅宝软件创意产业、创意金融20.34105.265.1（已批准）45【物业类型】物业类型不受工业性质用地限制，产品形式多元化、差异化及功能复合业态规划6栋产业大厦1栋200米超甲级研发大厦1座五星标准建造的精品酒店及创意总部楼1座大型shoppingmall6万㎡天安数码城物业规划物业规划：规划物业类型丰富；产品打造：体现出不同办公物业的差异化竞争力。业态规划办公物业甲级办公 76000㎡LOFT办公58298㎡SOHO办公57150㎡其他物业配套商业31000㎡配套公寓18000㎡方大城更新改造项目物业规划业态规划A区一栋超高层综合楼写字楼：7万平米酒店：3万平米一栋多层商业楼商业：8万平米5-8栋超高层住宅/公寓 ：16万㎡B区5栋高层/超高层办公物业:18.4万p㎡2栋高层/超高层公寓:6.5万㎡米附属商业：1.1万㎡华联南山物业规划46各典型性项目案例获批时对应的政策——项目获批时间智慧广场预估2007年前天安数码城一二期2006年前美年广场预估2009-2010年福年广场预估2010年星河雅宝2010年水贝珠宝大厦2012年南山科技园2012年方大城市更新2013年初华联南山2013年底福田彩田工业区申报中中海物流保税区项目申报中2006-2007年政策模糊阶段：出台的工改相关政策主要目的是推动土地资源的集约化利用，以市场化方式配制土地资源的范围从经营性用地开始扩大到产业用地领域，这期间出台的政策在物业租售比例、指标控制、转让限制等方面比较模糊，政府以鼓励工业用地开发为主，地价基本为基准地价甚至更低2008-2012年政策逐步细化明晰化阶段：政府推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率、优化产业结构，提出《工业楼宇转让办法》、《城市更新办法》及细则，明确《工业用地控制指标》，进行《工业区升级改造项目试点工作》等，特别是《城市更新办法》及其细则的颁布，标志着城市更新进入规范化阶段；政策规定更加细化，提出租售比例受限50%：50%，转让企业限制、地价补交成本增加、工业配套实施相关规定等2013-今政策系统化完善化阶段：2013年初发布的优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，该文件对“产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业楼宇转让”等进行了系统化的明确规定，继“1+6”之后颁布的三个政策则是对受让人资格、增值收益缴纳等方面对“1+6”文件进一步完善47智慧广场-两次土地改性，实现工业楼宇全部出售，但产权面积分割受限，配套设施未能分割销售1、项目由A、B、C、D四栋塔楼组成，A、B栋每层拆分两个单位销售，C、D栋整栋销售。2、项目产权年限共50年，通过两次按照办公用途补交地价。科研设计用地转为一般工业用地，将自用型工业用地转化为可自由转让的商品房。即在自由转让方面，与传统的商务用地楼宇没有区别。3、项目规划12000平方米立体园林，绿化率达40%。每91平米配备一个车位，停车位共计1063个。 位置南山区侨香路与深云路交汇处开发商深圳市中核兴业实业有限公司用地性质一般性工业用地产权划分765㎡、1300㎡占地面积26811㎡ 售价均价45000元/㎡总建筑面积164875㎡，其中办公面积97346㎡租金140—160元/㎡高度99.8m入伙时间 2010年6月1日容积率3.7建筑覆盖率35%2006-2007年政策模糊阶段48销售情况：作为深圳工改的先行实践者，拿预售时间较早，不受50%可售比例限制，唯一一个一年销售40亿的商务项目

以4万/平的价格，于2010年上半年销售，至2010年底几近清盘，一个工业用地性质非主流商务区里的项目成就深圳商务市场的奇葩非主流商务，区不符合传统置业需求全部700-1000平大面积户型，购买门槛高工业用地性质，购买抗性大3、销售能力:将用地性质问题放到客户已经对项目产生高度认同感后再沟通！编写深圳工业物业价值研究报告，多方位解读工业用地物业，打消客户的疑虑1、极致展示:打造深圳最奢华的售楼处、样板层，淡化项目区域劣势，强调项目本体稀缺价值，树立高端形象。2、挖掘价值:不回避大面积户型，反其道行之，深入挖掘大面积产品稀缺价值,树立“华侨城里，你的企业王国”总部基地形象，传播本项目是最高端企业的办公首选的口碑。限制因素破解之道项目破解限制因素的关键举措49产品设计：打造低密度、立体生态办公楼宇，VIP定制体系尽享奢华办公，发挥工业项目产品优势，引领工改方向1、纯粹办公环境，超大尺度办公空间智慧广场最小单位面积为730平方米，层高4.3-5.2m

，写字楼跨度在17—26m之间，能够实现更舒适的空间感受及更灵活的办公布局2、低密度，立体生态办公体系12000平方米立体园林，绿化率达40%，并排布超宽楼间距，以保证办公室内的视野。3、超高实用率一般写字楼的实用率70%左右，而智慧广场的实用率部分高达88%4、VIP定制体系独立总裁通道、独立总裁停车、独立总裁电梯、独立总裁洗手间、独立总裁花园阳台、独立总裁休息室50案例2：天安数码城—依托天安自身产业优势，一二期放宽企业入驻条件及低价格实现快销，后期项目仅高科技企业可入驻，预估四期项目实现超过2万/㎡占地：12万平米；建筑面积：50万平米;于2006年开始建设，预计将于2015年全部建成；一期首栋产业大厦于2008年，引进企业80余家，至今实现完全入驻，入驻率高达100%；二期项目（2、3号楼）2011年底完成招商，引进企业100余家，并以创新型科技企业、总部企业为主；三期包括2栋产业大厦，1栋总部楼和2座BLO.X商业精品廊；四期T4项目正在建设中，六栋创意总部楼将于2014年10月底入市、五星酒店、200米超甲级研发大厦、大型shoppingmall，预计于2015年全部建成项目四期面临问题：入驻企业审查资格越来越严格：前期提高办公物业入驻率，部分非科技类企业入驻，三期、四期项目政策逐步严格，必须是科技类企业才可入驻。商业不可占用工业指标：四期部分商业超过工业配套指标(占用工业指标），其商业市场实现性较差，屡次受到工商局的检查。51案例1：美年广场—先整体转让给花样年，再以文化创意产业园申报，实现50%可分割销售，最小可分割面积与产业关联，配套均为自持位置南山区南海大道与东滨路交汇处开发商深圳花样年用地性质工业用地产权单位划分200-500㎡，可组合占地面积29546㎡（不计酒店）售价均价29000元/㎡总建筑面积87993㎡（不计酒店），其中计容面积73641㎡租金95-110元/㎡/月高度50m开盘时间2011年容积率2.48（不计酒店）建筑覆盖率23.4%项目备注：1、项目由2栋11层写字楼、3栋13层写字楼和一栋5层精品设计型酒店组成。共50年产权，目前剩余33年产权。租售比为50%：50%；2、项目办公面积为73466㎡，商业面积12000㎡，园林面积8000㎡，地面车位201个、地下车位304个；3、标准层面积1100-1400㎡，层高3.5m，净高2.8m2008-2012年政策逐步细化明晰化阶段52通过企业加名，注册空壳公司两种方式进行物业销售项目特殊说明项目历史：项目本为鹏基工业园，属于深圳鹏基集团有限公司，后整体转让给花样年地产。花样年地产在其原有厂房基础上进行部分改造及装修后为目前的美年广场；项目产权：6栋楼共1个产权证；项目销售季租赁面积分配：可销售面积占总建筑面积约50%；项目交易条件：以公司名义购买、通过文化产业部门（即南山文产办）审核、通过招拍挂流程；项目销售流程：（1）客户已注册公司——客户利用自己公司购买；（2）客户注册新公司——客户提交资料，专业注册企业公司协助注册文化产业类相关公司（需时25天）；（3）花样年员工注册公司，转让给客户——花样年员工注册公司，客户转账均通过员工死人账户，但由花样年开具收据。成交后，客户与员工签订转让协议。53注册空壳公司的方式，再将房产挂在企业下面，只交易企业股份，避免房产产权交易，便于个人投资者顺利购买美年广场个人购买流程说明推售房号于土地交易中心挂牌将推手房号于租赁所备案，注册符合入园资格的公司客户确定购买推售房号，并缴纳诚意金客户缴纳保证金，保留银行转账单开发商将注册公司于文产办确定符合入园资格、并盖章土地交易中心审查保证金到账后，递交竞买申请客户网上填申请资料，参与竞拍摘牌，签订《成交确认书》《工业楼宇转让书》，竞买成功客户于公证处与原注册公司法人进行股权变更，完成购买注：购买流程较为复杂，推售房号委托土地交易中心挂牌，购买主体需符合入园资格方可参与竞拍;实际入驻的企业多与美年广场申报产业无关，已被政府多次审查54案例2：福年广场-依托强大的公关关系，将仓储用地转变为工业性质用地，实现50%对外销售，外挑及6m层高为产品亮点1、项目由1栋2层花样年总部楼（A栋）和1栋7层U型研发楼（B栋）组成。A栋共2层，总建筑面积1900㎡；B栋共7层，总建筑面积44700㎡。商业面积300㎡，停车位405个。2、产权年限共50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止，目前剩余31年产权。3、B栋标准层6000㎡，分为B1—B6六个相连通的单元，每个单元有独立大堂和三部独立电梯，1层层高3.9m，2—7层层高6.0m，可作复式办公。其中B1—3单元销售，B4—6单元租赁。 位置福田保税区市花路与紫荆路交汇处

开发商深圳花样年用地性质仓储用地 产权单位划分主力户型150—300㎡占地面积18717㎡ 售价——总建筑面积46792㎡租金85元/㎡/月高度40m开盘时间2012年4月容积率2.5建筑覆盖率40%55案例3：星河雅宝—经典的工改工改造、产业升级项目，从土地取得到第一期开售历时7年

2007年1月3日，鹏基以5.5亿购得龙岗区雅宝工业城。2011年3月8日项目获得了由深圳市发展和改革委员会颁发的《重大项目证书》，并获得了五大优惠政策。2007年下半年，鹏基因业务调整，将雅宝工业城转手给星河地产。其后星河将该项目规划为“星河雅宝创新产业园”。2013年年底项目开售第一期。2010年11月12日，深圳市龙岗区城市更新办公室核发了《龙岗区坂田街道雅宝工业城升级改造项目改造实施主体确认书》（2010年11号），确认了深圳雅宝房地产开发有限公司为该项目的实施主体。2010年10月底，深圳市龙岗区城市更新办公室进行了该项目实施主体公示。56项目规划物业类型多元化，其中可售面积占总计容面积接近50%；通过股权转让模式将资产套现，销售对象不受限制

计容建筑面积(㎡)研发办公713410.0商业68486.5住宅113930.0酒店46000.00公寓106020.0公交站3000.0其它5150.0汇总1052996.5不计容建筑面积(㎡)地下车库363106.1会展中心10000.0地下商业14652.0汇总385758.1星河雅宝科技创新园地可售面积51万平方米，预计可实现销售额约130亿元；可租面积33万平方米，可保证每年获得稳定租金收入近10亿元。此外，星河雅宝项目20%的产权置换将带来约50亿元的股权收入。项目基本经济技术参数（行政审批后）总用地面积：20.34万平米总建筑面积：105.26万平米容积率：5.17557案例4：水贝珠宝总部大厦—获批节点早于“1+6”文件，由珠宝龙头企业打造，借助周边雄厚产业基础及需求、地块限制因素等因素获批7.6容积率

位置深圳市罗湖区罗湖街道布心路北侧开发商深圳市明泰润投资发展有限公司用地性质一般性工业用地占地面积21429㎡总建筑面积计容建筑面积

162860㎡物业类型写字楼、商务公寓、商业、会所、公交首末站高度写字楼240米、商务公寓130米容积率7.6建筑覆盖率50%绿地率25%项目备注：1、突破主要原因：实体产业背景、可开发用地面积小、片区首个改造项目；2、获批指标分析：利于丰富物业类型、特色建筑设计、区域标杆58案例1：华联南山—非核心商务区、物业形态规划齐全、大规模体量、工改综合体典型项目，为深圳工改综的先行者位置深圳市南山大道与东滨路交汇处占地面积3.4万㎡总建筑面积52万㎡（A区23万、B区29万）容积率6.135容积率申报时间3年容积率申报具备条件通过协助政府配建市政设施(如市政道路、展厅)来增加项目容积率，且具备较强政府背景项目备注：1、突破主要原因：政府背景、市政配套、展示平台；2、获批指标分析：沟通时间久、突破幅度小、实际利益与贡献不成正比工改工+工改综典型项目2013年-今政策系统化完善化阶段59案例2：中海物流保税区项目—由仓储用地改性为工业用地，拟建成容积率为9的300米超高层写字楼，但目前尚未通过政府报规项目位置福田保税区蓝花路与金花路交汇处 土地性质仓储用地改性为工业用地计容建面98000㎡建筑高度300米容积率9租售模式租售结合业态规划写字楼：84000㎡商业：14000㎡所处阶段报规60附件——

2011-2014年规土委公示的《城市更新单元计划》中工改项目

61辖区街道/社区单元名称申报主体拟拆除重建用地面积相关要求（平方米）福田沙头街道天安社区车公庙泰然工业区第一更新单元深圳泰然（集团）股份有限公司44361①拟更新主导功能为工业、商业、办公和酒店功能；更新单元规划应统筹考虑泰然片区更新改造；②公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的

15％。罗湖翠竹街道罗湖区翠竹路特发保税黄金珠宝产业中心更新单元深圳市特发保税实业有限公司17191①拟更新方向为工业功能；②公共利益项目用地面积不小于3000㎡。罗湖莲塘街道罗湖区莲塘第七工业区更新单元深圳市国威房地产开发有限公司27767①拟更新方向为工业、居住功能；②公共利益项目用地面积不小于7083㎡。南山南山街道南山区南山工业村更新单元深圳市厚华投资有限公司42286①拟更新方向为工业功能；②公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。南山沙河街道南山区沙河街道珠江均安更新单元深圳市珠江均安水泥制品有限公司14758①拟更新主导功能为工业功能；②公共利益项目用地面积不小于3000㎡。③按照总建筑面积的10%配建创新型产业用房。南山西丽街道源政创新大楼更新单元深圳市源政投资发展有限公司11527①拟更新方向为研发等功能；②公共利益项目用地不小于3000㎡。宝安大浪街道高峰社区大浪高峰社区天诚更新单元深圳天诚家具有限公司50348①拟更新主导功能为工业功能；②公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的

15％。宝安西乡街道上市公司总部及研发中心园区城市更新单元深圳市新安实业有限公司113365①拟更新方向为工业、研发等功能；②公共利益项目用地不小于46300㎡。宝安石岩街道总部经济园区城市更新单元深圳市宝安区石岩街道办事处317433①拟更新方向为工业、研发等功能；②公共利益项目用地不小于153300㎡。龙岗坂田街道新围仔城市更新单元深圳中铁粤丰置业有限公司55357①拟更新方向为居住、工业及商业等功能；②公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。龙岗龙城街道龙腾工业区（二期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司393144①拟更新方向为居住、工业、商业、办公等功能；龙岗街道②公共利益项目用地不小于172800㎡。光明公明街道光明新区公明街道新创维电器片区更新单元新创维电器（深圳）有限公司130326①拟更新方向为工业、商业、居住功能；②公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。光明新区公明街道光明新区公明街道秋硕片区更新单元深圳市秋硕投资发展有限公司70311①拟更新主导功能为工业研发、商业、居住功能；②公共利益项目用地面积不小于11700㎡。2011年规土委公示的《城市更新单元计划》中工改项目622012年规土委公示的《城市更新单元计划》中工改项目辖区街道单元名称申报主体拟拆除重建用地面积备注（平方米）福田区沙头街道车公庙工业区

B107-0009地块更新单元深圳市大汉王置业有限公司17793①拟更新方向为工业研发等功能；②公共利益项目等用地不小于4000㎡。罗湖区翠竹街道水贝金展国际珠宝广场更新单元深圳市一汽汽车有限公司10938①拟更新方向为工业等功能；②公共利益项目等用地不小于3000㎡。南山桃源街道西丽龙井方大更新单元方大集团股份有限公司41645①拟更新方向为工业等功能；②公共利益项目等用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。南山西丽街道酷派信息港更新单元深圳市宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司32895①拟更新方向为工业等功能；②公共利益项目等用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。南山区西丽街道深秦茶光更新单元深圳市深秦实业有限公司13001①拟更新方向为研发等功能；②公共利益项目等用地不小于3000㎡。南山南山街道华联B区更新单元深圳市华联置业集团有限公司51122①拟更新方向为工业等功能；②公共利益项目等用地不小于7700㎡。南山粤海街道康泰生物更新单元深圳康泰生物制品股份有限公司21564①拟更新方向为工业研发等功能；②公共利益项目等用地不小于拆除用地面积的15%。南山南头街道同方云计算研发应用中心更新单元深圳华溢云计算科技有限公司8608①拟更新方向为工业研发等功能；②应按有关要求向政府提供创新型产业用房。宝安西乡街道固戍仁生利工业区更新单元深圳市福城投资（集团）有限公