天下城策划部分

一、项目目标梳理◎（项目界定及开发导向）◎合肥楼市（重点是城北市场分析），地块分析，掌握整体情况二、项目发展方向◎正确的站位——确定我们卖什么？◎在目标梳理的前提下，寻找及探索项目的可能发展方向三、项目战略研展◎（解决的是如何做的问题）◎方向确定、产品定位、规划建议、如何去做？提出建设性思路方案核心思维导图1Mission?客户目标项目界定问题界定结构化分析项苗目牺位的置合毫肥帖市厕地塌图斗局虹部窝图项钱目眠地损块放位告于疫合弹肥惹市慨北迅边汤一技环享濉卸溪沫路吩以蚕南甩，存隶狮属筋庐穗阳剥区矮板悠块盲，群从焰合滨肥度市井房稀地劲产坊市辰场钻板姨块拆格约局近分吸析喊，本倾项继目概所站在到区浙域扭是蜻目济前武合材肥树市葬房螺地蛋产舅9日大画板仅块盟中屈最卸受渐消泳费势者泥关撒注兼的姨区另域乳。项贫目具区资位区呢域降现断状邻属过性托的遣剖膜析敌，资有长利叙于汗明凭确汪项啊目急的蚕发悉展团方滴向蜀企山哭区梁板瘦块左新年生柱带琥捆珀漂山劣庄宏板漆块虾富刷贵萝带北枪门获板范块油后谋生棕带项桐目葡所工在钉区兼位谁的晋生裳活薄环汇境址较载好钩：地摘段您近聚临寄市蛛区苗，迁生议活扛、浸商芝业乔配灭套森设咏施侨齐蔑全捕，章人堤居殊环死境知怡畜人灶。周葬边国环狂境合留肥劈燕市贴地狱图蜓局去部哄图合亲肥复的际1金4续1阻发而展艰战舅略欲：袄“蚀一肚个幕主苍城啦、否四赢个烫组斤团桐、妈一傍滨渐湖茄新记区貌”莫，兄滨前湖己新浩区雅将言会德是女合俘肥控市唯最弱近食几庙年萝规智划糕建舰设踏重课点寻区除域障，本冷项身目蝇所稍在扇区辉域刺属盾北加部杀片筑区兽，喇从盾城象市尊的岗规碰划役建墙设志布培局株来至看产，北烈部继住棍宅留市谋场寺发洋展抹快躬速绳阶爹段响，野属饰于嚷强烈势诞片讽区台，积受祥市俗场喇关粱注原度缺较代高脑。城慎市低规流划冒建姿设袍布折局鄙是缩慧房此地抛产龟开另发嫂建线设辣的裁航初标项拆目村所闹在愁区涂域罩属鞠庐须阳件区永一速环架以而南夹片草区渠，暂这讯个彼区掠域悄主巷要揉表栽现办为重学叫区糟、茶居太住块区弄、乏商皱业捆区报等母集磨居崭、低工壤作为和坐休刊闲缴属唉地旅，槐自泥然束环扛境拾、唯社窑会得环鉴境栋较道好然，份房喇地瓣产忆住而宅签市受场狮发俘展艳较芬好翁、程受剂消动费勒者圆关米注银度桥较枯高缓。抖一获环孝以嫌南敬房段地灾产璃开雪发趁主弟要先集孩中面在士沿霸南夸淝冰河哨及乐濉虫溪迟路米，贼本劲区仓域逐开巧发丝式项基目剪较听多版，纸目壶前定有渡“劫奥必林舅花均园配、想水柿晶奋苑宽等谣”浮，基如贿何匀拔恢高激本呢项野目磁的废市秤场哨关毫注滚度芦是敞项广目太成牛功落入吴市简的校核自心缝工本作梨。区钉域校住早宅察市咳场阵开增发俗较优好烟，棉以缓形舌成诞片托区怜效片应合烛肥阵市词地宣图英局深部茧图1托-隆项阳目志由设2研栋味超佛高抱层予、判3挎栋停高充层猪和兆2防栋件小计高辛层边组泰成玩，煮楼垄体荡高爸拔田耸博立腿，料气僚势自磅腥礴庆；2裙-平规沃划侦布素局摩紧别凑就，缎西腾南哄朝艳向影，雪现倍代析派崭建烧筑疤风临格喂，揉外幻玉立秧面今简律洁浸大朴方妖又鼠不取失饮高蒜贵土；3液-效项典目在沿养街展商乱业灯繁总华淋，萝但盏临努街解居储住党不库宜是；4蛾-植区金内曾配府套作相妙对签匮昂乏帅，祥项掏目熔缺代乏灿独遮特毒亮巷点费；5救-耽建谋议得户桌型虎面牵积特应看按熔照轧新谨政劝后牙的错“真9看0疼平凶米牵，赔7商0授%如”宋的袋规罢划缺去轮设伪计渴;6呜-餐项稿目叨外忍围笔局成部胖环蒸境毁有效待棍改说善泡，震影行响慨项钓目隐整甩体辰形钳象匆。□交通通达便捷；□楼体高拔耸立，气势磅礴；□区内配套相对匮乏，项目缺乏独特亮点；□建议户型面积应按照新政后的“90平米，70%”的规划去设计。项目属性□处于房地产市场强势片区，北一环内，地段优势较强；□区域生活、商业配套设施齐全，人居水平较高；□项目被商业、生活区、学区等所包围，形象性较高；□项目周边房地产住宅市场开发较好，以形成片区效应；□片区房地产市场受消费者关注度较高。区位属性1Mission?客稿户奋目秒标项泊目闯界凯定问题界定结构化分析合肥市房地产市场处于快速、稳步发展阶段07年上半年合肥市住宅商品房共销售25896套；销售总面积达292.447万㎡；成交均价为3191元/㎡，比去年略有下降。目前合肥市可售项目为458个，可售面积为684.54万㎡，销售均价为3300元/㎡左右，单周交易量在15-20万㎡，房地产市场出现回暖状况，市场消化速度快。大盘、明星楼盘受市场热捧市场上的多数项目在规模、档次、物业类型等方面同质化显现明显，少数的大盘、明星楼盘基于地段、规模、品质及开发商品牌等因素受市场关注度高，所以一个项目合理定位是极其重要的。消费者需求趋于理性化目前，合肥市房地产消费的主力群体是工薪阶层、事业单位及公务员，从消费者的购买理念来看，消费者关注的重点是地段、产品、价位等综合因素，所以项目要抓市场主流消费群体。S即：情赖境娘（s诞i喊t垦u疗a精t鞭i弟o焦n份）患—（市蛛场饥、俯项逢目魄、咽客灰户贞）问星题1问励题2在侮区条域语房播地俯产懂市里场深被较消剥费拨者误关漫注坝的傻现恰实惜情滋形著下尼，督项和目碌如炎何屠提华升进拔咐高艇楼炼价胁，势接筐受恐产酸品趋，盲赢封得捷消库费震者豪?如裂何图规估避困项块目弯的丙外亿围仿不判利恭环次境腥？巾并江以畅什程么睛样凤的畏产诉品赢定闪位拆及妻价姨格搬定粪位眠，容去颗打虫动陡市井场待并祸创键造功项豪目煎核叹心貌竞凝争井优助势被，己实滥现碰快慰速套销卸售短？■■我关们搞的块一协切晨研冻究落都参以锻客立户棚的满目蛛标熄为叛出晋发娘点蔽，客以谦市剃场居为条导效向剂！Q绪：提约出片问刷题住（q蚁u据e素s朋t丢i嘱o木n伍）—要啄实睛现觉价爱值枝必呢须喉要馅回椅答灭的乡丰问阶题⊿胳◢区值域茎现球状壶与趣消衔费概者星认钩知自之御间奸的令矛虑盾⊿挽◢本拣项喷目以与话竞太争坡对哈手摘之气间棕的呢冲上突⊿风◢项原目尿的过快密速每变傻现厅与肉利折润龄最僚大想化梳的肠矛降盾C距：档矛离盾复或盼冲麻突辽（际c登o绵m柳p孙l瓶i徒c陕a颠t哈i虾o拆n贝）—项些目迎自灿身铃存浴在让着确的愈矛就盾框或冲智突1Mission?客评户排目秆标项饭目树界貌定我职们垒的仓工支作冒都陕必执须捷以把现梢实创条补件欠为第基榜础牲，秆以寒共尊同第的来目肆标也为位导走向告.我棉们稍的坊开备发顺目蓝标午是串什头么少？实虹现杨产趋品定北位自迎建合指市仔场实港现享开辽发叨商翁项绸目隙的快尝速台变斧现实虹现秩产绣品利偿润郑最傅大舒化实候现荣企溜业品浴牌这影猪响造力第筐一殖个约目字标争：实喜现堵产农品蓝定牌位祥迎爷合业市块场第禁二平个顷目耐标把：实血现千项羞目梨快糕速石变茫现第取三棕个眨目约标骡：实纲现志产飞品毒利沈润逗最泼大泰化第菜四幅个聋目斧标确：实痰现烫企攻业绍品榜牌志影傅响畅力ResultResult实担现户第俭一图个碌目服标乐是些当锐前纷工趋作游的灿重尖点ResultImportant&Urgent客丽户壶目哨标W碰h秧o基a乓m岂I玻?1M腾i欠s艳s书i庭o县n随?—冠—票目使标蚁梳惜理2报炮告易结屑构—星—黄我椒们夫卖岭什吸么琴？Q酱1幅:为英什客么爱要具突室围巾？产颜品斜能彩否糟被衣高浙价连格浪接摸受区塘内沸配贫套络一棵般常，燃缺每乏朋卖喊点市兔场瘦竞收争零同疫质读化躺严扛重若内没财有悄充前分敲认婶识缝以仿上沸问场题柱，热难释以庙实趋现棉项股目碎目匠标欢？我抗们坐必以须汗要禾突粪围看！周深边棕局酒部戚环化境叹有串待介改闲善区县域秩未愉来吸规忠划多不相明叮确Q洲2牧:突倚围积从墓哪位里沸入叹手戏？基摊础战劣略1Mission?2W蕉h榴o受a揭m辛I曾?片区房地产板块突围基匙点规刃避懂本宫项违目滑不撒利怕面钟，片使改项漂目葛产灵生湾一姑定宝的赞市燥场馆知理名连度化，早吸返引液消踩费询者药目旅光。基兄础战立略1Mission?2W至h梢o期a哪m己I装?一切从客户需求出发建改立未关存于婆客该户舰购穗买总动蛛机摸的喘因鼻素棒：—左—蒸基卫于酷地状段—纱—屑基香于宋区目域鸟环循境—凑—去基搭于匙产柜品—杨—而基庙于宰价蕉格—接—命基赵于闭未奋来枝前宪景—拳—接基啦于摧开艇发道商炭品浆牌…菌…基日点本警项塑目拣能筝够品吸隙引归消姻费割者氧的络可邮能因渡素因挖素项斤目狡地捧段开朗发厨商险品却牌周铅边扫环针境未厕来岁前支景产抬品此自扭身价聋格项凶目治的杨核或心灵发错力挨点磨地山段择、铅产做品基估础战葱略1Mission?2W描h昏o钱a麻m歌I臣?包装外围环境——转移消费者视线做实产品——打造“高性价比”产品基宁点项未目嫩经朴济键指龙数项器目S弃W凭O挠T分残析项挪目摊分孤析项睡目输概接况本狐项狭目矮位系于都一螺环标路熔与冬肥端西宋路蔽交榴汇泉处篇，动东菜接谅肥乐西铅路钓、桨西全接虏沿亩河备路在直么面芬四场里粉河袍、蛇北省接点一蔽环应路油，阶与纸森摩林劲公紫园揪一桐站暴之堤遥港。铜占祖地刊面搅积校约x增.斑x万突平舟方夏米拆，贵总乐建跳面树约x冶x万胡平新方所米统，障其击中x栋x住x层口超玻高望层溜、x栋x碗x层影、x小菊高爪层扒住菌宅盯约x雹x万刊㎡辽，碗商饿业腰门欺面精约x忽x平经方尿米雅，翠地姥下林建载筑栽面糕积题约x恰x逆x仿x平医方池米属，场公疑建鲜配鹅套x徒x杏x平摧方岸米观。岩配直有竖中稍心陆景专观狡、乎休念闲蠢广坑场栗、昂大剧型便商遣业终房雾等裕生菜活买设价施偿。油无五论中是普小抽区姜规扛模除、辣建狸筑更设逃计盛、筑景怨观费设刘计你及奴生幸活舱配广套躬设暑施奇，纸都炮足采以鱼成术为调合蠢肥观的租城末市惑亮肝点设。访小栽区余将挪会弟是踢合地肥会市晴不正可酿多者得袖的织高他档温生乐活庙社单区连。拟庙建菜项仅目利的讽主题要肝技绝术蜡经列济杜指携标项

目指标参数项

目指标参数总用地面积xxx㎡地下车位xxx辆总建筑面积xxxx㎡容

积

率x.xx住宅面积xxx㎡建筑密度xx%公建面积xx㎡绿

地

率xx%地下建筑面积xxxx㎡总

户

数xxx户地上停车位xxx辆⊙项目位于一环路，东接肥西路，南依四里河，西近合肥城市森林公园，北接濉西路交通便利，环境怡人；⊙项目位于庐阳区与蜀山区交汇处，居住配套设施齐全；⊙项目楼体高耸挺拔，为区域少有的具有代表性高层建筑群体社区；⊙项目紧临市区，近距离享受商业旺地之繁华，南依四里河、北邻森林公园又能闹中之取静，在商业旺区的喧嚣之中保留一处宁静的居所；⊙项目正处在市政道路建设的大发展时期，市政配套日新月异，清溪路现已贯通，四里河路、亳州路、濉溪路等多路段正在修建中，周边商业氛围浓厚，人气指数极高，商业资源丰富，便于项目商业部分的推广；⊙项目紧邻市中心，楼盘规划精心，可塑性强，加之周边有着较强的景观性，给项目的提升、增值带来了无限的潜力。⊙合肥市房地产市场处于上升趋势，本案的推出赶上了大环境的利好时机；⊙项目所处区域处于房地产开发较活跃地带，板块连动效应旺盛；⊙地处一环线内，同美丽的塞纳河、生态公园毗邻而居，具备了良好的景观资源，给项目的提升、增值带来了无限的潜力；⊙项目周边居住环境成熟，所在区域规划以中高档居住区为主，档次起点高；优势⊙项目周边楼盘较多，如奥林花园、天一家园、新景花园、龙居山庄、燕园等项目二期将于明年集中上市，竞争楼盘较多，竞争压力较大；⊙项目沿接马路，对临街住宅销售将会带来部分影响；⊙项目周边车流量大，环境嘈杂。如：濉溪路车流量（51辆/分钟）主要为出租车（约占70%）和公交车、小货车（约占18%），交通拥挤，加之路面不平，日常出行不便。肥西路车流量（45辆/分钟）主要为出租车（约占65%）和私家车（约占15%），噪音、粉尘污染严重。⊙此位置是属老城区，从周边小区面貌已有十来年的历史，焕然一新的面貌老城区还需相当一段时间，因此，或多或少影响到购买人群的选择，项目整体的档次提升等；劣势机会点：⊙合肥正处在房地产的热销期，本项目的开发将会给合肥房产业带来一股新的浪潮、新的气息；⊙随着今年蜀山区道路建设的加大和旧城改造步伐的加快，新建楼盘不断增多区域内整体公建配套日益完善。规划和在修建的四里河路、亳州路和濉溪路等使得濉溪路板块近几年来开发的楼盘和修好的道路日益突显出城市化进程的步伐与日新月异的繁华景象为本案项目带来了利好的机会。⊙合肥市民对一环路内的定位是中高档楼盘的聚集地，有利于项目形象包装和推广；威胁点：⊙项目所在区域竞争楼盘较多，竞争的压力仍然很大；⊙清溪路和青阳路的贯通既是楼盘开发市场发展的机会也是楼盘竞争的加剧，众多开发商将纷纷踏之而来，如早期开发在售的天一家园、新景花园、燕园和近期开盘的奥林花园三期等项目，都会为本案带来强有利的竞争局面。⊙项目区域内目标客户不能完全消化项目住宅所有单位，项目必须树立良好形象，吸引其他区域目标客户的注意并最终形成有效销售；⊙显隐性因素。虽然目前合肥的房地产市场持续火爆，但是受国家的土地政策、金融政策、经济政策的影响，合肥房地产行业仍然存在较高的隐性风险。机会与威胁基斩础战炕略1Mission?2W个h宾o吵a再m抓I询?包装外围环境——转移消费者视线做实产品——打造“高性价比”产品项目SWOT分析基与点本土项剂目政经宁济议指钞数基征础战艘略1Mission?2W泉h接o虏a恐m啊I雨?包装外围环境——转移消费者视线做实产品——打造“高性价比”产品项目SWOT分析基丧点本垮项皇目裁经吵济闯指亡数形象昭示性建筑物风格及外立面、小区主入口规划设计配套完善性会所、室外运动场所、休闲广场等配套景观独特性专业园林规划、小品雕塑设置、水景等户型完美性户型要方正、精致实用、功能分区、迎合主流群体客户明确性抓市场主流群体，要明确主流群体所需物管正规性聘请或成立专业物业管理公司价格适宜性以市场为基础，制定合理价位，体现高性价比让绘每卸一炼位悟了盘解误我婶们倍产创品苍的集客茂户诊都池为畜之匹心裹动2W爬h社o节a款m辨I跟?3H杨o蓄w纯t狼o植D奇o齿?1M认i鹊s坡s株i违o乐n奏?—圣—洞目馒标徒梳血理报热告蝇结刃构—捐—巧我确们兴卖望什贼么幸？—怖—盛销之售既执搜行卖施房剥先符包蹦装合床肥炮首邻座膝尊醉帝大社顷区情佳景升引糊导喂，鉴期伴房蕉入哑市以疫性逼价稼比传取聋胜赞，脊低阴开废高辱走深戚度洽挖性掘蜘资缩慧源不，猎提夺炼蓄卖骗点突妇围谋关芽键愁词Q半2点:如枯何以突蛙围炮？2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入洽市酬策杨略律及旬节遍奏营浇销锁推阵广裙攻禁略项疲目刺定遮位价预格当定拴位如傻何饶实搜现呼目身标惟极有顿项套目常准仓确纯定描位捎才夜能逗突即围旦…项暮目种论孟地另段你、鸦论柱规幸划遵、复论樱产运品赛都往具插备僻了怨诸敲多松优佳势秒，侮在矩优违势携之漫下艰我具们哭对夺本秃项尤目堂提盲出思了册结暖论警，启以桥“君底临兄天印下笼，劝王丛者悄尊斑帝”坑之访气物势怀颠坝峰妄巨碎作摄作凝为内推块广吃语敢。建失议凉本举项庄目遥案脖名驾为屡：《晟回地·天蕉下推城》x邪x花朴园枕”研作陆为震本读项斜目骨案慕名当驾蜂御鲁不菠了窃项想目谱所跳要良达凑到品的艰楼嘴盘存气积势爹和塔市皂场乖推砌广从效公果写，吴原借案客名陈“x醉x海”过伯于绝柔调和忽。2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入污市浴策井略范及甜节呜奏营皂销例推哲广窄攻将略项订目龄定临位价诊格顾定规位价偏格帐定坑位（险一碰）碗区键域额简疤况项产目唉地荒处景庐汇阳仁区置内臣，闯是俱蜀现山乓区痒与蓝庐初阳残区敌的蓝交兆融门区耗即农濉膀溪而路诵板福块喷。姓该桨板总块化内册楼钩盘妨云怒集衫，魄如管早带期童开穗发谎的硬鼎源好醒家·银即河耕湾浙花扩园借、盲国机轩树苑铜、稠翠样竹部苑价、谈康闷居单时厅代门家违园占等酸楼榜盘牌成商熟夸社赚区山、休商惊业拜繁垦华岔。累濉浅溪灶扩虎建许、努肥赖西风路质贯愉通仁使领得糕濉兰溪茶路乞环劈燕境江不独断听改舞善邮，温将命成渔为誓现繁行菌北饰区劈燕最啄具报活述力坦板膏块祸。（逝二蔑）答本炒案鞋价考格罗分踢析由余于乱本链案挂处醉在未规仪划持阶己段疼，屋项尺目愧的卷优姥势侍、史特欣色筛、币市女场歼知弱名踏度复都叔需沾要企时龟间呈的帮培院育蜓，厉发纵展宰商久的德实壤力丑亦删未疤能吼彰澡显挺，饼该饶竞沟争虫楼此盘心众板多劫等转客奴观尤因恶素嫂存谱在峰。1、售市斥场蜘比揭较贤法本献项荡目责市毁场娱价欺格树比端较肢法挣系耽数遍修德正司表各牧楼俩盘颜的尊价舰格来，初均伴以乒市举场坡实搂际炉成问交惯均袋价跪为铲真贡实艳数傅据撕。项目交通配套规划品质物管时间价格本案价格水晶苑0.910.90.910.945004821奥林花园三期1.11.10.80.810.842004500天一·家园0.70.80.90.80.90.940004800新景家园0.80.70.80.80.80.836004595[本约项叮目闻标坡准领定排价假值促为载“1漫”，索其齐他知项屋目经分脾数抛与部我告项愉目贤的妙结厕果]比搁较[综慕上保表问格巡寿最闭后补结参果撕住虎宅高价杜为4滨6孕7坏9元/平霞米巡寿（裹均影价鼓）]2、宰正先比绣例练系丹数恼定可价鉴法习（蔑竞叠争库导罩向绘法敞）在践比拌例承函散数爸中枕有粮一历种缺表蜻示楚正榴比秃例拖的觉函祸数障方汁程再：Y写=胸a群+浩b诊X房孩地悼产键价搂格科（Y）纱与拖楼膨盘延得境分铸（后综槽合毙素级质法的拌量别化史）肃（X）蒜成令正底比花，哈现露将凯本写项哀目临的腿楼续盘福得拆分哪设谈为窜“1颠”通歼过高将烦最勉近忽项给目恰综穿合孤素充质悦比乞较婚得护出狼：水凑晶是苑=驳0辰.种9比绑例登方匠程:膏4龟5防0满0裁=销a烂+著0总.荣9跪b终a形=农1处8献0鄙0奥驾林孕花幻玉园=草0岩.下8比浊例犁方熄程迷：4横2埋0搏0宾=棵a殃+波0居.初8纤b此b班=级3畏0变0振0根龙据Y葡=者a捉+蓬b乞X本残项妹目巩住叨宅牧价叉格=宫1赏8镜0排0估+暮3丸0金0峰0付*谢1贯=隐4各8醋0侍0元/平弓米综招合挠以商上亲：方本脱项里目遣住水宅束最未终药均紧价研应漂该则为4延7授4咽0元/平客米桑（罚为档保课证东各左种造方税法梅的卸正团确叫性活，杨将另以驳上林平追均剩）但。得任分Y果=夏a稻+击b籍X楼殿价2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入惯市尼策策略帝及贿节皇奏营碗销喂推被广咽攻孔略项磨目欧定贵位1触）产住伍宅漆销驻售幼时甩机碧：广冰告慨宣醋传矿、蓬外用围照环挖境在包劣装舟到奏位2佳）姑在叮强壶大落营敏销画展约示虑之埋后扎再均认牵筹粒：一搞炮梁走脑红3指）纲入细市笋产纲品平：小匆高兆层锦、话高像层弓先活行4洲）柿推基售景节殿奏饭：分话期漂开催发市、播组同团贺销敌售5输）失强秆势刺营执销茂造跃势敞，察扩迅大余项浑目奔市动场疫影蛛响票力蝴：通坐过籍各拌种大营贼销谊渠习道已宣壳传俊项端目二期一期一百期尊董荣（片分居两穴个敌组咐团腾）残小男高父层睡先摩行值，碌高姥层侄紧位随窑。A组全团浇：杨试屈探泪市辛场品、变快亡速供回被笼枕资叠金痕，B组民团隐：允扩摄大追市梳场炕影湿响耗力煤，列拔码高帆项送目继整绿体抚形铲象燃。二猫期尊临府（货分拜两姑个株组鹿团魄）高毛层重、伞超磁高太层绢推没向舍市垄场励，维实什现证利甲润艇最两大事化厉！针茂对冻本柳项规目荒商腰铺员即刚将来成摊现迫房歇。向我绑们瘦在首对席该茅项利目签保猜持纷信吊心昏的朴同跑时丢，假也星应肢该功随龟时赚做型好日迎筒接萍市枪场毙挑她战头的矮准适备完，责下储面删我脂们学就汪项律目督的夹整锁合愧推井广压与节市宅场酒营望销类做通出摄定辈性训定蕉量脚的送安考排渣，迟而商且计我椅们谦将集预摇留卡调驱整炼和养补纱充军的错空孙间页，扛从虑而之保掏证舰高帆速翠高研效壶高扶质疼地保完违成零该袄项宁目补的茧销纪售夸与史服艺务攀工欢作饭。主筛要鸣是要从闲以静下首几卡个幻玉方社面塑：（1）醋制寒定贿有澡把纵握逗的让销石售里计况划叙及季销购售色目蜜标（2）摧有能针滑对愤性扮的茫营依销玩策种略他在飞项萝目朴销具售舒周养期腔中辞的蛮运萌用（3）辨针搏对车项传目闹制依定海的团销恋售摘目你标损应骡达脊到么如补下采条誓件A、吊项骨目卸的蒸推积广臂费峡用捉预仇算浇（漠后扛叙雪）一狠、咏项己目汤销证售慕目摔标销枪售方分吓段找周漆期销乒售获推牵广根酸据脑项甚目连工继程夺进回度晨和默市辱场经情舒况孟,招我佩们改计描划刮项腾目柔的宏整拢个互销嫌售宪周督期麦为窜2息6枯个饰月站，坑计丙划才销水售演量亲达亿到澡9梦5歼%殿以透上假，随依币照音项算目沉的幅工抓程葛进愚度(预零售云许僚可何证过下锻来塞后)把杯项贯目纤的别销仓售缠分把为智四颤个泼阶亭段享:销售时段起止时间销售目标市场引导期2008年3月15日—2008年7月30日30％开盘强销期2008年8月18日－2008年10月30日

60％续销期2008年11月1日－2009年10月31日88％尾盘期2009年11月1日－2010年5月15日95％项敲目蜡营梦销衔策浴略根匙据徒广霜泛喊的恢市切场去调撞研徐和昏客订户貌分龙析润，萝结术合餐市概场既需匹要心，路整婶合箱项心目泼优朗势挨，谢针怒对帐目觉标居客漠户伏群甲，趣全亚面伍进菜行速有僻效帽市诵场警推眉广怕。1、冰营灾销寇推浙广户策歼略推奔广材节画奏喂及拜计厚划（1）桥形池象辟推禁广垫前茎期库（2恭0轧07年1挣2月陆1侍5洒日娱—蛛2捐0由0盒8伶年7月3母0日）推龟广毛策聚略途：献制股定第符板合摸项植目耐定虫位湖的鸦标辫志辞等旬视墨觉盾形刘象驳，驾完缸成勺项渐目桂形姜象量展争示虫中竞心塞及倘外每围美引盯导旺。传句播曲信鸭息管：君榜临嘴天落下纸王惭者送尊到帝传屋播陷媒棚体列：身确翻定芒项石目摔案畅名风、烤制低定巴系四统枯而馅统叮一衰的烦项调目V刊I。借瓶助汗现械场捞、闸楼翻体堤外拳立芳面聚：环展势示触项绝目坦主艺题攻形孝象传。预吸期违效易果失：她接围触兵到替目域标盾客酿户落群惭，持同椒时兽将槐项饲目六形蜻象多奠剥定防，巾积群累基有江效令的取客羊户沈。（2）格内铅部盛认蚕购牲期趣（2定0陈0骗8巧年8月剪1骂日熊－捕2扮0针0卸8炕年8月1凉7日）推乘广肤策饼略切：炉制拨定连符羽合蛇项先目瘦定板位熔的更标东志述等清视脏觉稿形圾象葡，典利舌用拢工本地帮围轻墙访包削装作、宏项种目弄形晓象旅展熊示虫中部心来及始外匹围冰引叮导晴，撇结惊合宴活奔动磁迅痕速堤把睛项妄目娇的竭形我象村奠奸定箱起遵来蓬。传扩播颜信奴息件：烤接限受竭咨检询茫及佳内响部导认奥购传侧播补媒吼体咐：理在肯项多目苦入挪市摊前增发添布乖形证象蜓广尖告盆。借割助伐现叹场京、社围失墙茄：厘展慕示烦项总目懒主愚题摄形妖象越。促米销跑活君动移：能展螺开双“荒关震心盘下雪一俗代丹、驴关雪爱匙上邻一挣辈夜”菠话康题锤讨贝论菌。预秒期膛效张果替：贿接势触斑到兵目武标竿客煌户抬群译，金同壁时副将张项达目展形耽象端奠完定游，坡积修累嚼有橡效泻的勤客说户们。（3）绍开课盘没及晓热腹销愈期推（2帽0招0魔8伟年8月久18日忌－堡2重0馆0膊8睬年1隔0月这3们0远日）推身广掌策漆略蓬：痰通找过街开常盘财造应势在，碍邀殿请脊目叉标榴客冒户古参荣加富开袜盘罚，南强摊势治促啊进洒成竹交炭。传阴播绑信带息哑：值一舱个棒尽眨享赢老浓城肤区捆便伙利棚生陵活幅圈宪、洁与指河组畔竖为棕邻萝、毁同辜文腊化束相韵伴购、见盛时载服文蚊化弟与侵美块德峰的净家查园厘与慢你窃相序约秋。传请播厉媒订体珍：坡发阴布怪开术盘姑广跃告孝及甲优绵惠据活利动婆信脾息慎。促屑销印活派动丸：乞“图教悲师数优借惠蛇券汤”掠“踏教逮育备成弊长底券宝”皇现爸场栽送砍出只。预帅期堵效倡果俩：抚让亡目井标像客另户片认弯可姥项附目的的厚内刃在竭价蚂值址及鸡迅婆速券成什交咐。（4）岸持底续私期好及牙尾吉盘该期潜（2歪00厨9年太1告1收月1日趟－质2娃01闭0年5月1耀5日）推廉广阿策绍略筛：般利筒用取工悠程墨进启度驳节永点就，物组自织疲相赔关绸主基题坑活饥动捷。传尝播项信若息牙：句一呀个走尽术享嘉老冤城谷区灾便锣利蹲生妨活葡圈爸、象与哑河框畔们为械邻呆、饲同动文拘化快相暮伴摊、婚盛幅载疮文闲化千与乱美扮德污的煤家沙园奴完捉美万呈日现腿。传急播乒媒言体紫：罩报尤纸易、肝杂贞志占、侄广寸播煎等肌。促俩销疑活形动痕：证主落题势活疑动赶。2WhoamI?1Mission?3Howtodo?产陵品经规窝划记优贤化隆建置议入律市即策叨略婚及萄节牢奏营勒销邮推样广葛攻哭略项栗目陶定刚位推储广味理谷念推燃广白目坏标■■求列利凳润翁、忌树鼓品饮牌造图房主先或包桌装情毛景杂引今导烤，投期抵房霞入坊市高狮性劣价前比捡，挎利摆润竭最助大串化荣、祥品场牌现代简约式风格经济、精致户型建筑专业园林规划设计高绿化、名贵植被小品雕塑园林主题会所家乐福等商业街休闲广场生活配套四里河、森林公园近在咫尺多条公交车直通市区交通配套管家式服务完善的智能系统品牌物管公司物业服务卖悄点满足客户物质需求观爆点颤：满轨足漠客悠户昌精逝神略需浩求“倡快暑乐锋、糕和予谐朽的踏生坡活赤理开念怀”“艺尊邮帝夹街扎区异生小活泻”“蹲尊麻帝悬生锈活模会改馆否”君甩临须天雁下版王率者租尊验帝附加值低坊成得本踩高皆享借受观宿点槐引弄领罗卖熟点收：围笑绕竞项勤目饮的死生气活各价壳值餐体践系其：◎蛮和衣谐吗社古区◎亲皇水哲社虫区◎呼临裤市左社土区合帽肥伯近舰几舞年G抓D尊P呈柔稳销步沈增娇长脚态拣势柔，友连掀续弓6子年氏保贩持摸在险每暮年齐两偶位抗数立以厨上信的宽高原增办长串率共，刮0申6术年皇合榜肥奶市G渣D鹅P高府达吃1冤0堵7撒3更.俩8芹6辜亿畜元恳，嫩首隔次线突岗破抛千较亿今元锤，译极圾大股的馋优躺化圾了快房相地粉产寻投睛资均环键境促。宏拨观的市哭场梢分泼析堂之G倾D旧P附浆件毛指顶引1（抹市接场与分汽析絮）合坚肥舰的1船4狗1发扎展帜战代略归：臂“仆一源个超主窗城意、啦四心个球组皂团痒、往一婶滨妄湖输新控区袜”僚，的滨厨湖土新骆区柱将株会促是悼合输肥绣市啄最尾近酿几使年愧规伪划饿建墓设趁重肚点踪蝶区从域。宏棵观订市塌场侍分灶析孔之城擦市详规造划受政策影响，合肥市房地产市场受一定影响，下半年成交相对萎缩，直到07年3月份以后，楼市逐渐回暖，房地产市场消化潜力逐渐释放。

合肥市房地产市场概述05年以来，合肥的住宅市场供需两旺，楼市一路上扬；06年是国家对房地产市场宏观调控最频繁的一年，国家为了稳定房地产市场，使房地产市场朝着更为健康的方向发展，国家对住宅市场进行了若干规范；房刻地讨产玩市终场栋分魂析祖之房支地局产焰市架场内概渠述因素开发投资额施工面积新开工面积竣工面积销售面积销售额06年280.64亿元2487.5万㎡976.94万㎡534.54万㎡640.92万㎡200.6亿元0厕7年慈上芦半碰年蜻合厨肥傅市听住杀宅挣商文品略房爷共素销屋售2榜5烫8锁9跳6套搅；尝销巧售根总鸟面悦积线达2饰9殿2烤.腾4盼4毯7万抱㎡醒；炎成埋交催均伯价刻为3朽1耽9烈1元/饿㎡，占比哲去乒年葬略亭有呈下般降祥。蓝目服前污合兴肥留市猪可阶售啄项酒目怀为4觉5舰8个监，赤可关售宰面虹积血为6衰8扯4颤.企5狡4万亡㎡犯，志销食售预均贡价亲为3悄3致0挺0元/站㎡左份右宰，捐单吧周会交狐易续量晨在1止5烘-必2歌0万闲㎡大，饼房绩地必产睬市年场危出走现识回到暖晕状自况顿，找市推场袜消围化曲速胞度爬快臣。房只地回产盒市浙场牛分咏析竹之供鸡求椒状末况销售套数（套）销售面积（㎡）销售金额（万元）销售均价（元/㎡）新站区4616457505.3136146.852975.85蜀山区4308494576.31171925.543476.22经开区3954469384.91116831.912489.04包河区3725415092.23154989.843733.87庐阳区3276354861.84113147.283188.49政务区2434309247.2497902.843165.84瑶海区2339264886.2981118.323062.38高新区1244158893.1761181.883850.500弓7年午上摆半鼻年达合城肥捐市妙住喝宅惧市群场占各命区浙交处易钻情疮况房旬地欧产怎市爱场同分拢析同之供输求疼状穷况类别板块分类价格区间区域特点客户特点一级城市核心板块5000左右传统的商贸中心；土地资源供应有限市区的私营业老板及机关；企事业单位的中高级人士；资本雄厚二级区域核心板块一环边4000-5000区域商业中心；离市区较近；生活、交通便利私企业主、区域的中高级管理人员和政府机关人员，就近原则三级区域副中心板块3800左右商业、居住氛围一般；区域位置相对较偏区域原居民、周边生意人四级经开区；瑶海区、新站区二环附近板块

3400左右

城市发展的新兴区域；偏离市区，城乡结合部；区域认知度不高

工薪阶层及周边居民；收入水平低，被迫接受

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