成本逼近法概述

－1－第五章成本逼近法本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和评估程序。本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方法评估房地产价格。本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。－2－第一节基本思路及基本公式第二节新开发土地评估中成本法的操作步骤第三节建房地产评估的操作步骤第四节旧房地产评估的操作步骤第五节适用范围示例第五章房地产评估的成本法－3－第五章房地产评估的成本法这一章的重点和难点

这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。－4－第定五寇章盖房乔地找产正评疫估厦的华成域本湿法含服义成爪本脚逼叫近漏法钻是朗求及取刮评犁估客对手象藏在匠评域估传基浓准仍日诞的重甲新坑构测建虎价网格，商然橡后扣隶除话损历耗，巴以查此朝估鬼算松房垮地唇产登的耍客健观冰合需理佳价陷格藏或添价米值耍的半方妙法咽。成看本跪逼编近趁法飞又漠称虹原插价帮法掩、馅成益本伴法膛、睁用捏于府旧愚房匆地乡丰产猜估爸价员时教又否称宴为慰重被置糕成旁本迫法昼。－5－第酒五培章惕房延地室产奶评搂估乒的拜成抛本亦法特少点以贞成倡本驶累闲加骑为座途首径估寨价拆时睛点留现断实份价垄格选训用短社葡会伍必杀要暮成勿本一总般精低缎于窗市识场赶价籍值－6－第问五释章膜房凯地粒产胸评忽估凡的存成亚本送法程蛾序搜日集努有担关鲁成秤本危、而税昏费阔、芝开梦发桨利剧润恳等狗相泪关堵资救料估芦算背重虫置缸价达格歼或例重殃建筛价绝格估勿算联建沈筑炸物认的岛折达旧求衫取奖积忆算例价蜂格－7－第朴五蹈章乒房阴地盗产静评冷估吃的模成贞本貌法基涝本对思岂路俱及恼基锋本衫公怨式评境估碌值＝爱重瓦新趁购音建备价之格户－坐损廊耗－8－该尺公糖式蛮可博针妹对核三悉类隙评遥估蒜对距象币而欧具款体平化新墨开鉴发凶的木土负地新佩建禁的俊房重地至产旧酒的震房再地阶产－9－新执开挠发领土殊地蜂评纽奉估名中粘成姜本炸法钱的旺操遵作晕步缝骤新竹开胜发宜土番地包羞括林填趣海痛造韵田砍、肥开代山滑造岩田企、微征滑用北农舍用哄地球后醉进狂行巨“砖几祸通寄一甜平检”谱支耽出势等据开万发丢的藏土梦地坦及胡在历城让市开旧弹城俱区险改六造押等吃开听发豪的惠土沙地往。第不五胜章伴房击地疮产确评沉估茫的醒成越本侍法－1鼠0－理度解久“吐三刮地正”生晕地跑：指戏已完缩慧成土营地址使月用雪批火准亮手太续(包胳括谣土锁地悦使基用航权辰出宋让装手次续)可南用障于卷建撇筑厉的远土累地物，出该谁建匆筑碎用碌地无基简础垄设致施四，排或匪者究有拣部皇分砖基叙础般设敞施勺，斩但恭尚巡寿不埋具码备探完训全州的它三策通(通挂道马路迷和特临徐时柔水唤、鉴电)条颤件录，旋同煤时投地庸上苦地营下畅待个拆乓除酬的幕房任屋兽、嗓构吨筑俗物液尚阻未补搬济迁触拆更除猾。毛乡丰地皇：指桌已骄完淘成枯土僵地墙使填用辞批思准典手象续(包矩括村土崇地柏使型用也权撤出去让指手幼续)，具麦有三邻通(通倍道欧路区和孝临险时拖水应、侵电)或余者称条蚀件筛更切完胡备刃的紫基踢础瓶设产施嚷，栋但未进穗行能拆仿迁坝的缝可传用里于踪蝶建防筑帖的酷土柔地导。熟夏地境：指具袜有完皂善赠的建基落础渣设匠施落，文且远地致面善平粱整枯，蔑可用芹于建棋筑驳的湖土苗地第仅五毒章腰房笨地脚产妻评角估钓的肝成钩本笛法－1拨1－第丝式五锐章脸房贿地北产渴评蛮估别的彼成晴本青法新脚开友发村土预地义评束估殃中居成老本菠法长计米算狭公群式土排地闪价声格屿＝扛土改地劝取掀得鲜费+土比地尿开食发厘费+税经费+利货息+利殿润+土慎地西增装值姻收覆益－1堂2－第黑五圆章件房敢地捎产尝评就估齿的衰成室本东法估盛算例取孤得避待筒开笔发董土移地个的题成表本取墨决摄于醉土权地膨使拒用柔权伯是剧如续何掩取新得傅的逐。吹是堡划能拨香还驻是基支椅付聚出余让抢金纷；嘱是辣从农乡丰村取资得肌土歼地闻使神用穴权猾还皂是叫从城纹镇取遵得翁土顶地悦使塌用限权悦。－1采3－第舍五现章剩房竿地降产想评扶估捡的额成朴本废法估止算室取役得隐待戏开爪发第土塘地笼的汤成隔本从结农兼村捎取确得包土染地国项家蹲征舞用份集障体斯土缸地泳而遇支常付孝给宅农须村畏集蕉体扩经骨济延组技织团的净费惜用支东付声给母政夏府围的周土基地叶使锹用印权是出叛让晕金蹦。－1扰4－从治城秀镇况取记得闲土汉地为在取递得时已镰利缴用阁城狗市咸土郑地渐而惠向披原臂土真地胳使计用父者鉴支番付胳的摧拆字迁旱费洗用守。支蜜付波给距政黑府摔的重土满地毛使悄用华权皇出累让屿金杏。第岗五沿章择房挤地呆产蚀评连估瞧的敌成把本防法－1油5－附1：征码地泪费争用溉构剩成土谢地汗补盐偿怪费-塔-洽-波-一界般将按倾该芒耕座地用被粗征办用员前护三醉年旋平搜均蹦年伞产辱值篇的6至1茂0倍无计兰算道。青戴苗认补球偿镇费盯。地示上汗附瞒着姐物各补房诚偿女费(包咸括牺农亲田两基第础咐设放施析、菠树锦木议、岸迁要坟潮等)。安悦置放补捎助摄费(包顽括关劳阵动夫力暗安祝置吓补寸助戒费毕、池超钓转闪人改员敞生宣活匹补某助冈费肾等)。房游屋矿拆肺迁判安近置谊补幼偿汇费(此歼处洒指侦农混村警房贺屋武拆造迁脸安切置条补畅偿作费昌，逐其岩构其成乱参背见雷城净市滚房占屋旁拆须迁阿安速置疫补丙偿才费)。耕削地脊占遮用竖税而。耕独地森开慰垦间费屯。新锋菜赴地提开副发揪建订设贝基幸金(征办用纤城姐市猴郊重区危的往菜径地)。征皮地电管沃理瓣费(是匀由味用络地够单肌位明在瓜征译地你费则总话额闯的丈基可础握上就按吩一声定美比灯例阅支骄付辨的责管耀理蓝费浮用云，商其涛收软取靠标布准供根伶据恼征含地贫包碧干貌方滩式染的症不驻同拖，惜为格征沾地创费刺总妥额写的1吹.匪5％苍～3％)。政联府倘规筐定蛙的丙其搜他碌有苗关贺税献费歼。第愁五鹊章滋房麻地搂产氏评帆估配的然成抵本句法－1稻6－附2：城芝市隆房灵屋乘拆很迁六安恨置舅补纲偿祸费施的径构魄成榴如浩下：1她.被驴拆味除尚房端屋励及缺附兆属柜物该补嫩偿贯费被。2植.购点建务拆作迁喇安唉置胆用找房唤费漂。3柄.安柜置向补颈助拐费(包吗括妨被鲜拆杏迁袋人笋搬做家蚁补敢助逮费钢、格提甚前繁搬汤家车奖兆励禁费洞、酷临耳时为安栽置球补呀助落费石、置临妻时柜周票转渔交掠通灿补本助争费盏、头迁挤往团远晕郊渣区疑县哄安预置泊补年助桐费义、惯一听次酱性惰异情地俗安乐置章补针助瞧费)。4碍.被土拆最迁正单颜位如和祖个辉体仿工名商华户半停祖产铃、偶停陕业早期辰间盏损扇失暗补俱助帖费镇。5离.房赚屋率拆丽迁得管代理铺费欺和羞房劝屋秃拆摆迁孤服孕务设费颗。6芦.政度府替规第定郊的案其皮他塑有宅关匹税隔费薯。第沾五遇章榆房邀地明产伯评却估驳的申成样本诵法－1控7－－1籍8－第畅五渣章丈房瓜地妨产骗评趣估雄的到成嗓本椒法估零算旺土巷地废开夸发别成棒本基洗础袜设陕施宿建颠设释费主满要哪是涛指禁“躬七兼通岸一胞平争”外支革出恼；还小聋区咐内裂绿倘化揪、传照挤明晓、界卫损生抹等刘小逐区纱开维发慕配匙套疏费政用—衔—根绣据强需撒要竞决离算续资琴料淹测材算倒。公蛾共典配冻套激设侄施乖建望设岗费指聋学肯校季、校图额书绪馆法、看幼骑儿蒜园岗、猾等悲公割用奋设案施跪费殖用—该区费嫌用敢一枝般仓是蚁由香开固发闲商解交你给阀政课府丝式，胶按吗政扰府匙部寄门赖规袄定相测心算撞。－1图9－第益五希章萄房芒地薪产臭评单估似的筑成遇本熔法估末算做管荷理幼费塔用开博发洪商滑开滑发界过头程吐中水支手付瞒的掏管海理伯人蛇员西工画资挖、束办描公旬费乐、免差帝旅快费烤、哲固泳定搅资失产掉使副用之费与等赖。种按稿照芳取锤得宁费弓用徐与胶开怒发陕费闯用毛的一观定众比狮例计拔算拾。－2珍0－第声五虽章踩房尿地津产绳评纯估嫌的腊成哀本坛法估辅算睬投木资宾利肠息注掏意酷：无辈论芹是自樱有贿资水金遗，塌还滴是为借郑入绸资洲金均零应介计福算抚利凡息屯；计蹈息绿基汇础极＝踩土仗地呆取妖得年成匪本+土织地努开饿发纱成布本+管传理电费根牙据帆开税发耽时窗间成分遣别懂计裙算惩土匪地继取腥得灭费漏与峡开没发韵费爪的止利筑息争。桨若克开练发竹费虎是机均浮匀蛇投惰入径，懂则龙按锡资锄金缓投披入卫时拨间染的掉一碧半贱计浆息倚。－2答1－示商例1某滩土挖地炼开棍发尾项乏目反取请得均土迟地奏的僚费亩用寒和逆该主阶裳段走的升税元费居共3蜜0犬0万盛元跪，姿取铺得思土至地卧后黑即县开苗始技动奏工泡，色将池土属地典开顷发桃成予熟废地顷后遭转味让炊，般开跟发呜期俯为2年施，回同快期驱银而行汽贷升款户年字利庭率涉为8裹%，范计粗算涌土筹地薄取谋得脂费嫌用全的赵利饺息悄。第堪五辉章功房沾地愈产梢评倘估卫的驾成热本局法－2养2－解绩：欠土天地仔取奏得无费屑用名的垫利粱息第糟五练章庸房脚地佛产白评则估勺的介成替本居法－2就3－示疫例2总喇投谊资朴为5罪0诊0万就元来，卡开变发你期谨为2年隔，雹投葱资抢在2年业内包均慎匀亡投酿入耍，奋同勺期传银踪蝶行全贷映款剃年斩利永率书为8滑%，贼则药投撒资裙可潜看邀成创是备在巩开昌发报开府始1年局的缸时牵点乓上选一角次吩性摊投篮入传，稍计溜息盗期概为1年京，卸其缸利缘瑞息仔为锅：开续发嚼费义用帖的梯利秒息=（堆万提元料）第容五端章桥房切地趟产梯评耀估摆的厌成漆本滋法－2多4－第属五汁章荡房戚地闷产报评缠估蚁的衬成暗本队法估风算鸡税探费主续要桐指销范售恭阶败段应价缴软纳护的蓬税危费够，按睛照担国收家奋有鼠关披税展收削政谱策曲和漫法捷规翻来砖确秒定洽。凤主咳要怪有帜营拿业地税番、刻城般市泥维殖护剃建豪设享税童、强教离育霞费尝附害加泽、碗土删地元增昼值狗税劳等－2搏5－营牢业肢税纳移税占人第：艺转剑让凉土免地被使狭用日权视或群销浅售采不抢动潜产捆的看单需位功和断个港人商。税那额府为升营充业锣额枕的5呆%。营呢业膨额苏：倦纳竖税饭人史的奇价鸡格估明余显性偏律低森又演无菊正忆当花理毕由宰的霉，潜主婶管五税督务引机渔关轧可古按呜纳炮税妖人全当达月煤销捷售壮的夹同棉类灾不勤动问产乘的霞平软均与价芬格朗，爸或床纳跳税过人廉近纺期吼销备售抛的巡寿同惭类性不炼动个产冻的巴平脱均黎价困格和，稠或伸成庭本榴加政一强定赔利搁润忠，搂核难定碎其营苏业鼻额。第斑五建章挥房瘦地校产胡评混估晓的溪成时本储法－2炕6－城恋市没维养护悲建吩设库税加孤强陆市浅政据维犁护真建婆设阶，案扩准大蔬和淡稳房诚定睁城旬市腐维判护杯建纺设辈的摆资布金井来慌源碗，观其讯直吩接造和泉间堆接踏的轧受辩益恩范距围渡都牌相酷当眼广斯泛毙。以弦纳掘税梨人役实方际拜缴威纳垒的锯增猫值建税砖、菌消酬费滨税珍、傻营蛙业踢税色税脑额丸为宗计刊税归依泪据骗。纳挡税喂人址所乡丰在块地至在鼻市纵区更的清，钻税费率察为古营鸦业将税鞭税昂额沫的7谅%，率在予县坦城凳、叫镇起的肉，暑税秀率淋为场营恢业碑税盏税腥额帝的5阁%，码其锅他锻地耽区惹为团营王业符税泪税沉额常的1给%。第钱五竞章亮房瓦地馒产粪评凯估羽的昏成茎本白法－2梳7－教司育帖费宅附投加羞教菜育漂费柏附幸加抚是逆国贡家灯为魔了省加册快傅教怖育竭事罢业仙的超发惑展尾，中扩习大唐中寸小汉学乎教宰育散经匹费材的泳来羽源烘，量而劲向捐单谦位惠和耀个钩人封征报收塔的颤附汗加究费授用榆。僻以婚用至于枣改逝善像中污小爱学六基精础味教求育祝设悼施池和醋办辱学肚条甚件无。教矛育雁费遥附熔加迅以惭各巩单樱位辞和卵个乔人钉实茄际颈交刚纳颜的骄增模值摄税恩、漫消杀费抢税捐、号营跃业领税烘的钻税开额穷为踏计色征场依欲据幻玉，凝教丙育行费陕附涛加贴率昌为3％师，选一烧般倚月怜末俘提宜取比，迟次茧月排初茶交掩纳叠。划其霜计结算肝和贱核深算熊口支径棵与场城吉市恰维某护但建晓设披税库相龙同区。第话五用章避房简地挖产万评伟估增的适成球本毙法－2艇8－第柏五恼章杯房惭地愧产凑评文估钓的郊成纤本席法估圆算谋投禾资末利游润利巴润桑率桥的注基迁数填可讽以偷是览土地王取瓶得宵费电和险土灰地师开虾发齐费（四包位括搭管晚理赞费眉用虽）乡丰，喜也和可列以泰是绵开科发裁后效土校地苦的站地泰价感。*挠注型意巾所英用鸡利李润蒜率亦的律内茄涵勒。－2糊9－开册发吊利茧润惯通则常演按纹一粒定股基矩数屈和闻相哈应先的名利劣润亮率覆来母计葡算树：直爆接偶成峰本酷利淡润纷率（住计据算通基弓数=取竭得僻成奴本响和降开姨发政成协本妄）成知本是利责润算率（呀计敬算身基圾数哲：役取糖得协成礼本+开流发宿成班本+管扮理拍费茎用+投匠资最利昨息+销骨售收费廉用纯）销竟售调利乒润地率（敲计阳算恢基回数饲：桌开窃发授完之成损后兵的守房姑地缎产蹈的每销找售津价堆格睡）－3检0－第闻五珍章立房跪地狸产廊评俗估货的换成坑本货法土致地魄增愁值关收践益炉的翁确场定土侮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