第06章-物业管理的运作课件

第06章物业管理的运作1.了解并熟悉物业维修管理的特点与内容；2.熟悉物业设备管理的特点与意义；3.了解物业综合管理的主要内容。CHAPTERSIXPROPERTYMANAGEMENTOPERATIONS1.房屋维修工程的分类、房屋维修管理的内容；2.房屋设备的概念及分类、房屋设备管理的内容；3.掌握物业环境管理及安全管理的内容。CHAPTERSIXPROPERTYMANAGEMENTOPERATIONSCHAPTERSIXPROPERTYMANAGEMENTOPERATIONS房屋维修管理物业设施设备管理物业环境管理本节教学内容：

一、房屋维修管理的内容二、房屋维修工程的分类本节教学重点：主要了解房屋维修工程的分类掌握房屋维修管理的内容。房屋损坏的原因：自然、使用、物理、地理、灾害等。房屋维修分广义和狭义层面：狭义上仅指对房屋的养护和修缮；广义上指对房屋的养护、修缮和改建。房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对房产进行日常维护修缮技术管理。房屋质量管理是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并作出投资计划提供依据。1.房屋完损等级分类2.房屋完损等级的评定3.危险房屋的评定与解危办法房屋质量管理是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并作出投资计划提供依据。1.房屋完损等级分类2.房屋完损等级的评定3.危险房屋的评定与解危办法1.房屋完损等级分类（1）房屋结构分类（2）房屋完损等级分类我国房屋结构可分为四类七等项目类别结构楼地面及天棚门窗墙面装饰设备耐用年限钢筋混凝土一等钢筋混凝土框架、梁、柱承重现浇或预制楼板（包括升板、滑模），平台屋面（砖墙或其他墙体用于填充分隔）席纹地板或硬木企口板，地板面层花岗砖，磨石子地面，有线脚的天棚或悬吊天棚正规门窗：有纱门窗或双层窗，部分有铝合金门窗全部油漆墙面，或部分胶白、色粉，包括各装饰类墙布（纸）有独用厨房、水、电、卫生设备，采暖地区有暖气100钢筋混凝土二等同上（包括大板）普通水泥楼地面正规门窗：有纱门窗或双层窗中级或普通粉刷有厨房、水、电、卫生设施，采暖地区有暖气80砖木一等木屋梁、梁柱、或实砌砖墙承重，有屋面板，油毡的平瓦屋面（包括部分混合结构的平台屋面）席纹楼地面或硬木企口楼地面，部分花岗砖磨石子地面，有线脚的灰天棚正规门窗：有纱门窗或双层窗全部油漆墙面，或部分胶白、色粉，有油漆的护墙板或隔门有独用厨房、水、电、卫生设备，采暖地区有暖气75砖木二等木屋架、梁柱，或木立贴屋架或实砌空斗砖墙称中，有屋面板的平瓦屋面（包括部分混合结构的平台屋面）或望砖望板的小青瓦屋面普通木楼地面或普通水泥地面，灰天棚或板天棚普通门窗或部分简易门窗普通粉刷胶白色粉水电全，内有公用卫生设备及厨房65砖木三等木屋架、立贴屋架、木檩条、实砌、空斗墙（包括半砖墙霍乱砖墙）承重，凭瓦或小青瓦屋面普通木地板或水泥地板，芦席抹灰天棚或粉椽档简易门窗普通粉刷水电全，间或缺水55简易不正规、木屋架、木檩条、外墙为乱砖木板、竹笆、土等各种简易墙瓦屋面或石棉瓦、铁皮屋面等水泥、砖铺、煤屑地面简易门窗普通粉刷有电，间或有水30砖混一等砖墙或部分钢筋混凝土梁柱承重现浇或预制板、钢筋混凝土圈梁或钢筋砖圈梁，平台屋面或平瓦屋面磨石子或水泥楼地面（塑料漆地面或塑料地面面层）正规门窗，部分有纱门窗或双层窗，部分有铝合金门窗胶白、油漆、色粉或中级粉刷，包括各类装饰墙布（纸）有独用厨房、水、电、卫生设备，采暖地区有暖气80砖混二等实砌砖墙或间隔空斗或部分钢筋混凝土梁柱承重现浇或预制楼板，有圈梁，平台屋面或平瓦屋面普通水泥楼地面正规门窗，部分有纱门窗或双层窗白、色粉或普通粉刷有厨房、水、电及公用卫生设备，采暖地区有暖气701.房屋完损等级分类（1）房屋结构分类（2）房屋完损等级分类房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程度依据各类房屋的结构，装修和设备等的完好或损毁程度确定划分的等级。一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。完好房基本完好房一般损坏房

完好房是指正规房屋，其结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道通畅，现状良好，使用正常。虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定。屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别部件零件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。严重损坏房危险房严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂，变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重损毁，需要局部整修、更新等大修的房屋。房屋承重构件已属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重损坏需要拆除、翻修的整幢房屋。2.房屋完损等级评定（1）房屋完损等级评定的要求（2）房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定是目观检测与定量定性分析相结合的专业技术性很强的工作。要求对整栋房屋进行综合评定。要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋面中最低的完损标准来评定。要求严格掌握完好房标准和危险房标准。要求对重要房屋评定等级严格复核测试。对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。2.房屋完损等级评定（1）房屋完损等级评定的要求（2）房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。定期评定不定期评定定期评定一般是每隔1-3年(或按各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。这种评定的特点是面广量大，通过评定可以全面详细地掌握房屋完损情况，可以结合房屋普查进行。基本做法—三步曲：组织准备（制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）实施查勘统计汇总

不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严童损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。定期评定不定期评定定期评定一般是每隔1-3年(或按各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。这种评定的特点是面广量大，通过评定可以全面详细地掌握房屋完损情况，可以结合房屋普查进行。基本做法—三步曲：组织准备（制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）实施查勘统计汇总不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严童损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。3.危险房屋的评定与解危办法目前，我国每年都有相当数量的旧房转化为危险房，这些危险房屋严重威胁着住户的居住安全。因此，加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作：（1）制订划分危险房屋的标准（2）建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法，并监督检查排险情况3.危险房屋的评定与解危办法（1）制订划分危险房屋的标准房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程度及对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。整幢危房局部危房危险点指房屋构件大部分均有不同程度的损坏，已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续安全使用。指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。划分危险房屋的标准3.危险房屋的评定与解危办法（2）建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。3.危险房屋的评定与解危办法（3）确定解危办法，并监督检查排险情况观察使用法处理使用法停止使用法整体拆除法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。适用于整幢危险又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。房屋维修施工管理是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修旅工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由专业组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，以发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。1.房屋维修施工管理的主要任务2.房屋维修施工管理的基本内容3.房屋维修施工管理的程序和方法1.房屋维修施工管理的主要任务（1）根据房屋维修工程任务，编制房屋维修施工工程计划，贯彻维修工程施工程序，合理安排人力、物力和财力。（2）不断地更新房屋维修技术，提高劳动生产率，加强维修材料消耗定额管理，降低维修成本，增加盈利。（3）运用科学管理的方法和职能，对房屋修缮计划、房屋维修技术、劳动力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行控制管理。2.房屋维修施工管理的基本内容自行完成的房屋维修工程管理主要是计划管理与工程程序管理。坚持计划管理，不仅要根据维修任务编制好年度计划，还要根据年度计划和施工任务的情况，编制月、季施工作业计划，把各项工作都纳入计划管理轨道。大、中修和更新改造工程要坚持按施工程序施工，使施工各工序统筹安排、合理交叉，同时还要进行施工组织设计、统筹规划，科学组织施工，建立正常生产程序，充分利用空间、时间，推广采用先进施工技术。房屋维修施工管理的具体内容（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；（2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、设置安置场地，确定施工方案等；（3）制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作；（4）大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。3.房屋维修施工管理的程序和方法（1）制订房屋修缮设计方案（2）落实房屋维修施工任务（3）进行施工组织与准备（4）进行维修工程施工过程管理（5）进行维修工程竣工验收管理3.房屋维修施工管理的程序和方法（1）制订房屋修缮设计方案以房屋勘察鉴定为依据，充分听取业主意见，使维修方案更合理可行。规模较小的维修工程，物业管理企业可自行组织设计；较大的维修工程必须由具有设计资质证书的单位承担。3.房屋维修施工管理的程序和方法（2）落实房屋维修施工任务根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。3.房屋维修施工管理的程序和方法（3）进行施工组织与准备施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。3.房屋维修施工管理的程序和方法（4）进行维修工程施工过程管理维修施工调度管理维修施工计划管理维修施工技术管理维修施工质量和安全管理维修施工的材料管理维修施工的机械设备管理维修施工班组管理3.房屋维修施工管理的程序和方法（5）进行维修工程竣工验收管理房屋维修工程完工后必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电、路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修质量检验标准可分为“合格”和“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。房屋维修行政管理是指对房屋维修责任的划分管理和落实维修承担人，排除维修障碍的管理。搞好房屋维修行政管理可以保证及时修缮房屋，从而避免由于维修责任不明或由于他人阻碍而使房屋得不到及时修缮导致房屋发生危险情况。物业管理企业在制订房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实旋房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和专职人员对房屋维修档案资料进行管理。房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面：

1、房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料。

2、现有的有关房屋及附属设备的技术资料。

3、房屋维修的技术档案资料。本节教学内容：

一、房屋维修管理的内容二、房屋维修工程的分类本节教学重点：主要了解房屋维修工程的分类掌握房屋维修管理的内容。房屋维修工程可分为：小修工程：零星养护工程；完好与基本完好房。中修工程：局部维修；一般损坏与基本完好房。大修工程：严重损坏房（主体结构大部分损坏）。翻修工程：危房（原房需拆除）。综合维修工程：小修、中修、大修一次性应修尽修（全项目维修）工程。第二节物业设施设备管理教学重点：本节应了解房屋设备的概念及分类，掌握物业设施设备管理的内容。房屋的附属设备是房产物业的有机组成部分，它与房产物业的协调一致，紧密配合，才能保证充分发挥房产物业的功能和作用。物业设施设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。物业设施设备管理是物业管理不可缺少的重要内容，从事物业管理工作的人员必须十分熟悉和了解房屋设备及其管理的内容和方法。一、房屋设备的概念房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。房屋要实现价值和使用价值，都离不开水、电、气等附属设备。没有水、电、气等附属设备的房屋不能算是完整房屋。随着经济的高速发展和科技的进步，人们对现代房屋建筑功能的要求越来越高，要求在房屋建筑物内部装设日臻完善的设备，如闭路电视、自动报警、中央空调、全电子电脑电话等。二、房屋设备分类不同用途的房屋有不同的房屋设备。如一般住宅中的房屋设备有水、电、煤、卫、电梯等设备系统组成，而现代化综合性办公大楼还有空调、电脑、电话、自动报警等设备系统。房屋建筑卫生设备房屋建筑电气工程设备智能化技术设备二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统2、房屋卫生设备3、房屋消防设备4、房屋供暖、供冷和通风设备二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括：房屋给水设备房屋排水设备房屋热水供应设备二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括：房屋给水设备房屋给水设备按整个供水环节可分为供水箱、供水泵、水表、供水管网四个方面的设备。二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括：房屋排水设备房屋排水设备用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备，它包括排水管道系统、通气管系统、清通设备、、抽升设备、室外排水管道等。按所排放污(废)水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道。二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称，包括：房屋热水供应设备房屋热水供应设备是指房屋建筑内部附属设备中热水供应部分，包括：加热设备(主要指热水箱)、供热水管道、各种循环管道和热水表、疏水器、自动温度调节器、减压阀和伸缩器及自然补偿管道等一系列器材和附件。二、房屋设备分类（一）房屋建筑卫生设备

1、给排水设备系统

2、房屋卫生设备

3、房屋消防设备

4、房屋供暖、供冷和通风设备二、房屋设备分类2、房屋卫生设备房屋卫生设备指房屋建筑内部附属设备中的卫生部分，包括浴缸、水盆、抽水马桶等。

3、房屋消防设备指房屋建筑内附属设备中的消防装置部分，包括喷淋系统、消防栓、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵和配套的消防设备，如烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明等。二、房屋设备分类

4、房屋供暖、供冷和通风设备房屋供暖设备是指房屋设备中用来供暖的部分，可分为热水供暖和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁炉、鼓风机、回龙泵和室外供暖管道、散热器、辐射板等设备，此外还有包括膨胀水箱、去污器等热水供暖设备和各种立管和干管等的蒸汽供暖设备系统。房屋供冷设备是指房屋建筑内附属设备中，可以使空气流动、给房屋住(用)者带来凉爽感觉的设备部分，包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。房屋通风设备是指房屋建筑内附属设备中的通风部分，它包括通风机、排气和一些净化除尘的设备等。二、房屋设备分类不同用途的房屋有不同的房屋设备。如一般住宅中的房屋设备有水、电、煤、卫、电梯等设备系统组成，而现代化综合性办公大楼还有空调、电脑、电话、自动报警等设备系统。房屋建筑卫生设备房屋建筑电气工程设备二、房屋设备分类（二）房屋建筑电气工程设备1、房屋供电及照明设备2、房屋弱电设备3、房屋运输设备4、房屋防雷及接地设备5、其他设备它是指房屋建筑内附属设备中的供电照明部分，包括高压开关(户外型为负荷开关，户内型为漏电保护自动开关)、变压器、各种温控仪表、计量仪表、低压配电柜、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、总开关、照明器等。二、房屋设备分类（二）房屋建筑电气工程设备1、房屋供电及照明设备2、房屋弱电设备3、房屋运输设备4、房屋防雷及接地设备5、其他设备

它是指房屋建筑内附属设备中的弱电设备部分，包括广播设备、电信设备、共用感线、电视系统设备、电脑设备等。二、房屋设备分类（二）房屋建筑电气工程设备1、房屋供电及照明设备2、房屋弱电设备3、房屋运输设备4、房屋防雷及接地设备5、其他设备它是指房屋建筑内附属设备中载人或物品的设备，包括电梯和自动扶梯，是房屋建筑中主要的垂直运输设备。二、房屋设备分类（二）房屋建筑电气工程设备1、房屋供电及照明设备2、房屋弱电设备3、房屋运输设备4、房屋防雷及接地设备5、其他设备不同用途的房屋建筑(构筑)物，应有不同的防雷等级要求。一般建筑物的防雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针又可分为单支、双支、多支保护等形式。三、物业设备管理的内容（一）房屋设备的基础资料管理

房屋设备基础资料管理的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。1、设备原始资料档案管理设备在接管后均应建立原始资料，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要等。建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、原值和预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等等。2、重要设备维修资料档案管理，它包括以下内容：

（1）报修单。每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业维修管理部门负责保管以备存查。（2）运行记录。值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行管理部门保管好以备存查。（3）检查记录。平时进行的设备检查记录，由管理部门统一保管。（4）运行月报。管理部门每月上报一次运行情况总结，每年装订一次以备存查。（5）考评材料。定期或不定期检查记录奖罚情况、先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存。（6）技术革新资料。设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。三、房屋设备管理的内容（二）物业设备的运行管理物业设备的运行管理的主要内容是建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准)及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住(用)户进行安全教育，向住(用)户宣传一些危险设备(如电梯)的安全使用知识。三、房屋设备管理的内容（三）物业设备的维修管理1.物业设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。磨损度

初期磨损正常磨损剧烈磨损运行时间图6-1设备磨损理论曲线2.物业设备维修工程分类项目内容零星维修工程对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理中修工程对房屋设备更换少量零部件，进行正常和定期的全面检修大修工程对房屋设备进行定期的包括更换