某置业有限公司项目前期策划报告

万科顺德项目前期策划报告谨呈:佛山市万科置业有限公司2005.5商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。前期沟通：物业类型（C05地块开发以四联排为主的低密度产品，F02地块开发18-24层的高层物业）独立推售（两个地块，两个项目，独立的项目命名及售楼处）快速入市（预计C05地块06年10月左右开盘、07年初F02地块开盘）实现高价（顺德南部最高端物业）本报告解决的问题：世联对市场和客户的理解实现高价策略两个项目的现场销售组织管理模式附加：世联操作优势（珠三角操作执行优势）第掏一油部讽分识：学项僵目虚属土性C践0洗5F最0套2关尺键搅词听：二吹线简城鄙市只组淹团新弦城宰区中念心计组配团环售境饲优食美规陡划老完需善标斩的爽性著建暮筑德互胜伍河”“本可项翼目凶给锁了社我仙们解太杆多捧的垒兴雹奋释点刷惧新踩顺畜德羽高束档势物肃业藏标肯准顺染德迷南遍部驳最告高亡端迷物民业4袜4公万启建砌面妖的唇高培档爸住略宅低胀密秆度湖及孝高颠层杰江杯景购物扫业城浅市幼核撑心业区饲位嗽价拼值织，蜻打锅造废新障佛印山是城侧市甜印今象新挡城绢区稀中穗心书组央团竞核惯心蚁区风位芝（掀唯绑一瓶性友）广赏珠阴公词路充上召的妇标宗志粗物本森项钓目佛承次载析意健义齿：型万期科挂拓源展亚顺馅德束市省场禽的梳基唐石午和毯标躺志万般科贺集骨团炼大狼规燥模殿进裁入饲佛揉山斗顺容德唇市要场对显城津市御：成辨为卧一守座扛城瓜的晃荣露耀对脸人贼居柱：重鸭新则定峰义获高剩端畅豪娘宅对飞品丽牌烘：拓当展赏顺企德匆市李场捞标喇志“”本银项模目输肩晃负匹的技历宇史或使班命调：第瞒二弃部距分央：坛世较联平对缸顺月德晴房迈地寻产还的忍认盗识第貌一品部私分畅：轧项划目帮属耀性结竖合央本阳项梦目科区屑域础位玩置援及柱周紧边逗项李目锁实检际寻情取况向分肌析鹊，闪世殃联总选财取迈大坟良存和知容搂桂己作域为途重覆点抓研威究废片允区新齿城振区特要点柏：富成矛熟讨片忍区赚，俱各吊档策次禁楼扒盘寻比恋较圣齐浓全代习表绞楼床盘葡：底星犹河目名太居、海积琴狗湾鲜、磁上雁东归区劫、叶桂值畔茧湾赠等特语点灿：留新朗城桑区衔,是规悄划探前乐景克、乖景摊观茅资聚源宿出睛众倾代视表开楼凤盘青：洗嘉赔信絮城痛市渠广报场茶、宋纯烈水脉岸特考点提：生片者区腔内汇知离名遵企霞业荡众合多蔽,斑产封业仅拉双动睡力饺大代伴表琴楼的盘烦：豪华抄夏智新会城杰、脂海进景惧半摩岛红、北东租怡矛雅输苑拒、驻碧封堤天湾慢等北剃部嘱板挠块住绸宅该均休价楚：蛙2厚8己0暑0粪-紫3昆3毯0捏0西帽部般板循块住阶宅两均冰价回：2兔6炸0抄0思-宋2邻8甘0或0中齐心浪板越块住自宅箭均键价宰：仓2另8肚0嚷0反－柿3础3各0舱0南窃部劫板摩块楼伤盘锹均索价哪：当2删8美0叙0胜－地3减0史0夏0东桥部筹板琴块住拾宅巴均毯价当：质3寺0改0捐0搭－倚3誉5听0走0北区中区东区南区西区新城区产品类型小高层、多层、沿街商住楼沿街商住楼、少数内街小区大型楼盘为主，别墅、平层、复式齐全中档楼盘为主，平层少数中大型楼盘，基本没有新楼目前为高层均价2600-3700开发商以本地开发商为主卖点/优势可充分利用桂畔海景观资源街区成熟，生活方便新规划区，齐全的教育和大型商业配套（在建）；顺峰山公园大福源商业猪仔山景观完善规划客户本地人为主，部分周边客户。北区、中区自建楼比较多；东区和南区外来工作人员占一定比例，南区有部分客源是来自外地买房入户者。大督良促分恰为烟东抖西来南铺北闲中释及屯新僵城没区好六球个病片孩区中。溪东失区鼓是储现凉阶膊段狮房糟地悼产窄最撕蓬眉勃抹的贩片前区知，拆楼冈盘悼推娘出视量驾多改，够产纤品盆类血型上众杀多新蠢城顺区住给宅色均录价蓬：匆3跑0养0渡0馋－念3显7标0稼0大符良跟楼饰盘趋整饱体育印懒象产导品大似良笼楼镇盘炮过样去但以怪多己层谜无恐电起梯载无品园堂林方产匠品拥为训主熄，肢别售墅蓝以朴自务建加别助墅珍为抗主服，悼近蛇两外年盘随这着两开妥发情水塌平恒的宰提第高拨，凉基赵本背以唇多抢层政加光小隙高瓶层末建典筑害为饱主妖体翅，蒙部视分态出舒现异别爹墅口产碎品映，屡楼妈盘点体棉量肺也皆呈增之长法趋秧势。客驴户基唱本孟以大由良隔和婚顺径德筝周妙边包降括绞伦坛教乞、蚊北婶滘弟、闭勒财流辛、盖容暮桂机等城味镇齿客搅户刊为漫主，澡另圣外诞中森山巩、岭番授禺槽也魂有场少怒数蹲客号户聋，绞比吼例加不趋到挡5朋％蚕。价落格住辫宅脂整饺体粒均博价惭在3猴0泪0膝0符元企/驶㎡左念右穷，别四墅楼破盘佣均忽价8涌0北0巧0障元某/朵㎡左加右咽。发椒展乓趋绞势北次部汉、部中蒸心俱板饺块迈是尊老聪城柴区胖，桂比涨较肆陈盖旧潜；越西何部梳板电块幸发连展塑较胀落捎后维；店而东摇部考板撞块和有南刷部汉板呜块却是衬新疯规熊划民片嚷区塘，丢随批着照大瓣福遥源沿、忧美秤食严广喉场晋、计吉层之抬岛嫌等波商觉家捎的验进桑驻昨，盈已吵经披成肾为坊大我良多地防产居开住发吗未启来霸的主拴要舅发笨展融方借向。刑本贿项逃目络所虫在投的新何城声区有笨着筑高但起茧点挨和呜高挖规鲜划悄，彼随缠着喜未银来融配焦套烈的揪完假善发笼展纠潜忘力顷巨六大。北优区妇片作区均风价泽2焦7注0关0晃-抗2向9黄0馒0中搞部偶片伶区均局价碰2豆8茎0映0布－消3达2怪0总0小镇黄驴圃纠片年区北区中区小黄圃片区产品类型小高层、沿街商住楼小高层、高层、早期别墅、沿街商住楼目前推售楼盘主要为低密度别墅均价2700-3200开发商以本地开发商为主卖点/优势大凤山公园景观资源区位优势，生活方便片区规划、低密度及景观资源客户由于容桂集中了科龙、万家乐、樱花、容声、格兰仕等知名家电厂商，所以容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。容桂的产业有一定的积聚作用，因此，大部分外地客户都是因为在当地工作的关系才会产生置业需求。与此同时，容桂的房屋租赁市场也比较活跃。容雹桂忙房绢地状产哈开糟发文主嫌要级集它中石在废北浅部证和烟中尾部采片质区赞，嫁房茫地饺产颈市津场避较弄封罗闭无，叮客泻户顿以粱容洞桂索本厕地曾客仍户斜为挡主容烤桂早楼傍盘弃整逗体科印霜象产蜻品相笔对眠大睬良烤楼打盘暗，贞容吐桂充楼涉盘黄开鼠发相映对染落膨后，匠目半前膝的纷普川通穗住秩宅容主嘱要塞以小圈高传层魔和挖高挨层为欲主惯，贿开读发涨区先域辟集蹈中易。柴别档墅饼产块品竞主痛要垒出炸现伯在访容诉桂港周透边抢自爸然太景铜观养相唇对归较桨好聚区抽域危，单除霸小略黄潮圃叠的乌郊膝区铸大企盘竞东缎逸颤湾钓外锡，抓其涉余辽别隆墅永项启目险档喷次奴较洋低劫。客裤户客如户浸市离场博封廊闭，良容蹦桂也楼民盘现的灭客评户适主译要谣以堡工核厂绣主雁、喷工亦厂予高盘级禾员慰工闯和枕投奇资样者融为俭主辽。价答格住旁宅粒整馆体掠均陈价兆在脏2记8功0女0颤元询/谅㎡丢左馆右向，别降墅楼镇盘材均绩价3康0烂0脂0却-鹊4治0尚0乎0钥元示/辜㎡左尽右孝。发根展观趋俯势容个桂征四骗面毛环械水扣，园被堵河暑流犬涌钞道警包庄围效。延但盟容征桂御中尤心舅区膜被派工坏业帜园村包放围居在闪中拨间树，摇整德体桌居钥住绵环筝境垂较平差诱，浆自鸦然瞒景料观省资立源远比挣较冷缺造乏哥。宁未鲁来开牢发速热姓点严片棋区还萍是狼集毛中木在容扭桂宴中贺心咽区，剧目蹈前若已份出鉴现皂容忧桂筛中换高挥端绳客逆户际在大院良纠置占业限趋股势，密估诊计尸未萌来辰这写种蔽趋维势素会助更内加粱明侵显护。地啦段竞症争思辱考崖：项科目哪的管想洁象使空诊间总？C话o算n团s嫁i且d解e县r客欲户价役格地妖段狡的唤想芬象服空草间目材前求整锡体腿市扩场奋状蜜况蜂：累不岁成胸熟盐的馋镇气区捷市勇场市澡场羊反杀映家：二榜线故城啦市击镇帽区客童户巧市渗场兵相驻对拿封爬闭产与品沉业甩态拴单言一市拉场真信馆息鼻不哀对煮称营问销悄手椅法考滞庸后“”地铁段旬的叮想常象絮空腰间大妇趋我势第：笋未峰来具顺辰德捕房代地宋产疤发拖展馅的屠主蜓流丙方吹向城堡市裙规达划颈发晕展鸭—逼—反“粪2件+宅5管”介城腹市予新发格厌局斯示掩意枕图大皱良侄—士容瓶桂托—烛伦暂教上中费心喉组荣团鲜组谣团“抚2情+她5酱”追规拿划潮确征立取了挑将彼禅程城拿中叫心蜘组幻玉团北和刚大厚良坦-傲伦陈教盯-沃容甘桂随两瓶个赵组境团然建腹设蛋为匙2艘5旷0羊万瓶人画口芽的顷城纪市企的送目咱标妹，密这穗两角个这区团域深将情继棵续炮成天为福佛狭山摘的馋住淹宅燃消炼费面中侵心孩。以挑顺察德般新仆城节区拖为努中婶心捆，坛3嗽0桑公躁里胆为敢半纷径久的蚊范施围任内铲，特将僚形背成父一棕个舍经榜常邀性姓商佩圈愿，亏覆隙盖洒范袜围粒达浮到味整仙个卖顺多德团区评共因1亿0芦个熄镇攀，权服竭务丢人纱口廉达醋1湖2弓0延万壤人间。地霜段检俯冰视本哗项天目牢地碧处拣城族市车发咱展若的岛中渐心戚节非点涉，看成柿为妻新谦兴谜城婶市猾枢堆纽砍，捐人稠流猜汇套聚扯，余新滚的买经窄济秃形围态飞与挑经剖营淋业诊态浙也窃将援随聪着合城吴市躁功馋能脑中的心萌枢老纽直而肃产缩慧生涂，喇从绑而做带厅给速项吊目筝宽抓阔姑的厉发兄展垫空它间高。都糠市乓上徒班恢族本抚项莫目—摸大幻玉良扯、喂容逃桂传昆统阿产傅业冷私混营晋企直业努主本招项葡目—赖大掏良拍、留容颂桂林、共杏挂坛秒、养勒闻流谜、畅伦稠教济、尊北夹滘休补闲无度搅假摄群岭体本爽项涨目—马禅遭城掘、求桂滔城珠亦三伞角以商胸务拔人塞士本阳项饺目—胜深堂圳般、灿广雾州揭、改珠裁海典以型肿人脊群默：典放型浆路芽径销：客伐户舌的佩想段象氏空弊间大腾良既及租周舞边踩私公企谢业暂主据是伙目态前垦大觉良馋中掀高陵端未低体密季度查物配业退的本主趟流献客鞋户销扇售打情川况猜：桂澡畔阿湾丑·皂原稳墅稠2字0驳0谅4基年仅1然1敲月槐2宽0浇日群推毛出塞一拘期蝇7太0梳套寻独欣立裳别泽墅鱼，1跑0史天录内宪售每磬，屯2拥0芳0星5串年激四旦月芹推朽出延剩振余适5调2梯套帆别庆墅住和姻3迁5明套仙复捡式湖住唱宅泪，款目投前河仅狱剩凯4狱套滴位屑置哨较锻差沙的病大治面屠积秒别偏墅搬。桂是畔喇上老东奋区冻A脖区丹8尖5洒套庸单队体汤别争墅清从解2斯0烦0朽5研年庆1终0色月气开竿始被接瞎受允订木购疯，煤1劝2稀月踩开再盘局，功目诞前仅荣剩峰3鸟套，鸡B悲区童9纤5妥套骄单竖体动别片墅悠，霞0劲6疫年算5打月灭开摇盘善，用目全前睬正型接册受劫预梨定起。客罢户缸情梯况幅：客婚户标以捏大刊良社及捞周舌边弟如蛋容房诚桂翼、宗杏种坛矿、茎勒血流斯、德伦纷教涝、碌北累滘誓的私酷企堤业谎主为炊主垃，才主适要品从踪蝶事秋电父子记、悟五喘金深、腐模查具想、寒塑摇料慨等贵行纽奉业基，母都决为段多猫次妄置滩业践，深经公济汪能晴力页强矮，一壁次雕性半付柱款框比爬例略占咏3猫0秤％。客强户膊喜狠好末：独史立吧庭众院；注固重肝项局目区副位及柔周币边配斜套；圈担子效猴应吓明搜显棉；对蠢总嗓价2秩0哲0涛-拘2掌5呈0辟万竞的怀别廉墅接抵受封度断最脸高刮。客禁户雄的箩想季象炎空闲间容鱼桂汁客显户喉将舟是聚项酸目衬初括期辅的闷主找流密客沫户趁（灵高虹层眠单清位双）销舞售培情纠况徐：纯律水槐岸晚2翠0席0摆5结年棒9鸡月染开悄始冠咨夺询旋，溪1碍0斗月饮推煎售忠，僵一侧期笑1乎9尚0命套口，章目粥前枣销览售攻近书6访0丽％湖，创二击期拣1让1无月谜开倡始年接柳受号预希定遍，月拉均卧销帮售们4帝0姿套左夹右东，献目苍前屠看江倍景陵楼雅盘释仅景剩劈燕5纲楼眨以着下逼单肢位，下看舰江忍高英层性复状式沾全鸣部兼售非磬槐。客物户览情忌况芽：容眯桂奥客仅户占准到浙目画前幅成薯交萍客仁户愈近8禁0券％伴，多恭为羞周谈边收政句府海、工行婚政明单坡位伐、巷事盘业跳单伪位会员海工卖。客柳户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