商业地产住宅项目全过程成本管控操作 第七部分设计阶段全

商业地产住宅项目全过程成本管控操作第七部分设计阶段第七部分设计阶段初步设计评审签批移交（总图户型方案确定）项目阶段：设计科目编码：SJ0011工作内容根据已经收到的初步设计图纸，考虑成本方面的要求及建造标准的要求，在初步设计评审会议召开前，提出成本相关意见。2工作时间前置条件：外装、内装初步设计完成3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司成本部、营销部5对接部门商业规划院、设计中心、商管公司（大商业上的塔楼销售物业外装为规划院，内装为设计中心）6工作要点6.1前置条件：项目初步设计完成，初步设计评审会即将召开之前（此会议召开时间一般为初步设计完成后一周内）6.2制度流程：无6.3集团模板：《初步设计评审会会议成果会签表》7完成标准在评审会召开时根据成本控制要求，对初步设计提出相关意见,最终在《初步设计评审会会议成果会签表》上签字。8工作成果用途移交给项目公司设计部及商业规划院，对初步设计的相关内容进行修改或优化，最终成果在深化图纸中得到体现。9跟踪落实要点9.1跟踪一版施工图出图时间,并跟踪会议中提出的要点是否在一版施工图中进行了调整。9.2跟踪初设移交后施工图阶段管理界面及对接方式。10关注重点10.1在评审会召开前3天,通过项目公司设计部向规划院或设计中心拿到初步设计图纸,对图纸内容进行初步审核，大致了解项目成本情况，通常情况下各专业初步设计的要求如下：10.1.1总平面设计10.1.2交通流线设计10.1.3住宅区景观概念设计10.1.4日照测算。10.1.5住宅户型设计，包括户型配比设计。10.1.6商铺设计。10.1.7住宅地下室设计。10.2关注设计单位出具的设计概算书，重点了解其中的关键部位做法及材料种类，如有特殊的材料搭配组合应提供组合封样。10.3初步设计图中建筑、结构、机电专业的相互配合是否能够衔接。10.4消防、人防、交通、环保、超限等各专项设计的需求是否考虑。10.5初设图纸是否能够与一版施工图相互衔接，关注外装、内装等效果类的方案。10.5关注底商的签确平面及机电方案签确。11工作教训心得11.1优化方案的落实。11.2前期是否需要开结构方案论证会。11.3注意建筑、结构的设计说明。售楼处建筑设计、内装设计、景观设计项目阶段：摘牌科目编码：SJ-0021工作内容售楼处建筑设计（包含结构机电）、内装设计、景观设计2工作时间开始时间：交地日后45日结束时间：交地日后75日周期：45日3责任部门项目公司设计部4配合部门工程部、设计部、成本部5对接部门集团设计中心、质监部等6工作要点前置条件：项目班子组建完毕，各部门人员到岗，****制度及限额熟悉等。制度流程：集团模板：7完成标准审图通过，设计标准在限额范围内，可以指导施工。8工作成果用途设计图纸下发施工单位指导施工。9跟踪落实要点9.1各专业设计之间的配合，明确图纸范围不留设计死角；9.2确定主要动线；9.3软硬装材料的搭配；9.4各功能和空间结构之间的关系；9.5建筑面积、装修面积和造价之间的关系和比例；9.6减少因空间和人员配比因素，造成空旷和人气下降；9.7施工过程中控制签证变更，及早消化。10关注重点10.1设计分区要合理，动线导向明确，以免动区与静区互相影响；10.2主控项目需严格控制，按集团限额指标进行测算；10.3根据售楼处类型合理进行景观设计，小品应布置温馨，尽量考虑再次利用；10.4内装设计需凸出****元素，并适当考虑营造宾至如归的氛围，以增加洽谈的良好气氛；10.5设计风格要与销售对象相契合，以售楼部为样板进行展示，增加卖点；10.6为了让置业人员在主战场做战，办公室不宜设置过大，一般考虑两张办公桌；10.7售楼人员会议室区域不建议单独设置，可以利用休息区进行会议；10.8根据项目的产品定位，在售楼处设计阶段考虑后期转型的改变，以减少转型造成成本增加；10.9如售楼处内有样板间，建议提高样板间的建造标准，以达到效果和成本最好的结合；10.10明确售楼处的装修重点，同时测算主要测算的占比和整体造价情况，根据测算情况来控制动态成本；10.11强调功能和空间结合，线条和色彩相互搭配，并注意软装的功能的舒适性，形式上不拘一格；10.12根据产品定位，和售价格定位，来综合考虑设计风格，以降低因风格造成的成本上涨。11工作教训心得开挖图报审项目阶段：设计

科目编码：SJ-0031工作内容：开挖图报审2工作时间开始时间：交地日后30天结束时间：交地日后40天周期：10日3责任部门：设计部4配合部门：工程部、成本部5对接部门：中心设计部6工作要点1、前置条件：a、项目用地初勘已完成；b、项目总图已调整完毕并签确；c、第一次竖向设计论证已完成，并已移交成果；2、制度流程：项目公司设计部发起上报流程，上报部门应包含中心设计部建筑和结构专业负责人，抄送成本控制部；3、集团模板：无7完成标准完成基坑开挖图，并有相关成本测算，上报审批通过；8工作成果用途完成的基坑开挖图，审批后用于项目进行基坑开挖工作；9跟踪落实要点9.1根据总图竖向设计论证结果进行开挖图设计，复核竖向论证成果；9.2落实地下室外边线及其定位坐标；9.3开挖图中应落实经初步估算的基础外边线及基础底板绝对标高；9.4开挖图中应标出塔楼位置及其底板局部加厚的标高和范围；10关注重点10.1认真核实政府的绝对标高图，参照竖向论证移交成果进行；10.2认真核实项目周边市政路近期的修建性详规；10.3落实实测标高：项目公司委托专业测绘机构实测（根据详堪报告进行复核）；10.4核实市政外网图及市政接入点；10.5核实道路、景观范围及界面；10.6项目公司成本部根据开挖图进行成本测算，并根据地块勘测报告，同工程部、设计部选择最优方案（开挖方式、支护方式等）；11工作教训心得11.1开挖图报审之前需要进行不同开挖方案的经济指标分析及比对，选择工期合理且造价经济的方案；11.2开挖图报审通过后要注意跟踪实际施工是否按报审图实施的；11.3跟踪开挖的现场实施情况，是否过程中有图纸更新，避免挖错和图纸的更新指导不及时造成错挖所产生的经济索赔；11.4施工过程中做好现场跟踪记录；基坑支护图报审项目阶段：设计科目编码：SJ-0041工作内容基坑支护图报审2工作时间开始时间：交地日后45天结束时间：交地日后60天周期：15日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、项目公司成本部5对接部门项目公司设计部6工作要点6.1前置条件：6.1.1完成支护方案专家论证及基坑支护论证成果移交；6..12项目公司完成施工支护图及支护方案，且图纸达到施工图深度；6.2制度流程：6.3集团模板：7完成标准完成相应部分成本测算,是否在目标成本之内8工作成果用途移交给项目公司设计部9跟踪落实要点工作移交成果后，实际下发施工图是否与报审图纸一致。10关注重点10.1基坑支护图是否按当地行政主管部门规定完成审查及按审查意见进行修改；10.2基坑支撑方案应结合降水方案及土方开挖方案；10.3支护桩主筋采用HRB400，箍筋采用HPB300；10.4预应力锚索采用钢绞线；10.5土钉钢筋宜采用HRB335或HRB400级钢筋；10.6止水帷幕宜优先选择单排三轴搅拌桩；10.7桩锚和角撑不应同时使用；10.8有条件的部位应优先采用放坡方案；10.9土钉墙的坡度不宜小于1：0.3，不宜大于1:0.1；10.10土钉长度不宜超过开挖深度的1.2倍；10.11土钉间距宜为1~2m，距坑底1m高度范围内原则不布置土钉，土钉与水平面的夹角宜小于15度；10.12尽量采用坑顶局部放坡的桩锚支护方案不建议采用双排桩+锚杆的支护体系（淤泥质土除外）；10.13淤泥厚度超过6m时，原则上应采用内支撑方案采用内支撑方案时，应结合土方开挖方案确定是否设置栈桥；10.14重力坝挡墙底不得落在淤泥上。11工作教训心得11.1后续总包单位是否按图施工；11.2基坑支护方案应包含降水方案，一并考虑。工程桩图报审项目阶段：设计科目编码：SJ005工作内容设计阶段工程桩报审1工作时间开始时间：交地日后75日结束时间：交地日后95日周期：20日2责任人：项目公司设计部主管工程师3配合部门：项目公司工程部、项目公司成本部4对接部门：项目公司设计部5工作要点5.1前置条件：设计部提交地勘报告、工程桩图纸以及试验桩检测报告；成本部提前对报审图进行指标分析；5.2制度流程：根据综合体项目模块计划要求报审，项目公司规划副总---项目公司总经理---项目管理中心计划部总经理---分管项目副总裁5.3集团模板：无6完成标准6.1完成桩基图纸、建筑平面剖面图；6.2对报审图形成分析报告并得出是否超出目标成本、是否需要优化的结论。7工作成果用途7.1用于地下四大块重计量；7.2对设计部工程桩施工图移交时提出是否超出目标成本并提出优化建议；7.3整体把控总包土建造价的经济指标是否在可控范围内；8跟踪落实要点后续注意施工图纸发放时是否与报审图纸相符。9关注重点9.1工程桩报审完成时间是成本模块地下四大块开始重计量的开始时间，提前做好重计量的工作准备；9.2测算成果与桩基、支护方案经济分析结果进行对比，是否有重大变化；9.3工程桩图纸与桩基方案报审是否有变化；9.4关注工程桩设计参数与试验桩参数是否一致，若不一致需要重新做试验桩施工及检测；9.5参考试验桩施工阶段的现场情况以及工期计划，判断是否会因施工组织造成大量签证变更(例：先打桩后挖土时，超流态桩需要满灌混凝土)，在测算时需要由充分预估；9.6设计图纸与桩型施工工艺是否有冲突。10工作教训心得10.1提前沟通，以保证所报审图纸与前期测算的图纸基本一致；10.2所报审图纸可以先由成本部审一下，看看是否有新做法及新工艺；10.3如发现有不一致或新的桩型，必须先进行测算通过后才能报审，特别要注意当地没有使用过的桩型所引起的成本的增加。10.4试验桩要多做一些形式，达到最优组合。基础图及成果报审项目阶段：设计科目编码：SJ-0061工作内容基础图及成果报审2工作时间开始时间：摘牌前30日结束时间：摘牌后90日周期：60日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、项目公司成本部5对接部门项目公司设计部6工作要点6.1前置条件：6.1.1完成桩基础方案专家论证及基坑支护论证成果移交；6.1.2项目公司完成施工基础方案，且图纸达到施工图深度；6.1.3确定地基处理方案时，必须充分考虑当地处理经验和施工条件。还要了解周边相似场地上同类工程的地基处理经验和使用情况。6.1.4方案测算6.2制度流程：无6.3集团模板：7完成标准完成相应部分成本测算8工作成果用途移交给项目公司设计部9跟踪落实要点工作移交成果后，实际下发施工图是否与报审图纸一致。10关注重点10.1竖向钢筋宜采用HRB335级钢，箍筋宜采用HPB300；10.2桩基混凝土强度等级原则上不应超过C40，静载试桩不受此限；10.3承台内原则上不应设置暗梁（两桩承台除外）；10.4桩沿地下室外墙下布置时，如底板厚度满足桩基钢筋锚固要求时，原则上不应设置承台或承台梁；10.5如底板厚度满足桩基钢筋锚固要求时，一柱一桩原则上不建议设置承台。11工作教训心得11.1应有施工单位一起参加方案论证11.2综合考虑抗浮设计方案。正负零以下土建图及成果报审项目阶段：设计科目编码：SJ0071工作内容正负零以下土建图及成果报审2工作时间开始时间：交地日后115日结束时间：交地日后145日周期：30日3责任人：项目公司设计部主管工程师4配合部门：设计中心各部门、项目公司成本部5对接部门：设计中心、项目公司设计部6工作要点6.1前置条件：各专业图纸已初步完成，并且能达到合图的前置条件，成本部已提前对报审图进行图审，并提出优化意见；6.2制度流程：项目公司设计部发起-设计中心结构组-设计中心建筑组-设计中心机电组-酒店总部设计部6.3集团模板；7完成标准图审意见落实至施工图中，结构专业人防图纸和结构图纸完成合图，安装专业图纸具备第一版施工图纸。8工作成果用途移交设计部、工程部、成本部用于地下结构指标分析模块上报的依据9跟踪落实要点1、重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。10关注重点：10.1此节点完成时间是成本模块地下结构指标分析的开始时间，提前做测算的工作准备；10.2重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。11工作教训心得11.1重点关注机电预留、预埋，尤其消防弱电的预留、预埋，此阶段需要消防报警设备单位配合设计院完成预留、预埋的二次深化设计；11.2结构论证的优化意见及专家意见成本部需要重点关注，是否落实到图纸；11.3建筑做法成本部需要重点关注，在图纸报备之前与设计部及工程部讨论一版建筑做法，并且落实到第一版施工图报备中。11.4考虑集水坑和电梯基坑等的预留；11.5注意结构体系的选择的合理性；正负零以下土建图及成果报审项目阶段：设计

科目编码：SJ-0081工作内容正负零以下土建图及成果报审2工作时间开始时间：交地日后115日结束时间：交地日后145日周期：30日3责任部门项目公司设计部4配合部门设计中心各部门、项目公司成本部5对接部门设计中心、项目公司设计部、成本控制部南（中、北）项目组6工作要点前置条件：各专业图纸已初步完成，并且能达到合图的前置条件，成本部已提前对报审图进行图审，和结构指标测算，若测算指标超管控限额标准提出优化意见；制度流程：集团模板：7完成标准7.1图审意见落实至施工图中，结构专业人防图纸和结构图纸完成合图，安装专业图纸具备预留、预埋条件。7.2完成地下结构测算，提出优化意见，并落实在报审图中。8工作成果用途8.1完成会签移交项目公司，为施工图做准备。8.2测算文件移交设计部作为图纸优化依据9跟踪落实要点重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。10关注重点10.1此节点完成的前提是成本模块地下结构指标分析完成，形成报告并得出是否满足限额设计、是否需要优化的结论，汇入正负零以下土建图中。10.2重点关注机电预留、预埋，图审意见的落实情况，结构优化的落实。10.3关注施工塔基的布置、细部做法、防水做法。10.4后浇带、结构降板、集水坑、电梯基坑是否有节点图纸；10.5结构层高、覆土厚度是否符合集团管控标准；10.6关注电梯基坑的做法以及各种设备集水坑的做法是否与机电专业设计交圈确认，避免设计变更拆改。10.7关注所选电梯的参数是否和预留的电梯基坑相匹配；11工作教训心得11.1重点关注机电预留、预埋，尤其消防弱电的预留、预埋，此阶段需要消防报警设备单位配合设计院完成预留、预埋的二次深化设计；11.2结构论证的优化意见及专家意见成本部需要重点关注，是否落实到图纸；11.3考虑集水坑和电梯基坑等的预留；11.4注意结构体系的选择的合理性；11.5根据项目当地的实际情况，优化防水做法；11.6注意后期如电梯参数变化会对已完工的电梯基坑产生影响。11.7因测算时间紧，造成测算结果失真。主要体现在楼梯、坡道等部位缺图漏算；后浇带、结构降板、集水坑等位置缺节点图，造成底板放坡、局部放大位置工程量漏算。施工图成果报审项目阶段：设计

科目编码：SJ-0091工作内容施工图成本测算、设备排产及空调、消防招标2工作时间开始时间：交地日后145日结束时间：交地日后200日周期：55日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部5对接部门项目公司设计部6工作要点前置条件：初设评审及移交；制度流程：集团模板：7完成标准7.2各专业全套施工图纸；7.2图纸用于正负零以上的土建施工及设备招标；7.3图纸满足限额设计指标；8工作成果用途8.1移交项目公司工程部进行施工；8.2移交项目公司成本部进行设备招标；9跟踪落实要点工作成果移交后，施工图是否存在遗漏设计项。10关注重点10.1复核面积指标是否正确；10.2结构设计指标是否在设计任务书结构指标内；10.3地下车库层高控制：地下一层3.9m，地下二层3.6m地下车库顶板上景观基本覆土厚度（包括消防车道范围）分别为A、B版2.0m/C、D版为1.5m。地下车库顶板上的覆土荷载（包括消防车道范围）分别按A、B版2.5m/C、D版为2.0m考虑。11工作教训心得11.1重视成本优化会的落实情况；11.2建筑专业组织核对结构降板区域是否正确；11.3预留足够的精装修吊顶空间高度，注意天花造型影响的净高；11.4如果满足限额指标，就不要再过分优化，最好保留预留余量，减少后期加固；11.5桩承台基础结构指标要认真复核，注意设计富余砼量的设计。立面方案深化评审及会签项目阶段：设计科目编码：SJ-0101工作内容立面深化方案成本复核（对应综合体项目模块计划“立面方案深化评审及会签”节点,交地日后115天）2工作时间开始时间：交地日后110天（立面方案深化评审会前）结束时间：交地日后120天（规划院移交立面深化方案成果后）周期：10日3责任部门商业地产规划院4配合部门项目公司设计部5对接部门项目公司成本部、成本控制部6工作要点6.1前置条件规划院完成深化方案资料。6.2制度流程移交流程：规划院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、成本控制部。6.3集团模板立面方案测算模板。7完成标准将成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，列入评审成果及会签纪要中。8工作成果用途将深化方案成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈规划院，在初步设计阶段予以落实并控制成本。9跟踪落实要点9.1深化方案评审中形成的成本超支解决措施和处理意见在初设阶段的落实情况；9.2其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、特殊造型节点做法等）。10关注重点10.1复核方案深化成果较移交方案效果变化；10.2与方案单位初步复核确定工程量；10.3复核测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求规划院在方案深化评审会上提出替代解决措施；10.4若因上述因素等造成成本超支，须在方案深化评审会上形成处理意见。11工作教训心得11.1根据立面深化方案资料，完成深化方案成本测算，并报备成本控制部目标管理组；11.2参加方案深化评审会，将深化方案成本情况反馈规划院，并在评审会上负责对重点关注问题讨论形成具体意见和措施，作为初设阶段设计中成本控制依据。11.3加强设计方案的深度，避免遗留问题；11.4尽早与夜景照明方案配合。立面初设及主材设计封样移交项目阶段：设计科目编码：SJ-0111工作内容立面初设成本复核（对应综合体项目模块计划“立面初设及主材设计封样移交”节点,交地日后160天）2工作时间开始时间：交地日后155天（立面初设成果评审会前）结束时间：交地日后165天（规划院移交立面初设成果后）周期：10日3责任部门商业地产规划院4配合部门项目公司设计部5对接部门项目公司成本部、成本控制部6工作要点6.1前置条件规划院完成初设方案资料及主材封样。6.2制度流程移交流程：规划院主管建筑所/酒店所-主管副院长，经主管副院长审批后同流程移交项目公司成本副总、项目公司设计副总、成本控制部。6.3集团模板外立面方案测算模板。7完成标准成本超支结余情况、优化意见及其它须落实问题，反馈规划院及项目公司设计部，在一版施工图设计中落实解决。8工作成果用途将初设成本情况、优化意见和后续须落实问题反馈规划院及项目公司设计部，在一版施工图设计阶段予以落实并控制成本。9跟踪落实要点9.1针对初设成果存在成本超支各方形成的处理意见在一版施工图阶段的落实情况；9.2其它须进一步落实的问题（包括工程量复核、特殊材料询价、确定特殊造型节点做法等）。10关注重点10.1复核方案深化评审会上各项优化措施和处理意见在初设阶段的落实情况；10.2与方案单位复核确定工程量；10.3复核初设成果较深化方案变化；10.4复核主材设计封样与前期方案效果是否一致，并注意立面主要材质、特殊效果材质、特殊造型单元均须封样；10.5若由于上述因素等造成成本超支，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在一版施工图设计阶段落实。11工作教训心得11.1根据立面初设资料，完成初设成果成本测算，并报备成本控制部目标管理组；11.2根据初设成果成本情况，负责牵头对成本超支形成具体处理意见和措施，作为一版施工图阶段设计中成本控制依据。外立面一版施工图及成果报审项目阶段：设计科目编码：SJ-0121

工作内容外立面一版施工图及成果报审2

工作时间开始时间：交地日后150天结束时间：交地日后190天周期：40天3

责任部门项目规划部4

配合部门项目公司设计部、成本部5

对接部门规划院6

工作要点6.1前置条件：立面初设及主材封样移交,提供外立面施工图设计条件。6.2制度流程：发起部门：项目公司审批流程：建筑工程师→设计部经理→规划副总→成本副总→总经理接收部门：规划院审批流程：规划院建筑/结构/照明/内装（仅采光顶）专业负责人、项目负责人、各专业所长、各分管副院长（含酒店时，增加酒店项目负责人、酒店所所长、主管酒店所副院长、酒店内装专业负责人、内装所所长、酒店设计院院长）6.3集团模板:按模块化系统要求上报。7

完成标准7.1外立面施工图含夜景照明节点、外立面预埋、钢结构图及其计算书、节能计算书、第三方审图意见，（DWG文件不高于2004版，去除专业辅助加密功能，附字型、线形文件）7.2外立面测算成本不超单项建造标准。8

工作成果用途6.3图纸移交项目公司成本部、工程部用于工程量清单的编制、招标技术条件、商务条件、投标封样要求等的准备；6.4图纸提交规划院审核。9

跟踪落实要点图纸报审状态、审核意见是否影响成本。10

关注重点10.1测算时，注意计算依据要与建造标准匹配；10.2测算时，注意复核建造标准包含的内容，避免漏算，导致外立面成本超算。11

工作教训心得11.1移交图纸需要仔细审核设计深度，包括细部节点、尺寸标注、做法、材质、厚度等影响清单项目特征描述的内容，并形成图纸疑问发给设计部要求设计单位详细回复，不能等外装施工单位确定后交施工单位进行图纸深化；11.2仔细核对设计封样完整性，避免材料不全，影响投标人合理报价，造成进场后施工封样缺少参照物，产生扯皮；11.3确认上传图纸与最终符合成本测算要求图纸一致并完全落实所有过程中成本优化意见，并确保此版图纸为移交施工单位深化和指导施工的图纸。智能化施工图设计项目阶段：设计科目编码：SJ-0131工作内容关注弱电智能化施工图测算及成本优化建议；2工作时间开始时间：交地日后70日结束时间：交地日后100日周期：30日3责任人：项目公司成本副总、电气专业工程师4配合部门：项目公司设计部5对接部门：成本控制部项目管理中心设计部6工作要点6.1前置条件：智能化方案确定，施工图纸初稿设计完成；6.2操作流程：接收弱电智能化电子版施工图---->成本测算、图纸审查>智能化施工图评审会---->向规划设计部反馈测算及图纸审查信息>图纸优化及完善并达到要求后>图纸正式下发进行招标；6.3集团模板；无。7完成标准7.1施工图评审会完成的设计图纸测算结果不超建造标准；7.2指导完成交房标准；7.3达到招标要求。8工作成果用途智能化工程招标。9跟踪落实要点9.1智能化施工图纸深化设计后（常规由施工单位完成），及时测算成本；9.2密切关注商管公司后期增加的功能需求；9.3与其它专业核图（建筑、装饰、机电）。10关注重点10.1智能化方案与施工图是否有较大差异；10.2施工图增加的功能及施工内容应及时关注；10.3测算及图纸审查务必及时，保证图纸下发满足项目招标需求及不超建造标准；10.4智能化方案与交房标准是否一致。外立面一版施工图审核移交项目阶段：设计科目编码：SJ-0141工作内容外立面一版施工图审核移交2工作时间开始时间：交地日后120天结束时间：交地日后130天周期：10天3责任部门规划院4配合部门项目公司成本部、设计部5对接部门项目公司设计部、规划院建筑、结构、照明、电气等各专业负责人、专业所所长6工作要点6.1前置条件：外立面一版施工图报审6.2制度流程：发起部门：规划院审批流程：规划院项目负责人→分管所长→分管副院长接收人：项目公司规划副总、项目总经理，规划院建筑、结构、照明、电气等各专业负责人、专业所所长6.3集团模板:按模块化系统要求上报。7完成标准7.1各专业评审意见（含安全、消防）、各专业管控要点的PDF版；7.2外立面测算成本不超单项建造标准。8工作成果用途8.1按审核意见修改图纸；8.2按修改图纸调整工程量清单、技术条件、材料封样；8.3审核后修改的文件作为招标补遗文件发出。9跟踪落实要点9.1图纸修改状态；9.2审核意见是否影响成本。10关注重点10.1不允许出现重大变更；10.2设计修改图纸要有对比表。内装施工图及材料封样项目阶段：设计科目编码：SJ-0151工作内容内装施工图成本测算及材料封样2工作时间开始时间：交地日后230日结束时间：交地日后275日周期：45日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司成本部5对接部门成本控制部6工作要点6.1前置条件：6.1.1方案图纸(含满足测算的设计说明、材料表、原始平面图、平面布置图、吊顶布置图、地面布置图、灯具布置图、强弱电开关插座示意图、水电点位图、立面图、效果图、设计估算)，需集团领导确认；6.1.2施工图纸（含设计说明、材料表、原始平面图、平面布置图、吊顶布置图、地面布置图、灯具布置图、水电点位图、立面图、剖面图、大样节点图、给排水系统图、效果图、设计估算等），并须提供电子版图纸；6.1.3设计材料封样（墙地砖、地板、大理石、花岗岩、人造石、墙纸、石膏线条、橱柜门板、户内门切角及五金、选定的涂料/油漆色板、玻璃、洁具图片、灯具图片、铝塑板、不锈钢板、五金件等）。6.2制度流程：6.2.1安排咨询公司在收到图纸后进行审图，并根据图纸提出疑问，形成图纸问题清单；6.2.2与设计部协调设计单位，对图纸问题清单书面答复或召开设计施工图交底会。须由设计单位、设计部、造价咨询公司及成本部共同参会，并要求设计单位及设计部就设计图纸问题清单予以答复且形成会议纪要；6.2.3根据设计材料封样清单，由装修造价工程师组织设计材料封样清单询价；6.2.4根据施工图交底会议纪要，由造价咨询公司按照内装方案测算模板进行成本测算；6.2.5根据测算初稿，结合设计材料封样清单的询价，调整测算成果。并与成本控制部目标管理组分管业务经理沟通，形成方案测算最终成果；6.2.6如方案测算在建造标准范围内，则通过OA流程上报内装方案审批。流程为：项目公司设计部—项目公司设计副总—项目公司成本部装饰造价工程师（须新增方案测算成本数据）—项目公司成本部经理（须说明方案测算与建造标准的差异）—项目公司成本副总—项目公司总经理—南方（北方）项目管理中心负责人—成本控制部目标管理组分管业务经理—成本控制部目标管理组分管副总。抄送：成本控制部项目组分管业务经理、成本控制部项目组分管副总。6.3集团模板：集团标准内装方案测算模板7完成标准7.1内装施工图成本测算报告7.2形成技术经济指标分析报告8工作成果用途指导内装工程招标9跟踪落实要点9.1设计方案交底会会议纪要内容是否在后续图纸中调整落实；9.2工程施工中是否按设计封样样板进行供应。10关注重点10.1关注内装面积数据（含建筑面积、投影面积），楼层及户内套数；10.2提前介入，测算清单编制尽可能全面完整、清楚，面积指标填写准确；10.3分包范围分类（甲供或分包）；10.4关注功能布局，比如吊顶的造型、墙面地面的铺装材料、固定家具的配置等；10.5关注装修图纸与机电矛盾部位；10.6关注内装建造标准；住宅A版3500元/m2、B版2500/m2、C版1200/m2(按住宅地上总建筑面积计算，含设计费）；C版毛坯住宅室内无精装修，首层大堂精装修标准为2500/m2，标准层电梯厅、走道精装修标准为1500/m2，计算依据按实际装修面积计算，含设计费；D版毛坯住宅室内无精装修，首层大堂精装修标准为1000/m2，标准层电梯厅、走道精装修标准为1000/m2，计算依据按实际装修面积计算，含设计费；D版精装修住宅精装修标准为800/m2，计算依据：按住宅地上总建筑面积计算，含设计费。10.7早下手、勤测算、准确快速；10.8做好前期控制即优化设计，应严格进行过程控制即变更及签证管理；10.9关注样板层（间）招标价格，反推整体工程费用，利于控制内装总成本。外装施工优化图项目阶段：设计科目编码：SJ-0161工作内容2工作时间综合体模块计划周期开始时间（交地日后*日）结束时间（交地日后*日）周期（日历天）20个月2402804022个月2653054024个月2803204026个月280320403责任人：成本部、设计部4配合部门：外装施工图设计单位5对接部门：商业地产规划院、成本控制部6工作要点6.1前置条件：外装招标完成；6.2制度流程：项目公司组织施工单位进行外装施工图深化，并通过设计部门和成本部门的审核。施工单位提交深化后的图纸，项目公司设计部发起OA流程进行图纸审核和移交，具体审批流程如下：项目公司设计部—设计副总—项目公司成本部—工程副总—成本副总—总经理—规划院外装负责人—规划院项目负责人—规划院分管所长—规划院主管副院长—成本控制部业务经理—成本控制部项目组分管副总6.3集团模板7完成标准通过审核的深化外装施工图纸8工作成果用途用于现场施工9跟踪落实要点施工单位审核图纸过程中，项目公司成本部要跟进测算，关注材料、施工工艺、龙骨布置及外延、工程量等是否与招标清单一致，在不低于招标图品质的前提下，测算金额不高于招标金额。10关注重点10.1核实移交给施工单位的待深化图纸是否与招标图纸一致，以招标图纸为准。10.2关注施工单位的深化图纸与招标图关键内容是否一致，如材质、型号、品牌、工艺、龙骨含量与外延系数等影响效果、质量和成本的因素，对差异部分要求施工单位书面进行说明、承诺或修改，避免因为深化造成成本增加或质量、品质降低。10.3关注施工封样是否与设计封样、投标封样一致，避免以次充好。10.4复核深化图纸工程量清单与定标工程量清单是否一致，在不降低品质的前提下，总金额不高于定标金额。11工作教训心得夜景施工图项目阶段：设计科目编码：SJ0171工作内容夜景施工图成本测算、优化和跟进报审2工作时间开始时间：交地日后330日结束时间：交地日后360日周期：30日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部5对接部门成本控制部6工作要点前置条件：夜景照明施工图提前移交成本部，并具备施工图测算深度。制度流程：根据施工图测算夜景照明工程成本—向设计部反馈测算信息—如超建造标准提出优化建议—与设计部一起完成优化—优化至建造标准后同意施工图报审—跟进报审图纸与测算图纸一致性。集团模板：无。7完成标准最终报审及移交的夜景施工图测算结果不超建造标准。8工作成果用途测算文件可指导项目效果类成本分析及目标成本超支节余分析，移交图纸用于招标和施工。9跟踪落实要点督促夜景施工图审核移交，复核移交的招标用施工图纸与测算图纸的一致性。10关注重点夜景施工图灯具灯参、配置数量，图纸深度满足招标、施工要求，与外立面装饰的界面界定，招标范围界定。景观施工图及材料封样项目阶段：设计科目编码：SJ-0181工作内容按设计合同完成设计任务，图纸齐全，封样满足成本限价要求；测算符合建造标准。2工作时间开始时间：项目入伙前300日结束时间：项目入伙前240日周期：60日3责任部门：项目公司成本部、设计部、工程部4配合部门：项目公司设计部、工程部5对接部门：项目管理中心设计部、项目公司设计部、项目公司工程部6工作要点6.1前置条件：景观设计方案设计及方案深化设计完成并经项目管理中心设计部审批通过，室外综合管线设计完成施工图纸(含满足测算的设计说明、材料表、景观平面布置图、鸟瞰效果图、夜景平面图、室外给排水布置图、景观照明布置图及系统图、景观小品设计、植物总平图、特色种植设计、水景设计（若有）、苗木配植表、立面图、剖面图、绿化设计及指标、设计造价估算及指标)，并须提供电子版图纸。6.2制度流程：根据集团景观施工图移交流程。6.3集团模板；成本部景观测算模板。6.4设计材料封样（大理石、花岗岩、透水砖、防腐木等）。6.5工程部提供室内步行街内装工程工期节点要求、界面划分、标段划分。7完成标准满足成本测算要求，满足景观工程招标。8工作成果用途用于成本测算、招标报价、材料封样。9跟踪落实要点9.1进一步的施工图深化设计及相应的成本测算；材料封样是否满足限价要求。9.2定标后严格控制景观一版图和二版图之间的图差。10关注重点10.1关注材料样板定标时与施工时是否保持一致，地面铺砖根据消防通道及非消防通道，区分石材厚度。10.2严格按照集团建造标准控制大乔木的数量。10.3关注景观面积数据（含软景面积、硬景面积）。10.4提前介入，测算清单编制尽可能全面完整、清楚，面积指标填写准确。10.5铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等石材，不同部位的石材厚度。10.6关注特色布局，比如水景、特色花池等。10.7关注景观图纸与室外总体管网、室外照明矛盾部位。10.8关注景观建造标准。11工作教训心得11.1成本部要及时跟进图纸测算。11.2严格按建造标准配置苗木、小品、雕塑数量。11.3要及时与设计部联系沟通成本情况。11.4在施工过程中是否存在施工单位对材料私自更换。电梯设计参数报审项目阶段：设计科目编码：SJ0191工作内容电梯设计参数报审工作。2工作时间开始时间：开工日后170日结束时间：开工日后185日周期：15日3责任部门项目公司设计部。4配合部门项目公司成本部、工程部、集采厂家、施工图设计单位。5对接部门商业地产设计中心、成本控制部招标管理组。6工作要点6.1前置条件：6.1.1项目各业态指标总图经董事长签订；6.1.2各业态对应电梯品牌确定；6.1.3各业态施工平面图确定。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详集团审批流程（OA报审）6.2.2操作要点：1）操作要点：a)项目公司成本部须提前与成本控制部招标管理组负责人沟通，确认集采厂家。b)责任人按业态分别与集采厂家进行技术对接，并提供电梯参数表供集采厂家选型。c)集采厂家针对项目情况提供详细技术参数表和电梯预估报价。d)成本造价师审核电梯预估报价，确保电梯成本不超目标成本。e)设计、成本和设计院审核集采厂家提供的电梯技术参数表，确保不超建造标准。f)责任人按各方审核后的详细技术参数表报审。6.3集团模板：参照下发参数报审附件。7完成标准电梯设计参数在模块化系统中确认完成；电梯设计参数OA审批完成。8工作成果用途移交:成本部、总部设计中心、总部成本控制部(核价)；9跟踪落实要点跟踪：选型执行情况。10关注重点10.1各业态采用电梯品牌的确定（区域划分、业态划分）。10.2电梯的主要参数符合建造标准要求。10.3电梯的选配功能确认，尤其装饰配置要求。10.4注意技术参数中选配功能是否超配，电梯总成本是否超目标成本。11工作教训心得11.1成本部需主动配合，正确提供各业态的电梯品牌，密切关注与成本有关的信息，发现选型或者技术参数中有超建造标准或者选配功能超标，在上报技术参数之前提出并要求修改技术参数。11.2要求集采厂家根据选型技术参数提报电梯询价表，在电梯参数上报之前确认电梯总成本不超目标成本。室内管线综合设计评审项目阶段：设计科目编码：SJ-0201工作内容室内管线综合设计评审就是对在同一楼层上的给排水、强弱电、空调通风、消防等机电专业管线分不同颜色、不同粗细线条描绘在同一张图纸上，并根据汇总图进行评审，最终确定最经济、合理的方式排布各管线的走向及标高。2工作时间开始时间：交地日后170日结束时间：交地日后250日周期：80日3责任部门成本部、设计部4配合部门工程部、设计部、总包单位5对接部门工程部、设计部、总包单位6工作要点前置条件：设计院已按照设计任务书的要求完成了1.0版的所有专业施图纸（建筑、结构、给排水、暖通、电气）；7完成标准7.1完成最终机电综合管线图（地下室及各层面综合管网平面图、机电预留预埋图、综合天花平面图、综合立面图、地下室及走廊综合管线关键节点剖面图）；7.2严格按照室内综合管线的设计原则和依据进行审核，管线综合应遵循以下原则：7.2.1先布置管径较大的管线，后布置管径较小的管线；7.2.2电气和弱电管线宜布置在输送液体管道上方，以免管道渗漏时损坏电缆造成事故；7.2.3没有压力的重力流管道应先行布置，以满足排放坡度的需要。无压管有坡度要求且排放水流多，力求管线短，避免过多转弯，以保证建筑物的使用空间及排水流畅；7.2.4强弱电管需要考虑磁性干扰，两者布置需有一定的距离；7.2.5消防各设备和管线需严格按照相关规范要求进行布置；7.2.6水平管线布置上下平行时以上下两层为主，并利用上下错开以解决冲突，方便使用过程的维修保养；7.2.7管线上下布置层数不宜超过两层，遇管线冲突时应排除或利用上下层交错予以分开；7.2.8管线应以直管布置及最短距离为原则，尽量排除弯折或都绕道的形式，以符合经济原则；7.2.9管线布置时应考虑在使用过程中增加管线的需要和日常维修保养的空间；7.2.10冷水管避让热水管；7.2.11可弯曲管避让不可弯曲管；7.2.12金属管避让非金属管。一般情况下金属管较易切割、弯曲和连接；7.2.13附件少的管道避让附件多的管道，这样有利于施工操作和维护及更换管件；7.3组织设计、施工相关单位及相关部门完成会签，设计院审核出图；7.4最终室内综合管线图确认后，相应专业按最终室内综合管线图调整本专业图纸并出图；7.5管线综合设计图是否按时间节点完成；7.6装修图出图后，装修部位进行第二次管线综合，相应专业图纸按时调整。8工作成果用途最终成果移交设计部、工程部、成本部、监理单位及所有相关施工单位，作为施工、结算依据。9跟踪落实要点9.1设计院是否出最终管线综合图纸；9.2各专业施工图是否按照最终综合管线图调整本专业的图纸，包括走向及标高等；9.3工程部是否及时将最终的室内管线综合设计图纸下发给监理及施工单位；9.4各单位是否按最终管线综合图施工；9.5有无设计变更，评估是否在目标成本范围内；9.6是否按照最终管线综合图及施工顺序进行施工及验收；9.7要关注施工顺序是否合理。10关注重点10.1在前期设计，必须做好设备机房规划。设备用房需布置合理。如，整个区域的消防、生活给水泵房，尽量布置在中部位置；10.2管线综合图是否充分考虑土建、结构、设备等所有专业，是否将所有预留孔洞、预埋件标明，机电预留预埋图应充分地考虑各专业预留、预埋工作，包括电气、暖通、智能化系统、给排水、消防等，减少因施工过程中重新埋管、改线路、凿楼板、拆墙、加固等情况，避免增加成本；10.3管线综合设计图是否可以继续优化；10.4管线综合是否有效解决管道交叉施工问题并考虑了综合支吊架的使用及对净空高度和相应造价的权衡；10.5按最终调整后管线综合图测算成本指标是否合理、是否在目标范围内；10.6不同管线工种的施工安装单位，在安装前应以最终管线综合图为基础互相进行协调，以保证安装完毕后各管线位置准确无误，保证管底净高；10.7在机电管线综合施工过程中，合理安排施工顺序，协调配合各专业之间的施工，将进度安排、工作面交换以及工序衔接等进行综合考虑，减少因施工界面矛盾而影响工期的情况发生，从而有效地控制工期及成本。11工作教训心得11.1针对室内管线综合设计，首先各相关部门应在管线设计初期即方案深化或初步设计阶段就介入管线综合；11.2重视和做好各专业图纸会审及管线综合，根据深化图纸及现场变动情况及时进行综合管线设计调整，减少返工，节约成本；11.3各部门应积极配合，确保管线设计合理化，并积极配合设计评审，减少后期交叉施工矛盾造成了很多不必要的拆改，对成本、工期都造成了很多不利的影响；11.4先做样板段、样板层，避免出现标高不满足要求而引起的大面积拆改；11.5切实落实总包在现场施工中的管理和管线综合总协调者的角色。施工图设计单位招标项目阶段：设计科目编码：SJ-0211.

工作内容施工图设计单位招标。2.

工作时间开始时间：摘牌前15日结束时间：摘牌后10日周期：25日3.

责任部门项目公司设计部4.

配合部门项目公司成本部。5.

对接部门规划院、项目中心设计部；酒店建设总部（如含酒店项目）；成本控制部项目组。6.

工作要点6.1前置条件：6.1.1项目摘牌计划已落实；6.1.2建筑方案及深化设计完成；6.2制度流程：6.2.1审批流程：本节点属于规划设计类第二类招标。1)招标招标小组审批：项目公司设计部-总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店项目）-分管副院长-院长2)入围单位审批：项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店）-分管副院长-院长3)招标文件审批：项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理4)定标：项目公司设计部-招标小组成员-项目公司总经理-规划院总工办招标专员-酒店总部（如含酒店项目）-分管副院长-院长；备案：成本控制部6.2.2操作流程：1)成立招标小组：组长为项目公司总经理；项目公司规划副总、成本副总和开发设计部、工程（配套）部、成本部相关人员必须参加招标小组；规划院、酒店建设总部（如含酒店项目）必须参加招标小组；2)选择入围单位：使用《年度合格供方品牌库》内单位；3)招标文件编制：使用集团《施工图设计招标范文本》；4)发标：项目公司设计部完成发标工作；5)现场勘查、招标答疑及设计交底：项目公司设计部完成；6)开标及评标：详见规划院《开标评标会议管理标准（A、B、C类）》7)定标：定标价格不超目标成本上报至分管规划副总裁审批，如超目标成本，还需上报总裁审批。7.

完成标准7.1合同签订；7.2退还投标保证金。8.

工作成果用途移交工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、成本部（备案）；总部成本控制部(备案)；9.

跟踪落实要点图纸移交时间节点。10.

关注重点10.1指标不超建造标准；10.2出图时间节点满足成本测算、招标；10.3定标金额在目标成本范围内。11.

工作教训心得钢筋、混凝土等结构限额设计指标，提前确定，在合同中明确，并明确超指标的奖罚措施。总图指标签批移交项目阶段：设计科目编码：SJ-0221工作内容总图指标签批移交：由规划院编制完成并经董事长或分管规划副总裁签字确认的《项目规划指标一览表》及《项目规划总平面图》通过OA移交下发相关部门。2工作时间图纸签批后三日内进行移交3责任部门商业地产规划院4配合部门无5对接部门成本控制部、商业地产发展部、商业地产项目管理中心（设计部、计划部、营销部）、酒店建设总部、商管总部、百货总部、大歌星总部、院线总部、项目公司。6工作要点6.1前置条件：规划总图及指标经董事长或分管规划副总裁签字确认；6.2制度流程：规划院建筑所-建筑所所长-规划院分管副院长-规划院院长-（移交）成本控制部（总经理、目标管理组副总）-商业地产发展部（总经理、副总）-商业地产项目管理中心（分管计划总裁助理、分管营销总裁助理、设计部总经理、计划部总经理、营销部总经理）-酒店建设总部（总经理、副总）-商管总部（总经理、副总）-百货总部（总经理、副总）-大歌星总部（总经理、副总）-院线总部（总经理、副总）-项目公司（总经理、设计副总）6.3集团模板：无7完成标准：OA移交完成8工作成果用途用于各部门开展后续工作。9跟踪落实要点总图下发后，审核是否存在疑问，及时跟踪落实。10关注重点10.1关注规划总图及规划指标签字是否齐全有效：10.1.1面积指标变动300（含）平方米～1000平方米；报分管规划副总裁审批；10.1.2面积指标变动1000（含）平方米～3000平方米；报分管规划副总裁审批后报总裁审批；10.1.3面积指标变动3000（含）平方米以上；报分管规划副总裁及总裁审批后报董事长审批。10.2关注规划指标是否存在计算误差，及时与规划院相关负责人取得沟通并更正；10.3关注设计停车位数量是否与政府要求数量存在差距，及相应的解决方式；10.4关注日照情况是否存在对外遮挡；10.5关注设计人防情况说明；10.6关注项目是否存在超高层建筑，相应的避难层面积是否描述清晰；10.7关注规划总图中的各业态面积是否与规划指标一致，原则以规划指标为准，与规划院沟通分析差异原因；10.8关注各业态建造标准及回迁房的交房标准。给排水外线方案确定项目阶段：设计科目编码：SJ-0231工作内容给排水外线方案确定2工作时间开始时间：交地日后15日结束时间：交地日后150日周期：135日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、成本部5对接部门设计中心、商业规划研究院6工作要点6.1前置条件：6.1.1项目公司要及时完成市政条件调查报告，明确周边给排水管网条件、收费标准等情况；6.1.2项目公司设计部提供设计基础资料（如项目地形图、地块总体规划图、单体建筑图）、单体建筑给排水水量及总水量、单体建筑给排水水管管径及红线内给排水总管管径。6.2制度流程：内部联络单（含抄送功能）项目公司设计部—规划副总--成本部—成本副总--总经理抄送人：成本控制部目标组6.3集团模板：市政条件调查模板（附件一）、给水系统用水量建造标准（附件二）7完成标准7.1给排水外线方案获得当地相关部门的审核通过；7.2上传资料完整，包含市政条件调查报告、给排水外线方案相关图纸、给排水外线方案会议纪要；7.3给排水外线方案完整合理，成本可控。方案应包括给排水外线方案说明、给排水外线管线平面图、与市政管线连接点的控制高度和位置等。8工作成果用途8.1进行给排水外线方案的成本测算及设计优化；8.2指导项目小市政管线综合及室外景观设计；8.3进行市政专项方案的报建。9跟踪落实要点9.1优化意见的落实情况；9.2市政专项方案报建的结果；9.3市政配套条件的实现情况。10关注重点10.1给排水外线方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；10.2给排水外线方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；10.3当地给排水外线配套收费标准，用地协议中的具体约定；10.4红线内给排水管道与市政管道的接驳点的位置及数量是否合理；10.5当地给排水管道材质的选择有无具体规定。附件一市政条件调查模板调查说明1.填报单位：项目公司2.填报负责人：项目公司规划副总3.调查对象：各市政业务主管部门4.调查方法：与各业务主管部门相关负责人直接沟通5.填表说明：其中

表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选6.带*部分是需要重点提供的资料一、燃气1.项目周边是否有现状燃气管线？

□是□否□其他近期是否有改扩建规划？□是（何时接通

）□否□其他2.本项目的燃气用量为

m3/h（由规划院提供）。现状管网能否满足使用需求？□能□否□其他

燃气压力MPa，管径3.调压设备价格

调压设备的尺寸能否采用燃气调压箱：□能（能否放在屋顶：□能□否□其他

）□否□其他4.确认项目所在地的燃气种类和热值：□煤气（热值

）□天然气（热值）□液化石油气（热值）□其他5.民用燃气价格

，商用燃气价格

。6.取费标准：①商业是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准

）□否□其他住宅是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准

）□否

□其他②商业燃气工程费用包含：住宅燃气工程费用包含：7.商业部分燃气接入：①能否多点入户，分别设表？□能□否□其他②是否需要建燃气表间？□是（燃气表间位置要求

）□否□其他8.非普通住宅的公寓能否设置燃气？□能□否□其他9.燃气管网敷设：①是否可以在地下室敷设：□能

□否□其他②在地下室敷设时，安全性问题有何要求：

10.燃气的设计可否按照建设单位的室外管网综合图的相关路由要求完成？□能□否□其他燃气主管单位名称联系人姓名电话二、其它1.提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）2.当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）3.卫生防疫及环保部门相关政策调查。4.当地使用的地方标准和施工安装图集。5.当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）6.当地消防的特殊要求。（提供相关文件）7.当地对燃气锅炉房的设置有何要求：

燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？□能□否□其他附件二给水系统用水量建造标准(表2-1)表2-1****豪宅、住宅、公寓用水量标准业态类型豪宅、住宅、公寓业态名称A版（精装豪宅）B版（精装豪宅）C版（精装豪宅）D版（毛坯住宅）公寓（精装SOHO公寓）用水量300~400L/人.日300~400L/人.日250L/人.日250L/人.日250~300L/人.日供电方案确定项目阶段：设计科目编码：SJ-0241工作内容供电方案确定2工作时间开始时间：建议交地日后85日结束时间：建议交地日后115日周期：30日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、成本部5对接部门成本控制部（项目组）6工作要点6.1前置条件：u供电方案论证完成；u成本优化意见落实完成u供电成本测算完成，在目标成本范围内；u取得供电批复6.2制度流程：6.2.1商业地产公司计划模块（2级节点）与商业项目一同上报模块化流程：机电工程师-设计部经理-规划副总-工程副总-成本副总-总经理模块化节点审批人：项目管理中心总经理模块化节点审批人：商业规划院分管机电副院长接收人：规划院相关负责人、成本控制部、设计中心相关负责人、计划部。6.2.2成本控制部计划模块通用业务流程：项目公司成本部--成本副总--总经理--成本控制部目标组--项目组--项目组主管副总；6.3集团模板；无7完成标准7.1按计划模块的节点完成流程上报且上传资料完整，应包含供电方案、供电批复；供电批复应包含如下内容u供电方案，包含图纸及计算书；u供电批复；u相关政策性文件；7.2依据2013版建造标准及供电外部条件确定的供电方案合理，成本可控。8工作成果用途8.1取得供电批复，按计划模块的节点上报OA流程；8.2指导建筑平面设计、供电施工图的设计工作。9跟踪落实要点9.1用电高可靠负荷容量的计算依据；9.2关注供电施工合同、清单；9.3供电施工过程中的设计变更及现场签证数额；9.4供电工程结算结果。10关注重点10.1流程上报时间和审批人员的选择；10.2如消防、供电等部门没有明确要求，无需设置柴油发电机组（酒店除外）；10.3变电所尽量靠近负荷中心点（减少供电半径）；10.4外电源建设所需费用承担方式是否与土地协议一致；10.5在满足相关要求的情况下尽量减少外电源数量，减少用电高可靠负荷容量；10.6通过方案对比确定住宅地下室、底商、地上公共用电设施以缴纳配套费的方式实施还是自建。燃气方案确定项目阶段：设计科目编码：SJ-0251工作内容燃气方案确定2工作时间开始时间：交地日后15日结束时间：交地日后150日周期：135日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、成本部5对接部门设计中心、商业规划研究院6工作要点6.1前置条件：6.1.1完成市政条件调查报告，明确市政管网供气条件、燃气种类（天然气、人工煤气）、收费标准等情况；6.1.2项目公司提供设计基础资料（如项目地形图、地块总体规划图、单体建筑图），明确用气点的位置及其建筑功能与规模（如是否使用燃气锅炉、壁挂炉，是否提供餐饮条件）。6.5制度流程：内部联络单（含抄送功能）项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总--总经理抄送人：成本控制部目标组6.6集团模板：市政条件调查模板（附件一）7完成标准7.1燃气方案确定的时间满足集团计划模块的节点要求；7.2燃气方案获得当地相关部门审核通过；7.3上传资料完整，包含市政条件调查报告、燃气方案相关图纸及会议纪要；7.4燃气方案完整合理，成本可控。方案应包括燃气方案说明、燃气管线平面、燃气用气量、燃气计算流量、调压箱类型（如有）、燃气表间位置、切断阀设置、燃气浓度检查报警设置等。8工作成果用途8.1进行燃气方案的成本测算及设计优化；8.2指导项目小市政管线综合；8.3进行市政专项方案的报建。9跟踪落实要点9.1优化意见的落实情况；9.2市政专项方案报建的结果；9.3市政配套条件的实现情况。10关注重点10.1燃气方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；10.2燃气方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；10.3当地燃气工程增容费收费标准，用地协议中的具体约定；10.4小区内燃气管道与市政燃气管网接驳点的位置及调压箱的数量是否合理；10.5当地燃气管道材质的选择有无具体规定。附件一市政条件调查模板调查说明1.填报单位：项目公司2.填报负责人：项目公司规划副总3.调查对象：各市政业务主管部门4.调查方法：与各业务主管部门相关负责人直接沟通5.填表说明：其中表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选6.带*部分是需要重点提供的资料一、燃气1.项目周边是否有现状燃气管线？

□是□否□其他近期是否有改扩建规划？□是（何时接通）

□否□其他2.本项目的燃气用量为m3/h（由规划院提供）。现状管网能否满足使用需求？□能□否□其他燃气压力MPa，管径3.调压设备价格调压设备的尺寸能否采用燃气调压箱：□能（能否放在屋顶：□能□否□其他）□否□其他4.确认项目所在地的燃气种类和热值：□煤气（热值）

□天然气（热值）□液化石油气（热值）□其他5.民用燃气价格，商用燃气价格。6.取费标准：①商业是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准）□否□

其他住宅是否有增容费用或配套费用？□是（取费标准）□否□

其他②商业燃气工程费用包含：住宅燃气工程费用包含：7.商业部分燃气接入：①能否多点入户，分别设表？□能□否□其他②是否需要建燃气表间？□是（燃气表间位置要求）□否□

其他8.非普通住宅的公寓能否设置燃气？□能□否□其他9.燃气管网敷设：①是否可以在地下室敷设：□能

□否□其他②在地下室敷设时，安全性问题有何要求：10.燃气的设计可否按照建设单位的室外管网综合图的相关路由要求完成？□能

□否□其他燃气主管单位名称联系人姓名电话二、其它1.提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）2.当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）3.卫生防疫及环保部门相关政策调查。4.当地使用的地方标准和施工安装图集。5.当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）6.当地消防的特殊要求。（提供相关文件）7.当地对燃气锅炉房的设置有何要求：燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？□能□否□其他热力外线方案确定项目阶段：设计科目编码：SJ-0261工作内容热力外线方案确定2工作时间开始时间：交地日后15日结束时间：交地日后150日周期：135日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司成本部、工程部5对接部门商业规划院、设计中心6工作要点6.1前置条件：6.1.1项目公司要及时完成市政条件调查报告，明确周边市政热力管网条件、热媒种类及参数、收费标准等情况；6.1.2项目公司提供设计基础资料，如项目地形图、地块总体规划图、热力站建筑图纸、用户侧热力系统参数要求（包含区域系统划分、各区域热负荷、工作压力、资用压力、供回水温度）。6.2制度流程：内部联络单（含抄送功能）项目公司设计部—规划副总--成本部--成本副总--总经理抄送人：成本控制部目标组6.3集团模板：市政条件调查模板（附件一）7完成标准7.1热力外线方案确定的时间满足集团计划模块的节点要求；7.2热力外线方案获得当地相关部门的审核通过；7.3上传资料完整，包含市政条件调查报告、热力外线方案的相关图纸及会议纪要；7.4热力外线方案完整合理，成本可控。方案应包括热力外线方案说明、各系统热负荷、主要设备表、热力外线图纸、热力站系统图、热力站设备管线布置图纸、自控要求等。8工作成果用途8.1进行热力外线方案的成本测算及设计优化；8.2指导项目小市政管线综合；8.3进行市政专项方案的报建。9跟踪落实要点9.1优化意见的落实情况；9.2市政专项方案报建的结果；9.3市政配套条件的实现情况。10关注重点10.1热力外线方案确定的时间是否满足集团计划模块的节点要求；10.2热力外线方案的成本测算是否准确，细项成本是否超支；10.3当地热力工程增容费收费标准，用地协议中的具体约定；10.4小区内热力管道与市政热力管网接驳点的位置及换热站的数量是否合理；10.5当地热力管道材质的选择有无具体规定。11工作教训心得（项目公司完成工作）附件一市政条件调查模板调查说明1.填报单位：项目公司2.填报负责人：项目公司规划副总3.调查对象：各市政业务主管部门4.调查方法：与各业务主管部门相关负责人直接沟通5.填表说明：其中

表示需填写栏；□为选择项，用ü进行选择，可多选6.带*部分是需要重点提供的资料一、市政热网1.项目周边是否有城市热力管网？□有（如“有”，继续回答以下问题）□无（如“无”，则跳过“市政热网”调查项）2.本项目用热量为

kW（由规划院提供）。现状管网能否满足使用需求？

□能□否□其他现状管网的管径3.热媒类型：□热水（设计参数：供回水温度

/

℃，供回水压力

/

MPa）□蒸汽（设计参数：□饱和蒸汽，压力MPa；□过热蒸汽，压力MPa，温度℃；蒸汽凝结水回收要求，回收方式）4.供暖期：□全年供热（是否有检修期：□是，检修期时限

；□否）□仅采暖期供热5.市政热源收费方式：□按采暖面积收费□按热量收费□其他

市政热源价格：采暖期价格，非采暖期价格市政热力管网收费的项目有哪些（如挂网费、开口费、增容费等，是否包含在土地出让金中）6.提供最近三年热媒实际运行参数（按问题3格式填写）：1.2.3.7.热风幕能否直接接驳市政供热一次网？□能□否□其他8.住宅部分热力站的承建方：□热力公司□****□其他

住宅部分热力站的管理方：□热力公司□****□其他9.商业部分热力站能否与****制冷站合并设置：□能□否□其他

商业部分热力站的承建方：□热力公司□****□其他商业部分热力站的管理方：□热力公司□****□其他热力主管单位名称联系人姓名电话二、其它1.提供项目周边市政管网的现状图、规划图及实勘图，包括市政管井的井位、井号、管径和管底标高。（提供电子版）2.当地建筑节能有无强制性要求？要求内容？（提供相关文件）3.卫生防疫及环保部门相关政策调查。4.当地使用的地方标准和施工安装图集。5.当地建委、公安消防部门对建筑构件、防火材料、消防设备等有无必须选用其认定产品的规定，当地有无公布淘汰或限制使用产品目录。（提供相关文件）6.当地消防的特殊要求。（提供相关文件）7.当地对燃气锅炉房的设置有何要求：

燃气锅炉房能否设在地下室或屋面？□能□否□其他市政协调会项目阶段：设计科目编码：SJ-0271工作内容市政协调会2工作时间开始时间：交地日后15日结束时间：交地日后35日周期：20日3责任部门项目公司设计部4配合部门项目公司工程部、成本部5对接部门设计中心6工作要点6.1由规划副总组织供电、供水、市政、热力、燃气、通讯、地铁、绿化等部门联合召开协调会，通过召开市政协调会，对接项目所需的各项意见或要求。包括供电需求、用水量要求、市政雨污排入接口要求、热力供热量及接口要求、燃气用量要求、通讯、景观绿化等各项要求。6.2成本部跟据市政协调会会议内容，合理预估本项目红线内外水、电、气、热等市政条件，并进行费用初步测算，对项目市政问题进行风险评估。7完成标准项目公司组织供电、供水、市政、热力、燃气、通讯、地铁、绿化等部门联合召开协调会。8工作成果用途移交给设计中心9跟踪落实要点工作成果移交后继续跟踪落实市政各专业对项目的影响，协调各部门，予以解决，为住宅入伙做准备。10关注重点10.1关注项目周边水、电、气、热等外路由情况。重点关注项目周边上级变电站可用容量、路由及距离情况和项目市政供热容量情况，知悉影响住宅入伙的市政条件并相应做出解决方案。10.2根据协调会的情况并结合下一步对市政工程的调研，初步计算项目用电容量、用水容量、燃气用量、供热用量等。11工作教训心得（项目公司完成工作）11.1梳理增加前期的准备工作，工作前置。11.2跟进影响成本的市政因素。第一次竖向设计项目阶段：设计科目编码：SJ-0281工作内容第一次竖向设计论证及成果移交2工作时间20个月模板22个月模板24个月模板26个月模板开始日期周期完成日期开始日期周期完成日期开始日期周期完成日期开始日期周期完成日期交地日后20天5交地日后25天交地日后25天5交地日后30天交地日后25天10交地日后35天交地日后25天10交地日后35天3责任部门：项目公司成本部4配合部门：项目公司设计部、配套部、工程部5对接部门：7.1商业地产规划院、项目管理中心设计部、成本控制部过程组、目标组、甲方委托的主体设计院。6工作要点前置条件：7.2已经召开市政条件协调会，项目市政条件调查完成。7.3规划竖向总图完成制度流程：项目公司设计部主管工程师-项目公司规划副总-暖通造价工程师-成本副总-项目公司总经理-规划院建筑所主管工程师（项目管理中心设计部主管工程师）-规划院建筑所所长（项目管理中心设计部副总）-规划院主管副院长抄送：规划院院长、项目管理中心设计部总经理。集团模板：市政条件调查表8完成标准8.1及时完成第一次竖向论证并成果上报；8.2市政各种管网接入口位置合理，实现各业态对市政条件的各项需求；9工作成果用途确定正负零标高，进行小市政配套图纸设计。10跟踪落实要点关注项目地周边市政管网条件是否到位，否则需及时委托申请做相应管网规划。11关注重点11.1复核燃气、自来水、电力、热力、排污总量是否合理；11.2管网相对标高；11.3关注当地配套收费标准，增容费收费情况,11.4当地的市政材料设备市场价格情况。12工