业主、业主大会与业主委员会课件

业主、业主大会与业主委员会

汇报人：陈峰二零一三年十月十三日业主、业主大会与业主委员会课件课程讲解导入视频：

业主大会法人化让业主挺直腰杆

播出时间：2013-3-18下载地址：/v?ct=301989888&rn=20&pn=0&db=0&s=8&word=%D2%B5%D6%F7%B4%F3%BB%E1%B7%A8%C8%CB%BB%AF%CA%D3%C6%B5&fr=ala0课程讲解导入视频：汇报的主要内容一、业主二、业主大会三、业主委员会汇报的主要内容一、业主一、业主1、业主的概念

业主是指物业的所有权人，即房屋（包括配套设备设施和附属场地）所有权人和土地使用权人。业主是物业管理市场的主体之一，是物业服务企业的服务对象。业主既可以是自然人，也可以是法人（业主分类）。

一、业主非业主使用人——不拥有对物业的所有权，但通过某种形式而获得物业使用权并实际占有和使用该物业的人。（物业使用人）非业主使用人——不拥有对物业的所有权，但通过某种形式而获得物2.业主的权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议（20%），并就物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权等。（投票权的确定）选举业主委员会委员，并享有被选举权。2.业主的权利监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督专项维修资金的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。监督业主委员会的工作。3、业主的义务遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。3、业主的义务4、业主自治自律业主自治：业主对共有部分共同管理的权利，其核心是决策权。（投票权）1.选择的表达2.少数服从多数3.承担选择的代价业主自律：是实现业主自治和业主权利的保证。核心是没有无限制的权利。即业主应当遵守法律、法规和管理规约。（案例：见课本pp79）1.增强法律意识2.提高公众意识4、业主自治自律业主自治：业主对共有部分共同管理的权利，其核二、业主大会业主大会

业主大会是自治组织，是物业管理区域内物业管理的最高权力机构和决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会的主要特征

1.民主性

2.自治性

3.自治性

二、业主大会业主大会

业主大会是自治组织，是物业管理区域内物

业主大会的主要职能

1、制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；2、选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；3、监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；4、决定选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

业主大会的主要职能

1、制定和修改业主大会议事规则、管理规5，决定改建、重建建筑物及其附属设施；6，依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项，并监督实施；7，根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；8，决定业主委员会工作经费的筹措方式，并监督使用；9，制订、修改本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配、使用方案；10，决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

业主大会的主要职能

5，决定改建、重建建筑物及其附属设施；

业主大会的主要职能

业主大会存在的问题探讨业主大会成立难,召开难。（业主大会成立的条件、流程、筹备、首次大会内容等，见课本pp82-83）业主大会与业主委员会法律地位不明确业主大会存在的问题探讨业主大会成立难,召开难。业主大会问题解决路径案例：鹿城区业主大会法人化

业主大会问题解决路径案例：鹿城区业主大会法人化

鹿城区业主大会法人化鹿城区业主大会法人化业主大会法人化满足社团组织的条件吗？“法人”，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。简言之，“法人”是“具有民事权利主体资格的社会组织”。根据《民法通则》第37条规定，法人必须同时具备四个条件，缺一不可。（一）依法成立。（二）有必要的财产和经费（三）有自己的名称、组织机构和场所。（四）能够独立承担民事责任。相关案例分析（见课本pp86)业主大会法人化满足社团组织的条件吗？“法人”，是具有民事权业主大会法人化的作用1、管理组织可以自己的名义对外实施法律行为，有利于取得权利、订立契约和签署物业服务合同；2、管理组织自身成为权利义务的归属点，有关管理组织之间的法律关系就变得更加明确，第三者与管理组织之间的交易行为就具有便利性和安定性；3、在公共物业的改建或重大修缮活动中，便于接受金融机构的融资；4、有利于对单个业主收取物业服务费、请求停止违反义务行为、请求损失赔偿，并在涉及诉讼事务时可以管理组织名义直接起诉或应诉。业主大会法人化的作用1、管理组织可以自己的名义对外实施法律行案例中业主大会法人化的亮点1、直接登记注册2、拥有法人资格3、便于监督和被监督案例中业主大会法人化的亮点1、直接登记注册必须明确指出的是，业主大会法人化并非是指业主委员会具有法人资格，业主大会的法人资格就象股东公司的形式一样，每一个业主就如同一个股东，股东公司的总经理和经营机构只是执行机关，而股东公司的整体才是法人。因此，业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责实施业主大会的决议，代表业主大会对物业进行有效管理。业主大会法人化权利的控制与监督问题，则是法人化后必需面临的重要问题必须明确指出的是，业主大会法人化并非是指业主委员会具有法人资三、业主委员会业主委员会

是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织。业主委员会一般规定：由5至11人单数组成；应当是业主本人；每届任期不超过5年，可连选连任；同等表决权：一人一票；备案：区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理三、业主委员会业主委员会

是业主大会的执行机构，是在物业管理业主委员会职责（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会职责（一）执行业主大会的决定和决议；

业主委员会应公布的情况和资料（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会应公布的情况和资料（一）管理规约、业主大会业委会存在的问题业主委员会成立运行监督公布表决结果首次业主大会前期准备筹备小组前期工作备案成立过程中困境：组建率低、业主参与度低、逆向选择运行过程中的困境：道德风险，搭便车现象监督过程中的困境：委托代理问题、缺乏合法性等。业委会存在的问题业主委员会成立运行监督公布表决结果首次对于业委会的困境，为业委会找到一个合理、有效的领导班子，有了一个好的开头，随之而来运行中的诸多问题——“委托代理问题、利益集团问题和集体行为的逻辑问题”，都会得到最大程度上的弱化、控制。多米诺骨牌效应：轻轻碰倒第一枚骨牌，其余的骨牌就会产生连锁反应，依次倒下。如何将业委会这个“烫手的山芋”变成业主心中的“香饽饽”：业委会候选人动力机制研究对于业委会的困境，为业委会找到一个合理、有效的领导班子，有了动力机制研究视角：与人民代表选举制度进行比较候选人动机理论阿特金森、费瑟的候选人动机理论：一个人当不当选候选人，即，有无候选人动机，取决于三个因素：权利动机、期待和诱因。

这三个因素的关系决定了候选人动机的形成第一：有无权利愿望第二：他对这一愿望实现的概率估计第三：谋求职位的吸引力

动力机制研究视角：与人民代表选举制度进行比较阿特金森、费课堂总结与思考题：本章