公共排污管堵塞的责任到底属于谁

公共排污管堵塞的责任到底属于谁？责任主体一：开发商开发商作为房屋和配套排污管道的建设单位，即产品（房屋排污管）的生产者，当产品（房屋排污管）出现问题，首要的责任主体当然是开发商。一般判定管道是否属于开发商的责任，需要把握两个准则，其一是保修期准则，即出现堵塞的排污管是否在保修期之内。按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，房屋给排水管道最低保修期为二年。当然，这里提及的只是最低保修期限，只要业主愿意，也可以在购房时和开发商进行协商约定更长的保修期，具体以双方签订的购房合同及房屋质量保证书的约定为准；其二是事实性准则，即出现堵塞的排污管的实际状况，可以证明责任主体为开发商。如笔者曾遇到一起使用达三年的排污管堵塞返水的问题，究其原因，是通过架空层的排污管未接入污水井，三年来大量的污水直接流入架空层内，直至三年后架空层局部污水积满，于是发生排污管堵塞返水问题。使用三年才发生排污管堵塞倒灌，相对于给排水管道二年的保修期限，是早过了保修期的，但排污管未接入污水井的事实是不可否认的，因此，责任仍然应该由开发商承担。依笔者的经验，以上保修期准则和事实性准则之间，既是相互依存的，也是相互独立的。所谓相互依存是指，当排污管在保修期之内，排污管的实际状况存在设计缺陷或施工缺陷，则可以认定为开发商的责任；反之，当排污管在保修期之外，排污管的实际状况也不存在设计或施工缺陷，则可以认定不是开发商的责任。所谓相互独立是指，当排污管堵塞的原因非常明确，如排污管倒坡、路径过长、未接通等，即使公共排污管已经过了保修期，但责任仍然应该是开发商；反之，即使公共排污管在保修期之内，但排污管的实际状况既不存在设计缺陷，也实践中，一些物业管理者依据《物权法》第七十二条的规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”片面地认为包括排污管在内的属于业主的共用设施，出现问题，其责任就是业主。其实并非如此。笔者以为，《物权法》对有关共有部分的权利、义务的确定只是物权的主体资格的确定，而并非物业管理责任的划分规定。共有部分的权利和义务属相应业主所有没有错，但根据《物权法》、《物业管理条例》的相关约定，业主可以将属于业主共有的并共同应尽义务的共用设施，如共用排污管道的维护管理交由物业管理企业负责。其具体的维护管理细节，及承担的责任，通常是以物业管理服务合同的形式约定的。以建设部制定的格式合同为例，格式合同中约定共用的上下水管道、落水管属委托物业服务的内容之一，并约定房屋共用设施、设备小修、养护费用由物业管理企业承担。根据该约定，公共排污管的维修养护责任就是物业管理企业。当然，约定了物业管理企业为维修养护责任单位，仍还不能绝对地认为排污管出现问题其责任就一定是物业管理企业，具体的还需关注合同的细节约定。如合同细则约定：“排污管堵塞的一切责任均由物管企业承担”，则物管企业必须承担一切责任，无论是使用不当还是管理不当；进而言之，倘若合同约定：“物业需半年对公共排污管进行检查清理1次，对业主的急修需在6小时内解决”等，只要物管企业按照合同约定定期检查落实了，应急维修到位了，自然也就不存在责任可言。需要补充的是，格式合同中同样也约定大中修由业主承担；更新费用由业主承担等内容。因此，倘若公共排污管出现需要大修、中修及更新改造的情况，首先物管企业需及时向业委会申请启用维修资金，并根据具体情况迅速安排维修、改造或更换排污管。但倘若申报过程中，出现业委会不重视、不配合、甚至是阻挠的情况，其出现问题，物管企业是可以不承担责任的。总之，笔者认为，有关排污管堵塞是否属物管企业的责任，主要看物业服务合同的约定。具体公共排污管道堵塞责任主体之物管企业责任划分可参照表三执行。表三：公共排污管道堵塞责任主体之物管企业责任划分序号具体原因责任主体1定期性检查未落实物管企业2急修不及时物管企业3大中修及更新改造受阻挠非物管企业责任4大中修及更新改造未申报物管企业当然，以上分析只是分别从排污管道的建设、使用、管理等单位独自角度进行的。实际上，在现实生活中，我们经常会遇到同时出现两者都承担责任的情况，如物管企业和业主的责任、业主和开发商的责任等。但分析判定的过程，仍然是按照本文的主题观点和方法进行。出现多个责任主体，说明有多个过失主体。正如文章开头所写的，笔者总结排污管堵塞的责任，就是要分清责任主体、过失主体，从而为开发商、业主、物管企业各自规避自身的责任，规范自身行为，带来帮助。最后笔者还要特别强调，有关排污管堵塞的问题，能判定好责任其实并非是处理该问题的最高境界，处理该问题的最高境界应该是防患于未然。特别是一线的物业管理者，我们要在物业的早期介入中，协助开发商合