购物中心工程管理

第二章购物中心工程管理基础知识2.1建筑形态概述购物中心通常是指一组建筑组合在一起的商业设施，其在建设地段规划、开发、所有和经营是作为一个操作单体，这个单体的设置、规模、商店类型都是和它所服务的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总规模相适应的停车场设施。在中国，购物中心是一种新型的零售商业建筑类型，是汇聚多种零售业态和若干零售店铺以及其他服务配套设施的服务单元集合，能提供购物、休闲、娱乐、文化、教育等综合消费，以步行街为特征的商业综合体。一般由以下典型业态构成：主体商店、专业商店、其他服务设施、步行街、停车场、非经营性休闲设施等。主体商店（主力店）：百货店、超市。专业店（主题店）：建材、家具家居、数码电器、书城、珠宝、时装以及其它专卖店。其它服务设施：影剧院、文化中心、餐厅、咖啡酒吧、餐饮酒楼、美食广场、电玩网吧、健身中心、KTV、洗浴、美容、游乐设施。非经营性休闲设施：广场、中庭、步行道、共享空间、绿化、水景、座椅等。以下为购物中心一组相关照片：（图2-12-22-3）图2-1

图2-2图2-32.2建筑工程基础知识2.2.1购物中心建筑构造虽然不同购物中心内的建筑物用途、形式、使用材料和构造各不相同，但其构成主要是由基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和幕墙门窗等部分组成。此外，购物中心还有如下一些特有的建筑元素。1、 中庭中庭挑空直达屋顶并具备自然采光功能。中庭多位于客流动线及垂直交通组织的交汇点，富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，充满活力和动感。它是开展各项推广活动和表演的场所，是购物中心的焦点。2、 采光玻璃篷采用钢结构、钢化夹胶多层玻璃等建筑材料，使室外光线透过采光穹顶照射到中庭，给顾客以亲近自然的感觉。为消防与节能的要求，通常还会配备电动遮阳帘及自动百叶通风等设施。3、 玻璃幕墙玻璃幕墙在购物中心得到广泛的应用，玻璃幕墙是以铝合金或其他金属轧成的空腹型杆件作骨架，以玻璃封闭而成的房屋围护结构。现代建筑的玻璃幕墙还采用了由镜面玻璃与普通玻璃组合，隔层充入干燥空气的中空玻璃，具有隔音、隔热、防结露、防潮、抗风压强度大等优点。使用中空玻璃幕墙，可以有效地改善购物环境，提升形象。4、 广告位购物中心通常设置内场广告及外立面灯箱广告，以充分展示商家和商品等各种信息，内场广告一般设在门头、柱、墙等处，以内打灯为主，外立面广告通常根据外墙结构形式和立面规划要求合理配置，有内打灯和外打灯等不同形式。2.2.2购物中心常用的建筑材料1、石材、烧结砖与砌块（1） 天然石材购物中心常用的天然石材主要是用花岗岩和大理岩经机械加工而成，其中斧剁板、机刨板、粗磨板用于外墙曲面、柱面、台阶、勒脚等部位；磨光板材因具有镜面感、色彩鲜艳、光彩动人，主要用于室内墙面、柱面、地面等装饰。（2） 人造石材：人造石材是一种人工合成的装饰材料。按照所用粘结剂不同，可分为有机类人造石材和无机类人造石材两类。按其生产工艺过 程的不同，又可分为聚酯型人造大理石、复合型人造大理石、硅酸盐型人造大理石、烧结型人造大理石四种类型。人造岗石岗石又称合成石、再造石、工程石。由于岗石组成中含有 92%以上的天然大理石，因此保留天然石高贵、典雅的特性，更具有色泽艳丽、颜色均匀、尺寸精确、光洁度高、抗压耐磨、透气性好、环保、可多次翻新等特点，是一种国际流行的绿色环保装饰材料。具有以下特点：色差小：由于在合成过程中采用集中配料工艺，彻底解决了困扰在天然石材装修过程中的无法解决的色差问题，具有大面积色差小、外观色彩花纹均匀划一、整体装饰效果好等特点，特别适合大型工程中的大面积铺装。无辐射：由于岗石在选料上进行严格筛选，几乎完全剔除了石材中所含的辐射性元素。岗石产品完全符合建材放射民事卫生防护标准GB6566-2001标准A类装饰材料要求。强度高：岗石生产过程中消除了所有暗裂、裂隙，使得其铺装过程中更加安全；经过高科技的处理和先进的成型工艺，使岗石的强度得到加强（部分强度高于同类型天然石），原先需20毫米以上的天然石材才能有的强度现在12毫米厚即可。品种齐全、色泽艳丽：可以加入贝壳、玻璃、镜片、马赛克等作为点缀材料；品质稳定：岗石特殊的制造工艺、国际领先的技术水平，使其产品具有了稳定、可靠的质量保证。相比陶瓷砖，岗石有可多次翻新、规格尺寸大、平整度好等优点；重量轻：重量比同等天然大理石轻10%，符合中国建设部关于楼房承重标准的要求。易裁切、安装方法简单：由于尺寸精确厚薄一致，所以可用常规方法进行铺装，如打龙骨铺装、胶粘、水泥铺装、胶泥粘接等、干挂均可。简洁的安装方法，灵活的铺装方式是岗石的又一强大优势。人造大理石人造大理石介绍人造饰面石材重量轻、强度高、耐腐蚀、耐污染、施工方便、花纹图案可人为控制，是现代建筑理想的装饰材料。人造大理石由改性树脂与碎石组成，呈中性或偏碱性。人造石结构致密，因此毛孔细小，其病症出现的概率很小，就防护来说，主要是防污。其优点是可调节色彩，利于饰面装饰。其缺点是硬度不够，光度不一致。按生产所用原材料及生产工艺，一般可分为四类：水泥型人造大理石、聚酯型人造大理石、复合型人造大理石、烧结型人造大理石。上述四种人造大理石装饰板中，以聚酯型最常用，其物理、化学性能最好，花纹容易设计，有重现性，适用多种用途，但价格相对较高；水泥型最便宜，但抗腐蚀性能较差，容易出现微裂纹，只适合于作板材。其它两种生产工艺复杂，应用很少。（3）建筑陶瓷建筑陶瓷制品生产工艺流程与烧结粘土砖基本相同，上釉制品增加一道施釉工序。釉面具有一定的光泽和颜色，使制品获得优良装饰效果，同时釉层能提高制品的抗渗性、热稳定性、化学稳定性和机械强度，从而大大增加陶瓷材料的使用功能。一些瓷砖为用全瓷质（无陶）材料制成，常称通体砖，这类砖含水量很低且强度高，施工前一般不用浸泡，可用于内外墙等。⑷砌块砌块的热工性能、隔音性能较好，质轻，体积大施工速度快。目前使用较为普遍的有加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、石膏砌块及陶粒空心砌块等。用小型和中型砌块均可砌成240、190和200毫米等厚度的墙体，主要用于民用建筑和工业建筑的围护墙、隔墙及保温材料等。2、无机气硬性胶凝材料建筑上用来将散粒材料（如砂、石子等）或块状材料（如砖、石等）粘结成整体的材料，统称为胶凝材料。无机胶凝材料主要有水泥、石灰、石膏等，在建筑工程中应用广泛。（1） 石膏生产建筑石膏的原料主要是天然二水石膏，其属于气硬性胶凝材料。（2） 建筑石灰建筑石灰是以碳酸钙为主要成分的石灰石、白垩等为原料，在低于烧结温度下煅烧所得的产物，其主要成分为氧化钙。（3） 水泥水泥呈粉末状，与水混和后，经物理化学作用能由可塑性浆体变成坚硬的石状体，并能将散粒状材料胶结成为整体，所以水泥是一种良好的矿物教胶凝材料。水泥浆体不但能在空气中硬化，还能更好的在水中硬化、保持并继续增长强度，其属于水硬性胶凝材料。（4） 建筑砂浆建筑砂浆一般分为砌筑砂浆和抹面砂浆两类。砂浆主要由水泥、石灰及黏土等胶凝材料、洁净的中砂、石灰膏或松香皂等塑化剂、不含有害物质的洁净水组成。（5） 普通混凝土混凝土是由胶凝材料、粗细骨料与水按一定比例，经过搅拌、捣实、养护、硬化而成的人造石材。（6） 建筑钢材建筑钢材是指用于钢结构的各种型材（如圆钢、角钢、工字钢等）、钢板、钢管和用于钢筋混凝土中的各种钢筋、钢丝等。（7） 防水材料建筑物需要进行防水处理的部位主要是屋面、墙面、地面和地下室。防水工程一般分为刚性防水和柔性防水两大类。防水材料品种繁多，按其主要原料分为4类：沥青类防水材料：以天然沥青、石油沥青和煤沥青为主要原材料，制成的沥青油毡、纸胎沥青油毡、溶剂型和水乳型沥青类或沥青橡胶类涂料、油膏，SBS，APP等具有良好的粘结性、塑性、抗水性、防腐性和耐久性。橡胶塑料类防水材料：以氯丁橡胶、丁基橡胶、三元乙丙橡胶、聚氯乙烯、聚异丁烯和聚氨酯等原材料，可制成弹性无胎防水卷材、防水薄膜、防水涂料、涂膜材料及油膏、胶泥、止水带等密封材料，具有抗拉强度高，弹性和延伸率大，粘结性、抗水性和耐气候性好等特点，可以冷用，使用年限较长。水泥类防水材料：对水泥有促凝密实作用的外加剂，如防水剂、加气剂和膨胀剂等，可增强水泥砂浆和混凝土的憎水性和抗渗性；以水泥和硅酸钠为基料配置的促凝灰浆，可用于地下工程的堵漏防水。金属类防水材料：薄钢板、镀锌钢板、压型钢板、涂层钢板等可直接作为屋面板，用以防水。薄钢板用于地下室或地下构筑物的金属防水层。薄铜板、薄铝板、不锈钢板可制成建筑物变形缝的止水带。金属防水层的连接处要焊接，并涂刷防锈保护漆。（8） 保温绝热材料购物中心采用适当的保温材料，既满足购物环境舒适性的需求，又能满足节能要求。常用的保温绝热材料按化学成分可分为有机和无机两大类。一般来说无机保温绝热材料的表观密度较大，但不易腐朽，不会燃烧，有的还耐高温，常用的有岩棉、珍珠岩等。有机保温材料质轻，保温性能好，但耐热性差，常用的有聚苯板、聚氨酯等。（9） 吸音隔声材料吸音材料大多为疏松多孔的材料，如矿渣棉、毯子等。对空气声的隔声而言，墙或板传声的大小，主要取决于其单位面积质量，质量越大，越不易振动，则隔声效果越好。因此，应选择密实、沉重的材料如钢板、钢筋混凝土等作为隔声材料。而吸音性能好的材料，一般为轻质疏松多孔的材料，不能简单地把它们作为隔声材料来使用。对于结构声隔音的最有效的措施是以弹性材料作为楼层面层，直接减弱撞击能量；在结构基层与面层间加弹性垫层材料形成浮筑层，减弱撞击产生的振动;在楼板基层下设置弹性吊顶，减弱楼板振动向下辐射的声能。（10）停车场地面材料停车场地面一般采用环氧树脂地坪、金刚砂耐磨地坪等材料铺设。环氧地坪：环氧地坪漆的形式大致可以分为：薄涂型环氧地坪、环氧砂浆地坪、环氧自流平地坪、环氧抗静电地坪、车库坡道专用地坪，还有其他个性化产品：环氧彩砂地坪、水晶彩石地坪、颗粒彩石地坪、环氧大理石地坪、耐高温防火地坪、体育专用地坪等。主要成分为环氧树脂和固化剂，可分为溶剂型和无溶剂型2种，溶剂型环氧地坪涂料在生产、施工和固化过程中会排放一定量的挥发性有机物（VOC），但成本比较低；而无溶剂环氧地坪涂料符合环保理念，无挥发性有机物排放，被广泛用于现代工业地坪的涂饰中。 溶剂型环氧地坪漆即普通型环氧树脂地坪漆，适用于要求耐磨、耐腐蚀、耐油污、耐重压、表面光洁、容易清洗的场所，如停车场、机房等高标准地面。环氧树脂地坪漆采用一次性涂覆工艺，不管有多大的面积，都不存在连接缝，而且还是一种无灰尘材料，具有附着力强，耐摩擦，硬度强等特点。环氧地坪铺装基本流程为一一基层处理：打磨掉松散层、脱层及水泥残渣，使之坚硬平整并增加附着力；底涂施工：底漆配好后辊涂、刮涂或刷涂，使充分润湿混凝土并渗入到混凝土内层；中涂施工：中涂材料与适量石英砂充分混合搅拌，用镘刀镘涂成一定厚度平整密实层；面涂批补：面涂材料配石英细粉批涂，填补中涂较大颗粒间空隙，完全固化后用无尘打磨机打磨，用吸尘器吸尽灰尘；面涂施工：环氧色漆及固化剂混合均匀后，镘涂、刷涂、辊涂或喷涂使流平获平整均匀表层。金刚砂耐磨地坪：金刚砂地坪是对耐磨硬化地坪的俗称，也将其称为“地面硬化剂”。矿物合金骨料（金刚砂）地面硬化剂由一定颗粒级配的矿物合金骨料，特种水泥，其它掺合料和外加剂组成，开袋即可使用。将其均匀地撒布在即将初凝阶段的混凝土表面，经专门手段加工，从而使其与混凝土地面形成一个整体，且具有高致密性和着色的高性能耐磨地面。适用于工业场所、码头、停车场、商业卖场、物流仓库等地面装饰需要。具有耐磨抗压、减少灰尘、表面坚硬、容易清洁、经济耐用等优点。有施工便捷、无污染、价格低廉使用寿命长等特点。2.3机电设备的基础知识购物中心机电设备系统由高低压配电系统、弱电系统、暖通空调系统、给排水系统等组成。依照目前主流购物中心10〜30万平方米建筑体量和业态分布特点，各系统一般采用配置如下：2.3.1高低压配电系统通常应按照项目所在区域电网构架并经供电部门批准确定项目供电电压等级。按照国家电网标准及项目特点，购物中心供电系统电压等级一般为：35KV；10KV；400V/230V，高压供电项目可优先考虑10KV电源供电。通常在购物中心设置开闭站、高压变电所和低压变电所。独立经营的主力店、次主力店通常设置独立配电系统，采用高供高计方式计费，如百货、超市、高级酒店、家电商场、建材、家居超市、大型酒楼；经营面积较小的次主力店、小商铺等通常由购物中心公共配电所集中供电，如影城、娱乐、健身、步行商业街、地下室等。1、购物中心的变电所设置原则：临近市政路、规划路，进、出线方便深入负荷中心设备吊装、运输方便不应设于有剧烈震动场所不应设于有爆炸危险及火灾危险场所的正下方或正上方不应设于有腐蚀性污染场所或其下风侧不应设于经常有水积滞场所的正下方或正上方应避免设于伸缩缝、沉降缝等位置如供电部门无明确要求，一般情况下将变电所(配电室)设于建筑物地下室；如设于建筑物最底层，应将室内地面抬高100~300mm变电所(配电室)应与本业态其他设备机房(如制冷站)毗邻设置。2、 购物中心用电等级及分类消防系统设备、各弱电系统控制室电源、污水泵、主要客梯电力、应急照明、大堂、、会议室、主要通道照明、主要设备用房备用照明；障碍照明等重要设备通常定义为一级负荷，采用两个电源同时供电；次要客梯、扶梯电力；生活热水系统水泵、锅炉电力等负荷定义为二级负荷，供电系统达到当正常供电线路、设备出现故障时或正常供电电源发生故障停电时，供电系统不至于中断对该负荷的供电（或中断供电后能很快恢复对该负荷供电）即可。3、 购物中心各业态用电指标购物中心平均用电负荷一般在100〜200W/m2，其中高档百货、大型超市、大型酒楼等130〜160W/m2，家电商场、建材超市、KTV、电玩、电影城等110〜120W/m2，详见表2—1：表2—1购物中心各业态平均功率负荷密度表业态名称功率负荷密度（W/m2）总指标照明系统高档百货130~16050~60综合超市130~16050~60建材超市100~12035~40家居商场100~12035~40家电超市110~12050~60电影院80~10040~50KTV100~12050~60电玩120~13050~60大型酒楼130~16050~60健身100~12035~40西式快餐250~30030~40其他餐饮200~25030~40银行网点10030~50精品服饰10050~60地下停车场10~255~10注：供电负荷总指标中，空调系统负荷均以压缩式制冷设备负荷为基准，如空调系统选用吸收式制冷设备，总供电负荷密度指标将降低30%〜40%。由于所有设备在使用时间上的差异，反映在总的负荷需求上，总体负荷将小于所有设备额定功率和，这就是需用系数，购物中心各主要系统设备的需用系数见表2—2：序号用电设备组别需要系数1普通照明0.70〜0.802应急照明、备用照明0.90〜1.003制冷站0.70〜0.854锅炉房、热力站0.70〜0.805风机0.70〜0.806水泵0.75〜0.857电梯0.20〜0.508扶梯0.70〜0.99厨房0.35〜0.50表2—2购物中心各主要系统设备的需用系数

营业照明通常采用300〜800LUX的标准设计，其中百货500〜800LUX、超市约500LUX、健身、商业步行街、大卖场、大型酒楼约300LUX,详见表2-3：表2-3购物中心各业态和功能区域照度值序号建筑场所类别照度标准（LUX）国标推荐值1百货类珠宝、首饰、眼镜500800〜1000其他场所营业厅500500中餐厅200300收银台500500办公室300300会议室3005002超市营业厅5005003健身前台300300办公室300300公共走道50~10075游泳池（水面）3003004卖场家电（国美、苏宁）300500服装、鞋饰300400家具、建材3004005步行商业街公共走道—250〜300中庭—500〜8006停车库车库7550〜75公共场所楼梯间及前室30〜7550〜75电梯厅75〜150300〜500公共走道50~10075设备用房变配电室、柴油机房100〜200150〜200弱电系统机房300〜500200〜300消控、监控机房500300〜500制冷站、锅炉房、水泵房、电梯机房、热力站100〜150150〜2002.3.2弱电系统弱电系统是购物中心的神经中枢，通常由消防报警联动控制系统、电视监控系统、防盗报警系统、电子巡更系统、综合布线系统、背景音乐及紧急广播系统、客流人数统计系统、停车场收费及智能管理系统、楼宇自控系统、电子信息公告牌系统等子系统构成。1、消防报警联动控制系统一个功能完全的火灾自动报警消防系统，都是由两个分支系统组成的，一个是自动报警系统，一个是自动消防系统。前者是后者启动工作的信号源，后者是前者的执行单元，是前者功能的延续和完善。前者是对火灾初起的探知和警报，后者是对火灾的及时扑灭和有效的防护。二者紧密配合，互为因果，组成一个功能完善的自动报警消防系统。自动消防系统由消防控制室、消防控制设备、自动消防设备等部分组成。消防控制设备安装于消防控制室内，接点来自火灾报警系统的火警信号，发出联动控制指令，启动安装在火灾现场的自动消防设备，进行灭火和防护。所以消防控制设备是自动消防系统的核心部分。与自动报警系统配合的这种自动消防系统，又称为固定灭火系统，它分为喷水灭火系统、卤代烷灭火系统、泡沫灭火系统、干粉灭火系统等，此外它还包括排烟风机、排烟口、防火门、防火卷帘门等消防设备的联动系统等。自动报警系统和自动消防系统之间的联动关系为：当发生火灾后，报警设备（烟感、温感等）首先探知火灾信号，然后传递给主机，主机接到信号，按照设定的程序，启动警铃，消防广播，排烟风机等设备，并切断非消防电源。所有这些动作，是在报警主机接收到信号后，才开始动作的，所以，这些动作就称为消防联动。如上所述，在二总线火灾自动报警及其联动控制系统中，由于很多联动控制的逻辑关系是通过在报警控制器中编辑完成的，所以确定系统联动的逻辑关系也很重要。在工程设计中，须给出各种联动设备的动作方式和控制要求，以使之按确定的逻辑关系要求动作。例如在防火卷帘两侧各装设两种不同类型（烟、温）的火灾探测器、控制按钮、行程开关和控制模块等，要求当感烟探测器报警时，防火卷帘将下降到1.8m处停止；当感温探测器也报警时，则延时20--30S，防火卷帘下落归底。也可由装设于防火卷帘两侧的控制按钮来控制防火卷帘的下落归底。众所周知，在火灾自动报警及消防联动系统中，自动消防系统是非常重要的。由于消防设备量不同，报警控制器的专线控制板的功能也不完全相同。同时，自动报警系统与自动消防系统是相辅相成的，两者缺一不可，否则，将不能称之为完整的火灾自动报警消防系统。基于购物中心建筑面积较大原因和消防报警联动控制系统安全稳定运行的需求，结合购物中心各业态的分布，通常设置2〜3消防控制中心，单台系统主机报警点位宜控制在3200点以内，通过总线系统联网运行，宜采用国产一线品牌或进口产品。2、电视监控系统监控系统通常由摄像机、硬盘录像机、视频矩阵、云台监视器等构成。摄像机一般情况下室内选用彩色高清晰度CCD摄像机，地下停车场宜采用高清晰度黑白摄像机，室外考虑使用低照度彩色转黑白摄像机；带云台的摄像机以选用快球；控制台一般采用钢结构制作，监视器宜选用可以连续运行的工业级设备；视频矩阵切换器方便灵活的控制前端云台及三可变镜头的动作，采用电脑图形化的控制界面，系统控制电脑需配置高档声卡；系统留有可扩充接口，控制器可连接分控键盘；硬盘录像机录像的图像清晰度可调，回放有图像位置、时间等（中文）信息；能保证不少于30天时间的录像资料保留以备查验，录像资料可以提取并转移存储至另外计算机，录像机有网络功能。前端部分：前端完成模拟视频的拍摄，探测器报警信号的产生，云台、防护罩的控制，报警输出等功能。主要包括：摄像头、电动变焦镜头、被动式红外报警探测器、云台、防护罩、解码器、等设备。摄像头通过内置CCD及辅助电路将现场情况拍摄成为模拟视频电信号，经同轴电缆传输。电动变焦镜头将拍摄场景拉近、推远，并实现光圈、调焦等光学调整。云台、防护罩给摄像机和镜头提供了适宜的工作环境，并可实现拍摄角度的水平和垂直调整。解码器是云台、镜头控制的核心设备，通过它可实现使用微机接口经过软件控制镜头、云台。传输部分：传输部分主要由同轴电缆组成。传输部分要求在前端摄像机摄录的图像进行实时传输，同时要求传输具有损耗小，可靠的传输质量，图像在录像控制中心能够清晰还原显示。控制部分：该部分是安防监控系统的核心，它完成模拟视频监视信号的数字采集、MPEG-4压缩、监控数据记录和检索、硬盘录像等功能。它的核心单元是采集、压缩单元，它的通道可靠性、运算处理能力、录像检索的便利性直接影响到整个系统的性能。控制部分是实现报警和录像记录进行联动的关键部分。电视墙显示部分：该部分完成在系统显示器或监视器屏幕上的实时监视信号显示和录像内容的回放及检索。系统支持多画面回放，所有通道同时录像，系统报警屏幕、声音提示等功能。它既兼容了传统电视监视墙一览无余的监控功能，又大大降低了值守人员的工作强度且提高了安全防卫的可靠性。终端显示部分实际上还完成了另外一项重要工作——控制。这种控制包括摄像机云台、镜头控制，报警控制，报警通知，自动、手动设防，防盗照明控制等功能，用户的工作只需要在系统桌面点击鼠标操作即可。3、 防盗报警系统防盗报警部分：在重要出入口、楼梯口安装被动式红外探头，进行布防，在监控中心值班室（监控室）安装报警主机，一旦某处有人越入，探头即自动感应，触发报警，主机显示报警部位，同时联动相应的摄像机，并在主机上自动切换成报警摄像画面，报警中心监控用计算机弹出电子地图并作报警记录，提示值班人员处理，大大加强了保安力度。报警防范系统是利用被动红外移动探测器将重要通道控制起来，并连接到管理中心的报警中心，当在非工作时间内有人员从非正常入口进入时，探测器会立即将报警信号发送到管理中心，同时启动联动装置和设备，对入侵者进行警告，可以进行连续摄像及录像。4、 巡更管理系统设置巡更管理系统的作用是保安人员定点定时前往巡视，把“巡视到位〃信号送回保安中心，以示巡更路途平安无事；若“巡视到位”，信号未按时按点返回，则巡视途中即有突发事件发生，保安中心将据此采取措施。5、 综合布线系统综合布线系统是一种集成化通用传输系统，在楼宇和外围范围内，利用双绞线或光缆来传输信息，可以连接电话、计算机、会议电视和监视电视等设备的结构化信息传输系统。综合布线系统由如下各子系统构成：（1） 工作区子系统工作区子系统由终端设备连接到信息插座之间的设备组成。包括:信息插座、插座盒、连接跳线和适配器组成。（2） 水平区子系统水平区子系统应由工作区用的信息插座，楼层分配线设备至信息插座的水平电缆、楼层配线设备和跳线等组成。一般情况，水平电缆应采用4对双绞线电缆。在水平子系统有高速率应用的场合，应采用光缆，即光纤到桌面。（3） 管理子系统管理子系统设置在楼层分配线设备的房间内。管理间子系统应由交接间的配线设备，输入/输出设备等组成，也可应用于设备间子系统中。（4） 垂直干线子系统通常是由主设备间（如计算机房、程控交换机房）提供建筑中最重要的铜线或光纤线主十线路,是整个大楼的信息交通枢纽。一般它提供位于不同楼层的设备间和布线框间的多条联接路径，也可连接单层楼的大片地区。（5） 设备间子系统设备间是在每一幢大楼的适当地点设置进线设备，进行网络管理以及管理人员值班的场所。设备间子系统应由综合布线系统的建筑物进线设备、电话、数据、计算机等各种主机设备及其保安配线设备等组成。（6） 建筑群子系统建筑群子系统将一栋建筑的线缆延伸到建筑群内的其它建筑的通信设备和设施。它包括铜线、光纤、以及防止其它建筑的电缆的浪涌电压进入本建筑的保护设备。6、背景音乐及紧急广播系统购物中心广播系统通常包括背景音乐和紧急广播两个系统，可以分别独立设置，亦可结合在一起，平时播放背景音乐或其他节目，出现火灾等紧急事故时，强切为紧急广播。传输方式一般采用定压式传输。主要由如下几部分组成：（1） 节目源设备节目源通常为激光唱机、电脑音频、无线电广播和录音卡座等设备提供。（2） 信号放大和处理设备包括音频矩阵、功率放大器和监视面板等。这部分设备的首要任务是信号放大，其次是信号的选择。（3） 传输线路传输线路对于公共广播系统，由于服务区域广，距离长，为了减少传输线路引起的损耗，往往采用高压传输方式。（4） 扬声器系统扬声器系统要求整个系统要匹配（包括电压、阻抗的匹配），同时其位置的选择也要切合实际。当背景音乐系统与紧急广播系统共用时，为保证购物中心品质，宜采用保真度较高、音色较好的扬声器。7、 客流人数统计系统随着购物中心的快速发展，对购物中心客流人数的统计与深入分析日趋重要。客流人数统计最初采用人工统计，费时费力；进而过渡到红外探头组成的计算机系统，由于准确率不高，人员进出不能区分等原因慢慢退出使用；目前普遍采用视频立体影像分析计算机网络系统，可提供准确的人群流动量、人群流动方向统计及分析数据并按要求自动生成报表，为管理层科学管理提供有力依据。主要由前端人数统计视频探头，人数统计系统局域服务器，人数统计综合管理平台，以及远程监控客户端软件等四部分组成，能够支持远程访问和管理，便于及时掌握信息统筹管理。8、 停车场收费及智能管理系统停车场管理系统的功能大致有：出、入口控制、车位引导、摄录车辆外形、特征、牌号、记时收费。其中车牌影像识别系统具有保安功能，它可防止偷车事件发生。当用户入场取票或使用月票、储值票时，电脑会通过入口处的摄像机，将车型、车牌号码的彩像记录，同时也记录下该入场票或月票、储值票的编号。当用户离场付费或验票时，电脑会自动将该车编号票证持有者拥有的车辆的车牌、车型等与在入场时留下的录像的车牌、车型等同时显示在显示屏和闭路电视监视器上，工作人员确认后，自动开启闸门放行，同时这些图像存入计算机硬盘备查。停车场管理系统应具备按分时段收费、入场自动发卡、入口闸杆有保护功能，能抵御人为抬杆（报警），停电时能手动操作抬杆和落杆；入口或附近明显处设置电子显示指示牌，对停车场的状况实时显示；包含出入口的控制计算机和系统管理软件、打印机，软件支持网络联网功能并完成联网工作；停车场管理设备的选择要考虑现场安装的实际情况设置防撞措施，并要考虑美感和使用的方便。9、楼宇自控系统楼宇自控系统通常系统采用三级网络的拓扑结构，满足购物中心的集中监控管理和就地管理要求，提高系统使用效率和可靠性，减少系统故障风险；系统必须具有多个工作站联网的功能，以完成不同分系统间的信息传输，实现商业管理对各分系统的总体情况的监测和管理。楼宇自控系统通常由空调子系统、给排水子系统、变配电子系统、配电照明子系统、电梯控制子系统等构成。（1） 空调子系统根据冷冻机组运行要求对冷却水泵、空调水循环泵机、冷却塔风机及冷冻机组启动停止顺序进行全自动、半自动和手动进行逻辑控制。根据空调供回水温差和空调水流量计算即时的系统制冷或制热量，实时显示系统负荷率，为冷冻机组、热交换器半自动或全自动的启停和台数控制提供依据。通过检测冷却水的温度来控制冷却风机的启停，以保证冷水机组冷媒压力在一定的范围内，达到节能的目的。空调系统末端由空调机、新风机和分散的风机盘管组成。空调机开关可由时间程序控制，并根据室温和设定值采用PID算法控制空调机水阀开度。空调机滤网两侧安装压差开关。新风机则根据送回风温度和设定温度调节水阀，各空调机和新风机的采样温度、水阀开度、空调机运行状态、压差开关等都在中央图形站实时显示，并累计空调机、新风机的运行时间，为管理提高可靠依据。还可实现最优启停控制、夜间换风等功能。（2） 给排水子系统本系统对生活水箱、集水坑的水位进行监测，根据设定值控制相应水泵的启停，也可在中央站遥控或现场手动操作，在中央控制站以图形方式实时显示水位情况和水泵状态，还可提供高低水位报警，水泵故障报警、水泵累计运行时间并据此自动轮换主备泵的运行。（3） 变配电子系统以状态和参数的监视为主，如高压进线、出线、连络线的断路器；低压进线、出线、连络线的断路器；电源馈线，设过电流及接地故障保护，三相不平衡监测，重合闸功能，备用电源自动投入。（4） 照明子系统本子系统按不同季节的时间表自动定时开/关公共区域照明，如在人员活动较少的时段关闭部分或全部照明；还可与安保系统联动，当安保系统侦得非法入侵时开启相应区域照明，以利于摄像及掌握入侵者情况；包括室外泛光照明、景观照明的开关控制；各照明系统宜根据运营需求分回路设计、管理、控制。（5） 电梯控制子系统在电梯轿箱内可以实现同电梯机房、基坑、轿箱顶部、管理中心的五方对讲；对电梯运行状态监测，可以在管理中心实时显示管理区域内电梯、扶梯的开关门状态、运行状态和故障报警等信息。10、电子信息公告牌系统根据现场平面布置情况，在人流主要聚集场所和主要流动通道等处设置适当尺寸和形式的显示器，集中控制播放图像或视频信息，做为广告和招商宣传之用；系统控制中心宜单独设置，各终端系统具备同步显示功能，而且可以集中控制。2.3.3暖通空调系统1、 中央空调系统的组成：中央空调系统主要由冷水机组、新风机组、空调机组、风机盘管组成。2、 各系统功能：（1） 冷水机组及配套水系统：在夏季提供7-10度冷冻水，由冷冻水泵将冷水送到分水器，通过各主供水管道将冷水送到各楼层末端设备为客户房间提供冷源。然后通过回水管道到集水器完成制冷循环。冷水机组在开机运行时，要注意机组各运行参数在正常范围之内。（2） 新风机组：夏季将室外新风经过过滤、降温、除湿，冬季将室外新风加温、加湿再送到室内来改善室内空气质量。同时在室内形成正压将室内污浊空气排出。机组主要的状态或参数包括风阀水阀开启度、进出水温度、进出水压力和送回风量等运行状态。（3） 空调机组：夏季将一部分新风和回风经过过滤、降温、除湿，冬季经过升温、加湿再送到客户房间，为客户房间提供恒定的空气调节。（4） 风机盘管：室内空气经过风机盘管表冷器使其升温或降温除湿，以达到房间温度需求。其控制通常由三速温控器及电动阀门等部件实现。

购物中心暖通空调系统技术参数见表2-4：表2-4：普通购物中心温度、湿度、新风量表空间名称冬 季新风量温度相对湿度百货卖场18°C沱30%20m3/(h.p)电玩18°C沱30%30m3/(h.p)Ktv20C沱30%30m3/(h.p)影院20C沱30%20m3/(h.p)超市18C沱30%20m3/(h.p)餐饮18C沱30%25m3/(h.p)办公室20C沱30%30m3/(h.p)游泳池27C〈=70%健身18C书城18C沱30%20m3/(h.p)建材18C沱30%20m3/(h.p)仓库10C空间名称夏 季新风量温度相对湿度百货卖场25CM70%20m3/(h.p)电玩25CM70%30m3/(h.p)Ktv25CM70%30m3/(h.p)影院25CM70%20m3/(h.p)超市25CM70%20m3/(h.p)餐饮25CM70%25m3/(h.p)办公室25CM70%30m3/(h.p)游泳池25CM70%健身25CM70%书城25CM70%20m3/(h.p)建材25CM70%20m3/(h.p)仓库28C2.3.4给排水系统给排水系统分给水和排水两大部分，其中给水系统主要是将城镇（区域）给水管网或自备水源的水，引入室内，经室内配水管网送至生活和消防用水设备，并满足各用水点对水量、水压和水质的要求。排水系统是指接纳、汇集室内各卫生器具和用水设备排放的废、污水，以及屋面的雨、雪水，在满足（或经处理后满足）排放要求的条件下，将其排到室外管网的系统。1、 给水系统是由市政管线直接供水到给水泵房水箱，通过紫外线消毒后，通过变频水泵供水给楼内用户。当用水量减小水压达到上限后，水泵停止运行，通过压力罐供水。当压力达到下限时水泵自动启动。2、 中水系统主要收集废水到中水泵房，在经过中水处理达到中水使用要求后，通过变频泵送到卫生间坐便和小便池用水及绿化用水。当用水量减小水压达到上限后，水泵停止运行，通过压力罐供水。当压力达到下限时水泵自动启动。3、 雨水排水系统屋面的雨水通过排水管线直接排到外围雨水管线，再通过外围雨水管线排到市政管网。地面雨水通过雨水沟进入到外围雨水管线再排到市政雨水管网。4、 污水系统卫生间污水通过污水管线排到室外化粪池，再经过外围污水管线进入到市政污水管网。5、 地下室排水系统由提升泵直接排到外围综合管线后进入市政管网。2.4工程管理人员架构购物中心工程管理组织是在购物中心商业管理公司总经理的领导下，由分管工程工作的副总经理主持日常的技术管理工作。购物中心工程管理机构是根据商业经营活动的特点及设备设施现代化管理的要求，以有利于商业经营活动为宗旨，建立以统一领导、分级管理为原则的集中与统一相结合的工程管理组织，各级工程管理部门在规定职权范围内处理有关的工程管理业务工作，并承担相关的责任。以某建筑面积约30万平方米的购物中心为例，其工程管理人员架构如图2-4：

工程副总

经理1人强电班长2人弱电班长1人暖通班长强电班长2人弱电班长1人暖通班长2人 \综合维修班长1人高压值班16高压值班16人暖通维修6人F工程理1,64!部经人（共人）JJ 1 _— 1 _Lf 、✓、/■f 、f 、强电主管弱电主管暖通主管综合维修工程文员1人1人1人主管1人1人< >虹 j1J图2-42.5设备管理的内容2.5.1应用系统工程理论，整体系统性管理设备系统设备管理系统工程理论把设备管理分解成时间维、资源维和功能维上的三维立体图形，时间维上的任何一点，均可分解为资源维或功能维上的循环过程。例如，时间维上的一个点“安装”，投影到资源维上，比如包含“人力、信息、资金、材料、能源”等要素；而投影到功能维上，也离不开“认识 计划——组织一一实施——检查一一反馈”这些过程。也就是说，当我们要进行设备的安装时，就要从资源上作好“人力、信息、资金、材料、能源”等方面的准备。从管理上和组织上，首先要认识和了解安装的特性，然后制定计划，落实组织和实施，对安装质量进行检查，最后评估和反馈。了解了设备管理的系统三维结构，有助于我们从系统空间的角度思考问题。2.5.2.树立价值工程概念，发挥设备管理使用的最大效益设备工程管理是从计划、生产、采购订货、施工安装、使用人员到岗培训和正常营运使用全过程的管理，工程管理人员一定要树立价值工程概念，充分有效合理的使用资金，做到设备投资采购安装使用的利益最大化做到物尽其用，有效合理利用资源。设备管理的基本内容就是对设备物质运动形态和设备价值运动形态的管理。1、对设备物质运动形态的管理是指设备的选型、购置、安装、调试、验收、使用、维护、修理、更新、改造、直到报废全过程的管理。2、 对设备价值运动形态的管理是指从设备的投资决策、维护费、修理费、折旧费、占用税、更新改造资金的筹措到支出，实行设备的经济管理，树立价值工程概念，使其设备一生总费用最经济的管理。3、 设备的综合管理是设备物质运动形态管理与设备价值运动形态相结合的管理，将这两种形态的管理结合起来，贯穿设备管理的全过程，即设备综合管理，其目的就是要充分做到物尽其用，发挥设备管理使用的最大效益，保证投资的高效性。2.5.3设备综合管理的基本内容1、 设备的合理购置设备的购置主要依据技术上先进、经济上合理、生产上可行的原则。一般应从下面几个方面进行考虑；设备的效率，如功效、行程、速度等；设备性能的保持性、安全可靠性；可维修性；耐用性；节能性；环保性；成套性；灵活性。2、 设备的正确使用正确安装调试的设备设施，保持良好的工作性能和状态，可以最大限度减少设备的磨损和故障，严格执行设备设施操作规定及相关的设备管理规章制度，确保在用设备处在良好的技术状态之中。3、 设备的检查与维保设备的检查和维保是对运行设备的工作状态情况、效能情况、磨损程度进行的测试、调整、维护等具有工艺性的技术工作。设备维保包括计划维修和日常维护，通过对设备设施进行有效的监测、调整、维护和更新部件或构件，使设备的整体效能达到或接近出厂标准。4、 设备的更新改造有计划、有重点地对现有设备进行技术改造和更新，包括设备更新规划与方案的编制、筹措更新改造资金、选购和评价新设备、合理处理淘汰设备等。5、 设备的安全经济运行严格执行设备操作规程、按规范、规定对设备进行（三级维护保养制：例保、一级保养、二级保养）运行检查，按计划要求对设备进行定期检测与维修（三级保养即大修），实现预防维修与状态维修相结合的维修管理工作方式。防止并杜绝设备的跑、冒、滴、漏，制定规范要求做好节能工作。锅炉、压力容器、压力管道与防爆设备，应严格按照国家颁发的有关规定进行使用，核定水、电、蒸汽等的使用与耗用标准，防止人为原因造成的设备跑、冒、滴、漏，切实做好节能工作，通过采用先进的工程管理方法，实现设备设施管理的经济安全运行。充分的投资加上管理的空白，等于无效的投资；充分的投资加上管理的薄弱，等于低效的投资；充分的投资加上管理的充分，等于高效的投资；薄弱的投资加上管理的充分，等于有效的投资。2.6设施设备固定资产管理固定资产是指单位价值较高，使用期限较长，并在使用过程中基本上保持其原有实物形态的设施设备、劳动工具和其他物质资料。如各系统设备、工具、房屋、建筑物等。按我国相关规定，固定资产一般应同时具备两个条件，一是使用年限在一年以上的，二是单项价值在规定限额以上的。否则，列为低值易耗品，属于流动资产。购物中心工程设施设备种类复杂、数量繁多，所占比重较大，已经占固定资产投资的80%以上，是购物中心赖以生存和发展的物质基础。设施设备资产管理不仅是商业活动的主要因素之一，更会影响到购物中心的营运目标能否实现。因此，加强对设施设备资产的管理，重视资产管理与成本的研究，可提高固定资产的使用效益，降低管理成本费用，实现资产价值最大化目标。2.6.1内容和目的为提高购物中心设施设备利用率与资产经营效益，确保资产的保值增值，应用固定资产动态管理的理念，建立固定资产管理机制，整合资源，优化配置，有效运行。在资产管理过程中，应做到两个确保，保证固定资产的实物形态完整和完好，并能正常维护、正确使用和有效利用；保证固定资产的价值形态清楚、完整和正确无误，及时做好固定资产清理、核算和评估等工作。常用固定资产登记表见附表格2-5。资产如发生产权变动时，应进行设备的技术鉴定和资产评估。2.6.2固定资产分类为了加强固定资产管理，正确组织核算，对固定资产应从不同角度加以分类。固定资产的种类很多，按其用途可分为商业用固定资产与非商业用固定资产；按其使用情况，可分为使用中、未使用、租出、不需用、土地和融资租入固定资产等几大类。2.6.3基本手段在购物中心中，固定资产的种类、数量很多，尤其是设备、管线、仪器仪表等，占的比重较大，而且同类设备也较多，因此，应对这些固定资产进行编号。编号的方法应力求科学、直观、简便、便于统一管理，又应减少文字说明提高工作效率。采用电脑存储设备技术档案已是商业工程管理的一种行之有效的手段和方法。2.6.4固定资产计价固定资产按货币单位进行计算，即为固定资产计价。在固定资产核算中，根据不同情况使用以下不同标准：1、 原值原值又称原始价值，是企业在建造、购置某项固定资产时实际发生的全部支出，包括建造费、购置费、运输费和安装调试费等。原值是反映固定资产的原始投资，是计算折旧的基础。2、 净值净值又称折余价值，是固定资产原值减去其累计折旧的差额。它反映继续使用中的设施设备固定资产尚未折旧部分的价值。通过净值与原值的对比，可以大体了解设施设备固定资产的新旧程度。3、 重置价值重置价值又分为重置全价和重置净价。重置全价，即完全重置成本，是指按当前生产条件和价格水平，重新购置与原购置相同或功能相似的全新资产所需支出的全部费用。重置净价是指固定资产当时尚拥有的价值，可按下式计算：某固定资产重置净价二该资产重置全价-该资产已发生的各类损耗重置价值一般用于企业获得馈赠或核查无法确定原值的设施设备资产或经主管部门批准对设施设备资产进行重新评估时，作为计价标准。4、 增值增值是指在原有资产的基础上进行改建、扩建或技术改造后增加的资产价值。增值额为进行技术改造而支付的费用减去过程中发生的变价收入。设施设备大修工程不增值，若在大修的同时，用更新改造基金（或专项拨款、专用借款）进行技术改造所支出的部分，应增加资产原值。5、残值与净残值残值是指设备资产报废时的残余价值，即报废资产拆除后余留的材料、零部件或残体的价值。净残值为残值减去清理费用后的余额。2.6.5固定资产折旧计价及原则设备在长期的使用过程中仍然保持它原有的实物形态，但由于不断耗损，它的价值部分地、逐渐地减少。以货币表现的固定资产因耗损而减少的这部分价值在会计核算上叫做固定资产折旧。这种逐渐地、部分地耗损而转移到产品成本中去的那部分价值，构成产品成本的一项生产费用，在会计核算上叫做折旧费或折旧额。固定资产折旧是其在一定时期内经过使用而陆续地、平均地把价值转移到产品中去的损耗价值。这个转移时期就是固定资产的可使用年限，也可成为折旧年限。固定资产的折旧年限，设备生产制造单位出厂时，一般都有说明。但是由于使用单位的特点不同，折旧年限也要随之改变。因此，确定折旧年限要遵循一定的原则。正确的折旧年限，既要考虑设备的有形磨损和无形磨损，同时又要考虑国家财政、经济发展及企业经营发展的需要和可能。

定资产登记表序号名称规格型号性质数量采购日期使用人单价合计所在部门编号使用人备注制表人： 部门经理： 制表日期:表2-5固定资产登记表2.7工程档案管理工程档案是指所有客观形成且在一定时期内对企业有保存价值的表格、文字资料、图片、音像资料、图纸资料等多种形式的历史记录。购物中心工程系统相对复杂，机器设备繁多，各种管线、系统庞大，隐蔽工程较多，工程档案将是后期管理的重要技术依据，另外，购物中心后期工程管理各种记录（运行记录、维修保养记录等），也是工程档案的重要组成部分，便于对设备系统分析、判断。因此，规范工程档案管理工作，确保资料完整有效、存档清晰、易于识别和检索，是至关重要的，涉及到档案资料的标识、贮存、保护、检索、处置等方面。