项目总经理管理素养学员版01课件

谢谢您的聆听祝您及您的企业事业蒸蒸日上实战派地产顾问有限公司谢谢您的聆听《项目总经理培养班》之《如何做一名优秀的项目总经理》主讲人:黄智2019年3月24日于成都

《项目总经理培养班》之2019年龙湖AAB模式项目总经理培训班课程类别课程主题时间个人素养自我认识：如何做一名优秀的项目总经理1天管理能力如何管事：项目总经理角度的全面运营管理1天如何管钱：项目总经理角度财务管理1天如何管人：项目总经理角度人力资源管理1天如何管理风险：项目总经理角度的项目风险管理与危机公关1天业务技能项目总经理角度的项目投资管理与投资分析1天项目总经理角度的产品定位与全程营销管理2天项目总经理角度的设计管理与产品创新2天项目总经理角度的项目景观规划与施工管理1天项目总经理角度的示范区形象展示系统管理实务1天项目总经理角度的项目全面成本管理2天项目总经理角度的项目工程实施管理2天交流考察龙湖地产典型项目实地考察+龙湖项目总经理面对面交流2天2019年龙湖AAB模式项目总经理培训班课程类别课程主题时间17360033

17年沉淀：1994~2019 3大业务：地产开发+商业运营+物业服务

14

725845

242400

14座城市

72个项目

5845多名员工（含物业）

24万业主2400多万平米土地储备面积

600多万平米物业服务管理面积

3万个社会就业岗位

3亿元公益捐助4数字龙湖17360033 14 14座城市 600多万平米物业服务41西部区域

成都2019

西安

2重庆

北京

3常州

沈阳 大连2019

烟台 青岛无锡

5上海 杭州 宁波2009环渤海区域 长三角区域

1994

云南5龙湖的全国布局41西部区域2019重庆 北京 沈阳环渤海区域 1主要内容一、项目总经理的角色二、项目总经理的八大思维三、项目总经理的三大管理能力四、项目总经理的三大禁区五、地产企业成功模型六、项目总经理常见问题研讨主要内容一、项目总经理的角色项目总经理的角色认知龙湖地产的项目成功标尺优秀管理者的衡量标准及修炼项目总经理的角色项目总经理的权、责、利、要求项目总经理的愿景项目总经理的角色认知龙湖地产的项目成功标尺⊙项目项目销售净利润率≥？%⊙内部收益率IRR≥？%⊙项目融资额≥？亿⊙项目集中交付率≥？%(别墅)⊙项目关键计划达成率≥？%⊙通过该项目实现品牌落地－销售期客户忠诚度？%⊙为后期项目培养项目总监和项目工程经理各1名龙湖地产项目成功的标尺－典型示例⊙项目项目销售净利润率≥？%龙湖地产项目成功的标尺－典型示例带领团队创造直接业绩培育组织未来需要的（）树立或重树企业价值观德鲁克认为卓越管理者的衡量标准带领团队创造直接业绩培育组织未来需要的（）树立或重直接业绩组织未来需要人才企业价值观财布施法布施无畏布施德鲁克管理智慧与佛家思想高度一致授人以鱼授人以渔授人以（）直接业绩组织未来企业价值观财布施法布施无畏布施德鲁克管理智慧卓越领导必读三位大师的书特劳特《定位》、《人生定位》。。。德鲁克《卓有成效的管理者》、《管理实践》。。。李泽厚《论语今读》、《美学四讲》。。。卓越领导必读三位大师的书特劳特《定位》、《人生定位》。。。德个人能力修炼的九段模型自己做到自己知道自己做好让他人做到让他人知道让他人做好让大家做到让大家知道让大家做好专业管理领导个人能力修炼的九段模型自己自己自己让他人让他人让他人让大家让项目总经理的角色变化不是纯业务者不是某专业管理者不是单纯的执行者。。。。。。项目总经理的角色变化不是纯业务者不是某专业管理者不是单纯的执相关者对项目总经理的期望项目总经理客户政府部门合作单位集团总经理竞争对手集团各部门其他项目总经理下级员工相关者对项目总经理的期望项目客户政府部门合作单位集团总经理竞项目总经理的角色定位实现项目目标的领导者企业文化推动者经验总结和分享者客户利益维护者合法经营者客户家庭梦想实现者区域示范者团队士气激励者问题解决者“球星”兼“教练“

项目总经理的角色定位实现项目目标的领导者企业文化推

项目总经理的职责及权限与企业的

组织设计、个人能力、信任度相关

项目总经理的职责及权限与企业的

组织设计、个人能力、信任度集团管控(母子公司)的三种模式（按授权程度）财务管控型战略管控型操作管控型集团与下属公司的关系发展目标管理手段应用方式分权集权以财务指标进行管理和考核，总部无业务管理部门基于战略规划进行管理总部一般无具体业务管理部门通过总部业务管理部门对下属企业经营运作进行管理投资回报通过投资业务组合的结构优化追求公司财务收入最大化公司组合的协调发展投资业务的战略优化和协调战略协同效应的培育各分公司经营行为的统一

公司整体协调成长保持竞争优势财务控制法律企业并购战略规划与控制财务控制人力资源财务控制战略控制业务实现过程控制人力资源控制多种不相关产业的投资运作相关型产业运作部分单一型产业单一产业领域内运作，但有地域局限性财(尾)人/财(头尾)人/财/物（头尾中间）

核心特点类型集团管控(母子公司)的三种模式（按授权程度）财务管控型战略

发展速度 －专业/多样化－稳健/快速规模化地理位置－区域内－跨区域管控模式选择产业相关性－不相关产业－相关产业－单一产业

项目规模－多项目大规模－少项目小规模子公司核心能力－专业能力强弱－管理能力强弱组织发展阶段 －创业阶段 －成长阶段 －成熟阶段公司管控模式的影响因素 发展速度地理位置管控模式选择产业相关性 项目规模子公司核项目公司优点缺点3.1职能管理型3.2矩阵管理型

设 开工销3.3项目公司管理型类型开发设计工程销售项目部发计程售开设工销发计程售职责分工 实施条件•工程部只负责施工现场管理•职能部门内部实现规模经济•对项目环境的反应较慢；需 要高层协调工作多，容易形 成决策堆积

•项目数量少，特定区域经营

•客户定位专一，项目实施环境 不确定性低

•公司高层介入项目协调工作•项目公司成为项目执行的负责主 体，职能部门成为资源提供、建 议与监督主体•对项目环境反应迅速，便于实现 项目产品的创新和技术专业化的 提升•员工介入双重职权之中，需要公 司良好的人际关系和全面的培训•项目数量较多，需要人才共享， 不适用于全国经营•公司有专业技能提升要求•项目公司成为区域开发工作 的全权负责主体•对项目环境反应灵敏，清晰 的产品责任，容易达到客户 的满意•项目执行风险较大；不利于 公司职能知识积累和专业化 发展•跨多个地域经营或客户需求 变化大的多项目管理•前期的客户定位非常准确•更强调项目产品对客户需求满足程度

地产项目管理常见的三种模式项目公司优点缺点3.1职能管理型3.2矩阵管理型工销3.3项龙湖集团与地区公司的分工龙湖集团与地区公司的分工龙湖的组织管控思路矩阵式管理的细分龙湖的组织管控思路矩阵式管理的细分

职能经理 职员 职员 职员职能经理 职员 职员 职员职能经理 职员 职员 职员项目协调

11总经理弱矩阵职能经理职能经理职能经理项目协调总经理弱矩阵

总经理

职能经理 职员 职员

项目经理项目协调

职能经理 职员 职员 职员职能经理 职员 职员 职员平衡矩阵 职能经理 职能经理职能经理平衡矩阵职能经理 职员 职员 职员职能经理 职员 职员 职员职能经理 职员 职员 职员PMO

项目经理 项目经理 项目经理项目协调

13强矩阵总经理职能经理职能经理职能经理PMO项目协调强矩阵总经理龙湖对项目总经理的职责组织项目前期市调，提出多种预案方案，进行投资分析（含投资回报分析及项目现金流分析），确定项目定位，报地域地产公司总经理审批；项目确定之后，组织（研发、营销相关人员）确定项目卖点并制定营销策划的关键节点，牵头编制项目实施计划，并按流程报批；参与项目概念设计、方案设计，对结果与研发负责人复审，之后按流程报批，牵头组织各阶段经济技术分析，并按流程报批；在初设之后，参与制定项目目标成本并报总经理批准，之后关注和了解目标成本的分解，对项目计划执行情况进行动态分析和监督（含项目外部环境预测、设计进展、工程进度、质量、销售计划等等），遇异常情况与相关部门协调，不能处理时向总经理汇报，对重大调整按流程报批；在销售阶段，与营销经理共同提出销售定价策略及销售计划，之后报地域公司总经理批准，参与管理与项目相关的客户投诉重要问题；参与项目重要公共关系的维护、管理；管理本项目对项目外的所有文件的收发和信息的流转，组织项目交房；组织项目的总结回顾；负责其他一切与项目相关但无明确负责部门的事务；龙湖对项目总经理的职责组织项目前期市调，提出多种预案方案，进地产公司项目总经理的权力合同权限业务权限权力人事权限财务权限地产公司项目总经理的权力合同权限业务权限权力人事权限财务权限关于项目总经理责、权差异的提醒项目总经理的能力、信任度会影响组织对岗位的定位及授权不同管控模式下对项目总经理责权有差异，但是方向一致不同企业、发展阶段、项目特点等会选择不同管控模式用市场化、更高的标准衡量自己，将促进个人更快成长项目总经理是培育地产公司总经理的重要岗位关于项目总经理责、权差异的提醒项目总经理的能力、信任度会影响项目总经理的利取决于公司认为个人能创造的（）！项目总经理的利取决于公司认为个人能创造的（）！ÿ典型地产对项目总经理及其相邻职位的要求标杆岗位及特点关键领域一：管理任务关键领域二：管理他人关键领域三：管理自己方向设立及专业决策能力人员、组织及文化管理能力态度及自我要求6级第二、三阶段地区公司（4－10个项目）胜任的职能副总；相对独立的“项目公司”的总经理。对方向设立承担>67%以上的责任，能自主设立工作方向、原则；弄懂了“一块儿”，正在“串成串儿”，有多业态、多项目的决策能力；有地区公司（或集团职能）外部竞争力视角；是地区公司（或集团职能）战略的参与制订者；所辖工作领域策略制订者；关键业务突破领导者。能培养4到5；能从外部吸引5、4级的优秀人员；大部分人要管理管理者；稳定可靠的组织管理者；变革的提出者及推动者。无功就是过；责任心＋上进心要向事业心转化，以最小化“搭便车问题”并规避“代理问题”；人员管理者向组织管理者转化；管理者向领导者转化；5级项目总监；独立胜任的项目研发、工程、营销总监，以及具备全项目价值管理及独立进行对方向设立承担>50%以上的责任（能在方向、原则指导下独立工作）；弄懂了“一面儿”，能在项目的一个职能领域（工程、营销、研发、成本）独挡一面，职能负责人只需在其有需求时被动提供支持；有全项目视角及跨项目视角；关键业务突破的主要实现者；能自觉与战略链接。能培养3到4；稳定可靠的人员管理者，能发展、任用不同风格的人；能与不同风格的上级有效合作。出现问题时，没有借口；上进心是核心要求，以规避“搭便车”问题；ÿ典型地产对项目总经理及其相邻职位的要求标杆岗位及特点关键领ÿ

对愿景的诠释她--是她--不是是一种理想和奋斗方向不是一个阶段性目标能无限接近不是一个必达目标是一种状态或场景不是一个数字是一个梦想不是职位、职责ÿ对愿景的诠释她--是她--不是是一种理想和奋斗方向不是一有效借助愿景，激励和凝聚成员、达成组织目标是卓越领导和一般领导及管理者的重要区别！项目总经理管理素养学员版01课件龙湖地产的使命、愿景通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公司龙湖地产的使命、愿景特别提醒反复强调身体力行团队共识机制落地螺旋提升特别提醒反复强调身体力行团队共识机制落地螺旋提升主要内容一、项目总经理的角色二、项目总经理的八大思维三、项目总经理的三大管理能力四、项目总经理的三大禁区五、地产企业成功模型六、项目总经理常见问题研讨主要内容一、项目总经理的角色优秀项目总经理的八大思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性优秀项目总经理的八大思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系龙湖：不卖我们能造的，给客户想要的原因：竞争过剩核心：市场、客户、竞争对手导向（非个人、内部组织）龙湖：客户敏感点管理、工程质量衡量指标个人修炼（）外部思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖：不卖我们能造的，给客户想要的原因：竞争过剩核心：市场、龙湖：核心价值观第一项“追求卓越”原因：高层就是结果说话核心：成果、绩效导向（非理由、原因、过程、流程）龙湖：阶段成果管理价值导向…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖：核心价值观第一项“追求卓越”原因：高层就是结果说话核心龙湖阶段成果体系的价值龙湖阶段成果体系的价值阶段成果体系阶段成果体系龙湖的35个阶段关键成果文件-1序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【1】土地投资分析阶段成果《项目投资分析模型（土地版）》开发部【2】《项目投资建议书》策划部、财务【3】《项目预案》设计部门【4】项目启动阶段成果项目定位报告策划部【5】成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告成本管理【6】《项目一二级计划》总经办、项目负责人【7】《景观方案设计任务书》设计部门【8】《项目投资分析模型（启动版）》财务管理部【9】《售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划》营销部门【10】《项目方案设计任务书》设计部门【11】《精装房定位、限价及建设实施方案》营销、设计部门龙湖的35个阶段关键成果文件-1序号阶段定义阶段性成果名称责序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【12】方案设计分析成果验算及初设指导阶段成果《项目方案设计成果》设计部门【13】《项目投资分析模型（方案版）》财务管理部【14】《精装房方案与建筑方案的配合及指导意见》设计部门【15】《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》设计部门【16】《成本测算及验算》成本管理部【17】《项目初步设计任务书》设计部门【18】初步设计成果验算及施工图设计指导阶段成果《项目初步设计成果》设计部门【19】《景观方案设计成果》设计部门【20】《精装房方案设计任务书》设计部门【21】《项目投资分析模型（初设版）》财务管理部【22】《项目目标成本（执行版）》成本管理部【23】《项目销售指标》营销部门【24】施工准备阶段成果《项目管理指引》项目部【25】《三通一平实施方案》项目部【26】《施工、监理单位筛选及评估报告》招标采购部【27】《招投标、计价方案及合约规划》招标采购部龙湖的35个阶段关键成果文件-2序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【12】方案设计《项目方案序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【28】营销开盘阶段成果《营销策略方案》策划部【29】《售房合同配置标准》营销、技术部门【30】《售房合同附图》营销、技术部门【31】《价格表及付款方式》销售部【32】项目交房阶段成果《交房方案》客户服务部【33】《商业移交方案》商业、人事行政部【34】《资产管理方案》财务、人事行政部【35】项目后续阶段《项目后评估》（分专业）各部门龙湖的35个阶段关键成果文件-3序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【28】营销开盘《营销策略弹性应变…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖：决策层人员变化某项目高层的困惑：总部要求总是变化？核心：基于总体目标，随外部变化修正计划、标准、目标龙湖：不断提高工作标准、人才标准弹性应变…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价系统思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性到底如何评价干部？核心：多维度-片面、关联性-割断、全面-本位龙湖：主观与客观、业务与管理、结果与行为、纠偏龙湖项目管理：项目启动会、后评估系统思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价项目总经理的资源…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性人下级、公司总部、分供方、客户、内外教练、老师、同学、原同事、家人。。。财资金支付时间。。。物设备、土地、已建项目、广告、沙盘。。。信息政策、规划、经验教训、网络。。。。。。。。。项目总经理的资源…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚资源思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖：甲方管理能力、人力资源的1234、动态目标成本负面：等资源？不能换？不能改变？不由我改变？效益？善于整合资源、（）资源是领导者的重要能力资源思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价聚焦思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖：区域聚焦、项目成功标尺、关键节点、素质模型关键词：聚焦目标、聚焦重点、聚焦规则、聚焦客观负面案例：时间不可控？听谁的？停留在坐而论道？什么都抓，可能什么都得不到聚焦思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价自我改变…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性核心：改变从（）开始、从我可控着手行动负面：问题都是别人的、我都是正确的；总是想改别人龙湖（）自我原则自我改变…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价相对性思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性协助客观判断、激发士气、提升业绩什么是幸福？相对性思维…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维龙湖计划管理中关键节点及其演变体现哪些思维？14个关键节点：取得国土使用权证交地完成方案设计完成初步设计完成施工图设计取得施工许可证项目开工售楼处、样板区开放取得预售许可证开盘景观施工进场竣工备案交房交房完成率95％…外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性龙湖计划管理中关键节点及其演变体现哪些思维？14个关键节点：主要内容一、项目总经理的角色二、项目总经理的八大思维三、项目总经理的三大管理能力四、项目总经理的三大禁区五、地产企业成功模型六、项目总经理常见问题研讨主要内容一、项目总经理的角色三大管理能力自我管理管理任务管理他人三大管理能力自我管理管理任务管理他人管理者修炼的三大能力高层管理人员通用素质能力管理及高级专业人员通用素质能力全员通用素质能力点燃自己自适应力夺取胜利系统性分析及解决问题点燃他人设立方向理性创新发展他人影响能力团队管理尽职敬业逻辑思维判断学习及适应能力创造性执行团队协作客户导向沟通讨论能力自我管理管理任务管理他人管理者修炼的三大能力高层管理人员通用素质能力管理及高级专业人标杆地产对中层干部的人才标准中层素质模型客户导向尽职敬业及自适应力系统思考及解决问题能力学习创新能力沟通影响能力协作及领导力标杆地产对中层干部的人才标准中层素质模型客户导向尽职敬业系统尽职敬业及自适应力关键行为积极主动完成本职工作，不上交也不下推自己做的事情自己勇于承担责任职责不清晰时主动承担责任积极面对挫折和压力，迅速平衡自己的心态，避免对他人造成负面影响面对各种外界诱惑能自我约束，以公司利益为重从公司全局、长期的利益出发，主动发现为公司创造价值的机会并采取行动发现问题和疏漏时，不掩盖及时通报，以避免损失或减少损失。。。。。。负面行为对个人利益斤斤计较事事请示不敢承担责任对工作挑三拣四经常需要别人安排或督促才能完成工作对上级不敢发表真实意见或投其所好。。。。。。尽职敬业及自适应力积极主动完成本职工作，不上交也不下推对共性化的标准占80%、