“预收账款”涉税处理房地产开发企业

“预收账款”涉税处理房地产开发企业预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金）从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。案例：创亨房地产开发有限公司分别于2022和2022年间开发了两个住宅小区，即伊果春和大霞庭院，其中伊果春社区于2022年7月竣工。已投入使用，实现收入6000万元。大夏庭院社区的建设始于2022年4月。它分三个阶段开发。一期项目开发了三座商业和住宅综合楼。其中商铺32家，住宅96套。计划于2022年7月建成并投入使用。在2022,80个预售房屋销售合同已签署，合同金额4000万元，1500万元的预售住房资金已收到。该公司2022年度的利润表显示，公司的总利润为300万元。假设该地区的毛利率为10%，每年的企业所得税税率为33%。2022年度公司预收款项的税务处理如下：一、营业税（附加税费略）：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。账务处理亦有两种方式。税务会计处理一：1。收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。（营业税税率为5%）。3、项目的第一阶段将在2022完成并投入使用，2022的“预收款”和相关税款收入将得到确认：借方：预收款1500万，贷方：主营业务收入1500万；同时，结转税金、借款：主营业务税金及附加75万元。贷款：应付税款-营业税75万元。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用．即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此。预收账款而发生的营业税及附加不允许列入当期费用．待实际确认收入时，再将预收账款产生的税费结转到营业税金及附加科目．税务会计处理二：1。收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.代扣所得税结转：借方：75万预付费用（或待扣税款）；抵免额：75万元应纳税额——营业税；3.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。4、一期工程完成后，将2022年度的“预收款”收入发回并发还相关税款：借记：预收款1500万，贷项：主营业务收入1500万：同时发税，借记：主营业务税和附加费750000。贷款：75万递延费用（或应扣除的税费）。由于第一种账务处理使应交税金一营业税科目出现借方余额，在2021年的会计报表中出现负数，亦使人产生误解。以为是企业多交的税金，于是就出现了第二种账务处理。但就执行《企业会计制度》的企业来说，待摊费用与预提费用已从会计科目中被删除，长期待摊费用被保留，应付税款不符合“预付款”账户的性质，不能纳入该账户的会计核算。因此，如果企业不增加会计科目，只能采用第一种会计处理。企业当年应交营业税的计算：本年应纳营业税=（期末预收账款一期初预收账款+本期主营业务收入）乂5%。□一些房地产开发企业通过“预收”账户计算所有房屋销售，这有利于税务检查和中介审计。这样，本年应交营业税的计算仅取决于“预收”明细账中的抵免金额。尤其要注意企业未通过预收账款而直接计人收入的款项，特别要关注一些尾楼的销售。二、印花税：预收账款是根据合同而预收的，因此涉及到印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税f2021］162号）第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。其税率为0．05%。税务会计处理：L.应计印花税应付款：借方：管理费用-印花税20000。抵免：应付税款——印花税20000元；2.实际支付：借方：应付税款-印花税20000，贷方：银行存款20000。通过应交税费一印花税科目核算，可使企业应交税费一印花税科目更加清晰明了。有利于税务稽查与中介审计。三、企业所得税：根据《国家税务总局关于征收房地产开发企业所得税的通知》（国税发［2022131］）第一条规定，开发企业开发建设的住宅、商品房及其他建筑物、附属设施、配套设施等开发产品，在建成前以预售形式出售的，当期毛利润按季度（或月度）计算，按预计应纳税毛利率扣除相关期间费用，营业税及附加计入当期应纳税所得额。在已开发产品的应税成本结算后，将对其进行调整。公司2022年预收款项毛利润：1500x10%=150立方米。假设公司在2022年度的所得税结算中没有其他增减项目。计算企业2022年应纳税所得额：300+1500x10%=450万元，应纳税所得额：450x33%=148万元口涉税账务处理：1、提取2021年度企业所得税：借：所得税费用148．50万，贷：应交税费一所得税148．50万。2、企业预交的企业所得税属于可抵扣暂时性差异。为递延所得税资产：借：递延所得税资产49．